XXX商務(wù)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃PAGE35PAGE前言2009年6月10日，國務(wù)院原則通過了《XX沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。以XXX為龍頭的XX沿海發(fā)展已經(jīng)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，成為中國東部沿海又一政策聚焦、要素涌入、發(fā)展升溫的熱點(diǎn)地區(qū)。在XX沿海這個(gè)綿長的海岸帶上，XXX作為XX沿海發(fā)展中的核心城市，迎來了千載難逢的歷史機(jī)遇。2007年編制的《XXX商務(wù)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為本地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提出了具體的開發(fā)控制指標(biāo)、設(shè)施配套要求、道路交通組織以及城市設(shè)計(jì)指引，為本地區(qū)在近兩年的快速發(fā)展中提供了良好的規(guī)劃基礎(chǔ)。然而在實(shí)施開發(fā)中也遇到了一些問題。為加快推進(jìn)國際海濱城市建設(shè)，2009年12月11日，中共XXX市委、市政府組織召開了XXX國際商務(wù)中心重點(diǎn)項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)，提出：“結(jié)合國際商務(wù)中心區(qū)域內(nèi)建成及在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合考慮商務(wù)核心區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展，同意對上輪控規(guī)在交通規(guī)劃、用地性質(zhì)、用地容積率等方面予以調(diào)整，使規(guī)劃更具科學(xué)性、可操作性和前瞻性。”為適應(yīng)新時(shí)期發(fā)展的新要求，本次規(guī)劃調(diào)整將以上版控規(guī)為基礎(chǔ)，力圖解決在具體開發(fā)建設(shè)工程中出現(xiàn)的新問題，落實(shí)新的發(fā)展思路。為了保障規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，本次規(guī)劃調(diào)整按照法定的規(guī)劃內(nèi)容在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行深化、改善和調(diào)整，同時(shí)，本規(guī)劃的思路與結(jié)構(gòu)與上版控規(guī)基本一致，說明書共分為五大部分：一、導(dǎo)言；二、現(xiàn)狀與規(guī)劃實(shí)施情況；三、規(guī)劃控制；四、市政工程規(guī)劃；五、規(guī)劃實(shí)施措施建議。

第一章導(dǎo)言一、調(diào)整背景（一）上版規(guī)劃基本情況本次規(guī)劃區(qū)域?yàn)閄XX東部濱海商務(wù)核心區(qū)，是XXX商務(wù)核心區(qū)近期發(fā)展的重點(diǎn)，也是拉動(dòng)港城一體發(fā)展的核心之一。為了適應(yīng)該區(qū)域的快速發(fā)展，XXX市規(guī)劃局于2005年組織編制了《XXX東部濱海商務(wù)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，于2007年進(jìn)行了調(diào)整，并經(jīng)XXX市人民政府審批通過。本次規(guī)劃以2007年調(diào)整的控規(guī)為依據(jù)。（二）本次調(diào)整的背景XX省沿海地區(qū)的開發(fā)將XXX的戰(zhàn)略地位上升到國家層面，加速了XXX邁向國際濱海城市的步伐。作為XXX東部濱海開發(fā)的主戰(zhàn)場之一，商務(wù)核心區(qū)的發(fā)展定位得到了全面提升，在功能結(jié)構(gòu)、開發(fā)容量、交通組織等方面已不能適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢。由于本地區(qū)正處于快速發(fā)展階段，規(guī)劃與實(shí)際開發(fā)建設(shè)存在一定的矛盾。本次規(guī)劃以開發(fā)建設(shè)中遇到的問題為核心，力求將原規(guī)劃調(diào)整得更適應(yīng)于市場開發(fā)運(yùn)作。1、規(guī)劃背景2009年6月10日，國務(wù)院原則通過了《XX沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，以XXX為龍頭的XX沿海發(fā)展已經(jīng)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，對商務(wù)核心區(qū)的功能定位和發(fā)展目標(biāo)提出了更高要求。《XXX市城市總體規(guī)劃（2008-2030）》已經(jīng)通過省政府批復(fù)，新一輪的總體規(guī)劃為XXX市的發(fā)展提出了新的要求，也是本次控規(guī)調(diào)整的重要依據(jù)。2007年12月，XXX規(guī)劃局東區(qū)分局組織編制了《XXX商務(wù)核心區(qū)城市設(shè)計(jì)》，在該城市設(shè)計(jì)中，對部分地區(qū)的交通組織、開發(fā)模式、空間環(huán)境提出了更新、更細(xì)的要求。2、建設(shè)背景目前規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部分土地已出讓，其中依據(jù)上版控規(guī)的要求新開發(fā)的項(xiàng)目共有9個(gè)，部分出讓地塊也正在開發(fā)實(shí)施中，在實(shí)施過程中遇到了一些新要求、新問題，迫切需要本次控規(guī)調(diào)整進(jìn)行修改和整合。鑒于上述情況，為了更加有效指導(dǎo)本地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，及時(shí)解決目前開發(fā)遇到的新問題，盡快完成商務(wù)核心區(qū)的建設(shè)，本次規(guī)劃經(jīng)XXX人民政府批準(zhǔn)，在上版控規(guī)的基礎(chǔ)上開展本地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的調(diào)整。二、規(guī)劃范圍1、規(guī)劃范圍：規(guī)劃區(qū)位于XXX城市東部，后云臺山北麓的濱海灣區(qū)內(nèi)，北側(cè)連接大海，東側(cè)緊鄰XXX港區(qū)，西側(cè)以北崮山為界，南側(cè)以中山路為界，到平山轉(zhuǎn)盤為止，總用地面積為9.89平方公里。2、地塊劃分：地塊劃分以市政道路和自然山體為邊界。依據(jù)上版控規(guī)，規(guī)劃區(qū)共分為24個(gè)街區(qū)。本次規(guī)劃調(diào)整延續(xù)上版控規(guī)的街區(qū)劃分，地塊編號與上版控規(guī)基本一致，調(diào)整后的用地按原編號規(guī)律繼續(xù)編號。三、規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法（2006）》（3）《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(城鄉(xiāng)建設(shè)部分)》(建設(shè)部建標(biāo)[2000]179號發(fā)布令)（4）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl37—90)（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50108．93(2002))（6）《XX省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2004)（7）《XX省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則》(2006)（8）《XXX城市總體規(guī)劃(2008—2030年)》（9）《XXX東部城區(qū)綜合交通規(guī)劃(2006-2020)》（10）《XXX市中小學(xué)布點(diǎn)規(guī)劃(2007-2020)》（11）《XXX東部城區(qū)排水規(guī)劃(2007-2020)》（12）已批規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃方案（13）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書、工作會(huì)議紀(jì)要等技術(shù)文件（14）甲方及各職能單位征求意見會(huì)議紀(jì)要及書面反饋意見書等技術(shù)文件（15）地形圖(1：1000電子文件)（16）國家其它有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

第二章現(xiàn)狀與規(guī)劃實(shí)施情況現(xiàn)狀土地利用（一）居住用地XXX商務(wù)核心區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有居住用地157.86萬平方米，占現(xiàn)狀城市建設(shè)用地的33.94%，其中二類住宅用地87.3萬平方米，三類住宅用地53.33萬平方米，以戶均90平方米建筑面積，戶均3.5人，推算出現(xiàn)狀總?cè)丝诩s6.8萬人。城市現(xiàn)狀居住用地主要有居住小區(qū)、組團(tuán)（街坊）和自然村莊三種形式。其中中小學(xué)校用地17.23萬平方米。１、住宅用地商務(wù)核心區(qū)二類住宅用地主要為近些年建設(shè)的住宅小區(qū)，如核電專家村、西苑生活小區(qū)、西苑花園、開發(fā)小區(qū)、中華新村、千櫻小區(qū)，也包括各單位的宿舍區(qū)等。大多以居住組團(tuán)或小區(qū)形式組織，住宅以５～６層的公寓式住宅為主，居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量較好，但建筑質(zhì)量隨不同年代建設(shè)有所不同；三類住宅用地大多為建于七十年代的３～４層磚混結(jié)構(gòu)公寓式住宅及近幾年改造的３～４層私人住宅，這些住宅建筑密度大，給排水等市政配套設(shè)施不足，缺乏公共綠地，公共服務(wù)設(shè)施配套不齊，環(huán)境質(zhì)量普遍不高。還有一種是隨城區(qū)擴(kuò)大而被包圍進(jìn)城區(qū)的自然村莊，即“城中村”，其主要是以住宅建筑為主，其建筑質(zhì)量好壞參差不齊，建筑密度相當(dāng)高，許多建筑大片相連，無空地，缺少消防設(shè)施、排水設(shè)施等市政配套設(shè)施。由于自然村莊內(nèi)民房比例極高，住宅層數(shù)低，致使土地利用率偏低，況且是民房改造又各自為政、見縫插針，使其生活環(huán)境質(zhì)量愈加惡劣。２、道路用地傳統(tǒng)住宅用地基本上是以街坊形式進(jìn)行建設(shè)，而近年來建設(shè)的小區(qū)則大多數(shù)為在原有街坊地塊上的改造。由于過去城市建設(shè)中缺乏城市道路等級劃分以及城市主、次干道與城區(qū)支路的銜接考慮，所以存在小區(qū)道路或組團(tuán)道路與城市干道銜接不合理，路網(wǎng)密度不足（特別是城市支路的路網(wǎng)密度不足），現(xiàn)狀道路網(wǎng)密度平均在2km/km2，還不到一般城市中心區(qū)5-6km/km2的道路網(wǎng)密度的一半。導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)部交通大多匯集城市主、次干道，城市支路不能起到應(yīng)有的分流作用，造成城市干道交通擁擠、混亂。３、公共服務(wù)設(shè)施用地商務(wù)核心區(qū)的公共設(shè)施多半需要改造，原有的設(shè)施如居委會(huì)、幼兒園、小學(xué)等因建設(shè)較早，在規(guī)模、設(shè)施水平與服務(wù)半徑上均不能滿足需求。