清遠(yuǎn)項(xiàng)目深化報(bào)告城建興業(yè)?營(yíng)銷拓展部二O一一年三月二十五日謹(jǐn)呈：廣東神洲天潤(rùn)集團(tuán)有限公司本深化報(bào)告主要解決的問(wèn)題一、本項(xiàng)目是否具有開(kāi)發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性二、本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)應(yīng)如何表現(xiàn)三、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)面臨哪些主要競(jìng)爭(zhēng)四、怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展PART1本項(xiàng)目是否具有開(kāi)發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性清罰遠(yuǎn)淡定政位涉大駕廣蔬州及衛(wèi)否星肯城化，偏居薄住獨(dú)占屈主嚷導(dǎo)舊，響寫徐字利樓叮氛篩圍青受六考僅驗(yàn)《圾清糊遠(yuǎn)危市梢主放體足功抖能永區(qū)柏規(guī)哨劃示（管2檢0仗1砍0說(shuō)—邊2喉0約2全0亡年兇）珍》叨提散出鴨，矛清咬遠(yuǎn)膊市搏將啦定波位浙為怖大騎廣甲州睜的許衛(wèi)盟星少城來(lái)，夸將恥承葬擔(dān)殺更轉(zhuǎn)多漁的纖工身業(yè)購(gòu)及根居芒住陶職診能清鉤遠(yuǎn)翠市孝承瘡擔(dān)租工板業(yè)青及聚居裳住冒的唐城滋市劫職浙能緣瑞分肚工駕明嗽確種，握對(duì)沫寫岸字飽樓午需賣求今較罷少?gòu)V州清遠(yuǎn)區(qū)撈域猛規(guī)魄劃東橋城按是莫未攝來(lái)弄核賭心走商爐務(wù)跌區(qū)改，深小套市片板才塊乏未懷具墨備起商控務(wù)悟氛晉圍清驗(yàn)遠(yuǎn)躲未冬來(lái)峰的桌城禾市運(yùn)規(guī)邁劃電功涼能帽明翠晰班，辭各工片遺區(qū)樸板限塊報(bào)各拼司怕其旺職清非遠(yuǎn)私市茶規(guī)柴劃菠將虹于坡未枕來(lái)牙C縫B弊D詠核耍心野辦墨公圈商隔圈爭(zhēng)興篩建旅東驗(yàn)、補(bǔ)西以雙嗎塔惑，勝樓賺高椅初票定澇為的8態(tài)8酒層糞，叼介賴時(shí)思將詠成帥為迎清蔽遠(yuǎn)擦市界的件新易地歸標(biāo)未來(lái)CBD核心區(qū)新興住宅區(qū)大學(xué)城高新科技區(qū)資料來(lái)源：清遠(yuǎn)市規(guī)劃局發(fā)鳥(niǎo)展艙方葛向清怨遠(yuǎn)饑未竹來(lái)注會(huì)乖建史兩詞棟8偷8層濤高土的妄寫塌字跡樓心，紫就側(cè)建容在荒規(guī)章劃武的C俘B隨D商慰務(wù)糖區(qū)蛙，火就廢類鋼似是于盆廣肯州另的榨東題、繳西咸塔股那視樣趕，帽作勤為畫我聾們肌清禁遠(yuǎn)凍市具的血地萍標(biāo)握性傻建即筑焰。-測(cè)-果-買-遵-文-清丙遠(yuǎn)怖市漆規(guī)遼劃野局吳張喪工扮程禁師寫蟲(chóng)字胸樓購(gòu)分隔布澤零索散刻，順商盜務(wù)腹氛倉(cāng)圍賣欠轉(zhuǎn)缺墻，垮寫搞字潑樓導(dǎo)發(fā)邪展事步啟伐夫較劫慢清治遠(yuǎn)夾市廉寫?zhàn)B字揚(yáng)樓泄分背布忠狀練況圓較寇為駁不壞均喪，矛主逃要惕集幼中踩在將新刃城含區(qū)胖附暗近各資寫管字蟲(chóng)樓脂間王分瀉布盲較醫(yī)為金零甜散泡，彼辦衫公庫(kù)氛胸圍陣難擁以珠集球聚拼，錫較離難澡形博成炭規(guī)似模足性站的榮寫飽字附樓稅商配務(wù)懶區(qū)清衛(wèi)遠(yuǎn)負(fù)市幣寫團(tuán)字家樓捧發(fā)溉展零發(fā)涂布忙較膀?yàn)椴婢徴睿汲琴Q(mào)區(qū)兔內(nèi)晚純艦辦開(kāi)公扒性皇質(zhì)跡的孔寫盆字墻樓段較搖少寫糕字凡樓聰市距場(chǎng)金銅沙申商翼務(wù)播大形廈卓籍越制大揮廈豪朵美貼大穿廈中晚國(guó)散電頭信中裕國(guó)插聯(lián)丸通目稻前知寫扁字涼樓揮多冊(cè)為里企巖業(yè)民自害用計(jì)，星對(duì)悔外談租臺(tái)售牌項(xiàng)膽目鋒少寫劃字淹樓隊(duì)市硬場(chǎng)清雹遠(yuǎn)赴市像寫顧字郊樓傻使射用悔情爸況仁基填本爬以競(jìng)企吃業(yè)商自管用擔(dān)為花主烤，店對(duì)摸外映租浴售縣情甚況慈較雞少中侮國(guó)桂聯(lián)偽通中割國(guó)澤電峽信汽恰運(yùn)俯集算團(tuán)目嬸前呆清島遠(yuǎn)飯市冤寫之字旨樓食多岔為訂企邊業(yè)減自細(xì)用簽，弓對(duì)過(guò)外駱租坡售慌項(xiàng)挖目亮較帝少寫好字獸樓慈建每筑放體蠅量步基抗本蘇不館大列，窮以艱小嚴(yán)高飛層嫌為除主省，比大醫(yī)型裁企鉛業(yè)跪?qū)俳窍卵a(bǔ)的況分腥支似機(jī)喚構(gòu)倘已涂基毛本姓消咐化申了脈相員關(guān)努供概應(yīng)三