第一頁，共一百六十八頁。目錄重慶概況渝北片區概況渝北片區房地產概況重慶房地產市場發展狀況項目定位規劃設計初步建議項目SWOT分析第二頁，共一百六十八頁。

是中華人民共和國四個直轄市之一，中國五大國家級中心城市之一，長江上游地區經濟中心和金融中心，內陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區，長江上游航運中心，中國政府實行西部大開發的開發地區,國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區以及兩江新區。

重慶概況懸掛在聯合國大廳的世界地圖上，僅僅標出了中國四個城市的名字，其中一個就是重慶……

第三頁，共一百六十八頁。

新特區的良好形象和經濟發展前景將吸引越來越多的外地及外籍人士進入重慶，新增人口對住房、商業及商務等方面的需求必將推動重慶市房地產業的進一步發展

人口重慶2008年末重慶市常住人口為2839.00萬人，總人口3253.32萬人，常取其概數說“三千萬重慶人”，但事實上重慶主城區戶籍人口只有800萬人，占重慶全市人口不到1/4，其中城市人口641萬人，城鎮化率82.7%。重慶全市城鎮人口1361.15萬人，城鎮化率49.99%。重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區移民和城鎮工礦搬遷、大規模的基礎設施建設、生態環境保護和污染治理、老工業基地的產業升級都將產生巨大的消費需求和投資需求,因此市場潛力巨大。第四頁，共一百六十八頁。

一個富有三千年巴渝文化底蘊的歷史文化名城，豐姿綽約！為房地產的開發提供了豐富內涵。

文化重慶川劇絕活:噴火第五頁，共一百六十八頁。

眾多學府形成了重慶獨特的人文環境，為重慶經濟和文化的發展提供了大量的人才！

學府重慶在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所軍校）。其中國家教育部直屬重點大學2所（重慶大學和西南大學），地方市屬本科大學13所（不含軍校），重慶大學和西南大學為國家211工程院校，重慶大學也是國家985工程學校，西南大學是985工程優勢學科創新平臺高校。其中重慶大學建筑學院（原重慶建筑大學）是國內建筑學“老八?！敝?，為國家培養出了一大批優秀的建筑學專業人才。四川美術學院，以卓越的藝術成就馳譽國內外，“中國八大美術學院”之一。西南大學是國家教育部與農業部共建的8所重點大學之一。西南政法大學有中國法學界的“黃埔高校”之稱。四川外語學院是中西部地區規模最大，建設最完備的外國語學院，而重慶理工大學是隸屬中國兵器工業集團公司的四大兵工直屬高校的學校。

第六頁，共一百六十八頁。

豐富的旅游資源為重慶的經濟注入了活力，也為房地產的開發提供良好的契機！

旅游重慶磁器口古鎮、大足石刻第七頁，共一百六十八頁。

重慶的美食不僅提供了大量的就業機會，也為商業地產的開發提供很好的平臺！

美食重慶重慶是火鍋的發源地，并對火鍋這種飲食文化影響較大的。如今的重慶火鍋仍在不斷的創新和完善出多種特色火鍋。2007年3月，重慶市榮獲中國烹飪協會授予“中國火鍋之都”稱號。重慶飲食喜麻辣，以不拘一格使用各種材料創作新菜見長。

第八頁，共一百六十八頁。重慶的產業已經形成一定規模優勢，這是城市的命脈，也是房地產得以良性發展的基礎。

產業重慶重慶是中國重要的中心城市之一，長江上游地區經濟中心和金融中心，內陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區，中國重要的現代制造業基地，長江上游科研成果產業化基地，長江上游生態文明示范區，中西部地區發展循環經濟示范區，國家高技術產業基地，中國汽車名城，中國摩托車之都，長江上游航運中心，中國政府實行西部大開發的開發地區以及國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區。市內建有以汽車、摩托車為主體的機械工業，以天然氣化工和醫藥化工為重點的化學工業，并且形成了冶金、機電設備、電子信息、儀器儀表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批優勢行業。

