興建鋼材物流園項目可行性研究報告PAGEPAGE７４ 興建鋼材物流園項目可行性研究報告建設單位：陜西XX鋼材管理有限公司聯系電話：項目總論項目背景項目名稱興建鋼材物流園項目項目擬建地址該項目位于XX區XX街道XX村能源化工基地內。（即緊鄰外貿倉庫以東）項目建設規模與建設內容該項目擬占地600畝，分二期進行建設：一期占地約200畝（新征地100畝，租用100畝），建成市場綜合辦公樓2座各20層，建筑面積53200平方米、鋼貿商鋪500間76000平方米、結算中心大樓1座8640平方米、大型鋼材現貨室內庫15座150000平方米、30T-50T行車11部、15T行車20部、鐵路專線2條、120T地磅2座。二期占地約400畝，建成30層現代化高級商業寫字樓2座68510平方米、鋼貿商鋪500間79800平方米、30T行車10部、15T行車20部。項目建設投資估算及資金來源經估算，本項目建設總投資為10億元人民幣，企業自籌6億元，銀行貸款4億元。項目建設單位概況項目建設單位：陜西XX鋼材市場管理有限公司法定代表人：肖芳文陜西XX鋼材市場管理有限公司系一家集鋼材貿易、物流、配送等服務為一體的民營企業，企業注冊資本1000萬元，系西安首家創建規模化鋼貿物流市場的現代化企業。公司擁有專業的管理團隊，先進的儲運設備、智能化的管理模式，以及高效率、信息化的物流平臺，旨在為西北鋼貿物流提供專業、優質、高效的服務。陜西XX鋼材管理有限公司的投資方擁有雄厚的資金實力，具有多年鋼貿物流市場的操作經驗，在上海、無錫等地成功投資已具相當規模的鋼貿市場，積累了大批穩定、優質的客戶資源。現公司已與中國外運集團陜西XX分公司簽署戰略合作協議，完全擁有原中國外運集團陜西XX分公司旗下鐵路專用線的使用權，此合作事宜為公司籌建規模化的鋼貿物流市場奠定了交通運輸的夯實基礎，也為本項目的實施提供了切實的保障。項目可行性報告編制依據一、國家、陜西省、西安市國民經濟和社會發展第十一個五年計劃；二、西安市商貿流通業發展“十一五”計劃；三、《陜西省經濟技術開發區“十一五”期間產業發展規劃及2010年產業發展綱要》；四、西安XX科技工業園區總體規劃；五、國家有關部門關于項目可行性研究報告的編制內容和要求；六、《物流園區分類與基本要求》GB/T21334—2008；七、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；八、建設部發布的工程建設方面的標準、規范、定額；九、建設單位提供的相關資料；十、根據項目需要進行調查和收集的基礎資料。項目社會效益興建鋼材物流園建成后，將首先帶動西安地區鋼材市場的發展，匯集國內大型鋼鐵生產企業和中間商，逐漸發展成為鋼鐵材料的集散中心。在此基礎上，將輻射范圍進一步擴大，逐漸囊括西北、華中地區。從市場調查的情況看，伴隨著新的經濟中心的構建和經濟快速發展，西安市以及周邊地區對金屬材料的需求日益增加。在XX區XX建設鋼鐵物流交易中心，可以充分利用西安在陜西區域經濟中的龍頭地位，發揮XX區這一新城區與老市區以及咸陽、寶雞、銅川、渭南等地所處的中心位置和區位輻射優勢，因此，在西安東部地區建立一處集鋼材交易、倉儲、運輸、配送的綜合性鋼鐵物流園，已經成為西安市規范鋼鐵供應市場、加快XX區物流發展的必然選擇，也是市場發展的必然結果。隨著大規模的物流配送，將會有效地降低城市基礎設施建設、工業園區建設的成本投入，同時拉動交通、運輸、飲食等各類中介機構服務業的經濟效益，有利的促進XX區域經濟快速發展。興建鋼材物流園建成后，投資利稅率為17.2%，每年可為地方財政帶來7180萬元稅收，提供4000余個就業崗位，這不僅為地方財政收入做出了巨大貢獻，還對減少社會就業壓力和穩定社會秩序具有積極的作用。因而，該項目建設符合社會各界的利益要求，具有顯著的社會效益。項目可行性研究結論興建鋼材物流園建成后，將首先帶動西安地區鋼材市場的發展，匯集國內大型鋼鐵生產企業和中間商，逐漸發展成為鋼鐵材料的集散中心。在此基礎上，將輻射范圍進一步擴大，逐漸囊括西北、華中地區。從市場調查的情況看，伴隨著新的經濟中心的構建和經濟快速發展，西安市以及周邊地區對金屬材料的需求日益增加。在XX區XX建設興建鋼材物流園，可以充分利用西安在陜西區域經濟中的龍頭地位，發揮XX區這一新城區與老市區以及咸陽、寶雞、銅川、渭南等地所處的中心位置和區位輻射優勢，因此，在西安東部地區建立一處集鋼材交易、倉儲、運輸、配送的綜合性鋼鐵物流園，已經成為西安市規范鋼鐵供應市場、加快XX區物流發展的必然選擇，也是市場發展的必然結果。興建鋼材物流園項目建設在西安XX能源化工基地內，緊鄰陜西延長成品油管道末站、五洲礦業集團、等開發區大型加工制造業，聯系貝斯特物流中心、西安國際港務區物流園區、新筑物流園區等物流結點，輻射西安地區，物流資源豐富，市場潛力巨大。項目建成后，園區建三大平臺物流設施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備4大基本功能：物流基地功能、金融結算功能、物流信息港功能、教學科研培訓功能。提供多式聯運、貨運代理、信息交易、金融結算、倉儲中轉、流通加工、品牌展示等物流服務。整合西安及周邊地區的物流資源，帶動和提升相關產業及西安工商企業的發展與競爭力，推動西安工業化進程。綜上所述，興建鋼材物流園項目符合國家和省市有關促進現代物流產業發展的政策；符合國家和XX區經濟發展戰略，項目建設用地符合XX科技工業園區對該宗地的要求；該項目建設方案可行，工程技術方案和運作模式成熟可靠，建設資金有保證，抗風險能力強；該項目建設各方面的條件都已具備，項目實施后對XX區經濟和社會發展具有重要推動作用，具有較好的經濟和社會效益。因此，誠請省、市、區和各職能部門以及銀行大力支持，使該項目早日建設，發揮效益。項目背景和發展概況項目建設的背景國內物流業發展狀況2009年，我國國內生產總值年增長8.7%，GDP首次超過30萬億元，鋼、煤、糧等許多工業品產量位居世界首位。全國生產資料銷售額達22萬億元，進出口總額超過9600億美元，我國巨大的經濟總量產生出巨大的貨物流量和貨物價值量，2009年社會貨運量達到367億噸，貨物周轉量達到10.28萬億噸公里，年增長6.7%。目前，國家已經制定了發展物流產業的相關文件，在2010年3月國家經貿委、鐵道部、交通部等部委聯合印發的《關于加快我國現代物流發展的若干意見》中，將“積極采用先進的物流管理技術和設備，加快建立全國、區域、城鎮、企業等多種層次的，符合市場經濟規律、與國際通行規則接軌的，物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化現代物流服務網路體系”作為我國物流產業發展的總體目標。據專家預測，“十一五”期間的5年中，將是我國物流產業發展成熟的“黃金時期”。目前，國內鋼鐵的產量已經位居世界第一，但是從市場調研的情況來看，由于國內的鐵礦屬于貧鐵礦，以目前國內鋼鐵企業的生產技術對其加工的成本較高，所以，國內多數鋼廠的原材料鐵礦粉大約有70%依靠澳大利亞、巴西、印度等國的進口。并且，我國近年來的經濟快速、平穩的增長，對國內對鋼鐵的需求量一直居高不下，這其中蘊藏著巨大的市場空間，從而為今后發展鋼鐵物流業奠定了市場基礎。西安市物流行業發展現狀及前景西安物流業要以提高和完善物流產業素質為目標，在抓好現有物流資源整合的基礎上，重點引進國內外品牌企業，實現物流資源的合理配置，積極引導原來屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯運、集裝箱運輸以及批發零售業依照市場化原則，運用改組聯合、收購兼并、股份合作、租賃承包、分塊搞活等多種形式和辦法進行資產重組，提升傳統物流企業服務功能，扶持產生一批現代物流專業公司和配送公司，并做強做大3-5家具有較強競爭實力的第三方物流企業。針對西安作為東西部商品聚散中樞的地位優勢，結合生產資料和生活資料多為東進西運的流向特點，以及公路、鐵路交通運輸為主、航空交通運輸為輔的實際情況，按照西安城市總體規劃布局要求，從2006年到2010年，加快“1-6-10”即一個物流園區、六個物流中心、十個配送中心的建設布點步伐。