2022年地場體較為我在年發布年度土地成交及投地據梳進了全分在眾利政驅下023一季度土地市場恢復情況如何？下文我們將分別從全國和各省市土地成交的情況以及城投地情三方展深探討。口徑方面，統計全市場招拍掛的土地成交明細，以便對城投拿地等情況進行具體析，與財政廳所統的地出讓金額具體數略出入，但趨勢保持致。一全國土地成交有何變化？2023年一季度全國土地交情況仍處于低迷態數量及金額同比均所降加權平均溢價率回升至%以上的相對高位。全國成交土地的性質主要以住宅用地和業用地為主兩合計比2.其中工業用占比較去年同期上升.67個百分點受政策效應及自身債力較大影響，城投地額占比由022年1月的8.84持續下降至203年3月的1.5，目前整體處于較低平。具體看，自資部面推供制的，223年13月全類土地成交163，較2022同期少559宗土交額406.8元較22年下降5.5加權平均溢情況看2022年1來全土成加平溢價持續回，223年2月溢價拐由2月的5.1上至3的6.5關注續加權均價改的續性。城投拿地方面223年13月城拿模11.0元較202年期降6。2022年來由城司自償壓較投拿占由022年的5.5降至4月的235，2022三季占穩在5左2022年季房產售端續承壓城公出再入場底跡202年10月4日財部規確提不得通國購等式增土出收在定程上束投司地行為此后，在新規落地、房產銷售初現拐點疊加城投公司自身償債壓力較大多重因素下，城拿地由202年1的8.8續降至023年3的153。圖表1 223年一季度投拿地占比持續回落資料來源：，注：加權平均溢價率采用成交額加權計算；2023年13月全國成土地的性質主要為宅地占比為2.3其是工業用地，占比為202，去年同期上升4.67個百點從成土的用途，主要分為住宅用地、商服用地、工業用地、公共管理與公共服務及其他用地。其中住用地主要包括城鎮住宅、農村宅基地、保障房、租賃住房等規劃用途；商服用地主要括餐飲用地、旅館用地、批發市場用地、零售商業用地、其他商服用地等規劃用途；業用地主要包含一類工業用地、二類工業用地、倉儲用地、采礦用地等規劃用途；公管理與公共服務主要包含醫院用地、公園與綠地、管道運輸用地、公路用地、教育用等規劃用途；剩余規劃用途歸類為其他用地。對于部分存在多個用途的成交土地，本按照主用進歸。圖表2成交土地主要作住宅用地，其次工用地資料來源：，二、各省份及各地市土地成交現狀分析2023年一季度天津西寧夏三區域土地成同比增速較高表現出強的回暖趨勢，而甘肅、重慶、安徽、湖北等區域土地成交同比下滑嚴重，其中重慶市土地成交額中城投拿地占高達19.6；從各地市來看整體呈現“點狀復”勢，其中杭州、西安、南京等熱點城市成交規模及增速均處于較高水平；此外，市場關注度較高的天津、濟寧、貴等弱區域土拍市場有恢。（一各省份情況：一季度2省土地成交額同比降幅0以上從各省土地成交規來023年13月成額居前的份括江蘇、廣東其浙超100元，余省超400億；而交模足10億的省有寧夏青。土地成交增速方面，023年13月，天陜寧夏區土成金同比增幅超過0廣、、江三在2022年季度地交尚的礎上實現20以的同增速甘肅、慶安徽湖等省份比幅較，超50值得注意的是，重慶市一季度在土地成交額同比大幅下滑的基礎上，城投拿地金額占比19.66。成交溢價率方面與022年同相北湖四江等八份023年13土成加均溢率所升其省份出不程的降，見全國各份地場度在分。圖表3 223年13月省土地成交情況 圖表4 223年13月省土地成交溢價率況資料來源：， 資料來源：，（二各地市情況：6的地市成交額負增長2023年一季度共有45個地市發生了土地交共涉及土地643宗，交金額5406.8億元。從全國35個地市土地交情況來看，多數現增長。體，223年13杭州西、京蘇廣、州十地土成額居列均在100億元以土成額足1元地共3個占達24.