磐石新城項目可行性研究報告菏澤萬象房地產開發有限公司磐石新城項目可行性研究報告編制人員名單項目總負責人：XXX高級經濟師各專業負責人：XXX高級工程師XXXX會計師XXXXX經濟師XXXXX經濟師菏澤萬象房地產開發有限公司目錄第一章、項目概況1.1、項目建設單位1.2、項目建設地塊1.3、項目建設規模1.4、工程項目主要經濟技術指標1.5、工程項目方案圖紙第二章、項目建設的必要性2.1、項目地塊現狀2.2、項目地塊周邊環境2.3、項目地塊區域前景第三章、市場分析和產品定位3.1、市場分析3.2、產品定位第四章、磐石新城建設方案4.1、總體規劃原則4.2、建筑規劃設計4.3、景觀規劃設計4.4、結構設計4.5、給排水設計4.6、強電設計4.7、弱電設計4.8、暖通設計4.9、消防4.10、勞動安全第五章、磐石新城項目環保和節能5.1、環保5.2、節能第六章、磐石新城項目市政綜合配套6.1、供水6.2、供電6.3、供氣6.4、電信6.5、雨污水排放第七章、工程項目建設進度7.1、項目建設實施7.2、項目開發順序及節點第八章、工程項目投資估算及資金來源第九章、綜述9.1、結論9.2、附件磐石新城工程項目可行性研究報告第一章、項目概況1.1、項目建設單位菏澤萬象房地產開發有限公司。1.2、項目建設地塊磐石新城項目位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。1.3、項目建設規模磐石新城項目工程總建設用地面積為911442平方米（折合1367畝）。總建筑面積為2496002平方米。項目清河路到東順河是665485平方米商業、東順河到東側地塊內的規劃路是968185平方米，青島路到西側規劃路的安置區是862332平方米，安置區西側規劃路與贛江路交匯處是農貿市場、水果和蔬菜批發市場。1.4、項目主要經濟技術指標規劃總用地面積：879599.9㎡西塊用地面積：279939.1㎡百貨建筑面積：80000㎡定制商業建筑面積：90000㎡小商業建筑面積：230000㎡辦公建筑面積：40000㎡酒店建筑面積：15000㎡公寓建筑面積：40000㎡地下建筑面積：170485㎡建筑密度：49％容積率：1.8綠地率：19％機動車停車位：4950輛中心塊用地面積：343151.1㎡高層住宅建筑面積:417240㎡多層住宅建筑面積:243945㎡疊加別墅建筑面積:21280㎡獨幢別墅建筑面積:3000㎡商業建筑面積:90000㎡會所建筑面積:6000㎡幼兒園建筑面積:1500㎡地下建筑面積:185220㎡建筑密度：23％容積率：2.3綠地率：36％機動車停車位：5652輛東地塊用地面積：256509.7㎡高層住宅建筑面積：439470㎡多層住宅建筑面積：120960㎡商業建筑面積：75000㎡市場建筑面積：30000㎡超市建筑面積：10000㎡幼兒園建筑面積：1500㎡地下建筑面積：185402㎡建筑密度：23％容積率：2.6綠地率：36％機動車停車位：5657輛1.5、項目方案圖紙第二章、項目建設的必要性2.1、項目地塊現狀項目地塊為磐石街道用地，電廠、自留地、自然村宅基地和市場。現狀為一些廢棄的熱電廠用房、市場、商業設施和單層民居。2.2、項目地塊周邊環境項目地塊周邊都相繼開發建設了現代化的城市建筑群和公園，形成了曹縣新的城市中心。東側相鄰已建有縣立醫院、中國移動和公路局；南側相鄰東順河公園、歷史公園、磐石小學、婦幼保健院；西側相鄰為建設局、規劃局家屬院、檢察院家屬院、月河康城小區；北側相即將建設的金域化府、翡翠城和建設中的魯西南建材家具五金城。2.3、項目地塊區域前景曹縣城市建設日新月異，按照荷澤市委、市政府提出的曹縣要加快融入中心城市的要求，實施城市建設和改造的步伐。該項目地塊為曹縣城區的中心區域，隨著市政府的北遷，北側有省級的曹縣青島經濟開發區，中國林學會授予的中國楊木之鄉、中國桐木之鄉；中國蘆筍之鄉。地理位置優越，可發展形成曹縣市區商業、文化、娛樂和居住中心。為貫徹政府的城市建設戰略布局，配合城市建設的實施，本項目建設進一步體現城市建設使生活更美好，進一步美化城市環境，有必要盡快落實項目建設，使其符合曹縣發展的需要。第三章、市場分析和產品定位房地產業作為國民經濟諸多產業之一，不可能脫離國民經濟整體發展狀況而獨立運行。通過對曹縣地理位置、基礎設施、綜合經濟實力、城市規劃發展、近年來房地產開發等方面的調查和動態分析，了解該區位價值、城市的綜合經濟發展潛力、區位整體規劃發展、城市房地產發展現狀及走勢等，進而判斷該城市的房地產開發與投資的發展前景，為項目的投資開發與定位提供參考依據。3.1、市場分析江蘇曹縣江蘇曹縣山東鄭州安徽曹縣夏朝前屬東夷之地，境內有許多大汶口、龍山、岳石文化遺跡，為堯舜禹活動之地，商王在此立國建都，春秋戰國之世諸侯爭霸會盟多在次地，有“天下之中”之譽，劉邦項羽合力征秦創業于此。政治昌盛、經濟發達、文化燦爛、名人薈萃，歷史人文資源極為豐富。曹縣是我國優質蘆筍主產地和加工出口基地。目前，曹縣蘆筍種植面積達20萬畝，年產優質蘆筍18萬噸，占全國蘆筍種植面積的六分之一。蘆筍主要品種有Uc800、Uc157、蘆筍王子、冠軍、碩豐等。其優質蘆筍實行無公害、標準化種植，已獲得國家綠色認證，2003年12月8日被中國優質農產品開發服務協會命名為“中國蘆筍之鄉”。據統計，曹縣現有蘆筍加工企業24家，年加工能力19萬噸，蘆筍罐頭、蘆筍飲料、蘆筍調料、蘆筍保健品等系列產品遠銷歐美、東南亞等國家和地區，年出口創匯2億美元。作為蘆筍加工產業龍頭的巨鑫源公司，與2009年10月成功在澳大利亞上市。“曹縣條編，用杞柳條和麻繩經緯交織編結而成，是群眾利用自然、改造自然的產物，是傳統農耕時代北方條編文化的代表。曹縣條編主要指曹縣倪集鄉岳樓村、魏莊村的傳統條編制作技藝。兩村家家戶戶以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統。曹縣楊木、桐木資源豐富，是中國桐木加工之鄉，中國楊木加工之鄉，桐木加工出口占全國的80%以上，是中國桐木加工第一鎮。全縣林產品加工產品主要有拼板、細木工板、膠合板、鋸末板、纖維板、貼面板、指接板、細木工板、密度板、家具、桐木工藝、楊木工藝、雕刻工藝、條柳編等十五大門類,上萬個品種。