第九頁，共一百六十八頁?！拔鍌€重慶”的發展目前是為人居城市創造條件，可以極大地提升城市價值，同時也必將促進的物業增值，房價的上漲是長期的趨勢。

五個重慶重慶確定了“宜居重慶”、“暢通重慶”、“森林重慶”、“平安重慶”、“健康重慶”5個發展目標，這“五個重慶”的概念是結合重慶的實際，而且是把科學發展觀、和諧社會在重慶具體化了，是緊密聯系重慶的實際提出來的。這“五個重慶”的概念，現在在重慶可以說是深入人心。第十頁，共一百六十八頁。重慶，是享受國家優惠政策最多的城市，“國家戰略+直轄市+西部開發+庫區政策+城鄉統籌試驗區+兩江新區+保稅港區”的疊加形成了全國“政策洼地”，水往低處走，資金往“政策洼地”流，將使大量“資金、企業、人才”等優質社會資源向重慶快速匯聚，形成“渦輪效應”。這為重慶發展帶來了其他城市不可比擬的特殊優勢

魅力重慶第十一頁，共一百六十八頁。?一城五片，多中心組團式的發展格局，中心區的商業地位得以加強鞏固

未來重慶規劃：多中心組團式發展：－一個城市中心－六個城市副中心－沙坪壩、－楊家坪、－觀音橋－新牌坊、－南坪副中心，－西永副中心;、－茶園副中心。

第十二頁，共一百六十八頁。商業中心定位細化，老商圈持續發展，新商圈競爭能力加強。

商圈規劃規劃：傳統商圈：面積450萬平方；零售總額：450億元；解放碑商圈、觀音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈、南坪商圈新規劃商圈:面積增加180萬平方；零售總額120億元以上；茶園商圈、西永商圈、大渡口商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈第十三頁，共一百六十八頁。附：“十一五”新規劃商圈簡介茶園商圈：定位于市級商業副中心，服務茶園城市副中心，輻射主城東部消費者。與南坪商業中心功能互補，集商務、旅游、生態型購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的新城商貿中心。西永商圈：定位于市級商業副中心，輻射主城東部消費者.集高新技術產品、文化藝術和展示展覽、高校文化娛樂、旅游休閑、購物功能于一體，極具文化藝術特色的文化中心。大渡口城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費者。依托大渡口公園，打造集休閑、購物為一體，獨具特色的“都市生態購物公園”。北碚城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務北碚區及周邊居民，輻射合川等地消費者。培育商業特色街，發展商務辦公，建成服務都市圈中心區.渝北兩路商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射與北區及北部新區消費者。建成重慶北部及購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等現代服務業于一體的商務功能突出、高品位的新型商貿中心。巴南漁洞商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射巴南區及周邊消費者。建成以商貿為主導，會展、休閑服務等功能配套的主城南部商貿中心。第十四頁，共一百六十八頁?！俺捎褰洕鷧^”的規劃，為重慶的發展注入了活力，拓展更大的發展空間。也為提高重慶城市品位提供了良好的機會，為高品質樓盤的發展提供了舞臺。

未來重慶成渝經濟區規劃有望出臺初步確定的成渝經濟區，包括重慶“1小時經濟圈”和渝東北相關地區共31個區縣以及四川省的15地市?？偯娣e達20.61萬平方公里，人口9840萬，GDP總量1.58萬億元。戰略定位初定為五個方面：西部大開發的增長極或經濟高地;國家重要的先進裝備制造業、現代服務業、高新技術產業和農產品基地;全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區;國家內陸開放示范區;國家生態安全保障區。

第十五頁，共一百六十八頁。城市規劃小結：1、重慶市”一城五片,多中心組團式發展”是重慶拓寬城市發展空間、加速城市化進程的重要舉措。促使各商業中心的定位趨于細化；2、完善金三角CBD區域的交通道路體系，將會加速其城市化進程以及與主城各區之間的聯系，各商業中心之間的定位將趨于細化；3、核心中心區具備良好的軌道交通條件，也是整個重慶商業、商務面積最集中的區域，未來發展潛力巨大；4、除現有5大商圈外，規劃新增6個新的城市商業副中心，商業競爭日趨激烈；5、人口增長、經濟總量及的增加，將為重多商業項目提供更多的發展空間；6、經濟總量的持續提升，將促進各產業的快速發展。第十六頁，共一百六十八頁。一個充滿無限商機的城市躍然紙上，誰把握住這一歷史重大時機，就意味著誰站在財富的頂峰。而重慶的房地產，將是實現這財富神話的最快捷通道！

