無錫龍湖房地產開發有限公司2011年12月無錫龍湖房地產開發有限公司二、目錄2.1

商業定位

2.2.1

城市概況

2.2.2

區域概況

2.2.3項目定位2.2

總圖

2.2.1規劃設計條件

2.2.2總圖及指標

2.2.3功能布局

2.2.4建筑間距

2.2.5機動車出入口

2.2.6場地標高2.3商業平面

2.3.1業態填空和商業得房率

2.3.2柱網

2.3.3層高

2.3.4商業流線

2.3.5商業貨運流線

2.3.6公區尺度

2.3.7店鋪模塊

2.3.8商業疏散

2.3.9設備用房及輔助設施

2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）2.4.2辦公模塊研究（點式）2.5地庫2.5.1地庫設計條件2.5.2功能分區2.5.3地庫垂直動線2.5.4人防設計2.6立面

2.6.1外立面風格意向

2.6.2外立面展開及材料比例2.6.3外立面效果圖2.7供配電設計

2.7.1供配電系統

2.7.2變配電機房布置方案

2.7.3供配電總圖2.7.4弱電系統2.7.5弱電機房布置方案2.8暖通系統設計

2.8.1地下室給排風系統

2.8.2空調系統

2.8.3燃氣系統2.8.4排油煙系統2.8.5層高2.9給排水系統設計

2.9.1消防水泵房

2.9.2

生活水泵房

2.9.3給水、消防及排水系統

2.9.4餐飲部分排污方案

2.9.5總體給水方案

2.9.6總體污水方案

2.9.7總體雨水方案

2.9.8設備管道二、目錄2.4辦公模塊研究2.1商業定位

2.1.1城市概況2.1.2區域概況

2.1.3項目定位

2.1商業定位城市未來規劃：1中心城市：“一主兩群”一主：主城區兩群：錫東城鎮、錫西城鎮主城區：“一心四區”一心：中心城區（中心老城區、太湖新城區）四區：惠山新城區、錫東新城區、科技新城區、錫西新城區中心城區：“一體雙核”一體：中心老城區、太湖新城區雙核：老城中央活力核，新城行政商務核

無錫基本情況介紹：1.人口：常住639.77萬戶籍466.56萬2.面積：188萬平方公里

3.全市GDP：5758億元4.人均GDP:超90000元5,人均可支配收入：27750元近靠長三角經濟圈核心上海，區位優勢明顯；未來將發展成為獨具競爭力的國際化區域性中心城市，和最具影響力的國際化創新型湖灣都市。2.1.1城市概況/城市概述城市未來規劃：無錫基本情況介紹：近靠長三角經濟圈核心上海，區項目目前周邊尚未成形，未來將成為新區的CBD商圈，隨著龍湖、協信、朗詩等企業的入駐，房地產市場已經進入發展快車道.緊鄰太湖新城太湖新城規劃圖23平方公里，東連無錫高新區、西鄰太湖新城政務中心，處于城市發展帶和產業發展帶的交匯處。以創意研發、服務外包為主導，以高科技產業為支撐，商務金融、科技孵化、文化居住、生態休閑為配套的濱水生態城市，將建成將建成“感知中國”中心的核心示范區。目前區域內商業條件尚不成熟，但具備較大發展潛力將成為十二五規劃中又一市級核心商圈太湖新城的衛星商圈新區規劃圖依托新區2.1.1區域概況/區域概述項目目前周邊尚未成形，未來將成為新區的CBD商圈，隨著龍湖、項目周邊以在建住宅小區為主，集中商業尚無已建成項目，在建小區除龍湖自身項目外均在2013年底陸續交付。3㎞范圍線國聯地塊朗詩綠色街區積水項目協信·阿卡迪亞龍湖·滟瀾山國信·觀湖灣項目名稱建筑面積戶數國聯地塊3172462400太科園項目57311900積水項目1392561000國信觀湖灣4150004000協信·阿卡迪亞1900001087龍湖·滟瀾山2700001735朗詩·綠色街區2140002000合計160281313122協信中心項目所在地１㎞范圍線2.1.1區域概況/項目分布項目周邊以在建住宅小區為主，集中商業尚無已建成項目，在建小區未來人口（含新安及華莊）將達20萬人，工作崗位高達26萬個，園區企業高管投資性需求較強人口規劃購房人群特征新安區域華莊區域華莊區域現有人群特征技術人才管理、白領階層原著居民本區域客戶投資客戶區域工作者未來人口規劃20萬人新安街道未來規劃常住人口10萬人（太科園）；華莊街道占地面積38平方公里，有人口10萬人，其中本地人口5萬人，外來人口5萬人，下轄15個社區。目前太科園招拍掛出讓的住宅用地可引居民約4.6萬人（按照130平米每戶，3人每戶來計算），與10萬人的常住人口尚有差距

26萬個工作崗位；第一類為剛畢業或畢業不久的大學生，主要從事技術性工作；占比在60%-70%左右第二類為中高層的管理者，以海歸人群為主，目前外籍人士數量相對較少；第一類人群技術性人群年收入在10萬元左右，而管理人員的年收入一般在25—30萬元左右，中高收入人群的年齡集中在35歲—40歲之間技術工種人群數量占優購房客戶呈三足鼎立格局