林產品銷售主要開辟了兩大市場:一是國際市場,拼板、桐木工藝等出口歐洲、東南亞、日本、韓國、美國等50個國家和地區;另一個是國內市場,叉接板,貼面板、細木工板主要銷售到國內大中城市,全縣各家大企業已在北京、上海、天津、廣州、西安、太原等地設有300個辦事處,在這些大中城市的建筑裝飾材料市場中占有較大份額。２、曹縣經濟情況曹縣近5年產業結構分析從產業結構上看，曹縣的第二產業是支柱性產業,對房地產發展有較強的支撐作用。而第三產業的比例由2006年的21.3%提升至24.26%。第三產業發展緩慢滯后，第二產業的快速增長必將帶動第三產業的快速發展，產業結構有進一步優化的內在需求。曹縣GDP總量分析從近幾年曹縣的GDP增長情況來看，曹縣經濟發展相對穩定，GDP年均增長率為11.4%左右，穩步增長的經濟為房地產發展奠定了堅實的經濟基礎。曹縣人均可支配收入分析曹縣人均可支配收入逐年提高，且增長率逐年提高，消費潛力凸現，為商業發展提供了大量的有效需求。曹縣近5年房投資完成總產值（億元）曹縣近5年來房地產開發投資完成總產值逐年提高，2010年房地產開發投資額達11.8億元，表明曹縣房地產市場逐年升溫。曹縣已基本形成了較具規模的工業經濟體系，并逐漸形成了以農副產品加工為主導的的林木加工、畜產品加工和食品加工三大支柱產業及與化工、紡織、機械、建材等行業共同發展的工業格局。城市發展規劃：曹縣“北展”的空間布局結構及重點發展該區域的商業規劃方向為本項目商業地產發展的最大機遇；完善農貿成區域商業配套的近期目標為本項目提供發展機會。批發市場集聚區批發市場集聚區：人口密度及流動性大、外來商戶比重高，該區域以批發為主，零售消費為輔曹縣老城區：人口密度大，企事業單位及商業主力店密集，該區域零售消費為主老城區：當地居民為主，普通消費多就近選擇，大型購物多在盛瑪特、漢光等商業中心消費沿湖景觀帶：以老居民和高收入者為主，消費多在老城區內消費以當地居民和鋼材市場、五金市場的從業者為主，普通消費多就近選擇，大型購物以后將以農貿商圈為主北部片區：現人口稀少，未來是曹縣政府及事業單位工作及生活的聚居區北部未來行政總部魯西南專業性市場農貿商圈漢光購物廣場商圈汽車站圈產業：曹縣第二產業必將帶動第三產業的快速發展，產業結構的進一步優化為商業發展帶來機遇，第三產業人口將大量增加；農貿商圈主導產業：未來以商貿物流、農副產品的批發與零售、專業性市場間的互動拉動。城市化：隨著曹縣城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費需求令商業的開發市場前景廣闊；曹縣城市化進入高速發展階段，古都商城地塊商業中心的集聚效應將得到加強。各種配套需求量增大各種配套需求量增大商業面臨升級需求辦公物業需求比例提高商業體量提高人口數量增長人均收入水平提高第三產業比例提高市區集聚辦公樓宇、商業綜合體和小戶型公寓等高租金物業，并不斷向外擴散城市用地擴展，市區土地集約化產業結構變化城市人口增長城市化發展年份城市化水平城鎮人口/萬城市人口/萬用地規模/平方公里201035%27.328421.27城市化率達50%，新增人口約94.5萬，曹縣2007年人均居住面積28.81平方米，所以需求商業95萬方、住宅2722萬方消費力收入水平的提高帶動消費的升級，提升了商業的有效需求；舊村改造提升了原有居民的消費能力。曹縣房地產市場分析一、曹縣房地產住宅市場研究一）曹縣房地產發展歷程曹縣的房地產市場2003年開始商品化之路；03-07年一直處于平穩發展狀態；08年-09年，伴隨曹縣中心地段多個項目開發，市場進入快速發展階段。經過8年整的時間，目前，曹縣當地開發商一枝獨秀，尚無品牌開發商進駐。價格從2003年初的1000余元/㎡漲至2011年2700元/㎡，年均漲幅21.3%，累計漲幅達170%。二）曹縣房地產市場現狀分布特征：經過幾年的發展，曹縣房地產市場形成核心區和周邊零星項目的格局；市場供應量：目前中心區在售項目較少，主要是世紀名城、磐石國際花園、月河康城；市場供應量約在37萬㎡；世紀名城、磐石國際花園為熱賣中新盤，規模較大，月河康城尾盤銷售。其他零星項目為幸福人家、羅蘭現代城等，環島花園三期項目5月份開盤，零星項目市場供應量約為18萬㎡。在售項目列表：產品形態：在售項目規劃為小高（9-11F）、多層（6+1）、高層的產品組合；開發規模：目前市場開發以中小規模開發為主，片區開發并未出現。項目開發周期均在2-3年左右；主力戶型當前市場主力面積段在110-130㎡3R；車庫設計當前市場車庫設計，主要以地上車庫和地上車位為主；取暖方式為自給，多為天然氣燒地暖。三）曹縣房地產市場價格水平價格水平特征：當前曹縣住宅價格集中在2700-2800元/㎡；中心區產品以高層+多層為主，均價集中在2800-2900元/㎡；月河康城歷史最高價格3100元/㎡。四)產品設計景觀方面：已開始出現主題式景觀設計。如：世紀名城；戶型設計：多為南北通透，全明戶型，已出現飄窗、入戶花園等，如：世紀名城；建筑風格：不注重建筑風格的打造，目前市場上只有地中海風格建筑，標簽性不強，如：名門世家。五）營銷策略銷售方式單一，尚處在產品營銷階段。六）重點案例A、世紀名城：核心區首席城市復合體贏得較高市場關注，景觀、科技系統營造產品力，是目前曹縣價值標桿。項目定位：曹縣地標，人居樣板基礎指標物業位置：縣中心的西北部，湘江路與青荷路交口向東占地面積:247畝物業形態：高層（9、11、24）+多層：主力戶型：120-130㎡三室銷售均價：2900元/㎡開盤時間：11年1月9日開發商：山東菏澤萬基置業有限公司項目規劃項目規劃有項目共2500多戶，一類小高為主，部分高層與多層，建有高檔酒店、寫字樓與商業。賣點梳理1)曹縣核心：占據曹縣核心區位；2)會所、幼兒園、生活配套齊備，并引入小學；3)科技系統：a入戶花園觀光電梯生態環境系統，b養家小區太陽能照明系統，c自來水凈化系統，d外墻保溫隔音工藝系統，e恒溫地暖系統，f采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗。4)戶型附加值高：入戶花園、飄窗，頂層贈70㎡左右的閣樓；5)中式景觀組團：中式景觀組團，融合了中國文化特質。市場表現期房。銷售跟著工程走。11年1月份開盤，至2月末成功銷售200多套，月均去化將近100套。B、名門世家：產品品質較高，但景觀、配套一般，去化速度較慢，漲幅較大。項目定位：曹縣中心的品質住區基礎指標物業位置：青島路與贛江路交叉口占地面積：300畝物業形態：多層、高層主力戶型:140㎡四室銷售均價:2700元/㎡開盤時間:08年底開發商:山東曹縣福鑫房地產開發公司項目規劃分二期，一期約600多戶，目前銷售多層頂層與臨街高層，二期建設中，約600多套，目前未發售。