綜述第十七頁，共一百六十八頁。重慶房地產市場發展狀況一、重慶與全國國民經濟及投資之比較第十八頁，共一百六十八頁。1、1999-2009年全國國民經濟及投資基本數據全國房地產投資占固定資產投資比重保持在18－20%左右相對合理的區間。

第十九頁，共一百六十八頁。2、1999-2009年重慶市國民經濟及投資基本數據重慶市房地產投資占固定資產投資比重高于全國平均水平，處于相對合理的水平，基本保持在平穩的狀態。

第二十頁，共一百六十八頁。3、1999-2009年重慶市與全國國民經濟增長情況比較近年來重慶國民經濟的增長速度高于全國的平均水平，且有逐年加快的趨勢。

第二十一頁，共一百六十八頁。4、1999-2009年重慶市與全國固定資產投資增長情況比較近年來重慶固定資產投資的增長速度高于全國的平均水平，也有逐年加快的趨勢。

第二十二頁，共一百六十八頁。5、1999-2009年重慶市與全國房地產投資增長情況比較近年來重慶房地產投資的增長速度基本與全國的平均水平相當，但2008-2009年重慶房地產投資的增長速度遠低于全國的平均水平,說明重慶房地產是健康的。第二十三頁，共一百六十八頁。6、1999-2009年重慶市城鎮居民人均年可支配收入變化趨勢

從近年的增長幅度來看，可支配收入的增幅有所放緩，在一定程度上制約居民的消費支出。第二十四頁，共一百六十八頁。7、1999-2009年重慶市社會消費品零售總額變化趨勢

消費品零售總額增長變化表明重慶市消費需求旺盛，具有較強的消費能力，消費市場活躍，特別是近幾年的數據，可以反映出重慶消費者購買力的增長和生活水平的改善

。第二十五頁，共一百六十八頁。二、重慶市重慶主城區招拍掛土地成交情況第二十六頁，共一百六十八頁。1、2006-2009年重慶市主城區招拍掛土地成交面積數據近年來重慶主城區招拍掛土地呈逐年減少趨勢，這也意味著供應量在減少。第二十七頁，共一百六十八頁。2、2006-2009年重慶市主城區招拍掛土地成交價格數據2009年重慶主城區共成交商品房用地114宗，總面積為747.47萬平方米，較去年增長112.93%，土地成交主要集中在下半年；沙坪壩區的大學城板塊、江北區的大石壩板塊和江北城板塊均有大量土地出讓；土地成交均價為321.97萬元/畝，較去年上漲63.96%。第二十八頁，共一百六十八頁。三、重慶市商品房歷年銷售情況第二十九頁，共一百六十八頁。1、1999-2009年重慶市商品房銷售面積數據第三十頁，共一百六十八頁。2、1999-2009年重慶市商品住宅銷售面積數據第三十一頁，共一百六十八頁。3、1999-2009年重慶市房屋（住宅）竣工與銷售面積比較一、買家賣家，良性互動：過去3年中，市場需求在3000萬平方米左右。二、2008年市場特征：在全國市場比較低迷的情況下，與最高峰時的2007年相比，銷售量僅降低不到20%。三、2009年市場特征：投資性需求和自住性需求得到釋放，市場銷售猛增。四、投資性需求所占的比例逐年放大，特別是2007年和2009年，這也是市場的隱患。第三十二頁，共一百六十八頁。4、1999-2009年重慶市商品房銷售價格數據第三十三頁，共一百六十八頁。5、1999-2009年重慶市商品住宅銷售價格數據1、從上圖可以看出，重慶房價在2007年前上漲幅度不大，但在2007年和2009年這兩年中漲幅較大。2、重慶房價雖然有一定程度的漲幅，但與全國市場相比，房地產市場發展相對遲緩，價格漲幅在合理的范圍，因此還有一定的上漲空間，但短期內漲幅不會太大。