原居住的住房需求相對廣泛，有剛需、首改、再改等，這也是之前龍湖項目的主力購房客群；

園區內人群，技術性人才主要是以首置為主，而中高層管理者則主要是以投資兼改善型需求為主；

投資客戶主要是以長期投資客戶為主，看重未來太科園的發展，來源相對較廣2.1.1區域概況/人口規劃未來人口（含新安及華莊）將達20萬人，工作崗位高達26萬個，交通可達性較強，特別是與太湖新城的聯系以及與新區的聯系通過東西走向的快速道路能夠迅速到達兩個區域的核心位置。交通可達性分析地塊——太湖新城：通達性強，距離適中震澤路、觀山路、高浪路、具區路、吳都路，未來地鐵4號線地塊——新區：通達性強，距離適中地塊——市區：通達性強，距離較遠地塊——其它：通達性一般，距離較遠未來地鐵4號線（2015年建設）、環太湖高速、具區路等、緊鄰滬寧城鐵新區站（4公里）蘇南國際機場（6公里）具區路震澤路環太湖高速新華路機場路菱湖大道高浪路運河西路華清大道吳都路新錫路觀山路華誼路南湖大道14南長區新區太湖新城蠡湖新城新梅路清源路華新路快速內環太科園滬寧城際新區站2.1.2區域概況/外部交通交通可達性較強，特別是與太湖新城的聯系以及與新區的聯系通過東協信中心龍湖商業嘉業國際城水鄉睦鄰中心深圳海岸城2.1.3項目定位/競爭項目分布協信中心龍湖商業嘉業國際城水鄉睦鄰中心深圳海岸城2.1.3項目名稱供應量（萬平米）商業定位與本項目距離（公里）商業描述主要時間節點規劃圖無錫海岸城16綜合體項目５.５購物中心（10萬㎡）酒店或酒店公寓（6萬㎡）商業部分目前尚未招商嘉業國際城21.5綜合體項目５.５酒店式公寓（8萬㎡）辦公物業約(3.5萬㎡)星級酒店約(4萬㎡)配套商業設施約(6萬㎡)酒店式公寓已經開盤，商業部分目前尚未招商協信項目26綜合體項目１.６一期：商鋪（1.7萬）+SOHO（5萬）+辦公（2萬）現狀：一期開始打樁，二期規劃方案調整中目前尚未開盤水鄉睦鄰中心25綜合體項目２.７辦公+商業預計2012年投入使用項目周邊大型綜合體林立，加之太二已經有綜合體項目，建議項目商業走社區類路線，避開競爭。2.1.3項目定位/競爭項目概況項目名稱供應量（萬平米）商業定位與本項目距離（公里）商業描述SWOTOpportunities項目周邊會聚集龐大的消費群周邊項目規劃中缺乏如此規模的社區商業Strengths目前項目周邊無商業項目周邊居民消費均依靠檔次較低的鄉鎮商業街Weaknesses太科園規劃的推進“速度”具有不確定性，對本項目“成熟期”和收益影響較大Threats周邊項目僅滟瀾山一期交付目前尚未有商業氛圍項目周邊消費群體龐大，且周邊無大型的社區商業中心，項目有望成為住宅群內的集中消費區。2.1.3項目定位/SWOT分析SWOTOpportunitiesStrengthsW社區型商業+投資類的LOFT啟示區域城市項目自身商業性質公寓片區內未來有協信及企業本身有SOHO類產品面世，但入市時間均較晚限購下，低總價的投資類產品受青睞；太湖新城嘉業國際城投資類產品一周就去化210套城市發展主軸線地塊體量適合社區商業商業案例及競爭市場區域大型綜合體較多，未來綜合體物業競爭激烈項目周邊大型居住社區林立，但缺乏一定的商業配套借助小型超市等主力店的帶動，推動中小商家，業態設置以日常生活類為主。餐飲：超市：配套=48%：3%：49%2.1.3項目定位/市場定位社區型商業+投資類的LOFT啟示區域城市項目自身商業性質公寓2.2總圖

2.2.1規劃條件2.2.2總圖及指標

2.2.3功能布局

2.2.4建筑間距2.2.5機動車入口2.2.6場地標高

2.2總圖具區路凈慧西道規劃道路2.2.1規劃設計條件項目四至：東至規劃路；西至凈慧西道；南至規劃路；北至具區路。用地面積:23121.2㎡52M35M30M綠化控制用地高層建筑控制線多層建筑及地下室控制線用地紅線20M10M20M5M10M16M8M5M序號項目計量單位數值備注1用地面積㎡23121.22建筑密度%<50%3綠化率%≥20%4公共綠地㎡/人≥0.55容積率

<2.06停車位a.機動車輛/萬㎡≥60按規劃條件b.非機動車輛/萬㎡≥750按規劃條件7建筑限高m48道路名稱具區路（北）凈慧西路（西）規劃道路（南）多層建筑退界（m）10108高層建筑退界（m）10108具區路凈2.2.2總圖及指標2.2.2總圖及指標注：1.機動車停車位按商業>60個/萬平方米建筑面積。