賣點梳理1)曹縣中心：環城公路以內；2)戶型佳：南北通透，戶型全明；3)現房出售：一期已是現房，二期將封頂；4)自建商業配套；5)地中海風格：采用地中海建筑風格符號，但辨識度一般市場表現準現房發售，銷售節奏跟隨工程進度展開。08年年底銷售至今只余部分套型，月均去化25套左右。閣樓與臨街高層去化速度較慢；首次開盤時均價為1800元/㎡，至目前均價2700元，累計漲幅50%C、磐石國際花園得益于曹縣中心地段，但營銷策略缺失，先推多層，再推高層，導致價值無法最大化。項目定位：曹縣中心高品質住宅基礎指標物業位置：湘江路中段占地面積：53畝物業形態：多層（11層）、高層（19層）主力戶型：120-140㎡三室銷售均價：2800元/㎡開盤時間：10年9月開發商：曹縣瑞良房地產開發有限公司項目規劃兩期，共規劃900多套住宅，其中三棟高層（19）1棟小高（11），12棟多層賣點梳理1)核心區位：曹縣核心；2)戶型佳：南北通透，戶型全明；3)準現房出售：一期已是現房，二期將封頂；4)自建商業配套市場表現準現房發售，一次公開所有房源。一期9月開盤-12月售罄，3個月去化300多套住宅，月均去化100套左右，二期500多套，12月份至今去化100多套，去化速度較慢D、幸福人家規模社區，但一期景觀、物業形象較為一般，為二期、三期推盤造成一定難度。項目定位：大型居住社區基礎指標物業位置：青荷南路中段占地面積：310畝物業形態：多層主力戶型：120-140㎡三室銷售均價：2600元/㎡開盤時間：10年7月開發商：曹縣龍海投資集團項目規劃共三期，規劃1600多戶。一期規劃20棟，二期規劃13棟。二期規劃為小高和高層。賣點梳理1)園區設有大型幼兒園、商業會所2)大型湖景花園廣場3)低密度建筑、超大樓間距、高度綠化，綠化率達40%4)規模社區市場表現一期入住，二期、三期準現房發售E、月河康城占據曹縣中心地段，產品質量、項目形象一般，并未實現價值最大化。基礎指標物業位置：青菏南路路西,湘江西路路南占地面積：16.5畝物業形態：多層、小高主力戶型：100-130㎡三室銷售均價：2900元/㎡開盤時間：10年開發商：曹縣廣廈房地產開發有限公司項目規劃總規劃2棟多層6棟小高賣點梳理1)中心地段，規模社區2)底商位于十字路口，受市場關注度高市場表現目前尾盤銷售住宅市場研判：未來多層產品將日漸減少，小高層、高層產品將逐漸增多；價格水平：在11年，商品住宅價格水平將達到3200元/㎡；營銷水平：處在產品營銷階段，在未來將出現樣板房等初級體驗式營銷。二、曹縣商業市場研究一）曹縣市場商業分布布特征曹縣商業主要集中在錢塘江中路上錢塘江中路上有磐石商廈、鞋城和將建成的漢光購物中心。經營業態服裝、家電、通訊設備、珠寶、廚具等。經營品牌海瀾之家、艾萊依、金猴、方太等。專業市場夢澤湖商業街主要經營五金土產、電動工具等，市場經營年代久遠，比較破敗。二）曹縣市場商業租金分布錢塘江中路租金報價沿街店鋪：70㎡左右，年租金5-6萬元；磐石商廈一層：不足10㎡年租金2.7萬元。青荷路建材紡織品沿街店鋪40㎡左右，年租金不到2萬元青荷路機車維修80㎡，年租金2萬元湘江路餐飲210㎡左右，年租金4.5萬三）重點案例漢光購物中心位居曹縣商業核心位置，曹縣一站式購物廣場，40%公攤，去化較慢項目定位曹縣首座大型主題購物公園。集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的城市商業廣場。基礎指標商場位置：錢塘江中路磐石商廈對過經營面積：4.2萬平方米左右業態分布：一層商鋪100㎡左右，內部60-70㎡左右，均價2.6萬元/㎡；二層均價5000元/㎡，100㎡左右；三層均價5000元/㎡開業時間：未定開發商：曹縣漢光房地產開發有限公司項目信息項目規劃：半年內，二層出清，40%公攤，小商戶難以接受。全部出售，難度較大。賣點梳理1)位置：曹縣商業核心2)功能：唯一集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的商業廣場3)配套設施：首層挑高5.4米，東西通道7.3米，南北4)地下停車場、2300㎡空中休閑廣場，6個入口、8部扶梯，5部垂直電梯，6個步梯5)中央空調商業啟示：縣城人口28萬，按人均商業需求面積1㎡計算，商業規模約在28㎡（除專業市場）。而當前曹縣商業規模約15.9萬㎡，市場空白為12.1萬㎡四、客戶研究一）人口結構曹縣人口170萬人，城區人口28萬，工業發展較快，人口呈金字塔結構。二）可支配收入曹縣有三利輪胎廠、霸王機械廠等年銷售收入在500萬元以上的大中型企業38家，強勢的生產企業助力居民收入迅猛增長。2007年居民人均年收入收入1.6萬元，2010年達到1.8萬元，年均增長率12%。三）客戶分析從目前銷售項目成交客戶分析大致分為以下幾類：改善型：機械、化工、食品加工、紡織企業管理層；政府官員等；剛需型：曹縣從事運輸、餐飲、娛樂服務等行業的個體經營者及其他周邊富裕鎮居民。客戶啟示：隨著客戶能級的不斷提高，準確把握市場趨勢，以客戶需求為導向，提出本案戰略發展思路。曹縣土地供應區域3.2、產品定位１、項目SWOT分析(1)、優勢分析◆項目地塊較方正；◆區域發展前景明確；◆東西兩側對外交通方便；◆周邊干擾較小，項目規模大；◆大盤在開發上有成本規模優勢。批發物流輻射范圍廣，批發物流為曹縣帶來大量具有較高消費能力的商務客群和流動人口；本案所處商圈規劃為曹縣的商業中心。(2)、劣勢分析◆曹縣主導產業：以農業為主導產業，產業發展單一，互動性差；◆項目外部環境較差。(3)、機會分析◆商業物業在此具有較大的發展空間，后市強勁；◆規劃：曹縣“北展”的空間布局結構及重點發展該區域的商業規劃方向為本項目商業地產發展的最大機遇；完善農貿成區域商業配套的近期目標為本項目提供發展機會。產業：曹縣第二產業必將帶動第三產業的快速發展，產業結構的進一步優化為商業發展帶來機遇，第三產業人口將大量增加；農貿商圈主導產業：未來以商貿物流、農副產品的批發與零售、專業性市場間的互動拉動。城市化：隨著曹縣城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費需求令商業的開發市場前景廣闊；曹縣城市化進入高速發展階段，古都商城地塊商業中心的集聚效應將得到加強。