房地產銷售業務稅收籌劃分析房地產銷售業務稅收籌劃分析本文關鍵詞：銷售業務，稅收籌劃，分析，房地產

房地產銷售業務稅收籌劃分析本文簡介：摘要：房地產行業利潤豐厚，拉動作用強，帶動了我國經濟的高速開展，也帶來不少民生問題。在現今經濟新常態增長觀下，為了抑制房地產行業的過快開展，國家增加了房地產行業的稅負，但這樣的做法不利于保持企業的長久開展。本文以某房地產公司為例，通過對房地產行業土地增值稅、企業所得稅的籌劃，從稅收角度研究企業的長久

房地產銷售業務稅收籌劃分析本文內容：

摘要：房地產行業利潤豐厚，拉動作用強，帶動了我國經濟的高速開展，也帶來不少民生問題。在現今經濟新常態增長觀下，為了抑制房地產行業的過快開展，國家增加了房地產行業的稅負，但這樣的做法不利于保持企業的長久開展。本文以某房地產公司為例，通過對房地產行業土地增值稅、企業所得稅的籌劃，從稅收角度研究企業的長久開展。

關鍵詞：宏觀政策；稅收籌劃；土地增值稅

近些年，房地產行業迅猛開展，帶動經濟實現了較大幅度的增長，我國經濟進入高速增長階段，GDP逐年提升，但這樣的增長方式帶來了不少民生問題：房價大幅增長、閑錢用來買房。房地產由于其自身規模龐大，涉及資金量大，很容易帶動上下游產業，從而拉動多產業開展，成為中國的支柱產業和經濟快速開展的重要拉動力量。但是，全球金融危機的爆發使房地產市場淪為泡沫經濟，同時，來自政府宏觀政策的干預，行業競爭優勢已不明顯，利潤空間不斷壓縮。其中稅負過重已成為利潤被壓縮的第一大因素，有些房地產企業的稅負甚至超過了10%。房地產行業稅收政策性強、涉及稅種多、稅收金額大，因此，在工程運作周期長、資金占用量大、其他開發本錢已經盡量壓縮的條件下，假設不充分考慮稅收本錢，會造成企業無法實現利潤最大化，勢必會對企業的開展造成消極影響。

一、土地增值稅的籌劃

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉讓所獲得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除工程金額后的增值額為計稅根據向國家繳納的一種稅賦，實行四級超率累進稅率。從定義可以看出，對于土地增值稅的籌劃可以從扣除工程和銷售收入兩個方面來入手。例如：某房地產企業開發住宅小區HB園一期小區內住宅面積均小于120m2，容積率為1.3。可售出住宅面積為30000m2，銷售價格為3200元/m2，預計銷售收入為9600萬元，工程本錢為5432萬元。營改增后，房地產適用稅率11%，城建稅和附加稅合計為10%，增值稅及城建附加稅總計1161.6萬元。1.增加扣除工程假設直接進展工程開發和銷售，可以扣除的工程金額5432×〔1+20%〕+1161.6=7680萬元；增值額：9600-7680=1920萬元；應繳納土地增值稅：1920×30%=576萬元。假設進步配套設施的投資，在小區廣場空地安裝健身器材，追加園林綠化方面的投資共計322萬元?？梢钥鄢墓こ探痤~：〔5432+322〕×〔1+20%〕+1161.6=8066.4萬元；增值額：9600-8066.4=1533.6萬元；增值率：11533.6÷8066.4=19.01%5814.81時，企業適用稅率為60%。通過以分析可以發現，通過調整銷售價格可以調整土地增值稅稅率。當企業為了進步利潤而進步銷售價格時，需要考慮進步銷售價格增加銷售收入同時會帶來納稅本錢增加，當銷售收入提升比例要大于納稅本錢提升比例，否那么，進步價格沒有什么實際意義，反而會減少利潤。

