目錄1總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2項目承辦單位 11.1.3項目擬建地址、地點 11.1.4項目建設規模與目標 11.1.5項目投資資金及效益情況 21.1.6承擔可行性研究工作的單位 31.2研究工作概況 31.3編制依據 41.4可行性研究結論 52項目背景、市場預測與分析 72.1項目背景 72.1.1政策背景 72.1.2項目建設的重要性和必要性 102.1.3項目的由來 142.2項目市場預測與分析 162.2.1養老產業背景 162.2.2國內外養老產業模式 182.2.3生態旅游概述 262.2.4現有基本游客結構 282.2.5市場趨勢分析 282.2.6項目建成時市場容量與游客結構 292.3項目發展優勢 302.3.1獨特的市場賣點 302.3.2資源優勢 342.3.3政府的大力支持 342.4投資必要性 353建設項目選址 363.1場址位置 363.2項目區的建設條件 363.2.1項目區地理位置 363.2.2自然條件 363.2.3社會經濟狀況 403.2.4交通運輸情況 433.3項目選址意見 454項目總體方案設計 464.1項目建設總體方案 464.2項目定位、建設理念及目標 464.3總平面布置 484.3.1總平面布置方案 484.3.2占地面積及分析 494.4工程建設方案 494.4.1主體工程建設 494.4.2配套工程建設 524.4.3工程建設投資估算 525環境保護 545.1項目主要污染源和污染物評價分析 545.1.1項目建設期主要污染源及污染物影響分析 545.1.2項目運行期主要污染源及污染物影響分析 575.2項目擬采用的環境保護標準 595.3環境保護措施 615.3.1施工期環境保護措施 615.3.2運行期環境保護措施 635.3.3節能措施 675.3.4節水措施 685.3.5消防工程 696項目的組織管理和勞動定員 716.1工程項目管理 716.2組織機構 746.3人力資源 756.4員工培訓 756.5管理機構和設置 756.6勞動定員 767項目施工條件和進度計劃 777.1施工條件 777.2進度計劃 778項目投資估算和資金籌措 818.1投資估算依據及范圍 818.2項目總投資估算 828.3資金來源及資金籌措 878.3.1資金來源 878.3.2資金籌措方案 878.4資金使用和管理 888.5投資使用計劃 889項目招標 899.1項目招標范圍 899.2招標單位資質要求 899.3發包方式 899.4項目招標的組織形式 899.5項目招標方式 909.6評標組織、原則及評標 9010項目經濟評價 9110.1財務評價依據 9110.2財務計算 9210.2.1銷售（營業）收入 9210.2.2銷售（營業）稅金及附加 9310.2.3成本概算 9310.2.4利潤及分配 9410.3盈利能力分析 9510.4盈虧平衡分析 9610.5敏感性分析 9710.6財務評價結論 9811項目社會效益和生態效益 10511.1社會效益 10511.2生態效益 10712項目主要風險分析 10812.1政策風險 10812.2市場風險 10812.3財務風險 10912.4社會風險 11012.5經營風險 11013結論和建議 11213.1結論 11213.2建議 11314附錄 11414.1附件 11414.1.1企業組織機構代碼 11414.1.2企業法人營業執照 11414.1.3建設單位關于編制可行性研究報告的委托書 11414.1.4項目土地租賃合同 11414.1.5項目用地、用水、用電、用氣等的批復、協議和證明 11414.1.6項目主辦單位提供的其他相關資料 11414.2附圖 11514.2.1項目地理位置圖 11514.2.2項目總體規劃平面布置圖 11614.2.3項目建設部分效果圖 1171總論1.1項目背景1.1.1項目名稱內江市生態養老休閑度假區新建項目。1.1.2項目承辦單位四川大自然生態發展有限公司。1.1.3項目擬建地址、地點四川省內江市市中區白馬鎮石廟村沱江邊。1.1.4項目建設規模與目標四川大自然生態發展有限公司擬建的“內江市生態養老休閑度假區”項目，位于內江市白馬鎮石廟村沱江邊。項目以“生態養老”和“休閑度假”為主題，以“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”為出發點，立足山水園林、“綠色環保”以及原生態園林的休閑園區的特點，保留了人文傳統生活景點，對沱江邊堤進行保護性開發，將人文景點與天然景點融為一體，打造“酒店式生態養老院及休閑度假區”。充分利用沱江水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環境景觀和集“養身—娛樂—餐飲—住宿—觀光旅游—生產（苗圃）”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統林農產業不變，又融入現代林農氣息，形成完美無缺的人與自然和諧一致的現代山、水、林景區，發展體驗生態養老與休閑度假相結合的特色旅游。項目規劃用地200畝，總投資約1.5億元人民幣，分兩期建設。其中，一期工程占地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840㎡，建設周期一年，主要內容：老年標準公寓、醫療康復中心、四合院高檔公寓、豪華貴賓公寓、臨江娛樂室、活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設施。二期工程占地130畝，投資1.1億，建設周期兩年，主要用于項目擴建，主要內容包括一期配套工程擴建、醫療服務及花卉苗圃建設。1.1.5項目投資資金及效益情況項目總投資約人民幣1.5億元。三年內全部建設完成。項目建成后總產值為4577.44萬元/年，實現利稅1185.33萬元/年，解決就業人口100-150人。根據該項目投資成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析，該項目靜態投資回收期為3.85年，投資回收率在20%以上，從靜態投資回收期和投資回收率的數據表明，該項投資回報能力強。