物業管理案例分享6/6/20231目錄日常篇13篇裝修篇10篇

違規篇3篇突發事件篇2篇保安、公共秩序篇4篇物業產權糾紛1篇6/6/20232服務就要打不還手,罵不還口保安被打的真實案例鄰里糾紛相鄰關系案例小區機動車輛被撞小區非機動車輛丟失業主裝修防水滲漏工程遺留的上下水業主房屋產權問題工程遺留問題防盜門6/6/20233一、日常篇案例1、在小區內摔傷物業公司是否承擔責任？案例介紹：2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現結冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節脫位。徐某摔傷當天，該廠房的物業管理單位派人員前去探望。徐某要求物業公司對此事承擔責任，物業公司認為沒有義務承擔，雙方各執已見，因此起訴至法院。法院判決：法院經審理認為：原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，也應看到臺階上有結冰，并應當預見到滑冰的危險性，故應對摔傷的行為負主要責任。但被告作為廠房的物業管理單位應對物業公共配套設施完好起保養維修的責任，在接到廠房漏水報修通知后，理應及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據，發現結冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應承擔一定的責任。6/6/20234案例2、客戶欠租物管應該怎么做？案情介紹：某高級商務辦公樓內有一本地公司--A公司，其業務并未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步發展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出現了。物業管理部門發出在指定的期限內，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務的通知，A公司對此未做出任何反應，也沒有能力做出反應。期限到了，物業管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業管理部門侵犯了他們的權利，遂雙方引起糾紛。點評：1、物業項目在招租招商過程中，要對租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，盡可能避免可能出現的風險。2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據1998年建設部《關于物業轉讓、租賃的管理準則》規定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現后遺癥的可能性降至最低。3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質地較為優良"的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業管理專家們的意見。一、日常篇6/6/20235案例3、如何處理商戶的違規行為？案情介紹:某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護公共設施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置于垃圾桶內。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態度大變，質問："你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？"主管解釋說"并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環境衛生狀況不好，大家都要受到影響。"老板不等主管說完就頭一搖："那我不管！"結果，碰了一個不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內缺少排水系統，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態度誠懇，服務周到，真正為業主、租戶辦事，便轉陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發生過。點評：現在相當一部分人對物業管理公司只認可服務，不認可管理。仿佛物業公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是服務，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當然管理可以高于服務之中。一、日常篇6/6/20236一、日常篇案例4、業主在小區道路上摔倒狀告物業公司案情介紹:小區內一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發現后立即將李老太送進醫院。經診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術置換股骨頭，手術后李老太提出：她是在小區內跌倒的，因為自己每月都交物業管理費，其中包括了小區道路的公攤，那么，她在小區道路上跌傷的醫療費用及精神損失費用應由物業管理公司承擔。幾經交涉，物業公司未做承擔，李老太一紙訴狀將物業公司推上法庭。審理：物業公司沒有義務承擔李老太醫療費及精神損失費。6/6/20237點評：案例涉及小區內發生個人原因引起的意外傷害問題。1、《中華人民共和國價格管理條例》是物業公司收費的依據，其中住宅小區公共性服務中包括了小區道路的綠化管理費，李老太所交物業管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍。2、《民法通則》，民法細則中明文規定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內）其責任自負。3、李老太雖在小區內道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區步行街積雪已打掃過，物業公司的本職工作沒有延誤，"雪后路滑，請當心！"的警示牌在小區步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成，與物業公司沒有直接責任關系。4、物業公司可以在多方面關心李老太，但沒有權力和義務為其支付醫療費和精神損失費。6/6/20238案例5、尊重業主，從記住姓名開始案例介紹：某開發區內十幾個通用廠房長區的物業管理費收繳率參差不齊。年終總結時，公司領導請收費率達96%的某通用廠房廠區的管理員介紹經驗，該管理員說了這樣一個事：小區內有十幾家業戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時拉下了臉，："看不起我們小公司啊！"此后一連幾個月都拖繳物業管理費。管理員從此吸取教訓，把廠區內十幾家業戶、近百位"要員"（上自總經理，下至與物業公司有關的一些部門總管、經辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業?quot;要員"的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業管理到位。點評：物業管理服務有很多口號，諸如"以人為本"、"客戶就是上帝"等，其精髓是對業主要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的服務，使業主得到受尊重的滿足，是物業管理的一門學問。該案例中的管理員吸取了搞錯業戶姓名的教訓，事后不僅記住公司名稱、總經理的姓名，也記住了與物業管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業管理處處都有文章可做。一、日常篇6/6/20239一、日常篇案例6、預收物業管理費是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同于商品買賣，是一種延續性的服務，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。6/6/202310一、日常篇案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：一、應該先接收房屋，還是先交物業管理費？