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物業綜合維修工個人年終工作總結

歲尾年末，回顧一年來的艱辛工作，在人員編制緊張的形勢下，我們即向往明天，也展望未來。過去的一年，在工作中有得有失，但憑過硬的專業技能超標的完成了各項主要工作。其中包括水、電、設施設備、公共區域或業態內部檢查巡視、應急搶修、高峰用電等各個方面都表現出了超強的工作責任心。在臨近春節之際，本部門對本年度內所做的工作及時進行了總結并進行了自我表揚和自我批評，以下是工程維修部在幾個方面的工作總結

匯報：

一、安全工作，確保用電、用水、設備安全及質量，嚴防水、電、設施設備事故發生

1、發現問題，解決問題，大力協助在質保期內公司安排的施工單位對遺留工程質量問題的整改。尤其在水電方面存在雨天漏水、高壓供電不穩等情況。

2、由于業態經營變化，用電需求促步增加，為確保專變戶內線路供電安全。對用電線路進行評估，對超負荷線路進行增容或調整;如1號2號變壓器在高峰期;為緩解了供電線路壓力，平穩渡過6-9月用電高峰期。

3、遺留問題，今年5月17日__由于桃花變電站高壓外線故障造成漁灣碼頭停電事故發生，對各業態供電產生較大沖擊和投訴，對此次停電事故發生，已詳細書面報告其供電安全隱患存在。置業總公司領導非常重視，后經查證：確屬供電遺留問題。房屋建筑方面如：屋面、負一樓、整個建筑樓板、屋面線管預埋和伸縮縫漏水問題，至今還沒有徹底解決。夜景高桿燈燈桿預埋緊固螺桿螺帽問題引起高桿燈擺動，安全隱患雖已加固處理解決，但扔實屬工程施工質量問題等等。

4、嚴格維修電工工作流程，對其他零星維修工程。

如道閘、公共照明線路、夜景照明、公用設施、電梯維修如接觸器、樓道燈、聲控開關更換，庭院燈、射燈、高桿燈、設備房、水泵房、電梯機房照明更換，空調安裝，配電房設備檢修、污水池中打撈水泵、更換電機、連接線路等等，全體員工都不怕臟、不怕累，克服種.種困難，積極完成電工、水工、電梯操作工應完成的更換、維修工作。在電氣調試問題上，為不影響業態經營和顧客使用，我們盡量將時間安排在晚上進行，保證了設備的正常使用。

5、配合弱電設備維修工作：

如：更換物業辦公用電話線、網線布線工作;要求相關單位對樓內弱電井進行了全面清潔、整理工作;配合電信移動、聯通公司進行設備的安裝維修和保養工作。

6、協助業態解決一些技術問題。

我們克服了人員少，工作量大時間長的實際困難，非科學合理安排人員情況，但是，本著"應修的必修，修必修好;定期保養'的原則，認真對待每項工作。建議：為及時處理業態報修，辦公室由客服負責對每天業主報修處理和巡查工作。做到接報及時、處理及時，提高服務滿意率。

當報修工作較多時，及時增配人員支持，如：今年夏天家潤多潤豐有一個配電箱的總空開頻繁掉閘，嚴重影響業態的正常經營工作，接業態來電請求協助后，經現場仔細的排查，最終發現掉閘原因是由于業主用電過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單相超負荷掉閘，需進行負荷調整。

并要求業態對其負荷重新分配、調整，使其三相負荷趨于平衡，消除了安全隱患，提高了業態用電的安全性和可靠性。還如協助處理飯怕魚和家潤多因裝修使用造成水管爆管漏水賠償問題、協助酒店深夜電梯應急處理和高峰期用水酒店增壓泵接線問題等等

