房地產開發企業新形勢下的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。

合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。

稅法規定：以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。

企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所+（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。

另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。

納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。

利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。

例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600

000元，加班費及傭金85

000元，業務招待費超支15

000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。則該企業5月份應納稅所得額減少（600

000＋

85

000＋15

000）＝700

000（元）。

少預繳企業所得稅：700

000×33%＝231

000（元）

這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足?？梢?，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5

000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8

500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3

000萬元。1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（15

000－11

500）

÷11

500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15

000－11

500）×30%＝1

050（萬元）

2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10

000－8

500）÷8

500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5

000-3

000）÷3

000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5

000－3

000）×40%－3000×5%＝650（萬元）

分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1

050萬元少交400萬元。

房地產稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產企業越來越規范的管理，房地產將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，對房地產業的管理提出了更新的要求，而房地產稅的籌劃得當將對本企業品牌的打造有著深遠的意義。房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。一、營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。按照財稅[2003]16號文件規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%二、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：計稅依據為納稅人實際繳納的營業稅稅額，稅率分別為7%（市區）、5%（縣城、鎮）、1%（其他）。計算公式：應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。三、教育費附加根據《關于教育費附加征收問題的緊急通知》（國發明電〔1994〕2號）的規定，其計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額，稅率為3%，計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。四、地方教育附加根據《財政部關于遼寧省地方教育費等政府性基金有關問題的復函》（財綜函[2003]2號）和大地稅函[2003]101號文件規定，地方教育附加以納稅人實際繳納的營業稅的1％繳納。計算公式：應交地方教育附加額=營業稅稅額×費率。五、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[1993]138號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用；3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。六、房產稅如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產原值或租金收入征收的一種稅。對自有自用（無租使用）房屋，房產稅以房產原值為計稅依據，稅率為1.2%；對出租房屋，房產稅以租金收入為計稅依據，稅率為12%。計算公式為：年應納稅額=房產原值×（1-30%）×1.2%；或年應納稅額=租金收入×12%七、城鎮土地使用稅如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積×相應稅額）。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率或應納稅額=憑證