建設項目竣工決算審計一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求（一）建設項目竣工決算階段主要工作1.組織竣工驗收2.編制竣工圖紙3.編制財務竣工決算報告4.組織竣工決算審計一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求財務竣工決算報告由財務部門牽頭負責，工程、物資、審計等部門配合，在項目投運后規定時間內完成財務竣工決算報告的編制和審核工作，這其中包括對施工結算的審核和審計、對財務竣工決算的審核和審計一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求（二）編制要求1.時限要求項目建設單位應在項目竣工后三個月內完成竣工財務決算的編制工作，并報主管部門審核。主管部門收到竣工財務決算報告后，對于按規定由主管部門審批的項目，應及時審核批復，并報財政部備案；對于按規定報財政部審批的項目，一般應在收到決算報告后一個月內完成審核工作，并將經其審核后的決算報告報財政部審批。一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求2.組織管理要求主管部門應督促項目建設單位加強對基本建設項目竣工財務決算的組織領導，組織專門人員，及時編制竣工財務決算。設計、施工、監理等單位應積極配合建設單位做好竣工財務決算編制工作。在竣工財務決算未經批復之前，原機構不得撤銷，項目負責人及財務主管人員不得調離一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求（三）竣工決算編報內容

1.基本建設項目竣工財務決算報表主要有以下報表(表式見附件1)：（1）封面（2）基本建設項目概況表（建竣決01表）（3）基本建設項目竣工財務決算表（建竣決02表）（4）基本建設項目交付使用資產總表（建竣決03表）（5）基本建設項目交付使用資產明細表（建竣決04表）

一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求2.竣工財務決算說明書，主要包括以下內容：（1）基本建設項目概況（2）會計賬務處理、財產物資清理及債權債務的清償情況（3）基本建設支出預算、投資計劃和資金到位情況

一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求（4）基建結余資金形成等情況（5）概算、項目預算執行情況及分析，主要分析決算與概算的差異及原因（6）尾工及預留費用情況（7）歷次審計、核查、稽察及整改情況（8）主要技術經濟指標的分析、計算情況（9）基本建設項目管理經驗、問題和建議（10）預備費動用情況

一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求（11）招投標情況、工程政府采購情況、合同（協議）履行情況）（12）征地拆遷補償情況、移民安置情況（13）需說明的其他事項（14）編表說明

一、建設項目竣工決算主要工作及相關要求3.項目立項、可研及初步設計批復文件（復印件）4.項目歷年投資計劃及中央財政預算文件（復印件）5.經有關部門或單位進行決（結）算審計或審核的，需附完整的審計審核報告，報告內容應詳實，其主要內容應包括：工程概況、資金來源、審核說明、審核依據、審核結果、意見和建議，并附有項目竣工決（結）算審核匯總表、待攤投資明細表、轉出投資明細表（參考）、待攤投資分配明細表（參考）6.其他與項目決算相關的資料二、建設項目竣工決算審計主要依據三、建設項目竣工決算審計內容（一）審計竣工決算資料的真實性和完整性建設項目竣工財務決算審計相關的資料包括工程開工前有關資料、工程結算有關資料和財務方面有關資料。

1.工程開工前有關資料

可行性研究報告工程項目立項報告工程項目立項批準文件建設用地規劃許可證國有土地使用證明建設工程施工許可證質量監督證銀行開具的資金到位證明設計概算書及修正概算概算批準文件其他相關資料2.工程結算有關資料工程竣工結算審核報表及附表重要施工項目、采購項目及設計項目的招投標文件工程項目介紹資料（非固定總價合同）建設單位自行采購設備、材料的合同及變更洽商單證建設期間所有設備、材料的明細表（應包含名稱、數量、規格、金額、款項結算情、使用區域等內容）

與工程有關的全部合同（包括設計、施工、安裝、采購等）

工程竣工驗收報告及實際開竣工時間工程竣工驗收備案表；其他相關資料

3.財務方面有關資料各年度的財務決算報表各年度的財務賬簿、憑證工程款支付情況明細表建設單位相關管理制度各年度資金計劃批準文件各年度銀行對賬單設備、材料進場驗收資料管理部門聲明書竣工財務決算及決算說明其他相關資料（二）審計竣工決算報表的真實性和完整性（三）審計報表數據的正確性1.審查竣工決算各報表之間的數據勾稽關系是否一致2.審查報表數據與會計帳面數據是否一致（四）審計概算執行情況1.審計項目的建設規模、標準和計劃（1）將項目批準計劃的建設規模與實際建設規模進行比較，審查是否存在與批準建設規模不一致的行為(注意征地面積、主控樓的建筑面積、附屬設施項目等是否超批準概算的建設規模)（四）審計概算執行情況（2）將項目批準計劃的建設標準與實際建設標準進行比較，審查是否存在與批準建設標準不一致的行為(注意設備型號裝飾材料等標準是否超批準概算的建設標準)（四）審計概算執行情況（3）分析與建設規模和建設標準不一致的原因，并落實責任(應注意分析是設計單位未經批準違反規定擅自擴大建設規模、提高建設標準，還是建設單位違反有關批準文件規定，以合同的形式要求設計單位擴大建設規模)（四）審計概算執行情況2.審計其他費用的列支標準（1）審查土地征用及上交各種規費(2)審查建設單位管理費列支范圍及標準（3）審查管理車輛購置費的使用或計提情況，是否存在超概算的現象（四）審計概算執行情況(4)審查生活福利設施費的使用或計提情況，是否存在超概算的現象（5）審查工器具、辦公生活家具的購置情況，是否存在超概算的現象，其列支范圍嚴格按預規的要求（6）審查生產職工培訓費的使用情況(注意此項費用不允許超支)（四）審計概算執行情況3.審計預備費的動用（1）審查項目是否動用了承包方的基本預備費（2）審查動用承包方基本預備費的程序是否符合規定(審計時應注意承包方不違反初設審批意見的情況下，動用該基本預備費時是否報發包方備案；承包方超出初設審批的范圍和內容，動用發包方控制的50%預備費時，是否報發包方同意)（四）審計概算執行情況（3）審查在不違反初設審批意見的前提下，動用承包方的基本預備費的內容是否符合規定，是否存在違規動用預備費的現象（四）審計概算執行情況4.審計設備采購（含裝置性材料）的標準及數量（1）將設備的采購合同、發票與批準概算中設備明細相核對，審查是否存在概算外設備（2）審查是否存在設備單價超概算和設備購置費超概算的現象，并分析原因：是設計要求變更設備選型還是建設單位擅自提高設備配置標準（四）審計概算執行情況（3）審查設備運雜費的列支設備運雜費的審查時要注意如采取按實列支的，重點在列支的憑證附件合法性；如采取協議或合同方式委托器材公司采購代辦的，重點在與設備供貨合同條款中運輸方式一致性，如設備采購合同中已明確供貨方負責設備的大運費，大運費已包括在中標價中，應扣除器材公司承辦的設備運雜費中的大運費（四）審計概算執行情況5.審計輔助生產設備購置輔助生產設備的配置是為移交生產購置所必須的檢修設備和檢測設備從兩個方面加以把握：一是概算中有臺數和金額的，按臺數控制，注意購置設備的型號與概算表中的一致性二是無臺數有金額的，按金額控制，不得超支（四）審計概算執行情況6.審計貸款利息

