長清區市場報告區域概況Part0ne區域市場Parttwo重點項目介紹Partthree區域概況長清區長清區地處濟南市西南部，南倚泰山，西臨黃河，2001年6月撤縣設區，轄7個鄉鎮、4個街道辦事處，總面積1178平方公里，常住人口76萬人，其中高校師生近20萬人。至2012年，長清城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入將分別達到3.5萬元、1.7萬元，人民幸福感明顯增強。長清作為濟南西部新城的主要載體，區域位置較為重要。。區域概況長清是濟南西部新城的主要載體，是聯接長三角和環渤海地區的咽喉要道，是東北、華北通往中原的必經之地。

104國道、220國道、104省道和濟聊、濟廣、京福高速等級公路縱貫全境。大學科技園與濟南主城區有BRT公交相通，京滬高鐵濟南西客站至長清的城市軌道交通“十二五”期間建成通車；城區距濟南西客站僅15分鐘車程（軌道交通僅8分鐘)，距濟南國際機場僅30分鐘車程----地理位置小結：2008-2012年長清市GDP和人均GDP兩項指標均保持整體穩步走高的趨勢，2012年長清實現生產總值304億元，人均生產總值42381元。可以看出，長清經濟的穩定及持續向上發展形成了消費者信心和各種商業投資活動的基礎，同時長清市經濟穩定性為房地產項目的最終成功提供了先決條件。經濟指標長清片區根據濟南市城市發展總體規劃“東拓、西進、中疏、南控、北跨”的方針，確定了“兩軸五組團”的城市發展空間結構，進一步細劃為長清主城區、大學科技園區、經濟開發區、農業高新技術開發區和五峰山旅游度假區五個功能不同、風格迥異的城市組團，目前，“五個組團”規劃面積達160平方公里，形成了布局合理、功能完善、優勢互補的現代化城市新區，成為帶動區域經濟社會發展的增長極。區域整體規劃按照規劃，作為長清片區的中心，西部新城區將以高校科技園為核心，引領濟南西部大發展。位于濟南城市發展戰略——西部新城區，發展潛力無限。區域整體規劃西部新城區三大優勢，助力長清區市場再次騰飛。隨著大學科技園、濟南經濟開發區、現有主城區、農高區、五峰山旅游度假區“五大片區”的迅速崛起與發展，為全區經濟、社會事業的快速發展搭建了新平臺，拓展了新空間。優越的區位、便捷的交通、豐富的資源、優美的環境，使長清區成為承接省會城市功能，拓展城市空間、緩解城市人口壓力，拉動濟南市民消費的重要載體，目前，通過高效、快捷、現代的交通、通訊網絡，長清已與濟南中心城區實現了城區的有機融合、產業的互動發展。全區投資環境、消費環境、發展環境日趨優化，已具備迎接超常規加快發展的基礎和條件。老城區板塊老城區板塊鳳凰路以東為新城板塊，包含大學城科技園區，自大學城成立以來，魯商常春藤、紫薇翠庭、潤和山居、原香溪谷等住宅、花園洋房逐漸開盤，該片區逐漸成為長清區以及濟南市區養生大盤聚集地。新城區板塊新城板塊長清區可進一步劃分為以大學城為核心的大學科技園新城區和以舊城改造為主的長清老城區兩大片區。鳳凰路以西為長清區老城區，作為長清區政治、經濟、文化中心，老城區為長清區及周邊鄉鎮置業首選。區域現狀區域概況Part0ne區域市場Parttwo重點項目介紹Partthree大學城、園博園、未來輕軌的建設，為本項目開發提供了良好的題材，長清區享有自然景觀、人文資源雙重利好；目前來看，長清區面向剛需的競爭項目較多，西客站片區競爭項目多；長清區域在售項目多面向剛需客群，產品品質有待提高；長清區在售項目主要是地緣性客戶，客戶多在長清周邊生活、工作；