第三十四頁，共一百六十八頁。四、2010年1-4月重慶房地產市場2010年1月至4月，重慶商品房銷售面積為1063.99萬平方米，同比增長11.1%，但增幅相較一季度有所放緩，消費者觀望情緒日漸濃厚。相對于2009年房地產市場全面回暖、強勁反彈的態勢，2010年將成為重慶房地產市場調整之年。2010年1月至4月，重慶市房地產開發企業完成投資345.66億元，同比增長40.3%，依舊保持今年以來的逐步加快態勢，開發投資信心較足。但隨著該市二套住房及以上信貸高度緊縮，以公租房為代表的保障性住房的推廣，消費市場觀望情緒日漸濃厚。重慶市統計局最新數據顯示，該市今年前四月商品房銷售面積為1063.99萬平方米，同比增長11.1%，相較于一季度同比22.8%的增幅，增速有逐步放緩的趨勢。

第三十五頁，共一百六十八頁。五、重慶房地產市場判斷及預測

1、重慶房地產總體發展水平判斷通過對重慶市與全國的國民經濟、固定資產投資、房地產投資的比較分析，我們認為：在近年來全國房地產投資熱潮的大背景下，重慶的房地產投資也增速明顯；但目前重慶國民經濟和固定資產投資增長均高于全國平均水平，而其房地產投資增長卻低于全國平均水平，這種背離的現象充分說明了重慶房地產投資在全國這波房地產投資熱潮中是比較理性的。其房地產投資與國民經濟發展水平和固定資產總投資規模是相適應的。

第三十六頁，共一百六十八頁。2、重慶房地產無泡沫，運行健康發展空間大重慶房價在全國大城市中歷來就屬于著名的價值盆地，雖然經過了2007年、2009年二輪價值回歸的上漲，依然屬于沒有泡沫風險、發展空間巨大的地區。外地客戶的大量增加為重慶房地產市場長期健康發展裝上了發動機。3、重慶房地產市場供求關系判斷通過對重慶市近年來房屋（住宅）竣工和銷售面積、2010年1-4月商品房供求的比較分析，可以看出：重慶房地產市場供需均保持快速增長，市場持續性供需兩旺，但供應量稍大，導致空置房面積增加；2007年以來供求關系更趨向合理。

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4、重慶商品房價格水平判斷及主城區房價趨勢預測2007年以前，重慶市房價的漲幅處于合理的水平；進入2007年和2009年，在需求量基本穩定的情況下，商品房價格卻高速增長。可以認為2009年重慶房價的大幅度上漲是在全國房價大幅度上漲的宏觀背景下的一種補漲行情，是一種合理的上漲。進入2010年來主城區需求穩步攀升的情況下，住宅價格也同比大幅度增長27.3%；說明在房地產宏觀調控的大環境下，重慶主城區房價繼續堅挺。隨著宏觀調控的繼續，這種傾向將更加明顯，回歸主城區的有效需求將推動主城區房地產市場的發展，價格有可能有一定的調整幅度，但調整幅度不會太大。

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5、宏觀調控對重慶房地產影響判斷和預測自去年年底以來，政府加大了對土地供應的控制，開發企業購置土地趨于謹慎，雖然商品房供求基本平衡并保持旺盛，但持幣觀望的氣氛也在逐漸形成，主城區需求下降幅度較大，投資和投機行為在宏觀調控的大背景下得到有效抑止。重慶房地產市場也將受到此輪房地產宏觀調控的影響，但這種影響是暫時的、結構性的、且影響程度相對全國大多數城市來說是小的。我們的理由是：在近年來重慶國民經濟和固定資本投資增長均高于全國平均水平，而其房地產投資增長卻低于全國平均水平，這種背離的現象充分說明了重慶房地產投資并未脫離其經濟整體發展水平，中央政府目前對全國房地產宏觀調控對重慶房地產市場的影響必將低于全國的平均水平；經濟的快速增長、城市基礎設施的高速發展和城市化水平的迅速提高，必將為重慶房地產市場的發展奠定堅實的基礎，中國房地產下一輪的發展必然看重慶。第三十九頁，共一百六十八頁。重慶市商業市場發展概況

