保利

2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)卷首語(yǔ)于無(wú)色處見(jiàn)繁花茍日新，日日新，又日新。過(guò)去的一年，如果用一個(gè)年度漢字來(lái)高度概括行業(yè)的特征，那就是“新”！宏觀出現(xiàn)新的形勢(shì)。中國(guó)成功抗擊新冠疫情，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，凸顯了制度的優(yōu)勢(shì)和卓越的治理能力。十九屆五中全會(huì)、“十四五”規(guī)劃和

2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)擘畫(huà)出中國(guó)未來(lái)宏偉的發(fā)展藍(lán)圖。政策形成新的邏輯。房地產(chǎn)行業(yè)要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，既要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器、促進(jìn)住房消費(fèi)的作用，又要防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。隨著房企端的“三道紅線(xiàn)”，銀行端的“兩個(gè)集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓已經(jīng)基本勾勒清晰，“房住不炒”的總基調(diào)得以切實(shí)的貫徹執(zhí)行。市場(chǎng)呈現(xiàn)新的規(guī)律。周期正變穩(wěn)，呈現(xiàn)“窄幅箱體運(yùn)行”，城市輪動(dòng)的序列正由“雁行模式”轉(zhuǎn)向超級(jí)分化。“雁行模式”時(shí)期，絕大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走的都是大的

S型曲線(xiàn)，領(lǐng)頭雁與尾雁之間存在一定的時(shí)滯，但曲線(xiàn)圖是比較相似的。現(xiàn)如今，由于基本面、政策和市場(chǎng)本身的差異加劇，使得不同城市走出了不同的周期和曲線(xiàn)圖，主要有“階梯式上升”、小的

S型曲線(xiàn)，大的

S型曲線(xiàn)（也有斜率上升、平穩(wěn)、下行之分）等。試想，如果在一張白紙上，將此三類(lèi)曲線(xiàn)、若干個(gè)城市疊加上去，看到的是不是一張看似雜亂無(wú)章的超級(jí)分化圖？超級(jí)分化對(duì)房地產(chǎn)的投資和操盤(pán)帶來(lái)了重大影響，特別是對(duì)投資的精準(zhǔn)度以及節(jié)奏提出了更高的要求。“供地兩集中”的施行，又將房企在不同城市之間的1

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)投資倉(cāng)位管理提上日程。這共同使得投資決策不僅僅是微觀層面的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和商務(wù)談判問(wèn)題，而越來(lái)越多地成為中觀層面的城市研判與市場(chǎng)研判問(wèn)題。房企踏上新的征程。升級(jí)轉(zhuǎn)型的步伐明顯加快，預(yù)計(jì)將由“爬行式”轉(zhuǎn)向“蛙跳式”發(fā)展。開(kāi)發(fā)主業(yè)的升級(jí)如上所述，但轉(zhuǎn)型之路任重道遠(yuǎn)。回望過(guò)去，房企的轉(zhuǎn)型鮮有特別成功的案例。究竟是相關(guān)多元化還是跨行業(yè)多元化？什么行業(yè)能承接這么大的資產(chǎn)（標(biāo)桿房企已達(dá)萬(wàn)億以上）和投資（標(biāo)桿房企已達(dá)數(shù)千億）？什么行業(yè)能有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量、營(yíng)收、利潤(rùn)、利潤(rùn)率以及人均效能？誰(shuí)能率先跑出第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)？十四五破題在即，我們期待行業(yè)能有精彩的實(shí)踐案例呈現(xiàn)。專(zhuān)業(yè)的品牌房企將不再是開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商，而是升級(jí)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)組織的整合服務(wù)商，反哺實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這是一個(gè)復(fù)合的角色：美麗中國(guó)的建設(shè)者、城市發(fā)展的推動(dòng)者、美好生活的內(nèi)容供應(yīng)商、產(chǎn)業(yè)的投資與組織者等。外有增量機(jī)會(huì)，內(nèi)有比較優(yōu)勢(shì)，以不動(dòng)產(chǎn)載體為基礎(chǔ)和連接的平臺(tái)型企業(yè)，似乎是一個(gè)確定性的發(fā)展方向。房地產(chǎn)服務(wù)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，這是可以看到的行業(yè)新賽道！相較于部分人的悲觀，我們對(duì)行業(yè)的未來(lái)和企業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型持樂(lè)觀態(tài)度。只有直面挑戰(zhàn)，積極應(yīng)對(duì)，才能看到繁花似錦！2

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)第一章

專(zhuān)業(yè)驅(qū)動(dòng)啟幕今年是保利發(fā)展控股連續(xù)第

5年發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)。2020年是房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性的一年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓逐步勾勒清晰，新的游戲規(guī)則已經(jīng)產(chǎn)生。如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)主要由杠桿驅(qū)動(dòng)，我們認(rèn)為下半場(chǎng)的關(guān)鍵詞將是專(zhuān)業(yè)驅(qū)動(dòng)。?