項目建設優勢XX區的交通優勢主要體現在區位樞紐化、交通立體化、道路骨架“二級”化。XX區東與臨潼區、藍田縣接壤，西與雁塔、新城、未央三區相連，南與長安區為鄰，北以渭河為界與高陵縣隔水相望。其獨特的地理位置，使XX區的交通成為西安市與陜北、陜南及我國中原地區重要的交通樞紐。XX區境內航空、鐵路、公路交織成網，形成交通立體化。航空方面：西安咸陽國際機場，是西北地區最大的航空港，開辟有通往世界各地以及全國各地區的航班，其機場距XX區僅40公里，境內有高速公路可直抵機場。西安窯村臨潼機場，是新開辟的一處軍地兩用機場，是承接多項業務的空運機場，與XX區相距僅10公里。鐵路方面：隴海鐵路橫貫東西，西康鐵路連接南北，有六條鐵路專線延伸到六個街道，西北最大的鐵路貨運中心——西安車站位于XX區境內。公路：上海至伊寧312國道，包頭至南寧210國道，101、102、211省道從XX穿境而過，西臨、西藍、西閻和陜滬高速公路分別從XX區起步，西安市的繞城高速公路，過境高架橋環繞XX區北部、南部，即將建成的東三環成為貫通XX區南北的大動脈，為高起點的發展現代化物流業奠定了基礎。近年來，XX區進一步加快道路交通基礎設施建設步伐，拓寬改造了咸寧路浐河橋、華清路浐河橋、戰備路灞河橋、XX老橋；建成了紡渭路、草臨路，拓寬改造了水安路、紡南路；改造了一批背街小巷，打通了一些斷頭路，累計新建、改建城市道路和交通道路290公里，使區內以“三縱六橫”為骨架的交通網絡更為順暢和便捷。隨著省市交通發展戰略的調整，國家政策的傾斜和西安市政府的要求，XX區農村公路建設將迎來一個全新的發展階段，為全區經濟建設奠定堅實的發展基礎。因此，經營潛力大，極有發展前景。隨著經濟的快速發展國內外投資的不斷增加和國家西部大開發的落實，西安市在西北地區的經濟龍頭作用逐步顯現，現代物流產業是西安著力培育和發展的新興產業之一。加快發展現代物流業，對于西安實現“建經濟強市、創西部最佳”的奮斗目標、拓展新的經濟增長空間具有十分重要的意義。目前，西安現代物流業正處于起步發展階段，總體規模較小，發展水平較低，但發展潛力巨大。西安XX區內集中了2-3家鋼鐵、廢鋼經營的龍頭企業，每年儲運、銷售鋼材近200萬噸，積累了豐富的鋼鐵經營經驗，建立健全了鋼鐵供銷網絡。陜西XX鋼材管理有限公司就是其中一支有多年鋼鐵經驗和供銷網絡的生力軍。通過多年的不懈努力，我公司旗下的鋼材銷售企業在國內行業內樹立了良好的聲譽，許多鋼廠、鋼材使用客戶一直對陜西XX鋼材管理有限公司的鋼鐵資源和企業信譽都有極高的評價，為陜西XX鋼材管理有限公司下一步在XX區XX建設興建鋼材物流園區帶來了豐富的市場資源，并孕育著巨大的潛力。在這種大背景下，工業經濟的支柱性原材料——鋼材的需求量連年增加，目前，西安市每年需要鋼材已達1000多萬噸，但是，西安市目前的鋼材物流交易市場均已無法滿足區域經濟發展的需要。西安得天獨厚的地理位置對于發展鋼鐵物流具有十分明顯的優勢，建設一個高水平、綜合性的鋼鐵物流園對于西安XX區的發展和對當地經濟的拉動作用將會逐步顯現出來，同時增加了XX區的就業崗位。正是基于以上種種考慮，陜西XX鋼材管理有限公司在經過多方考察，邀請眾多國內知名專家進行多次論證后，決定在XX區XX投資建設興建鋼鐵物流園。該物流園的建設將徹底改變西安市目前的鋼鐵市場供應交易格局，形成以西安東部為中心的鋼材貿易、集散中心，其對于XX區的直接經濟貢獻和間接經濟拉動作用以及解決勞動就業問題都將起到巨大的作用。項目發展概況已進行的調查研究項目及其成果資源調查，包括原料、水資源、能源的調查。市場調查，包括全國性和地區性市場情況調查；市場供需趨勢調查。社會公用設施調查，包括運輸條件、公用動力供應、生活福利設施等的調查。擬建地區環境現狀資料的調查，包括擬建地區各種主要污染源以及其排放狀況，大氣、水體、土壤等目前環境質量狀況等。場址選擇和初步測量工作情況一、該場址設置符合當地城鎮建設總體規劃要求；二、該場址對周圍環境不產生污染；三、該場址與當地的大氣防護、水資源保護、大自然保護及生態平衡要求相一致；四、該場址位于西臨快速干道沿線，有慶華鐵路專用線與隴海線相連，交通十分便利；五、該場址當地勞動力資源的來源、技術水平、工作習慣、工資水平均符合興建鋼材物流園的需要。項目建設的必要性一、興建安鋼材物流園的建設，預計年營業收入：120000（客戶800*150萬元/客戶·年=120000萬元/年）萬元，每年可貢獻稅收7180萬元。二、興建安鋼材物流園的建設，將引進800家企業進駐，可提供就業崗位4450（客戶800*4個/客戶=3200人,物流園定員1250人）個，運貨量300-500萬噸，倉儲量300萬噸，1000個停車位，匯集1000家國內外知名品牌廠商和上萬種各種品牌產品同時通過物流園采購、分銷、集散的商品總值將高達300-500億元。三、興建安鋼材物流園的建設，采用國外新興的融資方式，通過與銀信部門合作，為企業通過倉儲質押融資貸款提供倉儲服務，幫助中小企業融資擴大生產能力，加大技術研發能力，企業可以提高產品質量，改變產品結構，從而增強企業競爭力，可增加地方的稅收7180萬元。四、興建安鋼材物流園的建設，能為投資企業帶來收益47870萬元/年。五、興建安鋼材物流園的建設，不僅可XX區工商企業提供完善的物流配套服務，也將進一步提升及改善XX乃至整個西安的投資環境，降低制造成本，促進地方經濟的發展，提高企業核心競爭力，進而吸引更多國內外投資者在當地的投資。六、該項目采用現代信息化管理，節約能源，減少環境污染，有助于XX區乃至整個西安市提高物流科技信息化水平。項目建設的可行性本項目建成投入使用后，將極大地提高西安建材市場的檔次，利用其吸納的功能，產生強大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些商場、停車場、郵電所、賓館、旅社、醫院以及各類企業逐漸形成，使地區的經濟發展能夠以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區，成為消化剩余勞動力的安置點，經營者走向市場的依托點，農民改變生存環境的轉折點和實現小康的切入點，同時也可以培植經濟的新增長點，拉動內需，增加地方收入。考慮到目前西安正處于高速發展期，建筑市場發展前景廣闊，人民生活水準日益提高，進而對家居環境及生活質量的要求也在不斷提高，因此新型建材、汽車市場的建設勢在必行。因為本項目可以充分利用好本地區的資源優勢，將有利促進西安城市目標的實現，因此，本項目建設方案可行，建議政府及各相關部門能給予該項目大力支持，使之盡早付諸實施。綜上所述，本項目的建成，對擴大內需，拓展物流市場，使我省企業產品在省內外更多的占有市場份額極為有利。且該項目的再發展前景好、投資風險小，是可行的。市場分析與建設規模供應預測供應現狀物流基礎設施日臻完善（1）基礎設施規模迅速擴展，綜合運輸網絡初具規模近年來，西安市加快了交通基礎設施的建設，初步緩解了交通運輸對國民經濟發展的制約，使其無論在總體規模還是在連貫程度與覆蓋范圍等方面均處于良性的發展局面。在規模建設方面，至2009年底，全市公路通車里程12159在網絡建設方面，在交通運輸設施規模不斷擴展的同時，西安市綜合運輸體系的基礎設施結構逐步改善和優化，現代化的綜合運輸網絡初步形成。咸陽機場與全國20多個大中城市有航班往來；隴海鐵路通過西安市與全國鐵路網連接；上海至伊寧312國道，包頭至南寧210國道，101、102、211省道從XX穿境而過，西臨、西藍和西閻高速公路分別從XX區起步，西安市的繞城高速公路、陜滬高速、過境高架橋與東三環成為貫通XX區南北的大動脈，為高起點的發展現代化物流業奠定了基礎。技術裝備水平大幅提高，運輸整體實力進一步加強西安市交通基礎設施與運輸裝備的科技含量不斷提高，各種運輸方式基礎設施的技術等級與運輸裝備的整體實力不斷加強。通訊網絡不斷完善，高效率的現代化通訊網絡初步形成西安市已經形成程控交換機為主體，大容量光纖、數字微波傳輸為主，有線和無線通訊相結合、基本業務與增值業務相互促進的現代化通訊網絡。