表1-1本項目主要經濟技術指標單位：萬元序號指標單位數量評價標準是否可行1建設規模1.1占地面積畝2001.2建筑規模m2118402公司定員人1002.1管理人員人152.2技術人員和工人人853經濟指標3.1總投資億元1.53.2年均銷售收入萬元4577.443.3年均總本本費用萬元7263.4年均銷售稅金及附加萬元296.623.5年均利潤總額萬元3554.823.6年均所得稅萬元888.713.7年均凈利潤萬元2666.113.8投資利潤率%17.773.9投資利稅率%7.903.10財務內部收益率%21>12%是3.11財務凈現值（I=12%）10977>0是3.12全部投資回收期年3.85是3.13盈虧平衡點%40.751.1.6承擔可行性研究工作的單位四川省國環環境工程咨詢有限公司。1.2研究工作概況該項目經內江市發展和改革委員會企業投資項目備案立項。我公司接受委托后，在系統收集內江市市中區白馬鎮石廟村及鄰區背景資料的基礎上，認真分析和理解了本工程的技術基礎資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術人員赴現場開展實地調查、數據收集等工作。然后轉入室內資料綜合研究、報告撰寫和圖件編繪，完成可行性研究報告，最后報行業主管部門審查通過。1.3編制依據1、政策性依據（1）《中國老齡事業發展“十二五”規劃》；（2）《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見》(國辦發[2000]19號)；（3）《四川省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定》；（4）《四川省社會福利機構管理實施細則》(試行)；（5）《內江市社會養老機構管理實施辦法》；（6）財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》；（7）中華人民共和國國家標準《城鎮老齡設施規劃設計規范》；（8）內江市城市總體規劃（1996－2020年）；（9）國家旅游綜合開發辦公室印發的《2009年國家旅游綜合開發產業化經營項目申報指南》（10）國家旅游綜合開發辦公室印發的《關于2009年產業化經營種植基礎項目實行財政補貼的意見》（11）國家旅游綜合開發辦公室印發的((2009年國家旅游綜合開發產業化經營項目可行性研究報告編寫參考大綱》（12）財政部印發的《國家旅游綜合開發資金和項目管理辦法》（13）《省國民經濟和社會發展“十二五”規劃及遠景目標綱要》（14）《國家旅游綜合開發項目建設試行標準》【（94）國農綜字第28號】（15）發改部門或主管部門批復的項目建議書（16）企業提供的相關技術資料（17）企業提供的相關協議、資質、證書2、法規、方法依據（1）《中華人民共和國節約能源法》2008.4.1（2）《中華人民共和國城鄉規劃法》2007.10.28（3）《中華人民共和國勞動合同法》2007.6.29（4）《中華人民共和國土地管理法》2004.8.28（5）《中華人民共和國森林法實施條例》2000.1.27（6）《中華人民共和國水污染防治法》2008.6.1（7）《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》2005.4.1（8）《建設工程安全生產管理條例》2004.2.1（9）《建設工程質量管理條例》2000.1.30（10）《地表水環境質量標準》GB3838-2002（11）《地下水環境質量標準》GB/T14848-931.4可行性研究結論本項目以生態養老和休閑度假為主題，以保護性開發為基本原則，建設目標明確具體，建設條件優越，符合國家西部開發、產業結構調整及增加農民收入等國家產業政策，為項目地重點發展的主導產業之一。項目投資結構合理，建設規模適宜，資金安排合理，財務分析經濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。項目從規劃建設、投資規模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。項目對解決老齡化問題、改變傳統養老模式、加速傳統養老向現代新型養老模式的轉變，促進現有農業產業結構的調整，振興農村經濟、優化農業結構、加快內江市產業結構改革步伐、推進當地經濟社會發展等具有重要意義。對游客、居民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。項目充分考慮了生態恢復和生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。項目符合社會發展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效益、社會效益、生態效益。建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項目早日發揮其經濟、社會和生態效益。2項目背景、市場預測與分析2.1項目背景2.1.1政策背景1、養老院相關政策背景據統計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1．43億，超過了總人口的11％。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題，并針對養老工作陸續出臺相關優惠及扶持政策，《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見》(國辦發[2000]19號)、《四川省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定》、《四川省社會福利機構管理實施細則》(試行)、財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》、中華人民共和國國家標準《城鎮老齡設施規劃設計規范》、《內江市社會養老機構管理實施辦法》等。我國政府已開始高度重視養老問題，養老產業面臨前所未有的發展機遇：（1）《十七大報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動建設和諧社會。”繼而強調要以“基本養老”為重點，“促進企業、機關、事業單位養老保險制度改革，探索建立農村養老保險制度”，特別強調要“加強老齡工作”。老有所養是改善民生的重要內容。