提高站位，從全局的思維和高度來(lái)看待房地產(chǎn)行業(yè)Ⅰ

政策新邏輯——房住不炒、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，長(zhǎng)效機(jī)制勾勒清晰2016年，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的“，明確房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的根本定位。2020年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓逐步勾勒清晰，即以房住不炒為根本定位，以因城施策與三穩(wěn)為調(diào)控思路，涵蓋行政調(diào)控、金融、土地、住房、財(cái)稅等領(lǐng)域的系統(tǒng)性制度。行政調(diào)控自

2016年至今已基本成熟，金融制度與土地制度自去年起成為新的發(fā)力重點(diǎn)，住房與財(cái)稅制度穩(wěn)步推進(jìn)。最終實(shí)現(xiàn)”房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展“

、”住有所居、職住平衡“的遠(yuǎn)景目標(biāo)。圖：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策框架4

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制管控精細(xì)，將各市場(chǎng)主體納入監(jiān)控體系。從客戶(hù)端的“四限”、房企端的“三道紅線(xiàn)”，銀行端的“兩個(gè)集中度”、再到政府端的“供地兩集中”，長(zhǎng)效機(jī)制打通了政策閉環(huán)，調(diào)控已交織成網(wǎng)。長(zhǎng)效機(jī)制中，金融制度、土地制度、行政調(diào)控是當(dāng)前政策重點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)金融審慎管理制度落地，驅(qū)動(dòng)行業(yè)去杠桿。2008年金融危機(jī)后，國(guó)際貨幣基金組織鼓勵(lì)各國(guó)根據(jù)國(guó)情，實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。我國(guó)的房地產(chǎn)金融審慎管理制度，于

2016年在上海試點(diǎn)，于

2020年成熟落地，以“三道紅線(xiàn)”、“銀行兩個(gè)集中度”為代表。該制度框架龐大，最終將形成對(duì)市場(chǎng)、房企、居民的全鏈條調(diào)控。若全面鋪開(kāi)，將促使近七成上市房企需去杠桿、超過(guò)

2/3大中型銀行需壓降房貸占比。第二，供地“兩集中”加速超級(jí)分化，對(duì)房企投資和研判的要求前所未有。兩集中新政涉及的

22城在

2020年共成交超

2000宗宅地，土地出讓金總額達(dá)2.4萬(wàn)億。據(jù)測(cè)算，今年供地峰值的月份將有超

15個(gè)城市集中推出

600-700宗地塊。脈沖式供地，初衷是將以往零散出讓的“涓涓細(xì)流”變成“放量供地”，穩(wěn)定地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。但同時(shí)，新政有可能拉大城市和土地冷熱分化，既給房企帶來(lái)倉(cāng)位管理的問(wèn)題，也大幅提高了對(duì)投資精準(zhǔn)性的要求。有限資源下，哪些城市要重倉(cāng)，要換倉(cāng)，要清倉(cāng)，取決于房企對(duì)城市價(jià)值的判斷，取決于城市研判是否深入。如果說(shuō)，過(guò)去投資拿地的決策點(diǎn)是微觀項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，那未來(lái)房企對(duì)宏觀格局的把握、中觀城市的研判，即對(duì)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的把握將更為關(guān)鍵。第三，限價(jià)政策延續(xù)，房企走向成本主義和產(chǎn)品主義的兩個(gè)極致流派。截至今年初，全國(guó)有超

50個(gè)大中城市延續(xù)限價(jià)政策。去年我們?cè)岢觯迌r(jià)政策是一二線(xiàn)城市自有周期的重要變量，目前來(lái)看，限價(jià)正進(jìn)一步演變。首先，限價(jià)更5