房地產(chǎn)開發(fā)主要是物業(yè)小區(qū)形式開發(fā)建設(shè)，對于小區(qū)、組團(tuán)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施考慮偏少，這些設(shè)施基本上是依托市場行為在沿街沿路店鋪中設(shè)置，而物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施因種種原因未配置或是設(shè)施開放度不高，給小區(qū)居民的生活帶來諸多不便。墟溝現(xiàn)有中小學(xué)7所，總用地為17.23萬平方米。其中海頭灣小學(xué)、院前小學(xué)等的建設(shè)都沒有達(dá)到國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校普遍存在用地不足、學(xué)生缺少活動(dòng)場地、校舍建筑質(zhì)量差等諸多問題。教育（中小學(xué)校）設(shè)施情況表表2-1序號單位名稱現(xiàn)狀規(guī)模學(xué)校用地面積（m2）學(xué)校建筑面積（m2）生均占地面積（㎡）班級數(shù)學(xué)生數(shù)教職工數(shù)實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)1中學(xué)新海高級中學(xué)東方分校341843164466692225025.3212大港職業(yè)高級中學(xué)19100884340561906533.7213西苑中學(xué)361653167557611861933.719.824小學(xué)南巷小學(xué)15662429005246313.618.185院前小學(xué)23120963838036366.9319.716墟溝小學(xué)49240112813000111705.4118.177海頭灣小學(xué)1454837546920249.9819.71４、綠地現(xiàn)狀居住區(qū)內(nèi)的綠地也比較缺乏，僅在幾個(gè)新建的居住小區(qū)中建有小游園，其他居住用地以及“城中村”內(nèi)基本上沒有公共綠地。（二）公共設(shè)施用地規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有公共設(shè)施用地124.01萬平方米，占現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地的26.66%。主要公共設(shè)施用地基本集中在以海棠中路、中華西路、中山西路為道路骨架的周邊地塊中。1、行政辦公用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)共有行政辦公用地總計(jì)25.83萬平方米，其中一部分行政管理機(jī)構(gòu)隨著政務(wù)中心的建設(shè)，已計(jì)劃進(jìn)行搬遷，還有一部分行政管理機(jī)構(gòu)留在規(guī)劃區(qū)內(nèi)。２、商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)劃區(qū)商業(yè)金融業(yè)用地共計(jì)58.01萬平方米，其中以中華路兩側(cè)最為密集，集中了一些墟溝區(qū)主要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如時(shí)代廣場、購物中心、港城商場、雅都國際商貿(mào)娛樂城等；中國銀行中山分理處、工行連云支行等金融業(yè)用地主要分布在海棠路以及中山路兩側(cè)，這些設(shè)施建筑多為近年新建，建筑質(zhì)量較好。同時(shí)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)也集中分布了許多規(guī)模較小、建筑質(zhì)量較差的個(gè)體商業(yè)，建筑以磚混及磚木結(jié)構(gòu)為主，層數(shù)低、質(zhì)量差。綜上所述，規(guī)劃區(qū)商業(yè)金融設(shè)施在環(huán)境、規(guī)模、檔次、專業(yè)化等方面均有待提高。３、市場用地規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀較成規(guī)模的市場主要海棠路農(nóng)貿(mào)市場、院前農(nóng)貿(mào)市場、棠梨農(nóng)貿(mào)市場等，還有一些沿路設(shè)置的攤販等，大都以農(nóng)貿(mào)小商品為主導(dǎo)商品。有些市場已初步形成規(guī)模，但普遍存在環(huán)境較差、交通擁擠、占道嚴(yán)重等問題。有的市場規(guī)模（用地、攤位數(shù)）偏小，不能滿足周圍居民使用要求，使得市場隨意向周圍小巷延伸，同時(shí)市場與居民住宅又太近，大量噪聲影響了居民正常生活。４、文化、娛樂用地規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀文化設(shè)施主要有：國展中心、市連云區(qū)文化館，共占地6.66萬平方米。現(xiàn)有娛樂設(shè)施主要為電影院，內(nèi)設(shè)電子游戲、卡拉ＯＫ、保齡球等娛樂設(shè)施，其設(shè)備和設(shè)施雖較為先進(jìn)，但缺少停車場地。５、體育用地本區(qū)的體育設(shè)施不足，幾乎沒有獨(dú)立占地的體育設(shè)施用地。６、醫(yī)療衛(wèi)生用地規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有市東方醫(yī)院、中國人民解放軍第一四九醫(yī)院、市連云區(qū)衛(wèi)生防疫站等醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，共占地11.54萬平方米，其中市東方醫(yī)院、中國人民解放軍第一四九醫(yī)院規(guī)模較大，設(shè)施相對完善。醫(yī)療衛(wèi)生用地南北區(qū)各一個(gè)，基本呈均衡布置，反映了其用地功能的特殊性。基地內(nèi)還有7家不同權(quán)屬部門的療養(yǎng)院，大多通過行政劃撥取得用地，總共占地18.70公頃(見表2-3)，部分療養(yǎng)院對外營業(yè)。表2-2醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施狀況調(diào)查表單位名稱人數(shù)門診住院占地面積(ha)建筑面積(m2)醫(yī)生護(hù)士職工面積(m2)人次/年床位住院(人/年)市東方醫(yī)院11276791200013287931562053.6630170中國人民解放軍第149醫(yī)院118704848004700015032007.8333330市連云區(qū)衛(wèi)生防疫站-118940473--0.052126.86連云區(qū)婦幼保健所960660表2-3現(xiàn)狀療養(yǎng)設(shè)施一覽表序號名稱權(quán)屬用地面積(ha)建筑面積(m2)容積率建筑質(zhì)量1皖北礦物局療養(yǎng)院皖北礦物局0.4842000.87好2上海鐵路局療養(yǎng)院上海鐵路局0.4937000.75好3淮北礦業(yè)集團(tuán)休養(yǎng)院淮北礦業(yè)集團(tuán)2.15117000.54中4鐵道部XXX第二療養(yǎng)院鐵道部4.38124000.28好5化工部XXX療養(yǎng)院化工部6.76156000.23好6鐵道部XXX第一療養(yǎng)院鐵道部1.8699000.53好7省XXX海濱療養(yǎng)院省政府2.5884000.32中7、教育科研設(shè)計(jì)用地規(guī)劃區(qū)教育科研設(shè)計(jì)用地3處，包括干部培訓(xùn)中心、科技活動(dòng)中心、商檢局培訓(xùn)中心，用地面積約3.27公頃，詳見表2-4。表2-4現(xiàn)狀教育科研用地一覽表序號用地分類名稱權(quán)屬用地面積(ha)建筑面積(m2)容積率建筑質(zhì)量1C6干部培訓(xùn)中心市政府0.9755000.56差2C6科技活動(dòng)中心市政府0.9978000.78中3C6商檢局培訓(xùn)中心商檢局1.3156000.42好８、文物古跡用地規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有宋家花園遺址，位于在神州賓館南側(cè)，北崮山大道以北。植被情況比較好，有松樹等樹種遍布基地。（三）工業(yè)與倉儲用地1、工業(yè)用地商務(wù)核心區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地多為二、三類工業(yè)用地，企業(yè)類型主要為私營小廠，占地小，建筑多以一、二層為主，周邊無發(fā)展用地，生產(chǎn)時(shí)對鄰近居住用地會(huì)造成一定的影響。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有工業(yè)用地3.28萬平方米，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的0.70％。其中一類工業(yè)用地1.30萬平方米，二類工業(yè)用地1.98萬平方米。２、倉儲用地現(xiàn)狀倉儲用地主要有XXX遠(yuǎn)洋院前儲運(yùn)公司、中國對外貿(mào)易運(yùn)輸公司XXX分公司、中國外運(yùn)XXX公司第一儲運(yùn)公司、XXX建港儲運(yùn)公司等。占地約20.41萬平方米，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地的4.39%。主要分布在鐵路沿線以南的區(qū)域。（四）對外交通和道路廣場用地1、鐵路隴海鐵路東西穿越本區(qū)，并與城市生活性干道海棠路平交，形成蜂腰，同時(shí)對南北區(qū)地塊嚴(yán)重分割。２、城市道路交通規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市主干道主要有海棠路、大港路、中山路；城市次干道主要有中華路、院前路、西山路、濱海路；其余為支路。詳見表2-5現(xiàn)狀主要道路一覽表和表2-6現(xiàn)狀道路網(wǎng)密度一覽表：表2-5現(xiàn)狀主要道路一覽表路名類別道路寬度（m）橫斷面（m）起訖車行道人行道大港路主602418×2中華東路主33159×2大港東路～海濱大道海濱大道主501816×2大港東路～西大堤西園路主25107.5×2棲霞路主1674.5×2西山路次25155×2中華西路次40305×2大巷北路支1272.5×2表2-6現(xiàn)狀道路網(wǎng)密度一覽表道路名稱長度（m）道路網(wǎng)密度（km/k㎡）主干道10991.5122.20次干道10067.142.01支路9251.57441.85公共交通線路20152.54.03以大港路為界，將用地分為南北兩個(gè)區(qū)域，北地塊兩條主干道均為南北向，南地塊主要為東西向。由于隴海鐵路以及大港路的阻隔，南北地塊的聯(lián)系顯得極為不便，南北僅有的交通要道海棠路的交通壓力很大，海棠路和大港路交叉口成為典型的“瓶頸”地段，堵塞現(xiàn)象非常嚴(yán)重。規(guī)劃區(qū)內(nèi)缺少次一級道路，僅有一些小巷，不成體系，難以滿足交通需要，矛盾比較突出。由于目前地塊開發(fā)過于零碎，缺乏整體性和統(tǒng)一規(guī)劃，各個(gè)建設(shè)單位各自為政，造成較多的斷頭路和交叉口錯(cuò)位現(xiàn)象，更加大了主、次干道的交通壓力。此外，區(qū)內(nèi)停車場地的嚴(yán)重缺乏也是造成舊城交通擁擠的原因之一。各種車輛的沿路停放，使道路的通行能力進(jìn)一步下降，更加劇了上述的交通矛盾。３、海港碼頭日韓客運(yùn)碼頭目前正在規(guī)劃建設(shè)中。擬建在大港東路以北，海濱大道以東的位置，用地面積約9.9公頃。4、停車場商務(wù)核心區(qū)內(nèi)的汽車停車位數(shù)量嚴(yán)重不足，幾乎沒有社會(huì)公共停車場，目前的停車方式大都為路邊停車，占道現(xiàn)象非常普遍，規(guī)劃區(qū)內(nèi)停車問題非常嚴(yán)重，亟待改善。5、公共交通：墟溝公共交通尚處于起步階段，公交客運(yùn)量逐年提高。現(xiàn)有31、32、33、34、35等幾路公交線路，主要把墟溝、高公島、西墅、連島、宿城等景區(qū)聯(lián)系起來，途經(jīng)海關(guān)、警備區(qū)、東方中學(xué)、國展中心、神州賓館等站點(diǎn)。