要在新南以東三。土地成交的增速方，35個地市中，僅38的地市成交額增速為。外，州西南蘇廣圳地同速到200以可著年疫情防控放開、供地政策持續優化，帶動杭州、西安、南京等熱點城市需求得到釋放，房投資信心逐步恢復，核心熱點城市土地市場正在加速回暖，后續的區域性投資機會值關注。成交溢價率方面45個地市中共94個地市土地交溢價率超其中6個地市超10要中北南四等份從溢價率的變化來203年13月共163個市價較年同有上比達47.25可少多供模式下，供地次數的增加導致階段性供地量的減少，核心區域優質地塊受到追捧，整體溢率水有回。圖表5 23年13月地成交額位居前0的地市情況資料來源：，注：完整名單可聯系華創固收團隊（三重點省市情況：天、寧、貴陽等區域土市有所回暖對市場較為關注的六個相對偏弱區域（省、自治區、直轄市）及其下轄部分地級做進步析。云南省223年季地成為72.5元同比速1.4較同期略有改城拿占比44去同增加2.55個百中昆市023季度地交為8.59億元同速4.5。天津市：223年季地成為2355億同比速74.整增速較高，規不。中城投地比053，去年期加053個點。山東省：223年季地成為31.54億同比滑0.8，投地金額25.7元位全位投地比達7中濟市地交額5.06億元同增速44.但城拿占比6.93濟南青、坊地交額別為7.89元13.6元.34元較年期降1.6、8.3、437。貴州省223年季度地成為74.7元同比滑7.4投地比1.25其陽土成額13.3元同長68.遵市地交額0.71億元同滑39.。廣西壯族自治區2023一季土成為80.2億比滑354其中，柳州土成額較年大增，規為4.60且投地占比高達10.07%。甘省203一度成交為3.64億下滑1.8中市土地成額去同滑89.10。圖表6 天津、濟寧、陽等區域土拍市場所暖資料來源：，三、城投拿地現狀及后續展望2023年一季度參與拿地城投公司的行政級主為區縣級和園區二合計模占比高達86。城拿地成本相較上年所升，側面反映土拍度邊際回暖。從各省來看023年一度山東江重江城投拿地金額較受基數影響，重慶、陜西、河南等區域城投拿地規模增速較快，重慶、黑龍江兩區域城投拿地占比高從各地市來山省威海市和煙臺市城拿地金額均超10億元過所在地市土地成交額的0要涉及龍口市港城資發建設集團有限公和海市文登區藍海投資開發有限司家城投公司。（一城投拿地主要性質住用地和工業用地為主城投市場化拿地的性質主要為住宅用地和工業用地，二者合計規模占比高達77具體203年13城投拍地住用金額比9.45較下了8.68個百點工用金占比7.54，上上了21.7百點。參與拿地的城投主體的行政級別主要為區縣級和園區級，二者合計規模占比高達86.2。具看203年13月，區級體地比56.3較降了305個百點園級體地規比30.較年上了2.0個分。圖表7 城投拿地主要作住宅用地和工業地 圖表8 參與拿地的城主體多為區縣級和區級資料來源：， 資料來源：，按照城投拿地規模算，03年13月，城投拿的土地溢價率主要位于05區間區內投地額計4.21億比86.58較202年期降8.4個百分。以出2023年13月，投地相較年所升側反映拍熱度正際暖。圖表9 城投拿地溢價主要位于05區間資料來源：，（二各省情況：重慶市投地占比超1，上升較快從各省份城投拿地況203年13月山江蘇省地超20元重慶西區拿金超10億元安徽廣陜西河四城拿規模過5億江湖等13個份投地不足5億增速方受低數影響，慶陜、南云南廣、州區城投地模速快超過100，其余與地份城拿地模出不程的下。從城投拿地的占比223年13月慶龍兩區城拿占超過5，其余份于10以其，東江兩拿地例于510間徽、云南河等12省于15區間拿地占的變化方面，與022期相，2023年13共2省城投地比所升其中慶上較由2022年的1.45至203的196；3省城拿占比所降下較的為北，由202的1244下至203的1.5。