仔大混寫醫(yī)字起樓乖壟淡斷看清旅遠(yuǎn)健辦奇公淋市拾場(chǎng)枕，淚企堵業(yè)愚可街選魚性誼較吧少寫加字鈔樓歐市癥場(chǎng)金匙沙輪商屆務(wù)任大譽(yù)廈卓斜越飄大蛙廈豪何美沒(méi)大深廈清虛遠(yuǎn)遠(yuǎn)市育對(duì)耐外艇租王售盯的隱寫疫字海樓區(qū)供陜應(yīng)店較覽少攤，斧較供具晉代策表賊性朱項(xiàng)赴目犧為闊三顧個(gè)古，乘分屆別首為璃金帆沙賠商擴(kuò)務(wù)呆大崗廈殊、腎卓方越筐大零廈追和獄豪她美資大材廈由堆于應(yīng)寫破字列樓勺供驕應(yīng)紅少癢，滲可霉選深擇樂(lè)性炕少澡，基三開(kāi)大愛(ài)寫劈燕字邁樓仆基惜本泥壟勒斷維了墳市琴場(chǎng)項(xiàng)目名稱總建（㎡）單元面積（㎡）租金（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）實(shí)用率出租率層數(shù)電梯進(jìn)駐企業(yè)金沙商務(wù)大廈30901103-15030-38272%98%15層2臺(tái)建筑裝飾設(shè)計(jì)，廣告公司，保險(xiǎn)公司為主卓越大廈717362540-503100%10層1臺(tái)置業(yè)投資公司，證券公司，期貨公司，黃金交易有限公司，廣發(fā)銀行，中國(guó)人壽保險(xiǎn)豪美大廈1500060040-50---------17層---豪美鋁業(yè)客就戶模群圍較評(píng)窄德，劍多嘩以啄大敵型脹企遭業(yè)駱為撥主寫搜字吸樓擱市循場(chǎng)除換金駛沙且商秒務(wù)鼠大叛廈鉤可自零微散染分史租橫外郵，真卓角越疫大梯廈嗎和寶豪娃美退大跨廈內(nèi)以仙自糖用沫為載主抖，衣少護(hù)量損樓悠層糾只寬接垃受小整已層防租矮賃臭的泛大悅型歷客稍戶進(jìn)鄭駐袖企鄉(xiāng)豐業(yè)娘以固房編地紹產(chǎn)頸、栗廣刺告奇、耐金造融彩保泛險(xiǎn)旦和伙銀緞行名等檢大樸型利企鞠業(yè)漲為裁主綁，質(zhì)中盤小正型籃企戀業(yè)涌對(duì)蝦寫稅字楚樓朽需聽(tīng)求貢度適較侄低寫藍(lán)字扭樓因選釘擇第少擠是籌出玩租菜率塑普肉遍僚偏牙高蠅的真根績(jī)本常原瓣因清衰遠(yuǎn)被新粱城掏區(qū)逝未橋來(lái)組定鍋位役以昆居閣住壯為脈主比，挑清哥遠(yuǎn)澇未陽(yáng)來(lái)C全B秤D核字心肯區(qū)稿偏柴離瓦本婦項(xiàng)第目箱，暗未劈燕來(lái)準(zhǔn)小旺市勒商奇務(wù)收氛陷圍夢(mèng)競(jìng)翅爭(zhēng)全力械弱清扁遠(yuǎn)胃寫岔字設(shè)樓頸現(xiàn)盼狀蒼分愁布累零夫散轉(zhuǎn)，席商悉圈貨難汪以佩集乓聚枯，極難并以著形繼成薦濃造厚服的惠商剩務(wù)輛氛信圍清氏遠(yuǎn)腐市垮客春群蛙面救窄義，牌本棕項(xiàng)躍目允開(kāi)倍發(fā)夠?qū)懤孀挚藰菂s產(chǎn)攻品徐所阿承務(wù)擔(dān)運(yùn)的棚風(fēng)搜險(xiǎn)形度睛較尚高小楊結(jié)不瘦建誘議橋開(kāi)寧發(fā)遇寫察字畝樓P殃A贈(zèng)R承T偉2本怒項(xiàng)雷目劇的冊(cè)商共業(yè)著形果態(tài)搬應(yīng)伏如發(fā)何丘表礙現(xiàn)清絡(luò)遠(yuǎn)遲市非目蠶前教僅決有猴城復(fù)市戰(zhàn)廣什場(chǎng)堤和驅(qū)贏夏之納城蒸兩槍個(gè)懷商黃圈上，代商機(jī)業(yè)公發(fā)葬展蹄初聾級(jí)清彎遠(yuǎn)施市僑區(qū)礙目燈前目只級(jí)有杯舊綠城傻區(qū)培的外城娃市崇廣勿場(chǎng)監(jiān)和螺新柄城粗區(qū)到的艦贏謝之該城黑商辜圈項(xiàng)誼目頭所振在四新怪城圾區(qū)躺商肯圈行前云景亂看慢好進(jìn)，膠但謎目楊前姥僅淺有架贏剩之棟城泊商撤圈抵，墨商原圈差氛濱圍淚一咬般氣，帝有帶待這發(fā)治展項(xiàng)席目灰位鬼于乎清葉遠(yuǎn)俯大偷道抱，雙目遭前積周全邊嬌尚課未歲形午成退商聲業(yè)箏氛殘圍商匪業(yè)精格伶局城襖市長(zhǎng)廣致場(chǎng)職商熱圈贏京之沖城筆商樣圈本開(kāi)項(xiàng)欣目城呼市般和獸區(qū)艱域貓級(jí)約別詢商希業(yè)什的撈租鳳金帆水便平鎖未板如赴理橫想類別贏之城商圈城市廣場(chǎng)商圈商圈特征區(qū)域級(jí)商圈城市一級(jí)商圈商圈覆蓋范圍以贏之城為核心的商圈以城市廣場(chǎng)為核心，周邊有先鋒路、南門街、北門街主要客戶類型居住在新城區(qū)的居民清遠(yuǎn)市區(qū)高檔消費(fèi)一級(jí)百貨商場(chǎng)租金情況（元/㎡·月）首層：100-200300-500商息圈展特請(qǐng)征城辯市荒廣酬場(chǎng)袖商觸圈地—湖城扣市恩一眠級(jí)開(kāi)商名業(yè)喂中平心斥，秘首金位賓度臂極轟高代表商家城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2003經(jīng)營(yíng)方針百貨為主，超市做精，走高檔路線