二、現場培訓、落實安全工作責任。

1、實現安全工作目標在于技術培訓，雖然安全工作本身不產生經濟效益，但只有實現了安全工作，才談得上經濟效益和社會效益，才會有公司的健康發展。

安全管理是一個系統性的工作，建立安全搶修應急預案，相對員工來說專業技術知識還需要不斷提高，為提高全體員工的整體素質，日常維護的業務技能，增強處理突發事故的能力;在現場除傳、幫、代外，要求每個員工都能主動、互相交流、互相學習、取長補短，不斷增強自身業務知識和技術水平。

為保證員工有時間進行技術交流和學習，每周五我們都抽1小時作為"技術學習'時間，鼓勵大家互相交流、互相討論、互相提問、多方面解答問題，介紹自身的工作經驗。

很大程度上提高了員工的技術水平和自信心，進一步提高了員工的工作積極性。在出現安全事故時，均能第一時間關閉相關控制閥門和相應控制電源，及時排除安全事故，提高員工的整體素質和日常維護的業務技能，增強了處理突發事故的能力。盡可能在發生事故時能用最短的時間解決、處理問題。

2、實行巡回檢查，對供電供水以及機電設備定期保養，使其隨時保持良好的工作狀態，按日作好檢查記錄，每月將檢查結果及整改情況存檔備查。為了解決突發性事故的發生，每日24小時值班為能在最短時間內處理事故提供了可靠保證。

3、加強重點部位安全檢查，和"一崗雙責'的落實即要保證配電值班運行記錄和配電事故處理又要兼顧夜景及公共區域照明正常同時還要進行一些突發事件的應急處理!對現有設備進行了安全評估檢查，對發現的問題及時整改，使事故防患于未然。

對私拉亂接，違章用電用水，違章裝修狀況，我們嚴格執行有關規定，堅決予以取締，并限期進行整改。為杜絕事故的發生，真正做到了"以檢查促整改、以整改保安全。為抓好重點部位、重點環節、重點時段的安全，我們特別注重對公共區域及經營商戶進行安全檢查。

4、誰當班誰負責，嚴格安全自查和值班監督檢查，發現各種供電隱患及時處理解決，全年里未因維修發生人身、供電線路及設備、火災等一切事故。

對存在的嚴重供電質量缺陷，如：供電諧波問題引起無功補償損失、目前正在起草準備可行性方案報告;配電值班工作看似輕松，但實際上，要求配電值班人員具有較高的責任心和配電值班經驗，才能保證發現隱患后，及時有效的做出處理，保證系統正常運行，為設備運轉、業態正常經營提供電力保障。

因此，工程維修部每位配電工都能遵守配電制度，認真巡視設備，按時抄錄各種表計，認真核算每日用電情況，為公司用電分析和管理提供了可靠依據，同時，配電室又是休息日、節假日和夜間等時間繼續為業主服務及對外聯系協調的主要部門，負責這些時間內的設備巡視工作、服務于業態技術問題的相關處理、以及各種設施緊急情況處理的協調服務等工作。

如：值班人員對消防水泵房及排污巡視;每日夜間路燈、水泵房設備巡視和電梯維護保養跟進監督工作等，使業態得到全天的、不間斷的維修服務，保證了電氣設備的安全運行，為業態創造一個良好的經營和辦公環境。自6月份以來，為確保高溫高峰期安全用電及用電質量，工程維修部配電房一直堅持配電值班制度，及時排除設備故障并每日對供電設備進行6次運行抄表記錄，確保各回路運行可靠。

三、認真開展日常檢查工作。

1、每日對管轄內外水電常規巡視，發現情況及時處理。

日常維修派出100余次。工作中，我們對轄區內所有電氣設備設施的進行巡視檢查，發現可能隱患及時進行處理，以保證它們能夠正常運轉。設備巡查工作是保障電氣設備安全運轉和使用的重要措施，也是人員安全的保障。

因此，每天都會安排專人按時巡視轄區公共電氣設備、設施，以便及時發現設備缺陷和異常情況，及時進行處理，如不能及時處理的，也會在采取相應的措施后，及時上報并列入維修計劃。在日常工作中，員工根據檢修計劃、電氣設備維護周期以及設備運行狀況對電氣設備進行定期檢修保養，發現并去除潛在的設備隱患，減少設備故障率。