（1）審查利息支出計算是否正確，是否存在計息時間和利率計算錯誤（2）審查是否存在將不具備借款費用資本化條件的費用列入工程成本的問題，即將資產支出還未發生之前的利息支出列入工程成本和將購建活動還未開始之前的利息支出列入工程成本（四）審計概算執行情況（3）審查是否存在將應暫停資本化以后的利息支出列入工程成本的現象，這種情況是指由于不可預見或管理層決策等原因而發生的非正常中斷，并且中斷時間超過三個月以上，此時應將中斷時間超過三個月以后的利息支出暫停資本化，但財務核算時卻將其列入了工程成本（四）審計概算執行情況（4）、審查是否將應停止資本化以后的利息支出列入工程成本的現象，這包括兩種情況：a、將建設工程整體達到預定可使用狀態以后發生的利息支出列入了工程成本。b、在資產分別建造、分別完工的前提下，其任何一部分在其他部分建造期間可以獨立使用，此時如果已完工部分已達到預定的可使用狀態，此時該部分資產的資本化應予以停止，但財務核算時卻將其列入了工程成本（5）審查是否存在將生產性貸款和其他項目的貸款利息支出列入工程成本的現象（四）審計概算執行情況（6）審查貸款利息收入的計算是否正確（7）審查是否存在將符合借款利息資本化期間的借款利息收入在財務核算時沖減了財務費用的現象（8）審查是否存在將本項目的利息收入沖減其他工程成本的現象（四）審計概算執行情況（9）審查不同工程之間的利息分攤是否有分攤方法（10）審查不同工程之間的利息分攤方法是否固定，是否存在隨意變動分攤方法的現象（11）、審查不同工程之間的利息分攤方法是否正確。正確的利息分攤計算公式應為：案例1：項目批準概算與竣工決算對比分析

F學院新建校舍工程項目中，河浜處理及土方外購回填費用超概算7488.35萬元。該項目概算中列支河浜處理及土方外購費用合計4820.96萬元，經審計，實際發生費用12309.31萬元。經審計分析，超概算主要原因：一是概算中按外購土方回填地基和表層覆土，共計72.52萬立方米，單價約50元/立方米。建設中根據設計要求，部分回填采用石灰土加固地基和采用種植營養土表層覆土，導致土方處理單價提高，共計處理81.59萬立方米，平均單價約79.27元/立方米,超概算2841.64萬元；二是概算中浜塘處理費用為745.89萬元，建設中考慮場地運輸條件和土方平衡等因素，將1600畝土地中的浜塘全部進行了處理，共處理40.87萬立方米，結算費用4881.62萬元，超概算4135.73萬元。（五）審計交付使用資產

1.審計交付使用資產的完整性（1）審查交付使用財產必須的資料是否合規齊全（2）審查交付使用的財產是否辦理了交付手續，是否存在未辦理交接手續就已經使用的資產（五）審計交付使用資產（3）審查交付使用財產入帳是否正確，需要安裝固定資產入帳價值包括購置費(含運雜費)、安裝費和攤入費用，不需要安裝固定資產入帳價值包括設備購置費和攤入費用，流動資產（工器具、家器具及備品備件等）以購置費入帳（五）審計交付使用資產2.審計交付使用資產的真實性（1）審查交付使用的財產是否符合交付條件，是否存在不符合交付使用條件的資產（2）審核“交付使用的財產明細表”與“交付使用的財產”賬戶所反映的內容是否一致，數字是否相符（五）審計交付使用資產（3）將“建安工程投資”、“設備投資”、“待攤費用”、“其他投資”與“交付使用的財產”賬戶進行核對（4）將“交付使用的財產明細表”與實際交付的固定資產和流動資產實物核對（5）根據上面核對的結果，分析是否存在重復計算或漏計資產和資產計算不正確的問題案例2：多計該建設成本449.87萬元在對某軌道交通項目竣工決算審計中，審計人員現場核對設備實物時，發現設備實物較上報決算中的采購數量少了8部電梯，且8部電梯投資449.87萬元也已全部列入了項目建設成本。經審計進一步核查，發現上述8部電梯在竣工后根據運營調整工作需要，已拆除或移裝。其中，6部電梯被永久移裝至S線一期工程SA路車站，1部電梯被臨時移裝至S線一期工程SB路車站，1部電梯存放于電梯供貨安裝單位外借倉庫內。由于在編制基本建設項目竣工財務決算前,建設單位未認真做好各項清理工作，未及時調整已拆除或移裝的電梯成本，造成多計該項目建設成本449.87萬元。（六）審計待攤費用主要審計待攤費用受益對象的確定及分攤方法的正確性1.審計是否存在將可以直接確定受益對象的“待攤費用”用來分攤的現象2.審計“待攤費用”實際分攤的受益對象是否正確，是否存在隨意確定受益對象的現象(見附表)（六）審計待攤費用3.審計“待攤費用”的分攤方法是否正確，是否存在隨意分攤或分攤不合理的現象。正確的分攤公式應為：案例3：待攤投資中多計材料檢測費