2.非機動車停車位按商業>750個/萬平方米建筑面積。1#辦公10F面積8229平方米地上商業1-3F面積21139平方米2#辦公10F面積8229平方米3#辦公11F面積8028平方米2.2.2總圖及指標項目數量單位備注總用地面積23121㎡總建筑面積61127㎡地上總建筑面積46079㎡

其中

商業銷售店鋪面積（地上）21139㎡其中一層建筑面積9188㎡其中配套占53%；餐飲占47%；二層建筑面積8341㎡其中配套占47%；餐飲占53%；三層建筑面積3610㎡其中配套占40%；餐飲占60%商業配套機房面積(地上)454㎡辦公面積（地上）24486㎡其中1#板式辦公面積8229㎡2#板式辦公面積8229㎡3#點式辦公面積8028㎡地下總建筑面積15048㎡其中超外商業810㎡全部為配套超市506㎡商業公攤面積484㎡機動車庫8884㎡非機動車庫1637

㎡設備及其他輔助空間2229㎡辦公門廳及落客498㎡容積率2.0

建筑占地面積9818㎡建筑密度42.5%綠地率20%機動車位299輛其中：地上12輛地下287輛非機動車位3450輛建筑高度46.16m人民防空地下室建筑面積4000㎡注：1.機動車停車位按商業>60個/萬平方米建筑面積。1#2.2.3功能布局溢價分析1#2#3#用地紅線中央綠帶景觀滲透地標建筑辦公商業考慮到商業與辦公的舒適度，將銷售店鋪集中布置于地塊南側，辦公集中布置于地塊北側。1總圖規劃，由于銷售店鋪的貨值高于辦公，盡可能最大量地布置銷售店鋪面積，辦公建面為24484M2，銷售店鋪建面為21139M2(不含地下商業)，布置原則如下：1）在商業價值最高的凈慧西道和規劃道路的區域布置三層雙面店鋪，沿外街布置大面積店鋪（面積為110平方米左右的一帶二兩層店鋪）。沿內街布置小面積店鋪，控制總價。2）在商鋪價值比較低的區域沿具區路只設置二層單面小面積商鋪，控制總價。2最大化提高商鋪得房率，借助大量的室外連廊或露臺進行疏散可以節省一半的建筑面積，目前得房率為78.4%。布局原則2.2.3功能布局溢價分析1#2#3#用地紅線中央景地標z2.2.4建筑間距13.8m13.8m17.68m10.4m12.25m9.6m13.4m13.4m8.3m13.66m14.4m14m13.3m12.32m用地紅線z2.2.4建筑間距13.8m13.8m17.68m10z2.2.5機動車出入口機動車入口地庫入口地庫入口機動車入口機動車入口具區路（城市主干道）基地車流動線基地周邊道路基地禁止開口范圍消防等高場地消防車道關鍵點在商業價值較低的內街引入車行道及地面停車位，導入人流，提高內街商鋪價值。機動車地面停車位z2.2.5機動車出入口機動車入口地庫入口地庫入口機動車2.2.6場地標高3.8003.8003.8003.7003.8003.800-2.050(-6.000)3.4503.3503.8003.4503.4663.8004.3594.5004.100±(0.000)3.9923.2203.1913.6003.950±(0.000)2.2.6場地標高3.8003.8003.8003.702.3商業平面2.3.1業態填空及得房率2.3.2柱網