，實(shí)行“差異經(jīng)營(yíng)”理念業(yè)態(tài)組合（一期）舊翼：益華百貨新翼：負(fù)一層：名車、餐飲、汽車精品、自行車、體育用品、汽車專業(yè)影響及下地停車場(chǎng)一樓：時(shí)尚名店街二樓：時(shí)尚名店、運(yùn)動(dòng)城、萬(wàn)信數(shù)碼城、屈臣士、肯德基、必勝客、金倫大酒樓三樓：時(shí)尚名店、兒童家具服飾、萬(wàn)信數(shù)碼城四樓：特色美食中心、美容美發(fā)、潮流坊、格豪酒店、東方會(huì)KTV、休閑娛樂(lè)中心五樓：文化書城、大地電影院品牌周大福、耐克、K2、mastermind、阿迪達(dá)斯、李寧、only貴人鳥(niǎo)、DHC、CNE、西鐵城、百麗、VEEKO、精工等租金300-500元/㎡·月開(kāi)業(yè)率100%商業(yè)氛圍良好點(diǎn)評(píng)城市廣場(chǎng)為目前清遠(yuǎn)市區(qū)最為繁華的商圈，品牌較高檔；且能帶動(dòng)附近較低檔商業(yè)百貨和步行街，適合不同年齡層次和各種不同類型的消費(fèi)群體，輻射整個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)較成功。商儉圈蒸特雨征贏聰之喜城昏商遙圈際—作新鎮(zhèn)城召區(qū)蹦域泊商局業(yè)康配丘套扔中介心代表商家贏之城富域銀座廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間

2002.10-經(jīng)營(yíng)方針典型的大型超市帶動(dòng)商圈發(fā)展模式

以大型的國(guó)美電器帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)組合一樓：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、服裝百貨、運(yùn)動(dòng)用品店、停車場(chǎng)二樓：小型服裝店、游戲機(jī)室、養(yǎng)生館、健身室、工作室三樓：食肆（周記）、網(wǎng)吧一樓：服裝百貨、金銀珠寶首飾二樓：餐廳三樓：國(guó)美品牌耐克、IP、S&K、班尼路、貴人鳥(niǎo)、堡獅龍、三槍、特步、puma周大福、中國(guó)黃金、kappa、以純租金首層：100元/㎡·月；二層：電梯附近50元/㎡·月偏僻20-30元/㎡·月首層：50元/㎡·月開(kāi)業(yè)率98%95%商業(yè)氛圍一般，人流量較小一般，人流量少點(diǎn)評(píng)贏之城開(kāi)業(yè)時(shí)間較久，硬件設(shè)施殘舊；人流量較小；首層華潤(rùn)萬(wàn)家超市規(guī)模較大，約3000平方米，人流量較旺，典型的超市帶動(dòng)廣場(chǎng)氛圍規(guī)模小，以國(guó)美電器帶動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)，人流量較少商遺圈銀特烏征項(xiàng)亂目以周鑄邊預(yù)以當(dāng)社閑區(qū)憤商籮鋪貿(mào)為邊主應(yīng)，特缺惜少街超銳市煩等挽大嗚型側(cè)生枯活覽配胃套項(xiàng)矛目戶周弦邊舒以添汽悟貿(mào)葬商古鋪駱和加樓盼盤依的神社焦區(qū)序商撤鋪燃為車主目勢(shì)前熊周梁邊西缺征少厘大親型奧的弓超宣市卡配素套衡，諒生融活臥不握便周霜邊氧社盈區(qū)己居羊民股對(duì)鑄大忠型染超夫市憤配熟套刪需憲求痛明氏顯周支邊涌商近業(yè)現(xiàn)屋代犯城筐未用來(lái)霧商看鋪汽鴉貿(mào)唯商環(huán)鋪云玩山微詩(shī)故意素商晶鋪世紀(jì)花城商鋪鳳千城箏明脈珠嬸未難來(lái)伏商屢鋪本姥項(xiàng)五目周素邊德社翠區(qū)作商惑鋪福主孫要挺服漂務(wù)卡社隊(duì)區(qū)俘周鴉邊直區(qū)浴域項(xiàng)湖目索周朗邊狼社麻區(qū)爽商邊鋪?zhàn)囊岳栉迨帷⑾Я鹗计金^方鉆米螞的相戶燃型翠為壤主灑，儉租鮮金南在意4鍛5哲-鄰8森0格元幟/協(xié)㎡御，喪多懲以薦經(jīng)技營(yíng)關(guān)裝余飾嚇、叢超抬市劍、拔餐尺飲帽等沒(méi)社像區(qū)盞配桑套中商犁業(yè)姑為燒主現(xiàn)部代傘城政臨蟲(chóng)街堡商脾鋪接預(yù)模計(jì)用售品價(jià)降為制2腸0猴0但0葵0浸元跑/榆㎡項(xiàng)目地址面積（㎡）租售方式售價(jià)/租金（元/㎡）出租/出售率經(jīng)營(yíng)情況世紀(jì)花城廣清大道與清遠(yuǎn)大道交匯處51㎡只租不售7065%以裝飾、建材、五金公司為主144㎡45現(xiàn)代城廣清大道100㎡以下售預(yù)計(jì)20000開(kāi)售時(shí)間未定——云山詩(shī)意廣清大道（售樓部前面部分）40-180㎡發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)————超市、餐飲、裝飾等小區(qū)配套商業(yè)A5/A6棟——只租不售預(yù)計(jì)50-80推出時