五星級酒店開發條件2011年3月目錄一、五星級酒店市場概況二、五星級酒店成功開發條件三、建議一、五星級酒店市場概況綜合評定：★★★★酒店業里程碑事件

2010年2010年12月2日，國家旅游局發布了關于印發《旅游飯店星級的劃分與評定》（GB/T14308-2010）實施辦法的通知，此標準將于2011年1月1日實施。酒店業里程碑事件下圖為五星級店申報流程圖：酒店業發展歷程增長762.6%增長51%2009年酒店業全年數據統計2009年，一線城市和三線城市的五星級酒店市場平均每間客房收益的差距達到人民幣403元，換句話說，一線城市實現了高于三線城市85%的客房收益溢價表現。對比2007年數據，三線城市的五星級酒店平均房價成正增長，但RevPAR呈現負增長。87.64%2010年四季度酒店業情況平均房價差幅63.7%2010年四季度重點旅游城市星級飯店情況2010年浙江省五星級酒店數量2010年浙江省星級酒店已達到約1100多家，其中五星級酒店有45家。備注：以上數據均指在冊數據2010年全國五星級酒店共計492家，其中浙江省的五星級酒店有45家

，位居全國第一。

備注：以上數據均指在冊數據20泊10羊年浙悲江省今五星那級酒峽店經贏營狀裙況增長3.2個百分點增長5%20滴10澡年四境季度眠酒店臉業收雁入比框例注：全國11109家星級飯店四季度的營業收入總計為53,663,839.03千元。注：營業收入中客房收入為23,214,765.64千元，占營業收入的43.26%，餐飲收入為23,701,727.68千元，占營業收入的44.17%。87擋.4滔3%酒店北業開噸業統鞭計表2011年2月相比2010年12月五星級酒店開業數環比大幅下降316.7%二、滾五星猛級酒肯店倡開發夢條件成功條件訂一：碌良好療的選紗址、賺精準綁的定克位綜合親評定彎：★賢★★銅★定位叉（★★砍★★）——酒店厲多維究分類五階嗚段戰烈略分脊析三線城市綜合性酒店國際連鎖五星級+=瑞平山酒店條件徒二、嘗合作股團隊牧（內騙部管頓理、飾外部摟合作艙）綜合數評定異：★軋★★戰略待合作撤團隊壇（★蜓★★寇）設計咨詢合作團隊合作團隊公司名稱公司標識公司簡介公司綜合實力酒店顧問（定位）公司浩華酒店管理顧問有限公司國際一流酒店顧問公司行業標桿★★★★★酒店設計公司浙江南方建筑設計有限公司國內知名建筑設計公司★★★高爾夫設計公司北京康多爾球場建設有限公司（暫定）國內知名高爾夫設計公司★★定位設計運營酒店理經營株管理談判彼過程厭：建議守酒店癥定位董報告磁提交后慰可與餅意向掩的酒辯店管跪理公條司接觸洽價談，照如果盾雙方遞有合后作意智向可先簽忠署《意向扇協議智書》，然事后再簽署權正式素合作偷合同夢。談判慈時間柏：從接形觸到斷談判夜成功腹最少需許兩個悟月，參長則捷達2、3年。酒店僑設計貿支持酒店悄管理公遣司酒店伶定位下建議酒店開發階段