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式，解決在創新養老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。（2）2006年6月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知，提出指導性意見：一、充分認識加快發展養老服務業的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發展養老服務業要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。（3）全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文——《關于全面推進居家養老服務工作的意見》，提出推進居家養老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調動各方面積極因素，共同做好這項工作。（4）國家發展和改革委員會負責人透露2011年一系列關系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續提高企業離退休人員基本養老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生態休閑度假項目政策背景旅游業在世界范圍內高速發展的同時，傳統大眾旅游對環境的負面影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態環境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態旅游。1998年，聯合國經濟及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態旅游年”，世界旅游組織及聯合國環境規劃署進一步推動了生態旅游的發展，生態旅游成為全球旅游發展的一種新模式。（1）國家相關政策2001年，國務院出臺《關于進一步加快旅游業發展的通知》（國發〔2001〕9號），明確要求“大力發展生態旅游”。2003年，中共中央、國務院出臺了《關于加快林業發展的決定》（中發〔2003〕9號），提出要加強生態建設，發展生態旅游，提高森林經濟效益和生態效益。國家旅游局確定1999年為“生態環境旅游年”，各地也相繼推出一些生態旅游產品，開展了多種多樣的生態旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家環保總局聯合發出《關于進一步加強旅游生態環境保護工作的通知》（旅計財發〔2005〕5號），提出要在切實保護生態環境的基礎上積極發展生態旅游，并強調要進一步加快生態旅游標準和規范的制定工作。2006年8月，國家旅游局、國家環保總局、建設部在九寨溝召開“全國生態旅游現場會”，進一步推動了生態旅游的發展。特別是中央提出堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，為旅游業的發展指明了方向。近年來，生態旅游作為產業結構調整的重要替代產業之一，已成為西部地區發揮區域優勢、實現脫貧致富和可持續發展的重要途徑。（2）地方相關政策——旅游業被確立為四川省重點發展的戰略性產業旅游產業是國家“十一五”、“十二五”和西部大開發重點支持的六大特色優勢產業之一，也是我省實現“四個跨越”的戰略性產業。與陜西省形成了開發建設“川陜旅游協作區”的合作框架，與重慶、陜西等周邊省（市、區）簽署了共建無障礙旅游區等協議。（3）旅游業是內江市“十二五”規劃重點發展產業《內江市國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要》明確提出：全面提升旅游業、改造提高傳統服務業、加快發展現代服務業，促進旅游資源優勢向經濟優勢轉化。2.1.2項目建設的重要性和必要性1、養老院建設的重要性和必要性（1）解決老齡化社會問題的需要據世界衛生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即每4個人中就有一位老年人；又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。內江市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。（2）緩解獨身子女壓力獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。（3）構建和諧社會的需要黨中央、國務院發出構建和諧社會的號召，內江市委、政府也提出建設“和諧內江”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，本項目的建設，將為內江市弱勢老人等提供了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。（4）加快內江市社會福利事業發展的需要項目實施后，將很好的改變原有的敬老院設備陳舊、環境較差等這一現狀，將極大的滿足退休老年對中高檔養老養身的需求，填補內江中高檔酒店式生態養老中心的空白，充分發揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨，將在轄區內社會保障體系中發揮較為重要的作用。2、生態休閑度假區建設的重要性和必要性（1）是促進區域經濟發展戰略的需要。項目的開發建設，將成為區域性經濟發展的一大支柱產業，將有力地促進區域經濟發展，擴大對外開放程度，通過招商引資發展旅游，使各產業配套協調發展，特別是推動第三產業發展，拓寬就業門路，促進經濟發展，可產生良好的經濟效益和社會效益。（2）項目建設是適應川南、內江市旅游產業發展的需要目前，川南地區是四川旅游產業格局的軟肋，發展較為滯后。該項目能發揮內江市沱江“水”這一資源優勢，提升內江市旅游產業競爭力，優化川南地區旅游產品結構，提升川南地區在四川旅游發展中的地位。（3）推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉協調發展結合成都市建設世界田園城市總體規劃和依據旅游產業總體規劃，引導各區縣針對旅游市場開發差異化、特色化的旅游產品。