我國房地產市場的發展歷程房價的飆升，讓人們漸漸失去了安全感。“你有房子么”，成了不少女孩找對象時必尋根究底的問題——“戀的就是你的房”。此類社會現象，進一步凸顯了房子的生活必需品屬性。國家在2010年、2011年出臺了“史上最嚴厲”的調控政策，幵實施了大規模的保障房建設規劃。統計局數據顯示，2011年9月全國70個大中城市房價逼近停漲，相關高層也肯定了房地產調控所取得的成效。在此背景之下，市場投資者開始預期政策調控見底，房地產市場最壞的時候已經過去，近期資本市場也給予了積極的反映。福利分房制度（1958-1977）

我國房地產市場起步較晚，1958年-1977年期間，城鎮居民的住房一直由實行統一管理、統一分配、以租養房的公有住房實物分配制度。住房主要由所在單位解決；政府和單位按照國家基本建設投資計劃進行住房建設；住房建設資金絕大部分靠政府撥款；單位以低租金分配給職工居住；制度模式適應當時較低水平的消費層次；遭遇的問題：隨著大量知青的返城，住房需求量又進一步加大，國家不得不再次投入更多的人力、物力在住房建設上，住房成為壓在政府肩上的沉重財務負擔。房改（1978-1985）國務院提出”房改”1978年是近代中國的轉折點,我國城鎮居民人均住房面積只有5.2平方米，且文革的結束，知青的大規模返鄉也迫切需要新的住房。鄧小平發表講話，提出解決住房問題的政策能不能寬一點？1980年1月《紅旗》雜志發表蘇星《怎樣使住宅問題解決得更快些?》一文，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。房改初期（1978-1985）國務院提出房改1980年4月2日，鄧小平就住宅問題再次發表重要講話：“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分付款，10年、15年付清。”1980年5月20日國家建委轉發城建總局《關于加快城市住宅建設工作的意見》。1980年7月19日國家城建總局印發《關于加強城市公房管理工作的意見》。1980年12月30日國家城市建設總局下發《關于認真做好住房分配工作的通知》。到此，房改正式提上日程房改摸索階段（1980-1985）1980年5月，深圳特區成立。期間，深圳已經開始商品房制度摸索。1981年1月16日中國房屋建設開發公司成立。城市住宅開發是其主要任務之一。1981年開始啟動公房出售試點、范圍不斷擴大。這一階段我國政府進行了公房出售和補貼出售住房試點，為住房制度改革進行了多種形式的嘗試和創新。1982年，開始進行住房補貼出售給職工的試驗。為了使更多的職工愿意買房、買得起房，1982年4月，國務院原則同意了國家建委、國家城市建設總局《關于出售住宅試點工作座談會情況的報告》，選定在常州、鄭州、沙市、四平四個城市進行試點。1982年3月27日國家城建總局頒發《關于城市(鎮)房地產產權產籍管理暫行規定》。5月4日城鄉建設環境保護部成立，下設城市住宅局，主管城市房產住宅建設管理工作。房改摸索階段（1980-1985）1983年12月17日國務院發布《城市私有房屋管理條例》(國發[1983]194號)。1984年10月，國務院批轉了原城市建設環境保護部關于擴大城市公有住房補貼出售試點的報告。原城市建設環境保護部批準了包括北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為第二批試點城市。到1985年底，全國共有27個省、自治區、直轄市的160個城市和300個縣鎮實行了個人補貼出售住宅。1985年，由城鄉建設環境保護部城市住宅局牽頭，北京、天津等12個城市房管局共同起草的《中華人民共和國住宅法》(試擬稿)完成并印發征求意見。房改中期（1986-1993）房改制度全面鋪開（一）：中國土地第一拍誕生1986年1月6日，國務院會議決定：(1)成立國務院住房制度改革領導小組和領導小組辦公室。領導小組辦公室設在城鄉建設環境保護部；(2)對暗貼和明貼結合的房租改革設想，同時進行調研測算并進行試點。1986年7月25日國務院住房制度改革領導小組召開第一次會議，討論住房改革方案。1986年9月11日國務院聽取城鎮住房制度改革情況匯報，肯定了煙臺住房改革方案。1987年12月1日，駱錦星作為深圳特區房地產公司總經理，在深圳舉行的中國第一場土地拍賣中，代表公司以525萬的價格競得東曉花園的地皮，這就是中國房地產發展歷史上有著標志性意義的“中國第一拍”。國務院秘書長陳俊生在會上宣布：從1988年開始，住房制度改革要在全國分期分批展開。房改制度全面鋪開（二）：出現局部過熱現象