消費力：收入水平的提高帶動消費的升級，提升了商業的有效需求；舊村改造提升了原有居民的消費能力。4)、威脅分析◆曹縣房地產市場商品房供給量大；◆國家宏觀調控房地產的政策影響。3.２、產品定位3.2.1項目綜合定位魯西南地區最具規模城市中央商務區最具規模“中國林產品流通和研發基地”最具居住價值“中國人居典范”3.2.2項目戰略定位曹縣首席都市綜合體一個充滿城市意向的商業中心情趣盎然的商業步行組團街區開放、活力的城市客廳——中央廣場高品質與完美配套的高尚住宅/公寓高端形象、樹立典范——星級酒店跨越曹縣——創建全新城市地標具體定位如下：西地塊：磐石·才智中心打造縣級版超大商業地產航母，預計開發總量67萬㎡。集合目前國內涉及商業地產領域所有商業元素及商業內涵。將形成大型高端百貨超市、高標準星級酒店、A級寫字樓、SOHO、大型商貿城、國際精品展覽中心、特色民俗精品步行街、大型市民休閑廣場等功能分區。高端商業規劃22.5萬㎡，涵蓋大型百貨、超市8萬㎡；星級酒店1.5萬㎡；民俗商業步行街9萬㎡；A級寫字樓4萬㎡；SOHO4萬㎡.商貿城、國際精品展覽中心、市民休閑廣場23萬㎡.解決就業人口2萬，實現利稅4.6億元，商品流通總額超25億元。并將極大的滿足曹縣現今商業供不應求的現狀，成為真正意義上的曹縣經濟中心。中地塊：磐石新城·公園世家高檔豪宅，品味級生活，以高層住宅、多層住宅、高端疊加別墅、獨棟別墅等高端居住物業為主，配套實施齊全。東地塊：磐石新城·玫瑰園安居工程高層住宅、多層住宅、農貿市場、超市、幼兒園。第四章、磐石新城建設方案4.1、總體規劃原則1、人文精神(1)、場所尺度：以人為本、合理親和的場所尺度，不僅促成不同的人際交往，且增加同心凝聚力。(2)、領域的歸屬感：空間設計中包含從公共性到私密性不同層次的完整空間系列，同時通過詮釋這種層級的各種手法，標示場所的歸屬感和參與感的相關特征，以期避開歸屬感的不確定性和模糊性。(3)、基地的幾何特征：基地的幾何特征是場所記憶性的線索。(4)、區域活動的舞臺：場所邀召各類使用者參與，使得場所和使用者的“吻合”應有從緊到松的不同層級，使得場所給人以愉悅之意，給場所賦予記憶性。(5)、活躍因素：光線、氣候和地面植被的改變，小地貌形成主導風的引入，使之成為活躍場所的元素。2、理性結構，山水情懷(1)、構筑高品位商業休閑空間，以步行為特征，具有綜合性、層次性，創造多元商業休閑文化。通過多種形式商業街、商業廣場等外環境的塑造，形成新的城市空間特色。(2)、創造高雅的消費場所，豐富的文化舞臺，為市民提供多樣化的生活場景，引導消費，創建新的商業文明。以規模效應挖掘消費潛力，形成具有吸引力與輻射力的繁榮商都。(3)、引入周邊風、林、水及人文景致于居住區空間內部，整體融入區域地景，形成天、地、人合一的環境。(4)、表達基地所處自然地形南北軸向方向性和東西自然節理性。(5)、注重可持續發展，強調自然資源回留運用的環保及能源節約觀念。4.2、建筑規劃設計1、總體布局構思小區整個地塊分為三個部分，設計中我們將地塊劃分為三個部分分別承載三大功能，西面為高端商業綜合體組團，中部為高檔住宅組團，東面為安居工程組團。三個部分相對分隔卻又融為一體，共同打造了一處匯聚購物、休閑、餐飲、娛樂、運動、文化、智能商務、教育、星級住宅、展示等十大功能于一體，展現多業態、多功能、全客群、全齡層、全天候等五大特征的明星工程。將現有的商業街區升級為橫跨市中心的高端商業彩帶；構建曹縣外向型戰略發展的一個重要組成部分。魯西南首屈一指的高端商圈；打造菏澤市對外開放和面向世界的“城市名片”；帶動菏澤第三產業升級發展和豐富城市文化的戰略目標。為響應曹縣市政府對于文化建設的重視，順應“科學規劃、有序建設、綜合發展、整體發展”的人文建設理念，磐石新城項目致力于曹縣傳統文化保護，西方文化的引進，城市環境的改造，全力促進物質資源和文化資源的相互融合。(1)、東地塊打造縣級版超大商業地產航母，預計開發總量67萬㎡。集合目前國內涉及商業地產領域所有商業元素及商業內涵。將形成大型高端百貨超市、高標準星級酒店、A級寫字樓、SOHO、大型商貿城、國際精品展覽中心、特色民俗精品步行街、大型市民休閑廣場等功能分區。高端商業規劃22.5萬㎡，涵蓋大型百貨、超市8萬㎡；星級酒店1.5萬㎡；民俗商業步行街9萬㎡；A級寫字樓4萬㎡；SOHO4萬㎡.商貿城、國際精品展覽中心、市民休閑廣場23萬㎡.解決就業人口2萬，實現利稅4.6億元，商品流通總額超25億元。并將極大的滿足曹縣現今商業供不應求的現狀，成為真正意義上的曹縣經濟中心。(2)、中地塊一河兩園優質自然資源為打造高端居住物業提供基礎！該地塊規劃有高層住宅、多層住宅、高端疊加別墅、獨棟別墅等高端居住物業，此外還有商業、會所、幼兒園等配套設施。該板塊有適宜高端住宅發展的外部自然環境。曹縣城市規劃中東順河的綜合治理和該區域雙公園的建設的契機，將為這一區域建立高端居住物業奠定良好的基礎。該區域以及后續的安居工程板塊建成后將實現常住居住人口達到8萬人。依托托一河二園的自然資源，通過萬象地產與國內一流設計院的合作，將縣城中心的大型居住區作為曹縣居住樣板，打造成為中國人居典范，極大的推動曹縣的人居建設和城市化進程。1、綠化、環保、低碳(LED燈照明、地源熱泵取暖系統)2、沿河親水，體現居住的人文景觀，在曹縣建筑史上尚屬首次。深處感受人在畫中游，情在景中生的愉居理念。3、把景觀與人文有機結合，使居住區更貼近自然。4、建筑風格新穎、超前，身在曹縣感受異國別樣情調。5、建筑形態各異：復式洋房、經典高層、高檔別墅、高檔會所，在平凡世界中享受貴族服務。在外立面設計上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客群審美取向等，建筑立面風格要求穩重、大氣、經久耐看，建議采用Art-deco風格。作為主城區樓盤，依舊應該體現城市感，外立面上應考慮適合城市而非郊區樓盤立面風格。(3)、西地塊該地塊規劃有高層住宅、多層住宅、農貿市場、超市、幼兒園。該區域中規劃建設的農貿市場作為曹縣的蔬菜和副食的供應基地，政府大力推進菜籃子工程建設。安居工程亦稱民心工程，“得民心者的天下”，這是我們黨和政府一貫遵循的宗旨。因此，萬象城安居工程的建立，是縣政府關心群眾冷暖的重大舉措，是樹立政府公眾形象和提高信譽度的標尺，必然民心所向。