引言消防、電梯、弱電設施、設備日常運行維護、保養工作，確保水、電正常供給，弱電信號正常，電梯運行安全牢靠，并馬上接收其它部門和業主修理要求。每十二個月更《設備清單》并于年底前完成制訂《年度設備修理保養工作打算》，以達成設施設備管好、用好、修好、改造好之目標，從而延長設施設備使用壽命確保效勞質量穩定和提升，實現物業保值、增值。修理效勞手冊名目文件名稱文件編號版本頁碼備注1強電設備治理YGPM-Sm-AAO2-52弱電設備治理YGPM-Sm-AAO6-93空調暖通設備治理YGPM-Sm-AAO10-114給排水設備治理YGPM-Sm-AAO12-165公共修理日常治理要求YGPM-Sm-AAO17-207內部治理掌握要求YGPM-Sm-AAO21-258治理制度YGPM-Sm-AAO26-329應急預案YGPM-Sm-AAO33-39強電設備治理1.0目標：確保小區內強電設施、設備處于良好運行和備用狀態2.0適用范圍：陽光城集團物業強電設施治理3.0術語：職責：工程技術人員負責設施設備日常操作和維護保養工程責任人進展工作安排、巡查、監視方法和過程配電房/間每天應巡察各關鍵配電房，并確保日常應上鎖，未經許可非工作人員不得入內。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防小動物等進入配電房/間。巡察時需檢驗環境衛生、燈光照明、母線母排、開關、接觸器、儀表、指示燈、電表是否正常，并統計相關數據。假設巡檢時覺察有異味、異聲、不正常發燒應馬上切斷對應回路檢驗，同時通知工程責任人。配電房/間環境溫度應在40攝氏度以下，超出上述溫度時應實行有效方法降溫。對停頓使用六個月以上設備〔依據各地域實際環境條件高壓配電房假設需作業操作，需依據《高壓配電房安全操作制度》進展。每十二個月兩次依據《低壓掌握柜、配電柜及電氣設備保養統計表》進展維護保養作業，并在夏天頂峰期測量、統計關鍵母排、母線槽、電纜等連接處溫度狀況。〔如需要更換電機軸承〕等。發電機對發電機房每天最少一次巡檢簽到并每個月試運行一次。巡檢時需包含以下內容：消防設施有效性、門鎖成效、送排風機是否正常、油箱和油管系統有沒有滲漏、環境衛生狀況、光照效果、隔音墻有沒有受損〔假設有、發電機是否在“自動”狀態、發電機各預熱電加熱工作是否正常、蓄電池有沒有漏液或連接處氧化現象、蓄電池充電系統是否正常等。日常發電機維護保養需依據《發電機組維護保養制度》進展。戶外電控箱和用電設備戶外電控箱應確保門鎖常閉，箱體和箱體四周穿線孔做好防水、防潮及散熱處理，箱體應有“有電危急”等警示標識，箱體無顯著腐蝕生銹跡象。路燈、庭院燈、泛光照明、圍墻燈等啟停時間依據節假日及天氣轉變調整，并報工程責任人和項目經理，假設有時間掌握器需每七天校按時間和漏電保護一次。全部戶外照明燈具固定應牢靠，燈具接頭處安全牢靠，照耀角度正確，無顯著銹蝕現象。每七天目測“航空燈”運行是否正常。電梯日常治理要求電梯機房門鎖良好，機房內無異味、無顯著異聲，通告牌清楚掛于惹眼處。使用中電梯需張貼《電梯使用須知》及多種警示、提示標識。機房通風良好，溫度不得超出35°C，相對濕度小于85%，確保沒有雨水侵入可能。機房滅火器材確保有效性。機房緊搶救援操作規程、留意事項等制度齊全，并掛在顯著處。機房照明、電源插座要保持良好。機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有顯著灰塵。賠償鏈運行時無碰撞及顯著異聲。當電梯消滅故障時，馬上通知并要求電梯維保人員排解故障，并通知用戶中心按《用戶效勞手冊》進展派工處理。故障排解后在《機電設備故障統計表》及派工單上完善相關統計。覺察電梯困人大事時，中控室人員不連續和被困人員通話進展撫慰工作，工程維保人員20分鐘內施救完成。電梯機房、井道、底坑不得有雜物和滲水現象。日常電梯治理維護由物業專業人員及電梯維保企業相關專業人員負責實施。專業電梯保養企業每個月依據電梯維保協議〔不低于15天1次標準〕對電梯進展全方面檢驗保養，并做好各項數據檢測修理統計，物業工程部留底。物業電梯專業人員負責對電梯作周檢。并按《電梯周巡檢統計表》要求填寫巡檢狀況。工程部責任人每個月對巡檢狀況進展審核簽字。電梯年檢〔市〕特種設備安全檢測中心進展年檢。〔電梯限速器每兩年年檢一次。合格證需在電梯轎箱內張貼。《電梯檢測匯報》由物業資料室統一歸檔治理。日常保養及修理行保養及檢測，并保存相關統計。24預防遺留。25后實施。相關統計：R-Sm-01-A《絕緣電阻測試統計》R-Sm-02-A《電氣工作票》R-Sm-03-A《機電設備故障統計表》R-Sm-04-A《柴油發電機保養統計表》R-Sm-05-A《配電柜、掌握柜保養統計表》R-Sm-06-A《低壓配電房巡檢統計》R-Sm-07-A《電梯周巡檢統計表》弱電設備治理1.0目標：保障園區弱電設施設備正常運行及牢靠性2.0范圍：適適用于陽光城集團物業弱電設施治理3.0無職責：工程技術人員負責日常操作和維護保養工程部責任人進展工作安排和巡查、監視及聯絡外部資源過程和方法掌握:消防掌握系統〔發生任何非正常狀況須統計在案，并將主機打印多種統計完好保存以備查閱〔或黏貼在統計本對應報事統計旁邊，工程部責任人每天查閱復核。