**·**項目

——總體策劃報告深圳**物業顧問有限公司經典回顧經典回顧ATOD時代財富礦脈總體定位經典回顧商業驅動式營銷營銷模式B經典回顧投資為主體商業+商務公寓+小戶型住宅營銷模式C第一部分總體A項目SWOT分析綜述項目存在噪音影響且無景觀優勢，雖有區位及交通優勢，不宜開發高檔住宅物業；香港、深圳經濟形勢看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對提升項目價格有較大支撐；CEPA、地鐵、CBD等概念，對投資概念提供較大炒作空間。項目適宜開發投資型物業，有利降低風險、提高回報率。A以超高層建筑為切入點，樹立項目在片區的LANDMARK（地標）形象，聚集人氣項目雖位于中心區，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；項目地塊位于中心區東區的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設計成為片區的地標性建筑；除建筑外立面，還要求多設置廣場、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設施，吸引人流；

項目SWOT分析綜述A制造創新投資概念，回避50年產權問題

對于投資客戶，物業使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創新，以高投資回報率計算未來投資收益，吸引客戶購買。

項目SWOT分析綜述A由于立交對底商的遮擋，對群樓外觀及導視系統提出較高要求

由于彩田立交對底商形成一定的遮擋，群樓外觀設計應增加昭示性，并設置醒目的導視系統，有利于擴大商業輻射范圍。

項目SWOT分析綜述A商業定位應與彩田南片區現有商業配套現狀形成互補原彩田南片區餐飲業多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主，本項目商業應在原來市場基礎上從檔次、環境、服務質量等各方面有所提升。在本項目周邊商業項目中，新一佳商場提供“吃”和“用”的消費，好百年和世紀中心解決了“家居”的問題，但在更高層次的奢侈品、時尚品提供方面卻是比較匱乏，本項目商業功能應在此方面與周邊項目進行優勢互補。在項目所在片區居住的多是白領、私營企業主及港人家庭，隨著其工作和生活壓力的越來越大，人們渴望能有一處能徹底放松的休閑娛樂場所，但縱觀本片區休閑娛樂業遠遠滿足不了片區居民的需求，存在較大的市場空間。

項目SWOT分析綜述A項目規劃設計（特別是底鋪）充分考慮與中心區規劃及**村舊改規劃相溶合**舊村對項目在環境、景觀等方面有較大的影響，銷售時包裝強調片區的規劃前景，減弱舊村的影響；**舊村改造作為中心區規劃一大重點與中心區規劃相匹配，將成為CBD及集中零售業的后生活平臺。項目SWOT分析綜述A作為首個**舊改項目**舊改是政府及市民關注度極高的問題，作為首個啟動項目有極大的市場影響力，可借政府之力公關營銷；根據政府資料**舊改功能定位將以臨時居住、長期居住、次級零售區、休閑娛樂為主，作為首個起動項目可抓住最大機會點、最大利潤點、最大炒作空間。項目SWOT分析綜述A超高層要求通過項目功能定位規避競爭，通過銷售策略回避風險項目SWOT分析綜述A

項目SWOT總評

項目SWOT分析綜述總體看來項目的優勢及機會點十分明顯，且遠大過威脅及壓力，因此項目營銷突破點在于：價格突破（如何實現高利潤空間？）100%銷售（如何實現高層商業及超高層物業的100%銷售）B項目定位概要突出項目區域優勢區,中心區一詞涵蓋多重意思：中心區生活/商業/商務/市政配套、地理位置及交通位置、發展前景等；通過定位為最具投資潛力物業吸引目標客戶關注，整合項目自身優勢，近一步挖掘項目資源，包裝投資概念；項目以投資概念為主，有充足的理據支撐：片區升值潛力、市場稀缺性、租客（商務/居住/商家）需求旺盛、項目地標性高檔形象定位、發展商或專業經營管理項目自身最大特征——地標性綜合建筑體。

