重慶市涪陵新區標準化廠房C區可行性研究報告PAGEPAGE5目錄第一章總論 1一、項目概況 1二、業主簡介 2三、編制依據 3四、編制內容 4五、主要技術經濟指標 4六、簡要結論 5第二章項目提出的背景及必要性 7一、項目提出的背景 7二、項目建設的必要性 17第三章項目市場分析 19一、重慶市標準廠房發展現狀分析 19二、重慶市標準廠房發展前景分析 21三、項目目標市場分析 23四、項目市場競爭力分析 25五、SWOT分析 28第四章經營模式分析 30一、開發模式 30二、商業模式 31三、項目招商 32第五章項目選址及建設條件 34一、建設地址 34二、建設條件 35第六章建設內容及規模 39一、建設內容 39二、建設規模 39第七章工程方案 40一、總圖布局 40二、建筑方案 43三、設備方案 48四、公用工程方案 48第八章節能 58一、設計依據 58二、設計原則 58三、總圖布置 59四、建筑節能 59五、給排水節能 60六、電氣節能 61七、節能效果評價 62第九章環境保護 63一、設計依據 63二、設計原則 63三、項目施工期的環境影響及治理措施 64四、項目運營期的環境影響及治理措施 66五、環境影響評價 67第十章勞動安全衛生 68一、工程概述 68二、設計原則 68三、勞動保護 69四、勞動安全衛生主要防范措施 69五、工業衛生 70六、安全急救及衛生保健 70七、職業安全衛生教育 71八、預期效果及評價 71第十一章消防 72一、設計依據 72二、總圖消防 72三、建筑消防 72四、給排水消防 73五、電氣消防 74六、消防管理 75第十二章項目進度計劃及招標方案 76一、進度計劃 76二、招標方案 76第十三章投資估算及資金籌措 78一、投資估算范圍 78二、投資估算依據 78三、項目總投資 79四、資金籌措 82第十四章財務評價 87一、評價原則、依據及參數 87二、營業收入及稅金估算 87三、成本費用估算 91四、盈利能力分析 92五、償債能力分析 93六、財務生存能力分析 93七、財務評價結論 94第十五章社會評價 110一、社會影響分析 110二、互適性分析 111三、社會評價結論 111第十六章風險分析 112一、風險因素分析 112二、風險防范措施 112第十七章結論與建議 114一、結論 114二、建議 115附圖：項目總平面布置圖項目鳥瞰圖PAGEPAGE1第一章總論一、項目概況（一）項目名稱：重慶市涪陵新區標準化廠房C區（二）項目性質：新建（三）建設地點：重慶市涪陵新區（四）項目業主：重慶市涪陵區李渡新區開發（集團）有限公司（五）項目建設規模及內容本項目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），其中建筑占地面積25962.38m2，建筑密度37.49%，容積率為0.92；綠化占地面積13026.2m2，綠地率18.81%；道路及廣場占地面積30262.9m2。本項目總建筑面積64583.56m2，其中，標準廠房50717.6m2，配套用房12491.56m2（辦公綜合樓3182.63m2，倒班樓6271.66m2，食堂2582.82m2，倉庫372.64m2，消防控制室81.81m2），車庫319.64m2，設備用房1054.76m2。項目建設內容包括建設適合汽車零部件生產加工的標準廠房、庫房、辦公綜合樓、倒班樓及食堂等，并完善水、電、氣及其他配套設施等安裝工程，并完成綜合管網、道路及廣場、綠化等室外工程。（六）項目總投資與資金籌措1、本項目總投資為19516萬元，其中工程費用為12000萬元，工程建設其他費用5807萬元，預備費890萬元，建設期利息819萬元。2、本項目擬通過業主自籌和銀行貸款兩種方式籌集，其中：（1）業主自籌5650萬元，占總投資的33.39%；（2）銀行貸款13000萬元，占總投資的66.61%。（七）建設工期本項目建設工期共2年，即2014年12月至2016年12月。（八）經濟社會效益本項目入駐企業達產后，預計可形成7億元以上的年產值，年創造稅收3000萬元以上，同時可解決800人以上就業。二、業主簡介重慶市涪陵區李渡新區開發（集團）有限公司是重慶市涪陵區區屬國有獨立企業、涪陵區十大國有投資集團公司之一，集團公司注冊資本金15402萬元，總資產83.95億元。集團公司目前主要承擔涪陵區李渡新區內城市道路、城市管網、市政配套設施、商業網點等基礎設施、保障性住房建設管理；園區招商引資、土地整治、土地儲備、物業管理、市政公共設施維護管理等工作。集團內設綜合管理部、發展計劃部、總工辦、財務部、招標合同部、工程部、資產管理部七部（室），擁有重慶市涪陵區李渡新區資產管理服務有限公司、重慶市涪陵區李渡新區市政園林有限公司、重慶市涪陵城市建設綜合開發公司三個全資子公司。重慶市涪陵區李渡新區開發（集團）有限公司秉承“團結求實、文明誠信、艱苦創業、不甘人后”的涪陵精神、踐行“一天當作兩天用、五年干成十年事”的工作激情，承擔起涪陵區“雙百”現代化大城市建設主戰場的建設重任；按照“理清思路、明確目標、創新機制、集聚力量、突破瓶頸、攻克目標”工作方針；充分利用現有專業技術人才、土地儲備、市場競爭力等資源優勢，不斷加強精細化管理，積極探索改革發展的新思路，持續、穩健做大做強公司，并將集團公司打造成為集工程建設管理、項目承包建設、土地房產開發等綜合性企業集團，確保國有資產的保值、增值。三、編制依據（一）國家發改委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）、《投資項目可行性研究指南》；（二）《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的意見》（國務院〔2009〕3號）；（三）《重慶市國民經濟和社會發展第十二個五年（2011-2015年）規劃綱要》；（四）《重慶市特色工業園區標準廠房建設實施意見》（渝辦發〔2007〕325號）；（五）《重慶市人民政府關于進一步加快重慶市特色工業園區發展的意見》（渝府發[2009]76號）；（六）《重慶市涪陵區國民經濟和社會發展第十二個五年總體規劃綱要》；（七）《重慶市涪陵區人民政府關于印發重慶市涪陵區“十二五”工業及能源發展規劃的通知》（涪府發〔2011〕105號）；（八）中共重慶市委、重慶市人民政府《關于加快涪陵區經濟社會發展的決定》（渝委發〔2010〕37號）；（九）《重慶市涪陵區人民政府2014年政府工作報告》；（十）國家頒發的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業設計規程、規范和設計標準；（十一）國家現行的有關法律、法規、標準、規范、規定及政策；項目其他相關資料。