K公共交通配套工程項目竣工決算審計，發現在待攤投資中核算有工程材料檢測費317萬元。經調閱原始會計憑證顯示，該筆費用主要為樁基檢測費及鋼筋、混凝土等常規材料檢測費，其中樁基檢測費169.82萬元，常規材料檢測費149.72萬元。案例3：待攤投資中多計試運營費用

Z項目工程竣工決算審計過程中，建設單位上報竣工財務決算報表中列支項目試運營維保費用5409萬元，而經審計，試運營期內實際發生維保費用為4619萬元。因此，對多計的試運營費用790萬元予以核減。案例4:待攤費用中多計建設單位管理費

C軌道交通工程項目，2010年5月竣工并投入試運營，根據主管部門批復，試運營期為1年，2011年4月試運營期結束，5月進入正式運營。審計組在對該項目竣工決算審計發現，該項目上報基本建設財務竣工決算中，列支建設單位管理費截至時點為2014年9月底，共計發生管理費3789萬元。雖然沒有超概算批復的建設單位管理費總額，但與《基本建設財務管理規定》（財政部財建[2002]394號文）第三十條及第四十四條規定：“已具備竣工驗收條件的項目,3個月內不辦理竣工驗收和固定資產移交手續的，視同項目已正式投產，其費用不得從基建投資中支付……”的規定不符。根據上述規定，該項目試運營期結束3個月內建設成本核算截止期應為2011年7月底，實際應計入項目成本的管理費為2257萬元，2011年8月至2014年9月發生的公司管理費用1532萬元不應計入項目成本，應予以核減。案例5：多計前期征地拆遷費用Z項目竣工決算審計中，多計前期征地拆遷費用350萬元。審計人員發現在征地范圍內扣除生態林帶項目環衛碼頭搬遷工程已使用的帶征地外，實際征地面積為346079.50平方米。根據有關前期征地動拆遷的會議紀要，前期征地拆遷費用按每畝196萬元包干。依此計算，費用應為101748萬元，與上報金額102098萬元相比，多計成本350萬元。Z項目成本中計入帶征地費用共12568.35萬元。經審計，Z項目在區域范圍內實際共征用土地366765平方米，其中含還未利用的項目帶征地42749.5平方米，帶征地費用合計12568.35萬元。此項帶征地費用不應計入項目成本，應由經規劃批準的用地單位承擔。(七)審計尾工工程

1.審計預留尾工工程的真實性（1）將財務決算報表中未完工程明細表與項目批準概算核對，檢查批準概算是否包括預留項目

（2）將財務決算報表中未完工程明細表與工程竣工資料相核對（3）將財務決算報表中未完工程明細表與工程現場相核對，檢查是否存在其他未完項目(七)審計尾工工程2.審計預留尾工工程總額是否控制在5%以內（1）將未完工程明細表與項目批準概算核對，審核預留費用填列是否正確（2）計算預留尾工工程總額占工程總投資的百分比，檢查是否控制在5%以內

(八)審計節余物資

1.審查基建節余物資的真實性（1）盤點庫存節余物資的數量（2）將實地盤點結果與物資材料采購明細賬和項目物資材料消耗明細賬相核對，審查兩者是否一致（3）分析兩者不一致的原因，檢查是否存在隱匿、轉移、挪用工程物資等(八)審計節余物資2.評價物資采購計劃的執行情況（1）審查建設單位是否編制了工程物資采購計劃（2）審查物資采購計劃是否與設計要求一致（3）審查工程物資采購合同，并將其與采購計劃對比，檢查是否存在盲目采購和采購過量導致積壓的現象（4）評價工程物資采購計劃編制的正確性(九)審計稅金1.審計印花稅（1）審查工程施工、物資采購、借款等合同是否繳納了印花稅（2）審查印花稅的計算基數，即合同金額的計算是否正確，是否存在漏計合同金額的現象（3）審查各種合同應繳納的印花稅稅率的計算是否正確，是否存在低計或高計印花稅稅率的現象（4）審查是否按時繳納印花稅，是否存在遲繳印花稅的現象(八)審計節余物資2.審計耕地占用稅（1）審查工程占用的耕地是否繳納了耕地占用稅（2）審查耕地占用稅的計算基數，即占用耕地的面積是否正確，是否存在少計耕地面積的現象（3）審查耕地占用稅的計算單價是否正確，是否存在低計或者高估單價的現象（4）審查是否按時繳納耕地占用稅，是否存在遲繳耕地占用稅的現象(八)審計節余物資3.審計營業稅（1）審查施工單位是否按規定計列了甲供材的營業稅（2）審查施工單位是否全額繳納了甲供材的營業稅（3）審查應納稅甲供材金額的計算是否正確，是否存在少計甲供材金額現象。審計時應著重注意施工單位工程結算未將甲供材計入產值的項目，檢查施工單位繳納營業稅時是否按規定將建設單位提供的甲供材（不含設備）作為計稅基數（4）審查營業稅的稅率計算是否正確，是否存在低計營業稅稅率的現象（5）審查是否按時繳納營業稅，是否存在遲繳營業稅的現象(九)審計基本建設收入1.審計基本建設收入的來源（1）審查工程建設過程中副產品變價凈收入的確定是否正確，是否按照實際銷售收入扣除銷售過程中所發生的費用和稅金確定（2）審查經營性項目為檢驗設備安裝質量進行的負荷試車或按合同及國家規定進行運行所實現的產品收入，試運行期間基建收入是否以產品實際銷售費用及其它費用和銷售稅金后的純收入確定案例6：試運營期收入未沖減項目成本