實施《內江市都市旅游發展規劃》，實現城-郊休閑旅游市場互動，重點促進郊區休閑旅游市場開發科學化、建設規范化和管理標準化。努力探索城鄉居民互動模式，開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場，加強方便、快捷、價格合理的旅游服務接待體系建設。（4）項目建設是適應加快內江市旅游經濟發展和產業結構調整的需要內江作為川南地區的工作重點市，由于歷史原因和地域關系，產業結構單一，第三產業比重僅占34.5%，遠遠落后于周邊地區，旅游接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為47.3萬人次。而旅游產業作為第三產業的龍頭產業和產業結構調整的引擎，能促進餐飲、酒店、交通、商貿、娛樂等第三產業發展；項目的建設能帶動該區經濟社會的協調發展，促進內江經濟的騰飛。（5）項目建設是進一步保護旅游資源的需要目前，由于歷史和人為的原因，沱江水利資源破壞嚴重，綜合利用開發模式存在“開發有余，保護不足”的嚴重問題。該項目以保護性開發為基本原則，大力提倡生態旅游模式。該項目的開發能吸引投資，激發當地政府和居民保護資源的意識，對促進沱江水文化、水資源的合理開發利用及保護具有重要意義。（6）在旅游空間布局上，構建郊區生態休閑旅游圈結合城市及社會經濟發展目標與戰略，構建郊區生態休閑旅游圈包括外環路附近及其以外的郊區地域范圍。發展重點：一是強化和完善新城的旅游服務功能，培育各具特色的主導旅游產品和旅游服務項目，形成區域性的旅游服務基地。二是重點發展休閑度假、名勝觀光、生態康體、會議服務旅游產品，完善旅游度假區的綜合配套服務體系，強化生態型項目的建設。三是依托現有的大型采摘園、高科技旅游園區，提升休閑旅游發展水平，發展企業化管理，集旅游生產、科技示范、農產品加工、休閑游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區。四是在全力保護國家級和市級風景名勝區、自然保護區、森林公園、濕地等旅游資源的前提下，積極推進這些區域的基礎設施和服務設施建設，改善旅游環境以適應公眾日益提高的旅游需求。（7）旅游業發展促進社會主義新農村建設統籌城鄉發展是全面建設小康社會和構建和諧社會的重要舉措。鄉村旅游因為具有良好的經濟帶動作用和社會效益，成為了城鄉統籌發展的重要途徑和必要手段。白馬鎮由于地理位置限制，“三農”問題形勢嚴峻，城鎮化水平較低，城鄉經濟發展不夠協調。結合該區域豐富的旅游資源優勢，著力建設一批旅游小鎮、特色村鎮、生態社區，大力發展鄉村旅游，不僅有效推進小城鎮的建設步伐，建立“以旅促農、城鄉互動、協調發展”的新型城鄉關系，而且通過旅游帶動了小城鎮和旅游社區、景區周邊的農村非農就業、農民增收等經濟社會發展，促進新農村建設進程，是實現以旅游產業帶動城鄉統籌的大膽嘗試。《內江市國民經濟和社會發展“十二五”規劃》提出到2015年，農民人均收入達到3850元（2010年農民人均2097元），增收任務重；2010年勞務輸出人數為22萬人次，農村地區“留守兒童”問題突出。該項目的開發建設將創造新的產業機遇，提高社會就業率，促進城鄉居民增收；能吸引大量外出務工農民“返鄉創業”，實現農村剩余勞動力的就地轉移，減少留守兒童數量。2.1.3從內江老齡化趨勢和自然旅游資源條件來看，在內江發展以“生態養老和休閑度假”為一體的綜合產業前景十分廣闊。而四川省是旅游大省，無論是從自然生態還是自然風光、歷史文化，以及少數民族風情，都有獨特的地方。過去有影響的主要是九寨溝、杜甫草堂、都江堰，近幾年隨著四川經濟社會發展，特別是經濟條件的改變，有很多新的好地方，比如說九寨新溝，還有與陜西接壤的風光資源都開發出來了。旅游資源本身很豐富，現在更豐富，而且覆蓋面也非常大。另外，最近幾年，在整理四川歷史文化過程中，發現四川也是長江文明的發源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的歷史外，基本建設出土的工藝品和發現的遺址還有好多，如最近發現的金沙遺址，反映了當時長江流域的文明，充分說明了四川歷史文化的沉淀的源房。從旅游資源角度講，四川有四處世界遺產：九寨溝、黃龍、都江堰——青城山、峨嵋山——樂山大佛；17處國家4A級風景區，16處國家重點風景名勝區，15處世界級風景旅游區，9座中國優秀旅游城市，7座歷史文化名城。四川的旅游資源無論從那個角度看，每一個地方都有自己的精品，還不包括正在開發當中的精品。從省統計局獲悉，2010年8月份四川省實現社會消費品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7％，比上月的增幅提高1.3個百分點。1－8月的社會消費品零售總額實現1755.7億元，同比增長13.8％。據分析，旅游業發展良好帶動消費增長。今年以來，1-8月，四川省實現旅游總收入495.6億元，同比增長23.6％，接待總旅客9445.1萬人次，同比增長21.0%（2005年數據）。所以在四川發展旅游生態旅游勢在必行。內江市豐富的山川和多樣的旅游資源再加上優越的地理交通條件，為生態養老和休閑度假區的發展提供了廣闊的發展空間。因此，項目業主抓住機遇決定在內江市市中區白馬鎮石廟村沱江邊興建一個以“生態養老和休閑度假”為主題，立足生態園林山水、“綠色環保”以及原生態園林的休閑區的特點，保留了人文傳統生活景點，對沱江堤岸進行保護性開發，將人為景點與天然景點融為一體，打造天然春光山色，充分利用生態園自然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環境景觀和集“養身—娛樂—餐飲—住宿—觀光旅游—生產（苗圃）”于一體的景觀綜合體。項目一期工程建成后每年可滿足500余老年人的養老需求，休閑度假游客5萬人次，實現營業收入4577.44萬元/年，為政府創稅約1185.33萬元/年，解決當地就業人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就業崗位。2.2項目市場預測與分析2.2.1養老產業背景據統計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1．43億，超過了總人口的11％。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。