購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質量、面積誤差等），那么與物業管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。開發商提出購房人以交納物業管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據《合同法》的規定，合同只有在當事人協商一致的條件下，方可以變更，開發商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產，再交納物業管理費。6/6/202311一、日常篇二、物業管理公司要求預付物業管理費合理嗎？考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各項物業費用就不合理了，對此，北京市小區辦《關于禁止一次性收取多年物業管理費的通知》中專門規定，物業管理公司"不得一次性預收多年的物業管理費。"6/6/202312案例7、因新買房屋漏水業主拒交物業管理費案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。一、日常篇6/6/202313案例分析：胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商基于賠償責任對胡女士負有債務；胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務；關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務；開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合“當事人互負到期債務”的條件。法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。一、日常篇6/6/202314案例8、無法實現即時維修怎么辦？案情介紹:初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業主就怒氣沖沖地在電話里面說："你們知道嗎，現在天氣這涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？"說完"啪"的一聲就掛上了電話。這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機聯系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。班長說:"這個業主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。"采取措施：值班人員來到業主家，一位中年男子一開門便大聲問："你能修理嗎？""先生，我是負責接待報修的，我們的維修員現在正在別的業主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現在告訴我是怎樣的情況嗎？"值班人員和顏悅色的回答，使業主的態度有些緩和。征得業主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務令業主轉怒為喜，業主說："好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。"值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。下午快下班的時候，值班人員又給業主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說："已經熱了,謝謝你們。"點評：米盧調教中國球隊有句名言，叫"一切看態度"。客戶對物業公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業公司馬上辦，而物業公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態度，他們也就滿意了。一、日常篇6/6/202315一、日常篇案例9、業主房款未還清物業公司有權停水停電嗎?案情介紹：某小區物業管理公司由該小區開發商組建成立。某日，開發商給該物業管理公司發來一份通知，稱該小區某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。6/6/202316一、日常篇案例分析：在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房款的義務，享有取得房屋所有的權利。在物業管理法律關系中，業主承擔支付物業管理費的義務，享有接受物業管理企業服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利應一致。上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業管理關系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發商可以按照購房合同的規定，要求該業主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業管理合同規定交納了物業管理費，就意味著他在物業管理法律關系中已經履行了自己的義務，就應該得到完善的物業管理服務，其他人（包括開發商）不能對這種權益進行侵害。開發商要求物業管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。而物業管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。6/6/202317案例10、租住戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦？案例介紹：去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可證，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行（這一規定有必要，現實中確實發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。處理結果：海富管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業主同樣都是物業公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業管理所必需，絕不能只對業主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。點評：執行規章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來。一、日常篇6/6/202318案例11、早期免收部分費用后期正常收取產生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規，詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了"交了物業管理費，管理處就應包辦一切"的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。針對仍有個別業主客戶不理解這一情況，管理處繼續深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量，同時加強與業主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業主客戶所接受）。與此同時，管理處還公開戶內維修的收費標準，并告知業主客戶選擇服務商的權利。這樣，就逐步理順了所有業主客戶的情緒，有償進行戶內維修也就容易落實下去。點評：俗話說"強按牛頭牛不喝水"，物業管理的許多實踐都證明，沒有業主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業管理者，首先應當是一個好的思想工作者。一、日常篇6/6/202319案例12、業主相互投訴怎么辦？案情介紹：一天晚11：30分，現代城某樓2704房業主陳女士投訴2604房業主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業公司派人協調處理。采取措施：服務中心了解情況后致電2604業主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復樓下的業主，也是不對的。