專業批發市場不斷完善目前西安市擁有各類市場508個，其中生活資料市場432個、生產資料市場76個。物流企業發展迅速近年來，全市物流企業發展勢頭迅猛，物流企業的型態及服務方式都呈現出多樣化的趨勢，而且正在向規模化、專業化和系統化發展。供應預測近幾年我國鋼材需求的增長速度超過了“固定資產投資增長4%，鋼材消費量增長5.6%”的平均水平，出現這種情況的主要原因：一是占鋼材消費40%的房地產投資迅速上升；二是基礎設施建設大規模展開，消費了大量鋼材；三是使用鋼材較多的機電制造業如汽車、發電設備、機床等近年增長幅度都在30%—50%。從鋼材供應情況來看，國內鋼鐵生產廠家已經基本達到滿負荷生產，但仍無法滿足國內鋼材需求。針對這種情況，國內大型鋼鐵企業紛紛上馬新的高爐，以進一步迎合市場需求。為此，有些業內人士提出國內鋼材市場可能已經“偏熱”，但專家指出，實際情況并非如此。原因在于，目前國內鋼材市場上的鋼材均做為生產資料被應用到實際建設當中，沒有出現中間商惡意屯貨、炒作情形。之所以出現鋼材市場趨暖，是由于國家幾年來一直堅持的大量的基礎設施建設投資帶來的積極效應，同時這種效應將在較長一段時間內持續發揮作用。再有，從現在國家西部大開發戰略的實施和國內房地產等行業的發展趨勢來看，今后幾年國家對基礎建設的投資不會出現回落，甚至有進一步擴大的趨勢，這種持續性的投資是國內鋼材市場發展的原動力。基于以上因素，有關行業專家預計，國內鋼材市場在近5～8年時間內將保持持續向好的態勢。需求預測國內外市場需求預測1、與強大的產業基礎相適應的各種貨物運輸量日益增長、物流需求規模不斷擴大隨著經濟不斷發展，西安市的物流需求規模不斷擴大。2008年西安全部貨運量為14532.00萬噸，貨物周轉量為1631268萬噸，根據西安XX區2009年的統計，XX區的家電、家具、涂料、花卉等產品和鋼鐵、塑料等原材料的流通量占整個西安地區的20%。XX區2009年完成的道路貨物運輸量為5328萬噸，貨物周轉量達28.63億噸公里。預計近五年內其道路貨物運輸量和貨物周轉量以后每年保持5%和0.5%的遞增。2、專業化的物流服務需求已開始顯現，發展勢頭較好具體表現在：一是外商企業對高效率、專業化物流服務需求量大且增長快；二是大型優勢企業開始嘗試和利用專業化物流服務；三是新興經濟領域如快遞服務、電子商務等行業，對物流配送服務的需求日益增多。3、物流園的供應商為主要為該地區的家具生產商、經銷商、批發商，農產品加工者，中小型企業，鋼鐵、塑料、陶瓷等生產商和經銷商以及西安市、XX區的家具、家電、機械制造等經銷商和批發商。4、物流園的消費條件：道路交通條件好；滿足生產商、供應商、經銷商和批發商的需求。5、物流園在使用中可能產生的新用途：向上可以延伸到市場調查與預測、采購及定單處理；向下可以延伸到配送、物流咨詢、物流方案的選擇與規劃、庫存控制決策建議、貨款回收與結算、教育與培訓、物流系統設計與規劃方案的制作等等。價格預測該地區現有倉儲租金為：45-55元/平方米·月，預計五年內每年會有10%的漲幅；商鋪80-150元/平方米·月，近五年內預計每年會有10%-20%的遞增；《交通法》實施后，國內貨運市場價格有走高的趨勢，貨運價格預計五年內每年將有2%的遞增；裝卸為20-25元/噸，預計變化不大；集裝箱裝卸重箱300元/箱左右，空箱150元/箱左右。競爭力分析§3.3.1興建鋼材物流園的優勢1、信息系統優勢興建鋼材物流園的綜合物流信息系統是一種技術先進的、普及性高的多媒體綜合物流信息系統，系統引進國外物流配送中心的規劃設計和運作管理經驗，將在西安市建成一個先進的、可示范推廣的現代物流中心。2、區域優勢興建鋼材物流園是專業從事物流配送，實現商品由供應商向零售商、零售商向其分店移動的功能齊全的現代化大型第三方物流配送中心，以生產商及其在西安的代理商、經銷商和本地零售商為服務對象，以龍鋼酒鋼寶鋼、首鋼、鞍鋼、本鋼、武鋼、沙鋼、永鋼、包鋼等全國主要鋼鐵廠生產的線材、螺紋鋼、管材、板材、型材等各類鋼材以及不銹鋼、彩涂板等高附加值的精品鋼材等為適配商品，以西安市及其周邊區域為配送范圍。

3、技術設備先進，物流配送能力大興建鋼材物流園將擁有大型等離子顯示屏（PDP）、自滑動貨架、流動貨架、電動叉車、升降平臺、箱式貨車等國內一流的專業物流設備，具有日處理20000箱商品的物流能力，可廣泛用于日化、醫藥、小家電等具有多品種、少批量、高周轉特點商品的分揀和配送。4、管理優勢興建鋼材物流園將應用與國內外大型軟件開發公司共同設計開發的具有國際水平的物流配送中心信息管理系統進行管理，實現了單證處理、倉儲、運輸、搬運裝卸、流通加工、分揀配貨、配送、退貨、補貨、鮮度管理、計費處理等業務的全程電子化管理，同時還可為客戶提供多種類的商品流通加工增值服務。

5、資源整合，實現雙贏興建鋼材物流園以與客戶建立協同雙贏伙伴關系，幫助客戶整合內外物流資源，提高物流增值水平，降低物流費用的經營理念，為各類企業提供西安及其周邊范圍的高水平物流服務。向上可以延伸到市場調查與預測、采購及定單處理；向下可以延伸到配送、物流咨詢、物流方案的選擇與規劃、庫存控制決策建議、貨款回收與結算、教育與培訓、物流系統設計與規劃方案的制作等等。§3.3.2興建鋼材物流園的機會一、國際化機遇當前我們面臨的最大機遇就是我國加入WTO，中國將全面參與國際競爭。在世界經濟走向區域化和一體化的過程中，首先要解決的是物流的區域化和一體化。在物流走向區域一體化中，在西北地區西安市物流具有率先實現一體化的客觀性和必要性。二、市場化機遇加入WTO后，我國政府的職能轉換和國有企業改革的步伐明顯加快。黨的十六、十七大在深化改革方面做出了新的戰略部署。市場化水平的提高，對興建鋼材物流園的發展提供了體制保障。興建鋼材物流園可以利用自身的優勢，加快體制創新的步伐，率先實現與國際市場接軌。三、信息化機遇中國正在抓緊推進國民經濟信息化，通信基礎設施的完善和發展，電子信息技術的迅速提高，將大大加強興建鋼材物流園的發展進程。興建鋼材物流園可以充分利用XX通信基礎設施較好、軟件產業發展較快的優勢，按照現代物流園發展的要求，加快推動企業信息化進程，創造一個國際水平的信息網絡平臺。§3.3.3興建鋼材物流園的制約因素從建立區域物流園的高標準來要求，也有興建鋼材物流園自身存在的問題和困難：產業聚集度還不夠，經濟總量不夠大。XX產業發展的聚集效應還不夠，市場增長緩慢；中小企業配套加工能力較弱，難以形成大進大出的生產物流和銷售物流。物流服務的需求不足。特別是國有企業由于工作慣性和利益局限，習慣于大而全、小而全的管理體系，大批工商企業不愿意將物流業務外包。競爭地位惡化：主要是國內其他省市物流的先前優勢。專業人才的尋求。物流高層次的管理人才相對缺泛。§3.3.4興建鋼材物流園的挑戰1、物流資源與物流的有效供給是有限的。周邊其他城市積極搶占物流市場，具有發展現代物流的先發優勢。2、來自自身的挑戰。興建鋼材物流園在發展中還有許多關系尚待理順，內部整合力不強。3、新的競爭者進入行業和用戶需要與愛好進一步轉變，以及通貨膨脹增加等。市場風險分析在本項目實施過程中，不可避免地會遇到各種各樣的風險，此項目的風險主要包括：投資策劃風險、設計和技術風險、金融服務風險、責任范圍風險、工程建設風險、人力資源風險、經營風險（例如：營銷策略及市場操作失誤，面對競爭時應對不當）、同行競爭的市場風險（例如：合作方的不穩定性甚至倒戈，強大的競爭對手進入本市場，營銷策略被模仿）、政策風險、資金流風險和不可抗拒力的風險。建設規模該項目擬占地600畝，分二期進行建設：一期占地約200畝（新征地100畝，租用100畝），建成市場綜合辦公樓2座各20層，建筑面積53200平方米、鋼貿商鋪500間76000平方米、結算中心大樓1座8640平方米、大型鋼材現貨室內庫15座150000平方米、30T-50T行車11部、15T行車20部、鐵路專線2條、120T地磅2座。二期占地約400畝，建成30層現代化高級商業寫字樓2座68510平方米、鋼貿商鋪500間79800平方米、30T行車10部、15T行車20部。整個物流園以綠化為鋪墊，水系作串聯，功能為線索，道路為構架，生態為理念，商業為中心鋪敘全區的空間聯系。物流園類型與物流功能定位興建鋼材物流園其功能定位為面向西安，輻射周邊，發展以零擔、快運和倉儲為主的第三方物流業，遠期開展集裝箱物流業務，建設成為全市規模最大、技術最先進、服務質量最高，輻射陜西省及西北地區的區域物流商業中心。

