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戴德梁行有限公司2006年10月物業(yè)管理案例分析（二）1第一頁(yè)，共四十頁(yè)。

[案例一]某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案

【案情】某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2第二頁(yè)，共四十頁(yè)。

2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。3第三頁(yè)，共四十頁(yè)。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。4第四頁(yè)，共四十頁(yè)。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)己盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。[分析]本案誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任？為什么？5第五頁(yè)，共四十頁(yè)。[評(píng)析］本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案產(chǎn)生的原因：一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。6第六頁(yè)，共四十頁(yè)。

首先，就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制原則和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。7第七頁(yè)，共四十頁(yè)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。8第八頁(yè)，共四十頁(yè)。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶玻璃墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。9第九頁(yè)，共四十頁(yè)。

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否具有過錯(cuò)。從本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。10第十頁(yè)，共四十頁(yè)。[案例分析二]高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé)

[案情]

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。11第十一頁(yè)，共四十頁(yè)。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元。

12第十二頁(yè)，共四十頁(yè)。

原告徐某起訴的主要理由是，B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)置的遮蓋物過小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；而A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

13第十三頁(yè)，共四十頁(yè)。

被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施工單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測(cè)。

被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒有過錯(cuò)。

14第十四頁(yè)，共四十頁(yè)。審判：

深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。

15第十五頁(yè)，共四十頁(yè)。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。評(píng)析：B大廈發(fā)展商A大廈物業(yè)管理公司16第十六頁(yè)，共四十頁(yè)。實(shí)務(wù)操作建議：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。

17第十七頁(yè)，共四十頁(yè)。核心法條：

《中華人民共和國(guó)民法通則》

第一百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

18第十八頁(yè)，共四十頁(yè)。[案例三]業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)？

[案情]業(yè)主劉某投訴：隔壁裝修施工噪音過大，一天到晚不停地打墻、鋸木，噪音很大，請(qǐng)物業(yè)管理公司盡快處理。物業(yè)管理公司趕快派人去查看，發(fā)現(xiàn)劉某反映的情況屬實(shí)，于是提醒裝修施工單位注意文明施工，不要影響他人生活。19第十九頁(yè)，共四十頁(yè)。

次日，劉某又打電話來(lái)說情況并未好轉(zhuǎn)，嚴(yán)重影響他們正常生活與休息。如果再這樣下去，他們將拒交以后的物業(yè)管理費(fèi)，并向有關(guān)行政主管部門投訴。物業(yè)管理公司回話說，已經(jīng)告知裝修單位了，但他們要趕工，沒辦法。劉某聽后很生氣，業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司就無(wú)法有效協(xié)調(diào)或制止嗎？20第二十頁(yè)，共四十頁(yè)。

評(píng)析：

業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法予以協(xié)調(diào)或制止，這是物業(yè)管理公司的權(quán)利，也是其責(zé)任和義務(wù)。

業(yè)主既然把裝修管理的權(quán)利賦予物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司就應(yīng)該去行使這項(xiàng)權(quán)利，履行這項(xiàng)義務(wù)。否則，就是違反了合同，業(yè)主也就可以據(jù)此投訴物業(yè)管理公司，嚴(yán)重時(shí)，甚至可以通過業(yè)主委員會(huì)將該物業(yè)管理公司解聘。21第二十一頁(yè)，共四十頁(yè)。在具體的管理中，可以分幾步走：

約定要清楚。告知要到位。加強(qiáng)巡視和監(jiān)督。業(yè)委會(huì)要盡責(zé)。業(yè)主可投訴。

22第二十二頁(yè)，共四十頁(yè)。對(duì)噪音大的工具（1）對(duì)噪音大的工具、大功率工具、電焊等要限時(shí)、限地使用，保障公共道路、用地通暢、整潔不被侵占；（2）加強(qiáng)對(duì)裝修單元的監(jiān)管，及時(shí)聽取鄰居們的意見，對(duì)違規(guī)施工人員視其情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責(zé)令賠償損失等處罰。