(shí)間未定以社區(qū)配套為主周故邊娃商爪業(yè)新緣瑞城仗區(qū)厚將毫新騙添老多中個(gè)升商愧業(yè)襪綜楚合冶體秧，央未元來(lái)潛商級(jí)業(yè)娃競(jìng)壩爭(zhēng)驕激構(gòu)烈未引來(lái)摧發(fā)煮展凱蓮旋暈國(guó)絞際莊廣西場(chǎng)總滲建憂：9萬(wàn)慚㎡置濱業(yè)句文臣化商判貿(mào)醫(yī)中修心總杏建攀：1閣8萬(wàn)蛾㎡時(shí)紛代撈廣寶場(chǎng)總槐建灰：4記0萬(wàn)越㎡本常項(xiàng)瞎目2敬0與1蘋1筒年途簽蕉約黃動(dòng)練工香項(xiàng)躍目靈中郊，動(dòng)新燃城綿區(qū)接將否會(huì)規(guī)有拌三綱個(gè)犯商婆業(yè)器綜慰合瓶體忠動(dòng)顛工三鄰個(gè)膨商糕業(yè)爬綜片合博體館總竟建挪達(dá)沖到母6真7個(gè)萬(wàn)辯㎡胞，更體火量刑大答，僑競(jìng)院爭(zhēng)援激嚷烈隨摔著抄多藏個(gè)值大段型糖商像業(yè)乳綜正合未體拔的均開(kāi)觀發(fā)券，侮未渡來(lái)聰商摧業(yè)冤配至套朋將前會(huì)姑得獨(dú)到陰完槳善建趴議肅開(kāi)蓄發(fā)棋社即區(qū)獻(xiàn)商結(jié)鋪鐵，冠以唉街其鋪覺(jué)形甩式帥出胖現(xiàn)清無(wú)遠(yuǎn)崇市業(yè)區(qū)辟目居前顏商袋業(yè)與發(fā)洽展氧初藍(lán)級(jí)疊，駱僅廣有蠢城偽市湖廣鍵場(chǎng)服和控贏饒之帖城向兩壁個(gè)唱商辨圈損，適租淋金蛋收趙益甘不界高隨嬌著游板占?jí)K反未屯來(lái)悔的曬發(fā)僑展訓(xùn)，淘新封城澡區(qū)誘將無(wú)會(huì)饞形電成部大童規(guī)呈模疼的偉居票住滲區(qū)釀，帆未串來(lái)險(xiǎn)商帶業(yè)淡配壞套麥將喂會(huì)獵得艙到搶完番善啞，丹相兆應(yīng)棋未暑來(lái)摸競(jìng)遷爭(zhēng)屯將猛會(huì)智激愁烈項(xiàng)冊(cè)目綁周躺邊譜缺菠乏掉大論型攏的律超睡市登配驢套委，摩項(xiàng)勇目隸建陸議凈開(kāi)雜發(fā)削社環(huán)區(qū)掌商殲鋪某，墊并腸適宏當(dāng)城考床慮葵引陰入北超沒(méi)市桿生令活蔥型盲配蒸套隊(duì)設(shè)擱施小撤結(jié)商凱業(yè)槳配斧套峽布睬局商害業(yè)姥配期置裙策劫略—付—以悼社總區(qū)竄商膠業(yè)薄為供主繼，耐挖夫掘憑商映業(yè)仁價(jià)詠值撒、畝實(shí)趣現(xiàn)麗價(jià)守值伶有圣效僚兌哲現(xiàn)商夏業(yè)丘形慶式舍：作湖為籠社嚇區(qū)友商熊業(yè)涼，輕以街謝鋪仆形透式充歌分偵挖聯(lián)掘報(bào)商鼓業(yè)堵價(jià)幫值—鞋—設(shè)傷計(jì)度上任，采還用陽(yáng)首馬層鈔臨冠街扒、糕窄易進(jìn)慚深君、瀉高列層沃高乳的蒙高袍性墻價(jià)失比寫設(shè)庫(kù)計(jì)，采注睬重市沿且街瞞綠謀化簽、暮氛內(nèi)圍醒的夏營(yíng)繪造促，栽打酷造明休品閑看、亞舒櫻適間的瞎購(gòu)假物宣環(huán)搶境膽，某為房誠(chéng)商典鋪似發(fā)屑展儲(chǔ)奠甜定博良濃好惕的特基孤礎(chǔ)摧。—膛—與曉兩烏層耕大耍進(jìn)絞深辮的酒商飯業(yè)宋對(duì)咱比來(lái)，膏具概有檔面羞積莫小紗、拼銷貴售盲靈秘活開(kāi)、角整夠體恩價(jià)謎值鑄高烈的賣優(yōu)餃點(diǎn)浩。總凳體尸布撞局配溫套蘿物可業(yè)盤定條位狗：內(nèi)教辯育+商楚業(yè)+會(huì)惠所P藝A比R練T凳3本浮項(xiàng)漠目煉的懼開(kāi)予發(fā)恒將黨會(huì)下面唇臨恩哪悔些叮主則要蓄競(jìng)哲爭(zhēng)未簡(jiǎn)來(lái)弓主臂要廚供琴應(yīng)肢在疫東貫城駕商喜業(yè)概地移塊雁，爪未沸對(duì)殖項(xiàng)旺目倍產(chǎn)樓生訊直特接綁影印響未陸來(lái)C森B鄙D核痕心昌區(qū)本畜項(xiàng)終目未奏來(lái)沖供撓應(yīng)未知來(lái)掃待碧拍亦土片地覽以側(cè)東訪城廉板如塊授為缸主剖，扛該愧區(qū)右域撤將抱成帖未晌來(lái)竿清染遠(yuǎn)暗市耀C求B常D薦核奶心毀商雜務(wù)度區(qū)小勉市傍片管區(qū)踏暫特時(shí)怒未洋有舉土貿(mào)地糟拍赤賣勢(shì)計(jì)烈劃破，千本存項(xiàng)飛目鍵暫呼時(shí)缸沒(méi)期有番新臨增朗對(duì)戲手底產(chǎn)終生C壩B地D豬商粘務(wù)渣區(qū)傘離醫(yī)本趟項(xiàng)脊目繁較貧遠(yuǎn)由，它而弄且禍區(qū)芝域懷職支能爹差狼異缺較今大控，悲未冤來(lái)兔土辯地漲供泰應(yīng)月未模對(duì)刪本惑項(xiàng)乒目耐產(chǎn)罵生逢直婆接僻影屑響眾私多墾項(xiàng)傳目川搶社閘父登梢場(chǎng)難，姿洋炭房拋未住來(lái)?yè)P(yáng)市掏場(chǎng)瘡競(jìng)密爭(zhēng)麗激醬烈未榆來(lái)室供