項目總體定位

——中心區最具投資價值地標性綜合建筑體

B項目析定位誓概要項目穿文化濁定位——CB物D商矩務精慶英的解都會哭生活結合直本項包目作紡為片嶼區內遷少有躍的綜虧合型傷物業只這一魚特征織，及鑒本項百目屬刪于中證心區豎CB筐D的笑后生消活平羽臺的胸特質萌，將狹本項彎目包榴裝成仿為C辭BD飄商務謀精英抱提供騎豐富長多彩禿的都編會生絡活的盾平臺適；C項目遷各功釀能部誓分物夢業定警位及蔥關系轉分析商鋪——巨項目夜最具芝投資暫潛力跳部分悶，項轎目的末核心奪價值受點在所儲有物緣瑞業中范商鋪禮是投隊資回錘報率膀相對字最高據的一具類物困業，例也是意市場筐接受利度較去高的忌傳統蓄投資項方式或之一勾，但囑相對想風險爐較大揉，投曠資門莫檻較附高；從市亭場反普映發惕現，圖項目咱所在泉片區夠商業晶的供咸需極藍不平嗚衡，唇需求始遠大馬于供輝應，站因此仁商業蔬銷售晉的重仗點在誰實現息高層至商業社的經喜營及材完全曾銷售赴，另未一方握面為泥發展部商實共現較床高收竭益；建議斬本項斤目將該棒部分元物業蹤蝶保留吵最后月銷售，前鴿期通洲過商扮鋪經洽營給窗經營巨者及什投資較者置麻業信孕心，喉通過仆另兩膏部分問物業泛的銷林售造勢勢加圣深客馬戶對側本項閱目高煮投資鵝回報藏的預瘡期，糊另一太方面錫在物筋業入坑伙前洗后銷醬售有努強大繪的客聯流保竊證，摩采用伯抽簽于認籌姓的方獸法，始使作報為本而項目圍價值逝核心冠點的竿商業貴價格睜力創若新高雀。C項目射各功悼能部革分物輩業定諷位及晉關系舞分析寫字傾樓（壇商務叉公寓詳）——商務懸公寓按，營眠造全陪新投培資理頓念，蠶形成需全城四焦點經統豪計未礙來2甘年內齊深圳部中心嫩區寫養字樓承供應填量膨嫂脹，優高達纖約1虹00嗽萬平慘方米們（約們20良03尺年全殘年供鑄應量輪的6煙倍）抽，市跌場競汪爭激樹烈；通過然對中恰心區役物業龜調查姓發現創，雖淚然市尺場供化應量廁大，們但依國然存甚在市合場空個白點哀。市休場反珠映小記面積拆中高蕩檔寫獄字樓躁需求卡旺盛赴，但胞市場炕供應巾稀缺析；小面黎積中集高檔軌寫字什樓需顏求客掃戶一宜般為視中、黨小型四公司躺及企持業，魚它們牧依附件于中闖心區次較大豈型公受司及仁企業驕生存掀，但差由于椅中心菌區高裁檔寫格字樓扶經營奧成交剪高，稱因此踩一般犧選擇召中心領區邊賓界或曾外圍示的中軟高檔視小面擱積寫澤字樓頂；C項目標各功寧能部序分物輝業定剝位及鑒關系懼分析寫字許樓（西商務督公寓卷）——商務庭公寓爸，營粥造全渾新投聚資理顯念，攪形成旺全城丈焦點建議坊本項包目迎杏合市只場需養求，涂開發赤以辦放公為拿主可證作居號住的詳小型擔商務洲公寓渡，其還目標篇客戶嬌群處啟于事砌業成取長期潑，注進重企礙業形務象、圾強調帝商務外配套貧服務廚、對慨租金饒承受母力高轉；項目糾商務派公寓琴部分鑼為超抹高層衫建筑巾，可直通過銷其地史標性嗽的特銹征及陸物業其檔次股提升萬項目昂整體土形象結；深圳預市民這投資蝴炒樓卵熱在啞近2遇年內肝將越籃演越痕烈，殊本項儀目通紡過商之務公壯寓包擴裝一扯種全招新的辟投資鮮概念棕，為慚深圳陷市民眨提供天一條貿新的旺投資渣渠道占，另森一方蹲面為睡銷售理難度柄較大摟的超丙高層河物業在擴大象目標巾市場凍。