四、編制內容可行性研究范圍涉及項目建設的背景及必要性、建設條件、建設方案、環境保護、建設進度、建設投資、財務評價、風險分析等方面。《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結論，為項目業主及審批部門提供決策依據，并作為開展下階段工作的基礎。五、主要技術經濟指標項目主要經濟指標見表1-1：表1-1主要技術經濟指標序號名稱單位數據備注1總用地面積m269251.48合103.88畝2總建筑面積m264583.563項目總投資萬元195163.1其中：工程費用萬元120003.2工程建設其它費用萬元58073.3預備費萬元8903.4建設期利息萬元8194資金來源萬元195164.1業主自籌萬元65164.2銀行貸款萬元130005總收入萬元60580整個計算期內6總成本費用萬元17860整個計算期內7營業稅金及附加萬元1641整個計算期內8所得稅萬元10270整個計算期內9凈利潤萬元30809整個計算期內10所得稅前財務內部收益率%16.5411所得稅前財務凈現值萬元1302012所得稅前投資回收期年7.72含建設期13所得稅后財務內部收益率%13.9714所得稅后財務凈現值萬元844615所得稅后投資回收期年8.36含建設期16資本金財務內部收益率%19.7717總投資收益率%17.81運營期年均值18資本金凈利潤率%36.37運營期年均值六、簡要結論標準廠房的建設有利于集約利用土地，符合國家產業政策，是國家鼓勵和支持發展的項目。本項目建設適合汽車零部件生產加工的標準廠房，符合重慶市及涪陵區的產業發展規劃，符合涪陵新區大力發展汽車及汽車零部件產業的發展定位，可促進涪陵區汽車零部件產業的聚集發展。本項目主要為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供生產經營場所的發展平臺，配套完善，手續齊全，入住即用，可縮短企業的建設周期，免卻繁瑣的建設手續，減少企業的資金占用，為中小企業提供了發展平臺。項目的建設有利于優化資源配置，緩解用地緊張矛盾，項目的建設是十分必要的。本項目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），總建筑面積64583.56m2，總投資19516萬元。計算期內凈利潤30809萬元，所得稅后財務內部收益率為13.97%，投資回收期8.36年，項目在財務上是可行的。本項目建成全部招商完成后，預計可形成7億元以上的年產值，年創造稅收3000萬元以上，同時可解決800人以上就業。項目具有十分顯著的經濟效益和社會效益。本項目選址科學，建設規模適度，項目建設的水、電、氣、道路、通訊等市政基礎設施能滿足要求，建設方案合理可行，經濟社會效益良好。項目建設是可行的。綜上所述，本項目的建設是必要而可行的。第二章項目提出的背景及必要性一、項目提出的背景（一）涪陵區社會經濟發展概況涪陵區地處重慶市中部，東鄰豐都縣，南接南川市、武隆縣，西連巴南區，北靠長壽區、墊江縣。全境東西寬74.5公里，南北長70.8公里，幅員面積2941.46平方公里。轄8個街道、12個鎮、6個鄉，面積2941.46平方公里，戶籍人口為116.66萬人。涪陵區位于重慶市及三峽庫區腹地，扼長江、烏江交匯要沖，歷來有川東南門戶之稱，經濟上處于長江經濟帶、烏江干流開發區、武陵山扶貧開發區的結合部，有承東啟西和沿長江、烏江輻射的戰略地位，是重慶市中部區域性中心城市，長江上游與烏江流域重要的交通樞紐和物流中心，三峽庫區具有山水園林特色的新興工業城市。長涪高速、319國道從涪陵城區穿過，交通條件優越。圖2-1涪陵在重慶的區位圖2013年，涪陵區圍繞“城市拓展年”工作主題，凝心聚力，克難奮進，堅定不移穩增長、調結構、促改革、惠民生，全區經濟社會發展保持了穩中有進、安定和諧的良好局面。全年完成地區生產總值690億元，增長13%，人均地區生產總值突破1萬美元；規上工業產值1000億元，增長15%；固定資產投資490億元，增長12%；社會消費品零售總額178億元，增長16%；公共財政預算收入44.8億元，增長19.6%；城鎮居民人均可支配收入24740元，增長10%；農民人均純收入9014元，增長13.5%；單位生產總值能耗下降3.4%；主要污染物減排達到市上約束性要求。1、經濟增長質量趨好。著力優化經濟結構，三次產業比例調整為6.4︰61.1︰32.5，第三產業占比提高0.5個百分點，稅收占公共財政預算收入比重提高至63%。工業園區化、集群化步伐加快，三大工業園區、六大支柱產業產值占工業總產值比重分別達到73.5%、80.9%，新增規上工業企業16家，規上工業企業經濟效益綜合指數比全市高66個百分點。新增國家級高新技術企業4家，科技對經濟增長貢獻率提高至50%。國有、民營經濟協同發展，國有企業資產規模突破1000億元，居全市各區縣第一；民投、涪商兩大民企集團成功組建，新增各類市場主體5000戶。2、發展后勁強力蓄積。產業主導項目引進取得突破，產業結構發生了質的變化，引進產值50億元以上項目6個，實際利用內外資220億元，華晨鑫源汽車、萬豐輪轂、云河特種車、東本專用車等優勢項目落地，汽車及配套產業加速集聚；緊密牽手化醫集團打造重慶綜合化工產業基地，華峰集團再投差別化氨綸項目，攀華集團新建精密鋼管項目，化工、高端型材產業加速壯大。區域綜合交通樞紐基本成型，兩條鐵路、三條高速公路建成通車，開通往返重慶主城動車5對10趟，涪陵至“北上廣”朝發夕至成為現實，僅有一條支線高速公路的歷史終結，水運主要指標繼續領跑全市，鐵、公、水綜合運輸能力顯著提升。3、城鄉建設提速提質。新城區開發建設有序推進，承載能力不斷增強，32條道路建設全面鋪開，新建11公里污水管網；CBD總體設計完成，公用工程開工建設；新城區行政服務中心正式啟用，區公安局指揮中心、十九中、中醫院李渡新院基本建成；景觀綠化工程全面推進，聚龍大道西段成功創建重慶市園林式市街。城市建成區面積由52.7平方公里擴大到55.3平方公里，城鎮化率達到60.8%。（二）2014年涪陵區經濟和社會發展目標2014年，是全面貫徹黨的十八屆三中全會精神的開局之年，也是深入落實全市主體功能區發展戰略的關鍵之年。政府的工作思路是緊緊圍繞“城市建設年”工作主題，優化“3151”工作格局，統籌推進新型工業化、信息化、城鎮化和農業現代化，著力壯大產業、做靚城市，深化改革、擴大開放，改善民生、促進和諧，加快建設“三區一城、幸福涪陵”。