目前墟溝鎮(zhèn)內(nèi)的主要首末站是墟溝汽車站，無專用的公交停車場、維修保養(yǎng)場等。市區(qū)公交線路已溝通了市區(qū)內(nèi)各主要居住小區(qū)及商業(yè)中心之間的聯(lián)系，方便了城市居民出行。6、長途客運(yùn)站：墟溝汽車站位于院前路以東，中山西路以北，占地6890平方米，其中停車用地3500平方米，主要營運(yùn)跨省市及市內(nèi)長途線路。捷安快客墟溝站位于海棠中路以西，云南巷以南，占地約2519平方米，主要為墟溝至新浦線路。（五）公共綠地規(guī)劃區(qū)內(nèi)公共綠地總量偏少，主要有海濱公園一處比較大的公園綠地，其他綠地均不成規(guī)模，并且綠化環(huán)境品質(zhì)不高。現(xiàn)狀綠地面積為共為32.61萬平方米，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總面積的7.01％。除了公共綠地的數(shù)量不足以外，公共綠地也缺乏對公眾的開放性，難以聚集人氣，另外小品設(shè)施設(shè)置不足也是目前的問題之一。表2-7現(xiàn)狀城市綠地名稱地點(diǎn)用地面積（萬平方米）性質(zhì)備注海濱公園海棠路9.00國有-西小山廣場中山西路0.26國有-中華廣場院前路0.25國有-海棠綠地海棠北路0.34國有-現(xiàn)狀分析與總結(jié)（一）現(xiàn)狀建筑等級分類本次規(guī)劃對規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量進(jìn)行了調(diào)查，根據(jù)建筑建造年代、結(jié)構(gòu)、材料、外觀等條件將建筑質(zhì)量劃分為三個(gè)等級：一類建筑：內(nèi)外結(jié)構(gòu)完好，質(zhì)量較好，可做永久性建筑，多建于八十年代后期建造，建筑面積209.9萬平方米，占總建筑面積的64.85％；主要集中在海棠北路東側(cè)，海棠北路西側(cè)零散分布，以及中華西路沿線；二類建筑：結(jié)構(gòu)完好、部分略有損壞，但經(jīng)修復(fù)仍能長期使用。以三～六層建筑為主，多為七八十年代建造，建筑面積29.8萬平方米，占總建筑面積的9.21％。在中華路南北零散分布，數(shù)量不多；三類建筑：形式簡陋，損壞嚴(yán)重，以一、二、三低層為主的磚木結(jié)構(gòu)建筑，多為七十年代前建造，建筑面積83.9萬平方米，占總建筑面積的25.94％。主要集中在海棠北路西側(cè)，占地面積較大；經(jīng)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量等級劃分，規(guī)劃中一類建筑一般予以保護(hù)，二類建筑可適當(dāng)改建，三類建筑則基本拆除。表2-8現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析表（2005年統(tǒng)計(jì)）建筑質(zhì)量建筑面積（㎡）比例（%）平均層數(shù)平均容積率平均密度好2098633.7464.856.2--中298143.509.214.72差839451.1225.941.75總3236228.361004.350.6518.23%（二）現(xiàn)狀用地綜合評價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)取決于對現(xiàn)狀的深入分析，可以從兩個(gè)層面對于現(xiàn)狀改造進(jìn)行綜合評價(jià)：物質(zhì)性層面及非物質(zhì)性層面。物質(zhì)性層面：根據(jù)建筑質(zhì)量、開發(fā)強(qiáng)度、用地權(quán)屬等物質(zhì)層面上的因素對現(xiàn)狀進(jìn)行分析評價(jià)；非物質(zhì)性層面：根據(jù)城市功能的整體定位、發(fā)展目標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、存在的問題等非物質(zhì)層面上的因素對現(xiàn)狀進(jìn)行分析。綜合以上分析疊加，理性的對現(xiàn)狀改造進(jìn)行綜合評價(jià)。

表2-9現(xiàn)狀用地改造評價(jià)表物質(zhì)層面非物質(zhì)層面綜合疊加改造類型用地面積（ha）改造類型用地面積（ha）改造類型用地面積（ha）保留27.9有搬遷意向的11.7空地70.1空地70.1與發(fā)展方向相矛盾的100.2保留改善86.1拆遷難度大59--功能置換4.9拆遷難度中155.8--近期拆遷99.6拆遷難度小64.3--中遠(yuǎn)期改造116.6（四）現(xiàn)狀問題總結(jié)商務(wù)核心區(qū)南北兩區(qū)的現(xiàn)狀條件區(qū)別很大。北區(qū)的現(xiàn)狀多以低矮的平房為主，建筑總量較小，但是北區(qū)地形比較復(fù)雜，高差較大；而南區(qū)已經(jīng)形成一個(gè)完整的城市片區(qū)，權(quán)屬較為復(fù)雜，在人口、建筑、交通等各個(gè)方面已經(jīng)形成固有的規(guī)模，同時(shí)又以其優(yōu)越的區(qū)位條件，吸引城市各類功能的集聚，從而引起了一系列問題和矛盾。以下就商務(wù)核心區(qū)突出問題和矛盾進(jìn)行分析總結(jié)：1．用地結(jié)構(gòu)不合理、影響主導(dǎo)功能的正常發(fā)揮。2．路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不完善，交通設(shè)施缺乏，道路交通有一定的矛盾；3．城市空間單調(diào)，環(huán)境品味不高；4．配套設(shè)施不足，水平不高。5．缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與公共服務(wù)平臺規(guī)劃實(shí)施中存在的主要問題到目前為止，本地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目主要以居住、商住、酒店、辦公為主；公共性項(xiàng)目包括沿海棠路景觀整治、中山路沿線景觀整治、大港路沿線景觀整治、隴海線電氣化改造、棠梨水庫公園建設(shè)、湖溝水庫景觀公園建設(shè)、觀海路建設(shè)；即將開工的包括海棠路下穿隴海鐵路、南疏港通道（大港路）改造、山海景觀軸建設(shè)、國展中心擴(kuò)建工程等。通過對比上版控規(guī)與實(shí)際建設(shè)發(fā)現(xiàn)，目前主要推進(jìn)中存在的新問題包括：如何提高本地區(qū)商務(wù)性功能，以確保本地區(qū)主導(dǎo)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)在舊城改造中的開發(fā)強(qiáng)度過低使得市場化改造推進(jìn)難度較大在道路改擴(kuò)建過程中如尊重現(xiàn)狀建設(shè)及地形情況進(jìn)行局部調(diào)整南疏港通道改造（大港路）、海棠路下穿鐵路隧道等重大工程如何與規(guī)劃相銜接如何實(shí)際有效的開拓公共開發(fā)空間和補(bǔ)充完善公共配套設(shè)施如何與本地區(qū)北片城市設(shè)計(jì)提出的復(fù)合化開發(fā)思路相結(jié)合如何與本地區(qū)北片城市設(shè)計(jì)提出的空間設(shè)計(jì)思路相結(jié)合路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不完善，交通設(shè)施缺乏，道路交通有一定的矛盾；城市空間單調(diào)，環(huán)境品味不高，缺乏集中的公共開放空間；10.公共配套設(shè)施不足，配套標(biāo)準(zhǔn)不高；11.城中村問題突出，舊城改造難度較大，拆遷成本隨著新區(qū)的建成越來越大。四、規(guī)劃實(shí)施的主要問題（一）已出讓地塊的實(shí)施情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)50%以上土地已出讓，大部分出讓地塊已投入建設(shè)，包括02-02、02-04、02-05、02-06、02-16、03-02、03-05、04-02、04-03、04-04、04-05、04-12、05-05、06-01、06-02、06-03、06-04、08-04、08-07地塊，其中：02-02地塊開發(fā)為永昌居住區(qū)；02-06地塊開發(fā)為瑞豐居住區(qū)；03-02地塊已開發(fā)東城海岸居住區(qū)；04-04地塊為新建金鼎灣居住區(qū)；04-03新建了商務(wù)辦公樓；04-05地塊為國檢局實(shí)驗(yàn)樓；06-01、06-02、06-03、04-06、04-09 地塊為商務(wù)核心區(qū)的中軸線，即山海景觀軸，目前場地平整已經(jīng)開始，正在開發(fā)建設(shè)中；06-04地塊為鳳凰嶺居住區(qū)，也在開發(fā)建設(shè)中；02-16地塊為上城國際開發(fā)地塊，目前已完成一期開發(fā)，二期開發(fā)尚未啟動(dòng)，且二期地塊拆遷工作難度較大；02-04和02-05地塊為新建棠梨水庫綠地，06-06地塊為新建胡溝水庫公園，這兩塊新建綠地景觀較好，為周邊地塊土地價(jià)值提供了積極的外部效應(yīng)；08-07和08-04地塊為海客瀛洲居住小區(qū)，已完成一期建設(shè)；05-05地塊為帝豪國際陽光大廈和帝豪國際飯店。已經(jīng)建成并投入使用。（二）新建道路規(guī)劃區(qū)內(nèi)西側(cè)新建道路較少，道路建設(shè)已滯后于地塊的開發(fā)。目前，除了現(xiàn)狀的道路，已建道路只有一四九醫(yī)院和核電專家村南側(cè)道路，區(qū)域內(nèi)主要道路網(wǎng)系統(tǒng)尚未形成。東側(cè)濱海大道、海棠北路已經(jīng)形成，之間的支路網(wǎng)已經(jīng)形成。（三）拆遷工作進(jìn)展雖然規(guī)劃區(qū)域已進(jìn)入快速開發(fā)階段，但是在規(guī)劃區(qū)中部仍有大面積舊村尚未拆遷，規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍然是新建住區(qū)與舊居民點(diǎn)混雜，這嚴(yán)重制約了規(guī)劃區(qū)域的實(shí)施建設(shè)。其中，02-03地塊東部、02-06地塊、02-16地塊東部、03-04地塊、03-09地塊、06-10地塊、07-02地塊拆遷難度較大，大部分為建筑密度較高的一、二層舊村住宅，局部有一些六層的住居區(qū)，居住環(huán)境較差，密度較高，建筑年代較長，也是拆遷改造的重點(diǎn)和難點(diǎn)。（四）開發(fā)實(shí)施問題總結(jié)通過對現(xiàn)狀用地構(gòu)成、現(xiàn)狀基地地貌和實(shí)際開發(fā)情況的分析，目前整個(gè)規(guī)劃區(qū)域遇到的新問題主要有以下幾點(diǎn)：1、基地高差較大，局部道路存在一定問題基地高差變化大的區(qū)域主要集中在北崮山環(huán)山路東側(cè)地塊，其中上城國際地塊一期和二期地塊之間高差10米以上，且坡度變化較大，增加了道路實(shí)施難度，北部02街區(qū)內(nèi)缺乏與周邊地塊聯(lián)系的道路，建議增加支路。2、規(guī)劃區(qū)地塊舊城改造的開發(fā)強(qiáng)度較低的市場化改造推進(jìn)難度較大規(guī)劃區(qū)密集的舊村是該區(qū)域拆遷工作的重點(diǎn)。隨著周邊地塊的開發(fā)，環(huán)境、市政設(shè)施的陸續(xù)完善，該區(qū)域的土地價(jià)值也在不斷提升，這同時(shí)也加大了拆遷成本。表2-3XXX商務(wù)核心區(qū)北片區(qū)待開發(fā)地塊情況匯總表地塊編號規(guī)劃用地性質(zhì)(依據(jù)上版控規(guī))容積率可建建筑面積（萬平米）拆遷建筑面積（萬平米）拆遷費(fèi)用（萬元）拆建比地面現(xiàn)狀02-03R23.06.000.76326813%棠梨水庫北側(cè)，以散戶為主02-16R23.07.002.981281443%棠梨水庫北側(cè)，部分散戶，海棠各個(gè)單位宿舍樓共10棟02-06Cr4.011.402.601118023%棠梨安置小區(qū)西側(cè)，以散戶為主03-04C24.07.704.001720052%棠梨安置小區(qū)，均為宿舍樓03-09Cr4.519.203.601548019%安置小區(qū)南側(cè)，以散戶為主06-10C250.61.551.50645097%149醫(yī)院西側(cè)，以散戶為主07-02C52.24.002.811208370%149醫(yī)院西側(cè)，散戶和宿舍樓3棟匯總56.8518.2578475通過以上開發(fā)投資與拆建成本的定量分析，可看出在規(guī)劃區(qū)中部拆遷工作難度較大的地塊集中有的地塊拆建比例已接近50%，甚至遠(yuǎn)高于50%，其中：02-16地塊拆建比43%；03-04地塊拆建比52%；06-10地塊拆建比為97%；07-02拆建比為70%。