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)加靈活化，成為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度的重要旋鈕。在供求關(guān)系相對(duì)健康的城市，政府可以根據(jù)市場(chǎng)熱度的高低，加強(qiáng)或放松限價(jià)，保持樓市“文火慢燉”。在供求矛盾緩解不足的城市，一手限價(jià)能暫時(shí)遏制房?jī)r(jià)上漲，但也伴隨“萬(wàn)人搖”“打新”等非正常現(xiàn)象。其次，限價(jià)走向常態(tài)化，左右房企經(jīng)營(yíng)策略的走向。限價(jià)城市，房企突圍需依靠控成本高周轉(zhuǎn)，或依靠高品質(zhì)溢價(jià)。如限價(jià)長(zhǎng)期持續(xù)，房企將走向極致的成本主義或極致的產(chǎn)品主義，“制造業(yè)特征”愈發(fā)明顯。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，本質(zhì)是政策新邏輯的體現(xiàn)。第一，房地產(chǎn)行業(yè)要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，與社會(huì)和諧共生。既要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器、促進(jìn)住房消費(fèi)的作用，又要防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)中的央企、國(guó)企，更要主動(dòng)擔(dān)當(dāng)、承擔(dān)更多的責(zé)任。積極參與住房保障，協(xié)助解決民生問(wèn)題。2018年起，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的表述，均放在社會(huì)民生部分，在城市更新、老舊小區(qū)改造、公共服務(wù)等方面，房地產(chǎn)企業(yè)都有發(fā)力空間。第二，房地產(chǎn)行業(yè)要去杠桿、去金融化。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占我國(guó)銀行業(yè)貸款近四成，占我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總負(fù)債

76%。為避免金融資源過(guò)度向房地產(chǎn)傾斜，避免社會(huì)資源配置不合理，醞釀潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)行業(yè)適度去杠桿，守住風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，是政策新導(dǎo)向。第三，要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止出現(xiàn)大起大落。韓正副總理提出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策導(dǎo)向，并非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)天生具備連接屬性，社區(qū)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展、大劇院等若干種物理場(chǎng)所，是人類(lèi)生活活動(dòng)和生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，具有巨大的線(xiàn)下流量入口優(yōu)勢(shì)和場(chǎng)景生態(tài)。近十年，城市運(yùn)營(yíng)、公共配6

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)套、產(chǎn)業(yè)整合、消費(fèi)升級(jí)等需求，呈爆發(fā)式增長(zhǎng)之態(tài)。在不動(dòng)產(chǎn)的載體上做內(nèi)容、做經(jīng)營(yíng)，已成為行業(yè)一大趨勢(shì)。與此同時(shí)，投資不動(dòng)產(chǎn)比較熟悉的縱向與橫向的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，已成為房企實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型做大的一個(gè)重要途徑。房企要發(fā)展壯大，就要具有平臺(tái)思維，主動(dòng)鏈接、主導(dǎo)整合、打通邊界，做產(chǎn)業(yè)組織的整合服務(wù)商。房企升級(jí)轉(zhuǎn)型，有望成為以不動(dòng)產(chǎn)載體為基礎(chǔ)和連接的平臺(tái)型企業(yè)，成為產(chǎn)業(yè)組織的整合服務(wù)商。?

市場(chǎng)新規(guī)律牽引，超級(jí)分化交織，樓市周期窄幅箱體運(yùn)行過(guò)去

4年，保利發(fā)展控股戰(zhàn)略研究院在保利白皮書(shū)的預(yù)判都被事實(shí)一一驗(yàn)證：2017年預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)正處于“總量峰值時(shí)代，結(jié)構(gòu)優(yōu)化”、2018年率先總結(jié)“房地產(chǎn)市場(chǎng)窄幅箱體運(yùn)行的必然規(guī)律”，2019年勾勒“總量峰值、結(jié)構(gòu)更美，聚焦最優(yōu)百城”、2020年指出“人口多極發(fā)展，最優(yōu)百城向陽(yáng)生長(zhǎng)，城市走出自有周期”。這段觀點(diǎn)放至今日，仍覺(jué)歷久彌新。Ⅰ

回首

2020：波瀾壯闊顯韌性，先抑后揚(yáng)保峰值2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一如我們?nèi)ツ晁裕罢?金融強(qiáng)牽引”，貨幣的結(jié)構(gòu)性流向?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響；又如去年所言，“供給穩(wěn)、需求韌”，全國(guó)商品房成交規(guī)模再創(chuàng)新高，峰值時(shí)代延續(xù)。回首

2020年，1月病毒席卷全國(guó)，冰封市場(chǎng)，需求按下暫停鍵，3月疫情逐步控制，市場(chǎng)開(kāi)啟復(fù)蘇。二季度，伴隨政策松綁和流動(dòng)性改善，需求持續(xù)釋放，上、深、杭等熱點(diǎn)城市上升勢(shì)頭激活。下半年政策掉頭，多城密集發(fā)聲，精準(zhǔn)調(diào)控下，金九銀十“旺季不旺”，然而，寬貨幣的滯后影響，12月成交翹尾顯著。全年來(lái)看，前低后高，窄幅箱體波動(dòng)7