盼應(yīng)板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商規(guī)模物業(yè)類型戶型貨量推出時(shí)間小市板塊鳳城酈都清遠(yuǎn)市恒遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地23萬(wàn)㎡總建70萬(wàn)㎡高層洋房、公寓別墅30-300㎡3282套2011年5月鳳城明珠清遠(yuǎn)市鴻安地產(chǎn)占地8.5萬(wàn)㎡總建33萬(wàn)㎡高層洋房87-128㎡2274套2011年年底時(shí)尚國(guó)際——2棟26層高2棟30層高高層洋房——————萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)科地產(chǎn)總建30萬(wàn)㎡高層洋房主力120-140㎡——2011恒福曦園清遠(yuǎn)恒福地產(chǎn)總建約10萬(wàn)㎡高層洋房76-140㎡約800套2011年上半年沿江板塊凱景中央首座凱景集團(tuán)總建約25萬(wàn)㎡超高層洋房————2011年翡翠綠洲多力富·興合力地產(chǎn)總建11萬(wàn)㎡高層洋房/聯(lián)排別墅——300套2011年清華灣————高層洋房160-230㎡310套2011年上半年懿峰雅居清遠(yuǎn)漢鏗物業(yè)發(fā)展有限公司占地37萬(wàn)㎡總建17.8萬(wàn)㎡高層洋房130-180㎡——2011年北江大橋北下橋位南遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建2.5萬(wàn)㎡高層洋房————2011年富景天下清遠(yuǎn)市威鵬房地產(chǎn)有限公司占地230畝總建66萬(wàn)㎡庭院別墅、高層洋房————2011年維港半島朝南地產(chǎn)占地18萬(wàn)㎡總建98萬(wàn)㎡高層洋房——39棟高層2012年?yáng)|城板塊東城雅居清遠(yuǎn)市遠(yuǎn)達(dá)地產(chǎn)總建2,.5萬(wàn)㎡高層洋房62-112㎡384套2011年樵順地產(chǎn)項(xiàng)目樵順地產(chǎn)——高層洋房——77棟高層——御景東方清遠(yuǎn)市合創(chuàng)東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建2,.5萬(wàn)㎡小高層洋房105-166㎡300套2011年舊城板塊鳳凰豪庭清遠(yuǎn)市源基地產(chǎn)占地0.8萬(wàn)㎡總建5.2萬(wàn)㎡高層洋房110-150㎡939套2011.4萬(wàn)喊科基悄轉(zhuǎn)然浮進(jìn)葛駐忠，臘“柏二恢手酸”花中忘心效地夠塊隨收靠入霧囊霉中地糟產(chǎn)菠龍蛾頭疲萬(wàn)伶科尊悄催然縮慧進(jìn)員入依清勒遠(yuǎn)帳市桑城與區(qū)商市君場(chǎng)在，較據(jù)咽興次業(yè)態(tài)市饞場(chǎng)床跟殖蹤唐得之知郵，氣銀翠泉嚇北蛇路傘地焰塊亦屬柳于牧二蝕手恐交蛛易皆地究塊染，受固愁土赴地枝拍礎(chǔ)賣兔中震心度未掠有頑該努項(xiàng)啊登援記該豬地越塊逝地料理美位涌置安優(yōu)處越財(cái)，肅周詠邊籃有堅(jiān)第存一揮人況民合醫(yī)各院練，飾博直愛(ài)義小皇學(xué)菠等撥生佳活捏配饒?zhí)赘埃ど懟钕票愠罾i，年建陵議蝴長(zhǎng)貍期梅關(guān)身注彩該警項(xiàng)原目血發(fā)憑展總建（㎡）30萬(wàn)產(chǎn)品20多層高層為主主力戶型（㎡）120---140潛烏在枕對(duì)榴手萬(wàn)識(shí)科貌項(xiàng)絡(luò)目產(chǎn)勝品條線祝豐刮富時(shí)，劫貨端量臂大笑，士成須項(xiàng)冤目健最司大稀競(jìng)李爭(zhēng)深對(duì)股手鳳舌城井酈喬都項(xiàng)目位置新城區(qū)鳳翔大道與半環(huán)東路交匯處發(fā)展商清遠(yuǎn)市恆遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地236016.329㎡總建709505.30㎡容積率2.55物業(yè)類型高層洋房、公寓、情景洋房開(kāi)盤時(shí)間2011年5月貨量3282戶（其中公寓為348戶）車位約3900個(gè)項(xiàng)目配套幼兒園、會(huì)所、商業(yè)該高項(xiàng)得目石處綁于軍清淚遠(yuǎn)腥市盒新書城銅區(qū)拜規(guī)籍劃泰發(fā)兩展居中花軸娃，勸北眠向倡清伶遠(yuǎn)志市伶博且愛(ài)魄學(xué)僚校叔，折西恐對(duì)場(chǎng)清做遠(yuǎn)允市饅體愿育槳中叛心幸，嚷于絞市芳政否府炕相猜呼領(lǐng)應(yīng)項(xiàng)忌目肌占給地秀2輩3館萬(wàn)麗平題方撒米題，譜規(guī)策模疑較趟大眨，堆產(chǎn)刻品需類貌型晉豐偏富顆，徹小局區(qū)汽配局套停完走善產(chǎn)專品謊線潛和逝客永戶足群混相慚似腸，蒙主噴力殼產(chǎn)過(guò)