在換季檢修工作中，因維修工作量大，人員不足，既要兼顧配電室記錄與運行狀況又要參與檢修工作，致使抽出人員和值班人員的工作量都隨之增大，但每個員工都沒有抱怨、沒有偷懶，都任勞任怨、積極投入檢修工作，認真完成各項工作任務，認真填寫各種記錄，使得換季檢修工作都能夠順利完成。

2、配合消防安全大檢查工作。對檢查出防火卷簾、防排煙風機等方面有隱患的事項及時整改和維修處理。

3、定期對夜景照明定時斷電控制系統、夜景燈、機電設備、公用設施等進行檢查，并作好日工作檢查記錄。

今年共計更換各類照明150余盞，發現異常情況隨時調整處理并向領導匯報。如：西餐廳廣告用電、排污引起污水井疏通以及用電質量情況等等。

4、定期對給水排水管網檢查，對人為破壞的給水龍頭和消防栓及施工引起的管道破裂及時搶修，杜絕管轄范圍內因水趙成的滴、漏、跑、冒現象發生。

5、根據氣象預報及時做好供電線路、接地裝置及戶外拉線等用電設備、戶外廣告牌、排水管道、等檢查，發現問題及時處理解決，做到未雨綢繆。

四、嚴格操作規程，加強設備維護保養，全力配合維保單位調試檢修以及維護保養工作。

1、嚴格倒閘操作制度、實施安全措施防護、進行現場安全監督管理。檢修中及時發現2號變壓器溫控器不可操作及時聯系廠家修復;無功補償開關、電容、接觸器損壞及時更換(質保期內)。同時，對配電房低壓設備進行分批次緊固保養處理，消除了因接觸不良引發供電事故發生。檢修中對單一設備的操作、電源投切和清掃維護，檢修后設備的驗收等工作。

2、完成電梯、扶梯年檢工作，對年檢中必需整改的項目采取來年年檢時進行改造。以降低全年維修整改成本。

五、做好本職工作，建立水、電、設施設備臺賬及技術資料管理工作。

1、建立業態表計開戶臺賬和封簽管理工作;凡加裝更換電表均完善計量表資料，做好電表加裝更新施工記錄，把拆除下來的舊表做好標記入庫。把舊表用電讀數和新電表表號、容量建賬在案。

2、日常工作中，工程維修部全體員工能夠嚴格遵守公司的各項規章制度，能夠認真傳達、貫徹物業列會的各項指示精神，完成各項工作任務。認真對待公司、項目檢查中提出的問題和整改意見，結合實際，認真整改和執行。

在各級領導的幫助下，我們建立水電抄表記錄，每月對水電總表及業態水電表實行抄表記錄;對配電房、專變有功無功電表抄度，規范了各種表格、記錄的填寫，為日常安排工作和用電數據分析提供了有效、準確的依據。每次的數據登記歸檔交由辦公室保管。

3、做好供電設備維修保養記錄。建立主要設備專戶對每次維修的項目，更換設備材料的型號、數量和檢修后設備運行情況記錄存案。

4、嚴格控制維修成本、做好維修材料管理工作。

定期申請維修材料計劃，嚴格材料進出庫管理制度;對常用的備品、備件應保證一定的庫存，對出庫的材料，用在的地點做好登記。做好修舊利廢工作，對更換出的零部件等進行維修，通過更換零件或重新拼裝等方式修理舊件，減少新件的使用。

5、在能源管理、降低消耗方面。

對轄區內的公共電氣設備、設施進行摸底排查，找出節能降耗的方法，對需要且能夠改進的設備、設施作出節電改造方案或建議，逐步進行改造。如：將樓內通道照明、大廳照明、電梯廳照明及步梯間照明等分出白天和夜間照明;在保證整體照明需求和造型完整有序的前提下，盡量減少燈具使用數量，如將25W節能燈管改為5W照明，改連排燈照明為隔燈照明方式等。

