2023年4月濟南房地產市場分析報告一、房地產相關政策及行業信息（一）本月政策概述房地產調控進入關鍵時期、各項政策有升級加碼趨勢。（二）國家及濟南市政府宏觀政策1.樓市調控還將繼續加碼、三四線城市暫不限購4月18日住房與城鄉建設部政策研究中心表示，以限購為代表的樓市調控沒有明確的停止時間表，調控還將繼續加碼。住建部認為：調控的根本措施要靠完成四個調整，即城市結構、中央和地方稅負關系、土地制度、收入分配結構的調整。但這四個問題不是一年兩年就能解決的，也不是出個“國幾條”就能解決的。目前中國遇到的是輸入型惡性通貨膨脹。主要表現為人民幣升值壓力和美元貨幣量化寬松。在目前通貨膨脹壓力巨大的情況下，對樓市的調控沒有明確停止期限。預計未來幾年內，利率上浮的幅度將在80%—100%。這意味著，貸款購房成本將逐漸增加，甚至翻番，這將是對樓市調控加碼的一種手段。同時對于三四線城市會不會實施限購的問題，住建部表示，三四線城市暫無限購規定。2023年以來房地產調控面臨的第一個迫切問題是反通脹、其次是解決樓市發展中不同群體利益分配不均衡的問題。最后一個目標是抑制住房過度超前的需求、將超過購房者風險承受能力的需求降低下來。對于三四線城市暫不限購，是指限購政策明文規定，對房價過高、上漲過快，供求嚴重不平衡的地區實施限購，沒有出現這些問題的地方則沒有限購。2.存款準備金率4月21日起再次上調0.5個百分點4月20日中國人民銀行宣布，從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第四次上調存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準備金率。同時這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。此次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達20.5％的歷史高位。此舉意在進一步收縮銀行體系的寬裕流動性和應對不斷走高的物價壓力。同時，央行通過存款準備金率的再度上調，也向市場明確傳遞出當前貨幣環境應繼續回歸穩健的信號。據估算，上調0.5個百分點后，可一次性凍結銀行資金3600多億元。3.個人住房公積金利率上調住房城鄉建設部4月６日發出通知，決定從即日起，上調個人住房公積金利率。當年歸集的個人住房公積金存款利率上調0.1個百分點，由0.4%上調至0.5％；上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.25個百分點，由2.6％上調至2.85％。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.5％上調至4.7％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.0％上調至4.2％。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10％執行。公積金貸款利率接連上調，對購房者市場預期的影響遠大于每月多出的還款壓力。央行年度二次加息、年度二次調整住房公積金存貸款利率，購房成本增加，需求受限，對樓市成交量有直接影響。此次調整除了使購房者購房成本增加，銀行也會重新配置資金在市場的投放策略，這也直接對開發商的資金鏈產生影響，政策的疊加效應是很明顯的。搜4.言爽70大中城梯市房價漲幅燙繼續回落兔樓市調控效出果正在顯現糖，3月全國凳房價漲幅繼自續回落。4姓月18日，督國家統計局案公布的數據墨顯示，70冠個大中城市譽中，3月房沿價環比下降愿的有12個根，持平的有德8個，環比腿漲幅縮小的擺有29個。愿專家認為，刺70個大中租城市新建商誓品住宅價格精整體仍呈現對上升態勢，萄但漲幅持續亡縮小。隨著刻調控持續發狗力，房價漲率幅有望持續殺回落。目前杠樓市仍處于癥博弈之中，幕盡管大規模朝降價的局面貢尚未出現，侄但部分城市點房價有可能蹈率先下跌；納5月份70噸個大中城市含新建商品住固宅價格環比想綜合指數很帖可能首次下劃跌，即州“笛拐點待”哄出現。在房遙價環比漲幅水出現回落趨斑勢的同時，趁房價同比漲欲幅也出現回伏落的跡象。購統計顯示，琴與去年同月獲相比，70摩個大中城市別中，同比價沸格下降的城救市有2個，芳比2月份增美加了1個，拖同比漲幅回推落的城市有禾46個，比鞏上月增加了居16個。3巴月份，同比搏漲幅在5%魄以內的城市傾有26個，培比2月份增巧加了2個。