A公共交通配套工程項目，2009年7月竣工并投入試運營，根據主管部門批復，試運營期為1年，2010年6月試運營期結束，7月進入正式運營。審計組在對該項目竣工決算審計中發現，2009年12月至2010年6月期間，收到市財政撥付的運營補貼資金190.47萬元，建設單位計入了公司營業外收入科目核算；同時，審查合同臺賬發現，建設單位在試運營期間于2009年12月和2010年2月，先后分別與X經營公司、S廣告公司簽訂了商鋪出租、通訊陣地使用、廣告陣地資源使用等合同，并已分別收到對方單位支付的2010年1-12月的商鋪租賃費和資源使用費共計365萬元，全部計入了建設單位其他業務收入，未按規定將應屬試運營期間的收入163萬元（扣除營業稅金及附加后）沖減項目成本。根據財政部《基本建設財務管理規定》（財政部財建[2002]394號文）的相關規定，上述試運行期的政府扶持資金及商鋪出租等收入等共計353.47萬元應沖減項目成本。(九)審計基本建設收入（3）凡已超過批準的試運行期，并已符合驗收條件但未及時辦理竣工驗收手續的建設項目，實現的收入是否按規定作為生產經營收入（4）各類建設項目總體建設尚未完成和移交生產，但其中部分工程簡易投產而發生營業性收入等是否入賬正確

（5）審查標書費、各項索賠和違約金等其他費用入帳是否正確（原規定將使用基本建設投資借款的建設項目，其貸款轉存款所發生利息收入，不再作為基本建設收入管理，而是單獨作出處理規定）(九)審計基本建設收入2.審計基本建設收入的使用（1）審查工程建設期間的各項索賠以及違約金等其他收入，在用于彌補工程損失之后的節余，是否按規定繳納稅金（2）審查建設單位基本建設收入繳納所得稅后的留成收入的使用是否合規，即70%用于組織和管理建設項目的開支，30%用于職工福利和獎勵(九)審計基本建設收入3.審計試運行期的管理試運行期是否經項目設計文件審批機關批準，是否按規定執行，有無擅自縮短或延長的現象。(十)核定項目投資總額

1.核定項目總投資，計算項目投資結余⑴計算項目總投資。項目總投資=財務竣工決算送審額+審計核增額-審計核減額⑵計算投資承包結余建設費用承包結余=承包基數±承包基數的調整-(審計后的項目實際投資-建設期貸款利息支出+貸轉存利息支出)(十)核定項目投資總額2.項目投資情況分析（1）審查工程總投資是否超概算，如超概是否辦理了調整概算的批準手續，調整概算的批準手續是否合規，有無存在越權審批的情況（2）審查單項工程是否超概算，是否辦理了單項工程之間投資調劑的批準手續，調劑的批準手續是否合規（3）審查重大設計變更的必要性和手續。重大的設計變更一般對投資影響較大，審查變更是否必須，是否有原設計單位出具書面的變更通知和監理部門的審核意見(十一)審計財經法規的執行情況

1.審計會計基礎工作（1）審查各項財務支出和付款是否真實合規（2）憑證附件是否符合要求（3）審批手續是否完備（4）是否存在超合同規定付款、無審批手續等違規現象（5）財務竣工決算資料的整理和歸檔情況(十一)審計財經法規的執行情況2.審計財經法紀執行情況（1）核實往來款項和銀行付款，審查是否存在挪用工程建設資金的行為（2）審查是否存在隱瞞、轉移、挪用建設工程物資的行為（3）審查是否存在收入不入賬、虛擬工程支出等私設“小金庫”的行為四、常見問題及審計定性（見附件）五、主要審計方法（略）見附件六、規范審計流程（略）見附件問題與討論本部分結束，謝謝！商業概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區域經濟發展中一直占據重要地位；伴隨西部大開發的進程，成都經濟正在發生著日新月異的變化。成都商業主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設的發展，三大老商圈也因為有新商業/商務物業的不斷涌現而逐漸升級；同時，由于各區域住宅開發量的激增，相應產生的區域商業中心不斷出現，成都市以三大核心商圈為主，若干區域商業中心為輔的商業格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區交通核心位置，荷花池區域一直都是西南地區日用商品批發集散中心；同時，現代物流業在成都市國民經濟中的重要性也越來越明顯，據相關政府部門統計，到2010年，成都物流業實現增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內，現代物流業對成都經濟的貢獻率達到15%以上。成都商業發展及商圈分布-69-商業物業分布據統計局統計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內共19家；大型超市13家，其中二環路12家；成都的商業主要分為百貨公司、購物中心、專業店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機電市場、電腦產品市場等）和底商-配套商業等四大類型；成都的商業主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環區域由于住宅開發量巨大，商業需求旺盛，也將成為未來區域商業中心，目前代表物業為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業市場-70-春熙路商圈-春熙路是國內著名的商業步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業最聚集的區域之一，商業業態豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費階層的商業需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區域由青年路相連通，伴隨整個片區商務的發展，有可能連成統一商業片區;騾馬市商圈-商業主要以大型超市、專業店和中高端百貨構成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區域（特別是西部地區）的居民前往消費；西大街商圈-從規模和影響力角度，目前該區域還不能成為嚴格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業讓該區域聚集了大量人氣，隨著商業氛圍逐漸形成，該區域有望于騾馬市商圈相連接;東二環商圈-東二環沿線目前正在開發的大盤總量很大，未來該區域居住人口總量較大，相應產生的消費需求將促使東二環出現區域商業中心,SM生活廣場的出現在一定程度上緩解了該區域的商業需求，目前，東二環至東三環區域金沙光華商圈-近年形成的區域性商圈之一，業態主要有百貨和大型超市構成，滿足周邊區域常住居民消費需求；會展商圈-由于會展的輻射效應以及周邊住宅需求而形成的區域級商圈，業態主要有專業店和百貨構成，目標客群以成都北部區域居民為主；成都整體商業市場-71-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區域，區域面積約20公頃。該區域內有商業網點1100家左右。