從開發(fā)收益的角度來看，這幾個(gè)地塊的拆遷成本較高，投資收益較小，實(shí)施操作性較差。建議局部地塊可適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的要求，調(diào)整用地功能，適當(dāng)提高開發(fā)容量。3、道路交通建設(shè)滯后于功能地塊開發(fā)，使得新建城區(qū)缺乏活力，土地價(jià)值難以體現(xiàn)目前，規(guī)劃區(qū)內(nèi)市政道路骨架還未形成，這使新建居住小區(qū)的交通可達(dá)性較差，市政設(shè)施也難以敷設(shè)。例如，上城國際開發(fā)的居住小區(qū)目前僅借助現(xiàn)狀5米左右的道路設(shè)置小區(qū)主要出入口，周邊沒有城市級別的市政道路通達(dá)，這遠(yuǎn)不能滿足新建居住小區(qū)的交通要求。4、規(guī)劃道路級別較低，難以滿足正在開發(fā)功能地塊的交通需求。由于基地地貌影響，上版控規(guī)規(guī)劃的主要道路網(wǎng)斷面寬度較小，規(guī)劃區(qū)內(nèi)除了現(xiàn)狀的海棠路和海濱路為60米和50米的主干道外，其他規(guī)劃道路以24米和14米的次干道和支路為主，主干道的交通壓力較大，而該區(qū)域的發(fā)展定位為國際性商務(wù)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)用地功能主要以商務(wù)辦公、商業(yè)設(shè)施、商住、居住用地為主，應(yīng)是高密集人流、車流區(qū)域。建議改建和擴(kuò)建局部道路，減緩主干道交通壓力，降低商務(wù)區(qū)交通擁堵的隱患。第三章規(guī)劃控制規(guī)劃目標(biāo)與原則（一）規(guī)劃目標(biāo)以商務(wù)辦公為核心功能、以商住、休閑旅游為輔助功能，以山海為主要景觀載體，服務(wù)于XXX及其周邊地區(qū)，具有強(qiáng)大吸引力的國際濱海公共灣區(qū)。本次規(guī)劃中確定商務(wù)核心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)為兩個(gè)主要方面：1．商務(wù)核心區(qū)作為XXX的品牌及標(biāo)志，積極展示其國際濱海公共灣區(qū)的定位特征。它將成為服務(wù)于XXX及其周邊地區(qū)，集商務(wù)辦公、休閑旅游、信息會(huì)展于一體的國際濱海公共灣區(qū)；2．商務(wù)核心區(qū)也將成為彰顯現(xiàn)代氣息與城市特色，環(huán)境宜人，具有強(qiáng)大吸引力的現(xiàn)代化區(qū)域級商貿(mào)中心。（二）規(guī)劃原則1．根據(jù)上層次建立國際化商務(wù)中心的總體定位，論證商務(wù)核心區(qū)在整個(gè)城市中的職能與地位，強(qiáng)化商務(wù)核心區(qū)作為XXX市一個(gè)重要的城市組團(tuán)的功能與作用；2．協(xié)調(diào)與商務(wù)核心區(qū)有關(guān)的規(guī)劃，使相關(guān)地區(qū)的規(guī)劃與商務(wù)核心區(qū)規(guī)劃在道路的銜接上相互一致，突出重點(diǎn)，合理安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，進(jìn)一步合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施；3．長遠(yuǎn)利益與當(dāng)前建設(shè)的可操作性相結(jié)合，對商務(wù)核心區(qū)進(jìn)行功能結(jié)構(gòu)的規(guī)劃調(diào)整，充分利用山海資源，突出城市特色、創(chuàng)造特色城市風(fēng)貌；4．為土地的綜合開發(fā)和規(guī)劃管理以及下位規(guī)劃和相關(guān)工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)和指導(dǎo)。規(guī)劃區(qū)規(guī)模（一）人口規(guī)模本規(guī)劃中，二類居住用地為91.34公頃，商住用地104.01公頃，按照不同類型住宅按照戶均住房面積80-120平方米/戶，戶均人口3.2人/戶，框算出商務(wù)核心區(qū)的可居住人口容量約為12.8萬人左右，其中北片區(qū)6萬人左右，人口密度2.4萬人/平方公里，南片區(qū)6.8萬左右，人口密度1.82萬人/平方公里。（二）用地規(guī)模規(guī)劃區(qū)總用地規(guī)模為9.89平方公里，基地北區(qū)地勢起伏較大，南區(qū)起伏較小，地質(zhì)條件良好，除了山體和水域，其他基本為城市可建設(shè)用地，面積約5.43平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局本區(qū)豐富的山海資源賦予規(guī)劃區(qū)獨(dú)特的景觀基質(zhì)，通過對整個(gè)環(huán)境的解讀以及城市功能的分析，本區(qū)形成“一帶三軸四中心”的整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。一帶——藍(lán)色濱海公共帶。沿灣區(qū)打造一條公共濱海景觀帶，圍繞大海展開休閑、旅游觀光為主的自然公共帶；三軸——山海景觀軸，通過一系列的廣場和開放空間，營造山海之軸；商務(wù)軸，沿海棠路形成城市集中的商務(wù)辦公景觀；商貿(mào)軸，沿中華路形成以金融商貿(mào)為主的商業(yè)界面；四中心——包括商務(wù)核心區(qū)、金融商貿(mào)集聚區(qū)、商務(wù)配套綜合生活區(qū)，以及康樂文化服務(wù)中心。分別承擔(dān)商務(wù)、商貿(mào)和休閑功能，提升規(guī)劃區(qū)的服務(wù)職能和內(nèi)涵。土地使用規(guī)劃（一）土地使用規(guī)劃目標(biāo)與原則1．強(qiáng)調(diào)土地使用效率，實(shí)現(xiàn)土地集約化開發(fā)利用；2．為城市及商務(wù)核心區(qū)提供完善的功能配套；3．加強(qiáng)山體生態(tài)走廊建設(shè)的控制，保護(hù)商務(wù)核心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。（二）土地使用規(guī)劃本地區(qū)規(guī)劃用地類型相對比較豐富，除工業(yè)用地外，其他把大類用地均有安排。其中，比重較大的有商業(yè)金融、居住（含商住）、道路廣場、公共綠地及對外交通用地。具體見下表：表3-01規(guī)劃土地利用匯總表用地代號用地性質(zhì)用地面積（公頃）占建設(shè)用地比例（%）人均建設(shè)用地（平方米）大類中/小類RR2二類居住用地91.3491.3416.8016.807.14R2學(xué)校18.3918.393.383.381.44CrCr商住混合用地104.01104.0119.1319.138.13CC1市屬行政辦公用地1.2892.900.2417.087.26C2商業(yè)金融業(yè)用地59.8711.01C3文化娛樂用地18.733.44C4體育用地2.790.51C5醫(yī)療衛(wèi)生用地9.211.69C7文物古跡用地0.930.17C9其他公共設(shè)施用地0.090.02SS1道路用地113.26121.2720.8322.309.47S2廣場用地6.751.24S3社會(huì)停車場用地1.260.23WW倉儲用地6.226.221.141.140.49TT對外交通用地20.5220.523.773.771.60UU市政公用設(shè)施用地4.554.550.840.840.36GG1公共綠地67.4681.5312.4115.006.37G2防護(hù)綠地14.072.59DD1軍事用地2.972.970.550.550.23合計(jì)城市建設(shè)用地543.70100.0042.48EE4林地286.99445.56EE1水域158.57總計(jì)規(guī)劃區(qū)總用地989.261．居住用地（R）居住小區(qū)和居住組團(tuán)（含住宅街坊）用地包括住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地，各項(xiàng)用地占總用地百分比根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）規(guī)定，應(yīng)符合規(guī)定以滿足居民生活的基本要求。商務(wù)核心區(qū)居住用地基本分布于觀海路的西側(cè)，海棠北路的商業(yè)界面以東，以及南區(qū)西側(cè)的大部分地區(qū)。規(guī)劃的原則基本上按照：居住用地位于商業(yè)界面的內(nèi)側(cè)，在集中的商業(yè)核心區(qū)周圍設(shè)置商住用地作為過渡，在商住用地的外側(cè)設(shè)置完整的宜商宜居復(fù)合型的居住社區(qū)。北區(qū)大都為開發(fā)強(qiáng)度較高的高層居住社區(qū)，南區(qū)多為多層、小高層、中高層的居住社區(qū)。本區(qū)規(guī)劃人均居住用地8.78平方米，其中二類居住用地為91.34公頃，占總建設(shè)用地的16.8%；商住用地104.01公頃，占總建設(shè)用地的19.13%；中小學(xué)建設(shè)用地18.39公頃，占總建設(shè)用地的3.38%。2．公共設(shè)施用地（C）公共設(shè)施總用地92.9公頃，占建設(shè)用地的17.08%。在強(qiáng)化海棠北路和中華西路兩條主要的城市商業(yè)商務(wù)軸的基礎(chǔ)上，海棠北路兩側(cè)打造“商務(wù)核心區(qū)”，主要集合會(huì)展、信息、金融等功能；海棠中路兩側(cè)重點(diǎn)構(gòu)筑“金融商貿(mào)聚集區(qū)”，主要發(fā)展高端零售商業(yè)以及商業(yè)步行街；在西小山周圍形成現(xiàn)代化的“康樂文化服務(wù)中心”，形成集文化、休閑、娛樂、體育等功能為一體的公共服務(wù)中心，成為進(jìn)入規(guī)劃區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)，成為城市風(fēng)貌的一個(gè)突出的窗口。城市商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生和體育等城市公共設(shè)施都集中布置在這兩軸三區(qū)中。（1）商業(yè)金融用地（C2）：商業(yè)金融用地面積59.87公頃，占總建設(shè)用地的11.01%。努力強(qiáng)化“兩軸兩區(qū)”的商業(yè)金融業(yè)設(shè)施。兩軸指海棠北路商務(wù)軸，中華西路的商業(yè)軸，兩區(qū)指北部的商務(wù)核心區(qū)以及南區(qū)的金融商貿(mào)聚集區(qū)，形成各具特色的商業(yè)、商務(wù)等用地。并在金融商貿(mào)聚集區(qū)打造富有特色的步行購物休閑商業(yè)圈。同時(shí)提升原舊城核心區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場，要求“農(nóng)改超”，做到凈菜上市，以改善環(huán)境，方便居民，增加停車設(shè)施，改善購物環(huán)境。（2）文化娛樂用地（C3）：文化娛樂用地面積18.73公頃，占總建設(shè)用地的3.44%。在保留連云區(qū)文化館，并改善周圍的環(huán)境，拆除違章搭建，留有足夠的停車及疏散用地，形成一個(gè)片區(qū)重要的文化娛樂設(shè)施點(diǎn)。同時(shí)，充分利用西小山周圍的地塊康樂文化服務(wù)中心的定位，將其建設(shè)成為商務(wù)核心區(qū)乃至整個(gè)XXX市區(qū)具有一定影響力的文化娛樂休閑地。（3）體育用地（C4）：體育設(shè)施用地面積2.79公頃。