1公園1872工程全案籌劃報告第一階段提交局部第一局部：宏觀市場分析一、東區高檔公寓市場分析1、存量及潛在供給量分析據初步統計，2006年至少有260個新盤上市，而東區依然是放量最大的區域，約有30多個工程入市，供給量到達了1000多萬平米，成為北京樓市的領跑者。朝陽北路依舊是2006年京城一個熱點開發區域，至少有8個新住宅工程入市銷售。06年東區住宅工程依然以高端工程為主，產品類型以高檔公寓為主，今年，全市在售工程中均價萬元以上的大約有202個，東區約102個，占到了一半以上，整體區域平均銷售價格在8000元/平米左右。〔詳見附表1〕沿2、律價格賢走勢煉東部右熱點險板塊杯商品資住宅果20舊05皺年1之月加勞權平繞均價慘為粒69右88仇.8洲元/論平米糕，2食00金6年淚3月針漲至墓88扇09邪.3產元/稼平米咸，上然漲幅預度為方26凍％。細2嚷00輸6翠年前械半年交的住江宅價犯格會旗繼續洪上漲唇，但劉全年騾的增蚊長速硬度將痰略低羨于究20芹05帝年，葡這種窯增長閘態勢放很有己可能郵要延餃續到就20茫07亡年甚血至更峰長。背客戶泉成交者動機單分析沈朝陽百公園至良好陵的景節觀條站件為怨其周與邊的隊工程丈提供悉了適惑宜居奴住的賭條件惱，，賄周邊采的項農目多窄為主脾打景符觀概捧念的私高檔喊公寓溪。購乓買人蹈群主紀要看唇重的姨是景圾觀和松區域押成熟床度，磚有部鉆分客豪戶用乖來進殃行投晝資翻朝青秘板塊敏的購標房者匯主要遍是C幕BD堆及東擦四環摘區域貫的白忽領及圾高管浸，主芬要以生自住態為主菊，隨格著區重域成刑熟度秤和商測務氛后圍提悔高，扔開始攔出現藏一部卵分的傻酒店畜式公棚寓及涼小戶蟲型產館品，朵購置店此類轉戶型奏的投琴資客閣占有脈相當絹大的墻比例棄。投4、襯走勢墓預測惕東區恩的東街城和評朝陽譯是北戴京涉迅外機巨構和鉤公司躺最多極的區炕域，已是北泥京對酷外經筑濟貿飄易交臣流的拼重要柳窗口被。C降BD主、朝苗外等絡商圈紀的急編速發死展，輸帶動殺了其溉附近酷大片剝區域注住宅茫工程詠的開案發。道從品窮質上酸看東洋部地坦區新騎開公丑寓項窗目占舉據六宏成左破右的腔比例購，遠北遠超作過了倒普通酷住宅某；從買價格僻上看咬，東場部地夏區新慎開盤猛工程非的加吩權平夫均值滅在四騾個區雞域中土是最添高的劉。高歷檔次魚工程打的開迫發帶圣動了胸整個擊東部答地區據的全晶面發窯展雷。困政策升研判=1\*Arabic復1纏、屆宏觀襲政策騙〔1嗓〕、仰關鍵盼詞：舊基準涉利率枝上調蹤；首勉付比膨例提叨高；剪國六控條小中國船人民孟銀行膀宣布冤，自杜２０揀０６僅年４晚月２淡８日撫起上頌調金通融機修構一獄年期余貸款嫁基準感利率嫩０．慨２７理個百愚分點掏，存余款利飽率保仇持不趙變。崇5月齊11跳日渠，傳浪出央嚴行考既慮將尸購房糕首付拳款的略比例任從最額低2宗成，匠提高獄到4矛至5征成朱。祝05欲月1甜7日驚，輝“鐘國六容條筒〞乓出臺館，蘆“澡有區顏別地槍調整憲住房緣信貸援政策尚〞猴再次要說明送政府碰調控稼的方窩向和厚決心版。有撫消息灑稱北渡京市枯相關欲配套碎政策云將于害6月柿出臺嚷。球〔2惑〕、吩政策旺解析秋：填06奔年1肚-4栽月份鴉，以出北京映為代驗表的代全國遺大中貍城市朋房呈頭快速肚上漲瓜，央盞行加撿息，寫“互國六拐條豆〞芝有區銅別地荷調整船住房霧信貸王政策君充分警說明癥了政幣府的菊態度托，這標將蒙是國河家一施系列酷調控盡政策堂出臺排的序方幕，劃二次閉調控杯已是蕉箭在型弦上荷。輝〔3秤〕紋國六喝條承重點岔解析=1\*GB3覽①謊、國芽六條栽出臺絨的背所景賣去年丘宏觀剝調控岸后的堡效果夕臨去年摘的宏并觀調捐控政傲策出置臺后曉，房衣價尤爬其是證以北項京為殘代表瑞的大竟城市閃的房挑價仍丙然沒行有得燭到有賀效控貴制，未相反世還出粗現了黃大幅遭反彈你，不屯僅社責會反劫映強征烈，撓而且加也給蒸房地帥產市取場的跪健康傷開展濟埋下崖了隱鏟患。揉一面僵是漲暑幅劇桿烈的糧房價熟，一迎面是牧引發駁的諸舌多社卷會問碧題，脾對房青地產誘行業吳再行允調整廊是政些府的唇當務紐之急題。貌國家元的宏戰觀經唯濟方故向堪要構巷建和劣諧社尖會、決使中粥國的元經濟較可持偉續發賀展下矛去，閃必須采改變組貧富夸收入疏差距兄擴大虧和城益鄉收久人差刺距呈芹加速駛擴大仗的趨刮勢。予房地偉產市診場的滿調控悉是國矩家宏馳觀經倉濟發么展的析要求蹲。=2\*GB3焦②括、鍵“咽國捕六條增〞伯的進帽步意盒義彎“六國肢六條麥〞借的政威策出澡發點趣，顯芽然總罩結了駁早先卵政策陸的不栽足之辣處，丘強調撒使用脂供給謹政策墓，通電過增滴加供輕給來刊緩解拴房地朽產市掠場的慣需求哪壓力拼。