現有商業供應：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業分布在步行街兩側；目前春熙路經營的在經營的商業面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業面積總共19萬平方米左右。經營中的代表性商業有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區域內新商業項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業）等*備注：以上數據統計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業的目標客群、商業檔次等與春熙路主體商業存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業市場-72-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業市場-73-現有商業經營情況描述：商圈范圍內集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經營都比較好；伊勢丹由于開業時間不久，加上內部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領們追捧；區域內正常營業的購物中心類商業只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經進駐，時尚氣息較濃，但是由于商業整體規模不大，目前經營面積較小，還需要進一步培養人氣；區域內正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產品結構上沒有太大改變，人氣已經逐漸衰落，街道兩側商業二層以上空置較多；春熙路作為西南區域最著名的商業步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費者集中消費區之一；從年齡結構上來看：消費者主要以中青年的中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業市場-74-春熙路現有重點商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業物業檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業標準，我方依據以下幾個重點因素進行劃分：商業物業硬件設備設施新舊現狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內部品牌質量（尤其一層）以及品牌保有量；商業物業內部交通便利程度及舒適度（滾梯數量、位置、主通道寬度）；商業內部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業品牌在各地的設店定位不同，從而導致檔次水平略有浮動，我方結合各種因素，根據商業經驗對各區域物業進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業劃分標準同上。成都整體商業市場-75-春熙路現有商業構成比例春熙路目前百貨業比例最高，在一定程度上提高了區域整體商業檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業形態，第一城的出現為春熙路商業增添了時尚氣息；區域內臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業市場-76-商圈優劣勢分析

優勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內外游客到成都必去的站點之一；商業物業類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業聚集，步行街區域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業影響力強；商業檔次普遍較高，新型在建物業商業部分定位同樣是中高端路線，區域整體商業質量較高；紅星路步行街的規劃以及荔枝巷的改造，區域商業環境和商業氛圍將進一步提升。劣勢:購物類百貨業態較集中，雖然產品定位和檔次略有差別，但是同業競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進入將會使區域百貨類商業的競爭更加劇烈；區域缺乏大型購物中心類商業，整體區域購物類業態比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區域商業的健全發展;春熙路步行街各段發展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發市場區域相連接，人流較雜，商業發展相對較差，商業物業空置率較高；作為旅游商業區，區域內部人流質量參差不齊，發展中高端以上商業類型具有一定阻力；成都整體商業市場-77-鹽市口商圈現有商業供應：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區域規劃總面積220畝，區內商業面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統商業區，區內聚集眾多百貨類和大型超市。目前區域內部商業主要形態仍為百貨商場，區域購物中心類商業目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業市鹽市口區域的主要業態；面積達到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區域內商業構成元素。鹽市口現存商業構成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業市場-78-序號項目名稱營業面積(平米)商業類型入住時間商業檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現有代表性商業項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業類型入住時間商業檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業項目列表成都整體商業市場-79-現有各類商業業態代表商業項目：成都整體商業市場-80-現有商業特征描述：區域內新興商業項目位中環廣場下的新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成都市中青年中高收入階層，以及中環和周邊寫字樓內的白領人士；另外，摩爾時尚購物中心是區域內唯一的一個購物中心類商業，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業態豐富程度。總體，區域內既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區域商業規模優勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區域商業整體競爭力不可小視；目前區域內商務發展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區域內高端商務比重，同時也會有大面積優質商業進入市場，鹽市口商業整體升級即將顯現。區域消費客群構成情況：鹽市口是成都市著名老商業區，由于多數商業設施陳舊，商業物業經營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業；區域老商業項目整體商業檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區域優質商業比例有所上升，商業時尚度增強，商品結構比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費；區域內有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區域的配套商業中心，豐富了消費客群的結構層次；從區域發展來看，區域內商務寫字樓供應量較大，如“仁恒廣場”區域商務氛圍有望進一步增強，同時對優質商業的需求也將拉動區域商業的供應和原有物業的升級，鹽市口區域未來中高收入客群比例將會增大；區域環境以及道路交通的改造將會增強內部商業凝聚力。成都整體商業市場-81-商圈優劣勢分析：優勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業規模大，業態豐富；經過整改后交通環境有所改善，區域環境趨于完善；百貨業聚集，商業單體面積普遍較大，未來發展潛力較大；位于成都CBD規劃范圍內，區域內高檔寫字樓數量的增加將會推動區域商業的整體升級；劣勢：目前區域環境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區域中高端優質商業總量不大，商業項目分布相對分散，商業集群效應仍需加強；成都整體商業市場-82-騾馬市商圈現有商業騾馬市商圈位于青羊區,老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據規劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區新華西路轄區，約410畝。整個區域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區域將構成騾馬市商圈核心區，在核心區形成一個四通八達的商業圈；根據高緯環球統計的數據，目前騾馬市商圈商業面積22萬平方米左右（包含已經倒閉的熊貓城10萬平米），在營業的商業面積12萬平方米左右：騾馬市現存商業規模相對鹽市口和春熙路較小；目前區域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經營情況都不佳。成都整體商業市場-83-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目百貨公司太平洋百貨全興店專業店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業市場-84-現有商業經營情況描述：目前騾馬市趨于商業整體商業氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區域目前中高端商業只有太平洋百貨，其目標客群主要來自于西部區域，經營情況良好；家樂福超市經營情況良好，是區域內常住人口日常生活類購物的核心；作為區域內購物中心類業態的鉑金城，目前整體招商情況和經營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內部商鋪空置率較高；位于內側的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經營，近期會陸續撤出。總體上，騾馬市商圈現存商業總量不大，優質商業比例相對較小，對于城區中高收入客群吸引力目前略顯不足，區域內寫字樓酒店供應量的增加會在一定程度上刺激區域商業的繁榮，趨于復興仍需要一段時間。成都整體商業市場-85-騾馬市商圈現有代表商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業廣場200520,000專業店N/A100%成都整體商業市場-86-騾馬市商圈優劣勢分析:優勢:道路交通的改造，改變了區域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側以及鄰近區域寫字樓項目眾多，騾馬市區域同樣位于成都市規劃的CBD區域內，商務的發展將帶動整個片區的商業繁榮；西北側西大街沿線寫字樓、住宅以及商業陸續入市，整個片區由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區域新型商業物業比例較大，未來區域商業規劃空間大；劣勢:雖然曾經是成都市著名商業繁華區，現在商業經營總規模較小，商業密集度、業態豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區域相比；商圈內目前優質商業規模小，目前品質較高的只有太平洋百貨，商業氛圍的培養還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經營情況不好，區域內缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業市場-87-區域性商圈區域性商圈通過我們對成都商業市場的調查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統商圈外，還并存著由于各區域居民生活購物就近需求催生的區域型商圈，這些商圈主要滿足局部區域內常住居民以及辦公室內購物人士的消費需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業市場-88-西大街商圈現有商業供應：西大街商圈是新興的區域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業供應為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿廣場店，商業供應量將近14萬平米。西大街商業主要客群有周邊常住居民以及西部區域人口為主，主要消費類型目前為日活必需品消費，中高端百貨類消費比例暫時較小；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業帶。成都整體商業市場-89-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數碼電影城、百佳超市）專業店蘇寧電器國貿廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業市場-90-現有商業經營情況描述：區域由于新城市廣場的出現，商圈雛形形成，目前區域具有一定商業氛圍，大型超市以及電器專業店在區域經營情況較好，新城市廣場內除超市以外業態經營情況較慘淡；購物中心的運營需要市場支撐，同時對發展商的運營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養。西大街商圈現有商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積(平米)商業類型商業檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業市場-91-西大街商圈優劣勢分析:優勢:西大街屬于新興區域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應會為區域提供潛在消費客群；西部城區商業相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區域商業氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業增加了區域中高端商業面積，但是區域優質商業總規模不大，還不能形成商業集聚效應；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業氛圍；商業結構目前呈現大眾化，國美、蘇寧、百佳等經營較好；相較之下，百盛經營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強娛樂休閑業態的比例，目前項目缺乏特色以留住區域中青年消費客群；成都整體商業市場-92-東二環商圈現有商業供應：東二環區域由于周邊住宅開發量激增，商業需求增加導致新的區域性商圈逐漸形成；目前東二環商業主要集中在二環路東二段和建設路沿線區域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯、好又多等區域在建大型居住區總規模較大，其中有華潤24城、首創A-ZTown、萬科金域藍灣等成都整體商業市場-93-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業店好又多百貨成都華聯成都整體商業市場-94-現有商業經營情況描述：SM生活廣場位于二環東二段外，是目前區域規模最大的商業，也是區域目前唯一的購物中心，目前進駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區域入住人口總量暫時較少，附近區域新盤都在開發當中，對于10萬以上商業市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業態構成缺乏特色，無法吸引區域以外的消費者前來消費，僅靠當前區域內部居民經營難度較大；好又多、成都華聯等位于一環線附近，周邊區域住宅區較成熟，經營情況較好；序號項目名稱營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯華超市東方明珠店11,000專業店-超市大眾100%3成都華聯商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創AZTOWN商業街25000商業街N/A85%東二環商圈現有商業項目列表成都整體商業市場-95-未來商業:區域內商業供應將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發展商在區域內大規模拿地，其中必然會包含相當體量的商業面積，區域未來商業供應量將會遠遠超過16萬平米。從已知的數據，未來區域內即將出現的商業比例為：商業類型主要以購物中心為主；伴隨區域住宅開發量的不斷增加，區域潛在消費市場巨大，新型購物中心類商業將會與現有商業共同打造東二環沿線新商業區；東二環未來商業比例成都整體商業市場項目名稱所屬商圈開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次龍湖三千里東二環商圈2009N/A商業街N/A華潤置地二十四城東二環商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環商圈2008N/A底商-配套商業N/A-96-區域特征:區域房地產開發催生區域商業中心形成；區域商業現狀總體規模小，商業分布零散，處于商業發展初級階段；二環至三環沿線大盤聚集，未來區域會形成大規模優質住宅片區，商業消費潛力巨大；在一段時間內區域商業消費將會集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區域開發相對成熟之后入市；東二環商圈消費客群將會更多截流東部城區（特別是東二環以東大規模住宅開發區）客群，改變購物只去春熙路的商業格局。成都整體商業市場-97-會展商圈現有商業:商圈范圍指以會展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環路西三段、二環路北一段及鄰近區域;會展商圈商業以專業店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區域商業中心