當時通過物業公司的協調，雙方業主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業公司通知2604業主立即停止彈琴，如不合作，后果自負。物業公司本著負責的態度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。服務中心人員直接到2604家中，同張女士協商此事，她認為2604業主的要求不合理。不得已只得到2704業主說明情況，但2704業主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協調，請她換位思考（引導換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。通過不厭其煩的溝通與協調，終于感動了兩家業主。最后，2604業主不單當即停止彈琴，而且與2704業主達成新的協議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。點評：遇到業主互相投訴，不要覺得與己無關。搞物業管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數多了，說的話總能聽進去。一、日常篇6/6/202320案例13、受到業主怠慢誤解怎么辦？案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護衛班馬立宏巡查到某樓2單元時，忽然發現101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業主有些發脾氣了，但還是打開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業主。或許業主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。小馬把錢硬塞回去，說聲關注和保障您的安全，是我們應該做的，就轉身跑開了。點評：人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現實中也是經常有的。這時，我們要多想這是自己應當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態就不會失衡了。一、日常篇6/6/202321案例1、私裝水床造成他人財產損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務員，他購買的是小區多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經物業公司裝修部同意的情況下施工完畢。結果因水床的安裝改變了上下水管道的結構，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴重不足。管理處對此事很不滿,再三向王某協調處理，王某堅持房子是自己的，產權歸自己所有，室內安裝屬私人權力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協調，他均不聽勸告，于是，物業公司向法院上訴。法院經審理認為：王某擅自改變房屋結構、破壞房屋公用設施設備，危及他人生活用水，違反物業公司的有關規定，屬于違法民事行為。法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內拆除水床，將室內管道恢復原狀。2、物業公司在調解事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔。3、王某對物業公司寫出書面檢查。點評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。<1>王某為小區業主，就該遵守國家關于物業管理的法律、法規和規章制度規定的義務，應遵守小區的各項規章，王某裝修改造管道未經物業公司批準私自請人安裝，違反了物業裝修的規定擅自改造上、下水管道，損壞公共設施設備，違反了物業管理的條例理應拆除水床。<2>王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關系的相互作用，違反《民法通則》中關于"相鄰各方要在生產生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統"。<3>物業公司在協調此事中，王某一拖再拖，使物業公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當事人王某承擔合情合理二、裝修篇6/6/202322案例2、如何處理住戶家里跑水的問題？案情介紹:某小區的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發現跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現場檢查，發現部分木地板已被水淹。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現象。李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物業公司提出索賠要求。二、裝修篇6/6/202323點評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環節當中，物業公司是否很好地履行了管理職責。該小區的《物業管理公約》規定，物管公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護、養護。實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設備、設施日常維護的職責。同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物管公司申報，領取裝修許可證，并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。物管公司按照規定與該家裝修業主及施工隊伍簽訂了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應遵守的規定，并派人員至裝修現場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應承擔任何賠償義務。根據相關的法律以及建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規定，這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。物業管理費只是一種服務費、公共設施設備的維修養護費，而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業管理公司承擔無端責任，物業管理企業的責、權、利就難以協調。業主受到損失時，應當合法、合理的去解決，不能一味要求物業公司負責。否則這種行為損害物業公司的合法權益，實際上也損害了全體業主的合法權益。二、裝修篇6/6/202324案例3、業主不統一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區內的一位業主，有一次她在媒介中發現一種玻璃可以增加室內光線，且隨外部溫度變化能夠調節室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃，未經物業公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結果因玻璃顏色與整個小區玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區整體統一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產權是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處多次協調、回訪，本著"著重調解"的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業主公約》、《管理條例》等，最后劉元意識轉換，拆除了有色玻璃。點評：1、業主裝修應遵守小區內的裝修規定，填寫裝修申請表，并經物業公司批準后方可進行裝修，劉元未經物業公司同意，擅自裝修本身就與《業主公約》相抵觸。2、《民法通則》規定：個人利益與集體利益發生沖突時，應放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區整體統一形成反差，如若任其作為，其它業主也效仿所為，小區的統一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業主的理解和支持。