站在社會效應角度考慮，它將結束曹縣無現代化高標準住宅區的歷史，對于推動城市現在化進程和提升城市形象都是有利的催化劑，反映出的效應是鐵的事實，百姓絕對為之歡呼。此版塊在設計之初，就充分考慮到地理位置、普通市民承受力、環境綠化、生活配套建設、交通、市民關注的風水學等各方面因素，因此我們著眼于為全縣廣大人民群眾起居負責，對政府負責的態度進行了精心設計。安居工程”重點把回遷戶安置納入此板塊中心工作。設計風格簡潔、明朗，優化突出青島路沿街外立面風格，與城市街道規劃整體統一，社區內基礎配套功能完善。始終秉承“安撫民心，減少政府負擔”的宗旨，把回遷工作做好。規劃中強調總體空間的完整和自身的特點，突出綠化景觀環境這一居住空間的主題，體現以人為本的設計原則。2、建筑單體設計建筑單體采用地中海式的建筑風格，并融合了現代解構主義元素，既顯現出建筑群體高雅的品質，又體現出時代的特征，留下了具有鮮明特色的城市印記，并將區域內的城市形象提升到一個新的高度。單體布置原則延續了交通流線和綠化走向的肌理，并結合硬地、水景、下沉式庭院，使主要人群既能享受優美的自然景觀，又有相當的綠地資源，同時又使建筑空間、城市空間、綠化廣場融為一體，體現了嶄新的城市形象。建筑群落整體空間錯落有致，既有標志性的高層住宅，又有大尺度的城市公建，再結合層次豐富、立體穿插的商業群落，尺度宜人、典雅別致的花園住宅，共同構成了一幅優美的城市畫卷。建筑室外照明以泛光投光燈為主，重點體現整體空間的建筑藝術特色以及局部空間的進退感，同時加強建筑頂部、女兒墻、轉角、上部各種穹頂的輪廓照明，突出街道的夜晚輪廓線。住宅的空間設計融入了花園式住宅的理念，獨特的室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。3、交通流線規劃小區的對外交通中注重與周圍城市道路交通系統相協調，合理設置出入口和入口區，減少對周圍城市交通的干擾、亦降低城市交通對小區的影響。小區中規劃一條環形的主干道，將各功能區緊密相聯，最大限度地減少了道路面積，增加了綠地面積。在南面面向站北街設小區主入口，入口形成大型廣場并通過開敞綠地向城市展現小區良好形象。在北海路步行休閑商業街兩側的綠化廣場處設小區步行出入口，以使小區的步行系統與商業的步行系統完整地連接在一起，方便了小區內居民日常購物生活，同時提升提升了商業街的人氣，兩個出入口處都設置了較大的廣場，以方便人流集散保證車流暢通。機動車行道都盡量在主要建筑群外圍通過，不影響其內部的寧靜，設計中力圖簡化其形式上的幾何性。強調其功能性與最佳通達性。步行道路以南北向的景觀通廊為主線，向東西兩側輻射，到達各功能建筑，在保證便捷性的同時，注重與自然環境的有機結合。步行通廊與商業街相連，保證了小區內部人流到達商業街擁有最短的路程，提高了小區內居民購物的便捷性。整個路網系統，在秩序中有變化，在變化中有秩序，骨架系統在傳統基礎上更趨于合理性、人文性、生態性。4.3、景觀規劃設計1、商業街景觀設計

商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑。

入口廣場除了烘托建筑的特色與氣勢，更是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。變換的街道空間，小型廣場的穿插使步行網絡的心理距離變短了。而大型下沉式廣場使購物人群既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細枝末節，令人賞心悅目。

街是隨著人們交換產生與貿易的發展而逐漸生長的，它是由人們的生活需要而產生的一種商業形態，通過將街切割、打碎、重組再造的，運用我們以景觀意境為出發點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業街的標識性。

2、居住區景觀設計小區景觀規劃設計力求聚散有致，純靜清雅的環境特色，創造“山水園林”的綠色環境意境，“堂虛綠野龍開，花隱重門約掩”。綠色小區的設計意念，是將小區布局因地就勢，處處成景，建造錯落有致的生態小區。入口景觀通廊通過開敞綠地向城市展現了小區良好形象，步入小區內部空間，水系左右流轉，富于變化和節奏，寧靜的水面映襯著四周建筑；沿河空間以陽光草坪為主題，意示著核心區“水岸綠洲”的到來。山林、綠地、湖水和建筑相互結合，呼喚出“山、水、綠、林”小區四大景觀元素。綠地、小品依鑲嵌于幽幽園林中，既豐富了小區地景，又使人們生活環境更純靜、優雅，透出淡淡的山川田園風情。小區用地周邊后退防護綠化林帶，通過小區內的生態綠軸和景觀綠軸，與小區綠化融成一體，呈現生態小區的完整的空間形態。沿著小區內主干道布置綠地，它們在功能上軟化了各組團與道路的接壤，隔離了道路上的噪音和車行干擾；也在視野上豐富了道路景觀，形成小區中的景觀路，而不是傳統上簡單的車行道。另外，建筑布局中的庭院空間、院落空間，強調環境的意境，尺度上怡人，功能上合理，從小處著手，以植草磚鋪地為主，點綴草坪、觀賞樹種，配以燈具、座椅，塑造綠化空間的實用性、人文性。4.4、結構設計1、上部結構選型根據國家的技術經濟政策，堅持因地制宜、就地取材的原則，合理選用結構方案和建筑材料，做到技術先進、經濟合理、安全適用。(1)、多層住宅，結構層數不超過七層，建筑總高度未超過21米，可選用磚混結構，墻體材料采用燒結多孔磚。(2)、高層住宅選用鋼筋混凝土短肢剪力墻結構，使室內不露梁、柱，改善建筑的使用性能和親和力及美觀。(3)、商業、學校、幼兒園采用鋼筋混凝土框架結構，營造較大的商業空間并能靈活分割，保證業主多樣化的要求和較高標準的使用功能，保證設計的適用、安全、衛生等基本要求。(4)、地下車庫采用鋼筋混凝土框架結構，具體設計時考慮人防荷載的作用，防止和減少火災危害。為保證結構的整體受力性能以及控制樓板裂縫，滿足用戶較高標準裝修的要求，樓（屋）蓋均采用現澆鋼筋混凝土樓（屋）蓋。2、抗震設防：本工程抗震設防烈度為7度。3、填充墻體材料：為減少結構自重，內、外墻均采用加氣混凝土砌塊填充。4、伸縮縫、沉降縫、抗震縫的設置：當房屋長度超過限值時，在適當部位設置伸縮縫，并視地基、基礎和上部結構的情況確定是否設置沉降縫；伸縮縫和沉降縫均滿足抗震縫的要求。對于不適合設縫的地下室，另采取可靠的構造措施。5、基礎設計暫定高層住宅采用樁基礎，其它各類房屋采用天然地基。待地質勘探報告完成后，根據勘察資料綜合分析，確定合理的基礎方案。