隨著濟南城市西進，西部新城建設，區域內的市場形式暗流涌動……項目區域市場2012年長清區土地總供應量為57.13萬平米，其中住宅供應量為38.99萬平米，占總供應量比例68%，商業金融供應量為18.13萬平米，占總供應量比例32%；住宅土地供應量多于商業土地供應量。2012年長清區土地共成交27.13萬平米，其中住宅成交8.99萬平米，占土地總成交量的33%，商業金融土地成交18.13萬平米，占土地總成交量的67%。土地供應及成交情況數據來源：克爾瑞市場供應及成交去化情況2012年長清區全年市場新增供應量4萬余平，受供需結構影響，7月份新增供應量達到頂峰，8月份后供應量逐漸減少，10月份受供需結構影響，有所上漲，12月份受春節及供需影響，供應量驟減；2012年長清區成交全年成上升趨勢，隨著流動性的持續寬松，受濟南市項目價格提升的影響，長清區整體價格小幅攀升，隨著剛需逐步釋放，3月份后市場逐漸回暖，成交量均勻上升，下半年成交趨于穩定，9-10月份成交達到頂峰。數據來源：克爾瑞區域項目分布濟荷高速京臺高速鳳凰路G220紫薇路大學路恒大綠洲長清區在售項目主要以高層及花園洋房為主，也有少量別墅和小高層供應。高層產品的供應主要集中在魯商常春藤、恒大綠洲。長清區項目規模差別較大，恒大綠洲建設規模最大，達到200萬平方米，紫薇翠庭建設規模最小僅有4.5萬平方米，其他項目規模在8萬至150萬平不等。區域項目基本情況所在板塊項目名稱總建筑面積（萬㎡）容積率產品類型成交均價（元/㎡）新城區板塊魯商常春藤1501.67高層、小高層、多層4600紫薇翠庭4.51.08花園洋房5700同圓潤和山居7.560.89花園洋房6100中建瀛園22.81.5花園洋房7200建邦原香溪谷650.7花園洋房、別墅洋房6500、別墅7400恒大綠洲2002.25高層5500老城區版塊長興美郡360.5小高層板樓5400港基城市經典161.8小高層5600所在板塊項目名稱主力戶型熱銷戶型滯銷戶型新城區板塊魯商常春藤80-90平米兩室，120-140平米三室，170平米四室80-90平米兩室，120-140平米三室170平米四室紫薇翠庭100-150三室100-120三室140-150三室同圓潤和山居98平方米兩室，120-270平方米三室98平方米兩室，120-130平方米三室200-270平米復式中建瀛園155平方米三室，200平方米復式；400平米雙拼，500平米類獨棟155平方米三室——建邦原香溪谷220-500平方米花園洋房項目整體滯銷恒大綠洲90-180平方米高層180平老城區版塊長興美郡80-90平米兩室，120-140平米三室小高層——港基城市經典90平方米兩室，110-125平方米三室90平方米兩室，110-120平方米三室——長清區域內產品面積80-90平二室、101-108平小三室、120-140平三室是供應主力及熱銷主力；150平以上大戶型房源因總價與客戶購買力不符，各項目均出現滯銷現象。