義A朵.攤科學用確定蒙房夏地產予開發紅土地甜供給植規模蓮，加輕強土省地使黑用監留管，潤制止泰囤積穗土地帳行為圖。擦科學奇確定辜土地層供給寧規模賣與此影前要噸求嚴日控土用地供奏給的爹政策擺出入畜很大宇。事彎實上氣，新走政策非間接帝否認晃了土兔地供籌應充天足的舟判斷逆。其夢實道滋理很外簡單過，土枯地供快給是末有限榜的，賄特別笛對中屆低價憐位商桑品房麗和經狡濟適塊用房喜的供津地，投那么處漂于非有常稀鈴少的莊狀況三。磚B毀.贏強調息監控彼房地涉產建收設開揪發過峰程，聚制止臥改變滾工程辭、囤笨積房蠶源等巨行為凳。鑼該措天施的堡實施睬目的賺，顯競然也柄是期摩望利躬用行浴政、擋法律勵和經搖濟手員段，獵促使絮建成秧的商舌品房侮能夠椒及時牲進入漲市場法，從舉而抑呈制房碎價漲居勢。些這一錯條，魂本來印社會詠已有攜共識毒，關書鍵是箱政府首如何疊落實僑。蘭C修.摩增加餐房地奶產市瞎場信塞息透閉明度駱，完樹善信丹息收確集和旺披露崇制度逐。及這一去點，暫是政成府制挨定住晨房政理策的尚根底背，也浸是市描場發苦揮自冶我調櫻解機撲制的會根底朋。事絞實上釣，信吐息不左對稱煌，使期得消采費者銜處于刮市場翠博弈朝的劣韻勢地聚位，芳也成撓為開酷發商值囤積惡居奇筑、哄材抬房理價的啟主要墳手段僵。=3\*GB3周③樣、稼如何卷進一祥步細神化舒“轟國六春條令〞蒸土地抵一級零開發耐方面代制定賽確實檢可行糠的讀“俘游戲窩規那么粒〞習，加累快市衡場化鼠的進啄程，套以解桃決有輩效土還地供主給問室題。墊土地捏交易績方面速打破枝“胳價高液者得末〞牢的拍館地政鼓策，焦招標巨方式眠應該軍加強唇。孝而貨劍幣政貧策方礙面，率各地縮方商周業銀來行將扮會根熱據購讓房人誼的實兼際情疲況來效確定申首付耕比例巷和貸燥款利灣息。議對于文首次銅購房哪和重籍復購鑄房，最購置銜高檔遲住房耳和普饑通住聽房，根將會隙執行婚不同舍的首頂付比領例和強貸款疏利息緩。嶺〔4側〕九粒部委牲意見駛重點禁解析該?九耳部委恥意見獄?首率先是供對前第段時守間?唱國六侮條?炒的細足化，溫從土壽地，鳥拆遷厭、一巧手房騙供給直結構勸，預疊售，差二手尖房房榴屋租如賃，動稅收斷、信旱貸等仰環節店對房搖地產之市場寄的整腸體調偉控，糖是一仔個整奪體解滔決方坐案。珍與去蕉年宏鑼觀調靠控的節?國風八條竭?和忌?七殃部委折?意斬見相彎比，窄偉業冬參謀替認為光?九匙部委碼意見丘?有憑三點鈔進步播：穩首先洪是量轟化，沒比方鏡說2脫00敘6年召6月苗1號莊開始餐新開袋建設夜的新倡盤，獵90悟平米館以下綠的住燃房面獅積必省須占園到7倒0％赴以上職；個毒人購怪房首銜付的秒比例回提高催到3桃0%康；項政目資瞎本金姓到達銜35騎%以蝴上的都開發黎商才汁能獲衛得商杰業銀掘行貸舍款等刮等。差這個醒是一掠個非暢常大乘的進敘步。隸第二止個特策點細朋化，門原那么駁性和掏靈活研性充翅分結港合。閑比方體說提棒高了匠個人訂購房咽貸款結按揭查的首臉付比支例，砍但是獅把自思住型耐需求叛且建長筑面以積9銳0平箭米以坦下的生劃分令出來育，咸仍然接執行折20往％儲的最患低首造付標子準今，柜這樣戚一來末，既匹打擊那了投逐機炒巷作，留又保煮障了偷中低噸收入萄階層裹的購訊房需嗚求和諷房地巡產市斜場的弊正常虛運行勝。鞋第三梁個特生點是肉透明妹化。雞意見秀中要速求各竟地政攪府公撞布未釣來兩機年普植通商庭品房傘、經斜濟適迫用房臥、廉回租房雅的建齡設目睡標，蔑建立朽健全續房地限產市夢場信錯息系替統和積信息推披露密機制拿，定哨期全性面、稍及時讓、準猴確的撿公布痕市場警供求失、房墊價狀澇況等成。房五地產懼行業鞏作為俗與廣猜大民我眾生稀活和貞利益理息息眉相關價的行煌業，何信息崗的透鋸明化燥有利惡于引猾導市均場的曬健康律開展竹，也濁有利站于百誼姓監茫督政狼府工肉作的牢成效豎。芝2、朋土地文政策=1\*GB2姓⑴俱、政德策回站顧：鋪最新仗的?息北京鏟市2天00御6年砍度土初地供革應計疊劃?止顯示疑06級年計燥劃供招地歉65幅00狗公頃三，其姻中市權級指摸標挖30堤00磨公頃厲，區陵縣級膚指標疫35婦00壞公頃昌。前樓者包柱括中代央項費目嬸70庸0公拒頃綿、市望重點裳建設擴工程童20鏡00莖公頃刑和機掛動指究標犬30慨0公盜頃朋；后修者中街的4韻0％離分解采到城揮八區更，6桐0％觀分解折到其捐他郊盜縣和勺經濟佛開發拘區。替06嫌年供勝地計疼劃區養縣指牙標分餓解比詠例霜住宅悶和商傻服用墳地減躍少，盛經濟寫適用眼房反感增。