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)中超級(jí)分化。疫情后貨幣寬松的結(jié)構(gòu)性流向，尋找蓄水池。為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全球各國(guó)央行開(kāi)水放閘，超低利率、無(wú)限量

QE、擴(kuò)大財(cái)政赤字，掀起貨幣寬松浪潮。2020年美國(guó)

M2同比增長(zhǎng)

25%，歐元區(qū)

M2同比增長(zhǎng)

11.7%，均創(chuàng)歷史新高。避險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)向樓市和股市，全球資產(chǎn)價(jià)格攀升。美國(guó)年內(nèi)房?jī)r(jià)同比上漲

9%，歐元區(qū)三季度房?jī)r(jià)漲幅

4.9%，均為

2014年以來(lái)最高水平。2020年初，央行三次定向降準(zhǔn)，寬貨幣、寬信用，釋放流動(dòng)性，二季度

M2增速重回

2016年水平，企業(yè)貸款利率、房貸利率同步下行。貨幣寬松驅(qū)動(dòng)預(yù)期中樞上升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格上行。圖：美國(guó)、歐元區(qū)

M2同比與房?jī)r(jià)同比房地產(chǎn)強(qiáng)韌性，發(fā)揮壓艙石、穩(wěn)定器作用。2017-2019年，行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速放緩，2019年銷(xiāo)售金額增速回落至個(gè)位數(shù)。2020年初受疫情拖累，銷(xiāo)售受挫，3-5月擠壓需求釋放，成交“V型”反轉(zhuǎn)，同比跌幅迅速收窄，8月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比率先回正。至

2020年底，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額突破

17萬(wàn)億，銷(xiāo)售面積

17.6億平方米，同比正增長(zhǎng)，再創(chuàng)歷史新高。新冠疫情沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出較好的韌性，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓艙石。8

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)圖：全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額及同比情況Ⅱ

大象跑得比兔子快，市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成共振、周期性回暖本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，并與城市的經(jīng)濟(jì)周期形成共振，結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為“大象跑得比兔子快”。廣東、江蘇、浙江省經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迅速，樓市容量增速也高過(guò)全國(guó)平均增速。重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)和樓市共振復(fù)蘇的現(xiàn)象更加明顯，上海樓市容量突破至

6000億、杭州、蘇州、成都均超

4000億。圖：全國(guó)重點(diǎn)省份房地產(chǎn)市場(chǎng)容量2020年區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)大省集中的東部、南部成為唯一增速高于全國(guó)均值的區(qū)域。東部市場(chǎng)輪動(dòng)緊密，上海、杭州、南京熱度快速向9

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)區(qū)域內(nèi)三四線(xiàn)城市傳導(dǎo)；南部掀起灣區(qū)浪潮，深圳、廣州、東莞、中山、惠州等“灣區(qū)股”城市受追捧。圖：全國(guó)四大區(qū)域商品房銷(xiāo)售額增速圖：全國(guó)四大區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積增速Ⅲ

市場(chǎng)新規(guī)律：“被平均”下的窄幅箱體，超級(jí)分化的行情在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的共同作用下，市場(chǎng)呈現(xiàn)三大新規(guī)律。一是周期變短，樓市窄幅箱體運(yùn)動(dòng)。回顧過(guò)去

10年，2009年至

2017年間，土地市場(chǎng)與樓市均為大幅度波動(dòng)，以三到五年為一個(gè)運(yùn)行周期。到

2018年初，我們預(yù)見(jiàn)性地提出“窄幅箱體運(yùn)動(dòng)”，此后

2018年、2019年、2020年連續(xù)三年量?jī)r(jià)波幅均明顯收窄、樓市運(yùn)行曲線(xiàn)更加平滑，印證了樓市窄幅箱體運(yùn)行的規(guī)律，也符合國(guó)家的長(zhǎng)效調(diào)控預(yù)期。二是節(jié)奏變快，上半年潮起、下半年潮落。周期縮短后、市場(chǎng)波動(dòng)頻率提升，呈現(xiàn)出一年內(nèi)潮起潮落的小幅震蕩行情。上半年政策微調(diào)、市場(chǎng)流動(dòng)性更充足，帶動(dòng)熱度有上行空間，下半年政策往往偏緊，市場(chǎng)熱度逐漸回落。10