夫影響未來市拍場走勢的兩雅個重要變量昨分別是調控杏政策執行的綿力度和時間扁因素。進一大步推測，在鏟調控政策依本舊從緊從嚴更的情況下，德隨著時間的雹推移，政策敘效應的顯現刪將更明顯，乎房價環比下踏降的城市還供會增加。與訴此同時，上廈述數據表明劍房價向下的甩趨勢開始出枯現，未來一坡段時間內，魄隨著連續成婆交量萎縮，櫻價格下調的姐趨勢還會加專強。具體來重看，在新建堂商品住宅方漢面，價格實叮質性的松動豈還沒有完全雹出現，未來測隨著區域性權的供應增加碰，這種情況彼將有所改變嶼。晚5.箏敘濟南房貸門筑檻再提高冶近期的濟南營住房市場不石僅房價堅冰頁未破，房貸津的門檻也在茫大幅提高。餃在信貸總量宇趨緊的大環辭境下，個別叉銀行已經暫椅停所有房貸狼業務，雖然督多數銀行還幼可以辦理房忘貸，但首套嶺房優惠幾乎伸絕跡，個別貝銀行針對首摧套房貸款利千率上浮20塌%，甚至超啊過了二套房賄的利率標準籌。房貸緊縮鋼是普遍現象愧，但各家銀泉行執行的房執貸利率差異鏟較大，個別洪銀行已經停疤止發放房貸泡。嫩深圳發展銀倦行濟南分行瞎個貸經理表倉示，一手房眨貸款已經不漲做了，二手洲房貸款利率鹽要在基準利亮率的基礎上研上浮20%嶺。民生銀行賣濟南分行營佳業部個貸經頂理則干脆地聚表示，房貸稅業務全部不腎做了，只做遲商貸通，即氏小企業貸款缺。興業銀行養濟南分行零烘售信貸部人信士表示，二爹手房貸款不平做了，一手趣房貸款，即朋便是購買首潔套房，利率悅一般上浮，勸上浮多少要禍看具體樓盤泰，對于一手把房中的二套墻房，利率上嫩浮20%。放只有招商銀闊行經七路支株行個貸經理郊表示一手房磚中的首套房深可以利率優掌惠，打95淋折，但二手哲房貸款利率說上浮10%袖，而且首付響需要六成。湊與中小股份蹲制銀行不同失，大型銀行扁都沒有放棄災房貸業務，媽但也普遍表矮現出恰“俯可有可無貼”衛的態度。工杠行、建行、匆農行、郵儲怕銀行個貸經死理表示，無岔論一手房、用二手房，首布套房至少是嗽基準利率，破不可能有利濃率優惠；中數行表示，首仰套房貸利率學上浮10%石；交行也表椒示房貸利率躲必須上浮，懷至少上浮5應%。漫前幾年房地集產市場能夠貨快速上行，吳房貸利率7放折優惠等政改策起了很大隸作用，現在肥銀行停貸、擋大幅提高房寇貸利率，對滑房地產市場限無疑是一大驚利空，不少底資金量少的療“跡剛需傷”押客戶會因此呆被觀望，如晚果調控持續錯，將可能會弱對房地產市廳場產生沖擊哄。炮6.矩探濟南將全面淚檢查獸“頂一房一價匠”漁《商品房銷庸售明碼標價運規定》將從冊5月1日起卸實行、凡在致濟南市轄區廈內的房地產老開發企業和殿中介服務機頸構(以下統西稱商品房經眼營者)銷售訪新建商品房章，自5月1倍日起必須按醉照規定的標蓮價方式、內崗容實行明碼儲標價。對不木按照規定明脅碼標價和公尋示收費的價員格違法行為珠，濟南市價末格主管部門偽將依據有關合法律、法規招予以處罰。障濟南市物價聞局有關負責大人告知：商薦品房經營者彎應當在商品味房交易場所遵的醒目位置難放置標價牌捐、價目表或舉者價格手冊淚，有條件的校可同時采取貌電子信息屏系、多媒體終見端或電腦查樸詢等方式，育商品房銷售攏明碼標價實礙行一套一標喊，每套商品驟房都要進行惡明碼標價。系按照建筑面止積或者套內尋建筑面積計設價的，還應江當標示建筑插面積單價或位者套內建筑框面積單價。節商品房經營驚者還應公示犬商品房交易星及產權轉移摔以及前期物盾業服務等涉貧及的收費。謊市物價局表尤示，商品房漁經營者不得球在標價之外港加價銷售商賭品房，不得速收取任何未億予標明的費潔用。據介紹碼，從5月1括日起，濟南誘市物價部門脊將實施拉網輕式的檢查，秀對重點地區態、重點企業襯銷售商品房奮的明碼標價遲情況進行專促項檢查，對尸不明碼標價狡和公示收費付，或者利用崇標價形式和蠶價格手段進撒行價格欺詐旗的，濟南市敲價格主管部先門將依據有陡關法律、法羽規和規章實孩施行政處罰葡。搬關于《商品立房銷售明碼婆標價規定》鏈，一是明確達了銷售新建懶商品房、存河量房的具體戚標價要求。辛其中新建商涼品房項目應惡公布開發企番業名稱、坐灰落位置、土泥地性質、房繭屋性質、容鬼積率、綠化木率、車位配振比率；每套州在售商品房妙銷售情況以敗及銷售狀態巴、樓號、樓鳥層、房號、浙套內建筑面排積，套內建訂筑面積每平汪方單價，每喪套銷售總價蛋等。存量房辦銷售單位應糊標示房源具像體區域位置加、土地使用厭起止年限、廁結構、戶型早、建筑面積鄉、銷售價格幕、代理服務議項目及收費桿標準。二是岔區分了標價計牌和價格手惜冊兩種方式頭應標示的各犯項內容，要久求經營者按祥照重點內容莊張貼上墻，綁應告知內容尤印刷成冊的揀要求履行標暗價義務。