港澳xx休閑步行街可行性分析報(bào)告開發(fā)商：嘉興港澳XX房地產(chǎn)開展商：嘉興市港澳房地產(chǎn)開發(fā)浙江XX置業(yè)香港利豐行二OOO年十二月八日第一局部工程根本情況第二局部中標(biāo)背景分析第三局部嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析第四局部工程的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷籌劃第五局部工程本錢測(cè)算第六局部工程收入測(cè)算第七局部工程收益分析第八局部總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介第一局部工程根本情況嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發(fā)布了＜嘉興市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告〔嘉土〔20〕第3號(hào)〕＞。對(duì)編號(hào)為20-4號(hào)地塊〔即本工程地塊〕進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街開展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)決了中標(biāo)的決心。一、本工程土地概況：本工程地塊位于嘉興市中心最正確商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側(cè)為建國(guó)路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本工程土地規(guī)劃要求：地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場(chǎng)為主，集商、辦、娛樂(lè)和文化等多種功能為一體的綜合用地。地塊平均容積率為1.5建筑密度不大于50%。綠地率不小于15%。硬地率不小于10%。建筑高度沿建國(guó)路一側(cè)以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24米以下。第二局部中標(biāo)背景分析我公司對(duì)本工程的看好是基于我們對(duì)今后嘉興乃至浙江以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)持樂(lè)觀的看法，中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國(guó)普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍開展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的開展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。一、宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新周期來(lái)臨1、1999年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999年中國(guó)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國(guó)GDP增長(zhǎng)率只有7.1%，為1992年以來(lái)的最低，投資增長(zhǎng)率只有5.6%，為1993年以來(lái)的最低，社會(huì)消費(fèi)品現(xiàn)價(jià)零售額增長(zhǎng)率只有6.8%，為1994年以來(lái)的最低，因此1999年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的谷底。2、20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定上升在出拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下，20年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá)12.9%，比1999年同期提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，技改投資前三季增長(zhǎng)21%;工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)98.1%，工業(yè)的維持開展說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的后勢(shì)潛力巨大;今年前三季度物價(jià)也開始止跌上升，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3、21年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長(zhǎng)21年是新的世紀(jì)的開始，也是我們實(shí)施十五方案的開始，中央政府將繼續(xù)以開展為主線，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步上升。我們也將參加WT0，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。嘉興市位于長(zhǎng)江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均缺乏1公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線興旺，交通便利。嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人共330萬(wàn)人，其中市區(qū)78萬(wàn)人。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19781985199019951999國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔億元〕人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔元〕46013662582975014297〔合18美元〕國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總額〔億元〕111.78嘉興市已進(jìn)入人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18美元的階段，說(shuō)明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向開展，這為精品商業(yè)的開展提供了前提條件。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)比重占絕對(duì)地位國(guó)有經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非國(guó)有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)開展的原因，也是嘉興能可持續(xù)開展的最重要的基石，它為本工程的招商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。