2.3.3層高

2.3.4商業流線

2.3.5商業貨運流線

2.3.6公區尺度

2.3.7店鋪模塊2.3.8商場疏散及消防設計

2.3.9設備用房及輔助設施2.3商業平面2.3.1業態填空和商業得房率餐飲次主力店1盡可能多布置餐飲點位；主要布置于沿凈慧西道與南側規劃道路及商業內街（見附圖），比例為46.8%。2在端部設置次主力店，盡可能預留餐飲條件。3辦公30米范圍內沒有餐飲配套布局原則樓層商業總建面商鋪總面積其中商業公攤面積商業得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（建面）(百分比）1F91887327－－342946.8389853.2186179.7一層平面圖2.3.1業態填空和商業得房率餐飲次主力店1盡可能多布置2.3.1業態填空和商業得房率二層平面圖1增大預留餐飲點位比例；主要布置于沿凈慧西道與南側規劃道路及商業內街（見附圖），比例為52.9%;2在端部設置次主力店，盡可能預留餐飲條件，可布置目的性消費業態如早教、足浴、棋牌;3辦公30米范圍內沒有餐飲.布局原則餐飲次主力店配套樓層商業總建面商鋪總面積其中商業公攤面積商業得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（建面）(百分比）2F83416126－－324152.9288547.1221573.42.3.1業態填空和商業得房率二層平面圖1增大預留餐飲點2.3.1業態填空和商業得房率三層平面圖餐飲次主力店配套1增大預留餐飲點位比例；主要布置于沿凈慧西道與南側規劃道路及商業內街（見附圖），比例為60.1%;2在端部設置次主力店，全部預留餐飲條件，也可布置目的性消費業態如早教、足浴、棋牌;3辦公30米范圍內沒有餐飲.布局原則樓層商業總建面商鋪總面積其中商業公攤面積商業得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（建面）(百分比）3F36103221－－193760.1128439.938989.22.3.1業態填空和商業得房率三層平面圖餐飲次主力店配套11設置506平方米小超市;2超外小店鋪不預留燃氣，主要為配套商業，如美甲或花店等業態。布局原則2.3.1業態填空和商業得房率超市配套商業地下一層平面圖樓層商業總建面商鋪總面積其中商業公攤面積商業得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（建面）(百分比）B11800131650638.5--81061.548473.11設置506平方米小超市;布局原則2.3.1業態填空和商2.3.1業態填空和商業得房率樓層商業總建面商鋪總面積其中商業公攤面積商業得房率（僅算商業部分）辦公安保中心WC物管垃圾房工程保潔機電設備及其他機動車停車非機動車停車（不算夾層）總建面超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（套內）（套內）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（套內）(百分比）（建面）(百分比）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）1F91887327－－342946.8389853.2186179.754189－－－－－－－98182F83416126－－324152.9288547.1221573.4372－121－－－－－－88343F36103221－－193760.1128439.938989.21089－－244－－－－－49434F-11F----------22484--------22484地上部分2113916674--860751.6806748.4446578.42448689121244-----46079B11800131650638.5--81061.548473.1498-102-12610318998884163715048總計22939179905062.8860747.8887749.4494978.4249848922324412610318998884163761127商業部分面積包括商業營業面積(套內),商業交通面積,地上部分商業后勤卸貨面積,地上部分商業門廳及落客面積;1F的非機動車出入口及地下車庫出入口也暫時將其歸屬商業部分,計入商業總建面;辦公部分面積主要包含:辦公門廳面積,辦公核心筒面積以及直接服務于辦公的部分走道面積.2.3.1業態填空和商業得房率樓層商業總建面商鋪總面積其中2.3.2柱網關鍵點：除塔樓柱網為7.8米，7.2米之外，其余均為10.8米，8.4米。1#

2#塔樓柱網尺寸為7.8×6m商業轉角部位柱網尺寸為8.4×8.4m商業基本柱網尺寸為10.8×8.4m3#塔樓柱網尺寸為7.2×6m10.8米x8.4米10.8米柱跨有利于店鋪劃分，橫向停4輛車10.8m8.4m10.8m8.4m8.4米x8.4米局部西南轉角店鋪開間為8.4米，橫向停3輛車8.4m8.4m8.4m8.4m7.8米x6米1#2#辦公塔樓基本戶型面寬為3.9米,因此柱網尺寸為7.8米，橫向停3輛車B11F7.8m6m7.8m6m7.2米x6米3#辦公塔樓基本戶型面寬為3.6米,因此柱網尺寸為7.2米，縱向停2輛車7.2m6m7.2m6m2.3.2柱網關鍵點：除塔樓柱網為7.8米，7.2米之外，2.3.3層高樓層建筑層高建筑凈高梁高設備高度備注F15.76m10.8m/8.4m柱跨:4.96m7.8/m7.2m柱跨:5.16m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F24.8m10.8m/8.4m柱跨:4.0m7.8/m7.2m柱跨:4.2m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F33.9m10.8m/8.4m柱跨:3.1m7.8/m7.2m柱跨:3.3m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-B15.8m=2.2凈高+0.7設備+1.2梁高+1.5覆土+0.15室內外高差局部5.95m最低處(覆土+消防車道)

:2.2m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m消防車道:

1.2m0.7m覆土深度1.5m關鍵點：凈高控制2.3.3層高樓層建筑層高建筑凈高梁高設備高度備注F15.步行街主動線車行次動線商業人流相互滲透商業人流相互滲透商業人流相互滲透2.3.4商業流線商業動線的主要特點設置基地內車行道,拉動內街人流。步行街主動線車行次動線商業人流相互滲透商業人流相互滲透商業人2.3.4商業流線一層平面圖關鍵出入口設置廣場空間南側小區街角廣場噴泉廣場規劃公交站點下沉廣場慶典廣場商業落客商業落客空間節點空間節點綠蔭廣場35m35m30m20m30m25m40m15m2.3.4商業流線一層平面圖關鍵出入口設置廣場空間南側小區2.3.4商業流線二層平面圖重要節點均勻布置豎向交通.商業內部通過連廊環通.連廊與辦公核心筒直接相連,導入人流。商業客梯辦公核心筒扶梯室外連廊開敞樓梯2.3.4商業流線二層平面圖重要節點均勻布置豎向交通.商業2.3.4商業流線三層平面圖商業客梯辦公核心筒扶梯室外連廊開敞樓梯重要節點均勻布置豎向交通.商業內部通過連廊環通.連廊與辦公核心筒直接相連,導入人流。2.3.4商業流線三層平面圖商業客梯辦公核心筒扶梯室外連廊2.3.4商業流線地下一層平面圖1.通過在下沉廣場設置客梯/扶梯，聯系一層和地下一層商業，導入人流。2.地下車庫可通過門廳直接到達地下商業，導入人流。商業客梯超市扶梯商業動線往地下車庫2.3.4商業流線地下一層平面圖1.通過在下沉廣場設置客梯2.3.4商業流線垂直交通統計情況列表：說明：1.表中電梯尺寸為井道尺寸，平面圖中的電梯尺寸與表中有所出入，將會在深化設計中進一步調整。類別商業客梯商業貨梯自動扶梯數量5511尺寸2.6mX2.6m2.6mX2.6m寬度1.0m速度2.0m/s2.0m/s0.5m/s坡度/載重1000KG1000KG30-35度人數21人21人2.3.4商業流線垂直交通統計情況列表：說明：類別商業客梯垃圾房（126平方米）2.3.5商業貨運流線1.商業貨梯對應建筑布局,兼顧服務半徑,均勻布置;2.地下車庫最低處凈高達2.8m,達到貨運凈高要求;3.垃圾房盡量靠近地庫入口.貨梯布局原則B1商業卸貨區域及后勤通道貨車運行路線未來酒店預留卸貨貨梯分布示意圖各層平面貨運分析垃圾房（126平方米）2.3.5商業貨運流線1.商業貨梯對2.3.6公區尺度噴泉廣場步行入口12M16M20M40M2.3.6公區尺度噴泉廣場步行入口12M16M20M40M入口廣場15M16M10M2.3.6公區尺度入口廣場15M16M10M2.3.6公區尺度下沉廣場15M6.6M10M2.3.6公區尺度下沉廣場15M6.6M10M2.3.6公區尺度2.3.8店鋪模塊面積統計表面積段（平方米）店鋪數量比例-30126.2%30-504925.4%50-905930.6%90-1202714.0%120-1502714.0%150-200115.7%200-30052.6%300-40021.0%400-10.5%盡量劃分小店鋪；120平米以下小店鋪占75%。布局原則：2.3.8店鋪模塊面積統計表面積段（平方米）店鋪數量比例-2.3.7店鋪模塊沿街典型店鋪平面戶型進深(M)開間(M)面積(M2)備注A11.15.4110