三巖是增補存量苗房銷售標價閃項目、在售階地下停車位噸面積和銷售趨總價、前期請物業管理企曠業名稱和收拒費標準等內難容。均7.狂估濟南限購令纏不限映“孝買房落戶薯”愿濟南版阻“辣限購令隊”落出臺后，外幸地居民購房忍落戶濟南的牢政策有沒有壤變化？濟南辣市公安局副械局長吳德清瘋表示，溫“覺限購令從”膝出臺后，外菊地居民購房萌落戶政策目與前沒有調整按。購買90抬平方米新房敵等仍可落戶觸濟南。速具體條件為沙：在市區購拒置建筑面積螞90平方米框以上新建成會套商品房并鼻取得房產證贈(含辦理抵嗽押貸款房)沿；在市區購芬置建筑面積顛90平方米慮以上成套二熔手商品房并擋取得房產證小兩年以上(原含辦理抵押席貸款房)；存在本市三縣種一市(章丘送、平陰、濟瘡陽、商河)材居住3年以勞上人員，在提市內六區購賓置建筑面積崇75平方米嘆以上成套商享品房取得房級產證(其他籍條件同上述福第一、第二蛾款)。噴同時，每套伐商品住宅房牢(含二手房腿)五年內只顫能享受一次芝購房落戶政待策，其適用食范圍是指按撞購房落戶政漏策；遷入市嫌內六區的人償員，自20蚊08年11珠月7日起購唱房落戶的，討本套商品住脆宅房五年內礎不再享受上仆述購房落戶渴政策。居民豪申報購房落播戶遷入時，也該商品住宅沈房內應無其旦他人員的常冠住戶口。購件房建筑面積詳不含地下室間、車庫面積辱。按照濟南桑市公布的內障容，201擁1年新建商乖品住房均價牲漲幅低于城六鎮居民人均忙可支配收入菌增長水平。旨按照201蛙1年兩會上削張建國市長學所作的政府歪工作報告，懷2023年打濟南市城市罪居民人均可枝支配收入要蛾增長12%詞。這也意味賤著2023山年濟南新建竊住房價格漲茶幅不能超過菊12%。露隨著房地產峰調控力度加趨大，很多市僚民擔心購房奔落戶政策也叮會發生改變幻，外地居民桂如何落戶濟隆南仍是大家癥最為關心的哪問題。從目將前形勢來看猶，外地居民葛購房落戶政蛛策沒有調整紫。目前濟南袋允許符合條蛾件并實際居觀住、有合法視職業的人員碗本人及其配神偶、未成年和子女遷濟落拋戶。葬（三）濟旁南市重大發率展規劃嚼1.興屋濟南保障型切住宅用地供歌應仍增加貿近年來，濟慶南市城鎮住搏宅用地，特藍別是保障性你住宅用地供旨應量持續增援加。201凱1年度計劃學供應城鎮住葵宅用地92秤1.91公呈頃，占供地掠總量的40箱.4陜3%。統計聯數據顯示，樸濟南201祝0年度市本搭級計劃供應茫城鎮住宅用雹地845.傅91公頃，扶其中經營性羨住宅用地4治87.94季公頃，保障碗性住宅用地無357.9駛7公頃。全被年實際供應機住宅用地6磁08.89程公頃，其中嫂經營性城鎮湖住宅用地3福31.85扶公頃，保障悉性城鎮住宅段用地277面.04公頃鏟，完成率7剛1.98%藍。叮據悉，20例11年度計鷹劃供應城鎮別住宅用地9寧21.91夫公頃，占供截地總量的4弱0.43%泰。廉租房、心公共租賃房難、集資建房旦、舊村改造段村民安置房雅等保障性住阿房項目用地互單列計劃優籃先保障，做嬌到應保盡保訓。同時重點夢保障棚戶區別改造、西客功站片區等經別營性重點項軟目用地。其勁中擬招拍掛捕供應453仰.2公頃，睡包括商品住蟻房用地34貫6.463致9公頃橫，回遷襲安置伸房用地忘106.7幣364公頃硬，廉租房、咐公共租賃房列、集資建房案、舊村改造欠村民安置房謀等保障性住壇房建設用地丙468.7睛1公頃，無接低密度高檔蝶住宅和別墅且用地。款在嚴查囤地香行為方面，蓋濟南對20逮09年9月乳30日前出檔讓、劃撥的怒共2583昌宗土地進行侵了專項清理光。全市共清循理出閑置土聞地20宗，爬并依法分類脅進行了處置榨。對其中1站3宗土地(盛面積135視8畝)實行你協議收回，紐優先安排用冒于普通住房狠建設。蹈目前已收回錯10宗土地國(面積69憶1畝)，3砍宗土地正在畢履行收回程稼序，其余7銹宗土地采取齡督促限期開惱工措施后已卵全部動工建候設。掩下一步，濟廉南市將根據墾政策規定和盒實際情況在氣商品住房中搬配建一定比滲例的公共租翅賃房，確保戀公共租賃房否項目用地。雹對不按時上聞報、拒不執皆行開竣工申怒報制度或提爺供虛假材料肅的土地使用辰權人，至少先一年內不得輛參加土地購讓置活動，相歇應的宗地按宰未開工，未直竣工統計、壘處理，由此窮產生的后果噴由該土地使投用權人承擔粒。翠對于存在非陷法轉讓土地法使用權、因脊企業原因造甚成土地閑置張一年以上、寺開發建設企愿業違背出讓悟合同約定條倡件開發利用北土地、不執居行開竣工申裝報制度等違完法行為的企緒業，在結案灰和問題查處綿整改到位前乓，禁止該企察業、控股股行東單位、關勢聯單位參加穩土地競買活惹動。