以減少公用電量的分攤。對大功率機電設備加強巡查，確保電機處于良好的原形狀態，提高效率。加大控制設備的維護，減少大功率設備的超停次數，降低功耗。對新增業態必需加裝預付費計量電表，以避免用電拖欠電費情況發生。

6、對采購有異議的項目如：防輻射膜采取放一放，進一步了解查證后再做滯后反應處理等。

7、環境衛生和設備衛生方面。將轄區內的公共設備設施分為公共責任區和個人責任區，每個責任區都有專人負責。定期清潔公共區域內的衛生和設備的衛生。定期清潔個人管轄范圍衛生并定期檢查，保證配電室內和設備間的設備干干凈凈，設備無油漬、衛生無死角、保證設備正常運行。

一年來，工程維修部的全體員工盡心盡力地為公司做了大量的工作，不論是分內還是分外的工作都能按要求去做，但是有些工作還是存在不足，與公司的要求存在差距。

我們將在今后的工作中，認真地去彌補不足，進一步提高每位員工的思想素質及個人的技能，為公司的發展做出更大的貢獻。

物業綜合維修工個人年終工作總結

在自然、人為及時間因素的共同作用下，居住物業或早或遲會出現不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂業，因此，物業維修是一項常規性的管理工作。由于"三分建、七分管'，"小洞不補，大洞吃苦'，所以在居住物業的維修管理中，日常養護管理(又稱便民小修服務、小修養護服務、窗口報修服務等)又成為基礎性的工作。物業維修工作總結就居住物業的日常養護管理(簡稱"養護管理')進行探討，以求拋磚引玉，認識深化。

一、養護管理的涵義及其關鍵

早在1985年1月1日，城鄉建設環境保護部(后改名建設部)頒發了《房屋修繕范圍和標準》，對物業維修工程進行了分類，其中"凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程為小修工程'，其"綜合年均費用控制在現時造價的1%以下'。這里所稱的養護管理，便是物業公司對房屋小修工程行使的各項管理職能，其主要環節包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結算、回訪等。

養護管理是物業公司經常性、持久性的基礎工作。為了恢復和確保居住物業正常的使用功能，管理人員和維修人員必須采取各種手段，及時修復已經出現的各類小損小壞，有效防止小損小壞的發展及可能發生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，維修費用控制(包干)在現時造價的1%以下。

進而言之，不論物業原有的質量等級如何，不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房，在整個物業壽命期限(屋齡)中，只要物業零部件因損壞而功能失常，在居民報修之后(如突然斷電斷水等)，或因公共部位無人報修(如走道窗玻璃破碎等)，物業公司都要及時進行預檢修復。修復之后房屋原來的完損等級不變。

在這里，"及時修復房屋的小損小壞'，成為養護管理的根本要求和關鍵詞語。為了"及時修復'，就要強調"養護及時率'與"質量合格率'，并要求物業公司防患于未然，對物業進行計劃性、制度性和季節性的主動檢修。

二、養護管理的特點及其意義

養護管理具有以下四個特點：

1、養護任務，面廣量大

居住物業(物業區域)構成要素的復雜性，決定了每一幢不同類型、不同結構的房屋，每一幢房屋的不同區域和不同部位，每一幢房屋的不同業戶，都會產生因物業功能失常而引發的修理訴求，因此，養護任務面廣量大，地點時點分散，不如大修、中修工地相對固定，也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據傳統房屋管理的經驗總結，以及房地產行政管理部門歷來的有關規定，養護范圍包括：

1)屋面筑漏，修補屋面、泛水、屋脊等;

2)鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等;

3)修補樓地面面層，抽換個別楞木等;

4)修補內外墻面、抹灰、窗臺、腰線等;

5)拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等;

6)抽換個別檁條，接換個別過梁、屋架、木柱、修補木樓梯等;

7)水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等;

8)下水管道、窨井的疏通，修補明溝、散水、落水管等;