聯合國將“60歲以上人口占總人口比例10%，或65歲以上人口占總人口比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數的11.6%。（1）老年人口基數大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1／5，是亞洲老年人口的1／2。（2）老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%。該過程發達國家用了100年。（3）高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。隨著我國老齡化人口規模的快速膨脹，養老問題是事關公平與穩定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養老問題，將無法集中高效使用有限的社會優質勞動力資源，直接影響到國民經濟的可持續發展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發展與進步。（1）歷史欠帳較多。在計劃經濟體制下，社會沒有完成養老積累，這個包袱留到了現在。（2）“未富先老”，人口老齡化與社會經濟發展水平不相適應。

歐美一些發達國家在進入老齡社會時，人均國內生產總值一般在5000━10000美元，我國目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國家。（3）家庭養老負擔加重。生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。（4）目前養老方式與實際需求不匹配。中國的傳統文化決定了單純以進入養老院的養老方式無法滿足現實的養老需求，中國的主流養老模式應為社區居家養老。

2.2.2國內1、經典案例（1）英國老年社區特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區。英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住，商業服務，度假療養為一體的大型綜合社區。（2）丹麥老年住宅

特點：環境優美，設計精當鄉村城市——田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉間公路，如畫圖一般的古老的鄉村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構成和諧的生活畫卷。（3）德國的養老社區特點：老年住宅與養老院相結合德國老年產業分為兩種體系：社會住宅體系，養老院體系。社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。