〔要求5分鐘內，并將現場狀況馬上反響于消控中心。因裝修不行避開相關報警，應事先做好交接統計和安全臨時處理及主機上懸掛相關通告。態。每三個月需進展消防設施設備聯動測試。每個月需進展緊固接線樁頭、清灰及末端設備測試檢驗〔包含溫感、煙感、手報、防火卷簾、備用電源等，每六個月為一個循環周期。每兩年需將全部溫感、煙感進展清洗〔依據實際狀況調整。方法，直至修復。電子圍欄和紅外對射：每個月定時進展現場實地模擬測試并查對報警區域。5〔依據使用產品型號30〔或手動復位。電子圍欄開路測試：任意拔掉接線柱上一根絕緣線，約過5秒〔依據使用產品型號〕主機對外輸出報警，撤銷開路狀況機器30秒后恢復正常〔或手動復位。電子圍欄斷電測試：拔掉電源插頭，此時假設有后備蓄電池電源，可由蓄電池單獨供電。紅外對射：人為阻斷紅外線光束，主機對外輸出報警，查看報警防區和阻斷位置是否全都，確定后復位。每個月定時檢驗系統各支架、線路牢靠度和松緊度和樹葉綠化影響，必需時緊固調整和修剪〔如因喬木生長造成誤報則應即時進展修剪。每個月需進展主機清灰和戶外電箱鎖具、箱體防水和散熱檢驗保養，每六個月需緊固各接線柱和線路整理。電子圍欄需每隔10米左右懸掛一塊專用“電子圍欄，嚴禁攀爬”警告牌。視頻監控系統每個月進展末端攝像機角度調整工作〔依據實際和中控人員治理要求保存時限、清楚度和矩陣操作敏捷性。每個月定時清洗攝像頭防護罩，每六個月為一個保養周期。每個月測試攝像機電壓，確保在正常電壓范圍內。每個月進展清灰工作〔包含錄像機、顯示器、監視器驗散熱風扇工作狀況，如需則進展更換或加注潤滑油。安防系統門對講每個月需現場測試各成效使用效果〔包含影像、語音、報警、開門等成效固定、防水、遮陽效果。每季需測試電源、緊固模塊、接線柱，進展清灰和線路整理。定時測試戶內門對講系統各成效系統〔包含影像、語音、報警、開門等成效個月。戶內緊急報警按鈕每季需緊固和整理主機、各模塊、電源及接線柱線路，并進展清灰工作。定時測試戶內緊急報警按鈕敏捷性、成效性和復核報警地址碼，測試周期為十二個月。電子巡更每次使用前需確定巡更棒電池電量，避開數據喪失及不能正常使用。每次使用前需確定巡更棒存放空間，避開無法數據存放。定時校核時間，及查對巡更數據是否有喪失或線路錯誤。每次巡更須留心固定巡更點有沒有松脫、變形及接觸不良，假設有應馬上修復或更換。機動車道閘系統道閘在工作時，嚴禁翻開箱蓋和箱門，避開發生意外。落桿時嚴禁在檔桿〔欄〕下擺放物品或人員站立、走動。停電時應關閉總電源后用手把手動搖擺旋至閘桿〔欄〕在垂直位置。統計。每個月進展清灰和線路整理及緊固保養，包含箱體和各電子設施防水、防潮處理。確保整體設施設備整齊歸一，不得有顯著腐爛、生銹、線路外露、箱體〔蓋〕關閉不嚴等現象，如需要則進展防腐、防銹處理和更換密封條工作。假設有無償車輛〔如消防、公安及其它特別車輛〕應在系統內設置免單成效健及手動統計相關信息〔如抓拍照片，事由等。背景音樂每個月定時清灰及緊固線路、測試電壓和緊急事故播送切換試驗〔戶外實施需檢驗其防水、防潮成效，尤其是線途經渡盒。如長時間不使用應定時〔依據現場天氣狀況〕通電，可利用本身元器件發燒來去除潮氣。開關設備電源之前，把功放音量旋鈕旋至最小，避開因誤操作而對音箱危害。弱電設施留意事項5.9.1嚴禁利用計算機進展無關作業。嚴禁私自修改任何運行程序文件。IP設備設施標識清楚，無顯著銹蝕，線路敷設狀況良好、綁扎整齊。定時備份系統及運行數據。設置使用、修改權限。設備保養運行參數符合產品使用要求。6.0文件統計6.1R-Sm-08-A《消防、視頻保養統計》6.2R-Sm-09-A《周界、門對講、紅外報警保養統計表》6.3R-Sm-10-A《背景音響系統檢驗測試統計》6.4R-Sm-11-A《車管系統保養統計》6.5R-Sm-12-A《消防報警系統聯動測試統計》空調、通風設備治理1.0目標：標準送風機、排煙風機、加壓風機操作，確保風機正常運行。為地庫供給良好通風條件及火警發生時風機能自動聯動運行。2.0范圍：適適用于陽光城集團物業空調、通風設施治理3.0無職責：工程技術人員負責日常操作和維護保養工程責任人進展落實工作和巡查、監視及聯絡外部資源過程和方法掌握:送排風機每天按要求進展啟停及巡檢工作〔實行聞、聽、看、摸等手段進展，確保正常運行每七天進展一次風機房日常保潔工作，確保作業場地整齊無雜物。每個月對消防送排風機〔或不常常見風機〕試運行測試〔每次不少于10分鐘態。每三個月進展一次風機保養工作：檢驗軸承潤滑狀況，視運行頻率適宜增補或更換相匹配潤滑油〔測量溫度、運行電流及有沒有異聲。〔運行時確保皮帶在最松狀態且不跳動和打滑〕和主動輪從動輪確保在同始終線上〔假設覺察傳動皮帶有老化或開裂現象需更換。檢測電動機運行電流及風閥啟閉動作和電機絕緣狀況。緊固掌握柜內全部接線柱、校按時間及進展清灰工作。每十二個月對設備系統整體進展防腐保養作業，包含支架、法蘭、螺栓、風閥和金屬風管等〔去除已銹蝕外表，刷涂兩道防銹漆和兩道面漆。