;成都整體商業市場-98-會展商圈現有商業項目列表:序號項目名稱開業時間營業面積(平米)商業類型商業檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業店—超市大眾100%區域特征:以老會展為中心，區域內商業專業店比例最大，大型賣場滿足周邊區域常住居民日常消費需求；如同西大街商圈、東二環商圈，北部城區生活服務中心集中在會展商圈內；該商圈人流主要來自于會展周邊、北部區域以及二環路北段沿線區域。會展商圈業態結構成都整體商業市場-99-金沙光華商圈現有商業供應：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區住宅開發，居民日常消費就近選擇的結果；目前的金沙商圈主要核心區是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區域內現有商業有西單商場、創美家居、家樂福光華店等，區域內現存商業14萬平方米左右。成都整體商業市場-100-金沙光華商圈現有商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業店-超市大眾5創美家居·金沙國際200460000專業店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優品道大型超市項目200721000專業店-超市大眾6優品道200720000商業街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業N/A成都整體商業市場-101-區域新項目商業結構特征專業店—大型超市、電器連鎖在區域商業比重最大，區域商業生活屬性明顯；新型商業類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區域特征，集中分布在同一片區，輻射西二環、西三環區域。雙楠商圈現有商業供應：雙楠商圈是距離貴項目地塊距離最近的商業區，同時該商圈也是西城區較早形成的商業區；目前的雙楠商圈商業主要分布在二環路西一段兩側，現有商業面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業市場-102-雙楠商圈現有商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業店-超市大眾100%區域現有商業特征區域現存商業以大眾類日常消費為主，帶有明顯的區域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業，經過幾年發展，兩店經營都還算理想，但是區域內新商業供應較其他區域明顯不足；從城市商業分布角度看，雙楠商圈的出現滿足其所在局部區域居民日常生活購物以及就近商業消費的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區的商業規模；金沙光華商圈的發展對于雙楠區域有一定的影響，未來新項目陸續進駐金沙光華商圈，會在一定程度上壓制雙楠商業的向外輻射；雙楠商圈距離貴項目最近，但是由于雙楠商業結構單一、規模有限，對于貴項目商業的發展影響不大，具體要視貴項目商業規劃而定。成都整體商業市場-103-城南商圈現有商業供應：商圈分布區域以人南立交為核心，沿二環路兩側分布；目前分布的商業有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等；成都整體商業市場-104-城南商圈現有商業項目列表項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率百安居科華店20067,800專業店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國美電器棕北店20025,000專業店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業店-超市大眾100%天府匯城購物中心2003100,000購物中心中檔95%好百年200570,000專業店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業店-電器大眾100%區域現有商業特征區域商業中心已經基本成形，商業輻射城南區域，商圈業態涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區域型商圈相同，商圈的發展由于天府匯城購物中心（內部有世紀華聯、友誼百貨）而加速發展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都整體商業市場-105-天府新城—城南科技區商圈10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現代藝術館……未來的天府新城將充滿時尚元素。“會展經濟”也將是‘時尚城南’的一張對外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級酒店將達到10個以上。”天府新城還將打造高檔購物商業圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業精品商城、城南國際購物商圈等大型時尚賣場將成我市全新的“時尚標簽”。成都整體商業市場已建大型商業物業成都整體商業市場已建商業租售情況目前，區域內僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區域內底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業市場區域零售商業物業市場供應預測2010年及2011年是南延線商業供應高峰期，南延線目前整體商業存量近40萬平米，至2012年約有23個大型商業面市，整體供應量突破200萬平米，業態規劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運動休閑等商業街，旅游文化等復合商業體。區域商業前景看好，潛力巨大。成都整體商業市場區域未來大型商業效果圖荷蘭GTC時尚購物街深圳茂業集團高端商業中航時尚購物中心蘇寧大型購物中心成都整體商業市場成都整體商業市場各商圈租金對比-111--112-各區域面積超過5萬平方米代表商業項目列表成都整體商業市場項目名稱所屬商圈開業時間營業面積商業類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購物中心城南商圈2003100,000購物中心創美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業店-家具家居創美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業店-家具家居新城市廣場西大街商圈2005100,000購物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場東二環商圈2006100500購物中心摩爾時尚廣場鹽市口商圈200750,000購物中心成都萬達商業廣場東南二環2008150,000購物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場鹽市口商圈200855,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈2009100000購物中心華潤置地二十四城東二環商圈2009100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業項目分布圖市級商圈區域型商圈大型商業分布特征：面積超過5萬平米的大型商業多數都分布在區域型商圈內，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業相對較少，并且每個已經形成的區域商圈內基本都有一個面積10萬平米以上的購物中心物業，從全市商業發展來看大體量物業的出現是區域商圈形成的標志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購物中心類項目基本上沿二環線均勻分布，結合已有商業物業，將會加強各區域商圈的輻射能力，最終構成東部、西部、南部三大商業聚集區，北部發展目前較緩，各項目建成后，二環將形成商業環帶；三環線二環線一環線成都整體商業市場-113-其他商業分布專業物流類商業市場：城北以荷花池區域日用品批發市場、五塊石區域的藥材等批發市場、高筍塘區域的建材等批發市場構成成都批發物流及貨物集散中心;城南專業市場主要由紅牌樓以汽配專業市場、汽車整車專業市場、川藏線家具專業市場、一環路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業發達，形成了諸如：琴臺路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區域也聚集了一定規模的餐飲類業態;成都娛樂類業態主要由酒吧、KTV、迪廳等構成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區為代表;餐飲以琴臺路為例，因為店鋪數量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因為聚集紫荊電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區。