二、裝修篇6/6/202325案例4、裝修違規造成業主受傷產生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著："大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房拆除未設防護措施，造成葉老太傷害，應承擔全部責任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應承擔責任呢？某區房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。事發時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經此處，未注意腳下"機關"，一腳踏空造成傷害。經向診治醫院查核，葉老太實際支付醫療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔損害賠償的主要責任，一次性賠償葉老太太醫療，護工、營養等費用820元。二、裝修篇6/6/202326審理與評析:這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。根據《上海城鎮公有房屋管理條例實施細則》第52條規定，房管所在房屋修理中的"施工現場應設置安全標志"。本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現場，但看護女工離開時未設置安全標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應負損害賠償的主要責任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應承擔相應責任。據此，仲裁委員會根據《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第144條、第145條規定，確認房管所未盡防范職責，"侵害公民身體造成傷害，應當賠償醫療"及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應承擔的責任，做出了以上裁決，是恰當的。二、裝修篇6/6/2023275、相鄰業主因通風問題產生糾紛怎么辦？案情介紹：原告王某住在西城區一個臨街巷內，住房是一磚木結構的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設置在自己的房頂上。王某的住房一側窗戶恰好與劉某安裝空調冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道。劉某的粵菜飯館正式營業后，王某發現二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風，油煙味更大。查找原因，王某發現原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償精神損失人民幣500元。審理：某區人民法院受理此案后先主持雙方進行調解但因雙方分歧較大，調解無效，人民法院判決如下：被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構成對原告王某合法權的損害。根據《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規定："不動產的相鄰各方，應當按照有利生產，方便生活、團結互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失"，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調器、排油煙機，直到進行相應處理、不影響原告通風為止。判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。二、裝修篇6/6/202328分析：本案涉及到相鄰關系中的幾個方面的不同問題。相鄰關系，從權利的角度可稱為相鄰權。所謂相鄰權，是指兩個或兩以上的不動產所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產行使所有權或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權利。正確的處理相鄰關系，必須遵守《民法通則》第八十三條規定的"有利生產、方便生活、省事、團結互助、公平合理"的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權、妥善處理相鄰關系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。二、裝修篇6/6/202329本案中主要涉及相鄰關系的下列幾個方面：1、相鄰通風相鄰通風權是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內與室外空氣的流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權利。在實踐中，相鄰一方的下列行為應視為是對他方通風權的侵犯：1)因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣流通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規定標準，則可按環保問題引起的相鄰關系糾紛處理，如不夠國家規標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風權來處理。2、相鄰關系的相鄰環保關系相鄰環保關系中的相鄰雙方因環境問題發生的權利、義務關系，即相鄰一方在自已疆界內經營工業或行使其他權利時，對另一方負有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環境、危害人身、財產安全的義務和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環境措施的權利的關系。通常業主、住戶個人因相鄰而發生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發的臭氣引起的，我國對于相鄰環保關系沒有具體規定，但在《民法通則》中有對于環境保護問題民事責任的規定。點評：物業管理公司在處理相鄰關系時只有相協調、調解的義務和責任，物業管理協調、調解不成的，應該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。二、裝修篇6/6/202330二、裝修篇案例6、業主違規裝防盜網物業公司如何應對案情介紹：城市花園65#1B業主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網包括陽臺部分。管理員接到通知后立即到達現場，將防盜網擋在小區之外，并向業主說小區不許安裝防盜網的情況。但業主態度非常強硬，質問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網，如果失盜怎么辦？6/6/202331二、裝修篇管理員從三方面向業主作了解釋：1、安裝防盜網，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、按照國家有關消防規定是不允許安裝任何防盜網，如果室內萬一失火安裝防盜網后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3、本小區是一個智能化小區每家每戶都有智能安防系統，并且小區24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網。如真想安裝防盜網，只能根據小區的規定要求安裝在室內，業主同意。點評：安裝防盜網的事情圍繞著城市花園管理處的《業主手冊》、《業主公約》和《前期物業管理服務協議》的要求，大部業主是會遵守小區的規定。業主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應該動之于情曉之以理，講明厲害關系并給業主提出合適的建議，業主是會接受的，且不會造成業主與管理處之間的矛盾，達到兩全其美的效果。6/6/202332案例7、廁所裝修引發糾紛案情介紹:楊女士與李民都是順義區的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對自己的住房進行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進行了裝修。