機房分體空調：每個月定時清洗空調過濾網〔假設運行環境差可兩周一次〕并做好清洗統計。每十二個月5月份進展一次散熱翅片清洗、制冷劑測試壓力、測試運行電流及緊固接線柱〔實行翅片專用清洗液協作清水沖洗。每十二個月6月至10月每天對電梯機房、監控中心等特別機房進展巡查測溫。換氣扇廁所、設備機房、儲物間等場所換氣扇需每個月進展清灰及潤滑保養。故障處理送排風機不開啟或效率下降：檢驗電源是否到位、正常檢驗掌握柜是否有異味、燒焦現象或接線柱松脫檢驗皮帶松緊度和葉輪有沒有受損聯絡外部售后修理專業企業分體空調不工作或效果不佳：〔有發光代表該按鍵成效正常。將空調主電源進展失電、上電動作，再進展遙控操作根聽說明書指導，進展手動操作。檢測其運行電流和凹凸壓側壓力和額定名牌比對，假設低于正常范圍需補充對應制冷劑。撥打對應售后效勞修理換氣扇異聲或不工作檢驗葉輪是否變形或運動部件固定狀況檢驗電源和電機更換文件統計R-Sm-13-A 《通風機巡查統計表》給排水設備治理目標：確保工程供、排水正常及符合衛生檢驗標準確保在任何狀況下消防系統設備能正常開啟運行確保給排水系統通暢，為業戶制造良好工作和生活環境預防故障發生和擴大2.0適適用于陽光城集團物業給排水設施治理3.0職責：工程技術人員負責給排水設備日常操作和維護保養工程責任人進展工作安排、巡查、監視過程和方法掌握:水箱：每七天檢驗每個水池〔箱，應構造完好、無滲漏，檢驗口應加蓋，水池〔箱〕潔、干凈、上鎖。水池〔箱〕應每隔6個月〔依據當地政府要求〕清洗、消毒一次〔清洗時間宜跳開正常工作時間或頂峰時段在水池〔箱〕內作業時，光源應使用手電筒、應急燈，或供電電壓在36v以下安全照明燈。水池〔箱〕消毒人員需要戴防護眼鏡和口罩，假設在水池〔箱〕內感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池〔箱〕到外面呼吸穎空氣。排放水時應提前關閉水池〔箱〕進水閘閥，經使用讓水池〔箱〕水位降到最低掌握水位，以免鋪張。水箱內液位掌握裝置應每六個月進展測試、保養。5.1.3滲漏水故障，選擇符合國家飲用水標準相關建材修理減壓閥組：每七天巡檢一次，統計相關運行數據。感官應無滲水和銹蝕現象，各閥門及壓力表處于正常范圍一用一備應每七天切換使用，確保備用閥組處于待工作狀態生活供水應依據水箱清洗頻率清洗保養減壓閥組故障處理：修理保養時使用備用閥組，確保不影響正常使用減壓效果不佳：先調整減壓掌握導閥，再檢驗各掌握閥門及連接收是否有堵塞現象拆卸清洗閥體，查看內部器件有沒有受損，假設有即可更換給水泵：巡檢要求：每兩小時對設備巡察簽到一次，對以下狀況應增加巡察次數水泵有過負荷或負荷有顯著增加時剛安裝完成投入使用或檢修、改造及長期停用后重投入使用水泵缺點近期有進展或運行中有可疑現象5.3.2.巡檢工程支架無銹蝕、損壞；螺栓、螺絲無松動斷裂；防振墊無損壞。運行過程中有沒有特別振動、噪音。檢驗軸承溫度不許可比環境溫度高出60℃，且軸承溫度不超出90℃。檢驗軸封有沒有滲水、水管和水泵連接完好，接口無松動、泄露。水泵進出端閥門動作靈敏、正確、無銹蝕、無滴漏、標示牌按設備狀態懸掛。壓力表完整無損壞，連接牢靠無滴漏，外表清潔，讀數正確，指針靈敏。水泵保養〔每六個月保養〕檢驗泵體外觀應無破損，銘牌完好，水流方向指示及水輪轉向指示明確清楚，整體外觀整齊，各部油漆完好。如有不妥應進展處理或油漆。檢驗潤滑油狀況，進展補充，假設油質轉變或變色，有雜物等應賜予更換。檢驗機械密封器密封狀況，假設有漏水現象應更換機械密封器等元件。聯軸器聯接螺絲和橡膠墊圈假設有損壞應予更換。檢驗或校正泵體和電機聯接軸心線，緊固機座螺絲并做除銹防銹處理。承。用手轉動聯軸器2-3等雜聲，如有則應設法排解，并將聯軸器護罩安裝好。泵關鍵易損件包含彈性聯軸器、機械密封、動靜環、O型橡膠卷、軸承、填料壓板等，維保時需留意認真檢驗，如損壞應馬上更換。閘閥、管道及附件保養〔2米內和水泵相連同時保養〕各閥門檢驗，閥門開、關敏捷牢靠，內外均無滲漏現象。如有不敏捷、不行靠、滲漏狀況應進展處理或更換。〔可利用閥體前后壓力表判定止回閥性能，假設有不妥應進展修復或更換。檢驗壓力表狀況，壓力表指示應正確，表盤清楚〔假設壓力表有問題應進處理、送檢或更換。檢驗管道及各隸屬元件，外表應整齊干凈，油漆應完整無脫落現象。如有問題應進展修復、處理、更換、刷漆。故障處理：汽蝕異音：檢驗進水系統是否順暢〔或清洗進水過濾器和檢驗單向閥〕并排氣處理松動異聲：檢驗水泵葉輪、軸套在軸上是否松動〔假設有會周期性發出“咯噔咯噔”撞擊聲及檢驗軸承潤滑和磨損狀況。泵體溫度偏高：依據汽蝕方法排查及檢驗水泵出口閥門和管道是否通暢消防水系統5.4.15.3給水泵消火栓泵和噴淋泵不低于每季進展一次試運行〔手動和自動切換操作，確保在火警狀態下能正常開啟，每次運行時間不少于5分鐘，管網頂部〔屋面〕求啟泵前需檢驗各地角螺栓、管線及法蘭是否松動，閥門開關是否敏捷。用手轉動聯軸器2-3等雜聲并排解泵體內氣體。