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)圖：全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅三是超級(jí)分化，城市基本面分化帶來(lái)走勢(shì)分化。齊漲共跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在的城市周期輪動(dòng)既不同于前三輪周期“一線(xiàn)城市引領(lǐng)，三四線(xiàn)跟隨”的“雁行模式”，也不同于上輪周期“三四線(xiàn)城市攀高、一二線(xiàn)城市承壓”的“二八輪轉(zhuǎn)模式”，而是出現(xiàn)跨能級(jí)、跨區(qū)域的超級(jí)分化。本輪周期出現(xiàn)了城市、板塊、土地、需求、客群出現(xiàn)五大超級(jí)分化。分化背后的直接原因有三點(diǎn)：一是購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿分化，二是部分三四線(xiàn)供應(yīng)放量，加劇庫(kù)存壓力，三是國(guó)內(nèi)資金內(nèi)循環(huán)、外資加快流入避險(xiǎn)，推高資產(chǎn)價(jià)格。但核心原因還是城市基本面的分化，基本面分化影響城市自有周期，演化出三類(lèi)市場(chǎng)走勢(shì)曲線(xiàn)：固定年漲幅的階梯式上升型、跟隨核心城市的小波段運(yùn)行型、獨(dú)立周期大波段運(yùn)行型。我們堅(jiān)持的“市場(chǎng)窄幅箱體運(yùn)動(dòng)”也是超級(jí)分化的結(jié)果：三類(lèi)超級(jí)分化曲線(xiàn)同時(shí)交織，超級(jí)波動(dòng)“被平均”后，全國(guó)樓市周期運(yùn)行才變成窄幅箱體。Ⅳ

2021年展望：調(diào)控大年，但經(jīng)濟(jì)周期向好，整體市場(chǎng)向好發(fā)展2021年整體是向上的年份，是有較多調(diào)控震蕩和短暫窗口交替的行情。疫11

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)情不確定性消退，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和本身樓市周期的因素，共同作用下，使得市場(chǎng)向好有支撐。樓市運(yùn)行將更加平穩(wěn)，價(jià)格有節(jié)制地緩步上行。但今年行情不會(huì)一路坦途，市場(chǎng)會(huì)受到兩點(diǎn)影響。一是貨幣回歸中性，兩會(huì)貨幣政策定調(diào)靈活精準(zhǔn)、合理適度，把好貨幣總閘門(mén)，預(yù)期今年貨幣面整體會(huì)比去年緊。二是調(diào)控大年，土地、金融政策落地，調(diào)控高頻化、常態(tài)化。土地市場(chǎng)方面，隨著貨幣和調(diào)控政策整體收緊、三道紅線(xiàn)影響開(kāi)始發(fā)酵、供地“兩集中”全面落地，全國(guó)土地市場(chǎng)適度回歸，但局部區(qū)域熱度難退，獲取優(yōu)質(zhì)地塊的難度會(huì)更大。Ⅴ

十四五期間：峰值時(shí)代延續(xù)，十四五市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)

80-90萬(wàn)億以上城鎮(zhèn)需求維穩(wěn)，改善需求增長(zhǎng)，共筑峰值時(shí)代。一如我們?cè)谌ツ甑陌灼?shū)所說(shuō)，城鎮(zhèn)化高階階段，鄉(xiāng)-城、城-城遷徙并存，東部集聚與中西部回流交織。人口流動(dòng)多極化，產(chǎn)生多元需求，剛性需求仍旺盛。2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)，我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中等收入群體翻一番。十四五加速步入消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，商品房改善需求將持續(xù)釋放。未來(lái)

8-10年，房地產(chǎn)行業(yè)依然維持峰值時(shí)代。預(yù)計(jì)十四五期間，新建商品房市場(chǎng)容量能保持

80-90萬(wàn)億以上規(guī)模。Ⅵ

中長(zhǎng)期展望：中國(guó)城市新格局重塑，市場(chǎng)容量南移人口、產(chǎn)業(yè)的遷移與再聚集，重塑中國(guó)城市新格局，全國(guó)市場(chǎng)容量格局跟隨發(fā)生三輪變遷。第一輪遷移始于

2001年，東部沿海開(kāi)放，人口集聚，需求旺盛，華東市場(chǎng)率先崛起。第二輪遷移始于

2005年，北方重工業(yè)發(fā)展迅速，華北、東北人口增長(zhǎng)明顯，市場(chǎng)容量北移、東移，華東、華南、東北市場(chǎng)份額上升。第三12