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現漏水現象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產生矛盾。后來，楊女士家廁所頂部漏水更加嚴重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不承認自己有過錯被告李民不承認自己有過錯，他認為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求。二、裝修篇6/6/202333點評：權利人在對房屋行使使用權時要充分保護相鄰方的合法權益。對他人的權益構成侵害的，應當停止侵害。原告與被告相鄰達20年之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內出現嚴重漏水，直接侵害了原告的權益。被告現以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術人員的檢查維修，違反法律規定。根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定，于近日做出判決：技術人員進入李民室內對其廁所進行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費時由李民按票據面額負擔；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。裝修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經過了特殊的防水設施處理，如果破壞了它的結構，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。二、裝修篇6/6/202334案例8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個上午，3＃樓某室業主給物業管理分公司打來電話，說發現廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現場，但此時污水已經退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據業主的要求迅速將廚房內物品搬出進行了保潔。然后，主管及時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協調責任方與業主就賠償問題達成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業主心中自然就少了怨氣）。業主對物業公司的處理表示滿意。案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業管理公司及時組織有關人員進行檢查分析，最后認定是該樓剛剛入伙，污水管的管道內殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水不暢。為了防止類似問題的再次發生，他們馬上協調和督促有關方面對全樓的排污管道進行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進而徹底消除了管道返水的隱患。點評：聰明的人不是不犯錯誤，而是不重復犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經驗教訓，避免再蹈覆轍。二、裝修篇6/6/202335案例9、業主執意亂裝空調怎么辦？案情介紹：一天中午，護衛班班長匆忙來到楓丹舍物業管理分公司辦公室，告訴主管人員：“1-2-301的業主不想按指定位置安裝空調要將北側空調孔打在窗戶上方。”主管正在處理一項事務，便安排護衛班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業公司規定的位置太不合理，強烈要求將空調孔打在窗戶上方，并且明確表示："我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？"此時，空調公司的人員還不停地在一旁說著風涼話，更助長了業主的不滿情緒。說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明"物業公司要求在指定位置安裝空調、管線不能外露，是為了保證小區的外觀統一美觀"，強調"如果我們也像有些小區那樣各行其是安空調，那咱們的小區的外立面就會雜亂不堪入目"，提醒"這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。"聽完主管這番入情入理的話，雖說業主還是沒有決定按規定去做，但不再硬性堅持。主管見時機基本成熟，便悄悄將空調公司的人叫到一邊，告誡說："你們應當知道中海物業的管理規定，如果執意違規行事，可要考慮今后如何在我們的轄區內做生意。"這一說，空調公司人員馬上聲明要按照物業公司規定打孔，并表示一定配合物業公司說服業主。最終，業主同意按規定位置打空調孔。點評：物業管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復雜化了，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。這就給物業管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。二、裝修篇6/6/202336案例10、相鄰兩家因采光權而產生糾紛案情介紹：甲在某市區向中胡同9號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996年起，乙租住甲北房最西2間，并從西起第一間門前向南1.10米處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區居住。乙在該院內的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風采光，雙方爭執不一。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續使用為由，拒絕拆除。區法院經過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內將其在向中胡同9號院內的自建房拆除。二、裝修篇6/6/202337點評：本案涉及的是相鄰關系中通風、采光問題，解決問題的關鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風、采光構成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側的2間房由已租住，甲在當時并無異議。甲現收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經構成了通風、采光方面的妨礙，根據《民法通則》第83條規定的處理相鄰關系的糾紛原則：即有利于發展生產、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結互助。甲要求排除妨礙的要求是正當的。2、根據河南省《住宅室內裝飾裝修的管理辦法》規定：不能搭建影響他人通風、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據雙方的實際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。3、從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續使用后，丙在向中胡同9號院內又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響。法院根據雙方的實際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。二、裝修篇6/6/202338點評：本案涉及的是相鄰關系中通風、采光問題，解決問題的關鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風、采光構成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側的2間房由已租住，甲在當時并無異議。