5行業常規經驗依據項目物業體量建議——行業常規經驗依據商業街類型界定廣域型3指地方中心城市中較大型的商業街，城市地位較強的商業街，顧客群以服務本市域級居民為主，服務人群達數十萬計以上，主要目標群體15~20萬人左右，一般每月1~2次，目標性到此消費，商業街內業態豐富，以耐用品銷售為主。此類商業街，一般分布在城市中心區域，交通便利，聚客能力較強，以公交、私家車、地鐵等工具出行接駁為主超廣域型4指位于大型城市的中心商業區，以具有巨大聚客能力的超大型商業街，如東京涉谷，上海南京路，北京王府井等，商圈人口20萬人以上，服務人口龐大，集合百貨及大型商場的，綜合性商業街。客戶利用鐵路、地鐵等交通該工具，不定期來此購物，此類商業街在流動人口多，交通便利，聚客能力強，具有傳統特色的地區，且主要限于大型城市地域型2指大中城市中的中型規模商業街，以服務某區域內，參與生產生活的市民為主，服務人口約3~10萬，日用品店及耐用品店相混雜，且具有一定量的知名品牌主力店，此類商業街一般位于交通可達性較強的位置，以公共汽車、私家車、自行車為主要接駁工具，部分區域內緊鄰居民可步行近鄰型指城市周邊和居民區內的小型商業街，主要由中小型商店構成，顧客來源以周邊居民為主，服務人口1~3萬人左右，以銷售日常生活用品（食品、雜貨、小型發廊、洗衣店等）為主，以步行或自行車（助動車）的接駁形式為主1CRIC認為，本項目距離城市商業中心較遠，需要地域型商業作為周邊居住、休閑的配套，交通便捷性和旅游地產規劃能使商業街向廣域型靠攏5項目物業體量建議——行業常規經驗依據長度密度業態構成店鋪構成近鄰型一般在100~200m，以200m左右較為常見，最長一般不易超過300m50%~80%以日常用品為主，亦有少量耐用品，及生活服務配套，例如理發店，快餐店，小型五金店等，以服務平時居住為主，重視實用性，實惠型核心店鋪，一般為地方性連鎖店，超市為主，一般數量不多，僅1~2家地域型一般為300~600m，常見長度在500m左右，一般建議不超過600m70%~90%耐用品結合日常用品，顧客層分布和價格定位、較為廣泛，業態較為豐富，服務周邊居民生活品質感、個性形象與親切感并存，核心店，主力店較多，以全國知名品牌店，地方百貨，超市等為主廣域型700~1000m，一般800m左右為宜80%~90%以耐用品為主，一般有兩種方向，一是，覆蓋市域內所有客群，價格定位廣發，二是，只針對市域內某種需求的，一類店鋪的集聚核心店，為國際或全國知名的連鎖品牌，旗艦店，或者主力店等，包括，百貨，超市等超廣域型1000~1500m及1500m以上，但較少見90%~100%以耐用品銷售為主，類似于廣域型商業街，但規模，級別，在廣域型的基礎上，均有所升級突破會出現國際型品牌門店作為核心店存在，旗艦店較多匯集，亦有國內知名品牌的連鎖店，百貨店等考慮到華潤自持一部分的商業體量，可售型商業體量不宜過大，另外，商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺商業街特征5項目物業體量建議——行業常規經驗依據5商業街寬度一般不超過20米，從消費者逛街舒適度角度出發，結合實地調研的地塊情況，本項目商業街寬度在12米較為合適一、商業街寬度理論：商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑。所以購物者所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍一般也就在7.5米——15米之間，超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內“之”字前行。因此，對于本項目而言，“公共距離”的舒適寬度約12米左右。A．親密距離（約0.15～0.45m）在這種距離內可進行愛撫、格斗、安慰、保護等行為動作的發生B．