改變現(xiàn)狀缺乏體育用地的局面，建議將西小山北翼，西山路以南地塊規(guī)劃為體育中心發(fā)展用地，不足部分建議在城市新區(qū)或其它區(qū)域另行選址配套不足內(nèi)容，同時(shí)建議學(xué)校部分開放其體育活動(dòng)設(shè)施，做到與社區(qū)共享。（4）醫(yī)療衛(wèi)生（C5）：醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施占地9.21公頃。南區(qū)的市東方醫(yī)院在原址進(jìn)行改建；北區(qū)的中國人民解放軍第一四九醫(yī)院進(jìn)行擴(kuò)建，成為規(guī)劃區(qū)重要的醫(yī)療設(shè)施。在此基礎(chǔ)之上，下一層次的醫(yī)療設(shè)施形成網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)，衛(wèi)生站要求按每一萬居民設(shè)兩處配置，每處建筑面積150平方米，可與其他公建合設(shè)。（5）教育科研（C6）：區(qū)內(nèi)教育科研用地在基本維持原有基礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整。建議其今后在土地置換中，應(yīng)首先考慮城區(qū)中小學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的發(fā)展，滿足其用地規(guī)模。（6）文物古跡用地（C7）：文物古跡用地0.93公頃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要文物古跡為位于神洲賓館南側(cè)，北崮山大道以北的宋家花園遺址，建議結(jié)合綠地和公園對其進(jìn)行保護(hù)和更新。3．對外交通用地（T）（1）隴海鐵路緊靠大港路從規(guī)劃區(qū)穿越，規(guī)劃保留其站場位置，并延續(xù)其貨運(yùn)功能，以及列車補(bǔ)給等用途。（2）原中山西路北側(cè)的長途客運(yùn)站用地將遷至規(guī)劃區(qū)南側(cè)的久合國際附近。4．道路廣場用地（S）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的道路廣場用地面積為121.27公頃，占建設(shè)用地22.30%，包括城市主次干道道路用地、廣場用地和社會(huì)停車場用地。5.市政公用設(shè)施用地（U）市政公用設(shè)施用地總面積為4.55公頃，包括供應(yīng)設(shè)施用地，交通設(shè)施用地，郵電設(shè)施用地，環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地，其他市政公用設(shè)施用地五類。6．綠地（G）規(guī)劃內(nèi)綠地總面積81.53公頃，占城市建設(shè)用地的15.00%。其中以公共綠地（67.46公頃）為主，防護(hù)綠地主要位于隴海鐵路兩側(cè)。公共綠地面積由公園、景觀綠地與街頭綠地等內(nèi)容組成，公園主要包括海濱公園、在海一方、西小山公園、棠梨水庫公園、湖溝水庫公園。臨水的公共綠地結(jié)合水體景觀設(shè)置，主要作為景觀綠地使用。其它為街頭綠地。7．特殊用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)軍事用地規(guī)劃原則上予以保留，用地面積約2.97公頃，在海濱公園以西的位置。其搬遷或土地置換等措施，則必須進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)。8.其它用地（E）山體、水域等其它用地E9，用地總面積445.56公頃。本次規(guī)劃給出一定的指導(dǎo)邊界，并不作為最終依據(jù)，必須進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（三）土地使用強(qiáng)度控制根據(jù)商務(wù)區(qū)的整體布局結(jié)構(gòu)，分為南北兩個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)根據(jù)自然地形、城市道路、土地使用性質(zhì)和各類規(guī)劃控制界線進(jìn)一步劃分為24個(gè)街坊，222個(gè)地塊。本著“統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)使用強(qiáng)度，形成主次分明的城市格局”的原則，規(guī)劃針對片區(qū)地塊提出了相應(yīng)的土地開發(fā)強(qiáng)度控制，開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)包括居住人口容量、容積率、建筑覆蓋率、綠地率等，各街坊地塊規(guī)劃控制指標(biāo)見文本。道路交通規(guī)劃（一）規(guī)劃目標(biāo)與原則（1）建立包括車行、人行等系統(tǒng)在內(nèi)的全方位的綜合交通體系。（2）建立等級明確、布局合理、快速通暢的城市道路網(wǎng)。（3）從交通策略與管理的角度出發(fā)，充分考慮區(qū)內(nèi)的停車問題。（4）結(jié)合功能結(jié)構(gòu)布局，本著提高規(guī)劃區(qū)環(huán)境品味的要求，合理組織城區(qū)的開放空間節(jié)點(diǎn)即城市廣場。（二）道路系統(tǒng)規(guī)劃（1）在理順主、次干道以及主要的東西向、南北向大的格局的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)片區(qū)內(nèi)部支路網(wǎng)的組織，使之能承擔(dān)片區(qū)內(nèi)部非機(jī)動(dòng)車和步行為主的交通量，也能分解少量的片區(qū)內(nèi)部和片區(qū)間的機(jī)動(dòng)車交通量，徹底改變原先缺乏片區(qū)內(nèi)部支路，使得所有出行的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和人行交通全部壓在僅有的幾條主、次干道上，造成交通混雜和交通擁擠的狀況。（2）解決南北區(qū)縱向交通的瓶頸問題，改大港路與海棠北路的平交口為立交，海棠北路下穿，改善現(xiàn)狀交通擁擠的問題，解決快速路和鐵路阻隔帶來南北兩區(qū)交通聯(lián)系不便的問題。（3）在北區(qū)增設(shè)觀海路，作為北區(qū)一條重要的城市次干道聯(lián)系大港路與海濱大道，優(yōu)化道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。（4）打通棲霞路，一直向西延伸到西山路，在南區(qū)形成東西向一條主要的城市支路，優(yōu)化道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。（5）將大港路按照紅線70-80米左右控制，為未來大港路疏港交通與城市交通的分流提供余地。（三）道路控制根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)核心區(qū)現(xiàn)狀，規(guī)劃區(qū)道路分四級進(jìn)行控制，紅線寬度控制如下：主干路——紅線寬度30—60米；次干路——紅線寬度24—30米；支路——紅線寬度12—18米。具體詳見道路規(guī)劃一覽表。表3-02道路斷面規(guī)劃一覽表項(xiàng)目道路斷面紅線寬度（M）道路斷面機(jī)動(dòng)車道非機(jī)動(dòng)車道綠化隔離帶人行道A-A高架60.014.5×25.0×27+2×25.0×2A-A平面70.07.5×211.0×26.0×22×2+6+24.5×2B1-B166.012.25×26.0×21.5×2+10.56.5+9.5B2-B265.112.20×26.0×27.5+10.50.5×2+0.4×2+1.93.5×2B3-B360.010.4×2+1..95.5×29×20.5×20.4×23.25×2B4-B46014.125×25.5+6.01.5×23.25+14B5-B562.112.55×26.0×27.5×21.0×20.5×23.5×2C1-C150.014×24.5×22.0×2.04.5×2C2-C2507.5×25×22.0×26.0+15.0C3-C3307.5×2—7.5×2C4-C4347.5×2—12.5+6.5C5-C5407.5×25×21.5×2D1-D140.07.5×26×22×24.5×2D2-D238.07.5×25.0+6.02×23.5+4.5E-E33.07.5×23×2-6×2F1-F130.07×22×2-6×2F2-F227.57×22×2-3.5+6.0F3-F325.07×22×2-3.5×2G-G249×2—3×2G-GG1-G1318×274×2H-H259×2—3.5×2I-I186×2—3×2J-J14.03.5×2-3.5×2K-K143.5×2—3.5×2K1-K113.63.5×2-3.3×2L-L123.5×2—2.5×2（四）靜態(tài)交通1．機(jī)動(dòng)車停車場布置規(guī)劃停車場類型分為地面、地下和立體停車樓三種。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)共設(shè)機(jī)動(dòng)車公共停車場2處，核計(jì)總泊位數(shù)551個(gè)。除了機(jī)動(dòng)車社會(huì)公共停車場以外，各用地均配有相應(yīng)的內(nèi)部停車，機(jī)動(dòng)車配建停車泊位結(jié)合各功能區(qū)塊布置，具體見分圖。表3-03社會(huì)停車場（庫）規(guī)劃一覽表序號地塊編號面積（ha）類型泊位數(shù)（輛）位置107-030.63停車場290海濱公園以北213-030.39停車樓261中華西路以南，東園路以東2．自行車公共停車場布置自行車公共停車場按相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行布置。現(xiàn)有各功能區(qū)塊內(nèi)部的自行車配建停車場基本滿足目前的停車需求，重點(diǎn)是增辟公共場所（如公交換乘中心附近）的自行車停車場地，減少沿路占人行道散亂停車。自行車公共停車場地每處用地按100～500平方米計(jì)。中心區(qū)新建、改建公共設(shè)施的配建自行車停車位按建筑性質(zhì)要求配置，具體位置可在建筑后退道路紅線后的留地內(nèi)。新建居住區(qū)內(nèi)自行車停車場結(jié)合小區(qū)設(shè)計(jì)采用集中或分散方式設(shè)置，具體設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)按照《XX省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》確定。（五）道路規(guī)劃實(shí)施細(xì)則1．所有停車場均應(yīng)為殘疾人提供不少于總數(shù)1.5%的停車位，專位專用。2．本區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)場所與人行道處應(yīng)進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。3．鼓勵(lì)由所在位置的開發(fā)商建設(shè)街坊內(nèi)人行通道，人行道應(yīng)滿足以下要求：（1）醒目：行人可直穿。（2）每日通行時(shí)間段至少為6∶00～22∶00；（3）最小凈寬為5米，在可能的條件下應(yīng)保證6米的凈寬。4．除本圖則指定外，可以考慮在以下情況下設(shè)置地下人行通道：（1）能極大地改善步行的安全性與便捷性。（2）在可能影響街道景觀的地段。（3）與地下市政管網(wǎng)不發(fā)生矛盾。5．地下人行通道的設(shè)置應(yīng)滿足：（1）口應(yīng)直接與街道的人流集中集散處相連（不應(yīng)占用人行道空間）。（2）最小凈寬度不小于5米。（3）全天候通行。（六）廣場規(guī)劃規(guī)劃區(qū)共規(guī)劃有4個(gè)城市級廣場。其中在山海軸上國展中心以南布置的2個(gè)廣場，是北區(qū)十字景觀軸的核心景觀部分，面積約2.06公頃。大巷北路以西，中華東路以北位置結(jié)合水面，設(shè)置一處休閑廣場，面積約0.42公頃。