蜓06落年計戲劃住引宅商這品房盾用地劉供給迷量為裝16換00休公頃報，比詢去年姓減少偽15碗0公潮頃弊，商超服用公地也易由嚇55返0公風頃攝減少弊到塊30惕0公阿頃擁。而遮經濟告適用務房供扭應量禽為膏30御0公綿頃羊，比紫去年龜增加金10弄0公果頃兇。專06志年元北京勸市丘方案壤供地境結構屋經濟由適用棗住房庫〔腔公頃第〕冬市政軍基額礎設沉施汽〔布公頃首〕樸科教住文衛和體楚〔這公頃夢〕辱工礦要倉儲足〔宰公頃誰〕縣住宅鴨商品遺房墾〔降公頃趣〕老商服先〔錦公頃謊〕蠅05理年彎20拖0偵21妨50峽60滾0供12末50膀17第50麥55恢0砍06菜年加30秋0湊24行00用80板0鎮11射00蛾16顯00競30攝0=2\*GB2京⑵提、政醉策掌研判住：洞05化年北巖京土錯地供洪應計第劃中哨，住吃宅和絲經濟態適用統房用責地總挺量為壞19賣50勺公頃尊，而勸實際泄供給夕那么為吵88皂0公飛頃，螞如果暴06俊年1替90鐘0公價頃的紡土地駝完全早進入飲市場兼，基伶本可抗以滿賓足市雨場需選求。奇但貼不會登大導晴致土唐地價售格的埋降低惹，更便不可明能抑句制房歇價上賠漲。屠20牽06圓年，販優先體支持低中小貝戶型栽普通淺商品挽住房時建設率用地植供給踢；鼓漲勵節踐能節拳地節鞏材型穿住宅忌工程掉建設藏用地弊供給牧；鼓辛勵新冤城在洞交通市條件咳便利偽區域唯建設稈普通主商品董房的芝用地說供給逗；限盤制高拆檔住票宅商兆品房品工程眨建設軋用地含供給菜；禁偉止高庭檔別翠墅項館目建鏡設用母地供龍應。薪高檔倉住宅愁商品義房在尋20禾06獲年被靠列入纖了限氏制用遣地之澇列。狡限制線高漫檔住映宅商曉品房爛工程臭建設堅的舉值措，卵一定餡程度輸上為竭現存駱高檔和房銷吩售帶香來利妖好。筐第二沾局部瞇：區督域分肝析鈔工程藏所在窗區域困分析滔區域泳特征隸棗本區擇域初緊鄰劈亞洲筋最大晝的生濕態公符園朝愧陽公駛園，怖擁有芳得天南獨厚維的自榴然景泥觀；腸緊鄰打CB慕D隱商圈而、燕芒莎商巖圈、爆麗都朵商圈腥，雄具有業濃厚奸的涉竹外氛礙圍和景商務鈔氣氛丟。找CB驕D主輝要承映擔城都市的貪商務儉功能換，由反于人挽口密雄度和庸建筑肢密度悅較大盤，紅缺乏滑宜居均條件利。長朝陽抓公園落“拴公園伯中央蜘生活軌區部〞罪毗鄰撐中央翁商務齒區的自同時數，當又擁富有良圈好棚和止的自襲然景她觀、軋人文來環境縣及具哈有濃規郁居紹住氛念圍體，爽成為夾CB秋D財卡富階移層的欺置業直首選火。猶朝陽挨公園勝板塊卵公寓格的逝產品筋，溝恰好孔彌補寫了市企場的插空缺遭。置交通宇特點甚本區艷域借何助徑CB佳D立株體的斯交通側路網傷路蛋和東決四環辮、機惡場高防速、咽京順撕路、內京承夫高速砌所組氣成的計便利獅交通呀網絡筆，具儲有良軍好的酬交通鴿可達晝性。=1\*GB2歷⑴蠶、矮道路皆系統兄從東捕西向蘆的城霞市主步干道跳看，翻區域慈內有遷四條速城市勸主干掩道：昌朝陽持路〔街西起辛東大蕉橋貫壯通東袋部〕線、朝比陽北捎路〔壇西起飲東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舊和建扔筑密占度過敢高共，根主要產承當臺城市避的商腦務中曉心區款的職綿能，舌而不普是一昌個城宜居撕的地健區，更CB柿D鞏的公裂寓更裁多的肅承載鎖的是雖商務環功能泊而不荷是居李住功測能。=4\*GB2父⑷偏、梅開展扇趨勢捧分析甘從C朵BD漫核心尋區目帽前石的發字展現尋狀來水看來，東淡擴已虧經是黎必然胳的趨癢勢，曬包括妙北京爭政府條的兩量軸兩省帶多翼中心嬌的系大規宿劃，象也帶乖動了繁整個壁CB似D東將擴的晉必然塔。可鴉以說食，現扁在C蜂BD奏的核疤心區漿越來員越成點為一鼻個純銷粹的蹄商業械辦公瞇的欠中心伐區，派與之霞配套錄的抬生活成區、逢商業換區以符及休堡閑區胸那么主抵要向躍東部持地區宰開展僻。=5\*GB2循⑸殿、住梁宅市侍場分血析=1\*GB3鏡①域、供創應分眉析肺經過使20維03菜、2胸00摘4年賄的建涌設，許CB呼D住悔宅部示分已柏經消圈化多盜半，異進入包尾聲辮，包公括世以貿國戴際公增寓，絕新城乏國際哪、溫鄰沙大送道、屈金地妨國際蜻花園乳、藍構堡國絨際公舞寓、初華貿跌中心雁公寓機、財言富中渴心公替寓等食超過路10程0萬應平米臣的主奮要住詠宅供榮應量籍銷售歉已經吹根本戚完成賽。=2\*GB3碑②詠、需命求分勻析叼CB啦D集國中了付大量嫩的高向檔寫務字樓廳，很栗多世購界5巴00播強的填大型珍公司護在C拒BD斤辦公忘，因褲此會捷有大毀量的桐外籍喉、外駁地高企端商容務客雨戶長共期居溜住在夸CB位D，出因此降面向襯這些斧客戶路的純野居住待高檔叨公寓托租賃控市場驗也相腐當活絞躍。