B12.65.468

C95.448

D13.55.472.5每戶贈送露臺面積35.6平米3層標準單元店鋪贈送露臺面積35.6M2。首層盡量劃分小店鋪；沿外街店鋪價值高，設置一帶二店鋪，提高二層店鋪溢價率；二三層靠近核心筒布置大店鋪，遠離核心筒布置小店鋪，三層局部可贈送露臺面積，為30平米左右。局部設置二帶三店鋪，提高三層店鋪溢價率；ABCD5.76m4.8m3.9m9.3m12.6m布局原則：3F13.5m5.4m6.6mD10.8m9.3m2FA9mC10.8m5.4m1F5.4m11.1m12.6mAB5.4m2.3.7店鋪模塊沿街典型店鋪平面戶型進深(M)開間(M)1F中區不規則店鋪平面5.4m躍層店鋪平層店鋪3F6m10.8m10.8mAB2F5.4m10m10.8m6m10.8mAB5.76m4.8m3.9m2.3.7店鋪模塊9.5m14.4m8.1m5.4m10.8mAB機動車道首層盡量劃分小店鋪；沿外街店鋪價值高，設置一帶二店鋪，提高二層店鋪溢價率；二三層靠近核心筒布置大店鋪，遠離核心筒布置小店鋪，三層局部可贈送露臺面積，為30平米左右。局部設置二帶三店鋪，提高三層店鋪溢價率；布局原則：1F中區不規則店鋪平面5.4m躍層店鋪平層店鋪3F6m10.1#，2#辦公底商典型店鋪尺寸分析配套4.8m5.76m2.3.7店鋪模塊戶型進深(M)開間(M)面積(M2)備注A16.53.964

B133.951

一層平面二層平面塔樓及商業附屬空間布置于北側，減小店鋪進深，控制總價。端頭布置大店鋪及次主力店。布局原則：AB16.5m13m次主力店（大店鋪）1#，2#辦公底商典型店鋪尺寸分析配套4.8m5.76B1平面疏散距離分析車庫60米的疏散半徑商業37.5米的疏散半徑2.3.8商業疏散B1疏散半徑=37.5米B1平面疏散距離分析車庫60米的疏散半徑商業37.5米的疏散2F平面疏散距離分析商業37.5米的疏散半徑2F疏散半徑=37.5米2.3.8商業疏散2F平面疏散距離分析商業37.5米的疏散半徑2F疏散半徑=3地下一層防火分區示意2.3.8防火分區3895m2616m21978m2714m2361m2399m23015m2632m23427m21.機動車庫防火分區<4000m22.非機動車庫防火分區<1000m23.商業防火分區<2000m2地下一層防火分區示意2.3.8防火分區3895m2616m安保中心、電信機房和有線機房設于1層商業價值最低的北向輔助區域1F2.3.9設備用房及輔助設施有線機房16m2安保中心38m2電信機房16m2安保中心、電信機房和有線機房設于1層商業價值最低的北向輔助區2F2.3.9設備用房及輔助設施物業管理布置原則:衛生間布置原則:3F1FB11.公共衛生間設置在B1(面積102m2)和2F（面積121m2）,兼顧1F和3F2.超過110m2的店鋪和沿街1復2店鋪預留上下水。3.端部店鋪面積大于200平米設置套內衛生間。公共衛生間店鋪(帶套內衛生間）物業管理物業管理240m2店鋪(預留上下水）獨立設置在板式3F架空層,與商業聯系方便。2F2.3.9設備用房及輔助設施物業管理布置原則:衛生間布2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）