對消防計量表示數做好統計〔假設抵達設定泄壓壓力不動作應關閉水泵同時進展緊急泄壓操作，并對泄壓裝置檢修。水泵開啟后全方面檢驗有沒有特別，如覺察嚴峻泄漏、振動、鋒利聲響、溫升過高等現象，立即停泵處理查找緣由。消防水泵定時開啟方法：現場手動開啟：直接在消防和噴淋電柜上選擇“1#”或“2#”按開啟按鈕，水泵開啟。要停頓，可在聯動柜上進展停頓操作，按停頓按鈕。也可在水泵房現場進展停頓運行，需要將轉換開關撥打到“停頓”位置消防火警方法開啟：當消防噴淋末端有大量水流失，消防穩壓泵無法進展壓力恒定，使濕式報警閥動作，消防主機報警，同時消防噴淋泵開啟運行。消防火警開啟：當樓層任一個消防栓報警器動作時，消防栓泵開啟運行地庫集水井系統5.3給水泵。每七天輪番轉換水泵使用。地庫集水井：超高能報警。每個月查看井蓋完整性和保養防護狀況，杜絕安全隱患。每個月查看井內清潔狀況〔假設積泥超出2cm馬上去除，每六個月根本清理雜物和淤泥隔油池：每天進展清掏〔可依據實際排放量壓狀態〔防串味。外圍排水系統：每七天對屋面地漏、戶外明溝、水篦子等排水設施進展巡檢工作，確保排水順暢無阻礙物〔雨季前應增加頻率。每個月進展雨水井、污水井、化糞池〔假設有可依據實際排量定時〕檢驗清疏工作〔雨季和國定假日前增加一次。管網走向位置是否有滲漏現象〔可觀看覆土局部有沒有不明塌陷或沉降現象組織修理。檢驗孔或蓋是否被土或其它掩蓋，覺察馬上去除。衛生間、洗滌間公共設施水龍頭長流水應馬上修理〔重緊固、更換密封圈或更換水龍頭驗電池、電源，如有故障馬上修理或更換。馬桶有搖動或漏水應做固定工作，每個月緊固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了拆開檢驗看是否有異物落入，或用疏通機疏通。如有滲漏應先檢驗緣由然后關掉水源更換零件。緊固松動變形管網、管件。6.06.1R-Sm-14-A《公共廁所、洗滌間巡查表》6.2R-Sm15-A《集水井巡查表》6.3R-Sm-16-A《減壓閥巡查表》6.4R-Sm-17-A《每個月雨水井巡查表》6.5R-Sm-18-A《每個月污水井巡查表》6.6R-Sm-19-A《噴淋消防泵每個月測試統計》6.7R-Sm-20-A《水泵、水箱房巡查統計表》6.8R-Sm-21-A《水泵保養統計表》公共修理日常治理要求1.0依據房屋維護保養要求進展預防性維護，延長其使用壽命。2.0適適用于陽光城集團物業設施設備維護治理。3.0無職責工程部制訂公共區域維護保養要求及要求，并組織培訓。工程責任人制訂打算、審核。工程責任人定時抽查、監視。過程和方法掌握建筑物本體設施樓頂日常抽查，對覺察損壞等問題馬上處理。每三個月對樓頂全方面檢驗一遍，對隔熱層、防水層、伸縮縫存在變形、裂縫馬上修理。外墻飾面每三個月全方面檢驗一遍，對顯著空鼓、脫落、污染馬上修理，假設包含到安全隱患同時需做好防護和警示。內墻飾面日常抽查，覺察破損、污跡、起殼、開裂、污染、掉磚、缺損等馬上處理。每個月全方面檢驗一次，覺察嚴峻破損、污跡要馬上修補，對覺察有安全隱患須馬上處理或臨時圍護、警示。5.1.3單元門每三個月全方面巡查一次，覺察單元門松脫、閉門器脫落、掉漆應馬上補漆等修復，每十二個月全方面保養一次，對生銹、掉漆或油漆起皮部位應重刷漆，做防腐防銹處理并刷原風格面漆。對合頁及閉門器有打算循環檢驗及緊固固定螺絲、上油潤滑，并有打算依據實際使用狀況結合理論使用壽命周期性更換。防護欄桿日常巡查，覺察問題馬上處理。公共防護欄每半月巡察一次安全穩固性〔人為搖動牢靠性，查看有沒有掉漆、變型及易至人損害地方等損壞進展修理刷漆。公共門窗日常抽查，覺察問題馬上處理。每三個月巡察一遍啟閉敏捷性、密封狀況及牢靠度，對窗門裂開、松脫、變形應馬上修復；每十二個月全方面檢驗一遍，除對前述問題進展修理外，應檢驗玻璃松動、窗構造變形、掉焊和防雨水狀況，對存在問題作全方面修理。吊頂日常抽查，覺察缺損、脫落、開裂、變型、起皮、顯著色差等馬上修復。必需時揭開天花板檢驗吊頂龍骨是否松動、吊頂螺桿是否銹蝕，對松動龍骨、銹蝕螺桿進展更換。5.19露天管道日常抽查，覺察管道滲漏水、保溫破損、管道扭曲變型、支架生銹腐爛、管道及構件生銹受損應馬上修理。樓頂避雷針〔線〕每十二個月全方面檢驗各節點是否有脫焊、變形、生銹及牢靠度，假設有應馬上進展維護保養。依據政府文件要求，每十二個月聯絡相關單位〔有資質或政府認可單位〕對防雷接地狀況進展檢測，并取得相關匯報。擋雨蓬每十二個月全方面保養一次，包含金屬件防腐防銹，緊固多種螺絲、螺栓，查看密封膠有沒有松脫、〔設有排水溝因每七天清理一次，確保排水通暢。5.112玻璃幕墻日常巡查。每十二個月全方面檢驗一遍，確保其敏捷性、牢靠性、防水性和美觀性〔假設覺察五金件松動、玻璃爆碎、密封膠老化等應馬上更換修復取得相關檢測匯報。水管閘閥每六個月全方面檢驗一次，對生銹應做好防腐防銹處理，對各螺絲、螺栓及螺紋閥桿涂抹黃油；對漏水、開關不敏捷、關不住水應馬上修理或更換。公共地磚公共部位地磚每十二個月應全方面檢驗一次，對日常巡查中覺察空鼓、松脫、破損等問題馬上修復，在修理及養護期內需做好圍護提示。