養老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。

2、先進的國外養老模式

人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。

（1）國外養老社區

世界上較早進入“銀發”時代的國家——英國，對老年人采取的社區照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。

現在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18％，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50％。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養老問題納入社區，對老年人采取了社區照顧的模式。

社區照顧的主要內容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。

第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。

第三，心理支持（治病、護理、傳授養生之道等）。如，保健醫生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養生之道，如保暖、防止癱瘓、營養及幫助老年人預防疾病等。另外，還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。

第四，整體關懷（改善生活環境、發動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區為老年人提供力所能及的鐘點場所——老年人工作室。

社區照顧與傳統的家庭養老和集中院舍養老相比，具有很大的優越性，它融合了傳統的家庭養老和集中院舍養老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正常化的生活，提高了老年人生活的質量。

各國養老產業經營模式、服務特點借鑒之處:

美國

建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。

完善的配套設施與功能區劃分

日本

日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。

歐洲

國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。

新加坡

一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。

從國外的以上產品來看，它們建造養老社區的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養老社區上應考慮兩方面內容：一方面，社區必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，社區乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養老的健康環境以及為老年人配套的軟性服務。

（2）其他養老模式

在丹麥，目前最流行是自助養老社區（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養養花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區在哥本哈根郊區每月要1000歐元。

舊的養老方式的打破，意味著為企業創造了新的發展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養老產業發展的巨大商機。一家大型投資（SanyresMediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設大型養老社區，將配套建設商場、劇院、醫院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

異地養老、跨國發展養老產業在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養老，看中的不僅是那里自然環境，還有功能齊全的養老設施、良好的公共醫療衛生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業家們也盯緊了那些希望來西班牙養老的北歐人的“錢口袋”，異地養老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業和老年人所認可。

歐洲養老產業的巨大發展潛力不僅僅吸引了歐洲的企業，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯合企業，在英國開辦了15家，正在開發西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經營業績一路飄升，截止現在該公司的股票已經上升了32%。

獨居老人增多，居家養老服務發展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養老服務需求巨大。在英國，居家養老服務是老齡產業最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養老服務產業，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養老院為體弱的老人提供居家養老服務，近8年內上升了23%。

在美國，社會非常發達，還是家庭養老為主。真正進入機構養老院的只有20%，其余都是家庭養老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優美、適宜養老的國度、地區養老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國一些地方，“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式，美國，是“以房養老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。“倒按揭”發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。

在日本，據日本總務省2001年6月公布的人口統計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發展，養老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養老與社會養老結合起來，是目前日本流行的養老方式。企業在養老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經設立了專門的養老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯網與親朋好友保持聯系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。3、我國現有養老模式

家庭養老、機構養老和社區居家養老是我國目前三種基本的養老模式。家庭養老是傳統的養老模式；養老院養老是社會化的養老模式；社區居家養老是一種兼顧家庭和社會的養老模式。（1）家庭養老

中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬件設施成本幾乎為零。

但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。

（2）機構養老

機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規的養老機構，其日常管理均要嚴格。機構養老是我國重要的養老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養老機構340家左右,其中民辦的養老機構約有100家。這些養老機構可以分為三類：國家創辦的國營養老機構，鄉鎮、社區、村、街道辦的集體所有養老機構，以及企事業單位或個人所創辦的民辦養老機構。在這些機構中，進入公立養老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區的公立養老院入住率也都在98%左右。而民辦養老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養老院，是出于對“國字頭”的傳統信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優越的養老機構，入住率較高。（3）社區居家養老