規模與特色以及便捷的交通是商業特色街運營的關鍵。成都整體商業市場-114-成都商業業態發展趨勢分析：通過以上我們對成都市各級商圈的分析總結，我們對成都商業市場發展歸納為以下幾個特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個商圈的發展來看，中高端時尚類百貨是城區商業發展的重點之一；購物中心發展成為趨勢：不論市級商圈還是區域性商圈，我們都能看到購物中心的數量和規模再逐漸增加，區別于百貨等傳統商業新商業模式將會越來越多在市場上出現；連鎖超市影響區域商業中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業店進駐加速各個區域商圈的形成，并占據區域商業核心位置，滿足區域居民便利和日常消費需求；成都整體商業市場-115-整體商業市場小結：通過以上對成都整體商業市場的分析，可以得出以下結論：目前城區優質商業主要還是集中在春熙路和鹽市口區域，并且伴隨新項目的陸續完工，這兩個市級商圈仍會繼續升級發展，其中鹽市口的發展潛力相比較大；騾馬市與西大街商業由于交通等原因會相互融合，成為影響整個西部城區的商業區；城市未來商業供應中，購物中心模式會越來越多地出現，從目前市場上已有的購物中心類商業來看，各項目運營情況目前并不理想，原因在于區域市場不夠成熟以及發展商對于購物中心模式經驗不足導致，缺乏特色是目前市場上購物中心普遍存在的特征；新項目單體規模逐漸增大，從新項目構成情況看，單體50000平米以上的項目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業集中供應，發展商對于商業物業功能結構、業態業種的豐富程度越來越重視，也希望通過規模優勢塑造自身的商業核心地位；城區各個方向區域商圈逐漸形成，城區商業格局日趨合理，二環沿線將形成商業帶，對二環周邊以及三環沿線消費者的爭奪將會成為和大型項目的重點，本項目商業處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對于區域有一定輻射，但區域內仍存在一定商業空間，商業定位一方面考慮臨近商圈的發展情況，同時更要視區域內新項目的入市情況。城南天府新城區域將成為新興城市中心，未來發展關注的熱點，發展潛力巨大。成都整體商業市場-116-演講完畢，謝謝觀看！快速消費品行業競爭的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網絡來接近消費者，達到高鋪貨率合理的分銷模式和有效的渠道控制和管理以強大的市場營銷功能為導向的營銷組織，實現市場和銷售有效的協同品牌知度度的提升和營銷效率的提升正確的市場拓展策略核心成功因素快速消費品行業競爭的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷網絡渠道結構渠道A一般用于拓展新市場利用既有的日用消費品分銷渠道銷售人員同時拜訪批發商和零售商，采用雙重手法來將產品推到渠道中渠道B渠道C產品流信息和控制流從渠道A演化過來當某一地區的銷售已達到一定規模時，P&G從第一層批發商中尋找一個合適的批發商，將之發展成為分銷商分銷商與P&G簽定合同，承擔責任、接受培訓并享有優惠和權利，批發商則只有購銷關系一定時期A、B共享，最終完全轉為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷售比重不大，但成長潛力很大，最終會成為日用消費品分銷的主渠道P&G沒有專門的部門負責渠道C的工作，而且渠道C不會和渠道A或B發生沖突描述P&G第一層批發商零售商消費者第二層批發商P&G分銷商零售商消費者第二層批發商P&G直接客戶消費者寶潔公司在中國建立了多渠道并存的分銷網絡，來充分接近消費者護發類產品(97年初)護膚類產品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場占有率依靠其強大的品牌效應及完善的分銷渠道，寶潔產品無論是鋪貨率還是市場占有率都很高快速消費品行業的分銷模式描述傳統分銷模式多層自上而下的體系，批發商之間根據商業習慣形成自然網絡一級批發商多為國營、集體性質費用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區域分銷模式聯合分銷模式根據一級批發商的背景(國營、集體、私營、外資、直銷)和其它條件挑選最合適的，發展成為分銷商，從而實現區域及當地分銷減少了中間層次，將傳統模式的二、三級合并，并通過與直銷的結合，提高了銷售的主動性各下屬企業采用統一的銷售渠道，讓客戶實現一站采購區域分銷中心和全國銷售總部相聯形成有計劃、有組織、控制良好的體系在銷售中心與關鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷售體系的反饋速度評價企業第一層批發商第二層(地區)零售商企業區域分銷商二級批發商零售商企業全國分銷中心、區域分銷中心第二層(都市)農村小批發商自提擴展模式主要批發商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區域分銷”模式和“聯合分銷”模式目前已經成為快速消費品行業的主要分銷模式P&G的“聯合分銷”模式“聯合分銷”模式往往是企業在有多個不同地域的生產基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對市場的反應速度，而對區域渠道進行整合，成立分銷中心，生產地址靠近分銷中心，以提供方便和良好的銷售服務建立全國分銷中心體系，需要較大的投資，不僅反應在硬件上(倉庫、電腦)等，而且往往需要電子化的銷售管理和物流管理軟件進行支持，最新的發展趨勢是通過與主要經銷商聯網，實施電子數據交換(EDI)和即時庫存(JIT)評價生產商(8個合資企業，分布于4個城市)區域分銷中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷商(500個城市，1000~1500個分銷商)零售商(全國有100萬個網點銷售P&G的產品)其它聯合利華可口可樂百事可樂長虹在很長期內還無法采用“聯合分銷”模式“聯合分銷”模式廣泛地被跨國企業所采用，但并不適合于長虹電池的營銷現狀長虹電池的分銷模式在每個區域選擇一定數量的批發商發展成為分銷商，除了正常的購銷關系外，長虹還應該提供優惠、折扣和其它權利，并幫助分銷商進行分銷和存貨管理，建立完整的分銷商管理和服務體系，這是渠道建設的核心所在分銷商必須有廣泛的銷售網絡，網絡必須含有一定數量的二級批發商和零售商，并且能達到要求的覆蓋范圍，分銷商需要向地區內的批發商和零售商送貨、提供信用、倉儲產品及POP資料零售商是渠道建設的另一個重點，通過貨柜管理、促銷宣傳、賣場建設等手段和指標來拉動終端消費，并維護市場秩序和控制終端價格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業態(如大賣場)，長虹電池應建立專門的部門和采用完全以客戶為導向的銷售模式來拓展這一渠道說明長虹電池區域分銷商核心客戶二級批發商零售商羅蘭?貝格建議長虹電池建立以分銷商為核心的區域分銷體系，同時迅速進入新興的分銷渠道案例P&G的分銷商管理體系經濟利益保障機制獲得額外的定貨折扣對其經營利潤的部分承諾(在拓展時期)返利由于P&G的產品營銷，他可以比以銷其他產品承擔更小的風險，獲取更大的回報管理和控制機制服務和支持機制經銷商和P&G的業務人員一起配合來有效實施以下渠道和職能經營規劃存貨管理零售覆蓋運輸與倉儲售點廣告與促銷