4.5、給排水設計1、生活給水設計小區生活給水分別從南北兩條道路上各引入一路DN200生活給水管，于接入口設水表，而后在建筑四周形成DN200環狀供水管網，此環網為生活、室外消防合用管網。商業、學校、幼兒園、地下車庫、多層住宅由室外給水環狀管網（給水泵房加壓水箱）直供，高層住宅三層以上由給水泵房加壓水箱供水。(1)、生活用水量標準住宅：300L/人.天h=24小時Kh=2.3商業5L/m2h=12小時Kh=1.5車庫地面沖洗：2L/m2.次，一日一次室外綠地及道路澆灑：2L/m2.次，一日兩次(2)、生活用水量：最高日用水量估算約為1500m3/d。2、消防給水排水設計(1)、消火栓系統小區設有室外消防系統、室內消防栓系統、噴淋系統、手提式滅火器。室外消防用水由市政管網提供，在室外地面設8個地上式室外消火栓。室內消防和噴淋用水由集中水泵房供給。室外消防用水量：15L/S，火災延續時間為：2h。室內消防用水量：20L/S，火災延續時間為：2h。(2)、噴淋系統噴淋系統布置范圍為：各地下車庫，火災危險等級：中危險等級Ⅱ級，用水量：27L/s，火災延續時間：1小時，噴頭采用68℃(3)、滅火器配置住宅建筑及公建內每層均配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，規格為5A，3kg。每組兩具。3、排水設計生活污、廢水量按室內生活用水量的90%計，最高日為13500m3/d。(1)、室內生活排水住宅：排水系統采用污廢分流，各衛生間排水立管設通氣立管，底層單獨排放。幼兒園、學校、商業、地下車庫：采用硬聚氯乙烯排水管，污廢分流。各幢建筑生活污水均排入室外污水管網，室外污水管網最終排入南側站北街市政污水管網。(2)、地下室及泵房廢水各地下車庫及均設地面沖洗廢水集水坑；高層各消防電梯井下均設集水坑，排除消防時積水，生活、消防泵房內設集水坑，排除泵房內積水；以上各坑內均設自動耦合潛污泵兩臺，一用一備，自控運行。4、雨水排水設計(1)、室內雨水室內雨水和污水分流排出，住宅周圍均做一圈雨水溝匯集屋面雨水，然后就近排入室外雨水管網；陽臺均專設陽臺雨水排水管。各地下車庫入口處設集水坑一座，內設自動耦合潛污泵兩臺，一用一備，自控運行，排除車庫坡道處雨水。(2)、室外雨水室外雨水和室外污水分流，車庫頂板上方區域采用雨水溝排除室外雨水，室外雨水管網就近排入南側站北街。(3)、空調冷凝水空調冷凝水均設排水管集中排放至室外雨水管網。排水立管采用硬聚氯乙烯排水管。4.6、強電設計1、供電負荷等級和用電指標(1)、供電負荷等級及指標：本項目其建筑指標、用電指標及用電負荷等級分別如下表所示：建筑類別 建筑面積(M2) 用電指標(VA/M2)住宅 204000 30會所物業 1200 100小學幼兒園10700 20商業 49100 70其他 200KVA該項目按住宅標準進行設計，按套型及面積不同分為4KW/戶（面積0～80M2）、6KW/戶（面積81～100M2）、8KW/戶（101～150M2），根據昌樂縣供電具體標準情況調整。其中一級用電負荷為：消防控制室、消防水泵、防煙排煙設施、火災自動報警、自動滅火系統、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、卷簾、閥門等消防用電。二級用電負荷為：消防電梯、樓梯照明、主要通道照明、生活水泵及客梯等。其余均為三級用電負荷。(2)、供電設計：a、10KV變配電站設置：小區內設置一座10KV配電所（開閉所），由供電上一級變電站不同母線段引來兩路獨立的10KV電源，采用YJV(10KV)電纜埋地敷設至配電所內。10KV系統設計為單母線分段不設聯絡，每路各帶4臺1000KVA和2臺800KVA的干式變壓器，變壓器選用SCB9(D,Yn11)節能環保型、低噪音干式變壓器，變壓器低壓側母線為單母線分段，并設聯絡開關。b、箱式變電站具體設置:配電所放射式供電至小區內的設置12個室外箱式變電站，8座箱變每座內安裝1000kVA變壓器一臺，其余4座配電所每座內安裝800KVA變壓器一臺，總計11200kVA。c、各個建筑內部配電電壓為380/220V,配電系統采用TN-S系統。d、住宅供電采用低壓電源引入，接自室外π接箱e、對于高層住宅內的配電干線設計采用樹干式的供電方式，采用預分支電纜于電氣管井內敷設，在電氣管井內設置層集中電表箱，各住戶電源進線采用銅芯線穿管由層電表箱暗敷至各戶戶內配電箱;住宅單相進戶時，進戶線截面不小于10mm2，自住戶配電箱引出的分支回路的截面不應小于2.5mm2。f、每套住宅內設住戶配電箱，配電箱內設電源總斷路器，該斷路器具有過載，短路保護等功能，并同時斷開相線和中性線；住戶配電箱的配出回路設計將照明，一般插座，空調電源，廚房電源，衛生間電源按單獨回路設計，且每回路均設過載，短路等保護，并同時斷開相線和中性線，以滿足住戶的用電要求和用電安全；除壁掛式空調電源插座回路，所有電源插座回路均設計有漏電保護功能。g、對于消防用電設備等一、二級用電負荷，均采用雙電源末端自動切換的供電方式。h、對于泵房等設備機房內的供電方式，在機房內設置動力控制中心（MCC），由對應變配電站采用放射式對MCC供電。i、線路設計采用符合安全和防火要求的電纜、電線及敷設方式。j、環境特征：均為一般環境。(3)、繼電保護和計量方式：a、設計考慮“高供低計”的計量方式，計量表計由電業確定。b、住宅每戶均設表計量,設計選用計費智能表具，分時計價電表。c、設計考慮無功功率補償，采用電力電容器于10KV變配電所低壓側集中補償，并采用自動調節式補償裝置，補償后的功率因素為0.9。d、變配電所設備和線路裝設短路故障和設備運行異常的繼電保護裝置;10KV變配電所的主進開關采用斷路器，設置三相過流、速斷、零序保護裝置。e、變壓器保護采用斷路器保護,設置三相過流、速斷、零序、溫度保護裝置。2、照明設計(1)、減少動力設備用電時對照明線路電壓波動的影響，照明用電與動力用電線路考慮分開供給。(2)、各住戶照明僅留燈頭電源及相應接線盒，住戶裝修時接入。(3)、高層住宅的公共部位設置公共照明，電源由總配電間內的雙電源切換箱供電。(4)、住宅的公共部位設置疏散誘導照明和疏散指示標志，電源接入本層公共照明回路。(5)、室外主車道處設置路燈，室外綠化區設置庭院燈及草坪燈，在景觀處設置一定量的泛光照明，以突出舒適的生活和工作環境。