2014年全區經濟社會發展主要預期目標為：地區生產總值增長12%，規上工業產值增長14%，固定資產投資增長15%，社會消費品零售總額增長13%，公共財政預算收入增長15%，城鎮居民人均可支配收入增長9%，農民人均純收入增長10%，城鎮登記失業率控制在3.5%以內，單位生產總值能耗下降3.2%，主要污染物減排達到市上約束性要求。1、以產業集群為引領，大力推進新型工業化。堅持工業為先、產業為重，深化重點發展戰略，加快推動“工業大區”向“工業強區”邁進，筑牢工業在城市發展新區中一馬當先的領跑地位。增強產業主導力。圍繞產業集群化、規模化發展，著力擴增量、調結構，深度融入全市主體功能區產業布局，促進全區工業整體上檔升級，力爭六大支柱產業產值突破1000億元。改造提升傳統化工產業，加強與化醫集團的深度合作，力爭開工20萬噸甲醛、10萬噸BDO項目，建成華峰差別化氨綸、聚氨酯樹脂項目，竣工投產龍海石化重油深加工、華峰己二酸二期等項目，力爭化工化纖產業產值達到180億元。加速發展裝備制造、醫藥食品、新型材料等優勢產業，完成華晨鑫源汽車項目主體及設備安裝，開工萬豐輪轂、超力高科汽車零部件、東本專用車等項目，加快三愛海陵技改搬遷，竣工投產云河特種車、江森蓄電池等項目，強力打造汽車及配套產業鏈，推動裝備制造產業優化升級，力爭裝備制造產業產值達到130億元；加快太極集團中醫藥產業基地、華蘭生物血液制品和疫苗生產基地等項目建設，竣工投產涪陵卷煙廠、葵花藥業等“退城入園”項目，力爭醫藥食品產業產值突破250億元；加快攀華精密鋼管、大朗鋁業大板錠等項目建設，力爭材料產業產值達到340億元。努力發展電子信息、新能源等新興產業，竣工投產華通電腦印制電路板、深特發光纜、嘉惠環保電子等項目，力爭電子信息產業產值達到35億元；以頁巖氣開發推動能源產業大發展，加強頁巖氣產業規劃研究，促進就地轉化利用，積極發展配套產業，使頁巖氣開發利用成為新的經濟增長點，力爭能源產業產值達到75億元。增強園區承載力。圍繞建設“千億園區”，同步推進園區產業項目、公用工程、環保設施、物流配送、綜合服務建設，大力提升產業承載能力，打造全市綜合產業集聚的示范平臺。涪陵工業園區李渡組團重點加快向西拓展，依托攀華碼頭、火車北站建設水上、陸上物流中心，力爭完成工業投資70億元、產值620億元；增強創新驅動力。圍繞培育“百億企業”，著力實施創新驅動戰略，打造一批技術水平領先、核心競爭力明顯的企業航母，確保產值10億元以上企業達到25戶，其中產值50億元以上達到4戶。堅持外延擴張與內涵提升并舉，強化企業創新主體地位，引導企業加大科研投入，加快技術改造和創新步伐。深入推進產學研合作，構建企業、高校、科研院所協同創新機制，加快科技成果轉化利用。增強要素保障力。強化國家電網和聚龍電網雙通道聯絡，建成隆盛至黃山220千伏線路、新城區楊柳沖110千伏變電站，開工石沱110千伏輸變電工程，加快建設堅強智能電網，打造市內最優供電環境。全力建設國家級頁巖氣開發示范區，抓好江東、白濤、羅云等區域開采拓展工作，力爭年產量達到10億立方米，積極構建多方參與的區內市場供應體系，建立地方氣網，提高頁巖氣開發利用對地方經濟發展的貢獻度。建成長南線白濤配氣站、龍橋分輸站及其至城西配氣站管道，不斷提高管網聯動輸送能力。調整優化用地空間，加快園區土地調規，節約、集約工業用地，新引進工業項目產出強度不低于100億元/平方公里；千方百計爭取用地指標，力爭全年獲批各類建設用地400公頃。2、以擴容提質為要務，加快建設宜居宜業的大城市。堅持產城融合、城鄉并重、彰顯個性，突出“城市建設年”重心，大力推進新型城鎮化，聯動發展“兩區五組團”，著力提升精品魅力城市形象。提速建設新城區。把新城區作為城市建設的主戰場，高層次定位，高標準建設，努力打造現代化精品新城。突出抓形象，提速核心區建設，建成CBD商務廣場主體，開工6棟商業辦公大廈，推進中央公園建設，加快打造火車北站綜合樞紐門戶形象。重點抓基礎，提速道路管網升級，推進太乙大道二期等29條道路建設，其中建成投用蘭桂路等15條道路，加快綜合管網覆蓋，實施綠化、燈飾等景觀改造工程。同步抓配套，提速服務功能完善，開工公共衛生服務中心，加快中心醫院李渡分院、涪陵巴蜀中學、二十一中、十四小學建設，竣工投用奧體中心、中醫院李渡新院、市醫藥衛生學校實訓樓、十三小學，開展實驗中學李渡分校前期工作。著力抓開發，提速人氣商氣集聚，推進城市綜合體項目建設，加大專業市場、樓宇經濟招引力度，引導和支持服務類企業落地發展，打造高品質居住小區，加快形成興旺繁榮的城市氛圍。（三）涪陵新區發展概況及發展規劃為加快推進涪陵區域性中心城市建設，培育重慶經濟增長后援，2010年12月，市委、市政府出臺了《關于加快涪陵區經濟社會發展的決定》（渝委發〔2010〕37號），確立了涪陵“418”發展戰略，賦予了涪陵“全市重要經濟增長極”、“全市重要工業基地”、“重慶江南萬億工業走廊核心區”等戰略定位，將加快推進“雙百”現代化大城市建設。涪陵新區是涪陵“雙百”現代化大城市建設的主戰場，是國家新型工業化產業示范基地（食品），是重慶工業基地的重要組成部分，是具有輻射周邊區縣功能的區域性新區。1、涪陵新區建設發展現狀涪陵新區位于涪陵西部，距涪陵老城約8公里，轄20個社區居委，幅員80km2，戶籍人口7.5萬人，常住人口12萬人。城市規劃面積65km2，以淶灘河為天然分界線，河西為產業集聚區，規劃面積20km2，河東為城市集聚區，規劃面積45km2。自2007年大規模開發建設以來，新區按照“產城融合、宜居宜業”的理念，堅持“集群化產業發展、精品化城市建設”原則，認真開展各項規劃及建設管理工作，并大力招商引資，全力推進城市基礎設施及配套設施建設。截止目前，工業園區已基本形成“一區四園”的產業發展格局，成為重慶“十強工業園區”，是國家新型工業化產業示范基地；新城區已形成“一軸、四中心、五大片”的城市建設格局，城區建成面積約31平方公里。當前正在貫徹落實重慶“城市發展新區”和涪陵“三區一城”的戰略部署，全力推進新區建設發展。“一區四園”。一區：即現代服務產業區，集總部經濟、研發設計、產品檢測、技術服務等于一體的現代服務產業區。四園：即材料產業園、食品醫藥園、電子信息園、裝備產業園，每個產業園都由幾個龍頭企業帶動，分別有攀華薄板及汽車板、太極集團、煙廠、華通電腦、云河汽車、華晨鑫源汽車等企業，產業之間呈互為鏈條、互為補充的發展態勢，相互配套、相互依存的關系越來越緊密，已形成集群式的規模發展效應。目前，已入駐工業項目111個，100億級項目6個，積聚產能超過1800億元，現已投產項目69個，在建項目17個，待建項目25個，規上工業產值已在2013年突破500億元。“一軸、四中心、五大片”。