水泥路面日常巡查，覺察破損馬上處理。每三個月定時對路面檢驗一遍，覺察路面起砂、塌方、破損、路沿石破損作全方面檢修，在修理及養護期內需做好圍護提示。健身游樂設施日常檢驗，覺察損壞應馬上修理。每個月對全部設施設備使用、檢驗。對特別位置易造成碰撞需包扎做好防護；每十二個月全方面保養一次設施設備〔做好防腐、防銹和緊固螺絲螺栓等應即時停用，并做好圍護和提示工作，同時進展修理或更換。建筑飾品、雕塑：每個月巡查一次牢靠性，對破損、污染、變色進展修補。對公共區域修理和保養狀況要馬上填寫在《房屋、公共區域檢驗保養統計表》上。工程責任人每2次，并在《房屋、公共區域檢驗保養統計表》簽字。人防設施設備工程構造防護密閉設備、設施性能良好,防護門、防護密閉門等完好，膠條完好，密閉性能好，金屬件無銹蝕，油漆層完好，人為啟閉其敏捷性，多種零部件完好，確保正常待命狀態。集中(活門)室無雜物，進出口道路通暢。其它設施進、排(煙)風口保持枯燥清潔，無雜物〔運行無顯著振動；照明設備固定牢靠無松動、清潔，無任意接線用電，應急照明設備性能良好；防汛設施安全牢靠，水泵定時進展保養。入戶修理接到報修信息，工程人員除攜帶事先預備好備用配件外，上門修理需切記〔四帶二帶地墊、三帶抹布、四帶鞋套。身著工作服、佩帶工作牌，文明禮貌，按《修理派工單》上修理時間，如約到戶供給修理效勞或進展公共設備設施修理。入戶修理時，應穿上自帶鞋套，持企業《效勞收費價目表標準通知業戶，經業戶認可后再動手修理。對業戶大項修理工程或短期內需反復查驗和修理工程，工程人員應急躁地向業戶講解，取得業戶同意后，方可進展。當業戶供給產品要求安裝時，工程人員在安裝前應對業戶供給產品數量、外觀、合格證、質量等方面進展查驗，符合安裝要求方可進展安裝。對不待合安裝要求，應向業戶說明緣由，請業戶自行處理。假設業戶堅持要求安裝，要向業戶尤其說明：我方驗證不能免去業戶供給可接收產品責任，并請業戶在《修理派工單》簽字確定。標準上不供給為業戶購置產品／配件／材料效勞，對確有困難要求我方幫助，應將購置產品／配件／材料價格和質量可能產生問題事先向業戶做好講解，并讓業戶在報修單上署名確定。修理完成，工程人員應對修理后工程進展自檢。自檢合格，請業戶在《修理派工單》上就修理費用、效勞質量等相關工程簽字確定；并按對外公告收費標準收取修理費用。修理過程要盡可能保持四周環境不受污染。修理完畢時做好現場衛生清理工作，順手帶走用自備垃圾袋裝入修理過程產生垃圾。對修理中更換下來零配件，在取得業戶同意前方可帶走。工程人員負責將已完成工程人員作統計在《修理派工單》上，并即時將此《修理派工單》和收取修理費交給物業效勞中心管家／客服。5.3.1050%30%、工程經理應依據修理量10%回訪抽查；公共設備設施修理工程，管家、工程責任人應100%抽查驗證。相關文件及統計R-Sm-22-A《房屋、公共區域檢驗保養統計表》R-Sm-23-A《修理派工單》內部治理掌握要求1.0制造良好工作環境，提升組織治理效率。2.0適適用于陽光城集團物業設施設備維護治理3.0無職責非公共性鑰匙，其使用人即為保管人，應對鑰匙安全合理使用負全責。公共性鑰匙應存放在指定鑰匙箱內，由各部門及工程指定責任人進展治理。過程和方法掌握特種作業日常治理特種作業人員要責任心強，寵愛本職員作，遵章守紀，聽從指揮，按技術標準辦事。對所配置特種作業人員必需經政府相關部門培訓合格，持證上崗，并按期復查，參與再培訓嚴禁特種作業人員無證上崗或酒后作業。對特種作業人員上崗前要進展技術交底，無技術交底不得進展上崗作業，上崗后要嚴格實施安全方法。各安全用具必需按要求進展擺放，每次使用前后必需認真進展檢驗，覺察問題或不行靠原因，應馬上停頓使用，將其單獨放置并向工程責任人匯報。高空作業時，必需配戴好安全帶和安全帽，并有專員負責監護。使用汽油、天燃氣等易燃易爆物時，首先必需確定，現場無任何火源、火種〔包含潛在、可能產生火種〕前方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可能產生火種操作。標準上不帶電作業，如必需，則應做好絕緣方法，且必需有專員監護。對不含有安全施工條件，而必需馬上施工，必需有專員在場監護，且施工前必需備好應急方案，做好應急方法，如在現場備齊滅火器，找好水源等。能源日常治理職能部門對能源消耗統計、分析和技術改造及節能進展指導。應加強給排水管網修理和保養，避開跑、冒、滴、漏。工程責任人對水、電、氣、油等能源消耗狀況進展統計匯總，并以報表形式上報企業職能部門，確保能源使用合理性。工程部對關鍵用電設施設備進展監測〔在預算范圍內對監測結果不抱負，可實行更換節能燈具、加設變頻器等方法節能降耗〕。經過加強對電腦、空調、照明等系統維護治理，做到人走機停，提升能源利用效率，降低日常能耗，延長使用壽命；對上述設備明確治理責任人。空調開停機時間需按季節調整，夏天公共區域空調溫度不低于26攝氏度，冬天不高于22攝氏度；工程人員每七天進展水、電抄度，進展水、電費比照，覺察問題馬上處理。