平山轉(zhuǎn)盤以北的西小山附近，作為商務(wù)核心區(qū)的主要門戶，在此結(jié)合商業(yè)、文化設(shè)施等設(shè)置了另外1處比較重要的城市廣場，用地面積約為2.04公頃，充分展現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的城市形象。每個(gè)居住片區(qū)均有居住片區(qū)級廣場，配合各個(gè)居住區(qū)中心建設(shè)，分別設(shè)置片區(qū)級中心廣場，形成點(diǎn)狀網(wǎng)絡(luò)化的片區(qū)廣場。公共配套設(shè)施規(guī)劃（一）規(guī)劃原則1．分級配置、形成系統(tǒng)；2．依照人口容量規(guī)模、地塊發(fā)展方向確定合理規(guī)模；3．社區(qū)配套設(shè)施堅(jiān)持面向大眾，重點(diǎn)體現(xiàn)對人的關(guān)懷。注：各類公共設(shè)施規(guī)劃詳見附表2：公共設(shè)施及市政設(shè)施規(guī)劃配套一覽表（二）教育設(shè)施公共配套設(shè)施所指的教育設(shè)施專指為區(qū)內(nèi)居民配套服務(wù)的中、小學(xué)及幼托設(shè)施，不包括高等院校。1.幼托區(qū)內(nèi)共規(guī)劃設(shè)置10所幼托，每所幼托均獨(dú)立占地，占地面積為2400～3500平方米，服務(wù)人口規(guī)模為0.7-1.5萬人左右，詳見附表2：公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及《公共配套設(shè)施規(guī)劃圖》。2.中、小學(xué)根據(jù)商務(wù)區(qū)居住人口規(guī)模，規(guī)劃配套設(shè)施1所中學(xué)，2所九年一貫制學(xué)校和4所小學(xué)。學(xué)校均獨(dú)立占地；中學(xué)服務(wù)人口規(guī)模為6萬人，小學(xué)服務(wù)人口規(guī)模為1.5-2.5萬人。北區(qū)異地改建XXX市海頭灣小學(xué)，改為九年一貫制學(xué)校，并新建海客瀛洲小學(xué)。南區(qū)原址保留XX省新海高級中學(xué)東方分校，原址擴(kuò)建XXX市墟溝小學(xué)、南巷小學(xué)和市院前小學(xué)，原址改建XXX市西苑中學(xué)，并把它改成九年一貫制學(xué)校。詳見附表2中小學(xué)規(guī)劃一覽表以及《公共配套設(shè)施規(guī)劃圖》。規(guī)劃區(qū)內(nèi)共可以容納初中學(xué)生2750人，占居住區(qū)總?cè)丝诘?.29%，可以容納小學(xué)生4320人，占居住區(qū)總?cè)丝诘?.6%，基本可以滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)學(xué)生數(shù)量的要求。此外，受建設(shè)現(xiàn)狀條件制約，海客瀛洲小學(xué)預(yù)留用地規(guī)模較小，拓展空間有限，規(guī)劃建設(shè)目前以小學(xué)用地控制，應(yīng)爭取該地區(qū)東側(cè)金山橋職業(yè)中學(xué)（已廢棄）改擴(kuò)建為小學(xué)，進(jìn)行區(qū)域平衡，則海客瀛洲小學(xué)用地可以轉(zhuǎn)化為公共開放空間或商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、體育活動(dòng)、文化衛(wèi)生一體化的社區(qū)服務(wù)中心。表3-04中小學(xué)校規(guī)劃一覽表學(xué)校名稱現(xiàn)狀用地面積（m2）規(guī)劃用地面積（m2）學(xué)校規(guī)模規(guī)劃生均用地生均用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)情況班學(xué)生人數(shù)新海高級中學(xué)東方分校4666945562.248240018.9819.0原址保留西苑中學(xué)（九年一貫制）5576159739.839（初中27班、小學(xué)12班）183032.64初中15.0小學(xué)13.0原址改建海頭灣學(xué)校（九年一貫制）546931771.836（初中24班、小學(xué)12班）168018.91初中15.0小學(xué)13.0異地改建南巷小學(xué)900512569.12496013.0913.0原址擴(kuò)建院前小學(xué)838080532496014.2613.0原址改建墟溝小學(xué)1300015119.41872020.9913.0原址擴(kuò)建海客瀛洲小學(xué)—12597.81872017.5013.0新建（三）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施1．醫(yī)院片區(qū)內(nèi)07-02地塊為中國人民解放軍第一四九醫(yī)院，規(guī)模為660床。17-02地塊為東方醫(yī)院，規(guī)模為400床。這兩所醫(yī)院構(gòu)成規(guī)劃區(qū)以及連云區(qū)主要的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為區(qū)內(nèi)所有的居民提供醫(yī)療服務(wù)。表3-05醫(yī)療設(shè)施規(guī)劃一覽表單位名稱現(xiàn)狀用地面積（m2）現(xiàn)狀床位(床)規(guī)劃用地面積（m2）規(guī)劃床位建設(shè)情況市東方醫(yī)院3657631538376400原址改建中國人民解放軍第149醫(yī)院7831315054377660原址擴(kuò)建2.社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心片區(qū)規(guī)劃設(shè)置置8個(gè)衛(wèi)生服務(wù)中心，服務(wù)人口規(guī)模為1-1.5萬人。社區(qū)健康服務(wù)中心和衛(wèi)生站均為附設(shè)式，每處建筑面積為500㎡。詳見附表2：公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表。（四）文娛體育設(shè)施1.文化娛樂設(shè)施區(qū)內(nèi)市區(qū)級的文化娛樂設(shè)施主要為國展中心、連云區(qū)文化館、嘉年華。居住區(qū)級的文化活動(dòng)中心分布在09-04、23-03，服務(wù)人口規(guī)模約6萬人。設(shè)文化活動(dòng)站6座，服務(wù)人口規(guī)模約1.5-2.5萬人。詳見附表2公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及《公共設(shè)施規(guī)劃圖》。2.體育設(shè)施區(qū)內(nèi)集中的體育設(shè)施主要位于西小山23-02地塊內(nèi)，整個(gè)規(guī)劃區(qū)的居民提供服務(wù)。另外，每個(gè)居住小區(qū)均需配建居民健身設(shè)施，包括室外場地，服務(wù)人口規(guī)模約1-1.5萬人。詳見附表2公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及《公共設(shè)施規(guī)劃圖》。（五）商業(yè)設(shè)施為區(qū)內(nèi)居民配套服務(wù)的商業(yè)設(shè)施主要分為兩級。居住區(qū)級的商業(yè)設(shè)施主要有3個(gè)大型超市、1個(gè)綜合市場、及其他商業(yè)服務(wù)4處，服務(wù)人口規(guī)模約3-6萬人。小區(qū)級的商業(yè)設(shè)施主要為8菜市場、8個(gè)其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施，服務(wù)人口規(guī)模約1-1.5萬人。考慮到北區(qū)商務(wù)核心區(qū)的定位，不再另設(shè)綜合市場，配置次一級的菜市場。詳見附表2公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及《公共設(shè)施規(guī)劃圖》。（六）行政管理設(shè)施規(guī)劃區(qū)的行政管理設(shè)施主要在居住區(qū)級設(shè)置，包括2個(gè)街道辦事處、2個(gè)派出所以及4處其它管理設(shè)施。建筑可以為附設(shè)式，建筑面積每個(gè)500-3000㎡。詳見表3-06公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及《公共設(shè)施規(guī)劃圖》。（七）郵電設(shè)施規(guī)劃設(shè)置郵政支局2個(gè)，分別位于03-05、13-08地塊，郵政所5座，分別位于01-03、08-01、10-09、16-04、21-07地塊。詳見附表2：公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表以及圖件《公共設(shè)施規(guī)劃圖》。綠地系統(tǒng)規(guī)劃（一）規(guī)劃原則1．從商務(wù)核心區(qū)可利用的自然資源、人文資源入手，做足山、海文章，著重創(chuàng)建城市環(huán)境，塑造城市特色，提高城市品味。2．結(jié)合規(guī)劃結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)突出，創(chuàng)造富有人情趣味的綠地景觀系統(tǒng)。（二）綠地系統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)綠地系統(tǒng)結(jié)合北崮山、西小山、山海景觀軸和濱海沿線進(jìn)行組織，構(gòu)成以山體為主的生態(tài)綠地，并由此引出幾條放射綠軸，以及商務(wù)、居住等片區(qū)中心綠化廊道。（三）綠地景觀規(guī)劃1．山體生態(tài)綠地：北崮山、西小山作為城市公共綠地的主體，應(yīng)積極保護(hù)和控制，以此為中心建設(shè)生態(tài)綠地。2．放射綠軸：由山體向外引出幾條放射綠軸，是城市界面與生態(tài)環(huán)境相互溝通的渠道。3．山海景觀軸：山海景觀軸是聯(lián)系山與海的綠色廊道，將整個(gè)中心區(qū)與山海緊密聯(lián)結(jié)起來。4．海濱長廊：在海濱長廊作大面積的綠化，以改善城市周圍的環(huán)境質(zhì)量，增加人們與海親近的可能性。5．公共休閑綠地：廣場和各開放空間節(jié)點(diǎn)均設(shè)公共休閑綠地，豐富空間形象，提高空間吸引力。6．居住片區(qū)綠化廊道：各個(gè)居住片區(qū)的公共綠化帶作為連接紐帶，形成點(diǎn)網(wǎng)狀的綠化系統(tǒng)。城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引（一）城市設(shè)計(jì)的目標(biāo)和基本原則本次規(guī)劃著重于城市空間的總體控制，為下層次的規(guī)劃提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“國際濱海公共灣區(qū)”的總體意向。規(guī)劃遵循下述原則進(jìn)行：1．整體性和獨(dú)創(chuàng)性相結(jié)合的原則，創(chuàng)造獨(dú)具特色的景觀環(huán)境；2．充分重視開放空間和道路作為空間構(gòu)圖骨架的作用，注重道路和開放空間的界面設(shè)計(jì)；3．生態(tài)環(huán)境與人工環(huán)境相結(jié)合，充分尊重自然生態(tài)環(huán)境；4．構(gòu)筑現(xiàn)代化城市環(huán)境，堅(jiān)持“以人為本”的原則。（二）總體控制規(guī)劃依托濱海區(qū)良好環(huán)境背景，加強(qiáng)與海、與山的溝通與聯(lián)系，致力于公共灣區(qū)的構(gòu)造；締造優(yōu)美海港天際線，使XXX成為富有吸引力和朝氣蓬勃的海港。首先，良好的自然資源是整個(gè)岸線的天然基礎(chǔ)，綿延的山脈構(gòu)成本區(qū)優(yōu)美的自然背景。再者，在這些山脈的烘托下，形成數(shù)個(gè)別具特色的建筑和景觀帶。提倡多元化的建筑群，避免形成單調(diào)乏味的岸線面貌，形成高低錯(cuò)落的建筑界面。在此基礎(chǔ)之上加入一些設(shè)計(jì)獨(dú)特、有標(biāo)志性意義的建筑物及樞紐區(qū)（如200m高的五星級酒店以及商務(wù)核心區(qū)）。