房地產企業的會計科目及帳務處理一.預付賬款:是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。A①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）A借:預付賬款——預付承包單位款^貸:銀行存款④拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款一預付承包單位款貸:庫存材桃企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據:工程價款結算單）借:開發成和貸：應付賬款一應付工程款同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料粉借：應付賬款-—應付工程款④貸：預付賬款一預付承包單位款用銀行存款補付余額M昔:應付賬款一一應付工程款貸:銀行存款劣②預付給供應商的材料價款M昔：預付賬款一預付供應單位款^貸:銀行存款④材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款借：應付賬款一一應付購貨款貸:預付賬款一預付供應單位款④用銀行存款補付余額M昔:應付賬款一應付購貨款④貸：銀行存款（7）物資采購:主要是核算企業購入各種物資的采購成本.包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。A（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異.（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本（11）庫存設備:用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）A借：物資采購一一設備采購A貸：銀行存款4計算與分配的采保費（所附憑證:計算的采保費用固定表格）A借:物資采購--設備采購A貸:采購保管費A采購保管費的計算公式如下：A采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費A某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借:庫存設備貸：物資采購訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）A借:預付賬款貸：銀行存款設備到達驗收入申借:物資采購一-設備采購貸:應付賬款一應付購貨款④沖減預付的設備貨款借：應付賬款一應付供貨款④貸:預付賬款支付余下應付的設備材料采購款A借:應付賬款貸：銀行存款劣③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設(所附憑據:發出材料匯總表、設備出庫單)A借:開發成本一一房屋開發貸:庫存設備銷售積壓設備(所附單據:設備出庫單、銀行單據、銷售發票)借:銀行存款貸：其他業務收入結轉成本借：其他業務支出A貸:庫存設備(12)委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同.A發出材料，委托外單位加工借:委托加工材桃貸:庫存材料小材料成本差異加工完后驗收入庫』昔:委托加工材桃貸:銀行存款借:庫存材料一XX材料貸：委托加工材料(13)低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如:工具、器具、玻璃器皿等自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用借:開發間接費用A貸:低值易耗品倉庫領用工具一批，用五五攤銷法:A借:待攤費用A貸：低值易耗品借:采購保管費A貸:待攤費用A(14)開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格,可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時A借:開發產品A貸：開發成本對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本借：主營業務成本＞貸:開發產品a(15)分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借:主營業務成本貸:分期收款開發產品出租開發產品:是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時A借：出租開發產品-一出租產品貸:開發產品租金收入：A借：銀行存款或應收賬款A貸:主營業務收入周轉房:是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目④開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成和借:周轉房一-在用周轉房貸:開發產品一一房屋④按月計提的周轉房攤銷借:開發成本或開發間接費用貸：周轉房一一周轉房攤銷A其間發生的維修費用，如果金額不大^借:開發成本或開發間接費用A貸:銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）A借：固定資產貸:銀行存款購入需要安裝的固定資產A借:固定資產購建支出貸:銀行存款支付安裝費用借:固定資產購建支出貸:銀行存款劣安裝完畢交付使用時A借:固定資產貸:固定資產購建支出自制自建的固定資產（所附單據:移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費A借:固定資產購建支出貸:銀行存款劣領用材料時A借：固定資產購建支出A貸：庫存材株分配建筑工人工資和福利費借:固定資產購建支出A貸：應付工資應付福利費A完畢建筑交付使用借:固定資產A貸:固定資產購建支出A③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借:固定資產貸：實收資和累計折舊④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）A借：固定資產一未使用固定資產貸：固定資產一生產生用固定資產A殘料變賣時A借：銀行存款貸:固定資產購建支出A支付擴建工程款時借：固定資產購建支出A貸:銀行存款工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借:固定資產一-未使用固定資產A貸:固定資產購建支出交付使用時A借：固定資產一一生產用固定資產A貸：固定資產一-未使用固定資產（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。A二、負債的主要會計科目的核算M1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單借：開發成和貸：應付賬款4以預支款抵沖應付款時借:應付賬款劣貸:預付賬款補付其余款時A借：應付賬款④貸：銀行存款（2） 預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款4收到預付款時借：銀行存款4貸:預收賬款一預收代建工程款提交工程價款結算單時借：應收賬款劣貸;主營業務收入④借：預收賬款一-預收代建工程款劣貸:應收賬款收回全部余款M昔：銀行存款④貸:應收賬款（3） 應付工資A開出現金支票，發放工資借：現金貸：銀行存款借:應付工資貸:現金^結轉代扣款項借：應付工資A貸：其他應收款——代扣水電費代扣房租月末分配工資費用A借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）A管理費用（行政管理部門）A采購保管費（采購部門）管理費用一勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）（4） 應付福利費（按工資總額的14%計提）借:開發成本（建安）A開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）A貸:應付福利費用現金支付福利費時A借：應付福利費A貸:現金（5） 