丈山東省有“突十二五畏”施加快保障房甩的建設將會避進一步緩解牌部分購房需假求，并將逐下步成為山東煮省乃至全國插優化住房體續系，增加住夢房供給的重月要途徑。加列快保障性安戴居住房建設半是保障中低飲收入者實現秀“務居者有其屋錄”磁的重要舉措熄。保障性住代房建設關乎燕民生，加大勇保障性住房牌土地供應，僅增加保障性材住房建設資躍金投入，并話將保障性住泊房建設任務皂列入地方政診府工作計劃繁，是實現質“閉低端有保障犯，中端有市懶場挎”個的重要措施載，對于優化屠住房體系，圖實現住房結翻構性平衡及郊引導房地產足市場平穩健幼康發展有重江要作用。唯2.顏穗今年濟南保嚴障房將覆蓋燈一成居民凍濟南市將把逆公共租賃住周房作為保障蛙性住房發展障的主要方向都，今年濟南舟市的保障性刺住房建設力碌爭使享受到茄住房保障的下居民達到戶婆籍總量的1警0%。5月條份，相關規死定、政策將沈出臺。而在太三月中旬召蔑開的我省保房障性安居工惑程和農房建京設電視會議筆上，省政府某分配給濟南歪市的今年保渴障性安居工芹程任務目標狡為2.6萬晨套、新增租烘賃補貼15疼00戶，其律中公共租賃啊住房2萬套慢、占全省的步27%，新防建農房6.顫1萬戶(包啄括整村遷建并5.5萬戶嘉)、改造危吃房2260愧戶。今年濟艱南市財政預慎算安排保障姑性住房建設萌資金達到1張8.35億光元。算同時，住房鵲保障范圍不衫斷擴大。近偉年來，濟南壤市著力完善館住房保障體勾系，構建起內了符合濟南沒實際的、以辯實物配租為嚴重點、集資戰建房和棚改榨安置房同步奸推進、租金位補貼和租金喪核減托底、礎公共租賃住捷房為主要方卷向的住房保那障工作新格張局。旺針對低收入聯家庭采取救床濟性保障。占目前，濟南平市實施的實照物配租、租橫金補貼和租毒金核減、經李濟適用房等弓保障方式，原主要針對低仔收入、最低杰收入住房困嗽難家庭，作厲為救濟性保中障，具有準者入門檻低，漂主要滿足群濃眾基本住房忍需求的特點援。目前約有創6萬戶家庭鴨享受政府的諷救濟性住房郵保障。居濟南市將住虧房保障工作農視為重要的集民生工作，猾連續三年將蔑保障性住房爺建設作為肆“繳為民辦實事戰”您的首要內容綿。從200符5年開始實咸施住房保障慧工作到20槽10年底，丑累計籌建廉偉租住房34紹萬平方米，頓建設經濟適你用住房15腳7萬平方米切，建設安置御房250萬獨平方米，發帽放租金補貼虧6100余憶萬元，解決些了約6萬戶剝低收入家庭顛的住房困難旁問題。切實嘉做好保障房謝工作，是濟發南市當前的妙重點工作目蓮標。吧3.主備山東兩年要潑建60萬套令保障房德山東保障性銳安居工程建訂設今年任務化為32.8并2萬套，明殺年與今年基陳本持平。按牙照這一比例翁推算，山東械保障房建設磨今明兩年或四將超過60簡萬套。據悉皇，山東省住掘房城鄉建設盾廳將進一步鍬摸清中等偏因下收入家庭亞住房狀況，浮合理確定山呢東胳“社十二五倡”屢時期保障性響安居工程建筑設任務，突嗎出增加今明遭兩年建設規倚模。其中，斜今年任務為批32.82唇萬套，明年午與今年基本螺持平。危我省把公共摟租賃住房作也為保障性安收居工程建設磚的重中之重鼓，以濟南和醉沿海城市及番各類開發區議、產業園區航為重點加快棍發展。深入南推進城市棚袍戶區改造，鉤全面啟動林艷區、工礦企賠業和鐵路棚靈戶區改造。羞引導各地，強因地制宜組舅織建設限價臂商品住房。友山東省住房豆城鄉建設廳盾將會同發展肉改革、監察骨、財政、國耗土資源等部黨門，加強對點保障性安居伴工程的督查遵考核，一月堤一調度，一資季一通報。耕對資金和土帝地不到位、紀政策不落實節、建設進度職滯后的市縣氣，約談其政灣府負責人；孩對未能如期閃完成保障性升安居工程目追標任務的，睛問責相關負疊責人。顆4.媽洋丁字山棚改忽有望下半年未動工煌對槐蔭區最瓦后一塊大面剖積棚戶區丁希字山片區改昏造時間，槐享蔭區城鄉建臂設委員會副袍主任江光坤奶表示，丁字勺山片區棚改希力爭下半年牧啟動，本月謎23日起將虹先拆除片區里內阻礙交通查的廢舊鐵路損涵洞橋。拴槐蔭區城鄉納建設委副主竿任江光坤明算確答復，4鵲月23日到厚27日，他骨們將對經十影一路上的鐵云路橋進行拆嶄除。施工過益程中將對部烤分道路封閉舌，可能造成雨市民通行不霜便，希望大汗家能諒解。冬同時，經十典一路修建計定劃已得到市雪里同意，立宇項、設計和園環評都已通寫過，廢棄鐵克路收購也已欣完成。越江光坤表示蓄，丁字山片眉區與三十中紀片區和二十會中片區同屬邪濟南市較大協的棚戶區改驚造片區，槐智蔭區力爭下功半年啟動對賴丁字山片區汽棚戶區的改患造。償丁字山片區范屬槐蔭區最章后一塊大面同積棚戶區，蹤其中經十一隙路延長線上呼的廢舊鐵路演成為了隔斷訂丁字山片區擦與外界聯系載的最大障礙骨。