字由于灶具有輝良好疲的投租資回堡報，烘不少猛投資專客戶繼將投復資物輕業瞄檔準C書BD逐高檔尤公寓泛市場惑，因瞇此高施檔純魄居住吵公寓材的客拳戶中東有一灣定量匹的投菜資客門戶。蔑3怨、鴉燕莎截三元崗橋板業塊=1\*GB2孕⑴過、診區域貼特征鎖泛燕酷沙板孫塊主膊要指繁從東轉直門撿到三激元橋緣區域諸，由穩于機岡場高瀉速路扛的貫柿穿和什離燕摩莎商載圈相藍距較摟近，貿所以邪涉外鳳性比想較強脂商務邪氣氛簡也比令較濃求厚，來該區罷域劉是焰北京船第一邪批成盜熟的診、高潔檔的答消費饅場所駕，至智今仍促具有樂很強霉的影葉響力您，冰購置不客戶暗中外神籍客煤戶占六有一蟻定比艷例，撒其中浴主要種包括樹歐美賭、日療韓、與東南悲亞及到港澳績臺客罪戶。=2\*GB2窮⑵盟、益交通窩特點寨東三帳環、喇東四奉環習與機凍場高秀速路艷組成曠了一厲個浪便利訴的交忠通網爪絡儀，具帶有十獲分良宋好的豪交通離通達忍性。=3\*GB2津⑶瘡、崗景觀服資源襲亮馬回河襖亮馬選河位腳于北林京市淚東郊你，又眠名亮頑馬橋慈溝。抽起自衫東直擾門外峽小街字，以慚暗溝搞與東福北護潛城河失連通炮，向航東北廳流經墻酒仙弦橋，驚在西線壩村宿東入怖壩河股。全酷長9虜．倦3公騙里首，流廚域面涼積1漏4．販25淋平方飲公里磁。1掏98牲1年候進行滑上段株治理闊，善現已前成為育市區悅內景凍觀條戴件十共分良懇好的直自然百景觀袍帶。粒北京鍬麗京羅高爾系夫練劣習場怎北京策麗京御高爾王夫俱互樂部買位于癥首都仍機場桌高速腿公路史北側欄，上揉下兩湯層共昏24隊個練面習球患位和泳一個渣果嶺凈，闊東60邊米么。=4\*GB2罵⑷衫、副宜居宜性分元析違本膽區域織交通特方便千，配爬套成嘆熟，邊是北衰京國謠際化偽氣氛爪最為悉濃厚財的地響區。=5\*GB2曉⑸旁、歇開展逢趨勢平分析逗燕莎隸區域導在售估工程踢單價哈均在秀20來00社0元猛/平磚米以達上，恐由于避土地宏供給銅有限宜，憑加上橋限高遲的影許響，偷住宅腿供給伐量疾十分饑稀少撤。=6\*GB2為⑹宮、兔住宅定市場啊現場紐分析=1\*GB3秘①命、供測應分傍析癥以高失檔公臉寓為岸主癥物業握類型驢多捷為暈商住楊、勵高層功建筑星，容遞積率篇較高缸。黑由于洪離燕采沙商邪圈較匯近和濾地理補交通園的原醋因，嗽具有根較強魂的涉恭外性塑。帝燕莎盡三元巷橋區眨域經悟過前歇幾年戴的集殺中開梯發，蛾現在西的土覽地供僻應量徑十分當有限耍，住礦宅的炎價格耽也保溜持在秤較高右的水鮮平線甚上。擔〔見初附表篇4：崇燕莎爛三元林橋部涉分項拾目統那么計表班〕牌燕莎脖三元拆橋笨06費年開庸盤項蠢目統強計積工程睛名稱階地理庫位置秒建筑盒形式滿開盤鑄時間層占地籠面積傘〔萬貿平米蛾〕泊總建汽筑面本積訪容積弄率虛總戶貧數準當前做均價士北京蜘公館裝朝陽屢區新蕉源南球路與夾新源夜街路降口西皺北角家塔樓賊斬20渡06紫-5宜-2療0朋0.隔81限6.咱96誕6.剪4帖80堅30落00赴0元盛/平癢方米基置地更公寓噴(鳳概凰城逝三期假設)均朝陽袖三元匆橋曙譯光西泰里甲凍5號祥板塔貌結合輸20輩06疲-3記-1廁8佳17筍.8屬49武2.津75違78豆9梢15萍00肚0元框/平閉方米餅和平蛇里d源e小梳鎮悼東北丹三環腸太陽餅宮橋臉南側爪光熙概門城剪鐵東吧側保塔樓住、板偏樓靜20叢06財-5東-1平2捏11偽25雹3屋10午00賤多峰預計啟95夢00食元/木平方結米=2\*GB3叼②源、需貿求分詳析套隨著稅北京活對外扮開放獲步伐隨進一成步加倘大，蠻以及翠國內各經濟預的持撥續快島速發州展，隙麗都肆涉外必效勞喘的影遣響和斧口碑裳也越達來越大大，興越來孤越多詢的外位藉人葬士在債此定嫂居，胳也有壯越來村越多籍的國盼外知庫名企拖業如現AB津B、嶼雀巢杰、愛嬌立信為、西濕門子束等總舟部在付此區辯域落烤戶，邁這也兵是燕你莎、弄麗都亮區域夏的住判宅產等品走恢俏的塑主要補原因泛。蹤該地爸塊發嚼展較山快商截務氛復圍濃嶺厚，似投資竿客戶覆比例釣較大示。狼東二牙環板灶塊=1\*GB2第⑴輸、閣區域注特征附處于烈燕莎固、C北BD煎、朝小外、破使館崇區四痕大財律富圈壯環繞灑之中所的東霧二環姜，半云集慚了各版大金開融、碑保險案機構訪、政木府機奇關，胸和昆根泰國圓際中背心、邀保利擇大廈戚、港眾澳中疏心、冊盈科擇等高抱端寫豎字樓劈物業謙，容東二揚環長伍安街殖延線福的獨枯有地儉理位塞置使船得本沃區域組同時戰具有形了盜“免中央影政務餓區歌〞善的功分能特斷色冤。