2.4.2辦公模塊研究（點式）

2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）標準層平面套內凈開間為3.9m，進深為7.2m，標準戶型面積為27平方米;柱尺寸位600X6007.8m8.7m4.1m8.3m7.8m6.1m6.1m1.4m7.3m2.7m1.4m(走道)4.04m2.8m7.8m4.8m7.8m3.9m3.9m7.8m7.3m7.8m7.8m7.8m戶型套內面積（平方米）建筑面積（平方米）贈送面積（平方米）贈送面積百分比（%）套數A2736.814.739.928B34.243.319.946.01C33.343.419.444.71D35.448.219.340.01合計31建筑面積（平方米）公共面積（平方米）得房率（%）套數1120.5259.47531戶型A戶型B戶型C戶型D客梯貨梯消防樓梯2.4.1辦公模塊研究（板式）標準層平面套內凈開間為3.板式塔樓剖面圖9F4.60m1F5.76mB1F5.80m2F4.80m設備層3.40m3F4.60m4F4.60m5F4.60m6F4.60m7F4.60m8F4.60m首層商業區層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一層層高：5.8m=4.5m凈高+0.7m設備層+0.6m梁高；5.65m=2.85m凈高+0.7m設備+0.6m梁高+1.5m覆土層二層商業區層高4.8m=4.2m凈高+0.6m梁高設備層層高3.4m=2.8m凈高+0.6m梁高標準層層高4.6m=夾層2.15m+標準層2.45m2.4.1辦公模塊研究（板式）板式塔樓剖面圖9F4.60m1F5.76mB1F公共區域尺度研究2.4.1辦公模塊研究（板式）可通往南面商業物業管理（240平方米）可通往南面商業7.4m1.8m2.7m8.9m1F辦公公共區域2F辦公公共區域3F辦公公共區域公共區域尺度研究2.4.1辦公模塊研究（板式）可通往南面商8.0m2.4.5模塊研究溢價分析戶型A平面戶型A夾層平面根據無錫規劃，辦公層高最高為4.6米，可通過后期精裝,套內局部設夾層，贈送14.7M2面積，贈送比例為40%，贈送走廊上方為衣櫥空間，提高贈送比例，并保持臥室及客廳完整。3.9m7.2m水管井排氣井排煙井排水立管空調機位3.9m戶型室內示意消防用水贈送部分（14.7M2）客廳客廳上空簡易廚房衛生間臥室（10.2M2）衣櫥（4.5M2）衣櫥戶型亮點生活功能完整。4.6米高起居室，可靈活布置。獨立臥室，與公共區域分隔，享有其獨自私密空間。附贈大面積衣櫥及儲物空間，彌補小房型儲物空間不足的劣勢。8.0m2.4.5模塊研究溢價分析戶型A平面戶型A夾層平面3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0.60m8.0m7.2m2.45m1.70m（局部）2.4.5模塊研究關鍵點標準層高控制在2.45，夾層高度2.15，可保證夾層大部分凈高2米，局部衛生間降版部分為1.7米。戶型A縱剖面單元立面模塊1.2m2.3m1.2m0.4m0.8m3.8m4.6m7.8m3.9m米黃色真石漆灰色涂料玻璃成本控制窗地比墻地比27%31%單元剖面空調百葉客廳臥室衣櫥3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0套內凈開間約為3.6-4.2m，進深約為7.0-8.7m，套內面積約在24-35平方米;柱尺寸位800*800；7.2m7.2m7.2m7.2m6.1m6.0m9.6m6.1m11.0m2.7m4.2m3.6m3.6m3.6m8.7m7.0m4.0m3.4m4.0m辦公標準房型模塊分析2.4.2辦公模塊研究（點式）戶型套內面積（平方米）建筑面積（平方米）套數備注A24.63314B33.745.24C29.639.74合計22建筑面積（平方米）公共面積（平方米）得房率（%）套數847215.674.52211.8m1.6m1.5m減少交通面積，提高得房率。戶型A戶型B戶型C客梯貨梯消防樓梯布局原則：套內凈開間約為3.6-4.2m，進深約為7.0-8.7m，套首層商業區層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一層層高：5.95m=4.65m凈高+0.7m設備層高+0.6m梁高；5.8m=2.8m凈高+0.8m梁高+0.7m設備層高+1.5m覆土層二層商業區層高4.8m=4.2m凈高+0.6m梁高設備層層高2.2m=1.6m凈高+0.6m梁高標準層層3.3m=2.7m凈高+0.6m梁高1F5.76mB15.95m2F4.80m設備層2.20m9F3.30m10F3.30m11F3.30m點式塔樓剖面圖8F3.30m7F3.30m6F3.30m5F3.30m4F3.30m3F3.30m2.4.2辦公模塊研究（點式）首層商業區層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一2.5.5房型尺度戶型A平面（標準房型）辦公標準房型模塊分析3.6m7.0m水管井排氣井排煙井排水立管3.3m2.7m0.6m1.3m2.0m1.3m空調機位戶型C平面3.6m8.6m4.2m8.7m戶型B平面2.5.5房型尺度戶型A平面（標準房型）辦公標準房型模塊分2.5地庫