而政府的唱先期工作重裂點就是移除濟廢舊鐵路。午然后將著重夕進行居民拆飄遷安置，這域將會與棚戶創區改造捆綁池進行，一旦年棚戶區改造鑄啟動，馬上鍵就開工修路蜓。此片棚戶故區的改建將活為濟南城市稅現代化進程管添磚加瓦。租5.桃婚濟南13宗快閑置土地協隱議收回矛目前，山東羊省住房城鄉圣建設廳公布聞：濟南市對播清理出的1嬌3宗閑置土派地(13溪58畝)實鹿行協議收回崇，優先安排初用于普通住陳房建設。連今年，全省痕計劃供應住閘房用地面積垂18840蠅公頃，比2錘010年實參際供應量增貫加50.1盼%。其中，團保障性住房涂、棚戶區改順造住房和中據小套型普通繭商品住房用贏地占住房用嶄地供應總量跪的75.9懶5%。按時您出臺商品住柱房限購措施叔，認真落實柴差別化稅收甜和信貸政策喊。田在對閑置土肥地的處置力郵度上，濟南否市結合國有專建設用地使屬用權出讓合表同專項清理濱和房地產用累地專項整治葬，對清理出鹽的13宗閑層置土地(1物358畝)竟實行協議收無回，優先安叔排用于普通竄住房建設。朗此外，目前園全省個人住定房信息系統記已實現省、參市聯網，年貝底前將實現樣省、市、縣器三級全覆蓋帥。毒另據了解，筋今年前3個樂月，全省新徑開工保障性僅住房2.3題7萬套、1仙55.3萬炒平方米，簽勺訂棚戶區改擁造協議2.黨95萬戶、妻244.6烘萬平方米，枕占今年國家竟下達任務的為16.6%府。截至今年襯3月31日儉，全省17悅個設區市、曲31個縣級縱市全部制定過并向社會公正布了房價控章制目標。國圾務院房地產陸調控督查組悟建議山東省專下一步督促弄市縣盡快公捉布今年住房蚊用地供應計拼劃，盡快將播保障性安居存工程建設任罰務落實到具猶體項目，抓昌緊制定公共糖租賃住房管劑理辦法，盡懼快研究制定伶穩定房價和更住房保障工瓜作的約談問狠責辦法。爬2023年撓1月，山東重省財政廳、診山東省國土華資源廳、人澆民銀行濟南競分行、山東打省監察廳、嗓山東省審計詢廳出臺的《罵關于進一步訂加強土地出霸讓收支管理溝的意見》規叫定，國土資忠源管理部門年要嚴格按照霸政策規定及乳時確認和處店置閑置土地遷。對閑置滿為2年、依法婚應當無償收陪回的土地，防要堅決無償底收回，重新現安排使用;歇對尚不符合責法定收回條薪件的土地，國要采取改變葉用途、等價非置換、安排匪臨時使用、健納入政府儲陽備等方式及吩時處置。對才雖按合同約包定期限開發靈建設，但開噴發建設面積悼不足三分之搶一或已投資稼不足四分之絞一，且未經漠批準中止開儀發建設滿1孕年的，要視舞同閑置土地艘依法處置。墊土地閑置滿轟1年不滿2佛年的，由國慧土資源管理晉部門按出讓三或劃撥土地病價款20%漸的標準向土尾地受讓人依你法收取土地道閑置費。鞭6.關較高鐵擴容濟門南都市圈中隨著高鐵時嶄代的來臨，繼高速出行在乞縮短山東沿如線六市縣之喂間距離的同師時，也將加能大高鐵沿線揀城市同城化次效應。一小灘時內，從濟求南出發北可棉達天津，南杜能到達與徐聽州相接的棗斥莊，普通市漆民的生活圈鴨也將大大擴啟容。經六路栽延長線和張茅莊路延長線出以及北園大腿街延長線將魂和現在的經饑十路一起成榴為西客站對閘接濟南城區顧的主要通道偽。為迎接高羽鐵六月份通遙車，經十路襲西段的改造梅已經開始，蛛而另外三條勻路的延長線燒建設也在加星快推進。恐和其他城市柄相比，濟南危高鐵西客站殺周圍的道路燥交通系統是葡規劃最為完往善，也是建您設進展最快山的。其中圍滴繞高鐵站房位和安置區周疏邊8條市政占道路即將打產通。例如清危河南路、臘仔山河西路、第北園大街（曉臘山河西路荒-站東路）缸、站西路、籌張莊路延長患線（臘山河景西路-站東咸路）、大金弓路、濟西東御路、站前路放（大金路-爸站東路）等斗，將成為高格鐵通車后最尾先投入使用擠的市政道路父。同時、作其為省會城市啊，濟南西客拼站的對外交雙通對接還考借慮了軌道交時通、長途、盼公交客運樞移紐等多種途抓徑。高鐵站套房南側的長暢途客運樞紐妙也已經開工鉤建設。皇（四）其梯他與房地產臟行業有關的燥重要信息壩1.紡識省城首個公暴租房項目將筆聽證刺沁園新居是沒濟南首批六登個公租房項道目之一，也健是最有望首寸先開工的公杯租房項目。壺該項目位于帖高新區舜華闖北路的北端婦，南鄰萊茵崗小鎮，北靠屆海信慧園，卵投資約1.薯2億元，小溜區用地面積旁21畝，擬鄉設計戶型為報40莖—矮60平方米繞的一室一廳屢、兩室一廳顯。皂由于選址位制置南側緊挨封萊茵小鎮的惕北端消防通搶道，加上公勇租房樓層較航高，因此在膚選址之初與菌項目鄰近的窮萊茵小鎮業俱主們就不斷手提出異議，夾認為兩樓樓饒間距太近，線不利于樓體族基礎安全以先及業主隱私閉的保護，也羽不利于將來坐公租房的采轟光。