=2\*GB2胖⑵素、承交通藍特點政鄰近黑長安像街的駛東二霜環有院著優萌越的曬地理跪位置徹和便顧利的那立體翻交通青網絡第，東柿直門遺作為垂亞洲抗最大削交通資樞紐體對東復二環斃的罪交通出可達雹性可抹著重幼要的傍促進榮作用邁。=3\*GB2燒⑶氧、概生活藥配套畜周邊柄眾多鑰的商列務配輔套設刪施和呆區域傍內完次善的獎商業送、休組閑配壯套，演可以奮滿足幫不同材的生斑活需咸求：示SP屋R咖錦啡、苗哈根容達斯僅冰淇病淋店蹲、星桶巴克近咖啡李、金竊湖茶氏餐廳枯、麥趕當勞貌、日浩餐、海韓餐略、泰斥國餐袋各種乘風味錢餐、汗賽特牌飯店萌、賽啄特俱揮樂部揚、B規AN拿AN瘡A、譜錢柜忙、麥襖樂迪武、唐捆人街永、天師河良屢子健掌身、翼北京搖醫院孟、同購仁醫直院、赤協和夾醫院徐、朝未陽醫賓院、玉瑞爾驚齒科啦。者位于嘴朝陽鏈區三勵里屯照北路名東側殿的三熄里屯偏酒吧茫街拼，全為長太26閥0米扎，占變地贏16驅48折平方趴米撥。經每過六誤年多心的發陸展，峽已成區為在朗國內鵝、國協際知俱名度岸頗高燦的飲盲食文邪化特仗色街渠。=4\*GB2彩⑷平、撐景觀圖資源釣日壇銳公園擴日壇脈公園稍位于建北京畜朝陽個門外香東南盲，是綁明清伐兩代籠帝王蹲祭祀懸大明靜之神南"太檔陽"腳的處慎所。曠19耕51懸年北謎京市掏人民慶政府耀決定藝將日每壇擴太建，決開辟框為公尖園。炸今年箭，日旗壇公捆園增吼建了擊局部氧根底搏建設蛋，重鄙修了瀉馬駿舟烈士暮墓及桿紀念佳室，筍修建擊了游叔樂中浮心。吸園中腸林木宵成蔭例、路己面整桶齊、續古樸跳典雅牙、景修色幽趁靜。西工人泥體育葉場照北京火工人豈體育轉場建孕于1絕95讀9年例，占得地面名積3盲5萬喬平方歸米，落建筑火面積接8萬遺平方扶米結，是雁當時菌著名突的十吐大建拔筑之擋一。騙北京樹工人銅體育擇場是恒中國械最大倆的體關育場夢之一吃，其膀建筑容為橢倡圓型發混凝市土框壓架結記構，任南北期長召28朱2米般，東腦西寬壯20知8米逝，有舍24困個看活臺，植可容元納觀避眾6策50糊00勞人。請它是遇一個咱符合鍵國際蕉足聯貿要求紗的標晨準的沸專業勞化足方球比憑賽場夏，也銹可進擁行綜啞合性素運動朽會。=5\*GB2見⑸接、驚宜居非性分失析舟東二令環有庸著天煤然的公區位影優勢傲和成疫熟的犯生活歷和商笑務配牧套，跨但人默口密懲度過謹高，室污染礦嚴重襯，倚主要膠適合噴于商唯務功斯能肌性厚居住毛。=6\*GB2短⑹封、喚開展祥趨勢儀分析干05圈-0默8年重東二桐環區紡域將婚進入弟寫字披樓新尺增項舍目的毫供給塞頂峰筒。至橫20惱08脆年，笑東二仁環區刪域預宗計寫田字樓抗新增舟面積浩為1者49是.3盆4慶萬平多方米逆，東撫二環王將發頂展為暴以巨頭頭經客濟和恩總部指效應阿為支鉛撐的辱東部烘商務維核心閣區。=7\*GB2延⑺摘、鞭住宅蠶市場養現狀路分彩析=1\*GB3昌①遷、供糾應分西析栗東二純環區蓄域作壘為東薪部發姿展帶謀的核月心，屈新盤民供給維以寫彎字樓云辦公恐為主廚，高掉檔寫暫字樓航供給座量的勿激增彎伴生府出區勒域內電對住胞宅類講產品伏的旺旋盛需延求，梁但二腿環內隔住宅豎用地羨已經溝停止誠供給畢，先高檔大公寓嘴市場善呈現身明顯杯供不名應求珠態勢宮。液資料擦顯示摟，謙“裝８僚·壓３１半〞住后，由三環撐以內固可供夜開發蓄的土失地日步益減辦少，此在通微過蛾“驗大限炒〞盡的２烈８８羊塊蹄“尿過關峽〞途土地床中，咱二環鵲以里荷的僅泊占９嶄％，征二環罷到三適環之醉間的御占１鍋１％金。日坑前發蔬布的均北京癥住宅避市場出研究勢報告葵也顯兄示，暴二、鏈三環唯之間胳與二相環內羅土地欣供給松量僅蔥占總滲供給演量的炭８％咳。這止意味后著城躁區土爬地的薪稀缺澤價值井將會早越來樂越凸夢顯。川〔見程附表慨5：舌東二鎖環部眨分項播目統臣計表抖〕膜東二常環0傍6年謊開盤般工程胡統計額工程券名稱拋地理抽位置他建筑肉形式揉開盤垂時間晴占地包面積主〔萬塵平米深〕醒總建逐筑面硬積禮容積嶄率也總戶食數惠當前黨均價刃當代附萬國論城(址IV友)-愉當代鹿MO掃MA嫩東城慘區東斬直門墊香河鏡園路御1號墳嗽塔板床結合份20押06簽-1壁-8幻6.駕18博22員2.菌6樣63踏0口24凍00湯0元刻/平環方米橋海晟屢國際筆公寓象東城臨東直色門外遣大街執乙3舍6號這塔樓顆巨20窗06項-3輪-2擴5州7.織04閣25庫2.壓98梢83徐2更20膝00杰0元古/平弱方米睜錦鴻悠閣辟東城毫區青持年溝聾路東留端南循側昂塔樓編20唱06穴-4遺-1煤8膽1.駝2植3雨2.瓶2孕24毯0嚇12朗00扯0元錘/平怒方米摧優唐歲U-翼TO臉WN兼朝陽主朝外云大街驚豐聯寨廣場境南側棉10紛0米端板塔晚結合璃、塔弦樓錄20衫06肺-6派-1屑7講4.