“一軸”即：沿太白大道形成城市發展軸；“四中心”即：高鐵樞紐中心、中央商務中心、科教文體中心、市民服務中心四大城市主要功能區；“五大片”即：雙溪片區、玉屏片區、太乙片區、馬鞍片區、兩桂片區。其中，生態建設以長江、淶灘河為依托，布局“五湖五公園”，即：朱家溝、銅鼓石、龍井坵、鎖口坵和兩桂湖，中央公園、朱家溝濕地公園、東寶寨遺址公園、浙江廣場公園和斑竹林公園，加上城市周邊黃草山、石龍山環抱，構成山水相依、園林輝映的城市生態體系。2、涪陵新區發展規劃新區堅持“新型城鎮化、新型工業化”的發展道路，按照“產城融合、宜居宜業”的發展理念，嚴格遵循“以產促城、產城聯動”建設發展思路，以“現代、生態、宜居”為標準，大力實施城市道路、水電氣訊等基礎設施建設，打造公共綠地和城市景觀，先行發展“裝備制造、材料、食品醫藥、電子信息”四大支柱產業，配套布局教育、衛生、文化、體育、交通、保障房等公共服務設施，規劃到2016年形成35km2約20萬人口的城市規模，年工業產值達到1000億元，到2020年建成45km2約40萬人口的現代化城市，工業產值達到2200億元以上，成為承接重慶主城向渝東南、渝東北及周邊區縣輻射的區域性工業新城。（四）標準廠房建設優勢明顯為促進工業園區招商引資，提高土地利用效益，重慶市從2005年開始，大力推廣工業園區標準廠房項目建設，如今已取得明顯成效，成為工業園區發展中的一個亮點。到目前為止，全市43個工業園區中41個園區有建成或在建標準廠房項目，在建項目68個，建筑面積達到493萬平方米。“一圈”中的茶園、同興、港城、建橋、涪陵園區，“兩翼”的萬州、巫山、豐都、酉陽、石柱園區的標準廠房項目建設進度較快、企業入駐率較高，投資效果較好。建設標準廠房項目具有幾方面的優點：一是有利于招商引資。由于標準廠房配套完善，手續齊全，入住即用，租售靈活，一方面縮短了企業的建設周期，免去了繁瑣的建設手續，另一方面也減少了企業的資金占用，因而受到中小企業的歡迎，也特別適合沿海產業轉移企業的需要。重慶市標準廠房平均入駐率達到87%，主城九區30個項目入駐企業225個，入駐率近90%，“兩翼”園區28個項目入駐企業32個，入駐率也達到近70％。二是有利于土地利用。標準廠房項目的建筑容積率平均達到了1.2，普遍高于自建工業廠房，每萬平方米的產出強度達到6700萬元，折合成占地面積，每平方公里產出強度達到80億元，大大高于市政府對園區項目的產出要求。主城九區達到93億元，“兩翼”園區也達到了75億元。三是有利于安置就業。標準廠房項目特別適合于機械、汽摩、輕工、服裝、電子等勞動密集型企業，安置勞動力數量普遍較多，經測算，工業園區平均安置勞動力為87人/萬平方米，而標準廠房達到410人/萬平方米以上。因此，標準廠房項目特別適合于地少人多的三峽庫區工業園區。四是有利于吸引社會資金投資園區。標準廠房項目大多由園區投資，同時由于租售率較高、部分園區承諾到期回購、開發企業返還配套費、減免人防費和相關契稅等因素，也吸引了大量民營資金投資標準廠房項目，成為政府投入的有力補充。如今，運盛、盈田、誠通、港宏等企業因成功運作標準廠房項目，已成為了重慶市較知名的工業房地產開發商。（五）項目提出的理由建設標準廠房，筑巢引鳳，是開發區迅速壯大規模、實現迅速發展經濟的有效途徑。隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優勢項目落地，客觀上需要較多的汽車零部件配套企業為其配套，以使涪陵新區汽車及配套產業加速集聚，增強汽車及配套產業的競爭優勢。因此，為了招商引資汽車零部件生產加工企業，促進涪陵區汽車及零配件產業的發展，重慶市涪陵區李渡新區開發（集團）有限公司提出了重慶市涪陵新區標準化廠房C區建設項目。項目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），總建筑面積64583.56m2。二、項目建設的必要性（一）是促進涪陵區汽車及汽車零部件產業集群可持續發展的需要標準廠房具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供生產經營場所的發展平臺。推進標準廠房建設，有利于優化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優化生產力布局，促進中小企業發展；有利于培育產業集群，建設先進制造業基地；有利于改善生態環境，實現產業的可持續發展。本項目建設的適合汽車零部件企業的標準化廠房，對于促進重慶市涪陵新區汽車及汽車零部件產業集群的可持續發展具有重要作用。（二）是集約化節約化用地的需要我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條用地根本方針。標準化廠房的集中建設，一方面可吸引相關產業鏈的不同企業入駐，是集約用地的重大舉措；另一方面可避免商務辦公樓和生活配套設施的重復建設，是節約用地的充分體現。其好處十分明顯，對國家而言，可以節約用地；對企業而言，可降低前期建設成本。（三）是促進涪陵新區招商引資的需要由于標準廠房配套完善，手續齊全，入住即用，在縮短了企業的建設周期，免卻了繁瑣的建設手續的同時，也減少了企業的資金占用，受到很多外商歡迎。目前，重慶大批中小企業生存環境較差，很多企業沒有自己廠房，租賃廠房環境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。本項目為標準廠房建設項目，為中小企業提供了發展平臺，可以吸引大批的中小企業入駐，有利于涪陵新區招商引資。（四）是促進涪陵新區社會經濟發展的需要本項目的建成將加快涪陵新區招商引資的進程，促進汽車及汽車零部件產業的快速發展，進一步促進涪陵新區社會經濟的全面發展。本項目入駐企業達產后，預計可形成7億元以上的年產值，年創造稅收3000萬元以上，同時可解決800人以上就業，社會經濟效益顯著。綜上所述，實施本項目建設是必要的。第三章項目市場分析一、重慶市標準廠房發展現狀分析標準廠房是指在規定區域內統一規劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供生產經營場所的發展平臺。推進標準廠房建設，有利于優化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優化生產力布局，促進中小企業發展；有利于培育產業集群，建設先進制造業基地；有利于改善生態環境，實現經濟社會和諧協調發展。為了促進園區招商引資，提高土地利用效益，重慶市從2004年開始，大力推廣園區標準廠房項目建設，如今已取得明顯成效，成為園區發展中的一個亮點。