針對居隆民的質疑，朱相關部門和腫單位也通過揚勘察以及調往整規劃等工話作來對公租版房項目進行想調整，其中雹最顯著的變跟化就是降低成樓體高度，市并貼出了公冬租房施工不彈會影響南側蓬現有居民樓數基礎的通告有。賭規劃部門表科示對此有疑硬問的市民可聰公開申請參佩加聽證。即件從本月21想日起的五日情內（最后一貴天為節假日亦的，順延至橋節假日后第瘋一個工作日玉），向濟南稼市規劃局高助新分局提交參相關材料：伍如書面申請辯；個人提交伐居民身份證另或戶口簿復晉印件（查驗哪原件），單概位提交法定瑞代表人證明蔬書和授權委荒托書；與該鞠項目規劃許款可存在重大痛利益關系的狐證明材料，姻如房產證、廢購房合同、渣土地證等的蛛復印件（查語驗原件）。慚如果聽證申喚請人超過1妻0人，還應鴨一并選舉3棚-5名代表季并書面告知背規劃部門。擋2.剝根事業單位可舌參建公租房狹4月27茂日召開的濟隙南市保障性差安居工程和終農村住房建扭設工作會議薪上，市委副認書記、市長毫張建國表示拋，對一些符顯合規劃、建瑞設質量合格調的既有住宅圓，可以通過市回購作為公狗共租賃住房晨；新建商品換住宅項目也些要根據規模貞、區位、性騙質，按照不界同比例配建鍋公共租賃住復房。張建國蠻表示，要回等購一批不違徑反城市規劃僑、建筑質量第合格、設施奴配套相對齊掩全的既有住季宅，轉化為玉公共租賃住干房。同時還北要鼓勵社會魯力量參與項慎目建設。支旦持駐濟中央慕和省直單位依在自有存量筒土地內按政玩策、規劃及竟需求建設公株共租賃住房王；同時，鼓漫勵事業單位這、大專院校搜、開發區及巴產業園區和削各類企業等反社會力量參粱與公共租賃痛住房建設。址新建商品住襯宅項目，根癥據規模、區煮位、性質，果按照不同比意例配建公共綢租賃住房，產建成后由政潛府無條件回畏收或有償回燒購，或由政際府投資先期彼建設，土地傳“爐招拍掛家”金時由土地競研買人競買，煤開發企業也找可按應配建莖比例另擇區盼域購買符合船要求的住宅狡，進行指標的置換。配建枕公共租賃住扎房產權歸政陵府所有。拓面展房源建設但渠道，是公董共租賃住房迷得以順利推民進的重要一戰環，要積極狐實施配建制教度，其中社禍會力量也就遮是事業單位抗的配合也是查拓展建設渠彼道的重要一諒項。蓋二、土地市如場交易信息哄（一）土趙地整體市場撞概述手近期由于無鉛優質地塊推柜出，導致4吊月份土地市叢場無成交，防供應土地達靈到2288逐.47畝。繪（二）本舟月土地成交柜情況分析無用（三）本孩月土地供應頸情況分析茅本月濟南供致應居住及商強服用地40疑宗，共22雷88.47紐畝。濟南土遷地公告主要汪集中在高新囑區和歷下區它，槐蔭區、功市中區和天碧橋區有少量鄉供應。歷下槽區土地公告冒主要集中在而奧體中路、兵黃臺南路、妙歷山路以東暗和濼源大街賊、舜井街附鞠近。高新區再主要集中在嘉經十路以北判和大漢峪鳳究凰路東側附忌近。預計歷嗓下區和高新毯區將會成為付房產開發的求持續熱點地冷域。投三、商品住致宅市場成（一）市穿場概述永在新增供應扔量的帶動下脅，濟南房地純產市場產“劃量價齊升去”裹，成交均價尼達到歷史峰糕值；陸（二）商研品住宅新批突準預售面積無菠（三）商戲品住宅供求葵關系分析涂圖3-1黑濟南市區商凍品住宅新增名供求關系分不析（201旁0年1月-粘2023年乘4月）鑼2023年錦4月，濟南客房地產市場專的新增供應況量為23.會28萬平方苗米，約23肺18套房源脅，整體市場景的開盤成交武率為64%項，開盤成交羅均價達到1貫0910元素/平方米；追新增供應量奪中，綠地國臣際花都、尚傳品清河、中得海國高際社免區及華強廣平場的推盤量輸較大，開盤儲成交率較高野；熱銷項目盾主要表現出畝以下特點，勁一是項目總晨價款低，滿艘足了首置客將群的需要，挨如綠地國際攤花都、尚品盒清河等；二塞是項目地段畜及產品稀缺嶼，未來升值珠潛力大，自攝用及投資需稱求皆可以滿色足，如華強腰廣場、中海做國際社區和頸保利大名湖夠等；嶼（四）成亦交量分析模1、濟南整幕體住宅市場獵成交量分析移表3-2濟長南市商品住翁宅成交情況股列表（20查11年4月谷）爭2023年往4月，在新返增供應量的敏帶動下，濟撿南房地產市紅場的成交量牌和成交均價智雙雙走高，洞環比上月表布現出波“喇量價齊升批”齡的局面；歪在新增房源貌上市成交的遮拉動下，本環月濟南房地輪產市場的成宅交套數環比階上月上漲8朗9%；而成布交積環比上峰月上漲56滋%，主要在雄于新增供應否量中，華強堵廣場為40表-60平方食米之間的一男室，房源面案積較小，在嚷一定程度上顫減少了整體禍市場的成交殘面積；受新烤增供應結構參的影響，本得月整體市場查的成交均價南環比上月上倒漲18%，旁成交金額環腹比上月上漲嘉84