易燃易爆材料日常治理選購回來易燃易爆品應馬上辦理驗收手續并入庫妥當保管，不得放置在臨時存放地點。危急物品必需儲存在專用倉庫內，并設專員治理。危急物品入庫前，必需進展檢驗登記，入庫后應當定時檢驗。危急物品專用倉庫，應當符合國家相關安全、防火要求，并依據物品種類、性質，設置對應通風、防爆、泄壓、防火、防雷、報警、滅火等安全設施。存放危急物品，應當符合以下要求：分類、分庫存放。遇火、遇潮輕易燃燒、爆炸或產生有毒氣體危急物品，不得在露天、潮濕、漏雨和低洼輕易積水地點存放；受陽光照耀輕易燃燒、爆炸或產生有毒氣體危急物品和桶裝、罐裝等易燃液體、氣體應該在陰涼通風地點存放；化學性質或防護、滅火方法相互抵觸危急物品，不得在同一倉庫或同一儲存室內存放；盛裝壓縮氣體鋼瓶，應按要求定時進展技術檢驗。庫房搬運應輕拿、輕放，嚴防震驚、撞擊、重壓、傾倒和摩擦；嚴禁外人進入易燃易爆品倉庫內，保管人職員作完畢離庫前應進展安全檢易燃易爆品領用領取易燃易爆品部門必需建立易燃易爆品專柜，并指定專員領取和保管，且必需做到隨用隨領。使用易燃易爆品單位和個人，必需嚴格遵守工程部各項安全制度和操作規程。使用易燃易爆品時，必需有安全防護方法和用具。盛裝易燃易爆品容器，在使用前后，必需認真檢驗，消退隱患，預防火災、爆炸等事故發生。對于廢水、廢氣、廢料要依據公安和環境保護等部門要求妥當處理，嚴禁隨便處理。修理材料日常治理物料選購：修理材料由修理中心依據實際修理狀況提前做好預購打算，經審批后購置入庫。應急材料能夠先口頭匯報同意購置,再補填《選購打算審批表》或補寫正式匯報。物料進庫先清點檢驗數量、品種、規格、產地、包裝、品牌，由請購人及倉庫治理員共同檢驗質量。驗收合格后，由倉庫治理員查對、登記入帳、進庫。全部收貨入庫貨料，申購人和倉庫治理員均要在入庫單上同時簽字確定。不合格貨料即退貨，不得進入倉庫。倉庫中貨料排放：貨架排列整齊，全部物品需填寫編號并掛牌，分門別類排放。對于易燃易爆物品需實行隔離存放處理，存放地點須配置2KG有效干粉滅火器。倉庫四周環境保持整齊。物料領用全部物品領料單需經工程責任人同意后并在領料單上簽字并注明使用路徑〔或對應修理工單號，然后由領料職員憑領料單至倉庫領取。發貨時倉庫治理員必需查對領料單上填寫物品名稱、品牌、規格、數量等，確保發料正確無誤。材料應按品種、質量、性能不一樣實行不一樣保管方法。工程責任人需對材料庫房每個月要進展一次庫房盤存，做到降低本錢、節約開支、杜絕浪費。嚴禁將公用和個人專用工具私自外借，特別狀況應推行審批手續，確保工具及設備完好無損。修理前應憑《修理派工單》領料，如有舊件，則以舊換。對修理材料消耗等狀況定時進展統計和分析，做到修舊利廢，厲行節約。鑰匙日常治理全部管控鑰匙不得私自取用、轉借及復制。管控鑰匙配置由企業統一安排，臨時增加配置或重配置需提出申請，填寫相關表單進展配置。管控鑰匙遺失，應馬上向治理部門及安保部匯報，便利確定是否重配置或復制鑰匙。管控鑰匙因使用不妥或遺失需進展報損，治理部門應填寫報損申請表。班時間。交接班應認真清點檢驗數量及使用狀況，并有文字統計。相關文件及統計R-Sm-24-A《鑰匙領用記錄表》R-Sm-25-A《鑰匙臺賬》1.0本章要求了物業治理工程設備〔設施〕治理工作程序和措施，確保設備〔設施〕處于良好適用狀態，延長適用壽命，確保對業戶日常修理，滿足業戶能正常工作、生活需要。2.0適適用于陽光城集團物業設施設備維護治理。3.0無4.0內容電梯設備治理制度非機房工作人員不準進入機房，必需進入時應經過治理處同意，在機房人員伴隨下進入；保持電梯機房消防設備完好齊備，確保應急燈在停電狀態下能正常啟用。嚴禁放易燃易爆品；每七天清掃一次機房衛生，保持機房清潔；為預防無必要麻煩，機房要隨時上鎖。保持設備外表無銹跡、無脫漆、無塵。柜門閉合良好柜內開關指示燈完好。機房內標識標牌應齊全、統一，字跡清楚。機房內嚴禁堆放其它雜物。發電機房治理制度非本企業領導或修理班人員須經治理處同意后，在值班員伴隨下方可進入發電機房，其它人員不得隨便進入。尋常機房門應加鎖。機房內嚴禁存放易燃、易爆物品。發電機尋常置于自動待發狀態，蓄電池置于充電狀態。每個月起動機組運轉檢驗15分鐘，確保機組正常自動投入。發電機油箱內貯備8小時滿負荷用油量。發電機實施定時修理保養和每個月周期運轉檢驗。開關及按鈕非值班或修理人員不得操作。機房及機組清潔衛生由發電機責任人清掃。保持機房內消防設施完好。發電機組維護保養制度在維護保養前,應將氣體滅火系統全方面關閉〔假設有〕并在顯著處掛上“有些人工作,嚴禁合閘”標牌。每個月空載試機一次，馬上覺察問題。并確保蓄電池有足夠容量供發電機開啟。按下緊急停頓按健，確保發電機不能開啟。檢驗蓄電池電解液位；檢驗液位，偏低時依據實際狀況補充蒸餾水。計算發電機距離上次保養累積運行時間，依據使用狀況定時對空氣濾清器、機油濾清器，柴油濾清器，水過濾器等進展清洗或更換。檢驗機組有沒有漏油，漏水現象，清潔發電機機身。緊固蓄電池接線和掌握屏內電線接頭。檢驗接地線是否良好。5.310檢驗機房風機運行狀況，檢驗柴油油箱油量是否滿足發電機帶負荷運行8小時用油量。