甲現收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經構成了通風、采光方面的妨礙，根據《民法通則》第83條規定的處理相鄰關系的糾紛原則：即有利于發展生產、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結互助。甲要求排除妨礙的要求是正當的。2、根據河南省《住宅室內裝飾裝修的管理辦法》規定：不能搭建影響他人通風、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據雙方的實際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。3、從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續使用后，丙在向中胡同9號院內又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響。法院根據雙方的實際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。二、裝修篇6/6/202339案例1、有人逗留損毀綠地怎么辦？案情介紹：海富花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點深南東路上這道亮麗的風景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復重植,這成為小區管理中的一個難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。采取措施：海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結合的新招數:教--加大宣傳力度,提高宣傳藝術。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時將警示語由刺眼的"請勿踐踏草地、違者罰款"更改為動心的"足下留情、春意更濃"，讓人舉目可及怦然心動;管--配足護衛力量,強調全員管理。針對午后至零時人們出入較多的特點,此間的中班護衛指定一人重點負責綠地的巡邏,同時規定管理處其他員工若發現有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準物業管理所必須),把綠地管理擺上重要"版面",不留真空;疏--營造客觀情境,疏導游人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時段內綠地清新溫潤(說明白點,就是灑上水。灑了水,請你坐,你會去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出"石筍系馬"等煞風景之舉。三招并用,效果顯現。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現象已經較為鮮見。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠的春天。點評：克服人們的劣習,不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。既要講道理,使之不想,又要有相關的強有力措施,使之不能、不敢。久而久之,習慣成自然。三、違規篇6/6/202340三、違規篇案例2、物業公司擅自停電法院判業主獲賠1元案情介紹:2002年3月25日下午4時左右，某業主家里突然被停電。于是就找到該小區物業公司，要求查找停電原因，但物業公司告知他：因其拖欠物業管理費而停電。為此，業主向物業公司提出強烈交涉，但無任何效果。直到3月27日，業主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達現場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。業主認為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經濟損失1元和精神損失費749元。6/6/202341三、違規篇案情分析：物業公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責是為業主提供優質服務，公司絕對不會采取對原告"停電"之類損害業主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責任不是由物業公司負責。3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認識的負責本小區用電管理的工作人員，也未能提供相應的工作證件，因此，拒絕打開配電房。物業公司侵權成立法院經審理后認為：被告只是物業管理企業，并非供電部門，其無權以任何理由對原告采取停電措施，否則即構成侵權。原告提出減免一個月管理費的請求，屬于雙方的物業管理合同的范圍，與本案侵權糾紛不是同一法律關系，原告應另行主張權利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據，法院不予支持；原告提出的1元經濟損失賠償獲得法院支持。6/6/202342案例3、如何治理亂貼亂畫？案情介紹：亂派招貼,被人戲稱為城市的"牛皮癌"。這種市場經濟發育過程中出現的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業管理優秀示范小區的海富花園,也未能幸免。海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象卻屢禁不絕。三、違規篇6/6/202343案情分析：實行封閉式管理的樓宇內部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發現樓內廣告的派發有三種情況：一、是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)。采取措施：據此管理處采取了一系列新辦法:管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現對其的有序管理。教為先。發現樓內派發廣告,當即接照廣告上的聯系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規行事(抓住其想促成生意的心理,'騙'其上門來接受教育,辦法巧妙)。治為輔。某些單位不聽招呼繼續亂派廣告,就把其列入"黑名單",嚴格限制這些單位在海富花園內的經營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規行為。采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現象,但其頻度和數量已經大為減少。點評：解決難題一招靈的時候也有,但為數不多。因為許多難題的成因,都是相當復雜的。多數情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。三、違規篇6/6/202344案例1、小區內突然停電物業公司采取措施案情介紹：某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區內四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。由于事態嚴重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區處理。到達現場，發現原因出自供應該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要8個小時才能更換修復。案情分析：管理處立即想到其會產生的影響：1、水泵不能運轉，約1~2小時后水箱用盡后會出現停水；2、后備發電機須長時間運行；3、除后備發電機支持的消防電梯仍能維持有限度服務外，其它電梯不能運作；4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；5、黃昏下班高峰期電梯會出現擁擠和混亂。6、大樓整體安全會受影響，隱患因停電而存在；采取措施：四、突發事件篇6/6/202345管理處針對以上問題，逐一做出相應措施：1、生活用水尋找供水點。唯一能提供食用水供應的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；聯想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點取水在運送上會出現困難，于是安排管理處員工準備手推車，在每個供水點候命，幫助有需要人士。