社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區居家養老是一個無圍墻的養老院。開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老服務的新路子。2.2.3生態旅游是從20世紀90年代以來發展起來的。生態旅游不僅被定義為一種適應市場機制的、以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構用來實現可持續發展戰略的一種有效途徑。目前，最流行的關于生態旅游的定義有兩個：生態旅游是一種對環境負責的旅游和觀光行為，主要通過對環境的保護，達到使當地的生態和人口得以持續發展的目的；生態旅游是在一定自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現存的自然文化景觀，這種行為應該在不破壞自然地貌、保護生態環境、降低旅游的負面影響和為當地人口提供有益的社會和經濟活動的情況下進行。近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己。于是，農業與旅游業邊緣交叉的新型產業——生態農業觀光應運而生。各地掀起發展觀光農業的熱潮：有的選擇已有的自然風景區或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養殖場；有的以種、養殖場為基礎，再造人工景觀、游樂設施；有的集科研、技術開發、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。生態農業觀光是一種以農業和農村為載體的新型旅游業，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農業；廣義的觀光農業應涵蓋“休閑農業”、“觀賞農業”、“農村旅游”等不同概念，是指在充分利用現有農村空間、農業自然資源和農村人文資源的基礎上，通過以旅游內涵為主題的規劃、設計與施工，把農業建設、科學管理、農藝展示、農產品加工、農村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領略現代新型農業藝術及生態農業的大自然情趣的新型旅游業。生態農業觀光始于二戰后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發展并日趨成熟。由最初的小規模的觀光果園形式發展到統一規劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態農業觀光園區、觀光農業帶。使農業走向多元化、多層次規模經營，成為國際旅游業發展的重點。它改變了傳統農業僅專注于土地本身的大耕作農業的單一經營理念，把發展思路拓展到“人地共生”的旅游業與農業結合的經營模式。2.2.4現有基本游客結構去年內江市旅游景點共計接待國內外游客二百萬人，且白馬鎮現有各種農莊農家樂53戶，部分農戶還可以一次性接待上百人。今年“五一”節期間，接待游客近萬人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了數倍。2.2.5中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經濟發展五大推動力中的第一引擎，“一個以休閑為基礎的新社會有可能出現”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統房地產開發機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統房地產資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區也將隨之應運而生，成為新的房地產開發熱點。2.2.6該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數是增量不增長、缺乏可持續性的能動性深度開發，絕大部分以單一的人為風景或突發奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無人問津的、增量不增長的“泡沫經濟”怪圈，任何一個景區或行政區打造的旅游經濟，都很難形成可持續發展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發思想，這不得不說是多年來旅游開發層面的斷層或盲點。該項目根據現在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑與自然生態有機的結合，最終形成社會與經濟效益共同繁榮的良好局面。1、游客性別構成據現有數據進行估計，項目建成后，游客的性別構成為男:女為2.33：1。其特性在于遠高于全國平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態旅游中具有普遍性。2、游客年齡構成本項目建成后游客的年齡構成的特點在于25~35、36~45、46~60三個年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態休閑主要目標客源市場為中老年城市居民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩定，具有較強的消費能力。3、游客職業與學歷構成旅游者職業與學歷構成是旅游決策動機的直接體現，反映了旅游者對旅游地環境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業、文化社會階層化差異。該項目游客職業構成的特點是離退休人員及商務成功人士占有的份額較高。游客職業構成的職業眾性特征明顯，在九個職業類型中，公務員、企事業管理者、文教科技人員及學生等四類分別占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客總數的7成以上（73.47﹪）。工人以及包括軍人在內的其他自由型職業也有一定比例（分別占9.52﹪和8.44﹪）。