另外，再保留和增擴(kuò)一些開敞的景觀廊，不僅可以從對岸觀賞區(qū)內(nèi)煩囂的景象，也可以從區(qū)內(nèi)眺望海邊的優(yōu)美景致。最后，嚴(yán)格控制的人工界面與天然界面整體性的把握，保留一定比例的山脊線，禁止日益增長的高樓大廈破壞自然的山體界面。整體構(gòu)架是以兩方面著手：1．以大范圍、大尺度、高視點(diǎn)的角度，設(shè)計(jì)確定符合本區(qū)環(huán)境特征和性格特征的建筑布局和建筑輪廓線；2．從人的感受角度，依照人性尺度和視覺感受確定能形成本地區(qū)獨(dú)特的都市意象的空間形式。（三）控制要素1．高度控制建筑物高度原則上應(yīng)按照內(nèi)陸地區(qū)的最高認(rèn)可高度向沿岸地區(qū)逐步遞減，在沿岸地區(qū)盡量興建低矮建筑。不過，為免造成單調(diào)的發(fā)展和缺乏創(chuàng)意的設(shè)計(jì)，也不應(yīng)過份強(qiáng)調(diào)這種嚴(yán)格的階梯狀的建筑物高度的限制。在具有代表性的區(qū)域、地標(biāo)性建筑物的高度可按相應(yīng)的要求進(jìn)行控制，形成統(tǒng)一中具有變化的整體高度形態(tài)。2．視線通廊視覺通廊致力于城市空間的溝通與呼應(yīng)，通過空間的控制確保將區(qū)域的重要景觀節(jié)點(diǎn)形成連續(xù)的視線結(jié)構(gòu)，為建立城市內(nèi)部以及與周邊城市景觀要素的整體化提供聯(lián)系手段。規(guī)劃中確定了北崮山至濱海的一條視覺通廊，以及從濱海地區(qū)眺望內(nèi)陸城市的幾個(gè)景觀眺望點(diǎn)，在視覺通廊中進(jìn)行少量的低層低密度建設(shè)，增加活動(dòng)內(nèi)容。3．界面本地規(guī)劃主要控制的是城市公共空間的界面處理，因此重點(diǎn)處理公共空間界面和面向城市開放空間的城市界面的設(shè)計(jì)。在這些地段中的開放空間立面設(shè)計(jì)中，應(yīng)保持建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，同時(shí)也應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兓⑴c自然環(huán)境緊密結(jié)合，形成豐富的視覺效果。4．景觀軸線山海景觀軸是聯(lián)系山與海的一條重要景觀軸線，也是整個(gè)區(qū)域的靈魂所在，在整體結(jié)構(gòu)上是串連東西的一條統(tǒng)領(lǐng)軸線。在此基礎(chǔ)之上，海棠路的商務(wù)辦公軸、中華路的商業(yè)商貿(mào)軸、以及沿海的海濱長廊構(gòu)成豐富的城市景觀軸線。5．標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)規(guī)劃區(qū)以北崮山為背景，結(jié)合山海景觀軸與海棠路交接的商務(wù)核心區(qū)、西小山廣場、以及海棠路與中華路形成的商業(yè)商貿(mào)聚集區(qū)形成區(qū)內(nèi)主要的標(biāo)志區(qū)；另外，將公園、廣場、綠地等節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來，形成系統(tǒng)化的休閑節(jié)點(diǎn)；在西小山廣場結(jié)合視覺開敞面設(shè)計(jì)入口景觀節(jié)點(diǎn)，營造商務(wù)核心區(qū)的門戶形象。（四）公共空間設(shè)計(jì)1.公共空間設(shè)計(jì)原則為了將購物、居住、休閑等城市活動(dòng)有機(jī)地融合在一起，并創(chuàng)造規(guī)劃區(qū)具有一定地方特色的公共空間，特定如下原則：(1)利用預(yù)留的綠化廣場用地，創(chuàng)造大型的開放空間，強(qiáng)調(diào)地標(biāo)性，提高城市的環(huán)境品質(zhì)。(2)組織空間，形成視覺景觀軸線。(3)創(chuàng)造具有傳統(tǒng)地方特色的街道空間，并提供文化表演的活動(dòng)空間。(4)形成完善、安全、舒適的步行系統(tǒng)，聯(lián)系區(qū)內(nèi)外各街坊和功能區(qū)，并以此系統(tǒng)組織展示環(huán)境品質(zhì)的空間序列。(5)運(yùn)用綠化種植或建筑的使用功能，塑造街道的個(gè)性。2.公共空間設(shè)計(jì)根據(jù)公共空間系統(tǒng)中不同的使用性質(zhì)分類如下：(1)街道空間為塑造富有個(gè)性的街道空間，應(yīng)依照其土地功能所產(chǎn)生的活動(dòng)特性來設(shè)定風(fēng)格。(2)城市廣場廣場系列是整個(gè)公共空間系統(tǒng)的精華所在，城市廣場分為大小的戶外開敞活動(dòng)空間，既有城市標(biāo)志性的活動(dòng)空間，又有體現(xiàn)文化氣氛的特色廣場，也有結(jié)合廣告或標(biāo)識系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)廣場。（五）建筑及其環(huán)境空間設(shè)計(jì)1.建筑退后紅線為確保城市道路系統(tǒng)的景觀和功能完整性，結(jié)合整體空間的景觀、功能軸線和公共空間節(jié)點(diǎn)的需求，確定建筑紅線的位置。紅線寬度大于40米以上的城市主干道兩側(cè)地塊建筑退紅線12米，30-40米的道路退紅線8米。支路最小退紅線3米。2.建筑高度（1）建筑高度控制原則①有利于形成本區(qū)的空間整體設(shè)計(jì)。②有利于突出城市重點(diǎn)地區(qū)，形成城市外部空間的區(qū)位標(biāo)志。③有利于產(chǎn)生空間軸線和街景輪廓。④建筑高度的控制應(yīng)與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。（2）設(shè)計(jì)構(gòu)思濱海地區(qū)建筑物高度原則上應(yīng)按照內(nèi)陸地區(qū)的最高認(rèn)可高度向沿岸地區(qū)逐步遞減，在沿岸地區(qū)盡量興建低矮建筑。不過，為免造成單調(diào)的發(fā)展和缺乏創(chuàng)意的設(shè)計(jì)，也不應(yīng)過份強(qiáng)調(diào)這種嚴(yán)格的階梯狀的建筑物高度的限制。在具有代表性的區(qū)域、地標(biāo)性建筑物的高度可按相應(yīng)的要求進(jìn)行控制，形成統(tǒng)一中具有變化的整體高度形態(tài)。濱海地區(qū)建筑物的高度應(yīng)符合街道整體的空間布局，強(qiáng)調(diào)人的空間感受。建筑高度控制應(yīng)滿足分圖圖則的要求。3.建筑色彩與外部裝修建筑的色彩和外部裝修是城市街坊整體形象統(tǒng)一協(xié)調(diào)和其空間個(gè)性塑造的重要手段，特別是色彩，它是實(shí)質(zhì)造型中最動(dòng)人的感官要素，就現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計(jì)來說，色彩的運(yùn)用不僅可以增強(qiáng)其本身表現(xiàn)力，而且對整體環(huán)境的氣氛也加強(qiáng)烘托。（1）色彩色彩的調(diào)和與對比是決定空間表現(xiàn)和環(huán)境氣氛渲染的關(guān)鍵，文字?jǐn)⑹鍪菬o法確切表達(dá)的，設(shè)計(jì)也只是對色彩的運(yùn)用作原則性的規(guī)定和建議，選擇色彩的“純度”，因而，在具體的實(shí)施管理中，還需要運(yùn)用色彩的色階和色調(diào)來加以補(bǔ)充說明。①城市整體色彩設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)認(rèn)為城市的整體色彩，應(yīng)該是以“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的配色原理，采用“主導(dǎo)色”、“調(diào)節(jié)色”“重點(diǎn)色”的配色方案。“點(diǎn)”是以重要建筑和景觀顯赫點(diǎn)的建筑實(shí)體，廣告、招牌、鋪地等為對象，慎重使用純度高的“重點(diǎn)色”，以達(dá)到畫龍點(diǎn)睛的效果。“線”是以步行商業(yè)街區(qū)或行人系統(tǒng)的建筑，鋪地、招牌、廣告等為對象，以適當(dāng)面積或尺度交替使用高、中純度的色彩，作為“調(diào)節(jié)色”，以形成線形的色彩，視覺走廊和這類空間的特性。“面”是以街坊或居住組團(tuán)以及城市其它空間實(shí)體為對象，使用以純度較低的調(diào)和色，形成城市的“主導(dǎo)色”。在和諧的配色中，各街坊或居住組團(tuán)也可能采用其獨(dú)立的配色，以確定自身的旗幟、方位感和識別性。②城市局部色彩設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)認(rèn)為城市的局部色彩，除了要包含前述的目的以外，還應(yīng)在針對不同的功能區(qū)從色彩的感覺和象征意義上有目的地去營造效果。色彩對人發(fā)生心理感覺上的習(xí)慣反應(yīng)，簡單地可分為冷熱的感覺。色感的冷熱可以與城市空間環(huán)境中不同的情調(diào)，意境或者功能相協(xié)調(diào)、吻合。本規(guī)劃強(qiáng)調(diào)在步行商業(yè)街、廣場或相關(guān)功能區(qū)內(nèi)的鋪地，近人尺度的裙樓部分可以運(yùn)用暖色為主，表現(xiàn)空間環(huán)境熱烈、愉快、刺激、競爭、華麗等氣氛。鋪以冷色表現(xiàn)優(yōu)雅、高貴、柔和等情調(diào)。另外，鋪地需要一種統(tǒng)一的色調(diào)。（2）建筑及環(huán)境的外表裝修建筑物或環(huán)境的外裝修所涉及的質(zhì)感、顏色、氣氛等對于本規(guī)劃區(qū)特別是城市的公共空間部分個(gè)性的塑造有著關(guān)鍵性的影響。也是街景中能吸引人注目的特征。本設(shè)計(jì)只著重城市主要公共建筑和環(huán)境空間的外裝修原則的制定，由于無法對每幢建筑作出非常具體的制定，本設(shè)計(jì)旨在建立一種引導(dǎo)性的原則，確定一條開發(fā)單元需共同遵循的基本模式和方法，強(qiáng)調(diào)建筑及其環(huán)境個(gè)性中的共性，創(chuàng)造近人尺度的。統(tǒng)一協(xié)調(diào)的公共空間環(huán)境。第四章市政工程規(guī)劃一．給水工程（一）現(xiàn)狀水源：本地區(qū)水源主要由第三水廠供應(yīng)，采用兩條DN1000～1200毫米的輸水干管，通過黃九埝、陶埯加壓泵站向包括本地區(qū)在內(nèi)的東部城區(qū)供水。第三水廠供水能力10萬立方米/日，規(guī)劃二期工程擴(kuò)建后，規(guī)模可達(dá)20萬立方米/日，是城區(qū)內(nèi)各個(gè)水廠中安全性、可靠性最好的一個(gè)水廠。供水管網(wǎng)：已建成海棠路東側(cè)DN500輸水干管，海棠路西側(cè)DN200配水管（西側(cè)DN500供水管改造隨海棠路下穿工程已實(shí)施至核電南路）。大港路北側(cè)規(guī)劃DN800輸水干管已建成。（二）規(guī)劃依據(jù)《XXX市城市總體規(guī)劃（2008-2030）》《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282-98）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）（三）給水量預(yù)測本地區(qū)用水主要為居民生活用水、公共建筑生活用水、消防用水、車輛沖洗用水、澆灑道路和綠化用水等。居住用地采用人均指標(biāo)，綠地和道路廣場采用用地指標(biāo)，其他用地采用分類建筑面積用水指標(biāo)。依據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282-98）、《XXX市城市總體規(guī)劃》并參考相關(guān)資料確定本地區(qū)用水量指標(biāo)，各類指標(biāo)如下表所示。