酒店蓋管理墳公司選擇園酒店卻管理撕公司尋找=媒人飯介紹面談=相親《意向護協議認書》=訂婚正式鈴協議或書=結婚20勵11矩.1沿220災11五.520詞11絲式.420題11冬.8選擇器酒店岸管理博公司=找老銜婆結雀婚合適＞品牌《酒店堵定位叢報告》=優質忽證書禁止掛腳踏帖兩只架船頂級致合作家團隊憑參考內部咸管理奔團隊圍（★擾★烈）條件更三、懂良好強的財卡務狀悠況綜合貍評定乒：★蚊★★模式送一：塞自主懂經營模式攻二：遭投資絲式者自窮己管秒理經固營，蹈但是匠加入滑一個光更大俗的聯戶盟團狂體來顯獲得腥一些掘支住持模式榆三：囑投資察者把典酒店嶄交給滑專業唇的酒稅店管尋理公唱司管路理模式汗四：東投資同者自是己經惹營管鳳理飯胖店，戰但是味通過繩特許伙經營阿等方莫式，春加入喪一個拜更容大的少酒店吩品牌仿集團模式屋五：挽委托僅管理賴＋特忘許經溜營的宵雙重誘運作模式偉六：和讓委拾托管暗理方世成為賴酒店英的股面東，塌帶資圓管理投資負和管灘理酒傾店的圓6種隊模式一、貿酒店庭自身峽的營攏運收丘入二、激酒店錦采購滾中的蹤蝶高折屈扣三、概向上薄、下鉤游產月業擴報展，萌形成尸產業銷集群四、溜管理禮擴張真，向攀飯店孕管理深集團盟發展五、東土地池儲備遷的升壟值效摘益五星緊級酒盆店的包投資系效益鞋與投勒資方灑式酒店債的投泄資成交本及盈回報慌分析筒：1、判按照冤建筑紡單位翅面積豈的價宜格(層不包府括買柴地的糟錢)稿：五蔽星級圈酒店致一般半為：90鹿00碑—1摩00基00育元/械m22、業按照肌客房均總數鄉豐計算寫：五吵星級屢總造春價=千房間微數×15派0萬嚴元/爭間3、共以酒臨店總沸建筑睜面積繭均攤為至客餃房，柳則每積間客仔房所托占建攏筑面刊積為針：五星級為1穿20碑m2菊～1央80輩m24、慘投資誘成本炊類別慕比例想的大布致劃承分：滅土建奪成本朝占30猛%、機電舞成本把占30飯%、裝修碼成本泡占40新%5、村中國冊的五寺星級羽酒店咐投資瓦回報估率能句達到8%批或9要%，一般潔投資拖回報獨周期竄為15擺-2觀0年。6、精土建挎建造標成本傘：14仰00皆—1彩80罷0元反/m貿2，施學工方智成本：11閣00迎-1絕20滋0元擊/m良27、對五培星級舊酒店系而言偷，入跳住率鼓至少陶達到60熟%才可慢盈利秋，財務半分析傍原則仰及標盟準五星五級酒鋒店運鑰營收令入情摘況：五星閑級酒陳店運榮營成瞇本情氣況：運營守成本疾、收炊入分滋析運營埋成本寧、收巷入分停析客房成本比重11%客房收入比重48%餐飲成本比重23%客房收入比重34%與美獲國同脈類投嗓資的殃比較序號方式細分案例1、貸款土地抵押貸款大部分開發商經營性物業貸款(《光大銀行管理辦法》)股權信托+股權回購收益權信托其它信托形式3、基金（REITs）

置富產業信托基金4、上市

錦江股份（600754）首旅股份（600258）華天酒店（000428）金陵飯店（601007）錦江股份（600754）首旅股份（600258）華天酒店（000428）酒店蝴融資舟模式條件組四、肢優越卻的配崗套綜合貞評定不：★趨★★歲★★配套梳資源馳比較高端仗別墅堆配套鏟資源顯比較項目度假酒店高爾夫球場游艇碼頭山景水景濕地公園高端住宅西湖高爾夫別墅★★

★雅戈爾西溪晴雪

★★★綠城青山湖玫瑰園★

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★天嶼千島湖山頂度假別墅★

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★金都富春山居★★

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★項目誰限制熊因素因素描述建議商業資源匱乏1、項目所處區域商業氛圍匱乏2、戰略合作資源匱乏1、擴大外圍市場影響力，培養區域商業氛圍2、加強與項目開發階段、招商引資階段優秀合作伙伴的探索、引進及戰略合作人才匱乏1、公司酒店專業人才匱乏加強專業人才的引進與培養產品問題1、開發經驗不足引入專業人才及優秀合作伙伴資本問題1、投資成本高2、融資難度大1、采用精細化管理模式，降低投資成本2、利用集團平臺，尋找合適的融資渠道總毅結五星級酒店成功開發條件序號條件星級

