北京LOFT產品的主流形態文/北京思源常營項目組

當今主流的LOFT項目，在產品形態和設計上有哪些特點呢？本文篩選了北京市場在售的公建LOFT項目，通過取樣分析，總結出以下一些明顯規律（注：以下市場數據均來自網絡及市場調研，可能存在部分偏差）。

規劃設計

“商改住”LOFT由于用地條件限制，規模普遍比較小，在10萬平米以下，可售面積在3～5萬平米的占了一半的市場份額，多為一棟或兩棟樓體。

由于非住宅立項，在規劃和建筑指標上沒有日照、采光、樓間距、綠化率的限制，因此現有產品建筑密度普遍較大，呈現為以塔樓為主，高層或小高層建筑居多，容積率偏高，無綠化等基本規律。居住密度偏高通常是公建項目的普遍特點。

公建項目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有3/4的項目均設有住宅底商，其他1/4純LOFT產品由于社區規模較大，因此商業為獨立商業和地下商業。另外有超過30%的項目加入了部分平層產品來做足限高及增加客群。

由于LOFT本身為一種偏前衛產品，因此建筑風格普遍偏向城市化、現代化、時尚化，以現代簡約風格為主。

產品設計

在售項目中以小戶型產品居多，主力面積區間在30～70平米之間浮動，按雙層計算折合使用面積在60～140平米之間，相當于平層的緊湊型1～3居；同時小面積成就了低總價，可以滿足過渡型客戶及投資客戶對面積和價格的需求，存在對平層產品進行分流的優勢。但是受樓體結構限制，小開間長進深的戶型較多，居住舒適感方面較弱。

當前在售項目中以精裝項目居多。此類項目多集中在城區成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈，因此均以精裝等“成品戶型”出現，報價在1000～2500元/平米之間浮動，且部分項目還贈送全套品牌家電，以吸引投資人群和高品質人群。

毛坯項目則出現在較偏僻的區域，以郊區和非中心城區居多，以“半成品”戶型出售以拉低售價，多定位在經濟型項目。但由于LOFT存在一定的裝修難度和較高的裝修成本，毛坯項目則多選擇為客戶進行部分前期裝修，通過二次收房的方式實現。50%的毛坯項目提供搭建層隔板，2/3的項目提供搭建下層衛生間及廚房的隔墻，上層則預埋好管線接口，在為客戶節約一定成本的基礎上，最大限度的保留LOFT的優勢，方便客戶自主改造。

設有挑空的項目多為精裝項目，由于多定位為“舒適型”住宅，因此在戶型設計上會普遍利用挑空空間來增加居室的品質感和舒適度，挑空位置根據戶型設置不同有所變化，一般臨窗處挑空居多。毛坯項目由于定位經濟型住宅的居多，普遍不設挑空，以增加戶內利用面積。目前，市場上LOFT仍以精裝項目居多，超過半數的項目都會設計挑空，來突現LOFT的優勢。述

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