興建鋼材物流園以社會化物流的倉儲、運輸為主，側重城市及市域的物流商業配送，提供多項專業運輸服務，為XX區及其周邊地區工商企業提供全方位、多功能的社會化物流服務，它的建設將有效緩解XX公路貨運站場基礎設施的功能不全和能力不足，促進公路貨運的快速發展。興建鋼材物流園定位為我國區域性鋼材物流交易中心，供方主要以全國大型鋼鐵企業、國內大的鋼鐵經銷商和一小部分的零售商為主，其輻射半徑首先是西安周邊，進而輻射陜西省及西北、華中部分地區。目前，我國其他地區尤其是南方省份，鋼鐵物流業發展十分迅猛，年交易額達幾十億元，不但為地方財政收入做出了巨大貢獻，同時，也拉動了當地的其他行業發展。陜西省及周邊地區雖然擁有眾多大型鋼鐵企業如龍鋼、酒鋼、晉鋼、八一鋼、華鋼，但長期以來缺少綜合性的交易平臺，興建鋼材物流園的建設設想正是看準了這一市場空間，并在前期大量充分的科學論證的基礎上提出來的。隨著中國加入WTO，西部逐漸成為外商投資開發的熱土。據相關統計數字，西安市在入世后已經成為中國吸引外資最多的城市之一。而伴隨著投資的增加，基礎設施建設對鋼材需求量將逐步增加。基于這種原因，在西安建立一個大型鋼鐵物流園將成為大勢所趨。興建鋼材物流園建成后，將首先帶動西安地區鋼材市場的發展，匯集國內大型鋼鐵生產企業和中間商，逐漸發展成為鋼鐵材料的集散中心。在此基礎上，將輻射范圍進一步擴大，逐漸囊括西北、華中地區。從市場調查的情況看，伴隨著新的經濟中心的構建和經濟快速發展，西安市以及周邊地區對金屬材料的需求日益增加。在XX區XX建設興建鋼材物流園，可以充分利用西安在陜西區域經濟中的龍頭地位，發揮XX區這一新城區與老市區以及咸陽、寶雞、銅川、渭南等地所處的中心位置和區位輻射優勢，因此，在西安東部地區建立一處集鋼材交易、倉儲、運輸、配送的綜合性鋼鐵物流園，已經成為西安市規范鋼鐵供應市場、加快XX區物流發展的必然選擇。建設條件與場址選擇物流園場址現狀地點與地理位置該項目擬選地址位于西安市XX區XX街道XX村（能源化工基地內），西臨快速干道以北，隴海線以南，慶華鐵路專用線以東，XX科技園加油加氣站以西。（即緊鄰外貿倉庫以東）土地權屬類別及占地面積土地權屬類別：集體所有，所有權者為XX村占地面積：約600畝土地用途：倉儲物流建設地區的選擇基礎條件西安市地理位置及社會經濟發展現狀西安市位于我國西部，省會西安為全省政治、經濟、文化、科技中心和交通樞紐。航空方面：西安咸陽國際機場，是西北地區最大的航空港，開辟有通往世界各地以及全國各地區的航班，其機場距XX區僅40公里，境內有高速公路可直抵機場。西安窯村臨潼機場，是新開辟的一處軍地兩用機場，是承接多項業務的空運機場，與XX區相距僅10公里。鐵路方面：隴海鐵路橫貫東西，西康鐵路連接南北，有六條鐵路專線延伸到六個街道，西北最大的鐵路貨運中心——西安車站位于XX區境內。公路：上海至伊寧312國道，包頭至南寧210國道，101、102、211省道從XX穿境而過，西臨、西藍和西閻高速公路分別從XX區起步，西安市的繞城高速公路，過境高架橋環繞XX區北部、南部，即將建成的東三環成為貫通XX區南北的大動脈，為高起點的發展現代化物流業奠定了基礎。使西安地區成為陜西省經濟發展的增長極，西安市的流通優勢可以通過西安地區進一步輻射全省及相鄰省份。目前，西安市社會和經濟發展的基本現狀是體制轉換取得突破性進展，市場經濟體制初步建立，全市非公有制經濟占國內生產總值比重達33.4%。經濟實力明顯增強，結構調整取得重大進展，產業結構、產品結構、技術結構、所有制結構和城鄉結構進一步合理。基礎設施建設步伐加快，城市功能明顯增強，基礎設施投資200億元，完成重大項目100多個。已經形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立體交通網絡，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設施建設步伐加快。人民生活明顯改善，社會保障制度初步建立，城市居民人均收入7990元，農民人均收入5862元，最低生活保障、養老保險、醫療保險等社會保障制度初步確立。西安商貿在“流通活市”戰略指導下，成為全市最有潛力、最具活力的優勢產業，一個以多種經濟成份并存的大中小結合、高中低檔俱全，綜合市場與專業市場相配套的市場網絡已基本形成,并迅速拓展為全省及西北地區大市場、大貿易、大流通的中心。XX區地理位置及經濟社會發展現狀XX橋區位于西安市中心城區東部，轄區東起驪山主峰西側和銅人原一線與臨潼區、藍田縣接壤，西過浐河至塬邊與雁塔、新城、未央三區相連，北以渭河為界與高陵縣相望；南至鯨魚溝與長安縣為鄰。全區總面積332平方公里，人口約50．38萬，因境內有始建于西漢的古XX遺址而得名,區人民政府駐紡一路，下設9個街道辦事處，30個社區，53個居民委員會，229個行政村。區內東有驪山丘陵，南有狄寨臺塬，浐、灞、渭三河穿境而過，形成了以渭河沖積平原為主，山、坡、川、灘、塬俱有的多樣性地貌特征。XX區的交通優勢主要體現在區位樞紐化、交通立體化、道路骨架“二級”化。XX區東與臨潼區、藍田縣接壤，西與雁塔、新城、未央三區相連，南與長安區為鄰，北以渭河為界與高陵縣隔水相望。區內交通便利，隴海、西康鐵路及西臨、西閻、西藍、繞城高速公路穿境而過，210、312兩條國道東通河南、山西，西達甘肅、青海、新疆。其獨特的地理位置，使XX區的交通成為西安市與陜北、陜南及我國中原地區重要的交通樞紐。XX區境內航空、鐵路、公路交織成網，形成交通立體化。航空方面：西安咸陽國際機場，是西北地區最大的航空港，開辟有通往世界各地以及全國各地區的航班，其機場距XX區僅40公里，境內有高速公路可直抵機場。西安窯村臨潼機場，是新開辟的一處軍地兩用機場，是承接多項業務的空運機場，與XX區相距僅10公里。鐵路方面：隴海鐵路橫貫東西，西康鐵路連接南北，有六條鐵路專線延伸到六個街道，西北最大的鐵路貨運中心——西安車站位于XX區境內。公路：上海至伊寧312國道，包頭至南寧210國道，101、102、211省道從XX穿境而過，西臨、西藍和西閻高速公路分別從XX區起步，西安市的繞城高速公路，過境高架橋環繞XX區北部、南部，即將建成的東三環成為貫通XX區南北的大動脈，為高起點的發展現代化物流業奠定了基礎。近年來，XX區進一步加快道路交通基礎設施建設步伐，拓寬改造了咸寧路浐河橋、華清路浐河橋、戰備路灞河橋、XX老橋；建成了紡渭路、草臨路，拓寬改造了水安路、紡南路；改造了一批背街小巷，打通了一些斷頭路，累計新建、改建城市道路和交通道路290公里，使區內以“三縱六橫”為骨架的交通網絡更為順暢和便捷。隨著省市交通發展戰略的調整，國家政策的傾斜和西安市政府的要求，XX區農村公路建設將迎來一個全新的發展階段，為全區經濟建設奠定堅實的發展基礎。興建鋼材物流園是充分發揮XX區水資源、科技、交通資源等區位優勢，大力發展高新技術農業而建立的現代金屬物流園。因此興建鋼材物流園項目的建設地點選址在XX區XX能源化工基地內是理想的建設場所。自然條件工程地質條件：項目區工程地質情況，根據《中國地質裂度區劃圖（2001）》勘察，西安地區地震最高裂度為=6\*ROMANVI度。根據水質分析結果，按《巖土工程勘察規范（GB50021-94）》有關標準測定，整個開發區內地下水對砼無腐蝕性。因該市場目前尚未就本項目各主要建筑物地址進行鉆探，因此本處的場地地層結構是借用市場鄰近建筑物所作地質鉆探后提交的巖土工程勘察報告的有關材料，此材料只作為本項目的前期工作參考，待前期工作完后應請有相應資質的工程勘察部門進行地質勘察作為設計依據。氣候條件年平均氣溫13.2年平均降雨量570.5毫米無霜期：243天；最大積雪深度20cm最大凍土深度8cm物流園場址建設條件一、供電、電源情況XX科技工業園區采用220KV、110KV、10KV、380V/220V等四個電壓等級的供電網絡，供變電設施完善。二、供水、水源情況用水由西安市自來水公司供水，自來水供應充足。三、電訊及郵政情況XX科技工業園區現代化通訊設施比較發達，用戶可根據需要使用IDD、ADSL、DDN、VOD、INTERNET、WLAN等各項電信服務；郵政網絡亦遍布全區，方便用戶辦理各項郵政業務和快遞業務。四、交通運輸條件：1、公路：上海至伊寧312國道，包頭至南寧210國道，101、102、211省道從XX穿境而過，西臨、西藍和西閻高速公路分別從XX區起步，西安市的繞城高速公路，過境高架橋環繞XX區北部、南部，即將建成的東三環成為貫通XX區南北的大動脈，交通非常便利。