4.7、弱電設計1、通信網絡設計(1)、項目內考慮信息時代用戶對高速通訊的需要，設計計算機數據通信網絡和電話網絡。(2)、電話通信：住宅樓每戶按照2門電話考慮，其他按100M2(3)、網絡系統：為滿足上網需求，設置寬帶上網系統。在住戶的客廳、書房、主臥等處設置信息點，商鋪設置1個信息點。(4)、電信運營商的電話、網絡光纜從地下引至通信總機房，通過電話電纜、數據光纜引至住宅、商業。(5)、每套住宅內設置信息配線箱，由相應電信間引一路4對5類非屏蔽雙絞電纜（用于寬帶數據通信）和1路4對電話線至每戶信息配線箱，在信息配線箱內設置HUB模塊和電話配線裝置，并于主臥室，起居室，書房等房間設置信息插座。2、有線電視設計有線電視系統并入市有線電視網絡，系統采用860MHZ雙向寬帶(HFC)傳輸技術，信號經雙向光工作站或雙向用戶放大器放大，以分支分配方式設計，到用戶終端的信號電平滿足68±3dBuv,住宅每戶引一路有線電視同軸電纜至戶內信息配線箱，在主臥室，起居室設置有線電視插座。商業僅在弱電間內預留分支分配器箱。3、安防系統設計(1)、安全防范系統包括：樓宇訪客可視對講系統、電視監控系統、電子巡更系統、防盜報警系統。(2)、樓宇訪客可視對講系統：在住宅樓設置訪客可視對講系統，可實現三方互相通話、樓宇對講、遠程遙控開鎖、中心綜合管理.在住宅底層公共出口處設對講主機和電控門鎖,每戶內設可視對講分機，實現呼叫對講，監看以及遙控開啟等功能，并通過總線制實現集中管理，消防控制室設訪客對講管理機，可與訪客及住戶通話。(3)、電視監控系統：由弱電承包商深化設計。(4)、電子巡更系統：為使安保值班人員能夠按照預先設定的路線順序地對整個區域內各巡更點進行巡視，設置巡更系統，在商鋪、住宅樓的公共部位設置巡更信息鈕，系統管理電腦設在消防控制室，系統采用離線巡更方式。4、弱電系統的防雷、接地弱電系統采用共用接地體，利用建筑物的基礎作為自然接地體，接地電阻不大于1歐姆；所有弱電的金屬箱體，金屬線槽均設置可靠的接地。4.8、暖通設計1、設計參數(1)、濰坊室外空氣計算參數a、室外計算干球溫度冬季采暖：twn＝-6.7冬季空調:twk＝-9.1冬季通風:twf＝-5.7夏季空調:twg＝34.2b、夏季空調室外計算濕球溫度tws=27.1c、夏季空調室外計算相對濕度(最冷月月平均相對度)Φ=81%d、大氣壓力：冬季：Pd＝1024.7hpa;夏季:Px＝1002.1hpae、室外風速:冬季:V＝3.6m/s;夏季:V＝3.5m/sf、風向及其頻率：冬季:NNW:14％;夏季:SE:20％g、極端最高溫度：10.7h、極端最低溫度:-17.92、主要設計原則(1)、采暖及空調設計a、采暖及空調設計:該建筑住宅及其幼兒園采暖采用低溫熱水地板輻射系統，熱源接自市政管網，經小區換熱站處理成50～40℃b、采暖系統形式：共用立管＋低溫熱水地板輻射供暖系統，每戶均在采暖管井中設熱計量表一套，在廚房設分、集水器一套。地板輻射采暖熱盤管采用熱水用PP-R無規共聚聚丙烯管。每戶地板輻射采暖熱盤管敷設在戶內樓板上的填充層內，填充層厚度≥80mm。e、空調采用分體冷暖空調，由建筑專業統一設置室外空調擱板。(2)、防排煙設計a、不滿足自然排煙條件防煙樓梯間、合用前室等均采用機械加壓送風方式。b、不滿足自然排煙的房間設置機械排煙系統。(3)、通風及排煙設計a、地下車庫設置機械排煙排風合用系統，平時排風，火災時排煙。火災時消防換氣次數為6次/小時,配電間6次/h，水泵房6次/h，電梯機房換氣次數為10次。b、衛生間設置可開啟外窗進行自然通風。c、通風排煙風管采用鍍鋅鋼板制作，柔性接頭采用B1級難燃材料制作。4.9、消防1、消防報警設計(1)、保護級別：本工程住宅建筑類別為二類，不做消防報警。商業部分設置消防報警，為二級保護對象。(2)、控制室設置：整個項目總的消防控制室設置在地下一層或一層，有直接對外的出口，控制中心負責對整個小區的消防系統進行監視和控制，報警控制主機統一設置在消防控制室，為管理方便，及時發現火災，在商業部分管理部門或安保值班室設置火災顯示盤。同步顯示本建筑的火災信號。報警主機采用總線方式，報警、控制信息通過總線傳輸。(3)、探測器選擇與設置：主要設置在走道、前室、強/弱電間、電梯機房、商鋪內部等處，火災探測器選用帶地址碼的智能模擬量感煙/感溫探測器，地下車庫采用普通感溫探測器，并通過信號模塊接入總線。防火卷簾門兩側設置智能感溫、感煙探測器。(4)、聯動控制：消火栓按鈕、水流指示器、70℃防火閥、280(5)、火警通信：在消防控制室設置火警電話主機，在各層公共部位設置火警電話插孔（與手動報警按鈕做在一起）。排煙/正壓送風機房、消防電梯機房等處設置火警專用電話來實現火警通信，在消防控制室設置火警“119”4.10、勞動安全1、電氣防雷及接地設計(1)、保護接地采用“TN-S”系統，各建筑物均設總等電位聯結，住戶衛生間內設局部等電位聯結；接地裝置利用建筑物的基礎作為自然接地體，要求接地電阻不大于1歐姆。(2)、防雷等級：根據年雷擊次數計算，按照三級防雷建筑設計，于屋面上裝設不大于20mX20m（24mx16m）的避雷網格，防雷引下線利用建筑物結構柱主筋，接地裝置利用建筑物的基礎作共用接地體，要求接地電阻不大于1歐姆。(3)、設計采取以下防側擊和等電位的保護措施：a、混凝土柱子內的鋼筋互相連接,作為防雷裝置引下線。c、將45m及以上外墻上的欄桿、門窗的金屬物與防雷裝置連接。e、豎直敷設的金屬管道及金屬物的頂端和底端與防雷裝置連接。(4)、本設計考慮在進戶處配電裝置內裝設浪涌保護裝置。(5)、本設計考慮總等電位聯結。第五章、磐石新城項目環保和節能5.1、環保本項目屬于民用建筑，無工業污染源及污物，人使用時產生的噪聲和生活污水有可能對環境產生影響，將依據有關規定和法規分別采取必要的控制措施。1、污水影響：(1)、生活污水總量最高日為13500m3/d。(2)、室內污、廢水分流并設專用通氣管隔層采用H管分別與污、廢水立管連接，室外雨、污分流，室內污水經室外匯總后接入住宅區環形干道污水干管，最終排入浦電路市政污水管網（接入市政前設置專用污水檢測井）。2、噪聲影響：(1)、各類電動力設備（包括水泵房）均應選用低噪聲型。(2)、排風口的位置遠離人員逗留區，排風風井出地面要滿足風口離地2.5m的凈高度。(3)、減振與降噪：所有風機等振動設備均設置減振基礎及減振吊架，并在風機進、出口設置橡膠軟接口及帆布軟接管，以減少噪聲。