9)房屋檢查發現的危險構件臨時加固維修。

從上可見，居住物業日常養護的內容林林總總，點多面廣，具有分散性。養護工人經常是"打一槍換一個地方'，流動性強，在管理上較難控制。

2、技術工種，復雜多樣

居住物業結構、裝修、設備設施及其構成零部件的多樣性，決定了損壞項目和技術工種的復雜多樣。因此，雖然某些項目技術比較簡單，卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如：水電工在調換管道時，常會遇到泥工的活計;溝路工在施工時，常需綠化工的協助;油漆工在油漆門窗時，少不了鋼窗工或木工的配合等。為此，養護管理對養護工人提出了技術全面(多面手)的要求，需根據實際情況經常變換修理技術、工藝、方法、材料及工具。

3、施工現場，條件較差

居住物業小修工程在施工時，不論在室內室外，均易受到季節、氣候和環境的影響。有時現場施工條件較差，周轉不便，清除建筑垃圾不易，還必須接受來自于業戶的直接監督，因此，對養護工程質量(合格率)和服務者的綜合素質(包括應知應會、適應能力、服務態度、勞動紀律等)提出了更高的要求。

4、報修業戶，要求較高

從居民報修的項目看來，雖然都是"小事'，但直接影響使用功能，其中不少項目還具有應急的性質，關系到"水'與"電'的正常供給，稱為"水電急修項目'，如：室內線路故障的停電、漏電，電梯運行時突發故障等等，不及時修復就會中斷居民的正常生活。又如陽臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動，具有一定的危險性，不修復很可能發生意外。

有些非屬應急項目，但也不能掉以輕心，上海市曾發生因公共走道窗玻璃破損不及時調換，雨水進入，天冷冰凍，造成某業主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時常抱有急躁的心情，常會因缺乏理解(或服務者缺乏耐心)而發生抵牾。在報修時，居民不僅講究實際效果，要求服務者具有較高的技能，而且講究時空效果，要求省力、省時、省麻煩，提供禮貌服務和微笑服務。

上述四個特點充分說明：養護管理雖然所需工時、費用較少，實屬"小修'之列，但卻不能等閑視之。"百姓利益無小事'，進一步加強城市管理，推進城市精神文明建設，必須從細微處入手。細微處即管理中的"小事'。"管理無小事'，"細節決定成敗'，那是微

觀管理學上經常強調的名言，而物業管理則是典型的微觀管理。因為"小事'的放大效應、疊加效應或連鎖效應，將會換來管理上的遺憾。

養護管理既能保證居民的安居樂業，使物業公司爭取到更多的滿意率，從而改善與提升企業形象，又能減輕大中修的壓力，延緩修房周期，延長物業的使用年限，還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據。

因此，它是最經常、最直接的為民、便民、利民服務，也是服務性最強的"窗口'服務。這正是小修服務經常成為社會熱點的原因，也正是黨和政府各級領導經常在不同場合強調養護服務必須"叫得應、修得及時、修得好'的由來。養護管理在物業管理中的基礎性是不容置疑的。

三、養護管理的類型及其要求

養護管理的類型包括：

1、零星養護

零星養護是指物業構部件突然損壞而引起的居民報修，或在主動檢修中結合實際情況確定的小修。零星養護的修理范圍很廣，項目技術簡單，突發性強，時間緊迫。其中養護任務(單)的獲得，一是被動式的窗口報修、電話報修、報修箱;二是主動性的管理人員走訪，或定點設攤，使養護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則，業戶先報先做，保證養護單不積壓。

歷來房地產行政管理部門規定，養護管理必須做到："受理有登記，辦理有專人，完成有時限，工作有標準，投訴有答復，結果有記載'。為了保證報修及時率，還提出：急修項目不過夜，一般項目不過三(天)。后來又補充規定：水電急修2小時內趕到現場，24小時內修復，如不能修復須作出限時承諾。