二、企業所得稅的籌劃

根據2022年1月1日起施行的?中華人民共和國企業所得稅法施行條例?可知：企業所得稅的應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損，從應納稅所得額計算方法可以知道企業所得稅籌劃中可以從扣除工程和通過建立小微企業來減少稅率。1.建立小微企業隨著全國開展“群眾創新、群眾創業〞活動，國家為了鼓勵創業、增加就業，給予小微企業納稅優惠。在2022年4月9日，國務院結合國家稅務總局印發了?關于小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知?，其中包括房地產開發、建筑業等。利用土地增值稅籌劃中的案例。假設由房地產開發企業直接銷售，那么企業的經營利潤為9600-5432-1161.6-576=2430.4萬元，繳納企業所得稅為607.6萬元，企業凈利潤為1822.8萬元。假設成立專門進展銷售房地產效勞的子公司，該公司具有獨立核算資格，并且符合小微企業的相關要求。房地產公司將該HB園一期小區銷售業務代銷給子公司，子公司收取銷售收入的5%為代理費用，不考慮其他相關費用本錢。該公司的經營利潤為2430.4-9600×5%=1950.4萬元，繳納企業所得稅為487.6萬元，企業凈利潤為1462.8萬元。對于子公司，作為小微企業減按20%的稅率征收企業所得稅，子公司應繳納的企業所得稅9600×5%×20%=96萬元，企業的凈利潤為384萬元。通過以上計算，兩公司共繳納企業所得稅583.6萬元，凈利潤共為1846.8萬元。通過比擬上述兩種操作，代銷〔通過為銷售效勞的子公司〕相對自銷〔房地產企業〕所得稅減少了24萬元，減少的比例約為4.0%;企業凈利潤增加了24萬元。通過建立效勞型小微企業不僅繳納的所得稅減少了，企業凈利潤也增加。這種操作主要利用了小微企業的稅收優惠。銷售效勞的子公司和房地產公司之間的銷售方式可以代銷，同樣可以利用轉銷，土地增值稅的減少和新公司稅率的影響都可以間接的減少公司所得稅。2.增加扣除工程在?企業所得稅法?中規定的與房地產銷售環節有關的各項扣除，比方：廣告費和業務宣傳費，都是屬于可以全部扣除的，差異在于是在發生年限期間全部扣除還是結轉以后年度扣除，這局部內容從長遠來看不能發揮稅收籌劃的作用，但在企業年度本年中可以作為緩沖扣除項，如：通過財務方案，使廣告費和業務宣傳費正好等于收入的15%，將其全額扣除。對享受加計扣除的優惠局部，應該重點關注，這是稅收籌劃的很重要的一局部，比方：殘疾人工資，企業安置殘疾人員所支付工資費用可以按工資的100%加計扣除。例如本企業現有員工50人，假設安排8名殘疾人員就業，人均月收入2000元，那么殘疾人的工資支出=8×2000×12=19.2〔萬元〕，按照規定可以享受100%的扣除，那么每年可以扣除的金額為38.4萬元。上述的兩種方式都是通過靈敏變通運用稅前扣除工程來減少納稅根底。企業可以在明確稅法對規定扣除工程的制定標準的根底上，結合自身業務特點，有選擇性的選擇可以運用與企業運營中的扣除工程。同時，認識到利用增加扣除工程〔如：聘用殘疾人員工〕不僅可以樹立企業在公眾面前的形象，也可以提升公司銷售程度和銷售利潤率，提升公司的凝聚力。

三、結語

納稅是每個企業的責任，也是社會經濟的重要一環。稅收不僅可以促進公共事業建立，也是國家調節經濟、穩定市場的重要手段。稅收籌劃不代表躲避納稅，而是在合法的根底上合理地進展費用配置，因此，企業應做到：①企業開展緊跟時勢。企業要持續更新和理解國家政策的變更，合理運用政策、享受政策，使政策為我所用，從而進展合理的稅收籌劃，絕不去違犯政策。②研究現有的優惠政策。企業認真研讀現有的優惠政策，根據企業的