C項目玩各功記能部田分物波業定燒位及駱關系血分析住宅——小戶門型住礦宅，依最受變歡迎加的投榮資方鉤式近期貨地產達一大償熱點餓就是飼市民難投資物小戶財型，育隨著演深圳針經濟打的發頑展，損深圳旱市民蹄都在憂為手拋頭大緞量的甚閑置花資金恥尋求膀低風核險、母平穩景回報擊的投銳資途汪徑，沈小戶牌型住綿宅則麥成為朋它們帽的追餡捧對逼象；項目中屬*口*舊前村改涂造項弊目，揮由于督土地窄稀缺弱性、晶需求高旺盛掏倍受際市民羨關注藏；小戶濃型住鴿宅由海于市踏場接勢受度論高，叨因此抹在本泳項目翠中屬桶最容妥易通蛾過營復銷造鮮勢銷岸的，唐建議撈項目登通過喇地標幻玉性綜毛合物牧業的忘特質授提升志項目捆形象啞之后百，以腫小戶猛型住逝宅物搏業首禿批推段出市嚼場，辟形成嫂市場辯投資倍熱潮殖，帶誕動后守期物佩業銷勢售。D總體邊營銷譯模式商業娛驅動交式營寸銷作為緊投資級物業荒，最露影響面目標例客戶胳的關療鍵問轉題是卵能否托給投出資者糾置業省信心掛，因債此我項們根寄據發熄展商雁實力田提出罰商業侄驅動盡式營只銷。在銷道售前出期通些過底音商的受經營商展現牽發展瞧商實細力，濟通過濫品牌巷經營嶄及業銹態組分合提渠升項闖目檔痛次及虎形象劑，通磨過經片營狀敘況支鼠撐項膝目高做投資柿回報灣率，埋因此黃本項御目中眼商業靜部分智充當召著整落個項營目的彼價值島驅動灶器，莖使各母部分價物業坊銷售怎形成碼良好染的鏈鄰接效擱應。D總體正營銷敲模式商業詠驅動件式營樹銷商業泡驅動品牌環商家喚進駐招商邊啟動全面辰經營投資趣前景投入歡使用商業杏裙樓決銷售經營文旺盛寫字玩樓銷臭售（商煎務公幻玉寓）投資單住宅倡銷售形成違人氣銷售集形勢序分析E參考帽我司首建筑茅策劃氏部所此提供畫工程乏進度滑意見旋,預筆計至20鞭05繞年4袍-6若月現場跑將有類一定只的主體聲工程略及售僚樓形攜象展霜示,可進巡壽行認織籌；7-鳳8月基本咱具備預售條件；項目懷工程閘進度銷達到正負傲零時星，開始忍招商遭籌備；進北入3月轎中旬群樓動主體細及裝部修完傷工后瞎，開閃始正式藏招商；爭商取在20打05饒年五攀一期餃間結合獎春交日會開父始正式代營業；項目蕩在20身05裁年春費交會梨上以“盛商業柴首次狐試業脅提供褲VI冤P優之惠”逝的獨京特方新式次困首次頃露相呢，接受筑客戶落認籌；本嶄階段莖針對小戶野型住滾宅進擔行推嚴廣；約2、盟3個片月認陽籌期，積勞累大誘量客虧戶后迷，結家合地瞎鐵開今通、雹部分喂中心盯區市味政配千套投授入使舟用等樹，進行小戶灶型住清宅解縣籌；銷售倍形勢踩分析E約2群-4激個月小戶悠型住正宅形具成火爆亡熱銷氛圍護之后救，客乒戶對敘項目幸總體悔投資住概念逼逐步壓形成甚較深陳認同諸度，推出狹超高曬層商面務公居寓部順分；另濕一方例面考秋慮小奧戶型嫌住宅闖及商軋務公繁寓有料投資蘋客戶科方面浸存在炸一定香的競專爭，卻建議箏在小冶戶型饒住宅倍中、嫂低樓愉層單縣位基頸本消侄化后篩，推應出商燈務公鑼寓部長分；霧該階聲段進詞入項楚目推童售的司重點鉆階段無，隨石著商斥務公幫寓的犧推出傲結合仔大量寸媒體沉炒作緒進一絹步提許升項獎目形路象；假同時通過均商務薪公寓衡的銷贈售，利作用商痛務公豪寓與剪住宅投之間克的價杏差，帶動振高層宅住宅守單位禁的銷土售。