始05湯34屈5.腰5爆——潮預計錢17番00仰0元扛/平喬方米擠新城逮國際斷(嶄Ⅳ姥)處朝陽堤區朝諷外大尸街關根東店河板樓注次20蘭06駛.0抗7.頁20頃3.矮09圍8.痛11君4.盤3篇44蜓7逗預計御22屠00雁0元舅/平井方米=2\*GB3凱②織、需稅求分裹析辟新政慨“郵二環續內將彎不再波新增管住宅百商品依房項歲目建鞏設用捎地供本應翅〞規的出般臺，喘使人化們又床向往交回歸當城區糟。二決環以噸內房價地產語工程鋪變得圣奇貨蓄可居封，在貼老城貍區內暫擁有龍一套內公寓纏成為違許多意人最夢奢侈泡的想潑法，之需求壤呈快觀速上育升態拾勢，擇由于者東二謹環的脹住宅氏保持串了良另好的財出租誰率和譜租金梁價格柄，吸漲引更扶多的懲投資述客，因使得例東二腎環的閥住宅己市場盲呈現嘉明顯坑供不么應求瑞趨勢快。=3\*GB3維③故、價磚格走殊勢霸東二育環的尤住宅變價格宇一直脖保持雙較高柜的價勝格水均平，下隨著掙二環原內住株宅產瓜品供浩應量再的減村少，督東二口環的開住宅朱價格忘仍將椒保持獎較高雁的水類平犧。1秋所屬戲板塊督東四繼環交燕莎膛三元防橋撞CB劫D卻東二佳環辜中央葵公園苦生活浩區買區域逮特征春國際卻化襲氣氛承濃厚敞，形寨成了治以上道東區盤為核葡心的映大型療高檔寨住宅方集群耕。極國際叔化標氣氛境最為麥濃厚狹的地增區燙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宏品牌決形象們導入泰：臂開發療商品圍牌、遙規劃筐理念炭、設降計理哪念、歷營銷愈理念援、推鐘廣理弦念構范成項藏目的肚核心縮價值欲價值憐，以遲此塑咱造項缸目獨捏特的嘩人文沃形象吵和品匆牌價道值。院b.曠 序生活而方式當描繪膀：菠是項異目區紹別于杏普通運物業榨的根促本點窮，只兩有高底品質幫樓盤秤才具沫備傳舅播和廈推廣侍生活耗理念尖的良脆好條泥件。嫁同時攀，用昏一種賺生活遭方式漸來統輕領項束目開板發，前會聚巡人氣快、促興進銷訂售。盤c.霧 蹲文化傍基因坦延展獻：重巧妙返結合邀外鄉尾文化尋，延拜伸城教市文洽脈，既給項竟目注爪入獨宋有的智文化鼓基因挽。在濤設計黃、推黎廣中磁有意債識地撤吸收精、應莫用文供化元吧素，俘形成像工程蠶的獨掩特文也化品敞位。詞d.叨 政附加奉價值京再造槽：妨通過凈工程錘推廣同的品皆牌影戶響和脈優良霉的性是價比冷，對匪所在庫區位寸進行更價值餃再造債和形低象提糕升，酷形成弊相互擦促進煎的良說性循從環。僚3御、推摩廣要主點些a.問 含集中性推廣擔：爭前期恨進行罷強勢類的、少密集唇的推帆廣氣伙勢，挽形成券先聲漂奪人納，高販舉高周打的址市場票形象票，搶診占市囑場的贈制高去點，角迅速撈建立焦市場執知名妨度和誓市場妨關注剃度。堂b.鬼 襲蓄勢蠟待發敏：普通過堅概念宵造勢妻、理邊念傳勒播、駱工程慚推廣犯等分歷階段找的宣柴傳，狂充分頂調動傳目標制客戶齒的購話買欲區望，悲對市豪場形桶成沖花擊力筆，對梳客海戶造頃成誘居惑力筑，給暖對手源造成否打擊肢力，烤充分結造勢餐再入牛市。抄c.碎 霞利用瞞契機軟：恰政策涌法規蒙的變示化、聯重大督的節藝假日裂、與佩工程勵有關牌的新剝聞都于是聚綠焦市堅場注健意力肢的良蝦好切驢入點糟，充糞分把徑握，吳合理腳運用叔。貍d.娘 百資源刺再生原：屈對老燥客戶壟的利肯用和某對新寨客戶幟的把倘握。笛泛會扭所傳搭播項腿目信且息，艱宣揚子開發烘理念榜的理撥想渠雷道。格4、礙營銷汽切入籮點=1\*GB2乘⑴拌、岡創造罵唯一窩性治豪宅凱針對翠的目飲標群兆體是新社會懇的頂途尖基糾層，鎖因此郊，其糾賣點倚必須當具有飄唯一鋒性、董排他艙性己，才窗能吸叛引他愛們的乞關注推，如弱果產麻品本勝身沒嶼有這斑種唯租一性率，就終要通扇過概臘念包蜘裝胳。給對于作本項飛目來詞說，板鄰近綠朝陽可公園蝦和公浩領巾依公園撒兩大校城市揭公園貴是它盟最具永有唯勤一性駐和排見他性板的賣蹲點，律CI洋TY池P農AR山K昏HO宇US燦E，丹雙公種園生耕活獵絕對假是具弟有震消撼力庸的。愚在這迎之外絕，可僻以依土托招忙商的戒國際愿化背雪景，乒引進舌純英喝式的專管家咳式服優務，脹提升涂工程虎品質疏感，境創造宿唯一肌性。=2\*GB2低⑵佳、孟塑造趨傳承批性匠豪宅蜓的買銀家有歐一個涌共同膛的特軌點，菌都是建實力穩充裕嚴的富然有階嚴層。忍這類煩人的砌朋友師也大哲多是越屬于持富裕昏階層拋；同千一個留生活培圈子字，他掌們當聯然很積多共壯同的肥興趣陷或愛板好，姐包括怖對生沫活居正所的苗選擇甩，只哀要有釘一個唇選擇布了某紡處豪走宅，畜必然粗就會底引領耗給朋秩友，蝦這樣成一傳復十，豪十傳岡百，誦百傳紀千，蔥為豪繡宅帶宿來越咱來越飾多的棄客戶復。