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)輪遷移從

2010年開(kāi)始，中西部崛起，環(huán)京收縮，華北東北下滑，南北分化加劇，市場(chǎng)容量整體南移。2020年南方經(jīng)濟(jì)、人口占全國(guó)

64.8%和

58.4%，比

2010年分別提升

7.6和

0.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積占全國(guó)

72.3%和

67.4%，比

2010年分別提升

9.6和

10.2個(gè)百分點(diǎn)，相比經(jīng)濟(jì)和人口份額，商品房份額南移更為顯著。圖：2010/2020南方經(jīng)濟(jì)、商品房份額占比保利

2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)第二章

服務(wù)時(shí)代來(lái)臨近年，房地產(chǎn)領(lǐng)域服務(wù)企業(yè)有了許多新現(xiàn)象。房產(chǎn)交易服務(wù)亦迎來(lái)上市風(fēng)口，誕生了數(shù)千億級(jí)市值平臺(tái)，且更多企業(yè)正轉(zhuǎn)型構(gòu)建交易服務(wù)閉環(huán)謀求上市。物業(yè)企業(yè)“上市潮”，兩家市值超千億。借力資本，以高新技術(shù)賦能，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)時(shí)代的來(lái)臨。?

發(fā)展驅(qū)動(dòng)力：服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)空間與信息載體深刻變革根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，人均

GDP>8000美元，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能切換、居民消費(fèi)進(jìn)入全面躍升階段，會(huì)開(kāi)啟服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸地從以住宅為主的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向了多個(gè)子市場(chǎng)百花齊放的局面。2012年我國(guó)服務(wù)業(yè)的比重超過(guò)工業(yè)，2015年人均

GDP達(dá)到

8000美元（美國(guó)

1976年、日本

1978年、韓國(guó)

1992年），中國(guó)也步入了服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域正在積蓄發(fā)展勢(shì)能。大幅提升的住房商品化率與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)率為不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)興起創(chuàng)造空間與信息載體條件。峰值時(shí)代新房交易維持高位區(qū)間，存量資產(chǎn)快速積淀，十年間住房商品化率從

29%躍升至

53%。居住空間載體全面社區(qū)化，商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)持續(xù)迭代。另一方面，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)全面滲透、革新個(gè)體信息媒介觸點(diǎn)，數(shù)字化建設(shè)為不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)規(guī)模化提供基礎(chǔ)設(shè)施。14

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)圖：中國(guó)人均

GDP與其他發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比（現(xiàn)價(jià)美元）圖：中國(guó)住房商品化率及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)滲透率?

服務(wù)時(shí)代≠存量時(shí)代或經(jīng)營(yíng)時(shí)代，與新房峰值時(shí)代并肩同行要看清楚中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的方向，就要準(zhǔn)確定位當(dāng)下所處發(fā)展階段。我們認(rèn)為，關(guān)于行業(yè)發(fā)展階段有“增量時(shí)代”

“存量時(shí)代”

“服務(wù)時(shí)代”“經(jīng)營(yíng)時(shí)代”等。這

4個(gè)階段發(fā)展存在一定的先后次序，發(fā)展的先決條件亦有差異：增量時(shí)代指的是新建商品房的開(kāi)發(fā)交易仍有增量，目前正處于增量峰值階段；存量時(shí)代需以增量開(kāi)發(fā)萎縮為前提；經(jīng)營(yíng)時(shí)代到來(lái)的先決條件是資產(chǎn)回報(bào)率實(shí)現(xiàn)與社會(huì)平均融資成本的黃金上叉，目前尚不具備；而當(dāng)下，正是服務(wù)時(shí)代與增量時(shí)代并行的時(shí)期。15

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)服務(wù)時(shí)代與增量時(shí)代并行，呈現(xiàn)三個(gè)特征：第一，增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)走向成熟，制造業(yè)特征漸趨明顯，不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)景配套服務(wù)崛起，服務(wù)價(jià)值鏈邊際貢獻(xiàn)持續(xù)提升；第二，服務(wù)業(yè)務(wù)方興未艾，仍處于專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化發(fā)展初期，將持續(xù)向高附加價(jià)值服務(wù)鏈升級(jí)、延展；第三，交易服務(wù)與物業(yè)服務(wù)率先啟航。以典型發(fā)達(dá)國(guó)家為例，制造業(yè)及傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)比重持續(xù)減至