個人距離（約0.45～1.20m）在這種距離內能看清對方表情等，可獲取交流信息C．社會距離（約1.20～7.50m）在這種距離內有社會交往的意向D．公共距離（約7.50以上）在這種距離使人們享受公共空間項目物業體量建議——行業常規經驗依據II.18°III.25°I.1.5°～3.0°二、人體視力范圍理論：中心視力范圍，視角1.5°到3°，物體視覺效果最清晰；瞬間視力范圍，視角18°，通過眼球轉動獲得物體的清晰形象；有效視力范圍，視角25°，利用頭部和眼球的轉動，在該區域內注視物體時，必須集中注意力方有足夠的清晰視覺。55°65°現代研究認為，人體視野水平方向約180°，垂直方向約120°，其中視平線上方55°，下方65°。正常人的視力范圍要比視野小一些，視力范圍是要求能迅速地看清目標細節的范圍5從消費者逛街時有效的視力范圍角度考慮，一層商鋪的層高在4.5米為宜，一、二層商鋪的總層高可控制在8.85米以內，根據具體物業排布以二層商鋪為主，考慮到整體建筑造型的起伏變化，局部位置可考慮三層一層商鋪高度二層商鋪高度最大適宜建筑高度H＝h＋W/2tga，其中h為人眼的高度，這里取較高人體地區男子正立時眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m為1.7m；a為仰視角，為求得建筑主要視力范圍內的最大高度，這里取為30°；W取為12m,W/2表示人走在中間的寬帶區內。可知，H＝4.5m，這也就是一層商鋪的高度。如果考慮到區位的經濟因素，那么視平線上方a＝55°是最大的仰視角，由此確定的視野內最大經濟建筑高度為H＝h＋W/2tg55°，即H＝8.85m，這也就是二層商鋪的總高度。項目物業體量建議——行業常規經驗依據可能業態行業描述面積需求層高需求面寬及進深需求便利店一般指24小時服務便利店，例如7-11，快客，全家等50~120㎡一般不低于2.8m一般面寬4~7m，進深，8~10m超市（小型）知名品牌下的小型超市，例如聯華，農工商超市200~300㎡一般不低于3.5m進深10~15m食雜店以食品出售為主的專門店，代表品牌有杏花村，第一食品商店等50㎡~200㎡一般不低于2.8m無特別要求，面寬一般不低于4m連鎖快餐具有知名品牌的連鎖快餐類店代表品牌，麥當勞，肯德基，必勝客200~500㎡建議不低于4.5m一般面寬要求12m及以上，進深15m左右普通餐飲大眾餐廳，或商務型餐廳，服務范圍較廣，類型較多商務型：150~800㎡大中型：80~200㎡一般首層不低于3.5m進深一般不可低于15m火鍋店以大眾消費為主，中等規模，例如小肥羊等120~600㎡一般首層不低于4m進深一般不可低于15m西式簡餐例如，茶坊、酒吧、咖啡廳，西式餅店等50~400㎡建議不低于3m進深一般不低于12m美容美發——300~600㎡一般不低于3m一般無具體要求，但品牌店更傾向于大開間服裝鞋帽以服裝、鞋帽類商品為主要經營的專門店（不包括大型旗艦店）40~300㎡一般不低于2.8m，3.5m及以上更適宜知名品牌店，傾向于大開間店面，進深一般無特別要求日化用品以化妝品，洗護用品等為主要經營的40~150㎡一般不低于2.8m，3.5m及以上更適宜商業街業態對于面寬、進深的要求各有不同，考慮到未來商業街可能入住的業態商家，對于進深的要求，建議不低于15米，面寬可根據具體入住商家進行分割，一般在6~12米較適宜5項目物業體量建議——行業常規經驗依據本項目商業物業體量建議——沿街商業501從商業街的普遍規律看，商業街的一般經常長度會做到500—1000米左右，但考略到本商業街非城市級主要商業街，以作為配套服務功能為主，因此CRIC建議不要做太長，總長度控制在500-600m左右。02根據魯能領秀城內街商業的單間面寬5-6米，進深8-10米，而根據本項目屬性（兼具