口勵碑，括對豪覽宅的懂銷售晨作用拒絕對舊不可候低估鏟。=3\*GB2張⑶悼、艇提高斃精細鉗度線對于湯豪宅富產品踐來說部，細親節是券決定糧產品邪品質叔的決檢定力賠量，薄也是襯打動博豪宅匆客群窄的關傾鍵所刃在，揉星河回灣的旦成功誘很大泛程度依上就兄是細油節的尤成功爪。尼具體偉來說列，主貢要包抵括以矩下幾頑個部倦分：料產品碗細節繡：精晨裝修蒙表達厘產品割特質猾，渲撒染項裙目豪森宅品兄味麥；磁效勞或細節澆：物童業管脊理服裳務、謊物業研管理挑效勞獨內容奸現場它包裝敢細節哨：售字樓處姿包裝慚、樣筋板間她包裝塌、售陳樓處真周邊蝶樣板費園林哭的施硬工干等。=4\*GB2智⑷并、店增強租美譽環度僵增強昂美譽昏度主現要從筑以下變三個獻方面盼著手州：一謎是增丑加客伍戶的求美譽扯度，僅二是梨增加腐媒體摸的美紹譽度息，三份是增滋加專煩業人咐員的拼美恥譽度政。毀為達愛到這吸個目薯的，銷一要政加強潑與客齒戶的厲溝通景和聯美系，擦二要員加強害與媒膊體的患合作乳，三究是加濃強在捕行業隆內部憑的影訂響力仿。=5\*GB2之⑸惰、欣營造震尊貴好感王將營場銷與功富豪里們的慈生活姻方式沙充分酸結合尸在一戶起，談比方稼說與愚四大完京城慰俱樂協部的替聯誼公活動藝、與遷各國僵大使壩的國梁際沙閑龍聚冰會、列慈善友拍賣只會、夏國際壓頂級筋奢侈內品的趁展示暖等等康，營豪造一們種上臂流生規活的鉤氣氛姐。猴工程瞇品牌紙戰略妖[鴿短期掩戰略恥]拴借助箱招商靠地產卻百年含歷史厚的品角牌優烏勢，臭使項臟目短剝期內專形成然市場擇熱點健短期抄內提遮升物連業鮮映明個景性形劇象，矛提升婚物業圖的市銷場號于召力亡樹立碗物業飾品牌孤知名霸度，漆使之乏成為箭20朗07泄年度史豪宅臨明星奸樓盤巷和標澇桿項迅目飛[中脆期戰儀略]藥以優們秀的核品質塌、精勝致的六細節艷、精奧準的柿推廣滿，贏紛得消熱費者伙的認訓可碌工程震的銷嘩售與譯企業娃的品塵牌形跑成互皂動，番進入刻良性妹循環川階段斜[遠茄期戰制略]瘡維系煙業主蓋與項眉目的臥關系倚，擴柏大項禮目與慕招商乘地產乳的品棍牌影賠響感樹立姨口碑照，招羨商地裝產成軍為明皆星地膝產企房業，冠公園隔18威72必成為喬明星賢樓盤富工程貼核心斥價值巨梳理易及提甩煉好區位息：北嶼京市養東北腸部，孔毗鄰毯東四晝環，轉CB色D與蹄燕莎豎商圈斜輻射串圈內盈交通逐：城柜市干隱道四模環路釋、朝井陽北選路，版出行師便捷駛景觀漢：與驗紅領偽巾公益園緊親密相懶連，聞近享原良好院的公升園景棋觀骨[產病品]斜建筑旺：新別英格堵蘭建張筑風需格，沿新城喬市主碑義人孫文懇設計蝴戶型暑：9灰0㎡諷經典摘一居再至4境00電㎡頂載樓豪肚華整億層，感類型假多樣管庭院哭：采欠用具途有曲叔線美萬的蝴庸蝶圖患案，樂創造慧出北鞠庭和跟南庭慚兩個北露天汽庭院告[規弱劃]縫規模券：總派建筑良面積悉42局萬平許米，柴住宅顧建筑的面積狠26糾萬平蜓米，雷形成奸城市廚中心立大盤疤配套畜：商悔業配蓄套、瞧尊貴義會所兵、中忍小學梢、幼承托，創締造英便捷零生活斬園林狐：內信擁1辰4.鎮2萬賤平米代綠地頓，外軟鄰綠儀意盎悄然之柏紅領藏巾公蟻園久[發泡展趨塞勢]普工程鬼前景較：城癢市精此英聚聲集的箏和諧崇社區觀區位正價值褲：公馳園中母的居龍所，減城市搏中的秀絕版篩地塊擺，升察值潛雖力巨河大傍[開銷發商州]褲開發嗎商品贊質：罷大型尚國企蝴開發陳商，蜘未來遮新城例市運采營商浴優秀零團隊教：具童有開踢發經兔驗的混專業往操作誕團隊堂核心展賣點更訴求超[地貪塊]擁區位視：C臟BD脈財富凳大道班，票公園蘇生活規區索景觀音：蘭公園殿中央栽，抖雙景肯豪宅慌[產聽品]否建筑舅：新筋英格例蘭風梢格，紐新城久市主禮義表[規度劃]臉規模蹈：喬中央退公園談多元嶄復合檔建筑那么集群戶園林于：全拒景尊效享瓦，升內外流兼修朋[開合發商京]繼開發鋸商品勤牌：倦樹南立偵百年較招商溫品牌藏，撲傳承轟現代真居住嗽文明玩三、翼廣告眼策略疲總體著廣告希策略景主題皆概念鑄提升扶附加豪值，掌實際孕利益懼刺激馬購置孩欲疼主題紡概念騎以貞“閉公園奮中央計，周全景齊豪宅兩〞罪的懶核心塵概念挽構筑亞品牌尤價值斯，以頁品牌院營銷殃手段雜抓住牧核心筍，提禍升項規目的癢附加滿值，烘將項披目的鳴專屬援特質雹和品購牌主雪張與多目標平客群跟充分監溝通兄，提潮升目旗標客現戶的儉心理料價位膨。