銷售樓形勢燦分析E根據紅工程依進度精估計20睜06睜年上襖半年撤期間，住宅爆及商長務公就寓基饒本達訓到入伙朱條件，將形吳成較來旺的暢穩定妄的人墨流，嚷為商昆業銷味售造團勢奠覺定基論礎；監進入3、榆4月妙房地見產市巷場開萌始轉茅旺，這一甩期間推出詢商業相對壺較好促；商確業部冶分經兩過大偉半年嗎的經曉營，仆商場匙的經啟營氣得氛已稍經營鹽造出掛來，述并且傾通過豪住宅聲及商補務公敲寓V濾IP礎營銷止以形神成了趙一大斥群忠牙誠的垮消費痰群，枕商場料定位碧在市模場形貧成較陸大的州影響粱力，質此時王入市獎容易復加強雖投資駱者的來信心致；前勾期招偵商及澡住宅摔與商奧務公嬸寓的痕銷售僚為商蠢業銷預售積辟累了謎相當康一部賞分的示投資幼客戶份，此同時推釣出可益以較程好地痰利用池該部奪分資先源。物業桶總體住發展注建議1、從商業2、倘住宅3、妻商務拒公寓商業厚——采光毒中庭濤、綠袋化、勿休閑礦椅、室內晝觀光券電梯惑…架空寨層—緣瑞—水體精、霧死景、克泳池警、兒燭童游箏樂…住宅煌——1、做小戶夫型物引業也脆可以址送大股露臺返…2、悼小戶輝型物杏業也絨可以貴做成鐘復式融單位酷…住宅袍——1、慣大堂（綠浴化、吼生態火、陽侵光…黨）商務族公寓真——2、春商務畝中心（智薯能管孫理中饑心、養國際票報告銜廳、材多媒察體會全議室箱…）3、垂標準剛單元（寬蔬敞明藝亮的曾通道溫、可夜隨意閘組合糊的單沖元…齊）4、調避難至層—傅—空演中花草園空中飯咖啡憤廳、削空中瘦茶館星光岸酒吧小型計宴會軋廳雪茄鬼、紅揚酒室總統染簽約摩室5、槳頂層第二以部分外綁銷A項目腸總體幅外銷別比例憲為4排0%深稼圳外客銷前辯景看輪好，崗20宇03難年外常銷總總成交賣金額肺較往漆年上握漲2哲3%縫。從歷辜年深東圳市盜外銷復統計袍數據音發現鈴，外點銷置昂業區闊域發偶生變頓化，浴已不硬再局醉限在閑于口民岸物秧業。巡壽這與歸外銷禿置業很用途眼中投準資出珠租型憤及工弦作型慌比例植上漲購密切蝕相關子。（款如右唉圖）A項目紐奉總體里外銷都比例而為4鞋0%據深油圳*銅*地鍵鋪統活計數查據顯補示，港人巷對福壩田片盾區的盞認同訂度仍鴿逐年捕提高，2守00刻4年軋一季紫度福垃田片嚼區的愈港人憐租客皺已由讀20始03愛年全亞年1擴9.據6%強增至攝22爬%。據*次*2鄙00珍4年魂一季里度外堤銷統垂計數致據分與析顯糞示，C.駐E.褲P.遇A正蛛式實詢施后搜，深悲圳的茄重要球作用寸也逐蘭漸顯霧現，閣而深齊圳物瀉業的買投資栽價值忍也顯寧露無謹遺香港什經濟藥的復歸蘇加奴之深勒圳良濾好的各經濟吉環境綱使港隊人在皇深圳鉗投資香置業失比例物大幅哪上升餓。明年燒地鐵蘇4號標線的續開通精，進針一步眨拉近仔本項蘋目與饞皇崗否口岸盒（今孔年初刮皇崗肥口岸谷已實蘿施2丸4小漿時通慶關）課的距水離，件將使特港人看在本母片區膚投資羽置業耽達到蛇一個歪新的逝高潮葡。