表4-01最高日用水量預(yù)測指標(biāo)（升/平方米·日）用地性質(zhì)用水指標(biāo)排放系數(shù)用地性質(zhì)用水指標(biāo)排放系數(shù)道路廣場用地20.00旅館業(yè)用地150.90二類居住用地240升/人·日0.90其他公共設(shè)施用地80.90防護(hù)綠地10.00其他交通設(shè)施用地30.90糞便垃圾處理用地50.90其他市政公用設(shè)施用地50.90公共服務(wù)設(shè)施用地100.90商業(yè)金融業(yè)用地100.90公共綠地20.00商住混合用地100.90商業(yè)金融業(yè)用地100.90社會(huì)停車場庫用地30.00水域體育用地60.90供電用地50.90鐵路用地50.00供燃?xì)庥玫?0.90文化娛樂用地100.90供水用地50.90文物古跡用地60.90廣場用地20.00醫(yī)療衛(wèi)生用地150.90環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地50.00郵電設(shè)施用地50.90街頭綠地20.00雨水污水處理用地50.90軍事用地120.90日變化系數(shù)：K日=1.2時(shí)變化系數(shù)：K時(shí)=1.4未預(yù)見用水量：按總用水量的12%計(jì)消防用水量：同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為15升/秒。按照上述指標(biāo)分類分片計(jì)算，本分區(qū)最高日用水量為9.80萬立方米/日，其中未預(yù)見用水量1.05萬立方米/日。各街區(qū)用水量如下表所示。表4-2各街區(qū)用水量一覽表（立方米/日）街區(qū)編號最高日用水量街區(qū)編號最高日用水量01414213248502582314440303665015491704568116328805863317186606330718411007197819194208645820681091775214592101684222386112391232679124030241746（四）給水工程規(guī)劃規(guī)劃在海棠路西側(cè)新建DN800的給水管道，以滿足海棠路西側(cè)片區(qū)新增用水量，海棠路現(xiàn)狀DN500管道主要滿足東側(cè)用水要求及向連島輸配水。片區(qū)內(nèi)各主要道路敷設(shè)DN400、DN300配水管道。給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，保證供水安全，便于地塊用水從多方位開口接入。給水管除穿越工程外，均埋地敷設(shè)，原則上敷設(shè)在道路東南側(cè)的人行道或者綠化帶下。給水管道在人行道下覆土深度不小于0.6米，在車行道下不小于0.7米。給水管宜采用球墨鑄鐵管。供水水壓應(yīng)滿足城市供水最不利點(diǎn)不低于0.28兆帕的要求，由于規(guī)劃片區(qū)部分場地標(biāo)高較高，規(guī)劃新建加壓泵站一座，規(guī)劃泵站規(guī)模1.5萬立方米/日；另為提高供水安全性及有效節(jié)能、保證管網(wǎng)壓力均衡，規(guī)劃在66米等高線以上新建高地儲水池一座，儲水量3000立方米。二、污水工程（一）現(xiàn)狀本地區(qū)尚未建成完整的污水系統(tǒng)，僅在中華路、海棠路、東苑路、院前路、西苑路、西山路上斷斷續(xù)續(xù)建有污水管道，污水基本未經(jīng)處理，且大多通過雨水管網(wǎng)排入水體，對環(huán)境造成很大污染。據(jù)有關(guān)規(guī)劃，本地區(qū)西側(cè)預(yù)留有污水處理廠用地，本地區(qū)屬該污水處理廠流域范圍。（二）規(guī)劃依據(jù)《XXX市城市總體規(guī)劃（2008-2030）》《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50318-2000）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《給水排水設(shè)計(jì)手冊》《XXX東部城區(qū)排水規(guī)劃》（南京市交通規(guī)劃研究所2007年）《XXX市城市排水規(guī)劃》（2008～2030）（三）污水量預(yù)測根據(jù)綜合用水量，采用排除系數(shù)法估算。生活污水排放系數(shù)取0.9，道路、廣場、鐵路、供應(yīng)設(shè)施與綠地不計(jì)污水量。根據(jù)綜合用水量按照上述指標(biāo)分類分片計(jì)算，本分區(qū)平均日總污水量：7.04萬立方米/日，其中未預(yù)見污水量0.64萬立方米/日。各街區(qū)污水量如下表所示。表4-3各街區(qū)污水量一覽表（立方米/日）街區(qū)編號平均日污水量街區(qū)編號平均日污水量01277313185702434014322803498115368204425216239505644417140006233618308307136519142208480220233091331213425101256221634111785231753123021241247（四）污水工程規(guī)劃排水制度：建立雨污分流制的排水體制。考慮建城區(qū)近期完全實(shí)現(xiàn)分流有很大難度.根據(jù)東部城區(qū)排水規(guī)劃成果.在未改造地區(qū)仍采用合流制,同時(shí)利用污水干管實(shí)施截流.截流倍數(shù)按1取值.控制中山路以南地區(qū)的污水直接排入現(xiàn)有排洪溝內(nèi),建議實(shí)行截流處理.污水處理：本地區(qū)綜合污水排入污水管道，經(jīng)污水泵站提升后送入規(guī)劃墟溝污水處理廠集中處理。墟溝污水廠位于大港路與平山路交叉口西北角，主要處理東部城區(qū)綜合污水，規(guī)劃規(guī)模16.0萬立方米/日，用地12.0公頃，控制用地18.0公頃。污水處理深度為二級(生化處理)，處理達(dá)標(biāo)后尾水排入黃海。區(qū)域劃分：本地區(qū)污水分為2個(gè)排水區(qū)域，大港路以北地區(qū)污水經(jīng)海濱大道、大港路污水干管匯集后向西送入規(guī)劃墟溝污水處理廠；大港路以南地區(qū)污水向西匯入平山路污水干管，沿平山路污水干管向北送入規(guī)劃墟溝污水處理廠。提升泵站：結(jié)合本地區(qū)的地形地勢和現(xiàn)有污水管道，規(guī)劃布置主要污水提升泵站4座。其中，1#泵站位于01-05地塊，規(guī)模60升/秒，占地1350平米；2#泵站位于08-03地塊，規(guī)模400升/秒，占地1000平米；3#泵站位于院前路與棲霞路交叉口西北角，規(guī)模150升/秒，占地800平米；4#泵站位于平山路與棲霞路交叉口西南角，規(guī)模525升/秒，占地0.26公頃。污水泵站采用全自動(dòng)控制裝置。管網(wǎng)規(guī)劃：在海濱大道、大港路、棲霞路、中華路、平山路下敷設(shè)d400～d800毫米污水干管。其余道路主要敷設(shè)d300～d400毫米污水管。污水管原則上敷設(shè)在道路西（或北）側(cè)的非機(jī)動(dòng)車道下。污水管道起始端覆土深度不宜小于1.0米，終端埋設(shè)深度不大于9.0米。管徑不大于d800毫米污水管道采用塑料管或承插式鋼筋砼管，橡膠圈接口；管徑大于d800毫米污水管道可采用平口式鋼筋砼管，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口。三．雨水工程（一）現(xiàn)狀地形：本地區(qū)地處中、后云臺山、北崮山之麓。丘陵多，山高坡陡，受山洪威脅較大，排水著重于排山洪。主要河道：本地區(qū)西有排淡河、北有北排淡河，院前大溝穿過本地區(qū)，另有自然形成的山澗和近期修建的防洪溝。其中排洪溝海棠橋以東段已與2003年整治完成，斷面為2×5米×3米，海棠橋以西段尚未整治，流域內(nèi)截洪系統(tǒng)主要以自然沖溝疏導(dǎo)地面徑流。管網(wǎng)：海棠路西側(cè)區(qū)域尚未建成排水系統(tǒng)。大港路以北地區(qū)雨水經(jīng)管道收集后排海，以南地區(qū)雨水經(jīng)管道收集就近排入院前大溝等水體。（二）規(guī)劃依據(jù)《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50318-2000）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB50289-98）《給水排水設(shè)計(jì)手冊》《XXX東部城區(qū)排水規(guī)劃》（南京市交通規(guī)劃研究所有限責(zé)任公司2007年）《XXX市東部城區(qū)防洪規(guī)劃》（三）雨水量計(jì)算雨水設(shè)計(jì)流量公式：Q=q×Ψ×F式中：Q—雨水量，升/秒q—暴雨強(qiáng)度，升/公頃·秒Ψ—綜合徑流系數(shù)，取0.70F—匯水面積，公頃暴雨強(qiáng)度公式：式中：q—設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（升/秒·公頃）P—設(shè)計(jì)暴雨重現(xiàn)期，采用3年。t—降雨歷時(shí)（分鐘）t=t1+mt2t1—地面集水時(shí)間（分鐘），取10分鐘m—折減系數(shù)，暗管折減系數(shù)m=2，明渠折減系數(shù)m=1.2t2—管內(nèi)雨水流行時(shí)間（分鐘）（四）防洪排澇設(shè)施規(guī)劃本地區(qū)河道考慮到設(shè)計(jì)水位加超高，河堤岸頂標(biāo)高不低于4.0米。截洪溝防洪標(biāo)準(zhǔn)按20年一遇設(shè)防，除澇標(biāo)準(zhǔn)按20年一遇。在排澇河道與黃海匯合地段設(shè)置防洪閘（充分利用原有設(shè)施），當(dāng)黃海水位升高時(shí)，靠閘門防止海水回灌，同時(shí)按XXX市域防洪規(guī)劃設(shè)置排澇泵站。本地區(qū)道路及場地標(biāo)高不低于3.8米。（五）雨水管網(wǎng)規(guī)劃為避免地面徑流過分集中，根據(jù)水體分布、地形地勢條件，本著就近分散、自流排放的原則布置雨水系統(tǒng)。本地區(qū)雨水經(jīng)管道匯集分別排入防洪溝、院前大河、西墅河、排淡河等河道后入海。流域劃分：本地區(qū)雨水劃分為三個(gè)排放區(qū)域，大港路以北片區(qū)雨水主要向南排入黃海；大港路以南與中山路之間雨水經(jīng)防洪溝、院前大河向西排入西墅河入海；新港城大道部分雨水向西進(jìn)入排淡河入海。排洪溝政治方案：①排洪溝主溝在原址實(shí)施疏浚，對下游未實(shí)施部分溝段應(yīng)按規(guī)劃斷面修建到位，考慮到核心區(qū)開發(fā)強(qiáng)度較高，用地緊張，排洪溝斷面均采用矩形斷面。主溝規(guī)劃斷面，海棠橋以東入海段B×H=2×5米×3米，河底平均坡降i=0.002；海棠橋至支溝匯合段B×H=6米×3米，河底平均坡降i=0.005。②排洪支溝線形走向根據(jù)片區(qū)用地規(guī)劃調(diào)整，北叉支溝調(diào)整線形基本與規(guī)劃一路平行，規(guī)劃斷面B×H=4米×3.0米，河底平均坡降i=0.006-0.008，南叉支溝規(guī)劃斷面B×H=3米×2.5米，河底平均坡降i=0.01。管網(wǎng)規(guī)劃：雨水管網(wǎng)覆蓋率為100%，雨水管道盡量沿路順坡布置，以減少管道埋深。雨水管原則上敷設(shè)在道路東（或南）側(cè)的非機(jī)動(dòng)車道下，根據(jù)用戶分布預(yù)留過路管，當(dāng)?shù)缆芳t線寬度超過40米時(shí)，宜兩側(cè)布置雨水管。雨水管道起始端覆土深度不小于0.7米，終端埋設(shè)深度不大于3.5米。雨水排放口內(nèi)頂不低于多年平均洪水位，并在常水位以上。管徑不大于d800毫米的雨水管道采用塑料管或承插式鋼筋砼管，橡膠圈接口；管徑大于d800毫米的雨水管道可以采用平口式鋼筋砼管，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口。建議:沿山體道路上的雨水管道實(shí)施時(shí)應(yīng)增加雨水蓖設(shè)置密度,便于迅速收集雨水。四、電力工程（一）現(xiàn)狀電源：本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有1座110kV平山變電站，容量31.5+50兆伏安，為本地區(qū)主供電源，其110千伏電源引自220千伏云臺變電站（1×120兆伏安）；現(xiàn)有1座35千伏海棠變電站，容量2×16兆伏安，為核電專家村專用電源，其35千伏電源引自上述110千伏平山變電站。高壓線路：共有7回高壓架空線自本地區(qū)穿過，其中110千伏線路2回、35千伏線路5回，由此形成的高壓走廊有4條，分別是：①云臺變（海興熱電）—平山變，包括2回110千伏架空線、1回35千伏架空線