〔換入自來水時應參加對應防銹劑。檢驗機油油質和油位狀況，假設油變色變質，濃度轉變時必需重更換，油位缺乏時就補LH進展模擬停電試驗，觀看各儀表指示狀態。運行保養完成，應馬上將氣體滅火系統恢復正常狀態。認真填寫發電機運行統計和保養統計。凹凸壓配電房治理制度凹凸壓電房當值人員具體負責凹凸壓配電設備運行值班工作。值班人員必需持證上崗，生疏配電設備狀況，操作方法和安全留意事項。要嚴格實施《高〔本章5.5，依據設備運行制度和操作規程進展操作,嚴禁違章操作，確保設備運行和人身安全。值班人員必需親切留意電壓表、電流表指示狀況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。加強運行設備巡察檢驗，嚴密監視設備運行狀況，覺察問題馬上處理或停機，并上報工程責任人進展處理。每天按時做好多種統計，并做到數據正確無遺漏，字跡清楚無涂改。認真推行交接班制度，完善多種交接確定手續。保持設備和機房環境清潔衛生，保持配電房消防設備完好齊備，確保應急燈在停電狀態下能正常啟用。當值人員上班時間不準在機房看報紙、吸煙、打私人和做和工作無關事情。外來參觀及施工人員須經治理處通知確定后，填寫來訪或施工登記,并由工作人員伴隨，才能進入。配電房設備倒閘操作由值班員單獨進展，其它在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進展，以免發生錯誤。在當值期間，如遇配電柜電源跳閘或設備消滅故障狀況，應馬上和供電局聯絡處理，同時上報工程責任人，并做好具體統計。嚴禁在配電房內私拉亂接，隨便轉變供電運行方法。配電房內嚴禁堆放其它雜物。高壓配電房安全操作制度高壓設備上操作必需遵守以下各項：嚴格依據《電業安全工作規程〔發電廠、變電所局部》進展倒閘操作，并認真填寫《倒操作設備設施時，必需穿絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿；操作現場必需有監護人；應含有操作現場確保人員安全技術方法和組織方法；技術方法：拉開高、低壓兩側電源；驗電，確定無電；掛三相短路接地線；設置絕緣隔板〔和鄰近帶電體距離在6cm以下者；懸掛標志牌；站在絕緣墊上工作，盡可能單手工作。上述技術制度由值班員實施，對于無常常值班人員電氣設備，由斷開電源人實施，并要有監護人員在場。作業中必需實施工作票和監護制度。斷開電源：操作設備設施時，必需穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避開正向面對操作設備;操作人員和帶電體要保持安全距離,斷開點和工作人員操作地點和鄰近帶電設備距離小于安全要求時，必需實行絕緣板隔離方法；一經操作即可送電到用電設備開關或刀閘，要實行預防誤合閘方法〔如：在刀閘傳動機構上加鎖等；依據需要拉開直流回路及溝通回路保險絲。停、送電操作：停電：拉開低壓出線開關；拉開低壓總開關；拉開配電變壓器高壓側開關;掛上標志牌。送電：取下標志牌;5.5.3.2.2.合上配電變壓器高壓側開關;合上低壓總開關;合上低壓出線開關;具體檢驗合閘是否牢靠。懸掛標志牌：5.5.4.1“有些人工作，嚴禁合閘”牌應掛在以下部位：5.5.4.1.1.一經合閘即可送電到用電設備開關或刀閘操作手柄上；5.5.4.1.2用電設備遠方操作掌握手柄上。5.5.4.2“有電危急”牌應掛在以下部位：接近帶電設備兩側固定遮欄上；施工地點臨時遮欄或圍欄上；有可能誤登構架或梯子上。5.5.4.3操作者要親自掛牌，檢修完成要親自摘牌，方能準許恢復送電。水泵房治理制度水泵房、生活水池、天面消防水池、消防水系統、設備等，由修理班負責監控、清潔、定時保養及修理。水泵房內機電設備由修理班人員負責，由值班人員操作，無關人員不得進入水泵房。消防泵、生活泵、穩壓泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，全部操作標志簡潔明確。水泵、儀表、閥門掌握開關應定時檢驗，覺察跑、冒、滴、漏現象，馬上進展修理、更換，確保掌握性能良好。非治理人員不得隨便開啟或關閉水池〔箱〕閥門。消防泵按保養要求定時保養檢驗，每個月進展一次“自動、手動”切換操作檢驗。水泵房定時清掃，確保泵體及管網整齊歸一。生活水池門蓋應密封關閉加鎖，透氣孔需用紗網包扎上。鑰匙由專員保管、使用。生活水池依據政策要求定時清洗，并取水送衛生防疫站進展水質檢驗化驗，化驗結果交治理處存檔。給排水系統修理治理制度工程人員員依據打算對給排水設備〔設施〕進展檢修保養，并負責日常修理保養及重大維修外委處理。工程責任人制訂下年度給排水設備檢驗保養，打算大、中修打算，并供給工作指導及檢驗監視。工程人員員按《年設備修理保養打算表》要求，按時修理保養給排水設備，并填寫修理保養工作單，檔案整理保存。給排水設備故障處理通常不超出8小時，假設8小時內處理未能完成，則須將故障緣由、處理方案，處理時間上報治理處，治理處同意后安排人力限期處理。通常夜間發生，且不影響商戶和業主生活，工作、不會產生嚴峻后果給排水設備〔設施〕故障，可在其次天進展修理。