戶管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府公布了＜關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化假設(shè)干政策的通知〉，明確規(guī)定從2000年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶的管理制度，大中城市〔指設(shè)區(qū)城市〕要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人集聚“，從2001年起，各地將取消進(jìn)城人控制指標(biāo)。這項(xiàng)政策說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的開展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價(jià)格將進(jìn)一步攀升，這對(duì)我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。建國(guó)路舊稱北門大街，自古以來(lái)就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢(shì)，孕育著無(wú)限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國(guó)路作為商業(yè)中心的價(jià)值將凸現(xiàn)出來(lái)，本工程屬于嘉興絕無(wú)僅有的稀缺地塊，誰(shuí)能以超前的眼光開掘它的潛在價(jià)值，誰(shuí)就將在未來(lái)占盡商業(yè)先機(jī)。第三局部嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析目前嘉興商業(yè)態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)大商場(chǎng)這些大商場(chǎng)有江南大廈、陽(yáng)光購(gòu)物中心、戴夢(mèng)得購(gòu)物中心等，它們主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營(yíng)業(yè)面積1.8萬(wàn)平方米，人員1024人，但利潤(rùn)僅5.2萬(wàn)元；陽(yáng)光購(gòu)物中心8574萬(wàn)元的零售額，面積1.5萬(wàn)平方米，從業(yè)人數(shù)562人，利潤(rùn)僅8.6萬(wàn)元。小商品市場(chǎng)或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，一般由個(gè)體經(jīng)營(yíng)，攤位較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個(gè)零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場(chǎng)的整體形象沒(méi)有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)如近日開張的大潤(rùn)發(fā)超市，它就是新興的倉(cāng)儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購(gòu)，無(wú)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到群眾歡送。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)開展的規(guī)律，由于目前沒(méi)有較多的個(gè)案支持，我們僅選取一些近年的價(jià)格作為參照系均價(jià)80均價(jià)80元/平方米150元/平方米均價(jià)85元/平方米80-120元/平方米建國(guó)路底層禾興路一樓一底嘉禾北京城商鋪上述這些地段均不如本工程地塊沿街商鋪:*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年2元144168192216240264288平米/月150元平米陰108126144162180198216160元平米陰1152013440153601728019221120216內(nèi)商鋪〔以15平方米為計(jì)量單位〕嘉興商城鋪位120/平方米陰中興廣場(chǎng)60元/平方米陰〔30平方米〕總價(jià)約2.2萬(wàn)元/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/月192216240264288180元/平米/月12960151201728019440216237602592060元/平米/月43205040576064807279208640假設(shè)以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為：2.4萬(wàn)/平米，2.16萬(wàn)/平米，72元/平米。平均售價(jià)為1.76萬(wàn)元。第四局部工程的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷籌劃隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅是為了滿足生活根本需要，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化開展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，工程定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。售賣功能是步行街的根本功能，它必須向顧客提供齊備的商品;具有生活功能是它的另一特征。本工程具備以下特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)品種齊全。無(wú)論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)產(chǎn)品，高檔品還是群眾化產(chǎn)品都能并存。包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時(shí)髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無(wú)論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購(gòu)物都能買到自己需要的產(chǎn)品。提供休閑場(chǎng)所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、餐飲等效勞設(shè)施，為人們提供一個(gè)購(gòu)物與享受合一的好去處。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的效勞機(jī)構(gòu)集中在一個(gè)建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。外立面采用大通透的玻璃，使過(guò)往行人都能看清店內(nèi)的商品和購(gòu)物人流，產(chǎn)生購(gòu)物之欲望。