圖表10 022年以來省城投拿地情況資料來源：，（三城投拿地規模位居前0的地市分布情況城投拿地規模位居前0的地市主要分布在江西徽江蘇等地從拿地規模上看223年13省威市煙市城拿地額超0元從占比情況來看203年13月城投地前30的中城拿占過2的市共10個包威海煙臺惠州陽州等投拿占于1020的地共7個包徐合陽荊余13個市城拿占在10以括蘇州西、寧杭等。圖表1 23年13月投拿地規模位居前0的地市拿地情況資料來源：，注：完整名單可聯系華創固收團隊（四拿地規模位居前0的城投主體情況2023年13月拿地規模位居前20的城投主體主分布在重慶山東四等地。從城投主體具體拿地規模來看，龍口市港城投資開發建設集團有限公司、威海市文登藍海投資開發有限公司和惠州仲愷城市發展集團有限公司位居前三，拿地金額分別為1.4元1.3和9.38億。單城體拿規在地地交額的占比來有7個投占超20，高慶市市設資發限公，占黑龍大市地交的68.。圖表12 拿地規模位前0的城投主體情況城投主體城市省份203年-3月地金額（億元）在當地土地交額中占比實際控制人資產規（元）債券余額（億元）龍口市港城投資開發建設集團有限公司煙臺山東11145402%龍口市財政局16.21600威海市文登區藍海投資開發有限公司威海山東11134377%威海市文登區國有資產服務中心55.76700惠州仲愷城市發展集團有公司惠州廣東9.82586%惠州仲愷高新技術產開發區國有資產事務心83722040西安港實業有限公司西安陜西9.13.6%西安國際港務區管委會70.37000江蘇盛澤投資有限公司蘇州江蘇9.05.3%蘇州市吳江區盛澤鎮人民政府21.24530徐州金橋國際商務區開發有限公司徐州江蘇8.21097%徐州經濟技術開發區管委會22.11800洛陽城鄉建設投資集團有限公司洛陽河南7.52165%洛陽市人民政府國資委74.523.4肥西縣城鄉建設投資集團)有限公司合肥安徽4.51466%肥西縣財政局36.87787重慶市銅梁區龍廷城市開發建設有限公司重慶重慶4.18.4%重慶市銅梁區國有資產經營管理中心12.42060上栗縣贛湘城市投資有限公司萍鄉江西3.91510%上栗縣財政局24.59.0重慶西永微電子產業園區開發有限公司重慶重慶2.94.4%重慶高新技術產業開發區管委會64.89500景德鎮合盛產業投資發展有限公司景德鎮江西2.67.3%景德鎮市人民政府國資委27.41000渠縣賨成建設發展投資有限公司達州四川2.03704%達州市國資委13.01550北京高端制造業基地投資開發有限公司北京北京2.20.3%北京市房山區人民政府國資委57531250山東水泊梁山城建投資有限公司濟寧山東2.76.0%梁山縣人民政府12.91000廣元市城市發展集團有限公司廣元四川1.56626%廣元市人民政府國資委18.86.0開遠市興遠開發投資集團有限公司紅河州云南1.31583%開遠市人民政府17.26.0重慶市萬盛經開區交通開發建設集團有限公司重慶重慶1.22.7%重慶市萬盛經濟技術開發區國有資產管理局77971240重慶保稅港區開發管理集團有限公司重慶重慶1.62.7%重慶兩江新區管委會38.04200大慶市城市建設投資開發有大慶黑龍江1.66875%大慶市人民政府國資委73.49802限公司資料來源：，注：資產規模采用221年年度財務報告數據，存量債券余額為截至223年4月2日數據。后續看，一方面，2023政府工作報告中提到“有效防范化解優質頭部房企風險改善產債無序進地平穩展計風態地產市將漸土出讓況際善但復至年平度可與202年大致持平；另一方面，區域間土地市場表現將進一步分化，核