2.5.1地庫設計條件2.5.2功能分區

2.5.3地庫垂直動線2.5.4人防出口示意圖2.5地庫2.7.1車庫設計條件地庫指標說明：本項目地址是無錫中央商務區地塊C地塊

，根據無錫關于機動車/非機動車停車位配建標準實施細則規定列出配比要求：一：機動車停車位：商業停車位指標：商業按不少于60個/萬M2建筑面積設置。地上商業建筑面積46000M2商業面積46000M2X停車位60個/萬M2=276個機動車停車位二：非機動車停車位（自行車停車面積：室內1.5m2/輛）：商業按不少于750個/萬M2

。地上商業建筑面積46000M2商業面積46000M2X停車位750個/萬M2=3450個非機動車停車位

3450個非機動車停車位X1.5M2/輛=5175M2非機動車車庫三：地下商業1800M2成本控制：1.減少地庫面積：減少地下非機動車庫面積，其余設置于地面；2.降低層高：通過對地下室人防10.8米柱距的區域加小柱，使地下室人防區域的梁高降低到1.2米，在此基礎上爭取將梁上翻0.4米，降低地下室層高；3.最大可能性增加地下銷售店鋪的面積，增加獲值。2.7.1車庫設計條件地庫指標說明：成本控制：2.7.2功能布局機動車停車非機動車停車地下商業及超市結構較為完整位置高效布局停車，總車位287輛，機動車位（含人防）：31M2/輛，機動車位（含人防、設備，不含SOHO門廳）：37.9M2。商業及超市集中于下沉廣場四周。西北角及東北角布置非機動車。北面塔樓底下不規整空間布置設備、機房。地下室總面積15048M2主要分為四個主要功能區塊布局原則：2.7.2功能布局機動車停車非機動車停車地下商業及超市結構2.7.3車庫垂直動線

客梯手扶梯貨梯2.7.3車庫垂直動線6.1人防平面示意圖人防：面積4000m2戰時常6級乙類人防物資庫，平時地下車庫分為兩個防爆單元，各2000m26.1人防平面示意圖人防：面積4000m26.1人防出口示意圖物資運輸出入口人員出入口6.1人防出口示意圖物資運輸人員出入口2.6立面

2.6.1立面風格示意

2.6.2立面特征

2.6.3立面展開及材料比例

2.6.4立面效果圖2.6立面2.6.1立面風格示意商業立面風格打造采用了“風情小鎮”與“簡約典雅”的混合概念成本控制：由于真石漆及紅磚也可呈現此種風格，降低成本。2.6.1立面風格示意商業立面風格打造采用了“風情小鎮”與2.6.3外立面展開及材料比例南向立面西向立面立面基礎材料為真石漆及紅磚，門框顏色以棕色為主，整體強調暖色系與愉悅的消費氛圍。2.6.3外立面展開及材料比例南向立面西向立面立面基礎材料2.6.3外立面展開及材料比例南向立面LED屏幕40平米主入口廣場為最重要的展示面，除展示商品外，更要展示商業氛圍，因此在入口處打造層層商業退臺并配合LED展示屏幕。主入口廣場2.6.3外立面展開及材料比例南向立面LED屏幕40平米主2.6.3外立面展開及材料比例8.4M8.4M10.8M10.8M10.8M4.2M4.2M5.4M5.4M5.76M5.4M4.5M1F2F3FRF（沿街標準柱跨）（沿街標準店鋪面寬）2.6.3外立面展開及材料比例8.4M8.4M10.8M12.6.3外立面展開及材料比例10.8M5.4M5.4M1F2F3FRF店招店招展示櫥窗展示櫥窗5M3M2.2M2.5M2.2M1M9.4M1.1M5.76M4.8M3.9M1F2F3FRF3M1M2.5M1.1M紅磚真石漆1M店招1M成本控制窗地比墻地比37%37%百葉百葉2.6.3外立面展開及材料比例10.8M5.4M5.4M12.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.7供配電設計

2.7.1供配電系統

2.7.2變配電機房布置方案

2.7.3供配電總圖

2.7.4弱電系統

2.7.5弱電機房布置方案2.7供配電設計本項目負荷等級劃分：2.7.1供配電系統工程概況：本項目為商業地塊，業態包括地下車庫、商業（包括零售商業、餐飲等）、SOHO公寓等，各業態的面積如下表所示。業態面積（m2）地下車庫及設備房15234地下商業1300地下超市800地上零售商鋪8870地上餐飲12720SOHO公寓24455（604套）小計63379序號用電負荷等名稱負荷等級1消防類設備、應急照明、通信網絡機房、自動扶梯、普通客梯、生活水泵、超市的備用照明等用電二級2普通照明、空調用電、三級2.7.1供配電系統工程概況：業態面積（m2）地下車庫及設2.7.2供配電系統用電負荷指標：按照如下依據確定本項目的用電負荷指標1）商業各業態電負荷指標參照龍湖-街鋪配置需求表要求；2）按照國家規范及考慮到項目初期業態調整及日后發展可能，用電指標預留了適當余量。