1990年8月18日國家計委、建設部等六部門發布《關于加強商品住宅建設管理的通知》，規定開發區總建筑面積20萬平方米以上或總投資一億元以上報國家批準。1991年6月國務院發布《關于繼續積極穩妥地進行住房制度改革的通知》。根據黨的十三屆七中全會精神，提出把進一步改善居民的居住狀況，作為實現中國現代化建設的第二步戰略目標，使人民生活達到小康水平的重要內容之一。1991年10月17日，國務院批轉國務院住房制度改革領導小組提出的《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》，由此，房改又進入了一個新的發展階段。1992年，海南掀起地產開發熱潮，僅100多萬人口的城市，房地產公司就達1.3萬家，平均每80人中就有一人開地產公司。1993年6月，中共中央、國務院印發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，首次針對房地產泡沫出臺16條調控措施，開始對房地產市場進行大規模清理整頓，海南房地產泡沫頃刻破裂，成為中國房地產史上一個慘痛的教訓。房改后期（1994-1998）制度建設1994年6月8日國務院批轉國家體改委《關于1994年經濟體制改革實施要點》。這是20世紀末國內經濟體制改革的重大舉措。1994年7月18日國務院作出《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，明確城鎮住房制度改革的基本內容，可以概括為“三改四建”全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，加快經濟適用住房的開發建設。1997年夏天十五大召開前夕，《住宅建設成為國民經濟新增長點的研究》課題組在北戴河組織召開研討會。會議提出把居民住宅業列為國民經濟新增長點。房地產業開始成為支柱產業。1998年，5月14日，《個人住房貸款管理辦法》頒布；6月25日，《住房組合貸款管理暫行規定》頒布。國務院在1998年7月3日頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這份后來被看作房改綱領的“23號文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。從此，中國真正進入了商品房時代。主要成果：形成了較為完善的房地產行業制度中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993-12-13）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995-01-27）這兩部法律的發布，對于我國房地產行業的正常發展有著重要的意義，這也算是1993年海南房地產泡沫為行業成熟所作的貢獻。城市房地產開發經營管理條例（1998-07-20）這部法律，可謂是房地產行業的“憲法”。其詳細的規定了房地產行業的各環節的監管部門，并對房地產開發的各個環節做出了政策指引，如準入條件、項目資本金、土地閑置年限以及處罰措施、開工條件、竣工驗收流程等等，同時還規定了預售條件以及流程等。制度的完善，為房地產行業進入市場化階段打下了基礎。且在此階段，房地產開始成為國內支柱型產業。全面調控前傳（1999—2001）全面市場化階段公積金、個人售房所得稅、商品房銷售管理辦法、拆遷條例等制度得以完善，有效的提升了房地產行業的市場化水平。1999年4月，國務院發布施行《住房公積金管理條例》，加強對住房公積金的管理，維護住房公積金所有者的合法權益，促進城鎮住房建設，提高城鎮居民的居住水平。1999年12月，財政部、國家稅務局、建設部聯合發布《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》。2000年，在全國范圍內停止住房實物分配。同年9月13日，建設部、國家工商行政管理局發布《商品房買賣合同示范文本》。2001年3月14日建設部審議通過《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)，6月1日起施行。對商品房銷售、預售、銷售管理，銷售條件，廣告與合同，銷售代理，法律責任等各個環節和細節做了明確規定。2001年6月13日《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)頒布。《條例》對城市房屋拆遷、補償、安置的原則作了較大調整，強調了保護房屋所有人的合法權益全面調控初期（2002—2004）支持為主，調控為輔2002年，《關于嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓通知》發布，《通知》指出，市、縣人民政府土地行政主管部門要根據當地社會經濟發展計劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況制定土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后實施，防止“暗箱操作”。2003年6月13日，央行公布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對商業銀行的開發商開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等七大方面作了進一步規范,提出了更為嚴格的貸款條件。俗稱“121文件”。2003年8月31日，對房地產商而言是一個大喜的日子，國務院正式向各省、自治區、直轄市人民政府、國務院各部委、各直屬機構下發了、首次明確房地產已經成為國民經濟的支柱產業、表態支持房地產市場發展的文件———《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發(2003)18號文，簡稱“18號文件”)。2004年9月2日中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》。這是繼03年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。2004年，修訂土地管理法。嚴格土地管理、控制城鎮房屋拆遷規模等。全面調控階段（2005—2011）2006年關鍵詞：調結構2007年關鍵詞：限制需求08年底-09年初關鍵詞：救市09年底-10年關鍵詞：壓不住貨幣政策：2010年央行加息兩次，每次0.25個百分點；存款準備金率由08年底的15.5%上調至11年的21.50%。09年底-10年關鍵詞：壓不住2011年關鍵詞：非常規貨幣政策：從緊程度全球居首，準備金率屢創新高，最終導致資金借貸市場利率高企，民間借貸市場利率甚至超過了08年。非常規第一步，限購：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套，且購買第一套，還需繳納社保一年以上；禁止公司購房等。此項政策被譽為史上見效最快的調控政策。第二步，限房價：要求各地方政府限制房價漲幅，并公布房價調控目標——大多是GDP漲幅。此政策，使得地方政府調控房地產行業的主動性明顯增強。第三步，大規模保障房建設：年初公布了總共3600萬套的保障房“十二五”建設規劃。這是政府調節房地產行業結構的無奈之舉，房子已經轉變為民生問題。經過了這一系列的非常規調控之后，房地產市場迅速得以降溫，房價的調整趨勢已經得到了高層的認可。全面調控階段圖解2013年新國五條2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，提出要堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。同時，會議確定了5項政策措施。1完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。2堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。3增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。4加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。5加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。新國五條”的出臺，及時而徹底地打消了一些地區和開發商等待政策放松的幻想，