目前重慶市43個開發區園區中，有41個園區建有或在建標準廠房，規劃建設3000萬平方米，目前已建成785萬平方米。其中，同興、港城、建橋、茶園、涪陵、萬州、巫山、豐都、酉陽、石柱等園區的標準廠房項目建設速度快、企業入駐率高，投資效果好。重慶工業園區標準廠房建設的主要特點：（一）建設起步早、面積大、效果好重慶標準廠房建設始于2004年，快速建設于2006年后。目前已建成標準廠房785萬平方米，入園企業3800戶，60%以上為東南沿海轉移企業，產值達到730億元，稅收60多億元，實現15萬人安置就業，平均每平方米實現產值9200元（目標為1萬元）。（二）建設方式靈活多樣多數園區和起步早的標準廠房由園區投資建設開發公司投資建設，以出租為主，租賃給入園企業經營使用；部分園區由園區投資開發公司建設水、電、路等基礎設施，引進入園企業建設標準廠房或專用廠房；民營工業地產商入駐園區后，標準廠房開發速度快，建設面積大，多以分割出售的方式將標準廠房出租、出售給入駐企業。其分割出售程序與民用住宅銷售完全相同，企業憑借工業房地產證辦理抵押貸款等手續。（三）建設政策讓利于開發商工業地產商建設工業標準廠房，在工業園區范圍的土地，按工業土地供應方式及基準地價的低限執行，按區域每畝10-25萬元不等；在靠近城市周邊的土地或用城區破產企業的土地，雖通過招、拍、掛方式，但價格一般控制在園區工業地價的150%以內，僅相當于同區域住宅開發用地拍賣價格（住宅地價600-700萬元/畝）的1/20；有的園區還規定，土地出讓金的60%返還建設者用于廠房區基礎設施建設；對入駐標準廠房的招商引資企業上交稅收的地方稅留成部分，50%獎勵給建設者，獎勵期為三年；對建設容積率超過1.0的城市建設配套費，全額返還建設者，調動工業地產開發商建設積極性。（四）建設模式向“三位一體”轉變重慶園區標準廠房已由初期園區自行建設，對外招租的企業創業孵化器發展模式，發展到了工業地產向工業企業開發銷售通用廠房和專用廠房的發展階段，建設模式實現了由單純的廠房建設到廠房建設、商務辦公，再到廠房建設、商務辦公、生活配套三位一體的轉變。目前主推廣的規劃為“兩條腿走路”（通用廠房和專用廠房建設）、“三位一體”（生產加工區、商務辦公區、生活配套區）的盈田建設模式。（五）物業后勤服務保障周到重慶市各標準廠房開發投資主體負責標準廠房的招商引資工作，為入駐企業提供水、電、暖、氣、衛生、保安等必要的物業管理、生活后勤服務，提供工商注冊、稅務代理等服務，受托承擔部分消防、安全、統計等行政職能，為企業提供貼心周到的“保姆式”、“管家式”服務。政府及園區管委會對標準廠房出租部分予以貼租；對承擔企業統計、消防、安全生產等職能予以補助。二、重慶市標準廠房發展前景分析（一）國內外產業轉移為重慶帶來的廠房需求一般說來，工業化進程表現為以勞動密集型工業為主導—以資金密集型工業為主導—以技術密集型工業為重心的三個階段。經濟全球化的深入發展使得21世紀的世界制造業面臨深刻的戰略性重組。美國、歐洲和日本等制造業發達國家在努力保持本國高新技術壟斷地位的同時，正以降低生產成本和提高市場競爭力為最終目標，在全球范圍內進行著新一輪的制造業資源的優化配置。世界制造業大規模轉移為中國利用本國的廣闊市場和廉價勞動力的優勢發展制造業提供了難得的機會。在對外開放中，發達國家和地區陸續把勞動密集型加工制造業、通訊、計算機配件等向中國轉移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國轉移。在這次的國際產業轉移中，“創造的”比較優勢，是吸引發達國家進行更高一級產業轉移的主要動因，而自然的比較優勢，是促使發達國家把相對落后的產業轉移到中國的主要動因。隨著重慶自然資源、能源電力、勞動力成本、重工業比較發達等比較優勢的出現，必然伴隨著制造業大規模轉移，這為重慶制造業的發展提供了難得的機會。沿海及海外企業陸續把勞動密集型產業和資本密集型產業向重慶轉移。根據調查，重慶在以下兩類產業集群中，成為國際、國內產業轉移的熱點：1、典型的勞動密集型產業，仍是外商、國內企業投資預期和偏向程度較高的領域：如食品加工制造、家電制造、服裝加工、機械配套加工、建筑材料和其他制造業。2、資本裝備程度較高，勞動密集型加工產業，也是最具有吸引力的投資領域：如重慶的汽車制造、摩托車制造、機械制造、儀器儀表、電子及通訊設備制造業、電氣機械以及化工等。重慶投資環境越來越成熟，已有福特汽車、惠普、百事可樂、可口可樂、ABB、康明斯、美國JL.French公司、美國利寶、上汽依維柯、中法水務、沃爾沃、香港查氏集團、普天、海爾、TCL、格力電器、雅戈爾等大批國內外知名企業相繼入駐重慶。大規模的國際企業、沿海企業的產業轉移，為重慶工業帶來了發展機遇，國內外企業的入駐，必然帶來工業廠房的需求，據保守估計，重慶每年外來企業廠房需求量在200萬m2以上。尤其是外資企業，他們不習慣由自己投資建設廠房，更習慣由專業的工業地產商，按其要求量身定造廠房，他們再從工業地產商手中租賃或購買廠房。目前重慶這類專業的地產公司較少，重慶的各個園區為解決這個難題，有的是自己建設，有的是臨時委托建筑公司建設提供，這樣的操作不規范，不專業，為客戶帶來使用不便。（二）重慶產業結構調整發展帶來的廠房需求根據中國集體經濟雜志社分析，重慶的三次產業結構不夠合理、產出結構與就業結構不協調，在四大直轄市中，重慶市“二三一”的產業結構遠遠落后于其他三個地區的“三二一”結構；“三大經濟圈”內部第二產業發展不均衡，區域差別顯著，重慶市38個區、縣中，工業產值居前10位的都市發達經濟圈占8個，渝西經濟走廊和三峽庫區生態經濟區分別只有1個。重慶市的產業結構調整勢在必行。除此之外，伴隨重慶投資環境的改善，重慶民營投資非常活躍，每年都有大量新工業企業的誕生，而且還有部分企業因生產規模擴大，主動改善企業生產經營環境和條件，進駐特色工業園，這將帶動工業廠房需求的增加，據估計每年本地新增民營工業企業廠房需求在100萬m2以上。按市有關規定，新辦企業必須進入工業園經營，這也將帶動標準廠房需求的增長。三、項目目標市場分析隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優勢項目落地，客觀上需要較多的汽車零部件配套企業為其配套，以使涪陵新區汽車及配套產業加速集聚，增強汽車及配套產業的競爭優勢。本項目建設的標準廠房正是為了招商引資汽車零部件生產加工企業。華晨鑫源重慶汽車有限公司汽車項目占地約1650畝，投資45億元，建設年產30萬輛微車整車（含約10萬輛MPV商務車）和30萬臺汽車發動機生產基地。項目一期建設年產10萬輛整車工廠、二期建設年產20萬輛整車生產工廠、30萬臺汽車發動機生產工廠和汽車研發中心。