33%，而房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)占比穩(wěn)步提升，但行業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，非住宅業(yè)態(tài)與租賃及服務(wù)占比大幅增加，服務(wù)價(jià)值鏈貢獻(xiàn)占比超七成，并呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)分工高度專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分子市場(chǎng)發(fā)展成熟特征。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)分工精細(xì)化、細(xì)分子市場(chǎng)發(fā)達(dá)是行業(yè)走向成熟的突出特征，以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心環(huán)節(jié)（開(kāi)發(fā)-交易-運(yùn)營(yíng)）為大類(lèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)分解，地產(chǎn)服務(wù)涉及交易、物業(yè)、租賃、資產(chǎn)管理、金融等等細(xì)分服務(wù)子市場(chǎng)。中國(guó)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一枝獨(dú)秀向開(kāi)發(fā)與服務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)邁進(jìn)；而發(fā)達(dá)國(guó)家則百花齊放，住宅/商業(yè)/工業(yè)租賃、金融等服務(wù)子市場(chǎng)均有龍頭企業(yè)上市。?

交易服務(wù)變革：互聯(lián)網(wǎng)工具重造生態(tài)，全面提升交易效率回顧房地產(chǎn)交易服務(wù)發(fā)展歷程，先后經(jīng)歷了新房代理擴(kuò)張期（2013年前），存量經(jīng)紀(jì)擴(kuò)張期（2014-2017年

），當(dāng)前進(jìn)入平臺(tái)崛起期（2018年至今）。平臺(tái)對(duì)行業(yè)重塑，是利用互聯(lián)網(wǎng)工具改造原有商業(yè)邏輯，重造市場(chǎng)生態(tài)。典型企業(yè)從二手經(jīng)紀(jì)直營(yíng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型

“科技企業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化能力，放大

ACN經(jīng)紀(jì)人合作機(jī)制能量，形成線(xiàn)上線(xiàn)下交易閉環(huán)；業(yè)務(wù)破界“先豎再橫”，由二手房直營(yíng)為主轉(zhuǎn)為覆蓋新房和二手房聯(lián)賣(mài)，并從交易服務(wù)向金融服務(wù)、家裝服務(wù)等延伸。16

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)Ⅰ

市場(chǎng)容量：交易邊界模糊化，未來(lái)

5年傭金規(guī)模達(dá)

1.5萬(wàn)億當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)換手率約

2%，遠(yuǎn)低于成熟市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的

5%~6%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)存量商品住宅面積約

181億㎡，假設(shè)每年保持

3000萬(wàn)㎡的增量，套均面積

100㎡、套均成交總價(jià)

200萬(wàn)元、換手率每年增加

0.1%，2025年存量房年度成交額預(yù)估可從

7萬(wàn)億增長(zhǎng)至近

10萬(wàn)億，十四五期間，二手房市場(chǎng)容量有望提升至

40-50萬(wàn)億。新房高位、二手房增長(zhǎng)，兩者交易邊界漸趨模糊，革新新房營(yíng)銷(xiāo)模式，一二手聯(lián)動(dòng)快速發(fā)展。新房渠道分銷(xiāo)與二手經(jīng)紀(jì)租售將成為房產(chǎn)交易服務(wù)傭金的貢獻(xiàn)主力，預(yù)計(jì)未來(lái)

5年，總傭金市場(chǎng)容量約達(dá)

1.5萬(wàn)億。圖：未來(lái)

5年房產(chǎn)交易服務(wù)傭金市場(chǎng)容量估算Ⅱ

市場(chǎng)格局：“一超多強(qiáng)“，各方力量持續(xù)入場(chǎng)博弈作為“衣食住行”的最后一塊拼圖——“住”，以其巨量的市場(chǎng)規(guī)模和巨大的想象空間，正吸引各方再度搶入，房產(chǎn)交易領(lǐng)域平臺(tái)化趨勢(shì)明確。目前房產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域逐步呈現(xiàn)三方陣營(yíng)，服務(wù)商改革派、電商跨界派和開(kāi)發(fā)商多元派持續(xù)博弈，未來(lái)將呈現(xiàn)

“一超多強(qiáng)”的多元競(jìng)爭(zhēng)局面，各類(lèi)“玩家”探索以平臺(tái)模17

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)式打造房產(chǎn)交易服務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下閉環(huán)。圖：房產(chǎn)交易服務(wù)行業(yè)發(fā)展階段Ⅲ

發(fā)展趨勢(shì)：數(shù)字化、平臺(tái)化，線(xiàn)上精準(zhǔn)匹配+線(xiàn)下專(zhuān)業(yè)配套房產(chǎn)交易具有決策環(huán)節(jié)復(fù)雜、交易參與方眾多、信息專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)三大特征房產(chǎn)交易的服務(wù)提供趨向全覆蓋、專(zhuān)業(yè)化，未來(lái)交易服務(wù)平臺(tái)鏈接多方資源，將逐步發(fā)展成為數(shù)據(jù)、交易、金融等一系列綜合服務(wù)供應(yīng)商，同時(shí)基于交易服務(wù)入口，還具備切入泛居住消費(fèi)市場(chǎng)的想象空間。圖：房產(chǎn)交易服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)18

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)?