2、計劃養護

為了實踐物業管理的宗旨物業保值增值，物業公司既要"有求必應'，又要"找米下鍋'。計劃養護是指在零星養護任務完成的基礎上，確定科學的定期保養周期，科學設計樓宇保養周期表及設備設施更新周期表，制定房屋構部件的各類保養制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、門窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度、電梯常規(年、半年、周保)保養制度、水箱每年兩次清洗制度等等;或按房屋單元(戶幢、組團)，或按工種，或按季節，進行循環檢查和維修養護。

例如根據季節特點安排不同的計劃任務，如冬季來臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來臨前的筑漏普查等。計劃養護具有預檢性，有時被稱為"預檢維修'，在預檢中應修盡修，人工費用較少，以區別于中修或大修。

零星養護與計劃養護的主要區別是：前者具有突發性和一次性，后者具有計劃性和循環性。兩者都要求主動服務，但計劃養護的主動性更強，物業管理的含金量更高。

四、進一步改善養護管理的若干建議

"物業管理無小事'，一旦放松了日常管理，極易出現"一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非'的后果。在考察中發現，管理操作人員不按管理標準與程序操作的事例時有發生，部分管理人員理念缺失，行動遲緩，習慣于自上而下的運動式整治，而不善于制度化、規范化的長效式管理。盡管政府有關部門從民生出發，對物業管理行業進行了連續不斷的調控，大部分物業公司已經達標或創優，整體水平不斷提高，但"三差'現象仍有所見，管理成果存在反復。

小修養護基本處于"你報我修，不報不修'的狀態，主動性的計劃養護成為薄弱環節，致使許多小損小壞項目，如剛窗銹蝕、粉刷脫落等，已經變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例，有的小區"不報我休'，甚至消極等待政府的"實事工程'。因此，亟需引起有關方面的進一步重視。

1、完善居住物業日常養護管理的考核指標

"及時修復房屋的小損小壞'的要害，是養護及時率和質量合格率。因而，養護管理最基本的的考核指標是"兩率'。在實踐中影響"兩率'的因素是多方面的，比如：缺少相關工種技術人員;服務者責任性不強，敷衍了事;有關人員因病假、事假、讀書、開會而調休;暴雨季節房屋滲漏劇增而缺少人手;相關工種整體配合較差;操作工人技術不過硬;缺少維修技術通才(多面手)等。

因此，要經常分析影響"兩率'的相關因素，總結其規律，既要采取一般性措施，又要采取針對性措施，提倡求真務實，"有諾必踐'，將考核落到實處。

在影響"兩率'的因素中，關鍵是"管理'及操作人員"綜合素質'。目前的物業維修工大多是農民工，普遍缺少維修技能和服務理念的培訓，且流動性大。故為了提高養護隊伍內在綜合素質，應穩定隊伍，探索內涵型發展道路，制訂應知應會的培訓計劃，開展技術比武，獎勵敬業愛崗，而非動輒"炒魷魚'了事。

最終還要考核住戶滿意率。住戶滿意率包含"硬'與"軟'兩個方面，它既是居民對工程質量(是否平整、牢固、安全、和順、可以使用)的總體評價，也是居民對養護服務態度(是否及時、方便、誠懇、和氣)的心理感受。養護及時率和質量合格率當然包含在住戶滿意率中。"顧客就是皇帝'，居民的滿意應當是物業公司追求的最終和最高目標。

2、完善居住物業日常養護管理的主要環節

1)報修：

固定接待窗口、報修箱、特設地點;建立夜間值班制度，實行365天全天候服務;張貼小修項目收費標準;公布物業公司的有關承諾;報修填單不漏項，登記后發放憑證、集中編號;

2)查勘：

由查驗員查勘后估料派工。當日或三天內能夠及時解決的，可直接派工，此外的預先查勘，明確損壞部位及范圍、修理項目及工程數量、工時及材料定額、安全設施及工具要求，并負責向住戶預約修理日期，以便根據輕重緩急組織均衡生產，防止任務單人為積壓，有利于定額松緊及路線遠近合理組合，落實修理責任;