第一章房地產法概述第一節房地產概述講授方式：

學法指導重點講授學習方法：

1理論聯系實際2教材與法律、法規及政策相聯系3系統學習與重點把握相結合4學習教材與閱讀輔導材料、聽取輔導講座相結合5科學安排時間□參考資料：《房地產法律手冊》法律出版社2000一、房地產的概念和特點1、房地產的概念：是指土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的合稱。房地產就是土地、房屋財產的總稱房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及構筑物（狹義上講）2、特點房地產具有固定性房地產具有非損耗性房地產具有保值和增值性房地產價值具有差異性房地產具有有限性二.房地產的特點(產業)1.高風險（高收益）投機性泡沫經濟2.基礎性土地的開發利用為人類提供了生存、發展的基礎性物質條件3.先導性房地產業的發展為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮、發展提供了先導性的物質條件□二、房地產的種類（一）公有房地產與私有房地產（二）經營性房地產與非經營性房地產（三）城市房地產與農村房地產（四）自由流通房地產與限制流房地產（五）登記房地產與非登記房地產三、房產和地產的關系房產：《城市房地產管理法》第2條：本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。地產：是指土地及其相關權益。我國法律對房產和地產的關系一直實行“分別主義”和“一體處分原則”第二節房地產法的概念和調整范圍一、房地產法的概念和特點1、概念。房地產法是指調整房地產關系的法律規范的總稱。房地產法是調整房地產開發、交易及管理過程中發生的社會關系及法律規范的總稱2、特點（1）參與主體具有多元性（2）規范內容具有綜合性（3）調整范圍具有廣泛性（4）調整手段具有國家干預性二、房地產法的調整范圍房地產關系：是指在房地產所有、開發、使用、管理等過程中形成的房地產權屬、開發、經營、使用、交易、服務、管理等與房地產相關的各種社會關系。（一）平等主體之間的房地產關系（二）非平等主體之間的房地產關系房地產法的性質(四種學說)

1.房地產法屬于經濟法2.房地產法屬于民法3.房地產法屬于行政法4.