1、酒店宏觀市場★★★★★★★☆2、酒店自身條件選址★★★★定位★★★★合作團隊★★★內部管理團隊★★財務分析★★★配套★★★★★三、葡建議1、盡術早確杰定酒衣店管液理模隱式及村合作癢伙伴瓶：明臺確酒類店定柳位及株管理筑模式副，找銳好酒州店管類理公撐司，2、梳尖理前峽期流覆程：賓梳理摸酒店位辦理熱前期塔各項蓬工作尚流程搬、招星投標梅流程樂，明它確相懶關職昆能部燥門；3、招當商引摧資先抓行：初根據暢項目鳴進度奶，編搏制最贈佳投具融資榜方案補，先跟行洽盼談。建議謝改謝怖！模式詞一：磚自主靠經營飯店奔投資齡者不盡同任爐何外碗部公鼻司產隆生任鈔何關葛系，憤采用貸自己勢經營循、管虛理的綱方式微運營戚飯店泰，也獨就是常選擇巴作為賴單體聯飯店(I旋nd幻玉ep準en疾de蟻nt樂H蠟ot滿el匪)存在舟這種史單體推飯店維的經擠營模犁式在充我國泉最為眉常見編，目架前大擴量的差國有蜜飯店集都采肺用了滅這種殲方式配。這種蜓模式誤的優標點在功于飯矩店投倦資者寬可以差從所透有權淚、管會理權彩、營灑銷權諒等各孤個方潤面對嘗飯店呆進行形嚴格銅的控訓制，盼如果伴飯店礎投資剪者有隱良好淺的管忘理團蛾隊、孕知名芳度很瀉高的羊品牌類形象圍及完撫善的狐營銷尸系統刑渠道脖，飯慚店可觸以獲搬得良豈好的頌發展圓，并撐且，將這種箱模式索可以膝使飯弄店投溜資者尖得到冶飯店茂經營弟所產槐生的拉所有貓利潤扮。這種伶模式劣的缺乎點在北于這零種單跌體飯捉店無額法獲效得通寨過網兄絡化禁經營亦實現戲的規寇模經航濟，俊在提臨高品米牌知驢名度韻和擴大大營筐銷渠候道方綁面存闖在很莫大困相難。檔在國斷外，礦隨著枯各種根形式匯的飯南店集牙團的鍋發展加，大風型飯煉店集鋼團憑乳借其崇強大抓的品殺牌及唐營銷株優勢縱對單恢體飯皮店施徹加了腸巨大棍的壓序力，術大量兵單體苦飯店顯紛紛亮加入據某個抗飯店糾集團肥的系慈統。眠在歐脆美等凍飯店軋業發液達的銜國家牌，單狐體飯該店在流飯店腔業中急的比究重不桌斷降故低。模式絲式二：艷投資拔者自火己管殺理經踐營，棚但是螺加入冶一個垮更大兄的聯躲盟團柜體來伐獲得俱一些菊支持飯店晴完全償由投晌資者淺來進禁行管揭理和舅經營采，但晝通過森加入爸一個啟或幾跳個飯寬店聯坐盟獲機得營捉銷和灣預訂瞎方面隙的支獎持。督這種歡情況寧在國勝內比它較少負見。罪目前犁國內瓣雖然鹽也有笨一些曠聯盟居性組篇織，百但尚灣無法刺對酒果店的政運營未帶來催實質頑性效訴益。國外廣的一央些飯沈店在楊完全榮由投黑資者跳經營骨和管腿理的屆同時色，會益選擇榆加入俱諸如乘世界頃一流劇飯店給組織(L茫ea邀di圍ng騙H行ot撲el肅s丈of鐮T揪he水W暮or遭ld牲)、世團界小療型豪啄華飯際店組硬織(S艘ma泛ll赤L躁ux傲ur做y衰Ho遭te睡ls躍o叔f男th鐵e用Wo抓rl狹d斥Lt拋d.塌)等飯顧店聯挎盟的猴方式緣瑞獲得嚇營銷遲方面繭的支賺持。這種館模式犁的優吳點在瀉于選拋擇加狡入飯佛店聯攝盟所棚支付資的費詳用要犯遠遠筍小于款加入宮某個圾特許仿經營為聯號褲系統龍，而慌且飯女店自薦身的墻品牌缺不必浙發生洋改變籠，可之以保欠持相捏當的渴獨立掘性。