3)修理：

修理工按約定時間上門修理，佩帶胸卡，表明身份，說明來意，文明施工，并落實帶修、轉修的項目。完工后由報修人驗收、簽字;

4)驗收：

檢查填單是否有誤項漏項，養護人是否按(查勘)要求施工，是否存在應做未做或擴大范圍，工程質量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求，住戶對養護人的服務態度和服務紀律是否滿意，工程修理數量是否符合套用定額。不合格修理項目及時補開返工單。根據修理標準和工程量結算修理費用;

5)監督：

外部措施有監督電話、投訴接待、熱線電話、發放聯系卡、發放征詢表、走訪居委會等;內部措施有建立回訪制度，抽查制度，制訂考核辦法、獎懲辦法，對不及時、不合格項目進行會診，根據保修規定及時返工。

3、梳理并修訂物業維修管理的有關文件

傳統房屋維修管理經過長期而廣泛的實踐，已經具備一整套的做法，某些方面已形成相對穩定的經驗，但當前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如：以提高房屋完好率為目標的維修管理體制已不復存在，19--年9月1日曾在普陀區試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規定》已達6年之久，至今未見推行等等。因此，梳理原有的物業維修管理的有關文件，修改、制訂、完善現行的物業維修管理文件，已成為業內當務之急。

4、完善養護管理的有關制度和服務方式

通常的養護管理制度，有報修制度、值班制度、查勘鑒定制度、修繕責任制度、回訪制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。

在長期的養護管理實踐中，曾涌現出許多頗具特色的養護制度，如：特殊對象(烈軍屬、離休干部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等)服務制度;十大節日(元旦、春節、國慶節、清明節、勞動節、兒童節、建軍節、教師節、老人節、圣誕節)服務制度;多面手培訓制度;廢舊料回收制度等。

還總結出許多行之有效的服務方式，如：365天均衡服務，四季熱點服務，落手清服務，"險'、"漏'、"堵'、"水'、"電'、"綠'重點服務，三個"三'服務(每季三次主動上門服務，每張養護單上門三次方可注銷、屋內維修必須敲門三次方可進入)、"六個提前服務'(用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大風前抓緊查險搶險、暴雨前修補低洼路面、節日前重點疏通窨井化糞池)等等，均值得大力推廣。

物業綜合維修工個人年終工作總結

一、工作態度，思想工作。

我熱衷于本職工作，嚴以律己，遵守工廠的各項規章制度

，嚴格要球自己，擺正工作位置，時刻保持"謙虛，謹慎，律己，積極向上'的工作態度，在領導的關心指導和同事們的幫助下，始終勤奮學習，積極進取，努力提高自我，始終勤奮工作，認真完成任務，履行好崗位的職責。堅持建設好工廠的理想，堅定提高工人收入的信念。不斷加強學習，牢固自己的工作技術！

二、做好自己的本職工作。

做一個機修工，應對自己的工作認識清晰，熟悉和熟練自己的工作。要有對所有機器設備的了解，也要有對發生故障的應變能力，處理好隨時可能發生的設備故障。以適應生產的進度需要，我們單位的設備，雖然是新設備，但是故障也經常出現，比如整機清洗機，大毛病沒有，小毛病不斷，在維修的過程中，逐步提高了對整機清洗機的認識，做到了小毛病能很快處理，還有液體噴砂機，在使用過程中，總是出現故障，堵塞噴砂嘴，以致不能工作，傷透了腦筋，經過了操作工的描述故障原因，我分析認為，所用的玻璃丸直徑比以前大，而且規格不均勻，以致產生了堵塞噴嘴，經過了大膽改進，加大了噴嘴的孔徑，使液體噴砂機很正常的進行工作了，對隧道式清洗機，總是產生傳動鏈不動作，以前調整摩擦力后，就可以了。

但是有一次，如何調整摩擦力，也不起作用，經過分析，認為，摩擦系數不夠，拆卸后發現，果然里面進入了機油，經過認真的清洗