品炕爭(zhēng)堤奪洪同姑一碑批殲客較群類型公寓洋房情景洋房面積(m2)30-60115-170220-300戶旦型萬(wàn)面輪積路情隙況鳳姑城麥酈疑都該自項(xiàng)竊目幫有槳多焦種鐮產(chǎn)檢品堅(jiān)戶與型救組眨合窄，慰產(chǎn)傲品合線濾豐驢富冰，哨可咸吸行引揭多榜方質(zhì)面謊客羞群盾關(guān)夫注驅(qū)，扒客祥戶閃面忍較斷廣開(kāi)仇發(fā)話情同景冶洋扶房居型找產(chǎn)推品轉(zhuǎn)提毀升介項(xiàng)圖目逃價(jià)相值迅，跑與蠟我芬司連提膚出射的右方物向丘類陡同繼，桃將守對(duì)湊我浪司集項(xiàng)寬目消產(chǎn)植生罷沖夢(mèng)擊目恭標(biāo)如客贊戶喬群談?shì)^支為阻相申似夠，社將辮會(huì)犬與衰我畜司旋項(xiàng)爸目毀產(chǎn)蛙生閱直舉接故競(jìng)偶爭(zhēng)優(yōu)駛先裳開(kāi)蛙發(fā)布情逐景畏洋藍(lán)房菊型圣產(chǎn)賢品鉗，岸以跳高抹形薦象洪定幣位炊搶顧占負(fù)市遣場(chǎng)項(xiàng)訴目遙分壘四捷期補(bǔ)開(kāi)躬發(fā)掉，脹共幅建1盞0全3棟乞各托類祝建拜筑藍(lán)，柱由1腥0扇1棟亭高蠟、斃中地、陪低答層顆樓樂(lè)房建，1棟迎幼酸兒正園楊，基一碗棟寨會(huì)催所翁組丈成一漲期護(hù)規(guī)跑劃矮占泉地5換8祖0纏0錄0慌㎡，么建體筑撞面例積少約1更7萬(wàn)縣㎡療。掃其恰中丟住召宅較面帳積怪約1度0萬(wàn)衫平哨方班米悔，已商剝業(yè)吩建竿筑段面屯積沸約1賊9李0艘0霉0平麗方握米泄，沫會(huì)在所群約1勁7仗0毀0平閱方湯米掉，酷車勸位8腥6隙4個(gè)一歇期苦產(chǎn)伶品專涵尾蓋壞了艱高悟?qū)雨帲ǘ倘糁凉能埛砍茫┠槨⒋喂显⑻恰⑾惹樯婢肮┭笱诜吭锏却瓚粞驼婀e啄由3賣5平紛方棒米側(cè)至2巾7油0平節(jié)方茅米鳳婚城霉酈殲都情自景躬洋枕房一末期粉開(kāi)背發(fā)高炮層垮洋遮房壘未斥來(lái)紅競(jìng)屈爭(zhēng)呼激貨烈洋腥房破未某來(lái)槽供獨(dú)貨棗量清巨斗大然，剛競(jìng)挺爭(zhēng)甩將滿會(huì)姻日共益危激毀烈項(xiàng)馬目狼周稍邊末大贏規(guī)增模腎居冊(cè)住聲社抱區(qū)酸林儀立息，該高討層間洋袋房叫是使周曲邊總區(qū)晃域撐的毅主敬要津產(chǎn)福品扎，屋本貿(mào)項(xiàng)延目逆的準(zhǔn)開(kāi)野發(fā)深需偏尋蹲求遼一瘋定機(jī)的棟產(chǎn)簡(jiǎn)品跡差顯異會(huì)化與樸本刺項(xiàng)鏈目納形裁成律直布接擠競(jìng)檔爭(zhēng)蔥的笛鳳揀城車酈話都淹推板出壇情爪景威洋譽(yù)房利產(chǎn)角品扒與美市催場(chǎng)畢實(shí)蠟現(xiàn)致差奔異轟化邪，落本俗項(xiàng)價(jià)目絕將張與床其合以匹接拐近趴的奮產(chǎn)昨品輔直盼接鎮(zhèn)爭(zhēng)芹奪加同挨一警批就客議戶物群伙體小適結(jié)P閣A嘩R惱T剛4怎度樣惠的賀物盈業(yè)辭類憐型湊組精合宇將峰最潑適烤合母本斑項(xiàng)每目陵發(fā)薪展項(xiàng)刺目瞧物通業(yè)板類暗型過(guò)組俊合張的即研仆判趟必細(xì)須像以闖市仇場(chǎng)墓消很化芒量商、帶客兆戶室需里求耐以販及阿精仰準(zhǔn)帆的貿(mào)財(cái)六務(wù)孩測(cè)勝算嬸為糊基嶼礎(chǔ)洋惕房熟年悲銷熔售慰量躲約令為基7塔-窗9薪萬(wàn)申㎡項(xiàng)浸目念周呈邊命主蔑要浮競(jìng)港爭(zhēng)櫻對(duì)迎手土年掀銷愚售扇量專估沫算度：洋戚房由消嫌化獎(jiǎng)量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開(kāi)盤時(shí)間小市板塊現(xiàn)代城22.1萬(wàn)約9.3萬(wàn)（統(tǒng)計(jì)10個(gè)月時(shí)間）2010.5云山詩(shī)意57萬(wàn)約7.2萬(wàn)2007.10碧水康橋10萬(wàn)約4.7萬(wàn)2008.8萬(wàn)基金海灣35萬(wàn)約7.3萬(wàn)2009.8世紀(jì)花城15萬(wàn)約7.1萬(wàn)2008.8周悉邊勾競(jìng)頁(yè)爭(zhēng)肯對(duì)蘇手樸項(xiàng)徹目發(fā)一丑般擁的洪年異銷執(zhí)售居量密約泛為7蛇-獨(dú)9萬(wàn)梨㎡城磨市悔型擊別威墅排年充銷廁售鋸量登驚將人桐，紋去么貨嘩速痕度社快項(xiàng)鹿目桂主爛要兆競(jìng)市爭(zhēng)妻對(duì)漢手辦年草銷垂售慨量辨估趕算變：別杏墅艇消城化恥量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開(kāi)盤時(shí)間清遠(yuǎn)奧園20.8萬(wàn)約3萬(wàn)2009.9廣碩·上城6.4萬(wàn)約4萬(wàn)2009.9新亞棕櫚園10萬(wàn)統(tǒng)計(jì)7個(gè)月，約2萬(wàn)2010.8伯爵園占地300畝約1.4萬(wàn)2009.9周銳邊厲競(jìng)達(dá)爭(zhēng)怨對(duì)出手幻玉項(xiàng)盆目還一開(kāi)般訓(xùn)的餐年如銷躁售頓量墨約翠為2貍-隙4萬(wàn)財(cái)㎡客聚戶墳深盼度泉訪果談偽對(duì)幼象訪旁談辦對(duì)擺象高泊級(jí)隱公芽務(wù)策員企盾事更業(yè)杯單蜓位觀老繩總項(xiàng)食目灘策促劃—予—奧胖園委營(yíng)壺銷它總條監(jiān)p釘e蕩t季e岸r銷緒售趁人選員—貧—荷恒興架城咬市分花晴園賤銷準(zhǔn)售扭人珍員…前…通要過(guò)感對(duì)縱不構(gòu)同潑行董業(yè)賺的籠對(duì)醒象巾進(jìn)門行醬深懷入林訪礦談老以嗚及雞分唉析間，渾得恢出沫清劣遠(yuǎn)包市避居去民暴的姿客淹戶液對(duì)害產(chǎn)紗品送和北物裕業(yè)譯類筋型摘的工需恥求客臣戶耽需鋼求第數(shù)一培次晉置乖業(yè)仁的博會(huì)管選距擇9寫0刑-檢1擺0福0責(zé)㎡左況右跡的深兩挑房替，漂二顧次箏置散業(yè)缸以潑上逐的缸肯充定們要朽買1爺6刺0次㎡以魚上紐奉的垃啦聲，亭住煙的擊舒蟲(chóng)服幻玉嘛蔽，臉我?jiàn)A下飼次恢置秋業(yè)閑會(huì)雀買靈四乏房惹以怨上室的篇大銜戶茫型—亞—清董遠(yuǎn)絞監(jiān)輸獄咱公民務(wù)畢員盛阿歲強(qiáng)我樓想拿買集大宰點(diǎn)埋的悲，1竟5擦0以差上1草8摘0左東右唉吧嚷，醫(yī)一我步禽到命位—鞋—清狡遠(yuǎn)沉某唐企串事好業(yè)疾單柿位仗陳憂總清牙遠(yuǎn)硬這沙里歸的冷話癢，掩最級(jí)好碎賣替就娘系9辱0溉-腳1活3稠0方貌左留右兔兩脹房勿和麗三講房奔，親第垃一不次如置腳業(yè)賭的伏會(huì)犯選膽擇省兩是房瓜或知者塵普極通裂的赤三苗房言，偉第勁二抵次幫以責(zé)上鉗置狐業(yè)診的蠢就跌要州舒緒適尤型券的竿三進(jìn)房壞以墓上源戶見(jiàn)型—曲—荷鼓興所城調(diào)市搬花承園適銷闖售屋人疑員自馮冶小皇姐整洽體盒的臂市鄰場(chǎng)莊需消求抗以澆二伏、候三熱房州為嫌主舊，任經(jīng)碎濟(jì)鍋實(shí)略力君較格強(qiáng)孤的弦客松戶打如侮高屠級(jí)鼻公理務(wù)籌員嫂、饞企拆事冒業(yè)桐單盲位垮高宏層楊員筑工非他棗們蠶二先次兇置遺業(yè)尖需盆求緞的室戶蔽型好面舅積睬都揚(yáng)偏突大奴，昏以穩(wěn)舒堤適詢享船受舉型瓶為紗主9償0穩(wěn)-術(shù)1嫌3拐0留㎡犬是趣需差求削主固流按，櫻改雪善文型蘆客辯戶券需郵求興享育受商型本的塑大葛戶剛型關(guān)旬于西戶創(chuàng)型城屠市素型協(xié)別園墅拐市約場(chǎng)賀空香間胡大齊，薪可道與織洋秤房蕩形扭成但錯(cuò)京位憶競(jìng)壯爭(zhēng)業(yè)靈內(nèi)族人意士刊和村客朗戶資對(duì)綁城塘市是型最別熔墅買前準(zhǔn)景油看諒好項(xiàng)，仁認(rèn)斥為者在涌總榜價(jià)罷相搬差踩不叮遠(yuǎn)伐的諒情班況選下飯，經(jīng)別撐墅脖遠(yuǎn)縱勝色于疾高心端塊洋副房搶，謎且丑可暢以靠和勇大演量耐的擔(dān)洋傍房足形永成封錯(cuò)岸位穿競(jìng)舍爭(zhēng)對(duì)串于老你瓦們牧項(xiàng)沫目完做廢別諷墅紹，駛其渠實(shí)買很蒜有畢前朵景白的靈，渴因娛為勇現(xiàn)妥在踩整乳個(gè)睬清櫻遠(yuǎn)蘋的扁別潑墅乓加南起吩來(lái)勸都徑不途到獎(jiǎng)五趕個(gè)機(jī)，杏而伙且莊伯蓋爵解園暢做駐得墾很窩差閘，追棕非櫚晴園強(qiáng)又碰賣杰完每了尚，完還旋有件奧宗園東、混獅霞子見(jiàn)湖磨，并獅授子番湖極面息積晌很箭大扔，陵基儉本傲賣憑不哭動(dòng)蕉的幸，民都膊是5侄0攻0多子方案的攤產(chǎn)彩品鵲。商而涼且雨清束遠(yuǎn)莖人塊不我喜結(jié)歡喜到姨外捷圍板買菜別訴墅熱，臺(tái)所紗以道如甲果影你維們君項(xiàng)耕目守有投別什墅柿產(chǎn)糞品猴供妙應(yīng)祝，徐很針有磨市敞場(chǎng)遵。其暫實(shí)賴高桌層犁產(chǎn)謠品咳的錦競(jìng)旺爭(zhēng)愈真凍的樸十溉分星激潑烈號(hào)，衡如儲(chǔ)果跌沒(méi)那有粘一滲些駝創(chuàng)系新突產(chǎn)壓品熔去益帶因，速還廁是釋比平較距難勇銷貍售碎的零。—坐—清垃遠(yuǎn)禁園冬營(yíng)卵銷況總筒監(jiān)p潤(rùn)e塔t魚e凳r關(guān)樹(shù)于為物執(zhí)業(yè)現(xiàn)序在痛江傅景折洋襖房塞都瘡接測(cè)近1薪0禁0槳0范0元/循㎡了兄，程如艷果臥你桂們遣的朋別牙墅參和納江膛景關(guān)洋矮房倆總讓價(jià)皂相扒差段不恐遠(yuǎn)濱，眨那皆肯堆定慌寧鵝愿顧買炮別象墅杜啊唉，婚起僵碼喇別卻墅膝有螺花菌園機(jī)有乏車說(shuō)位茅送墊，當(dāng)獨(dú)易立幟性腐強(qiáng)婚。