各業態用電負荷指標如下：業態面積（m2）用電負荷指標（VA/m2）地塊車庫及設備用房1523420地下商業1300120地下超市800120地上零售商鋪8870120餐飲12720250合計63379業態面積（m2）用電負荷指標公寓（含空調）24040(604套)6kW/每套電梯共9部15KW/部公共照明30KW（估）根據建筑分區原則，20kV/0.4kV低壓變電所設置如下1）BDS1,主要負擔本地塊中地下商業及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。2）BDS2,主要負擔板式及點式SOHO公寓及地下車庫及設備用房的用電。2.7.2供配電系統用電負荷指標：業態面積（m2）用電負荷指2.7.3供配電系統各變電所變壓器設置情況如下：變壓器配置變壓器負載率供電范圍2x1600kVA82.3%地下商業及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電BDS1：變壓器配置變壓器負載率供電范圍2x1250kVA75.6%板式及點式SOHO公寓及地下車庫及設備房。BDS2：具體計算見附件：無錫龍湖商業地塊電力負荷計算書20kV進線方案：1）本地塊設置兩座20/0.4KV用戶變電站。市政兩路20KV高壓電源引入其中一座（具體根據總體情況定，該座變電所同時兼本地塊的20KV總開關站），兩路獨立的市政20KV電源同時供電，互為備用，每一路高壓電源供電容量擬設計滿足各組負荷容量75%的供電要求。20KV供電主接線為單母線分段，設轉換開關裝置（手/自動），當發生系統中一個部分故障斷電時，可通過轉換開關的操作提供連續供電。

2.7.3供配電系統各變電所變壓器設置情況如下：變壓器配置變2.7.4變配電機房布置方案2#變電所(BDS2)負責本地塊中點式及板式SOHO公寓的用電及地下車庫與設備房的用電。內設2臺1250KVA/20/0.4KV干式變壓器,要求上方不能有水患1#變電所(BDS1)兼本地塊的20KV總開關站,負責本地塊中地下商業及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。內設2臺1600KVA/20/0.4KV干式變壓器，要求上方不能有水患2.7.4變配電機房布置方案2#變電所(BDS2)1#變電所2.7.5供配電總圖2#變電所(BDS2)負責本地塊中點式及板式SOHO公寓的用電及地下車庫與設備房的用電。內設2臺1250KVA/20/0.4KV干式變壓器1#變電所(BDS1)兼本地塊的20KV總開關站,負責本地塊中地下商業及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。內設2臺1600KVA/20/0.4KV干式變壓器1#變電所用的2路20KV高壓電源采用專用封閉線槽在地下室非人防區明裝兩路20KV電源,由上級變電所引來.具體進線位置可根據實際情況調整2.7.5供配電總圖2#變電所(BDS2)1#變電所(BDS2.7.6弱電系統擬在本項目中設計的弱電系統如下：系統名稱設置情況計算機網絡系統★通信網絡系統★綜合布線系統★安防系統視頻監控系統★門禁系統★巡更系統★報警系統★車庫管理系統車庫管理收費系統★車位引導系統△有線電視系統★背景音樂及廣播系統★泵房高液位報警★信息查詢發布系統電氣火宅監控系統★無線對講系統★

火災自動報警系統★★：表示設置：表示預留1）計算機網絡系統/通信網絡系統/綜合布線系統a、本工程設置計算機網絡系統及電話通信系統，為用戶、商家、企業、公司提供先進的通訊

手段及各種先進的通信業務和多媒體信息服

務；包括多媒體信息、電子貿易、網上購物、E-mail、信息查詢、娛樂、教育等。b、設置綜合布線系統為電話系統和計算機系統

提供布線通道，采用19寸標準機柜，數據干

線采用多模或單模光纖；語音采用三類大對

數銅纜。PC用戶樓層交換機InternetPC用戶樓層交換機防火墻路由器核心交換機服務器主要系統描述：2.7.6弱電系統擬在本項目中設計的弱電系統如下：系統名稱設2.7.6弱電系統主要系統描述：2）安全防范系統安全技術防范系統分以下子系統：

1）視頻安防監控系統

視頻硬盤錄像機的存儲容量滿足30天、24小時/天的要求，系統具有與入侵報警聯動接口。

選用固

定定焦攝像機。2)門禁系統門禁點位設置于主要機房，如變電站/泵房等，在滿足規范的前提下，主要機房的門禁點消防時采用不斷電原則以確保機電設備的安全。巡更系統主要用于3）電子巡更系統查詢和記錄物業巡更路線及相關訊息。系統巡更方式:,塔樓,SOHO采用無線式巡更,其他區域采用在線式巡更。

4）報警系統報警系統設置于主要機房區，首層及地下一層主要出入口和屋頂對外平臺的出口以防止闖入，另外在持有商業的租戶區內及殘疾人衛生間內設置求助報警按鈕供緊急時報警。2.7.6弱電系統主要系統描述：2）安全防范系統2.7.6弱電系統主要系統描述：3）車庫管理系統停車場管理具有車輛識別和人的身份識別功能;手動(固定+臨時)出入ID卡；嵌入報警系統和紅外對射防砸裝置.出口收費.無線收費讀卡器.4）有線電視系統a、有線電視系統由城市有線電視網接入，采用

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