項目總建筑面積約45萬平方米，預計建成投產后可實現年產值約100億余元，年稅收約5億余元。云河特種車項目投資約30億元，分期投資建設云河裝備制造產業園項目和汽博中心項目（其中：項目一期投資約10億元，用地約500畝，建設年產3萬輛自卸車、罐式車、環衛特種車等重型專用汽車生產項目和年加工30萬噸特種汽車專用鋼板剪切配送中心項目）。并在涪陵新區成立省部級特種汽車科研中心及汽車檢測中心，同時整合項目上下游資源，力爭5年左右形成年產值200-300億元、10年左右形成年產值1000億元的以特種汽車產銷為龍頭的汽車產業集群。2013年11月，重慶東本工業有限責任公司與涪陵新區管委會簽訂協議，東本工業將投資11億元，在新區建設年產1萬臺專用車生產項目。該項目主要產品包括自卸車、冷藏車、集成車、環衛車四大系列。該公司還將在后期引進國外兩大特種車高技術產品——德國梅賽德斯奔馳旗下國際三大品牌之一的Unimog軍用越野車技術和澳大利亞BOATLONGYEA集團礦井用防爆輔助運輸車生產技術，建設年產1500臺高端專用車生產線。該項目達產后年產值約40億元，年實現利稅約2.4億元，可提供就業崗位約4000個。可見隨著涪陵區這三個整車項目的逐漸投產，將需要大量的汽車零部件企業為其配套，這些企業對工業廠房的需求量是十分龐大的。本項目的市場前景十分看好。四、項目市場競爭力分析（一）政策優勢為了加快涪陵區對外開放和招商引資步伐，推動涪陵經濟持續、快速、健康發展，遵循“加快工業化、建設大城市、全面奔小康”的工作思路，涪陵區結合國家關于實施西部大開發戰略和運用WTO規則，制定了《重慶市涪陵區對外開放暨招商引資優惠政策》。優惠政策涉及財稅政策、土地房產政策、融資政策、工商登記政策、勞動用工政策等方面。此外涪陵區還享受西部大開發優惠政策、三峽庫區優惠政策等。（二）交通區位優勢涪陵新區地處江南城區西部，是過境涪陵各大交通要道的交匯區，水陸空交通發達便利。水路：依托黃金水道長江，涪陵港有龍頭港、黃旗港、華達港三個重要港區，是重慶三大樞紐港口之一，其中，龍頭港、黃旗港與新區毗鄰，龍頭港是長江最西端可常年停泊5000噸級船舶的港口，設15個5000噸級泊位，設計吞吐量為集裝箱104萬標箱、件雜貨150萬噸、散貨1900萬噸；黃旗港設2個3000噸級泊位，1個3000噸級滾裝碼頭，年吞吐量集裝箱30萬標箱和18萬輛載重汽車；華達港設6個5000噸級泊位，年吞吐能力可達30萬噸，為工業園區直接配套，建有國家級保稅倉庫。公路：有渝涪高速、重慶三環高速、沿江高速三條高速公路對外連接，十分便捷。鐵路：有三條鐵路，即渝懷鐵路連接湖南懷化，渝利高速鐵路7個多小時可到達上海，南涪鐵路連接貴陽、昆明。航空：距江北國際機場80km，第二機場高速建成后將縮短至68km，40分鐘車程。（三）要素保障綜合優勢重慶市涪陵區通過“十一五”期間的快速發展，產業基礎進一步夯實，園區平臺基礎設施和服務體系不斷完善，能源保障有效增強，交通物流極大改善，涪陵工業已經站在加快發展的新起點上。涪陵地處“西三角”和成渝經濟區的中心地帶，居重慶“1小時經濟圈”內，可融入全市戰略性產業分工協作體系，主動承接和傳遞主城大都市的強大發展勢能，成為重慶新一輪產業布局的重點。三峽成庫后，涪陵臨港優勢突出，作為渝東綜合交通樞紐，具有大宗貨物鐵公水聯運和出海中轉的功能條件，且擁有獨立海關、商檢，是全市大工業發展、大產業布局、大項目實施的理想之地。市上對涪陵100平方公里、100萬人口特大城市發展定向，將促進現代產業體系綜合服務功能顯著提升，為全區工業經濟“加快”和“率先”發展拓展空間，增添保障，注入活力。（四）產業集群優勢涪陵新區自2007年成立以來，新區管委會按照“工業化支撐城市化，城市化促進工業化，實現城市與工業互動、新區建設與共享共富協調發展”的工作思路，充分利用涪陵在重慶得天獨厚的區位優勢和三峽庫區特殊的政策優勢，突出地方產業特色，利用現有資源要素稟賦，大招商、招大商，不斷拉伸產業發展鏈條，促進產業集群式發展，招商引資工作取得了豐碩成果，累計入駐工業企業85家，協議產能1158億元，完成工業投入318億元，建成投產58家，在建項目19個。2012年園區實現工業產值455億元，2013年實現工業產值520億元。初步形成以萬達薄板、劍濤鋁業、閩發金屬等為代表的材料產業集群；以涪陵煙廠、太極集團、博雅集團、華蘭生物、道道全、稻花香等為代表的食品醫藥產業集群；以華通電腦、感知集團、倉興達、伍爾特等為代表的電子信息產業集群；以云河特種車、美心翼申、江森自控、川東船舶、越盛軋輥等為代表的裝備制造產業集群。園區被國家工信部評為“國家新型工業化示范基地（食品）”，是重慶市十強工業園區。為著力推動“雙百”現代化大城市建設，園區正朝著江南萬億工業走廊核心區的重要增長極，千億級特色工業園區目標奮進。在汽車產業上，隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優勢項目落地，汽車及配套產業加速集聚，這為本項目標準廠房提供了較好的產業基礎。五、SWOT分析本項目SWOT分析詳見表3-1《SWOT矩陣列表》。表3-1SWOT矩陣列表優勢（S）劣勢（W）1、區位交通（1）位置優越（2）節約物流成本；2、產品特點（1）有明確的產業定位，按行業對廠房需求打造。（2）差異化服務模式，創新發展平臺，更適應企業發展需要。（3）純框架結構，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（4）人性化設置，規劃合理（5）花園廠區，提高企業生產經營環境。（6）高標準規劃、高品質建設、高檔次服務，企業無后顧之憂。（7）量身定造，滿足客戶個性需求（8）招商方式靈活，能滿足不同需求。1、項目所在地區（1）配套設施還不成熟2、項目自身（1）客戶有購地自建的習慣，標準廠房要客戶接受，還需耐心解答客戶疑問。機會（O）威脅（T）（1）工業地產最大的受益者是政府，標準廠房會得到政府的支持；（2）隨著涪陵新區的發展，眾多企業入駐，需要大量標準廠房。（3）市政府出臺了標準廠房優惠政策，可一定程度降低開發成本，與企業自建廠房價格差距縮小。（4）本項目定位的行業比較成熟，企業廠房需要量較大，需求比較迫切。（5）本項目定位行業是最適合集約化建設標準廠房的行業。（1）產業基地模式，客戶不完全了解，客戶是否接受，還存在一個認識過程。（2）大企業有購地自建廠房的習慣，企業廠房消費習慣的改變困難。從上述SWOT分析可以看出，本項目優勢大于劣勢，機會大于威脅，本項目有宏觀調控帶來的風險，但只要本項目把握好了開發節奏，采取邊招商邊建設的經營策略，本項目完全能夠開發成功。