需停水進展修理保養時，遵守停水治理工作程序實施。供水系統消滅故障時，值班人員馬上切換至備用系統，然后馬上通知工程責任人，依據故障性質安排修理人員進展搶修。排污潛水泵消滅故障時，應馬上搶修，不能處理，馬上上報工程責任人。定時清理排污泵過濾網、集水井雜物、淤泥，確保排污泵正常運行。維保交接班制度交班人員提前格外鐘對該班統計狀況及工具清點確定無誤方可交班。接班人員提前格外鐘抵達區域對上班值班狀況落實清楚，工具清點無誤方可接班。關鍵交接內容當班內設備檢修，運行狀況及事故具體經過及處理狀況。覺察設備設施缺點和處理狀況。多種設備信號指示狀況。維保工具、儀器儀表、備品備件、鑰匙使用狀況清點。當班內還未完成工作，說明緣由，交待給下一班連續工作意見。企業文件、通知、多種指示交接。接班人員對交接過程中所發生疑問應馬上向交班人員問詢清楚，然前方可正式交接手續，并在操作統計上署名。在崗期間及接班前不得飲酒。6.0相關文件及統計應急預案1.0馬上、有效處理突發大事，降低突發大事對財產、人身及環境損害及降低用戶不滿心情。2.0適適用于陽光城集團物業各突發大事處理術語氣象局要求暴雨預警信號及涵義以下：黃色，其含義為：六小時內，將有較大降雨，簡稱暴雨一號。防范方法：提請市民留意防洪；泊港船舶快裝快卸。紅色，其含義為：在剛過去1-2小時內，局部地域降雨量已達50毫米以上，簡稱暴雨二號。電、通信、交通工程設施；危急地帶戒備及人員財產疏散；危房戒備及住戶疏散；公布臨時避險場所及撤退路線，并開放全部場所；中小學和稚嫩園停課；低洼處有危急室外電源切斷。3小時內，局部地域降雨量已達100停水是指無法確保正常供水。停電是指無法確保正常供電。4.0作業過程，工程人員應嚴格依據“應急預案”要求標準操作。過程和方法掌握暴雨應急預案在氣象臺公布暴雨一號信息后，工程人員應關鍵檢驗排水系統狀態，視察渠、溝、井、排水孔，去除堵塞雜物，保持排水通暢。檢驗排污泵、潛水泵運行正常并處于自動狀態，能夠隨時開啟；移動式便攜水泵確保處于正常待命狀態。經過消防播送、書面通知、短信通知等形式向業戶傳輸相關暴雨信息。馬上對空置房屋進行保護性方法，派專員關閉電梯機房和天臺門窗。預備好水桶、木棍、電筒、雨衣、沙井鉤、水鞋、防洪沙袋等應急物資，巡查區收回活動電線或關閉局部電源，清空垃圾桶。暴風雨前要吸清化糞池內污水。留意安全工作，在危急處標識清楚，提示業戶下雨路滑等。在氣象臺公布暴雨二號信息后，效勞中心駐場經理要求二十四小時在崗，全體職員不得離開轄區，成立搶險隊伍，隨時待命。加強對關鍵范圍部位巡查，內部經過對講等設施保持溝通。辦公保持通暢，便利業戶求援。對轄區進展巡查，對花園、苗圃水溝等排水不暢處應馬上疏通，去除雜物，并將雜物轉移到無雨處堆放。對積水深處派人專員留守，預防路人誤入。假設不能避開漏電或電氣設備進水時，即關閉電閘確保職員安全及設備安全。暴雨停頓后，馬上開展轄區環境清理工作，使轄區達成整齊、清爽、有序。停水停電應急預案對預定性停水電，效勞中心提前二十四小時在各顯要位置用通告牌正確通知受影響業戶。效勞中心接到相關單位通知或在媒介上采集到相關信息并經過問詢確定后，應馬上以書面通知形式進展公告，公告前須經工程經理認可。效勞中心在收到通知后，檢驗水池水箱水位和發電設備成效是否可隨時開啟，相關人員應保正將設施成效發揮最大，利用現有資源降低對業戶影像。效勞中心在確定發電機等設備檢修或水池水箱清洗時間后，確定受影響業戶范圍和估量恢復供給。物業效勞中心應做好對應問詢和解釋工作。并特別有投訴業戶應賜予回訪解釋狀況。對突發性停水電，效勞中心應實行以下方法：在接到相關單位或業戶通知或覺察問題經問詢證明后，確定受影響范圍，在10分鐘內發出緊急通知，可實行播送、書面、短信通知形式進展。主動和相關責任單位聯絡確定緣由和估量恢復供給時間等狀況。效勞中心在1小時之內將具體狀況〔停頓緣由、估量恢復時間等〕用通告牌在顯要位置馬上通知業戶。效勞中心覺察屬于本身緣由造成事故，如給水干管爆裂、供電設備故障等，馬上組織相關人員進展搶修，并對受影響業戶進展通知。事故排解后，查明緣由，由效勞中心編寫事故分析匯報，駐場經理確定后上報品質治理部。給水干管爆裂搶修高層建筑給水管道壓力大，焊口、軟接處易發生爆裂。水大量涌出將會浸泡凹凸壓配電設備、機電設備，造成短路、損壞及水資源大量流失。覺察管路裂開，工程人員應快速關閉裂開處管前閥門同時在低位末端進展泄水，用防洪沙袋封堵設備房門，開啟排污泵排水，水量大時安排人員用水桶等工具提水。遇消防、噴淋和生活水管裂開時，應馬上通知工程人員并同時相關人員須將影響范圍內電梯〔安全前提下升頂、電氣設施設備切斷電源、關閉對應水管總閥門及末端泄水、沙袋封堵水路及去除積水；危及電梯安全應將電梯升至項層同時切斷全部電源〔安全前提下袋或其它物品進展阻斷，預防電梯及電梯井進水。泄水停頓后，快速修理裂開處。對修理所需設備和物資在覺察爆裂時，由相關責任人進助。對產生群訴大事，可參考客服《客服效勞手冊》處理步驟處理。排水系統故障應急處理方法發生堵塞，應緊急疏通，假設無效，啟用抽