產品分析客群分析區域高層產品以長清區當地客群為主，隨著長清區推盤量的增加、市區房源價格的不斷上漲，市區客群人數增加；花園洋房和別墅產品的客群主要來自于市區，長清區當地的客群購房能力有限；所在板塊項目名稱客群新城區板塊魯商常春藤以長清區客戶為主，比例約為60%，市區客戶約占40%，其中，市中區客戶較多紫薇翠庭濟南市區客群大約占70%，長清城區客戶約為30%同圓潤和山居濟南市區客群占到當前成交客群的60%，當地客群比例占約40%中建瀛園濟南市區客群大約占60-70%，長清老城區客戶約占30-40%建邦原香溪谷濟南市區客戶占到成交客戶的90%，長清區僅占約10%恒大綠洲濟南市區客戶占到成交客戶的90%，長清區僅占約10%老城區版塊長興美郡成交客戶中，主要為長清區城區客戶為主港基城市經典成交客戶中，主要為長清區城區以及周邊企事業單位客戶為主區域概況Part0ne區域市場Parttwo重點項目介紹Partthree項目位于長清區南臨長清大學路，西臨鳳凰路，東靠琵琶山，北依沙河，距國際園博園，僅有5分鐘車程；市民足不遠行，就可游覽國內外70余座城市主要景觀。項目占地面積1200余畝，建筑面積約200萬㎡，其中首期39.42萬㎡，已全部交房入住，作為恒大地產進入濟南的全新力作，全方位引領濟南精裝品質生活的時代潮流，致力于打造濟南西部新城，是濟南西部新城不可多得的高品質樓盤。北中國200萬平高鐵生態宜居第一大盤重點項目簡介---恒大綠洲項目銷售情況2012年濟南恒大綠洲共計成交住宅980套，其中以6月至12月四個月份成交最多，主要受項目即將交房老客戶帶新客戶到訪看房以及“金九銀十”銷售旺季與9月份本項目推出的系列優惠政策影響。受2011年市場大環境影響，2012年1月-4月本項目成交較少，至五月份開始逐步回暖，10月份銷售量達到最高，11月份由于受交房因素影響，銷售勢頭略緩；數據來源：克爾瑞2012年濟南恒大綠洲全年整體均價為5098元/㎡，整體呈上升趨勢；1月份由于受2011年政策等影響，價格降幅較大，2月份臨近春節集團調整價格整體部分上揚，3月份下調價格后，隨著市場環境轉暖，價格逐步上升，截止到12月份，本項目住宅整體均價為5709元/㎡。項目價格走勢數據來源：克爾瑞濟南恒大綠洲在售戶型以60%的三房產品占比最多，其中小三房占20%，三房占15%，大三房占25%；二房產品占35%，較難去化四房產品僅占5%。項目戶型配比戶型占比兩房35%小三房20%三房15%大三房25%四房5%十余年精雕細琢品質戶型面積約：136㎡三室兩廳兩衛項目戶型戶型設計方正緊湊，布局科學合理，面積使用率高；采用全明設計，廳、臥、廚、衛均有很好的采光、通風效果；實現動靜、干濕、公私三大功能合理分區；廚房空間方正、寬敞，且配備大面積家政陽臺，經濟實用；餐廳、客廳相連，南北通透，增加視覺效果。面積約：180㎡四室兩廳兩衛1、功能分區合理，實現動靜、公私、干濕三大分區；2、南北通透，廳、臥、廚、衛均有很好的采光和通風效果；3、整體戶型方正有制，緊湊合理，盡顯尊貴宜居之美。4、主臥室270°特色觀景窗設計，體現高雅風情，讓美景觸手可及。5、超寬陽面采光陽臺，打造五星級住宅的奢華面積約：101㎡三室兩廳一衛戶型方正實用，功能分區合理科學，緊湊實用、無浪費面積、使用率高；采用全明設計，廳、臥、廚、衛均有很好的采光、通風效果；主臥室轉角風情飄窗設計，風光無限；雙陽臺設計，賞景休閑、生活勞動互不擾。面積約：99㎡兩室兩廳一衛戶型緊湊實用，布局科學合理，充分滿足新精英人士居家需求；采用全明設計，廳、臥、廚、衛均有很好的采光、通風效果；超大景觀陽臺，俯瞰美景，心曠神怡；京滬高鐵泰安站濟南恒大綠洲距離京滬高鐵濟南站僅有10公里，距離京滬高鐵泰安站約有45公里。項目地塊位于2個高鐵客運站之間，均受到未來2個高鐵經濟圈的輻射，盡享15分鐘都市生活圈便利。項目優勢京滬高鐵，加速城市區域經濟騰飛十大產品優勢搶占西部置業洼地城；雙核交通，通暢泉城濟南恒大綠洲路況優越，外部區域通達性較好。K301、K302、22等線路公交車，從項目旁邊經過，長清區104國道、220國道、京福高速公路、103省道等公路干線縱貫南北。劉長山路西沿線的貫通，濟南西站至長清城市軌道交通即將開工，長清至濟南僅需10分鐘，交通即在家門口。大學城內目前有10所大學入駐，分別是：山東師范大學、山東藝術學院、山東輕工業學院、山東中醫藥大學、山東工藝美術學院、山東女子學院、山東勞動技術學院、山東省工會管理干部學院、山東交通學院,山東聯合大(圣翰財貿職業學院)；距項目僅2.9公里；十余所高校鑄就百年文脈園博勝景，人文腹地濟南園博園是集園林景觀、生態旅游、植物科普、文化博覽、休閑度假、水上游覽為一體的大型綜合性國際博覽園，將是繼“一山、一水、一圣人”之后山東省又一新的代表性旅游景點。距項目僅有5分鐘車程；項目東臨泰山余脈—琵琶山，北接大沙河；依山傍水，藏風納氣，風水極佳；新古典主義歐陸風情建筑，雍容華貴濟南恒大綠洲建筑外立面采用新古典主義歐陸風格，大氣中透出優雅，沉穩中盡顯尊貴；