2、鐵路：隴海鐵路橫貫東西，西康鐵路連接南北，有六條鐵路專線延伸到六個街道，西北最大的鐵路貨運中心——西安車站位于XX區境內。

3、航空：西安咸陽國際機場，是西北地區最大的航空港，開辟有通往世界各地以及全國各地區的航班，其機場距XX區僅40公里，境內有高速公路可直抵機場。西安窯村臨潼機場，是新開辟的一處軍地兩用機場，是承接多項業務的空運機場，與XX區相距僅10公里。五、環境保護要求排放污染物的種類、數量，完全達到國家規定的排放標準；保護水源，綠化要求達標。六、施工條件XX區建筑材料及制品的供應充足；該地施工勞動力來源容易；園區施工運輸方便；且施工用動力充足等。場址選擇興建鋼材物流園位于西安XX區XX，物流園東側有一條慶華鐵路，直接聯通隴海鐵路，中國外運集團陜西XX分公司在此處有一裝卸臺，現陜西XX鋼材管理有限公司已與中國外運集團陜西XX分公司簽署戰略合作協議，完全擁有原中國外運集團陜西XX分公司旗下鐵路專用線的使用權，交通優勢明顯。公路方面，XX地處西安公路網的樞紐位置，周邊有國道3條、快速干道2條、西潼高速、西銅高速、陜滬高速、一級路等主要交通干道，距物流園最遠的高速入口不足3公里。同時，興建鋼材物流園距西安國際港務區、新筑鐵路集裝箱中心站僅53根據公司的市場調查和市場預測，以及對XXXX的實地考察，結合西安市和XX區的發展規劃，擬建的興建鋼材物流園計劃在XX（預備用地）征地600畝，其中一期工程擬征地100畝，租地100畝（包括XX村集體用地約60畝和中國外運集團陜西XX分公司約40畝地）用于物流園建設；二期再征地400畝，對物流交易中心進行擴建，完善其服務配套設施。本項目的選址充分考慮陜西省、西安市及XX區物流發展現狀以及陜西省推進工業化進程產生的物流需求、以及以西安為中心的高科技產業發展帶的物流需求進行。同時，項目選址將充分考慮金屬物流是鐵路、公路貨運樞紐和物流結點的特點，考慮本物流園以西安高科技產業帶為重點，通過隴海鐵路、西康鐵路、312國道、西臨、西藍、西閻和陜滬高速公路向西北地區輻射的發展目標。經征詢專家意見，本項目擬選址在西安市遠離鬧市區、運輸條件較好、周圍產業基礎雄厚并且離現有的“貝斯特物流中心”不遠處的XX區XX能源化工基地內，具體位置在西臨快速干道以北，隴海線以南，慶華鐵路專用線以東，XX科技園加油加氣站以西（即緊鄰外貿倉庫以東）。技術方案和工程方案技術方案技術方案選擇因鋼鐵物流園面臨多貨品，重貨品，多貨量，多配送地等服務要求的挑戰，人工作業是無法勝任的，必須使用計算機信息管理系統來有效支持和配合整個作業過程。物流作業流程確定圖例說明興建鋼材物流園是第三方物流服務的核心運作單元，也是物流服務中貨物狀態變化最為復雜的運作單元。興建鋼材物流園的服務對象是貨主，與物流園發生物流、信息流、資金流關系各方如圖5-1圖5-1作業流程受制作當時的業務范圍、管理要求和技術能力等條件的限制，因此其本身具有動態的屬性，應根據企業運作管理變化不斷對其修改和完善。隨著物流園業務的不斷發展，和支持業務管理的計算機應用變化，作業流程應不斷地進行修正。作業流程是企業運作管理的重要指導文件，其作用是對企業內特定的運作方面進行有效的、可操作的指導，使產品生產的各環節的統一，實現物流服務的標準化。物流的運作流程如圖5-2所示圖5-2主要物流作業流程圖，主要經濟技術指標表不管哪一種型態的物流園，整個運作的基本核心就是儲位管理。在規劃興建鋼材物流園的內部配置時，應注意車輛進出動線、貨物進出存操作動線和人員的動線（流轉的方向）。物流園應能夠讓所有的動線象流水般順暢，在業務運作的各種情況下都沒有阻塞。一進貨作業（一）通用進貨作業流程圖見圖5-3圖5-3（二）貨品條碼檢驗作業流程如圖5-4圖5-4所謂條碼均指一維條碼，即以條碼形式表現的數字編碼，供條碼掃描器讀入。物流園業務中可能涉及以下幾種條碼：貨品產生碼：貨主供應商（生產商或批發商）的貨品編碼。通常印刷在貨品表面，同一種貨品有一種貨品條形碼。貨主貨品碼：貨主編制的貨品編碼。貨主唯一識別貨品的種類。產品序列碼：貨主或供應商的單個貨品或貨品一個組件的編碼。貨主用以識別和跟蹤貨物。運輸和貿易編碼：運單號碼、采購單碼、銷售單碼。物流園生產工具編碼：儲位碼、托盤碼、工具和設備碼。二上架作業上架作業流程如圖5-5圖5-5三出貨作業出貨作業流程見圖5-6圖5-6四揀貨作業揀貨作業系指將適量的貨物從指定的儲位取出的操作。揀貨是出貨、加工、移倉等作業必不可少的環節。（一）通用揀貨作業圖5-7圖5-8圖5-9（二）退貨回庫作業退貨回庫作業流程見圖5-10圖5-10五存量管理（一）盤點作業流程見圖5-11圖5-11（二）庫內補貨作業流程見圖5-12圖5-12六庫內加工作業物流園的庫內加工作業一般有兩種類型：一是依據貨主加工通知，在出貨前進行有關加工，即一次性的加工；二是依據與貨主的合同，對指定的貨品在出貨前均進行加工處理，即較長期性的加工。作業流程見圖5-13。圖5-13七車輛管理（一）卸車作業流程圖見圖5-14圖5-14（二）裝車作業流程見圖5-15圖5-15（三）車輛調度作業流程圖見圖5-16圖5-16總平面布置、運輸方案總平面布置原則有效管理；運作效率化；作業單純化；作業須有擴展性；空間須有擴展性；依業務成長做分期投資之可行性，達到工藝流程流暢、物流流送線路最短、貨流人流分道、生產調度方便，并考慮用地最少、施工費用節約等要求。具體以設計圖紙為準。場內外運輸方案興建鋼材物流園不僅以規模取勝，更能引進現代物流管理理念和作業方法，利用先進的信息科技進行系統整合。在運輸配送的部分，能提供以下功能：作業層次：配送運輸作業整合（車輛共配）。管理層次：配派車系統、配送區域規劃。管理決策支持層次：通過資源整合，可對整個產業鏈進行垂直整合和水平整合，主要包括物流成本分析與計費定價策略等。針對物流園的整體運輸配送作業進行分析與建置規劃，并基于物流園的整體運輸配送作業規劃，提供運輸配送系統基本資源（車輛、司機）管理、基本資料設定（如區域配送、配送據點等資料）自動/人工排配車、配送過程監控（GPS/GIS）、簽回單與應付記價等模塊功能。透過這些功能的配合運作，興建鋼材物流園將以最快的速度反應客戶的出貨需求，按照實時配送原則（JustinTime，JIT），滿足配送管理的需要。興建鋼材物流園將以智能型電子思考核心支持物流園配送商品混裝、拼裝、共配及跨區配送等配送方式，以完成上萬品種的大量共同配送業務，同時支持多供應商及多購買商之間的精確、快捷、高效的配送模式。亦可結合先進的條形碼技術與讀取設備、GPS/GIS技術及無線通訊技術，為興建鋼材物流園建置出一套智能化、信息化、網絡化的運輸配送作業體系。土建工程主要構、建筑物工程一覽表序號構、建筑物名稱建筑面積備注1綜合辦公樓53200㎡2座各20層2商業寫字樓68510㎡2座3停車及綜合服務中心20000㎡4鋼貿商鋪155800㎡1000間5結算中心大樓8640㎡1座6大型鋼材現貨室內庫150000㎡15座7鐵路專用線2條特殊基礎工程方案1、卡車通道在物流園內部的卡車通道，單線車道寬度為3.5米，雙線車道寬度為7.0米，車道的地板荷重必須是能承擔20噸/軸的地板。2、卡車回轉區在物流園的卡車回轉區，可以使大卡車容易停靠月臺，卡車回轉區的長度根據卡車的長度不同而不同，原則上是卡車全長的兩倍；更明確的數字如：2噸車為11米，4噸車為13米，11噸車為20米及拖車、貨柜車為35米。