第四章經營模式分析一、開發模式本項目按“高起點規劃、高標準建設、高質量服務”的“三高標準”進行開發經營，按“統一規劃、統一建設、統一招商、統一配套、統一物業管理”“五統一”模式進行開發運作。（一）統一規劃本項目擬按標準廠房相關規定進行統一規劃，打造現代化的集約化的產業基地。產品加工區：擬將所有入駐企業的生產廠房集中規劃建設在一個區域，每個企業的生產加工車間又是相對獨立。產品加工區實行人車分流，保證生產加工所需物流通暢。本項目將根據汽車零部件制造業產業特點，預先規劃建設一部分標準廠房，來滿足企業的生產加工需要，同時本項目還將根據部分企業工藝流程等自身特點，進行量身定造專用廠房，為企業提供完善的廠房解決方案。（二）統一建設本項目將根據政府有關部門要求，進行統一建設，注重項目整體效果，注重沿街外立面形象。廠區重點建設標準廠房，也可以根據入駐企業需要，在不改變規劃要求和建筑風格的情況下，量身定造部分專用廠房。（三）統一招商本項目將統一招商。在招商過程中要遵循以下原則：1、要注意招商引進企業質量，所有招商項目要達到政府規定入駐標準。2、所有招商項目要經過政府審核審批，嚴格避免污染企業進入。3、招商引進企業可享受涪陵新區同等優惠政策等。4、屬于政府必須引進的項目，售價或租金不低于雙方協商的最低價格。5、入駐企業應在政府轄區辦理工商稅務登記手續。（四）統一配套本項目生產加工區所需的水、電、氣統一建設到廠房周圍，企業根據需要申請用水、用電、用氣數量。辦公區和生活區所需的水、電、氣統一建設在樓宇內，并完成基本配套設施。（五）統一物管本項目將實行統一的物業管理和服務。聘請知名管理公司作為顧問單位，參照國際標準進行管理和服務。管理公司將根據入駐企業的需要，提供各種各樣的服務，讓入駐企業只管生產和銷售，其他后勤服務都可以交給管理公司來解決。二、商業模式工業地產開發項目關鍵在招商，工業地產項目是通過招商，引進目標企業，按入駐企業需要為其提供廠房解決方案，企業通過購買的方式獲得廠房產權，或通過租賃的方式獲得廠房使用權。開發企業則是通過廠房銷售和廠房出租來獲得收入，贏取利潤，從而收回投資。本項目投資方為重慶市涪陵區李渡新區開發（集團）有限公司，公司主要為政府平臺公司，在經營模式的選擇上主要從大局出發，不以短期盈利來考量，因此，為了解決大多數中小企業資金短缺的問題，本項目標準廠房全部為出租。三、項目招商（一）招商體系本項目擬從三個層面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由項目業主自己組建精干的招商團隊來完成。沿海招商是委托國內知名代理機構和沿海當地行業協會等機構以及委托國內有影響力的行業專家，牽線聯系沿海企業招商。海外招商是委托仲量聯行、第一太平戴維斯等國際代理機構進行國際性招商，目標是行業100強企業，為項目樹立品牌。（二）招商措施本項目主要采取以下招商措施：1、以會招商：通過重慶市、區政府或相關園區，在本地及沿海地區定期召開招商會議、高峰論壇及展示交易會等形式，發布招商信息。2、利用商會、協會關系招商：立足重慶本地各大商會、協會關系，再發展與沿海其他商會、協會關系進行招商。3、利用網絡招商：利用公司網站和工業廠房網站，進行全市乃至全國性的網絡招商。4、利用中介機構：委托第一太平戴維斯、美國仲量聯行、香港中原、中小企業服務機構、外商投資服務中心等知名代理機構招商。（三）招商模式本項目招商模式主要有兩種：一是標準廠房的招商，是先根據定位產業廠房的通用要求，按統一標準規劃、建設標準廠房，再根據規劃設計的標準廠房，對外招商，吸引企業租賃標準廠房；二是專用廠房的量身定造，主要是針對大中型企業或有特殊需求的企業，采取先招商，再根據企業對廠房的要求，進行規劃設計和建設。第五章項目選址及建設條件一、建設地址本項目位于涪陵區新城區，距重慶市江北國際機場70公里，東距涪陵老城區10公里，是涪陵規劃的主要新城及工業開發區。地理位置十分優越，是建設標準廠房的理想場所。項目所在位置本項目地塊總用地面積69251.48m2（合103.88畝），項目地塊呈東西向不規則長方形，東西長約460米，南北長約160米。東臨盤龍路，西臨義和鎮，交通便捷，周邊已形成部分成熟的工業廠區，如劍鑄鋁公司，萬達薄板公司等，具有較好的工業基礎，基礎設施配套完善。項目所在位置圖5-1項目區位圖二、建設條件（一）氣候條件涪陵區屬于亞熱帶季風氣候，大陸性氣候顯著，具有四季分明、冬暖夏熱、無霜期長、降水充沛但分布不均，濕度大、云霧多、日照少、風速小等特點。年平均氣溫為18.2℃，極端最低氣溫為－2.7℃，極端最高氣溫為42.2℃，年平均氣壓為982.2mp，年平均相對濕度為79%，年平均降雨量為1170mm，年無霜期為300天，年平均日照時數為1297小時，年平均霧日數32天，年主導風向為東北風，風向頻率為7%，年靜風頻率為54%，年平均風速為1.4m/s。（二）水文條件涪陵新區緊靠長江，根據涪陵清溪水文站資料，長江涪陵段年平均流量12576m/s，平均最大流量31300m/s，平均最小流量3450m。（三）地質構造及地震經地面調查，項目區內分布的地層為第四系殘坡積層（Q4el+dl）、崩坡積層（Q4col+dl）、沖洪積層（Q4al+pl）、人工填積層（Q4ml）、基巖為侏羅系中統上沙溪廟組（J2S）砂巖、泥巖層。各巖土層特征如下：第四系土層（Q4）：人工填積層（Q4ml）：色雜，主要由碳渣，磚瓦碎塊、泥巖碎塊石組成，主要分布在區內碎石公路及民房住宅點，厚度小，一般1~3m。殘坡積層（Q4el+dl）：紫紅~暗紫色，巖性以粉質粘土為主，含少量風化巖屑碎塊，呈可塑~硬塑狀，分布厚度較薄，一般厚度0.5~3.0m。主要分布在平壩、緩斜坡處，在斜坡中上部厚度較小，在斜坡中下部與低洼處厚度稍大。崩坡積層（Q4col+dl）：褐灰色，主要分布于北部來灘河南岸陡坡坡腳一帶，為粉質粘土夾砂巖塊石、孤石組成，孤塊石塊徑0.5~2.5m，局部厚度為3~7m。沖洪積層（Q4al+pl）：灰色~灰白色，主要由粉質粘土，夾砂巖碎塊石、卵石組成，分布于來灘河河床及南側長江岸邊附近，一般厚度約0.5~4.0m。侏羅系中統上沙溪廟組（J2S）：巖性主要為泥巖（J2S-Ms）與砂巖（J2S-Ss）。①泥巖（J2S-Ms）：為紫紅、暗紫紅色，泥質結構，中~厚層狀構造，主要成份為粘土礦物，強風化層巖體較破碎，風化帶厚度一般1~2m。中風化巖體完整。主要出露陡崖坡腳地帶。②砂巖（J2S-Ss）：風化色為褐黃色，新鮮色為灰白色，中~細粒結構，厚~巨厚層狀，主要礦物成分為長石、石英及雜色巖屑，鈣、泥質膠結。風化帶厚度0.5~1.0m。主要分布調查區中部陡崖及來灘河陡崖地帶。