謙實際界利益軌公園翻中央多稀缺眉凈土院、套城市漂公園充景觀濟、宜糟居觀采景豪壘宅等黨播“登產品釋特征蔬〞寶利益戰趨動光，打壓動目巨標客志群，拆讓目恥標客漠戶形街成強貴烈的編心理件認同賺和價悼值認勿同。感受感受氣氛，體驗尊貴現場包裝：營造真實情境虛實結合，概念寫真報廣策略：傳達形象氣質節點配合，互動溝通網絡廣告：網絡廣告：表現工程優勢鎖定重點，以點帶面戶外廣告：突出產品形象總體策略：品牌為綱，整合傳播公園中央，全景豪宅脂廣告第風格執與基閥調勁具有孩非凡舞貴族嘴氣韻浸具有寬國際耕領袖桑風范根具有圍深厚乏人文馳底蘊擔廣告杜主題膊建議知新城怎市主圍義公爛園城摘邦不讓懂態得享芹受生恰活的調人更徐加享竭受豐細節鈴建筑騰貴族勞生活吊藝術效4、識工程慈SL默OG惑AN慣建議坊建議疏原那么派——啟能清暈晰地畜傳達倆工程勢賣點遙，簡債潔凝肅練，禿朗朗劣上口灣。與把案名封的調環性相限統一怨，共渾同作蘋用葉于整廣個項秀目的非推廣夢和傳非播。狼是對狀生活鉛狀態葉的描搞述與押概括息，目萬標客菊群清存晰，取準確直表達銜工程蹲定位顆。忘SL帆OG宋AN距建議假：航公園仔中央卷，全服景豪蘋宅相公園辱之城結，英間倫生唐活鴉中央梅公園己，豪辟宅城運邦償世紀厚鑒證經，中刊央公品園生傘活域訂公園斥中央懸，國夸際公醉館1春附表玩1：盛20備06董年東區區腔已潛入市邁和即庸將入簽市蠻工程近統計草表鄰當代晃萬國嘗城(菊IV宗)-資當代波MO渡MA炊東二紡環塊東城土區東柿直門輕香河引園路鄭1號宋倦塔板沒結合僻20記06舞-1著-8專6.尤18拌22三2.第6匙63阿0劃24動00齊0元杰/平來方米京大旸慘樓跟泛C跪BD刷朝陽醋西大閉望路唯24題號北轎塔樓木20敗06皇-1號-1茅0匯0.姨51徐1.且38領2.狹5挖96晃83謊00釣元/備平方秤米鉛壹線膝國際醋泛C偽BD頃朝陽鐵區國距貿向披東漫2公抖里沸板樓傳20淋06雕-2袍-7紹4.舉43里9.勒87衰2.壩11嗎85況0怖80缺00姨元/但平方夸米婦濱河獨花園哪(上植東區阻)赤東四記環當朝陽奶區東站四環伸北路碼6號誠板樓漲、多負層瓶20澤06萍-3弄-1載4.越2慶7.障1老1.堂7膝27恰1祥21萍00區0元欄/平探方米霧浩庭殃花園濾(槐Ⅱ然)-炊A派蔽公寓抬筑泛C迷BD郊朝陽裙區東裕三環靜國貿隙橋往擋南譜80蒙0米雕路東仇，距包離東恐三環紫30這0米服塔樓棒、板唉樓杠20矮06炮-3早-1宵8增2挑6何2.答7礎46針8步13聯00撕0元賞/平廁方米貸置地夫公寓揚(鳳膚凰城途三期屠)饞三元瞧橋可朝陽骨三元隆橋曙強光西校里甲度5號坊板塔萬結合躁20鴿06鏈-3獨-1叮8氏17膊.8謝49弟2.在75鴿78椅9在15滾00燒0元緊/平鄰方米釣遠洋浸國際孝中心搜(嘆Ⅰ蚊)乓泛C偽BD困朝陽湯區八撥里莊接西里半1號瓶遠洋圖天地常五區劃酒店冶式服你務公和寓宮20恐06蠻-3助-2烏0竟0.蹦52低8.梨5酸4.勇79凳22熄8土11李00擦0元稠/平航方米吐阿曼孟寓所站朝青炕朝陽統朝陽證路太頑平莊粗板樓漠20趴06頓-3踩-2擠0知3.柜74申9.維98但2.固33預72那8曲73意00薦元/脂平方請米以蘋果伐派(蛇Ⅰ擠)括朝青列朝陽憤區朝知陽北之路常歡營修板樓喂20旨06伴-3聰-2炭5落18神.9絲40悟1.棕85振22桐00長64悉00叛元/語平方充米彎海晟續國際拌公寓展東二許環急東城肺東直獲門外夢大街矛乙3吃6號研塔樓飾柴20皂06勞-3促-2澆5爆7.瀉04王25糾2.暗98蘋83緩2膨20劃00想0元鑰/平永方米遭錦鴻將閣蹄東二界環喝東城等區青妨年溝健路東卡端南仆側團塔樓彩20返06任-4墳-1蟻8耳1.抵2兄3榜2.喪2圣24撤0袖12旅00帶0元習/平豬方米害合生絡國際蓄花園嬌泛C釘BD踏朝陽浮區廣憲渠門緞外大鉛街3棵1號蝶(國鐵貿橋隸南矩60鐘0米暮，東頓三環雹西側哭)桂板樓蛙20葛06巖-4惑-1圓5予5盞20滲3.幅4唇15影00貞12嗚00掙0元瞎/平駛方米衰蘋果游社區稍(懇Ⅱ完)-倚轉基蠅因蘋觸果餡泛C容BD由朝陽探區國晶貿橋趴東南罩〔緊逃鄰通偽惠河囑南〕告塔樓禍20畏06詞年4斯月室8張27敞3灑34舟0洞80獄00消元/燥平方濫米見和平倒里d踢e小鴉鎮截三元襪橋思朝陽碗區東社北三炕環太閃陽宮甘橋南圣側光腳熙門橫城鐵最東側睡塔樓混、板暑樓殺20宜06謝-5畏-1許2北11繁25蛾3庸10阻00旅多蜘預計升95腦00挖元/歸平方劇米井銀鉆婚公寓勤欄CB肌D滿朝陽持區建接國南呼路永鹽安南腔里倆塔樓朝20圍06它-5勾-2即0心1.拐83息15恨6靠88巷3翼17粉00豈0