%；喜圖3-3濟筋南市商品住欣宅成交量變丈化（201授0年1月-肯2023年稠4月）齡2023年悄4月，濟南環商品住宅成閱交2072睡套，其中，大開盤成交1售481套，修占整體市場油成交總量的訊71%；由徹此可見，新詳增供應量對辯市場成交量集的拉動作用妨較大，是市畫場成交量的翅主要支撐力區量；本月成午交房源中，但兩室面積集副中在85-捕95平方米曲之間，三室染面積在11且0-160涌平方米之間若，三室房源頑面積跨度較撓大，其中，鷹舒適型三居檔主要集中在負高端項目；食2、分區域誤住宅市場成萍交量分析口圖3-4濟漸南市各行政毛區商品住宅店市場成交情喊況（201浪1年4月）靠由于本月開薯盤項目保利矮大名湖、海已爾綠城全運荷村、華強廣烏場和逸城山住色均分布歷窄下區，導致嫁本月歷下區乘的成交量最改大；槐蔭區餐在綠地國際石花都、連城谷水岸開盤成趣交的拉動下掌，區域成交版量排名第二洪位；市中區銀在中海國際與社區別墅開聾盤、魯能領鉤秀城高層加抗推的影響下春，區域成交逼量排名第三拌位；天橋區絮在尚品清河縮大量上市成樣交的帶動下啞，區域成交靜量排名第四到位；歷城區滋在恒大名都絡成交量的拉襲動下，區域廁成交量排名維第五位；高搖新區在無新承增供應量，冤在售供應量更少的情況下淡，區域成交觀量最小，排流名市場第六式位；蒜（五）成納交價格分析許1、201茶0年1月-壇2023年閉3月濟南商黨品住宅銷售收價格走勢勞圖3-5乏濟南市商品笨住宅銷售價經格走勢（2授010年1抗月-201衫1年4月）娃2023年揪4月，在華淡強廣場、中晶海國際社區掩別墅、保利舞大名湖、海匪爾綠城全運譯村等高端項公目上市成交榆的帶動下，鉤濟南房地產駛市場的成交放均價達到1額0138元哈/平方米，新環比上月上踏漲18%；埋本月由于華慕強廣場、中派海國際社區控別墅上市、印保利大名湖瓦和海爾綠城透全運村加推農，導致高端冰項目的成交倒量猛增，沖宿抵了尚品清浪河、綠地國卡際花都等中科端項目加推桂對市場成交軍均價的拉低瘦作用，新增將供應結構成吸為影響整體昏市場成交均爛價的重要因吹素；汽2、201笑0年1月-尾2023年歲3月濟南各蹲區域商品住番宅銷售價格首走勢悄圖3-6燈濟南各區域并商品住宅銷協售價格走勢草（2023弱年1月-2底011年4搜月）扣2023年線4月，濟南尼市各區域成濕交均價由高國到低的排名辟依次為歷下脹區、市中區宏、高新區、箱天橋區、槐撓蔭區和歷城申區；付歷下區在華闖強廣場、保須利大名湖和適海爾綠城全走運村項目成秧交的拉動下救，區域成交執均價最高，衡達到137步03元/平交方米；市中售區在中海國愁際社區別墅糟項目的帶動朵下，區域成被交均價緊隨逆歷下區，達吳到1345領7元/平方潤米；天橋區醉本月由于尚蝶品清河成交巾量大，且項鷹目本身成交鋼均價的提高改，帶動本月戴區域成交均堵價環比上月斜略有增長；社槐蔭區由于熱綠地國際花皺都的加推，購拉低了區域舌成交均價，捕導致區域成工交均價僅高理于歷城區，效排名第五位兩；歷城區的隊成交均價受盛恒大名都成煩交量的影響駁，排名第六僑位；軋四、報紙硬鼻廣告分析笛（一）總擇體情況分析騾表4-1鵝濟南市媒體騙推廣監測情預況統計表（閉2023年們4月）莫2023年木4月份開發零商的報紙廣猴告投放頻次卸相比3月份爆有所減少。嘆本月投放頻佳次較多的樓戴盤為萬豪君晌悅府，訴求坦點主要集中析于項目開盤故，產品熱銷粉和價格優惠腸。本月濟南獲房地產項目曾廣告投放量么環比上月減遼少39%，攀與去年同期林相比減少1介5%，投放梯版面環比減賢少45%，牧同比去年減朽少20%。峽（二）各玻城區樓盤廣首告投放情況廢分析愚表4-2烏濟南市各區葛域媒體推廣滅統計表（2邪011年4便月）徑注：各區域坑媒體推廣統庫計僅指項目消廣告，不包妹含企業形象艦廣告唐本月廣告投增放量最多的盤區域為歷下思區，投放頻營次為92次真，76.5裁個整版，報彼廣投放項目跨集中在萬豪線君悅府，投漲放頻次為2勉0，區域內虜占比達到2秒2%。罰五、寫字樓竊市場漆（一）寫牽字樓市場月展度情況概述吃供應下降，閣價漲量跌。嶼本月無新增稈寫字樓上市忠，在售供應哄量為9.1耀5萬平方米債，環比下降碎11.2%他；成交量為蘋1.25萬各平方米，環檢比下降20砍.38%；炒成交均價1霧2297元異/平方米，政環比上漲0杯.75%，煉寫字樓呈現難價漲量跌的輕態勢。賭（二）寫譽字樓區域劃扇分泊按照寫字樓占周邊商務氛榜圍的聚集度哄、交通的可駱通達性、金咸融和服務類扔行業的發展衛水平等指標膝可把濟南的眼寫字樓市場謎劃分為六大雨板塊，分別江為濼源大街彈板塊、山大邪路板塊、二取環東路板塊澤、緯二路板糞塊、高新區腎板塊和奧體宴板塊。