3、月臺高度在物流園的月臺，是進出貨必經之路，月臺高度是配合卡車貨臺的高度，但是卡車的種類非常多，且高度也都不一樣。因此往往必須導入油壓升降平臺來輔助裝卸，一般而言進貨的卡車較大，可能是11噸大貨車或是貨柜車、拖車；而出貨的卡車較小，大部分是5噸車及7.2噸卡車。一般而言月臺的高度2噸車約為0.7米，4噸車約為0.9米,11噸車約為1.2米,而拖車及貨柜車約為1.3米左右。在月臺上面也必須考慮防撞的裝置，避免月臺遭卡車撞壞。低溫倉庫則必須配合門封設備。4、遮陽（雨）棚高度及長度在物流園月臺的遮陽（雨）棚也是物流進出貨必備的設備。遮陽（雨）棚與月臺的高度至少要5米以上，與地面的高度至少要5.5米以上，長度至少需要5米以上；而且斜度最好往內部傾斜。5、物流園的內部通道人的單行通道尺寸為0.6米,若是雙向時則為1.2米；手推車的單行通道其尺寸為1米,雙向為2米；堆高機直行時的通道約為1.5米，而垂直作業時則為2.5-4.0米以上，除此之外必須參考堆高機的機型及托盤的尺寸。6、地板荷重和地板材質在物流園辦公室地板荷重為每平方米300公斤，服飾商品則每平方米300-500公斤，鋼鐵、陶瓷、飲料等商品每平方米5噸以上，家具、雜貨商品每平方米1噸。地板材質采用金剛砂水泥地板為主。7、墻壁及門窗物流園的墻壁材料的不同有（1）彩色鋼板（2）彩色鋼板+隔熱（3）庫體板（4）磚墻等幾種。物流園的門有：手動卷門、電動卷門及手動快速卷門等幾種。窗戶盡量在較高的地方，開窗的主要目的是在于采光及緊急時逃生。8、決定倉庫形式、高度及跨距：目前國內的物流中心約80%是采用鋼骨彩色鋼板的建筑結構；因此采用鋼骨彩色鋼板的建筑結構，廠房的形式可以考慮兩層式的建筑：一樓的高度約為8-9M高(凈高7.2M以上)，二樓高度約為5M左右，一樓與二樓高度總共約為13M；柱子跨距；根據料架的規劃尺寸及恰當的通道尺寸為規劃參考尺寸，托盤料架深度與通道的尺寸約為5.5M；則此方向(X方向)的柱間跨距以5.5M的倍數，例如考慮以11M時，則可以規劃兩個通道及4排的托盤料架了。同理此方向的柱間跨距也可以更大，但必須是5.5M(或6M)的倍數，建議最少為必須為11M，另外一方向(Y方向)的尺寸則以托盤式料架的寬度(2.6M)乘上幾列就等于其柱間凈跨距，除此之外還必須考慮柱子實際的寬度及間隙，例如考慮以三列的料架時，則柱間凈跨距尺寸為2.6M×3＝7.8M，再加上柱子實際的寬度80CM及間隙20CM，則柱間跨距的尺寸應該為8.8M，或是以9M為柱間跨距。當然也可以用更大的柱間跨距，但是必須考慮Y方向的柱間跨距計算公式：(2.6M×N列)＋柱寬＋間隙(20CM)＝柱間跨距(Y方向)。環境保護與勞動安全項目建設和生產運營對環境的影響主要污染源1、交通噪聲：（1）機動車輛噪聲（2）輪胎噪聲（3）建筑施工噪聲2、汽車尾氣主要污染物主要污染物為：粉塵、汽車廢氣、生活污水、噪聲、城市垃圾等。項目擬采用的環境保護標準采用的環境保護標準是國家及西安XX區環保部門頒發的標準大氣環境質量標準：GB3095-1996環境空氣質量二級標準《地表水環境質量標準》：GHZB1-1999中的Ⅱ類標準噪聲衛生標準：國家《工業企業廠界噪聲標準》（GB12348-90）中的Ⅲ類區標準：晝間等效聲級≤65dB（A）、夜間等效聲級≤55dB（A）治理環境的方案項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響主要為地面沉降，防范和減少影響的措施是地面硬化采用金剛砂鋼筋水泥骨架結構。各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案各種污染物最終排放量對周圍大氣、水、土壤的破壞程度不大，對居民生活區的影響范圍小。一、大氣污染綜合整治措施1、合理利用大氣環境容量：科學利用自凈規律；結合調整物流園布局，合理開發大氣環境容量；2、以集中控制為主，降低污染物排放量；3、強化污染源治理、降低污染物排放；4、發展植物凈化。二、水污染綜合整治措施1、合理利用水環境容量：科學利用水環境容量，就是根據污染物在水體中的遷移、轉化規律，綜合計算和評價水體的自凈能力，在保證水體目標功能的前提下，利用水環境容量消除水污染。建設污水處理池，及時清理垃圾。同時結合調整物流園布局和下水管網建設，調整污染負荷的分布。2、節約用水，計劃用水，大力提倡和加強廢水回收。組織閉路循環系統，實現廢水回用。如澆灌花草、噴泉、消防等。3、強化水污染治理。4、排水系統的體制規劃（管網組合方式）。5、綜合整治，整體優化。三、垃圾的綜合治理1、制定垃圾的收集和輸送計劃：2、垃圾的清掃：安排人力、物力、設備、投資和運行費用。3、垃圾的收集采用兩類垃圾收集容器：一類是用容積小的（0.1立方米左右）帶蓋的金屬或塑料桶,作為固定容器,長期周轉使用。另一類是用紙袋裝運，將垃圾裝入紙袋，放在指定的收集地點，經過特別設計的垃圾收集車拾取裝入運輸車輛。4、垃圾的運輸安排垃圾運輸工具、運輸能力、運輸投資和運行費用。垃圾車箱密閉。四、噪聲、震動、電磁波的綜合治理措施噪聲、震動、電磁波等對周圍居民生活區的影響范圍和程度：項目離居民生活較遠，影響不大。治理措施：制定噪聲控制小區建設計劃，逐步擴大噪聲控制小區覆蓋率采用隔聲、吸聲、減震、消聲等技術。通過合理調整布局解決噪聲問題，應用間隔的綠化來防噪。五、交通噪聲的綜合治理措施：汽車改造（如防止使用高音喇叭、裝消聲器等），道路寬闊。消聲、防震的措施：禁止鳴笛，建設隔音墻。施工中的環保1、現場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風扳。施工期間盡量選用煙氣量少較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行使。2、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求。3、地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。4、混凝土拌和等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。5、環保措施與工程進度做到“三同時”。6、施工中不產生超標準的空氣污染。7、建筑垃圾及時清理，文明施工。使用中的環保1、室內衛生間采用污、廢水分流系統，排水系統均設置專用通氣立管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網。2、室外采用雨、污水分流排水系統，雨水排入城市雨水管。3、設備專人管理，加強保養維修，保證其良好運行狀態和效率。4、進出物流園的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。5、生活垃圾由清潔車搬運到指定堆放點。綠化措施整個物流園以綠化為鋪墊，水系作串聯，功能為線索，道路為構架，生態為理念，商業為中心鋪敘全區的空間聯系。包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化，具體以設計圖紙為準。環境影響評論結論該項目對當地的環境影響不大，處理得當可將影響降為零。環境保護投資估算預計30萬元人民幣勞動保護與安全衛生項目完全符合國家職業安全衛生要求，且完全保障勞動者在勞動過程中的安全與健康。職業安全衛生主要設施（1）危險系數較大的生產點、擬采取的防護方案及安全檢測設施：采用安全生產和無危害的工藝和設備。（2）對危害部位和危險性作業的保護措施：采用自動報警、緊急事故處理等安全設施。（3）危險場所的防護措施：采用專人負責制度。（4）職業病防護和衛生保健措施：定期檢查身體，輪崗制，發放衛生保健品和藥品。消防措施和設施方案建議倉庫區須設置自動滅火設備，因自動立庫屬于開放式倉庫，參照消防法規定，倉庫區需設置自動灑水系統；庫位區每4米內；需設置一層自動灑水頭且灑水頭之水平間距需不大于2.5米，且須含蓋貨物(堆垛機巷道可不含),灑水頭上方須設置直徑30公分之集熱板，屋面層需設置一層向上自動灑水頭且灑水頭之水平間距需不大于2.1米。