棚但是治由于格飯店撫聯盟亭不像學飯店狗聯號援那樣編給飯綁店全澤面的歉營銷邀支持減，飯僅店自釘身營把銷能徒力的懂強弱頸和品巧牌知嚴名度移的高希低成蘋為了跑選擇盞這種贈模式說的飯惰店成竟功與本否的橋關鍵泡因素羨。此味外，瞎如果誓自身瓶沒有疲一個榮良好局的管螺理隊柿伍的氣話，嘴這類貍飯店榨的發科展會砍受到裂很大陜的限哨制。模式斧三：顧投資匯者把遮酒店么交給過專業御的酒惹店管庫理公肢司管揉理投資稅者選孕擇由替獨立誰的飯翠店管眾理公禍司或釘聯號選管理唯公司踢管理痛飯店串，再濫加入澤飯店販聯盟臨在飯厘店投足資者逮沒有濾飯店廢業管螺理經得驗的漫情況車下，謝選擇患專業筍的管貼理公當司管能理飯該店成蛇為一箱種較飽好的項選擇夠。這種舞模式奧的優揀點在豪于，誤如果余投資府者本干身并盟不具丈備管稈理酒血店的拉先進這經驗費以及約其它葛資源誕儲備紫，那寫幺專幫業的語管理熄公司隱將幫通助他軟實現瞧這些年并帶炕來良纖好效渡益。這種負模式太的缺片點在換于投檢資者液必須藝將飯棉店的望管理唉權讓朽渡給剩飯店棄管理腸公司越，對仇飯店捐經營焦管理作的控耽制大濟大降軟低。那而且星，聘泛請專劣業的亞飯店液管理慣公司腔往往圣需要志支付崗高昂夕的管績理費斤用和扒人員粱開支產，使席飯店勤的經搜營利瘋潤受轎到侵朱蝕。駝此時攏，管炒理公鬧司的妄選擇恰和管毯理合彼同的狡談判挽變得臘十分焰重要班。選快擇了姻飯店俯管理況公司少以后境，投矩資者塞面臨繞的一龜個問勉題是盒如何贈擴大諒飯店疲自身息的影偷響，維增強闊營銷眠能力拘。這填種情魯況下斜可以頃選擇捏加入溝飯店附聯盟遍的方粘式參春與到精更大壇范圍皇內的秘促銷般、常已客優真惠計率劃、峰信用穴卡優吵惠折睬扣等乏活動腿中吸通引到弄更多碌的客危源。模式爛四：爸投資嬌者自情己經威營管唉理飯且店，貝但是捏通過斧特許柳經營際等方再式，先加入雜一個幫更大冊的酒泰店品虹牌集唯團。飯店把投資節者可蟻以成兇為某蕩一個曉飯店硬聯號剩的特庸許經蓄營受枕許方精，使劣用其寄品牌垮，但礎由自銹己經嚴營管拐理飯蝴店一賊些飯端店在南長期遍的發紐奉展過嗽程中俊積累芝了豐震富的樣管理栽經驗率，對錘客服甘務已巴經達擊到了驢很高啊的水臭平，壞但是泄由于窯品牌綿的知辜名度念較低勞，限拳制了承飯店沖客源廳的進降一步乎擴大打。這種叉模式崖的優僚點在辮于可傲以利蜻用具嚷有知腸名酒賺店品鍬牌在哭整個柜市場饒上的爆廣泛智影響霉力提綁高自州己的陪銷售纏能力眼。一些般來肉說，并這種演飯店贏由于償沒有森將管享理權流讓渡膽給外鬼部的坊管理寒公司甩，投瓦資者潛對飯般店仍展可以蒸實施慶嚴格際的控喉制，歇讓渡早出去簽的僅餐僅是鎮飯店面的營相銷權盈，所隨給付鬼的也蓋僅僅誤是與課飯店驕客房混數量勿比例裝關系紀固定壩的特暗許經腸營費詢用，閃不會孕隨飯屑店經滔營狀惹況的霜變化敲而變急化。稅對于毫管理炎水平誦很高凍的飯什店來憶說，子這種隱模式拍是迅歉速擴包大自情身影干響的咽一種補有效妹方式眨。這種刑模式告的缺隱點在違于酒穩店的葬未來辰發展鞠，要媽受到假品牌銹的限雹制。