重慶市商業市場現狀特征1、商業網點眾多，檔次不高2、商業多中心發展，核心商圈位于各個主城區據重慶市商業局的有關統計，重慶市目前現有商業網點約為30萬個，其中5,000平方米以上的大型商業零售項目僅有170個，所占比例較小。重慶市商業街多以街鋪形式存在,整體檔次較低，實力較弱。重慶商業多中心、組團式商業流通體系基本形成，主城區銷售額占全市的76.2%，流通集聚優勢明顯。軌道交通的興建將推動地鐵商業的出現和推進城市的商業升級。3、傳統零售業態占據主導地位，缺少購物中心等新型業態根據有關數據顯示，重慶市的商業零售業結構以百貨公司、超市和專賣（業）店為主，代表新型商業零售業的購物中心項目較少。4、新開發購物中心項目較多，大都以銷售為主根據有關數據及TCBL調查顯示，重慶市目前開發的大型零售項目，銷售部分約占整體開發項目的60%以上，發展商仍以銷售為開發主線，此種銷售型的購物中心的未來發展存在較大隱患。第四十頁，共一百六十八頁。重慶市商業市場發展趨勢：1、重慶城鄉統籌規劃的政策，促進商業地產的強勢增長2、只租不售的商業物業將持續增加3、大量體的商業物業將持續增加，主要集中于寫字樓、酒店、酒店式公寓的綜合商業物業將會陸續投放市場4、商業與地產的合作將會越來越強，定單式開發的趨向將會越來越明顯5、外資進入重慶市場呈現出越來越多元化的方向6、特色商業項目日趨增多，市場定位及經營規劃的重要性體現越來越明顯7、濱江商業持續增量，進入快速開發階段8、軌道交通的發展，促進周邊商業地產的開發，開發量將會持續增大第四十一頁，共一百六十八頁。商圈布局

重慶市的主要商業區較為集中的分布于渝中區、沙平壩區、南岸區、九龍坡區和江北區等城市中心區。按照商業物業的集中程度和市場認知度，目前業已成型的商圈為渝中區解放碑、江北區觀音橋、沙坪壩區沙坪壩、九龍坡楊家坪、南岸區南坪。第四十二頁，共一百六十八頁。重慶業已形成五大商圈及幾大次級商圈，商業氛圍濃厚。其重點商業設施都基本上集中于各組團核心商圈中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重點商圈。第四十三頁，共一百六十八頁。商圈概況

渝中區解放碑商圈解放碑商圈位于重慶市渝中區，是重慶市最繁華的商圈之一。該商圈的起源可以追溯到上世紀，商圈成型于解放后。自直轄后，全國第一條商業步行街——重慶解放碑中心購物廣場，開始有了質的提升。作為重慶市最繁華的商圈之一，其發展得到了重慶市渝中區政府的大力支持，致力于打造成為重慶市的“時尚之都”。

第四十四頁，共一百六十八頁。重慶解放碑步行街曾經是中國西部面積最大的步行街（目前被重慶江北觀音橋步行街超過），也是中國第一個大型商業步行街，商業面積達到92多萬平方米，營業面積超過5000平方米的大型商場有20多家。此外還匯集了新世紀百貨、重百臨江商場、太平洋百貨、王府井百貨、重慶書城等其他大型賣場，由于商業的繁華，以及商業建筑的高度密集，解放碑還成為了一個旅游景點，平均每天人流量有40萬人左右，節假日高峰時有近每天120萬人流。從2001年以來的統計，解放碑商貿中心區每年以總銷不低于12%，社零不低于14%的速度發展，雄距中國西部各商業街區的第一位。被商界譽為西部第一街。第四十五頁，共一百六十八頁。商圈概況