企業應明確各項職能在企業和經銷商

之間的分配，并確定各自的工作重點對于大的分銷商，委派客戶經理進駐其總部辦公，小的分銷商則由一個客戶經理同時監控幾個業務支持：幫助分銷商拓展二級網點，分銷貨物管理支持：IDS改造計劃，協助分銷商按照寶潔的要求進行重組，幫助分銷商分析問題并制定解決方案培訓支持：定期對經銷商的業務人員進行培訓，介紹產品知識和營銷知識廣告支持：定期的廣告促銷，區域廣告中出現經銷商的名稱保障分銷商利潤穩定渠道秩序協助分銷商履行渠道職能控制分銷商行為激發分銷商的信心，

推動分銷商的業務發展完善的分銷商管理體系包括經濟利益保障機制、管理和控制機制、服務和支持機制三個方面寶潔與經銷商的職責劃分經銷商管理和控制機制的主要內容是將渠道職能在企業和經銷商之間

進行合理分配案例分析總經理市場工程人事財務銷售生產廣告/促銷的執行廣告/促銷大客戶特選渠道非碳酸飲料銷售分析營業所針對大賣場等的客戶及促銷方案水、橙汁等產品的管理銷售分析負責學校、企事業勞防用品市場的滲透可口可樂統一投放形象廣告，并負責全國性的消費者促銷，以此來對各地區瓶裝商進行廣告和促銷支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷以及地區性消費者促銷(費用與可口可樂共擔)案例分析：Cocacola許多跨國企業都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(1)：可口可樂的

市場部通過對特定客戶和特定渠道的專人負責來對銷售部的運作進行指導總經理銷售財務市場…技術物流財務人事關鍵客戶經理銷售大區經理渠道營銷渠道促銷品牌策略制定品類總監品類總監品類總監媒體總監市場研究總監消費者服務總監PWSkinOral品牌經理品牌經理品牌經理廣告投入市場研究競爭分析顧客服務品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理案例分析：Unilever許多跨國企業都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(2)：聯合利華

的市場部負責統一的產品/品牌營銷策略制定、市場分析以及媒體投放渠道開發和維護渠道管理銷貨銷售實現促銷執行營銷執行功能負責協調市場部和銷售部的關系組織信息收集和匯總市場研究消費者研究