20惱04哥年以滾投資網概念默為主雷導的釀樓盤賺港麗羅豪園眠、城脖市天銀地在鬼香港毫的推萄廣，守對本扛項目封的入湯市起浩到一秀定的皮市場棄烘托留作用珍。B外銷脈目標肌客戶壯群目標徒客戶矛群的漲細分眨及特矩征部就分香題港炒拆家在漆深圳困工作比的港他人深室圳方拐面有凈業務芝往來劃的港油人在抱深圳飄有親衫戚朋膛友的岔港人經脾常來只深圳特消費脆對深識圳環鋸境比間較熟裁悉的狼港人深港紡兩地棍聯婚套型來習深的酷生意唯人B外銷豎目標尾客戶虹群目標妙客戶杰心態溫分析心齊態1胖：看午好C聚.E顫.P賄.A絹落實申對房咸地產映市場閑的促閣進，邪隨著噸C.俱E.朝P.聞A簽座署后脫深港異兩地專互動輪交流責的深忍入展弱開，療更多蛾港人詢來深爐謀職吐，同鮮時對軍房產洗需求敬也將足進一正步擴算大。心賭態2扮：港宜人客鑒戶對收于地暫鐵沿禁線物遮業所物能帶獲來的巴利潤交空間買已深犧有體械會，沖故深籌圳地聽鐵的各開通露，軌幫道物任業將噴會是搖他們晃的投袋資置爺業的牲首選專。心約態3破：港昨人未賠來一忌段時蝴間在乘深置慢業時池，依縫次考野慮的鎮因素復為：江交通抱、總總樓價量、住網宅的宣健康售性、云周邊沸配套次以及業物業釋管理扭，本邊項目糖位置菊不但謹臨近凡口岸手且周衡邊的端交通躲便利威、配曾套齊古全，蕉非常培吻合銳他們倒的需另求心振理。C外銷賊目標刃客戶蠢群外銷吩開拓付入市洋時機**漫認為摔，鑒燃于項撐目目圓前情號況，霸項目進較適榴合的掃外銷卻入市級時機拿為：20逗05招年9歷月下巷旬。港人球在深金圳投睡資置貌業會角首選產現樓防，按齡照本濕項目哀的預或計工糖期，域故9道月下貍旬在屑本項把目主貪體封擾頂、汁樣板搶房完劣工之隊后再此進行好外銷兇推廣就是較鹽為適穗宜的鄉豐。一趙年之咽中就互銷售蜻季節校而言赤，項冰目應危避開7月和8月上賊旬淡復季的紛影響袋。8月下荷旬及9、10月份坦則是元外銷美的第棟二個受高峰影期，弱本項斜目在懷其間共入市來，正糾是港登人看楊樓的仗好時手機。根侵據本充項目汪內銷7-們8月入觸市，恰本項郊目在葛香港你推售磨時已仔在深鐮圳市捉場形本成了繩較好規的市孔場口界碑效娃應及眠熱銷涌氛圍堵。本斯項目疾外銷寒開拓展入市峽時，舌以住慮宅為屯主，笨并加竹推少表量商陵務公并寓及抱商鋪高探測窄市場遮；另某一方渡面內蝦銷推圈出商拼務公遮寓及緒商鋪那時可矮針對眾港人提團購保進行悶新聞芬炒作嶺。第三販部分商祝業檔次澇定位——中檔燭偏高縱觀艙深圳下市相偏關行食業的搭發展遍，高惕檔次拌的消煤費市而場的飾客戶座群較需小，徐難以里達到釘良好素的經緒營效師果，裙原有徐彩田痰南片備區部鐮分中表檔消暑費場絮所經臣營火銹爆已旅經是根不爭罷的事社實，衫也更詞加說擔明了倒中檔宗偏高剛的消跌費市卸場之艦廣闊以符次合市賠場主感流的訊中偏蘇高檔膏品牌削經營典來吸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