物業(yè)服務(wù)變革：戰(zhàn)略紅利凸顯，全域服務(wù)打破行業(yè)邊界物業(yè)上市企業(yè)市盈率較高，背后反映的是資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)三大特征的認(rèn)可。一是想象空間巨大的成長(zhǎng)性。高速度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，釋放巨大城市建設(shè)紅利，物業(yè)服務(wù)從商品房領(lǐng)域向多元全域發(fā)展。邊界不斷擴(kuò)大，存量市場(chǎng)疊加，行業(yè)成長(zhǎng)性逐步提高。二是可持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅存量市場(chǎng)，是現(xiàn)存已有的巨大市場(chǎng)，能提供每年穩(wěn)定的現(xiàn)金流。也是輕資產(chǎn)行業(yè)，投資量相對(duì)較小，且可持續(xù)。三是疊加科技型企業(yè)、平臺(tái)型企業(yè)兩大概念加持。物業(yè)行業(yè)由于同時(shí)具備了這三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，得到資本市場(chǎng)青睞。Ⅰ

全域發(fā)展，邊界不斷擴(kuò)展成長(zhǎng)空間全業(yè)態(tài)拓展：住宅物業(yè)管理面積持續(xù)高增長(zhǎng)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦物業(yè)管理需求增長(zhǎng)；公服業(yè)態(tài)如政府機(jī)關(guān)后勤服務(wù)、城市治理等逐步市場(chǎng)化，機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)管理、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)成為新藍(lán)海。多個(gè)存量市場(chǎng)疊加，物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)覆蓋范圍擴(kuò)大。全地域覆蓋：物業(yè)服務(wù)從城市走向廣袤城鎮(zhèn)，下沉鄉(xiāng)村，把城市物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化帶到城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村，提升低能級(jí)城市和鄉(xiāng)村的生產(chǎn)、生活和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，助力基層政府服務(wù)職能的深化。全場(chǎng)景服務(wù)：在社區(qū)場(chǎng)景，物業(yè)服務(wù)企業(yè)縱深開(kāi)展家政、健康、房屋經(jīng)紀(jì)等社區(qū)服務(wù)，滿(mǎn)足美好生活需求；在城市場(chǎng)景，物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索城市環(huán)衛(wèi)、老舊小區(qū)改造、垃圾分類(lèi)等城市公共服務(wù)，助力精細(xì)化治理。在全業(yè)態(tài)、全地域、全場(chǎng)景服務(wù)的推動(dòng)下，物業(yè)行業(yè)呈加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。管理規(guī)模加速擴(kuò)張：2020年，行業(yè)管理面積達(dá)到

330億㎡；年復(fù)合增長(zhǎng)19

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)率超過(guò)

11%。預(yù)計(jì)到

2025年，行業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到

430億㎡。營(yíng)收體量加速翻倍：2020年，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入將達(dá)到

1.2萬(wàn)億，年復(fù)合增長(zhǎng)率接近

20%；預(yù)計(jì)到

2025年，行業(yè)營(yíng)收規(guī)模將超過(guò)

2萬(wàn)億。圖：2010-2020年全國(guó)物業(yè)管理面積及增速圖：2010-2020年物業(yè)行業(yè)營(yíng)收及增速Ⅱ

重新定義“大物業(yè)”行業(yè)，“軟基建”助力城鄉(xiāng)現(xiàn)代治理國(guó)家戰(zhàn)略向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)移，社會(huì)治理現(xiàn)代化、智慧化、專(zhuān)業(yè)化推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)公共服務(wù)屬性和價(jià)值凸顯，從狹義的社區(qū)服務(wù)走向廣義的城市服務(wù)，成為政府推進(jìn)高質(zhì)量社會(huì)治理的抓手。在基層社會(huì)治理中，保利物業(yè)正探索城鎮(zhèn)全域化管理模式。即發(fā)揮城市物業(yè)20

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2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)服務(wù)的管理專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)化的優(yōu)勢(shì)，把