（四）不良地質現象及地震根據訪問調查和收集資料，項目區沿線巖（土）層結合較為簡單，地質結構好，無重大滑坡等地質災害發生。根據《建筑抗震設計規劃范》（GB50011-2010）附錄A的規定，該區抗震設防烈度為6度，地震動峰值加速度為0.05g。（五）交通條件涪陵新區地處江南城區西部，是過境涪陵各大交通要道的交匯區，水陸空交通發達便利。水路：依托黃金水道長江，涪陵港有龍頭港、黃旗港、華達港三個重要港區，是重慶三大樞紐港口之一，其中，龍頭港、黃旗港與新區毗鄰，龍頭港是長江最西端可常年停泊5000噸級船舶的港口，設15個5000噸級泊位，設計吞吐量為集裝箱104萬標箱、件雜貨150萬噸、散貨1900萬噸；黃旗港設2個3000噸級泊位，1個3000噸級滾裝碼頭，年吞吐量集裝箱30萬標箱和18萬輛載重汽車；華達港設6個5000噸級泊位，年吞吐能力可達30萬噸，為工業園區直接配套，建有國家級保稅倉庫。公路：有渝涪高速、重慶三環高速、沿江高速三條高速公路對外連接，十分便捷。鐵路：有三條鐵路，即渝懷鐵路連接湖南懷化，渝利高速鐵路7個多小時可到達上海，南涪鐵路連接貴陽、昆明。航空：距江北國際機場80km，第二機場高速建成后將縮短至68km，40分鐘車程。（六）市政配套設施條件水：現有自來水廠1座，規模2.5萬m3/d，規劃建設新區二水廠，規模25萬m3/d。現有污水處理廠2個，處理能力4.5萬m3/d，規劃擴建至20萬m3/d。電：現有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站1座，在建110kv變電站2座，規劃待建220kv變電站1座、110kv變電站5座。氣：以管道天然氣為氣源，液化石油氣為補充氣源。現有渝川供氣站1座，規模50萬m3/d。正在建設“雙亭子——新區”輸氣管線，同時規劃建設長南線涪陵支線過江管道，配置2座天然氣儲配調壓站（紅星儲配調壓站、工業園儲配調壓站），保障新區的燃氣供給。項目位于涪陵新區盤龍大道附近，周邊有完善的水、電、氣、通信等市政配套設施，從周邊引入即可。（七）施工條件項目地塊可進行各種施工準備，以當前的施工技術，場地完全能符合進行各項施工的要求。施工所需水電均可就近接入，項目所需的鋼材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在涪陵區內購得，能滿足項目施工的需要。目前尚未發現場地的地質、地形、地貌等方面缺陷會對施工造成不利影響。本項目的施工條件較好。綜上所述，項目擬建場地自然條件較好，無不良地質現象，交通便捷，施工條件優越，公用設施完全能夠滿足本項目建設和運營的需要。項目各項建設條件完全能夠滿足建設要求。第六章建設內容及規模一、建設內容本項目建設內容包括建設適合汽車零部件生產加工的標準廠房、庫房、辦公綜合樓、倒班樓及食堂等，并完善水、電、氣及其他配套設施等安裝工程，并完成綜合管網、道路及廣場、綠化等室外工程。二、建設規模本項目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），其中建筑占地面積25962.38m2，建筑密度37.49%，容積率為0.92；綠化占地面積13026.2m2，綠地率18.81%；道路及廣場占地面積30262.9m2。本項目總建筑面積64583.56m2，其中，標準廠房50717.6m2，配套用房12491.56m2（辦公綜合樓3182.63m2，倒班樓6271.66m2，食堂2582.82m2，倉庫372.64m2，消防控制室81.81m2），車庫319.64m2，設備用房1054.76m2。PAGE113第七章工程方案一、總圖布局（一）設計原則1、強調“以人為本”的設計思想，處理好人與建筑、人與環境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關系；從總體上統籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧，創造一個宜于生產的環境空間；2、堅持社會效益、環境效益、經濟效益統一的原則，合理配置自然資源，優化用地結構，配套建設各項目設施；3、工程內容、建筑面積和建筑結構應適應工藝布置要求，滿足生產使用功能要求；4、建筑物的基礎、結構和采用的建筑材料符合政府部門和有關機構發布的技術標準規范要求，確保工程質量；5、工程方案在滿足使用功能、確保質量的前提下，力求降低造價，節約建設資金；6、因地制宜，充分利用地形地質條件，合理改造利用地形，減少土石方工程量，重視保護生態環境，增強景觀效果；7、建筑風格與區域建筑風格吻合，與周邊各建筑色彩協調一致。（二）平面布局本項目地塊總用地面積69251.48m2（合103.88畝），項目地塊呈東西向不規則長方形，東西長約460米，南北長約160米。場地高差較大，最高達45米。總平面布局順應城市的架構，充分照顧到城市道路的關系、結合地形，與環境協調共生，高效組織廠房與其他用房的關系。總體布局符合規劃、消防、人防、環保、防災、減災等要求。實現可持續性發展。倒班樓食堂辦公綜合樓標準廠房本項目根據用地性質分為三大功能區：生產區、辦公區和生活區。為方便辦公人員辦公、塑造優美的進廠視野，在緊鄰城市主干道的廠區南側設置主入口，西側設置次入口，主入口為辦公綜合倒班樓食堂辦公綜合樓標準廠房圖7-1項目總平面布置圖（三）豎向設計豎向設計結合自然地形、工程地質條件和建構筑物、運輸道路的設計標高，與周圍地面協調銜接；適應建構筑物的基礎以及管線埋設深度的要求；同時滿足工藝流程對高程的要求。確定場地最低設計標高，保證排澇的要求（場地地面排水坡度不小于0.5%），為場地內雨水、污水排放提供便利條件。本項目通過臺地處理，將場地分為三個臺地，滿足道路5%的坡度能通往最高臺地。經計算，最高臺地高程為343，此方式平衡了土石方量，場地內無大于10米的擋墻，為最經濟作法。5%的坡度亦能滿足工業廠房的場地需求。通過臺地處理，形成建筑高低錯落，富有層次感，極大提高園區城市形象。（四）道路交通項目地塊東西南面三面臨城市規劃道路，標準廠房外道路利用規劃市政道路，對外交通較為便捷。內部道路根據建筑物的要求以達到每一棟建筑為設計目標，道路寬度均不小于8m，最小轉彎半徑12米，以滿足消防和大型貨運車輛的要求。地塊南側規劃道路總長430米，有最長展示面，道路等級為32米，坡度僅百分之三，且有公交停靠點，最適宜作項目主入口面。居中設置兩個主入口，形成入口中軸線，沿中軸線組織人流和車流，中軸線以展示綜合樓收尾，全對稱構圖，嚴整大氣。在地塊西面規劃城市道路上設置一個次入口。（五）綠化采用點、線、面的手法，主要考慮在道路沿線、