服務銷售商貿人員等所占比例極低（分別為3.40﹪、3.06﹪及1.70﹪）。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優勢（＞90%）。顯然，游客的學歷構成與相應類型生態休閑游客的職業構成是吻合的。4、游客收入構成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居多（月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪）。進一步統計表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空間尺度游客。2.3項目發展優勢2.3.1獨特的市場賣點生態養身休閑旅游在我國剛剛進入發展階段，是一個非常有前途、充滿潛力和機遇的發展方向，存在著巨大的市場潛力。本項目巧妙的將“生態養老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。規劃的景點、設施具有很多唯一性和排它性，特別是根據項目地理環境所設置的景點，因巧妙的與沱江自然景觀相融合，形成了獨特的水域景觀群。項目建筑群以現代歐式為主題風格，同時結合，花卉苗圃的生態園林建設，將生態與貴族氣息和諧統一，打造出該區域獨一無二的中高檔“生態養身和休閑度假”特色旅游綜合體，填補了內江中高端生態養老空白，必將成為內江市生態養老和休閑旅游業的獨特賣點。1、高級養老院按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總人口數10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，中國現在已有超過1.5億的老年人口，名副其實地步入老齡化社會的行列。為此我們有必要建設高檔養老院。本項目建設的高檔養老院擁有自己的特色，圍繞“養”、“護”解決老年人養老問題、適應老人及其家庭需求的客觀要求，推動內江市養老服務事業健康、快速發展起到積極的作用，也是整體推進養老工作的重要支撐。（1）打造高檔養身條件，營造“享受型”生態養身氛圍。建設高檔養老院的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝修設計，或依山傍水或有溫室園林，穿著整潔的護理醫療團隊和服務人員會面帶笑容，院內還配備專業的心理咨詢部門。養老院最根本宗旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經從溫飽型轉向了享受型。過去的傳統思維認為，只有不孝或迫于無奈時子女才把父母送進養老院，現在送父母進養老院則體現的是子女的孝心。實際上，現在很多老人都愿意到養老院來享受舒適的晚年生活。我們以“生態養身”概念為基礎興建的老年公寓、四合院等，以達到“老人需要自己解放自己”，到養老院養老不是什么令人感到羞恥的事情，而是“一種潮流”。解決那些因孤獨和缺乏交流的老年人心理上突出的問題，對于到養老院養老的老人而言，能交朋友、上網、健身、打門球、垂釣、書法、文藝活動等，讓其充分享受晚年生活的自在。（2）量身定制，提高服務品質。高級養老院提供了養老方式的一個新選項，對高級養老院本身而言，他們提供的可能僅僅是比原來更好的服務，并沒有完全為老人創造一種新的生活、甚至是一種新的身份認同。養老院老人需要不同形式的長期護理，需要接受一定的生活護理。本項目從服務對象、服務內容、服務形式、設施建設等方面提高質量。在養老院設有老人休息室、多功能活動健身室、老年人心理咨詢室，配備了相關的專業醫療服務人員，將每一老年公寓進行個性化裝修，設獨立衛生間，讓老人來到這里有一種回家的歸屬感。在對醫療康復中心的裝修中突出家的元素，同時也尊重老年人的風俗習慣，專門設立了相關的房間，由專業人員為每一位老年人量身定制營養飲食搭配菜單，滿足老人的營養需求。本項目集生活照料、膳食供應、醫療保健、文體健身于一體的老年人照料機構，以溫馨舒適的環境和良好的照顧，讓老年人有種對家的眷顧。（3）注重“養”“護”并重，注重科學養老。項目將定期和不定期邀請“華西醫院”專家專門為老年人量身定做，開展各類護理講座以滿足老年人的生態養老需求，讓老人從科學的角度注意養老、養生，并懂得如何養老養身，形成一種科學養老養身的健康文化氛圍。讓養老院作為一個平臺，拓展服務內容，提高服務質量。2、高級休閑度假區高級休閑度假區是由生態度假區運營單元、生態農場運營單元和民俗文化生產單元三個單元組合而成。三個單元相輔相成、相互依托。如下是三個單元的關系結構圖。生態度假區運營單元提供客源提供客源民俗文化生產單元生態度假區運營單元提供客源提供客源民俗文化生產單元生態農場運營單元強化顧客強化顧客強化顧客強化顧客開發影響力開發影響力提供賣點提供賣點（1）生態度假區運營單元：依靠原生態農家樂特性（住高檔農家別墅、吃農家飯、干農家活、享農家樂）聚集一部分顧客，農家樂的經營定位于生態農家菜，采用現場點殺，保證生態農家菜品質，價格采用中高檔消費策略。其主體運營項目為餐飲、棋牌休閑、鄉村度假、生日宴、婚宴等項目。而所需生態農家菜是由生態農場運營單元提供。（2）生態農場運營單元：生態農場運營單元由生態農場和生態梅林組成。生態農場靠租用農家樂周圍農戶閑置的土地進行，根據需要發展50畝生態農場租賃給農家樂的顧客，讓顧客真實的參與到生態農業生產中來，在休息娛樂的同時切身的感受生態種植和其他種植法不同之處，強化顧客對我們的經營定位“生態認同感”。生態梅林則環繞在生態農場一周，形成一個大花園，與生態農場形成一個有機整體。同時還可以建設一個會員服務體系，把那些有傾向回歸農田、體驗農耕的顧客發展成生態農場運營單元的會員。（3）民俗文化生產單元：在兩個單元運轉的同時需要做好民俗文化的宣傳和建設，即建設民俗文化生產單元，定期開展文化節，如內江民俗賞花節、農場春耕文化、農場秋收文化等，主要體現天人合一的意境！項目由高級養老院和生態度假區兩部分構成，兩者在空間上保持一定的獨立性，同時在經營理念上保持統一性，相互促進，從而實現項目的綜合市場競爭力。2.3.2資源優勢項目所在地坐擁沱江，背靠丘陵，擁有豐富的水域景觀資源，同時