步行街的內(nèi)街的設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新，最大特點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)出縱跨每層的中庭，使消費(fèi)者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營(yíng)業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺(jué)。人流設(shè)計(jì)應(yīng)能把外圍人群引導(dǎo)入內(nèi)街，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費(fèi)者在此停留、休息和約會(huì)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。服裝城，每間30-50平方米，約2間，共60-1平方米運(yùn)動(dòng)城，可集運(yùn)動(dòng)器具、服裝等，約20-40平方米娛樂(lè)城，可占半層，開辟多項(xiàng)效勞，80-1平方米飲食城，集各地飲食風(fēng)味、中西快餐于一體，可占半層，80平方米本地名牌、個(gè)體店，每間20-30平方米，共2-3間，約40-90平方米F:特種效勞區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊效勞對(duì)象的交易區(qū)G:名脾專賣店包裝策略。本工程起點(diǎn)很高，應(yīng)表達(dá)與國(guó)際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。推廣機(jī)構(gòu)的選擇。本工程將聘請(qǐng)成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機(jī)構(gòu)，已著手進(jìn)入接洽調(diào)查階段，隨著工程中標(biāo)將進(jìn)一步深入。推廣策略。本工程將進(jìn)行大規(guī)模的招商活動(dòng)，與各地之民間商會(huì)聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報(bào)將吸引他們前來(lái)投資經(jīng)商。租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)價(jià)值，無(wú)論是租或售都會(huì)取得穩(wěn)定可觀的回報(bào)，但公司的根本原則是本錢局部以出售為主，即約3億元左右，另有約1個(gè)億價(jià)值的物業(yè)租售均可，擁有市中心、黃金地段的物業(yè)可使公司未來(lái)仍能獲取豐厚的回報(bào)。第五局部工程本錢測(cè)算〔以全部物業(yè)出售方案測(cè)算〕一.土地費(fèi)用19868萬(wàn)元其中：1其中：1土地出讓金19290萬(wàn)元2.契稅〔出讓金x3%〕578萬(wàn)元前期費(fèi)用其中：1規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)5萬(wàn)元規(guī)劃放樣費(fèi)10萬(wàn)元招投標(biāo)費(fèi)用〔建安費(fèi)X0.3%〕17萬(wàn)元三通一平130萬(wàn)元其中：土方1萬(wàn)元施工水電增容費(fèi)30萬(wàn)元建安工程費(fèi)66萬(wàn)元建安費(fèi)〔10元/平方米〕56萬(wàn)元環(huán)境工程3萬(wàn)元水電工程7萬(wàn)元根底設(shè)施費(fèi)320萬(wàn)元其中：1.道路工程及室外工程2萬(wàn)元1萬(wàn)元21萬(wàn)元20萬(wàn)元電訊設(shè)施20萬(wàn)元各項(xiàng)規(guī)費(fèi)518萬(wàn)元質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)〔建安費(fèi)x1%〕56萬(wàn)元墻改費(fèi)、限袋費(fèi)〔7元/平方米〕70萬(wàn)元五.不可預(yù)見費(fèi)2萬(wàn)元七.開發(fā)費(fèi)用24萬(wàn)元其中：1.管理費(fèi)用3萬(wàn)元2.銷售推廣費(fèi)用6萬(wàn)元3.財(cái)務(wù)費(fèi)用15萬(wàn)元八.總本錢30563萬(wàn)注：在整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中將嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)本錢，降低管理費(fèi)用，縮短前期準(zhǔn)備時(shí)間〔半年為限〕，盡快進(jìn)入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財(cái)務(wù)壓力。整個(gè)工程期限定為二年，即：21年1--6月前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)階段21年6--22年12月施工階段20年8--22年12月銷售、招商階段23年1月1日開業(yè)第六局部工程收入測(cè)算一.全部物業(yè)出售方案一樓商鋪180平方米二樓商鋪180平方米三樓商鋪1平方米四樓寫字樓1平方米共560平方米2.單價(jià)核定：由于前述之市場(chǎng)定位及租售價(jià)格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價(jià)核定為一樓150元/平方米二樓50元/平方米三樓38元/平方米四樓22元/平方米銷售金額為:三樓38平方米x1=38萬(wàn)元二樓50平方米x180=90萬(wàn)元一樓150平方米x180=270萬(wàn)元租售并舉方案一樓全部出售180平方米X150元/平米=2.7億二、三、四樓出租，出租率為80%二樓租金120元/平米/月,三樓租金80元/平米/月,四樓租金50元/平米/月租金總額為二樓120X180x12x80%=2074萬(wàn)四樓50x1x12x80%=480萬(wàn),總計(jì)3322萬(wàn)元/年在第三年進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，每年可獲得3322萬(wàn)元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為工程總投入，即本方式可以用三年收回本錢，以后工程公司擁有第二、三、四層物業(yè)共380平方米，每年可獲得3322萬(wàn)元出租收入。第七局部工程收益分析工程總本錢工程總本錢工程總收入扣營(yíng)業(yè)稅等稅前利潤(rùn)注：假設(shè)不免所得稅，假設(shè)能免所得稅，銷售保本價(jià)格樓面地價(jià)30563萬(wàn)元420萬(wàn)元2330萬(wàn)元9107萬(wàn)元?jiǎng)t稅后凈利為7558萬(wàn)元?jiǎng)t凈利仍為9107萬(wàn)元5873元/平方米3445元/平方米資金利潤(rùn)率30.23%〔以7558萬(wàn)元利潤(rùn)為基數(shù)〕第八局部總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介一.綜上所述，我們認(rèn)為這個(gè)地塊具有巨大的商業(yè)時(shí)機(jī)，以全部物業(yè)出售計(jì)算二年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)7558萬(wàn)元；以租售并舉