應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種^月末按照實現的經營收入計算應交稅金借:主營業務稅金及附加A貸:應交稅金一-應交營業稅④——應交城市維護建設秘月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金借:其他業務支出貸:應交稅金一應交營業稅④一-應交城市維護建設秘月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅M昔：管理費用a貸:應交稅金——房產稅—-車船使用稅—土地使用稅月末計算的所得秘借:所得稅貸：應交稅金一應交所得稅④實際交納的稅金借：應交稅金一-xx稅貸:銀行存款（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交魂月末按規定提取教育附加借：主營業務稅金及附加^貸：其他應交款一教育費附加三、成本、費用主要會計科目核算（1）開發成本:如能確定核算對象的，直接計入“開發成本"，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠倡；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發"設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目①開發土地成本費用：A借:開發成本—-土地開發貸:銀行存款或應付賬款一XX公司A分配開發的間接費用借:開發成本一土地開發貸:開發間接費用A結轉開發土地成本費用借:開發成本一房屋開發A貸:開發成本-—土地開發.A②配套設施開發A計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率④配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）A借:開發成本——配套設施開發A貸:開發產品支付的配套設施開發費用A借：開發成本-—配套設施開發A貸:銀行存款劣同時領用庫存設備或是材料開發借:開發成本一配套設施開發貸:庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用借:開發成本一配套設施開發A貸:開發間接費用結轉配套設施開發成本借:開發成本--房屋開發貸:開發成本一配套設施開發房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借:開發成本一-房屋開發貸:銀行存款開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種A出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）A借：開發成本一-房屋開發A貸:銀行存款4或應付賬款—一應付工程款劣自己組織施工的借：開發成本一房屋開發貸：銀行存款劣或應付賬款一應付工程款應付工資庫存材料或設備A⑤代建工程開發成本:是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目④企業發生的各項代建工程費用支出借:開發成本一代建工程開發A貸：銀行存款劣或庫存材料小或現金A結轉開發的間接費用借:開發成本-—代建工程開發貸:開發間接費用工程竣工后結轉成和借:開發成本一代建工程A貸：開發成本一-代建工程開發A移交委托單位后,根據移交手續借:主營業務成本-—代建工程結算成和貸：開發成一代建工程開發間接費用:所屬直接組織和管理開發發生的費用,包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用時A借:開發間接費用貸：銀行存款劣或應付賬款或應付工資A分配開發的間接費用借:開發成本一房屋開發貸：開發間接費用A竣工房屋開發成本的結轉^借：開發產品一-房屋貸：開發成本一房屋開發管理費用:是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用4(A)財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用A(5)銷售費用:為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用.主要包括:產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費;產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用借:銷售費用A貸:銀行存款A或應付賬款④四、收入、利潤的主要會計科目核算1)主營業務收入:包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。A由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算A①在實現營業收入同時收到價款時借：銀行存款貸:主營業務收入②營業收入實現前，價款收取后的。A借：應收賬款A貸：主營業務收入4③預收價款時，待開發完工后再移交使用的0借：銀行存款A貸:預收賬款移交使用時A借：應收賬款④貸：主營業務收入④借：預收賬款A銀行存款貸：應收賬款A④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入4借：銀行存款貸：主營業務收入2(a)其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收眼借：銀行存款A或應收賬款4貸:其他業務收入主營業務成本：一般本科目期末無余額A轉讓或是銷售開發產品成本的結轉借:主營業務成和貸:開發產品如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成和借:主營業務成和貸：分期收款開發產品A(4)其他業務支出A(5)主營業務稅金及附加計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值秘借：主營業務稅金及附加貸：借:主營業務稅金及附加貸：應交稅金一應交營業稅—應交城市維護建設秘-一應交土地增值稅其他應交款一-應交教育費附加0月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金A借:其他業務支出貸:應交稅金一-應交營業稅—應交城市維護建設秘其他應交款一-應交教育費附加A五、配套設施開發成本的核算一)、配套設施的種類及其支出歸集的原則A房地產開發企業開發的配套設施,可以分為如下兩類:一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目,包括：(1)開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等;(2)開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等(3)開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。A按照現行財務制度規定,城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資,或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資.但在實際執行過程中,由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分.因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本.④為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：1A.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本-一房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；2.對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在'開發成本一配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；3a.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本一配套設施開發成本”賬戶進行歸集。A由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。A二)、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象,借以正確計算各該設施的開發成本.對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)建筑安裝工程費；(5)配套設施費;(6)開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。A對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本,再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出.它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施,在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。（三）、配套設施開發成本的核算企業發生的各項配套設施支出，應在'開發成本一配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算.對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并