脹（三）寫巖字樓供應量1、預售量無英2、新增供蒜應量無本3、在售供畜應總量坦圖5-1憐濟南市寫字表樓在售供應改量（201耳1年4月）吐本月無新增衫供應上市，賀寫字樓在售而供應量有所鞭下降，目前升整體市場的謠在售供應量棒為9.15洞萬平方米，航環比下降1凡1.2%。鑒本月濼源大藥街板塊的在亡售供應量最但大，為5.堤5萬平方米保，環比下降倆13.25島%；高新區政板塊位居第段二位，在售逗供應量為3材.39萬平丹方米，環比逗下降8.4璃8%；緯二宏路板塊的在枯售供應量無互變化，仍然誓為0.25出7萬平方米驚。夢（四）寫幫字樓成交分膜析閥圖5-2傾濟南市寫字溝樓成交量分峽析（201喪1年4月）轟濼源大街板食塊依然是本白月寫字樓成過交的重點板屆塊。本月除四高新區板塊嶺成交量有小猜幅上升外，飽其余板塊均游有不同程度筆的下降，本秤月共計成交詳1.25萬淘平方米，環座比下降20抓.38%。臂本月重點熱音銷項目為萬森達廣場和天咱業國際。瓶本月濼源大乒街板塊的成業交量位居第慣一位，共計疼成交0.9塊4萬平方米劍，但環比上扒月有所下降巷，降幅為2振1.67%擊；高新區板宏塊本月成交寸平穩，成交薄量為0.3營1萬平方米扮，較上月上難漲40.9臘1%；奧體島板塊已無在僻售供應，本竊月無成交，跨成交量環比殼下降100宮%。書（五）售劉價分析違圖5-3龜濟南市寫字輪樓價格分析珠（2023塵年4月）磨本月寫字樓縫的銷售均價但為1229激7元/平方腸米，環比上棋漲0.75飼%。撤本月成交均坡價最高的為兵濼源大街板壓塊，成交均滾價為135販64元/平克方米，環比巧上月有一定面漲幅，漲幅致達7.44霧%。板塊價零格上漲的主艦要原因是天國業國際項目病售價升高且噴銷售量上漲請，帶動本板市塊價格有一港定上升。畜高新區板塊酸本月的成交觀均價為84古69元/平答方米，環比騾下降2.6不6%。殼（六）寫耽字樓推廣項炭目列表思表5-1付濟南市寫字穿樓推廣項目綱列表（20只11年4月王）淋本月報紙廣盈告投放量較筐小，僅有四耳個項目投放稱了廣告，其驗中有三個在訪售項目，一度個將售項目能。在售項目摔報紙廣告投送放量均較小校，萬達廣場模、天業國際圈各投放了一揪次廣告，中螞鐵匯展國際箱投放兩次。轟銀座中心由虧于項目即將還銷售，報紙跨廣告投放量排較大，共投猴放了4次廣序告。濾在售項目投互放廣告主要債為繼續宣傳鑰項目產品、海提供加推信察息、樹立良女好項目形象芳，進一步促童進項目的銷翅售。將售項慕目報廣投放爪主要為了提速供產品即將嚇銷售的信息希，對意向客用戶進行預約賤登記，一定莫程度上還可甲以達到樹立氧項目品牌形擊象和宣傳自貫身優勢的作利用。駁（七）后六市預測熔隨著銀座中鋪心寫字樓項候目的即將上寨市，將帶動妥市場出現活臨躍成交的局賢面，目前供畏應量和成交礙量較小，市臺場比較平淡盞的局面有望壟得到改善。繩預計下月的霧重點成交板滴塊依然為濼城源大街板塊煩，隨著新項值目的上市，燦緯二路板塊溪也將成為寫鑼字樓市場的率熱點區域。釣六、商業市膜場污（一）商業柴市場月度情革況概述鹿受新項目開即盤帶動，本么月商業市場洋呈現志“芒量漲價跌甘”伏的局面。勞（二）商業刮監測對象界么定標準劈1、濟南市贈內六區（歷散下、市中、絲天橋、槐蔭賞、歷城、高輝新）；密2、已開盤辦且銷售率在應90%以內窮的純商業項元目；柿3、已開盤念銷售的寫字蠢樓、住宅底歡商。格（三）商業赴監測區域劃孕分策根據濟南商如業物業分布紛格局將濟南舟市商業部分罩劃分為：中宜、東、南、慘西、北五個疲區域。榨中部區域范像圍界定：經蟲十路以北，垮北園大街以鍛南，緯六路含以東，二環底東路以西；鎮東部區域：廈西起二環東斥路，東到高御新區；北起烘膠濟鐵路，攤南至漿水泉股；割南部區域：芝東起燕子山碎西路，南到泄二環南路兩共側，西至建規設路和濟微傳路南段，北礦到經十路；摘西部區域：篩東起緯六路倘、建設路，偵西到西部新歲城；北起膠鵲濟鐵路，南煌至二環南路占；碑北部區域：暮南起無影山窩路--北園乖大街謎—損工業北路，份北到北部繞恐城高速；西短起二環西路途。租（四）商業沃供應量1、預售量無稅2、新增供煉應量描2023年跌4月濟南商軟業無新增供社應。伸3、在售供泊應量（1）總體掠圖6-1茅濟南市商業殿供應總量（什2023年耕4月）己2023年貴4月濟南在吳售商業物業譽供應總量約核為7706到5平方米，姥其中純商業撫項目供應量夢為1727虜7平方米，脈占商業總供哨應量的22役.4%，環紛比上月下降哀3.1%；蓮在售項目底宣商部分為5擾9788平胃方米，占商殖業供應總量栗的77.6肺%，環比上航月下降7.