23第二十三頁(yè)，共四十頁(yè)。對(duì)氣味大的作業(yè)（1）需提前申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可施工

（2）要求裝修方加裝排氣扇，使施工區(qū)域變成負(fù)壓區(qū)24第二十四頁(yè)，共四十頁(yè)。對(duì)環(huán)境的管理（1）加強(qiáng)成品保護(hù)工作（2）明確垃圾集中地、清運(yùn)路線、清運(yùn)時(shí)間（3）告知運(yùn)貨電梯的尺寸，及可從樓梯運(yùn)送貨物的最長(zhǎng)尺度（4）大宗物品運(yùn)送需提前申請(qǐng)25第二十五頁(yè)，共四十頁(yè)。[案例四]物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？

[案情]大興公司購(gòu)買了一套商住兩用房準(zhǔn)備用作辦公，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求大興公司與裝修公司分別交納2000元的裝修押金，大興公司為了順利裝修、早日開業(yè)，就一并繳納了裝修押金。完畢后，大興公司到物業(yè)管理公司要求退還押金，沒想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰了1500元。大興公司一氣之下將物業(yè)管理公司告上法庭。

26第二十六頁(yè)，共四十頁(yè)。請(qǐng)問：1、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？2、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，為什么？3、物業(yè)管理企業(yè)有些什么權(quán)利？4、如何預(yù)防和解決此類事情的發(fā)生呢？

27第二十七頁(yè)，共四十頁(yè)。1、物業(yè)管理企業(yè)沒有罰款權(quán)。

因?yàn)榱P款是一種行政處罰行為，而行政處罰應(yīng)由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施，而物業(yè)管理企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款權(quán)在內(nèi)的任何行政處罰行為。28第二十八頁(yè)，共四十頁(yè)。2、物業(yè)管理公司可以收取裝修押金。

應(yīng)按照購(gòu)房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方的約定為準(zhǔn)，即按《業(yè)主臨時(shí)公約》中的規(guī)定執(zhí)行。收取裝修押金之后，物業(yè)管理公司如果發(fā)現(xiàn)在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、設(shè)備設(shè)施，對(duì)他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失時(shí)，可以從這筆押金中支付。這可以說是一個(gè)較好的監(jiān)督、控制、補(bǔ)救的辦法。29第二十九頁(yè)，共四十頁(yè)。3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利如下：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)；（4）有權(quán)制止違章行為；（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。30第三十頁(yè)，共四十頁(yè)。4、預(yù)防和解決此類事情發(fā)生的辦法：（1）明確約定（2）充分告知（3）及時(shí)處理（4）擺正心態(tài)（5）違約必究（6）多種方式31第三十一頁(yè)，共四十頁(yè)。[案例五]物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的違章行為？

[案情]業(yè)主顧某購(gòu)買了一套巨型原木雕刻的座椅和茶桌，準(zhǔn)備安裝在其設(shè)在第29層的物業(yè)內(nèi)，搬運(yùn)時(shí)，顧某找了六個(gè)小伙子合力才能抬動(dòng)一件。物業(yè)管理公司向設(shè)計(jì)方征詢后，以房屋樓板無(wú)法承受該套家具的重量為由，制止顧某搬運(yùn)上樓。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，遂與物業(yè)發(fā)生摩擦。32第三十二頁(yè)，共四十頁(yè)。請(qǐng)問：1、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？2、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)碰到業(yè)主的違章行為，你認(rèn)為應(yīng)該如何制止業(yè)主的違章行為？33第三十三頁(yè)，共四十頁(yè)。1、并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。34第三十四頁(yè)，共四十頁(yè)。公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。35第三十五頁(yè)，共四十頁(yè)。2、物業(yè)管理公司對(duì)以下違章行為有權(quán)制止：（1）擅自改變土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；（3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響景觀，制造噪聲擾民的。（4）不照章繳納各種費(fèi)用的。36第三十六頁(yè)，共四十頁(yè)。3、物