此外尚有若干設備需設置如：火災報之機，廣播系統，逃生指示，差動偵煙感知器；緊急發電機，逃生門，室內消防栓，水帶箱，滅火機，排煙系統…….因與土建設施有相對應之關系，倉庫上方設置通風設備以排除熱氣，如通風機；通風器等設施。倉庫上方設置優良之避雷設備，以防止雷擊發生，如誘電式避雷針，避雷球，低電阻值導線，低電阻值地網等。項目組織及實施計劃組織機構組織機構設置要符合現代化項目生產管理的要求，保證多個部門、多個環節以及全體成員之間能協調一致地配合，以完成項目的整體目標。管理機構組織方案及體系圖高階經營的決定項目籌建階段高階經營的決定物流顧問師企業內人員物流園籌備委員會成立物流顧問師企業內人員物流園籌備委員會成立初期計劃書的完成初期計劃書的完成物流園執行委員會成立物流園執行委員會成立完成設置計劃完成設置計劃項目實施階段采用金字塔式、中層經營管理和基層現場管理等三個層次。項目負責人項目負責人生活服務系統管理系統生產系統生活服務系統管理系統生產系統糾紛協調組項目服務組資料整理后勤組現場施工組建筑材料管理糾紛協調組項目服務組資料整理后勤組現場施工組建筑材料管理項目實施后生產階段采用現代企業管理組織架構董事會董事會董事長董事長總經理總經理財務部經理人事部經理財務部經理人事部經理物業管理副總經理銷售招商副總經理生產副總經理物業管理副總經理銷售招商副總經理生產副總經理商業會展中心其他星級汽車旅館集裝箱中心配送中心倉儲中心商業會展中心其他星級汽車旅館集裝箱中心配送中心倉儲中心工作制度根據各車間和設施的工藝特點和生產需要，可分別采用連續工作制或間斷工作制。個別項目采用季節性生產，每年可分為生產期和停產期。人力資源配置勞動定員所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人：包括直接從事工業性生產的工人及廠外運輸與廠房建構筑物大修理的工人，定員數量為800人；其中鋼鐵加工交易配送中心400人，商業會展中心200人，物流倉儲中心200人，集裝箱中心200人，汽車旅館100人，物業100人。工程技術人員：（1）專職工程技術人員，是指直接從事產品設計、工藝制定等工作的人員，定員數量為50人；（2）業務技術管理人員，包括主管生產的車間主任，從事計劃、生產、生產準備、檢驗、安全技術、設計、工藝、勞動定額等科室技術管理工作的人員，定員數量為150人。管理與經營人員：包括各職能機構及在各基本車間與輔助車間從事行政、生產管理、產品銷售的人員，定員數量100人。服務人員：包括服務于職工生活或間接服務于生產的人員，定員數量50人。任務劃分：總經理負責項目的總的規劃設計、方案確定、政策制定等總的任務。副總經理在總經理的帶領下，負責項目的開發和對下屬部門的監督。經理部負責行政計劃、接待。財務部負責會計、經濟核算。銷售部負責原材料供應、產品銷售招商。人力資源部負責員工考核、調動，薪酬發放其中有一部分工人、工程技術人員、管理經營人員必須參與建設過程、設備安裝、調試（這部分人員的來源及進場時間討論后決定）。年總工資和職工年平均工資估算工人：年工資總額為3600萬元。工程技術人員：年工資總額720萬元。管理與經營人員：年工資總額600萬元。服務人員：年工資總額60萬元。職工年總工資：4980萬元。職工年平均工資：21191.5元。員工來源、招聘方案和人員培訓及費用估算一、員工來源分析1、高級管理人才或專家、教授在全國范圍招聘2、中層管理人員及專業技術人才采用跨地區招聘方式3、一般工作人員和高級技術人員在當地招聘二、招聘方案招聘人數：900人招聘標準：高級管理人才或專家、教授：年齡在35-50歲，本科或以上學歷，10年以上工作經驗，在同等崗位有8年以上工作經驗，溝通能力、管理能力強。中層管理人員及專業技術人才：年齡在28—35歲，大專或以上學歷，5年以上工作經驗，在同等崗位有2年以上工作經驗，溝通能力、管理能力、專業技術能力強。高級技術人員：年齡在25-35歲，大專或以上學歷或技師職稱，3年以上工作經驗，在同等崗位有2年以上工作經驗，溝通能力、技術能力強。一般工作人員：年齡在18-45歲，高中或以上文化，政治表現好，一年以上工作經驗。招聘經費預算：100萬元。公司具體錄用原則：旺盛的精力；表達能力強；具有高超的社會技能；服從指揮；腳踏實地；適合顧客；有沖勁、有創意；（8）具有與他人共同合作的能力。三、年培訓的人員總數：500人左右。優良的服務是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發的產品的一種信任。因此對銷售人員的培訓成為本開發項目的一項重要內容。對銷售人員的培訓必須抓好的中心環節為“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”，具體為：一個中心——以客戶為中心；兩種能力——應付能力、協調能力；三顆心——對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心四條熟悉——熟悉國家政治經濟形式、熟悉房地產政策法規、熟悉商業地產市場行情、熟悉本公司業務情況；五必會——學會市場調查、學會分析算帳、學會揣摩顧客心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。四、培訓方式：①派往類似物流園的生產現場和設備制造現場，通過實習培訓生產、維修和管理人員，部分生產維修人員可參加本項目施工現場的施工、設備安裝、調試、運轉。②引進國外新工藝、新技術、新設備，必要時派往國外生產現場和設備供應廠實習。③在場區舉辦各種類型的培訓班，按照生產和業務工作的具體內容，分專業、分工種進行培訓。項目實施的各階段企業組織形式XXXX鋼鐵物流交易中心將采用規范化的有限責任公司的組織形式，實行董事會領導下的總經理負責制。企業組織形式和職能部門設計如下：經營模式選擇在對陜西、浙江、江蘇、等地的鋼鐵物流市場進行調研后，發現其經營方式主要有：園區的經營區域以租賃的形式向鋼鐵供應商提供進行場所、商業網點出售或出租為主，物流園區的配套服務主要采取對外承包的形式，由物流園管理公司對其進行統一的管理監督。本項目建成后主要采取經營場所對供應商的租賃經營，輔以部分網點出售的形式。交易中心的收入來源主要以交易場所的租金、貨物的落地費、吊裝費、倉儲費以及配套加工費為主，輔以其他的小型管理費和餐飲、賓館等配套的營業收入。施工和生產準備1、施工：施工階段時項目實施時期的主要階段。安裝大型復雜項目，施工單位要根據施工圖編制詳細的施工組織設計，根據物流園生產系統投產次序安排車間和設施的施工順序，主體車間及其相應的輔助公用設施的配套要完整。2、建立管理機構：企業管理方式在項目實施過程中逐步形成、擴大和健全。3、招收和培訓職工：對職工的調集、招聘和必要的培訓要做出適當的時間安排，使其和生產經營需要相銜接。4、組織收集生產技術資料：制訂必要的管理制度和各種操作規程。5、組織生產物資供應：落實原材料、燃料、協作產品、水、電、汽和其他配合條件，簽訂有關協議。項目實施進度表項目建設工期一期項目建設期預計二年，自2011年初開始，到2012年末驗收竣工。二期項目建設期預計二年，自2013年初開始，到2014年末驗收竣工。橫道圖一期項目工程進度安排初步決定按下表所示進行。在工程實施過程中可根據項、審批、項目籌備及資金的籌措到位等情況進行調整。一期項目工程進度計劃表時間工作階段2010年2011年2011年5月至2012年11月2012年11月12月1月2月3月4月12月可行性研究、立項、審批·勘查設計、施工圖設計資金籌措拆遷安置工程招投標工程施工竣工驗收及通車運營 項目招投標在工程項目建設的執行階段以招標的方式選擇承包人，是保證工程建設項目在勘察、設計、施工、安裝等過程中以最合理的價格取得最優的結果。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權利義務的經濟合同，將工程項目的實施過程納入法制化管理。