注意通風、空調設備的噪聲與振動對環境的影響，尤其是地面處進、排風口的噪聲，采用吸聲，消聲、隔振措施，以達到環保標準。分體空調器的冷媒選用R134a環保型。3、生活垃圾：垃圾實施袋裝化，由當地環保部門定期清運。5、綠化：綠地率符合綠化部門管理規定。5.2、節能1、建筑節能措施(1)、選用保溫、隔熱性能好的建筑材料，使屋面的傳熱系數不大于1.5W/m2.k。(2)、外墻采用保溫措施。填充墻采用符合熱工要求的墻體材料。使建筑的外墻傳熱系數不大于2.00W/m2.k。(3)、合理控制不同朝向的窗墻比，以便減少空調負荷。2、給排水節能措施(1)、給水管道均采用改性聚丙烯管（PP-R管）管材、管件。(2)、排水管道均采用芯層發泡硬聚氯乙烯管（PVC-U）管材、管件。(3)、衛生間坐便器采用節水型沖洗水箱，一次沖洗水量≤6L。3、電氣設備節能(1)、保證安全的前提下，合理確定導線截面，以減少傳輸損耗。(2)、除保證消防電梯的要求及滿足客戶的轎箱尺寸外，盡可能減少電梯的載重。4、照明節能措施(1)、高層住宅的電梯廳照明控制不采用節能自熄開關，其他照明控制采用節能自熄開關。(2)、外主車道處設置的路燈、室外綠化區設置的庭院燈及草坪燈和景觀處設置的泛光照明，考慮節約電能及控制方便的措施，設計采用燈光智能控制系統，可以就地、集中、分區地控制燈具。(3)、推廣綠色照明,選用高效節能光源；照明燈具設計選用顯色性高，光束溫度低，壽命長的光源，如熒光燈、高顯色鈉燈、金屬鹵化物燈等，同時考慮采用可吸收光源輻射熱的燈具,對于熒光燈則采用電子鎮流器。(4)、充分利用天然光并根據天然光的照度變化合理地選擇燈具點亮的范圍；對于地下車庫內的照明設計將車位及車道照明分回路設計，車道照明設計采用紅外動靜探頭控制，平時熄滅，車輛行駛時，燈光自動點亮并延時熄滅。(5)、對于氣體放電光源采用分散補償的方式，即于燈具內設補償用電容器，補償后的功率因數COSф>0.85。5、暖通節能措施(1)、選用節能高效的通風設備。(2)、管道保溫，加設調節閥控制室內溫度。(3)、停車場采用誘導型風機，以節省管材和建筑空間。第六章、磐石新城項目市政綜合配套本工程位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。交通方便，市政配套條件較好，經向昌樂縣供水、供電、供氣、供暖、電信及雨污水排放等有關部門和單位進行配套征詢，可以保證本項目建設的配套需要。6.1、供水在本項目地塊周邊已埋設Φ800供水管，市政供水，通過該供水網，形成小區環狀供水網，滿足生活、消防等用水。6.2、供電經工程現場勘察和供電部門初步商定，在項目北側、南側引一路電源，滿足項目建設常用和備用二路供電需求。按此供電方案，從北側引入的一路電纜有一管線工程接入小區10KV配電所（開閉站），再接入小區各變電箱站。6.3、供氣本項目燃氣由天然氣公司供應，供氣管道結合市政道路施工建設，能滿足項目使用燃氣。6.4、電信本項目電話、有線電視和寬帶通信均由網通公司負責接入本小區。全面需求與電信公司進一步協商解決。6.5、雨污水排放隨著項目周邊的建設發展，市政管線將具備雨、污水分流條件，建成后的本工程可直接納入周邊雨、污水管網。小區內部實行雨、污水分流，雨水出門設置落水井；地下車庫設置集水井、隔油池；餐飲廢水設置隔油池，污水設置格柵沉砂池，污廢水合流后納入市政管道；雨污水排放遵照《排水管理條例》的有關規定實施。第七章、工程項目建設進度7.1、項目建設實施本項目規模較大，分期開發建設實施。“磐石新城”項目綜合體量較大，240萬㎡體量根據設計要求和開發周期，預計需要5年時間開發完畢。結合現在曹縣經濟綜合指數、人均消費水平、引導性消費習慣等綜合因素，堅持“以商造市，“以市養民”的開發原則，制定出非常詳實而嚴謹的開發計劃。7.2、項目開發順序及節點日期目標面積節點2011年初農貿管理規范化9萬㎡10個月2012年初大型主力店8萬㎡視招商進度計劃性開發2012年5月安居工程60萬㎡3年2012年8月商貿城21萬㎡3年2012年10月城市商業綜合體19萬㎡2年2013年5月高端居住區20萬㎡1年2013年第二批開發剩余面積5年內第八章、工程項目投資估算及資金來源本項目建設總投資估算為64468萬元，其中土地及動遷費8336萬元，建安工程費為48878萬元，工程建設其它費為2200萬元，預備費為2554萬元，稅金為2500萬元。工程建設資金為自籌資金。詳見下表：序號項目面積金額(萬元)平方米指標(元)備注一土地及動遷費490000二建安工程費24000001多層住宅樓3645602高層住宅樓85650034商業8400005地下建筑44000067幼兒園30008居委物業等用房60009總體工程三工程建設其他費1設備費2市政配套費3前期管理費四預備費（二+三）×5%五稅金六建設投資合計第九章、綜述9.1、結論為貫徹政府的城市建設戰略布局，配合城市建設的實施，本項目建設進一步體現城市建設，使生活更美好，進一步美化城市環境，有必要盡快落實項目建設，使其符合曹縣發展的需要。本項目所處位置屬于曹縣城市北部新商業、文化和娛樂中心區。由于特定地利位置，休閑商務及住宅經濟飛速發展，周邊租售呈不斷上升趨勢，形成新的需求量。根據規劃部門的要求和物業市場的分析，本項目定位為世界頂級城市綜合體項目，適合未來的市場需求，與周邊環境相協調，未來市場銷售前景較為樂觀。建筑考慮三個地塊建筑形態的合理配置，適應曹縣整體規劃的實施。對項目的建筑風格，外立面具有非常鮮明的造型、色彩、線條和風情。現代化完善的設施配置，地下停車庫，人性化的物業管理保障，將成為高檔精品商住社區，為曹縣及周邊縣市人群提供商業、商務、休閑、居住等功能服務。項目方案的財務效益較好，具備一定的償債能力和抗風險能力，在財務上是可行的。本項目注意處理與周邊環境－建設－人的關系，著力于改善目前雜亂的現狀，提升了區域環境品質，與高檔大型商住小區的功能定位相匹配，提高土地的利用率，響應節約社會資源要求，能實現項目社會效益和經濟效益良好結合。9.2、附件目錄第一章總論 1第一節項目名稱及建設單位 1第二節可行性研究的依據和范圍 1第三節簡要的研究結論 2第四節主要經濟技術指標 3第二章項目建設的背景及必要性 4第一節項目建設背景 4第二節項目建設的必要性 6第三章建設規模與主要建設內容 8第一節建設原則 8第二節建設內容與規模 9第四章項目選址及建設條件 12第一節項目選址 12第二節建設條件