企業會計準則第3號

投資性房地產第一頁，共二十一頁。主要內容

投資性房地產的概念投資性房地產的會計處理外購或自行建造的投資性房地產房地產轉換的會計處理投資性房地產的后續計量與投資性房地產有關的后續支出投資性房地產的處置新舊準則比較第二頁，共二十一頁。一、投資性房地產的概念

投資性房地產,為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包含的范圍僅限于㈠已以經營租賃方式出租的土地使用權㈡長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權㈢企業擁有并已以經營租賃方式出租的建筑物（寫字樓）第三頁，共二十一頁。企業獲得一項房地產后可能的三種處置目的自用：進入固定資產（或無形資產）出租：進入投資性房地產銷售：進入存貨第四頁，共二十一頁。二、投資性房地產的會計處理投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時,通常應當采用成本模式,滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。在成本模式下，應當按照固定資產和無形資產，對已出租的建筑物或土地使用權進行計量，并計提折舊或攤銷；采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益第五頁，共二十一頁。成本模式公允價值模式會計政策變更不得轉換投資性房地產后續計量模式的變更企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

借：投資性房地產——成本

投資性房地產累計折舊貸：投資性房地產利潤分配——未分配利潤盈余公積第六頁，共二十一頁。

(一)外購或自行建造的投資性房地產1.采用成本模式計量的投資性房地產企業購入的房地產,部分用于出租(或資本增值)、部分自用,用于出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的,應按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。2.采用公允價值模式計量的投資性房地產企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目,外購或自行建造時發生的實際成本,計入“投資性房地產(成本)”科目。第七頁，共二十一頁。【例1】20×9年3月,甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權,并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×9年6月,甲企業預計廠房即將完工,與乙公司簽訂了經營租賃合同,將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定,該廠房于完工(達到預定可使用狀態)時開始起租。20×9年7月5日,三棟廠房同時完工(達到預定可使用狀態)。該塊土地使用權的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元,能夠單獨出售。第八頁，共二十一頁。(二)房地產轉換的會計處理1.在成本模式下非投資性房地產投資性房地產按賬面價值轉換按賬面價值轉換“累計折舊”或“累計攤銷”科目“投資性房地產”科目“固定資產”或“無形資產”科目“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目“投資性房地產減值準備”科目第九頁，共二十一頁。2.在公允價值模式下采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

非投資性房地產投資性房地產自用房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積——其他資本公積”科目第十頁，共二十一頁。（三）投資性房地產的后續計量1.采用成本模式計量的投資性房地產計提折舊或進行攤銷時：借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）計提減值準備時：借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備第十一頁，共二十一頁。2.采用公允價值模式計量的投資性房地產企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。第十二頁，共二十一頁。（四）與投資性房地產有關的后續支出1.資本化的后續支出與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。費用化的后續支出與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。第十三頁，共二十一頁。（五）投資性房地產的處置

在投資性房地產科目下，出售不動產直接確認其他業務收入和其他業務成本，不通過清理科目，但將同不動資產和無形資產繳納同樣的流轉稅稅目。

采用成本模式計量借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產第十四頁，共二十一頁。（五）投資性房地產的處置采用公允價值模式計量

借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本貸：投資性房地產——成本——公允價值變動借：資本公積——其他資本公積貸：其他業務成本借：公允價值變動損益貸：其他業務成本或借：其他業務成本貸：公允價值變動損益第十五頁，共二十一頁。（五）投資性房地產的處置甲為一家房地產開發企業，20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45000萬元，公允價值為47000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為48000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產，并以55000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。第十六頁，共二十一頁。（五）投資性房地產的處置1）20×7年4月15日，存貨轉換為投資性房地產：借：投資性房地產——成本470000000貸：開發產品450000000資本公積——其他資本公積20000000（2）20×7年l2月31日，公允價值變動：借：投資性房地產——公允價值變動10000000貸：公允價值變動損益10000000（3）20×8年6月，出售投資性房地產：借：銀行存款550000000公允價值變動損益10000000資本公積——其他資本公積20000000其他業務成本450000000貸：投資性房地產——成本470000000——公允價值變動l0000000其他業務收入550000000第十七頁，共二十一頁。三、新舊比較(一)要求單獨核算和反映投資性房地產(二)適度引入了投資性房地產公允價值后續計量模式四、新舊銜接首次執行投資性房地產準則時,應當根據投資性房地產的定義對資產進行重新分類,凡是符合投資性房地產定義和確認條件的建筑物和土地使用權應當歸類為投資性房地產。采用公允價值模式的,按照首次執行日的公允價值作為投資性房地產入賬價值,公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益。首次執行日后,應當按照投資性房地產準則的規定執行。第十八頁，共二十一頁。對投資性房地產的一個總結第十九頁，共二十一頁。謝謝！第二十頁，共二十一頁。內容總結企業會計準則第3號