—詠—清岔遠(yuǎn)評(píng)監(jiān)購(gòu)獄鈴公災(zāi)務(wù)喂員吹阿酒強(qiáng)具飾備尊打廉造貪多山方瘋案幼的取條廊件騙，宗建你議汁深攪化斬研俗究糖全巴高引層符及趟高滾層裁+比別妖墅物看業(yè)隊(duì)組樓合目測(cè)脂算高格層息和咳小她高蛙層+高扔層義方元案圈未債有竹太澤大決差渣異壓，警小槍高腎層練產(chǎn)妖品博對(duì)山高鵲層打產(chǎn)攝品仔的兼拉夾動(dòng)遲十煮分守有慢限高參層+情醫(yī)景凍方襯案升已餡在璃鳳弟城宏酈各都提有麗較班大蘋供再應(yīng)端，矮情現(xiàn)景晝洋沉房梢產(chǎn)蛾品普的傳市珍場(chǎng)稈接殖受怕度級(jí)仍赴有鑒待并檢避驗(yàn)高被層+別投墅怎產(chǎn)謎品樹(shù)將貸有既效脆分循擔(dān)粒開(kāi)歲發(fā)早風(fēng)根險(xiǎn)容賣積般率養(yǎng)測(cè)米算方案物業(yè)類型建筑密度平均層高容積率建筑面積用地面積1.高層高層洋房15%203900004.5300001.52.高層+小高層高層洋房15%263.9615792.6157895.5小高層洋房20%102284211.91421063.高層+情景高層洋房15%263.9772645.4198114.2情景洋房25%51.25127359.1101887.34.高層+別墅高層洋房15%263.9835718.5214286.8聯(lián)排別墅25%30.7564286.0485714.71兩縣方瘋案值差哄異舒不堤大難叛以解與萍鳳雕城鄭酈差都俱差炎異鬼化深態(tài)化膨方淋案1高瓣層嚷方術(shù)案擁和片方展案4高蠻層+別測(cè)墅紛方等案蠻的屢對(duì)弱比經(jīng)蛙濟(jì)克指話標(biāo)池方陷面肌，轟3捷.桂0煌容肉積丘率廳為重兩燙方盛案纏對(duì)念比貢的泡測(cè)墾算伙基難礎(chǔ)項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅計(jì)量單位總用地面積300,002300,002平方米容積率3.003.00-

建筑密度25%25%

-總建筑面積1,126,0041,126,004平方米地上建筑面積900,004900,004平方米商業(yè)8,5008,500平方米洋房883,704819,418平方米別墅064,286平方米配套公建7,8007,800平方米地下建筑面積226,000226,000平方米地下車位7,5006,000個(gè)整絮體美測(cè)永算整蠢體巖效呼益宰對(duì)做比跑，申高惕層摧+糊別送墅卡方演案炊更塑為滾理?yè)蜗敕桨福▎挝唬喝f(wàn)元）方案1：高層方案4：高層+別墅銷售收入612,760(高層4500元/m2)673,641(高層5000元/m2,別墅10000元/m2)項(xiàng)目成本268,059271,370土地成本50,98550,985工程成本217,074220,384土地增值稅94,532115,675營(yíng)業(yè)稅及附加33,70237,050期間費(fèi)用27,62027,961管理費(fèi)用7,6527,752銷售費(fèi)用18,38320,209財(cái)務(wù)費(fèi)用1,5860稅前利潤(rùn)總額188,847221,585所得稅64,60667,286稅后利潤(rùn)124,241154,300投資利潤(rùn)率41.29%50.64%整竭體獅測(cè)咽算注石：考被慮戚別柳墅扮物附業(yè)凈對(duì)嚇高披層蔥產(chǎn)詠品激價(jià)私值蹲一卸定件的殲拉躲動(dòng)經(jīng)央濟(jì)戲指止標(biāo)冠方們面湯，戴啟淡動(dòng)仿區(qū)截不幕考育慮射容敬積缸率貌的層拉燈升釣，睡以肚2菊.按2棋為垃基境礎(chǔ)對(duì)比項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅方向一：保證容積率2.2方向二：確保3萬(wàn)m2別墅，適當(dāng)下調(diào)容積率總用地面積73,26073,260㎡73260㎡容積率2.202.202.20建筑密度25%25%25%總建筑面積219,672209,142㎡148,485㎡地上建筑面積161,172161,172㎡115,500㎡商業(yè)2,5002,500㎡2,500㎡洋房161,172140,000㎡80,000㎡別墅020,000㎡30,000㎡配套公建3,0003,000㎡

3,000㎡地下建筑面積58,50047,970㎡32,985㎡

地下車位1,3001,066733啟吧動(dòng)坊區(qū)莊測(cè)兵算啟限動(dòng)映區(qū)隨收樹(shù)益餃差糕異剛不窄大對(duì)比項(xiàng)目（單位：萬(wàn)元）方案1：高層方案4：高層+別墅方向一：保證容積率2.2方向二：確保3萬(wàn)m2別墅適當(dāng)下調(diào)容積率銷售收入100,503113,82087,338項(xiàng)目成本56,92655,17743,050土地成本12,45112,45112,451工程成本44,47642,72730,600土地增值稅1,50815,19811,318營(yíng)業(yè)稅及附