2、后備發電機安排專人監控后備發電機運行，以免出現故障；準備充足燃料以備發電機長時間的運行需要。3、消防電梯安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數，以免出現過載。4、照明為各崗位保安員配備應急燈和手電筒；安排保安員持應急燈和手電筒于消防樓梯處護送低樓層住戶上下。5、電梯使用高峰期張貼通告于大門醒目位置及不斷發布最新消息；管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。6、安全增派保安員到現場維持秩序和協助工作；安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。修理工作在緊張地進行，不幸地由于零配件的供應及技術性問題，故障不能在預計時間內完成。管理處全體職員都主動推卻私人事務，自愿留下協助工作。但在考慮到若真的需要通宵達旦工作，第二天會影響管理正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時回家休息。在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個修復工作最后于第二天上午六時完成。四、突發事件篇6/6/202346在整個修復工作過程中，有這樣幾件事：晚上十一時許，當工程人員尚在緊張地進行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。在盛情難卻的環境下，員工只能道謝后接受；整個事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴；柴油發電機整晚發出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。結果：第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。內容大致是作為住戶，當然不希望有類似嚴重影響生活的故障發生，但亦明白事故是由意外所致。事件發生后發現管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結協作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業有此專業的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。內容大致是作為住戶，當然不希望有類似嚴重影響生活的故障發生，但亦明白事故是由意外所致。事件發生后發現管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結協作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業有此專業的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。管理處全體員工在收到此消息后得到強烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續投入于事件調查及善后工作。點評：物業管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現出專業性和規范性。四、突發事件篇6/6/202347案例2、如此撬門物業公司應否承擔賠償責任？案情介紹：張先生是某住宅小區四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業管理公司賠償損失。四、突發事件篇6/6/202348案例評析：管理處的行為符合緊急避險的情況。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。我國民法通則明確規定正當防衛和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且已經和正在進一步對樓下王小姐家中財產造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產損害。四、突發事件篇6/6/202349管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發生的損害，在無法及時與您聯系的情況下將房門撬開進行維修，完全符合緊急避險的條件。管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損害，財產損害賠償問題可以根據最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為："因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償?quot;本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關設備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應當給予張先生適當的補償。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應承擔賠償責任。四、突發事件篇6/6/202350案例1、停車廠丟車賠償的法律問題案情介紹:2002年3月，深圳某小區，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業公司提出索賠。物業公司認為收費和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費才5元錢，室內停放包月最少200元，一旦停車場內車輛丟失，車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業公司太不公平，由此不予賠償。于是業主將物業公司推上法庭。五、保安、公共秩序篇6/6/202351法院認為：1、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據證明雙方之間存在車輛保管關系，而是車位有償使用關系，判決物業公司不承擔丟車之民事賠償責任。2、如果被告收取停車場費用是服務費，即可證明雙方之間存在車輛保管關系。物業公司必須承擔民事賠償責任。

五、保安、公共秩序篇6/6/202352點評：1、確定停車場的賠償責任，必須明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法理依據。車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區分：主張車輛保管關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任；車位有償使用關系，停車場不承擔丟車后的民事賠償責任。2、停車場收費是服務費。3、停車場服務收費的性質是保管收費。4、停車場保管收費應承擔保管責任。5、停車場收費發票單方聲明"車位租金"無效。五、保安、公共秩序篇6/6/202353案例2、不允許裝防盜網失竊后產生糾紛案情介紹：小區多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業公司的規定。很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業公司索賠。五、保安、公共秩序篇6/6/202354

經管里處再三協調無果，陳某將物業登記公司推上法廳。經法院審理認為：物業公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業公司不承擔法律責任，所以不與賠償。點評:1、陳某入住小區時，已與物業公司簽訂《業主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規定，陳某已認可，根據《民法通則》規定：企業已告知當事人情況，雙方已簽協議，當事人發生其他意外情況，企業不負直接責任。2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統失去作用，造成不可挽回的損失。3、物業公司在職守范圍內無失職現象，所以不承擔賠償責任。五、保安、公共秩序篇6/6/202355案例3、醉酒違規婉言糾正案情介紹：一個晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當值的中海物業海濱管理處護衛員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。護衛員有禮貌