濟南

恒大綠洲園林景觀，源于法國左岸的靈感與浪漫、閑適與高貴，左岸文化的時尚藝術品位、結合濟南獨特的地域環境，景觀設計一種營造愜意的綠色戶外生活環境，建立典雅高貴的景觀構筑。20萬㎡世界級皇家園林，盡顯大師風范

萬余平中央大湖橫貫園區，中心園區疊水，以此展開狹長生態綠化帶，步移景異，冠絕全城；核心人工生態景觀湖,水景成為景觀構成重點,中心橋將整個水體分成東西兩部分，站在木橋上既能近距離的與噴泉相惜，又能西望大面積的寬闊湖面，給業主以回歸自然、陶冶身心的完美景色；濟南恒大綠洲會所作為濟南首席多功能商務會所，擁有西餐廳、棋牌室、瑜伽室、水療館、醫療館等的五星級多功能豪華會所，專業的全方位物業服務，賦予業主無上的尊崇與榮耀；。

5000㎡超五星級豪華會所匹配尊貴人生舞蹈室瑜伽室閱覽室棋牌室濟南恒大綠洲規劃建有15000㎡全天候運動中心，一層國際標準恒溫游泳館、室內籃球館、羽毛球、網球、乒乓球；二層桌球、三層健身大廳、四層旱冰場；目前已全部開館，隨時讓業主及家人朋友在運動中盡情揮灑熱情。。籃球、羽毛球館乒乓球館游泳館健身房全天候運動中心運動就在家門口濟南恒大綠洲規劃有18制雙語幼兒園、30班制小學、36班制中學，一站式教育配套，讓業主的孩子從小就近入讀名校，從小就贏在起跑線上。。幼兒園、小學、中學一站式教育配套十萬㎡歐陸風情商街，享受“足不出戶”的便捷濟南恒大綠洲規劃有十余萬㎡歐陸風情商業街，力爭打造時髦、優雅、高檔的商品，高雅的社區氛圍，讓業主在品味潮流、體會時髦的同時滿足業主和家人的各種購物需求，引領時代風尚。滿屋名牌9A精裝濟南恒大綠洲，秉承恒大地產集團一脈相承的“頂級名牌薈萃、行業領先設計、超豪華材料、精品化施工、標準化管理、人性化關懷、智能化環保健康、創新家裝工藝、全球統一采購及配送”9A戰略傳統模式，并延續恒大地產集團城市豪宅的經典建筑質感和張力，采用世友、步陽、西門子等世界頂級家裝品牌，鑄就濟南地產界精品新標桿。項目位置長清大學科技園大學路2166號（園博園東臨）物業類型板樓、小高層、高層住宅土地年限70年建筑規模占地1500畝，總建筑面積85萬平米綠化率41%開盤時間首期開盤2008年6月，三期海棠園2010年12月18日，四期百合園2012年5月交房時間預計2012年下旬物業管理魯商物業管理公司1元/平米/月外立面一期二期為墻灰，三期具體材料有可能底部三層為墻磚三層以上為墻灰合作單位開發商-魯商置業；建筑設計-加拿大BDCL公司、美國HZS公司；營銷代理-思源經紀；廣告策劃-潛意識廣告交房標準毛坯推廣主題園博園旁公園學府美宅交通22路、25路等多路公交目前均價4700元重點項目簡介---魯商常春藤項目總體規劃：總建筑面積85萬平米，分七期開發，目前為四期百合園二期紫薇園三期海棠園四期百合園項目規劃及現狀魯商常春藤位于濟南西部大學城的中心區域，總戶數達7000多戶，采用現代建筑風格，規劃有小高層、高層住宅、風情步行街、商業旗艦店，配套星級酒店、會所、幼兒園和中小學校。戶型：包括90-100㎡、120-130㎡、170㎡左右，分布比例大體相當。客戶群體：主要以項目周邊大學教職工以及國有企事業單位職工；其他集中于濟南市和長清區；購房目的自住和投資均有，自住居多。銷售情況：項目共分為七期，一期以及加推的二期紫薇園、三期海棠園已銷售完畢，正在銷售的是四期百合園，9-18層，兩到三個單元，總計8棟樓576套房源，2