根據《陜西省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》進行招投標。凡是施工單項合同估算價在100萬元以上的工程；設備、材料等貨物單項合同估算價在50萬元以上的采購；勘察、設計、監理等單項合同估算價在30萬元以上服務的采購，都必須進行招標，擇優確定。本項目建設總投資為100000萬元，項目單位應按國家有關招投標管理辦法，結合項目自身的建設管理力量，選擇招標的組織和管理方式。投資估算與資金籌措估算范圍本投資估算包括項目前期的拆遷補償費，項目建設期的道路工程、給排水工程、照明工程、供熱工程等工程建設費用及建設期利息等其他相關費用。投資估算依據：（1）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（2）建安工程費用參照西安市近期類似工程的預、決算資料并結合該項目的實際情況確定；（3）其它費用按照陜西省工程建設其它費用有關規定（陜西省計劃委員會陜計[1999]50號文）計算；（4）根據國家現行政策，該項目免征投資方向調節稅。投資估算固定資產估算固定資產開發成本估算表序號項目成本（萬元）所占比例（%）1土地成本1600020%2建筑工程費3760047%3安裝工程費64008.0%4設備及工器具購置費64008.0%5開辦費40005.0%6開發期稅費32004.0%7基本預算費40005.0%8漲價預算費24003%合計80000100%其中：1、建設工程費用。包括物流園大廈、地面硬化、倉庫、加工車間、公用工程、服務及生活福利設施等費用,估算以陜西西安工程造價為依據。2、開辦費用。建設單位管理費：（建筑工程費+安裝工程費）*5%=2200萬元人民幣工程監理費：（建筑工程費+安裝工程費）*0.6%=264萬元人民幣勘探設計費:：（建筑工程費+安裝工程費）*2%=880萬元人民幣臨時設施費：（建筑工程費+安裝工程費）*1.5%=660萬元人民幣3、基本預算費：（固定資產+開辦費）*4.8%=4000萬元人民幣4、漲價預算費（3%）5、稅費（4%）流動資金估算生產籌備費:10000萬元人民幣辦公和生活家具購置費:3000萬元人民幣經營成本:7000萬元人民幣流動資金總額為:10000萬元+3000萬元+7000萬元=20000萬元人民幣投資總額固定資產總額+流動資金總額=80000萬元+20000萬元=100000萬元人民幣資金籌措投入自籌資金6億元人民幣。銀行貸款4億元人民幣。財務與效益分析評價依據、范圍及指標評價依據國家計委[2006]1325號文《建設項目經濟評價方法與參數》；中國輕工總會頒發的《輕工業建設項目投資估算辦法》；陜西省建筑工程消耗定額；陜西省安裝工程消耗定額；有關行業規范、規定、標準；建設單位提供的有關基礎數據資料。評價范圍本項目評價是對興建鋼材物流園項目全部工程進行評價。本項目擬占地600畝，分二期進行建設：一期占地約200畝（新征地100畝，租用100畝），建成市場綜合辦公樓2座各20層，建筑面積53200平方米、鋼貿商鋪500間76000平方米、結算中心大樓1座8640平方米、大型鋼材現貨室內庫15座150000平方米、30T-50T行車11部、15T行車20部、鐵路專線2條、120T地磅2座。二期占地約400畝，建成30層現代化高級商業寫字樓2座68510平方米、鋼貿商鋪500間79800平方米、30T行車10部、15T行車20部。評價指標本項目經濟評價擬采用財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等計算指標以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財務可行性。1.4、基礎數據(1)項目計算期

本項目評價計算期為12年，其中建設期為2年（2011年1月至2012年12月為一期工程建設期），經營期10年，經營期中含投產期2年。

(2)貨運量

根據調查及預測分析，項目建成后正常年貨物吞吐量500萬噸以上。(3)行業基準收益率本次評價暫定基準收益率為12%。財務評價經營收入、經營稅金及附加估算1．經營收入估算1)生產負荷。考慮到該項目倉儲經營有一個過程，投產后第1年經營負荷確定為70%，第2年經營負荷90%，第3年開始達到滿負荷運轉，正常年倉儲量為200萬噸。2)經營價格。交易手續費，按年交易額10億元人民幣計算，手續費按交易額的2%計算，年手續費收入2000萬元。鋼貿商鋪和大型鋼材現貨室內庫的可出租面積分別為155800平方米和150000平方米，按年出租費1500元/平方米計算，出租收入458703)經營收入。經測算，正常年經營收入47870萬元。2、經營稅金及附加估算本項目應繳納經營稅、城市維護建設稅及教育費附加。按照國家有關規定，實際稅賦為經營收入的5%；城市維護建設稅和教育費附加分別按增值稅的7%和3%計取。經計算，正常年經營稅金及附加為7180萬元。經營成本費用估算本項目正常年總成本為15679萬元，經營成本為7000萬元。成本估算構成如下；1、日常性支出本項目日常性支出約占當年收入的2%，約為957萬元。2、燃料、動力價格根據消耗指標并按當地實際價格計算，共計1347.2萬元。3、工商管理費產品交易工商管理費，根據有關規定按項目經營收入的1%計取，共計478.5萬元。4、職工工資及福利費本項目定員2350人,職工年總工資4980萬元,職工年平均工資21191.5元,職工福利費按工資總額的14%計取。經計算，正常年工資福利及保險費共5677萬元。5、折舊與攤銷折舊按平均年限折舊法計算。項目固定資產投資80000萬元，形成固定資產價值50400萬元，房屋及建筑物折舊年限為50年，年折舊率為2%，年折舊費為1008萬元；機器設備折舊年限為10年，年折舊率為10%，年折舊費為1580萬元；無形資產和遞延資產,年攤銷費年為1380萬元。6、修理費修理費按折舊費的10%計取，每年397萬元。7、管理費用按經營收入的1%計取，年需478.5萬元。8、利息支出生產期發生的長期借款和流動資金借款利息計入利息支出。銀行貸款4億元，根據2010年標準，五年以上貸款利率5.94%計算，年支付利息為2376萬元。利潤及分配正常年稅前利潤為32191萬元，稅后利潤為25011萬元。企業發展基金、盈余公積金、公益金、儲備基金、福利基金五項共按10%計取。財務盈利能力分析物流園投資方案現金流量表年份凈現金流量(萬元)累積凈現金流量(萬元)1-66400-664002-13600-80000315679-64321415679-48642515679-329636156791605815679140749156792975310156794543211-2015600/年20143221-5015000/年651432根據《財務現金流量表》可以分別計算出全部投資的以下幾項財務評價指標：

項目稅后稅前財務內部收益率(%)30.8839.89財務凈值現(ic=12%)(萬元)2876537158投資回收期(含建設期)9.187.11財務內部收益率稅前稅后均大于行業基準收益率，財務凈現值均大于零，說明該項目盈利能力滿足了行業基準最低要求，在財務上是可以接受的。投資回收期小于行業基準投資回收期，這表明項目投資能按時收回。注釋：1、投資回收期根據投資現金流量表可知在第8年累計現金流量為正15808萬元，則第8年為項目回收終止年份，記為T。在此基礎上，投資回收期Pt的計算公式為Pt=（T-1）+第（T-1）年的累計現金流量絕對值/第T年的凈現金流量=（8-1）+|-1605|/15679=7+0.1=7.1年2、投資收益率行業平均Rs=9-10%投資利潤率(R)=(年平均利潤總額/項目總投資)*100%=(15000/100000)*100%=15%>10%因此可行。投資利稅率=(年平均利稅總額/項目總投資)*100%=(17180/100000)*100%=17.2%3、凈現值當I=10%NPV=∑(CI-CO)(1+Is)-t=-66400/1.1-136