模式忍五：途委托乞管理圈＋特鑰許經堅營的丸雙重鍬運作飯店甜的投霞資者守可以堂通過紗某種淘一攬快子協乒議，陸或者脂在和窩某個跌飯店附聯號決簽訂斧管理貞合同烏的同藥時又墊和這礙家飯五店聯礎號簽步訂一臺份特座許經級營協覽議，夫即：深一家育飯店拒可以弊同時也接受宗一家擱飯店釘聯號釋提供扭的兩膏類不塊同的訓服務——管理乓服務童和品騾牌及慌相關鄙營銷桶服務浮目前圈，諸責如希序爾頓育、喜溪來登某等大宏型的扣飯店升公司販既可剃以向百飯店晉投資唇者提迷供飯術店管稱理服床務，降同時躬又可強以向伸飯店遙投資淘者提謊供飯息店品頑牌特展許經菌營服狀務。需各個雷不同啟的飯貿店公揭司所芹提供謊服務徹的功代能、濟特色糠、費荒用是徒各不煉相同秧的，瘋在這蠅種情傷況下胳，一婚些飯范店投絡資者革往往東選擇鍋最有南利于承自身活的組畜合方應式，罩由不俱同的駕飯店續管理拴公司家分別惰提供節不同奧的管局理服責務和肯品牌宅許可微服務留。但是椅，一墳般而緣瑞言，盜飯店泡的投概資者久在選摸擇飯句店品彼牌和遍飯店平管理口公司逮的時免候，亭最好嗎能選心擇同臨一家謠飯店臉公司飯。在臨飯店貸業的尚實踐杜中，罪投資匠者可崖以和蹦飯店恰公司慮簽訂別兩份茫合同踩，也哭可以巖和飯重店公揪司簽僚訂一度份總設括性嫌的管枝理合搶同，視特許羨經營卡的相由關內鹿容同疏時包谷含在崖管理孫合同坦中，狹也就悼是通昌過一貧個一齊攬子擦的管暗理合劣同同匯時得慨到一足家飯舒店公姻司能踐提供課的兩傳類服海務。模式賺六：敵讓委蠻托管攜理方賺成為黨酒店細的股濤東，牢帶資哲管理選擇歇帶資尊管理碌合同哨，飯甜店管笛理公梳司參貿股飯鄰店，峰成為什聯合僻投資改者。一些清飯店玩管理夢公司碎在和何飯店右業主桌簽訂腫管理介合同因的同鍋時購懸買飯棄店的律部分捆股權尸。這抵種方拔式的辦優點苗在于鏟將管犁理公還司和選飯店睬捆綁左到一夠起，皂防止嘩飯店悉管理井公司窯做出測不利桐于業凈主的營決策鳴。同搖時，萬飯店們管理瞞公司欺可以布在飯賤店的陳戰略達計劃釣制定面過程難中起援關鍵怠作用雀，減肉少戰持略決虛策失尤誤而北給業約主和攀管理興方帶碼來損枝失的譽可能押性。芝雖然憶目前名進入救中國讓市場遣的國浴外飯殃店集驢團大懂都只依是單精純提競供管慣理服宇務，族不介懸入飯返店的索產權躍投資眾，但坦是也恩有一樂些飯罩店公季司在倘提供乒飯店獻管理牌合同淡的同倦時通鑒過參密與股咐權投吹資的箱方式課加強固對被喊托管動飯店斥的控狗制能問力。酒店鋸自身啄的營準運收罰入按照壯一般例說法訂，在牛正常衫房價娘下（患千分務之一牢定價計法）社，酒寧店盈角虧平悶衡點揚的入津住率準大約筍在60％左顫右，武平衡爭點可柜以依脆據管毒理水謀平而傻浮動野。但固是實雜際上舉這個各數字篩可能檢不準梁確。罵重慶箏的五襲星級善酒店發在20酒02年底節房價汗曾跌漏破40哈0元。劈燕擁有辜頂級吉品牌亡的重計慶希懲爾頓自酒店久標準和間房修價僅39唱8元，拋而希略爾頓援酒店比的主旦管表心示實協行這吉一房故價下拆酒店遍并不殖會虧商，因認為常宏住客逗戶的賄房價頸比這遣還要棍低（妙常住廈客戶呀的房述價水豈平至瞧少在初贏利壟水平佳點上吧）。扔而更筐有業火內人洽士稱司五星公級酒蓋店單謙間客址房的盈每日良經營賄成本悠僅10妙0多元質。2）五岸星級緩品牌傻效應捐，帶俘來衍協生性鵲收益助。在任鬧何一慕個二慚線城香市，凈五星吼級酒朝店都蒼是一桿個知抽名度湊極高宜的品狗牌