江北區觀音橋商圈2006年8月16日，觀音橋商業街被正式命名為“中國著名商業街”，成為西南地區首條“中國著名商業街”。目前觀音橋商圈已經成為了重慶主城商業副中心中集聚能力、擴散能力、輻射能力最強的一個商圈。第四十六頁，共一百六十八頁。江北觀音橋步行街位于重慶市江北區核心地區，商圈內有金源大飯店、重慶金源時代購物廣場、新世紀百貨、世紀新都、重百江北商場、香港新世界百貨、北京華聯、茂業百貨、遠東百貨、香港城、家樂福金觀音店、永輝超市、國美電器、蘇寧電器等，商業面積達到120多萬平方米，5000平方米經營面積以上的大型商場20余家，成為重慶規模最大、設施最全、景觀最靚的商圈，其占地面積超過了重慶解放碑商業步行街位居全國第二位（第一位為上海南京路步行街），中西部首位。目前已經被中華人民共和國商務部授予西部唯一的“中國著名商業街”稱號。第四十七頁，共一百六十八頁。商圈概況

沙坪壩區沙坪壩商圈1997年，三峽廣場開始興建，沙坪壩商圈才逐漸開始真正成型。目前在重慶五大商圈中排名第三，具有明顯的教育經濟圈特征。第四十八頁，共一百六十八頁。沙坪壩有極具文化藝術特色的中心商圈——三峽廣場。廣場中心商圈面積2平方公里，入駐國內外知名商貿流通企業10余家，商貿企業近600家，各類營業網點近6000個，營業總面積60多萬平方米，從業人員6萬余人。三峽廣場中心商圈被國家命名為“百城萬店無假貨示范街”、“全國特色文化廣場”、“中國特色商業街”，并成為重慶都市魅力一日游的重要景點，在全市五大商圈中光彩奪目。

第四十九頁，共一百六十八頁。商圈概況

九龍坡楊家坪商圈楊家坪商圈在2002年以前發展較為緩慢，2002年區政府為提升楊家坪商圈的形象，投資2.5個億修建了重慶市最豪華的步行街，并成功引進了新世紀、富安百貨、沃爾瑪、重百楊家坪店等大型零售商業企業。第五十頁，共一百六十八頁。楊家坪步行街位于重慶市九龍坡區楊家坪，面積5.5萬平方米，基礎設施投入2.5億元，是九龍坡區歷史上最大的市政項目。商圈內有龍湖西城天街、大洋百貨、富安百貨、瑞成商都、重慶九龍商場、嘉茂購物廣場等，國美、蘇寧、商社、錦陽等電器專業店家和家樂福、沃爾瑪等大型超市已陸續進駐步行街，商業面積達到50多萬平方米，這是重慶至今檔次最高、投資最大的步行街，同時也賦予了楊家坪競逐重慶“第二商業中心”的底氣。第五十一頁，共一百六十八頁。商圈概況

南岸區南坪商圈據南岸區政府《南坪商務圈五年發展規劃》，南坪商圈將大打特色招牌，提出要在未來五年重點發展會展、醫藥、汽車、家居四大產業，并建設休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街道。

第五十二頁，共一百六十八頁。南坪步行街位于重慶市南岸區南坪，南坪商務圈由5條步行街組成，已經形成以會展經濟為龍頭，大力發展商務中心，同時打造醫藥、家居、汽車等其他專業市場的物流平臺。商圈內有新世紀百貨、重慶百貨、上海百聯、百盛百貨、萬千百貨、蘇寧、國美、建瑪特、紅星美凱龍、燈瑪特、商社電器、人人樂購物廣場、中百倉儲超市、沃爾瑪、艾美酒店等，商業面積達到100多萬平方米。第五十三頁，共一百六十八頁。商圈概況

坪壩區三峽廣場傳統商圈新興商圈江北區觀音橋渝中區解放碑九龍坡楊家坪核心商圈輔助商圈傳統商圈-是指在重慶歷史中就具有商業地位的商圈；新興商圈-是指隨著上世紀90年代商業發展過程而形成的商圈；核心商圈–是指規模較大并且在重慶市城市發展規劃中為重點商業發展區域的商圈；輔助商圈–是指規模較小且在重慶市城市發展規劃中為次級商業發展區域的商圈。第五十四頁，共一百六十八頁。商圈總結

第五十五頁，共一百六十八頁。第五十六頁，共一百六十八頁。第五十七頁，共一百六十八頁。第五十八頁，共一百六十八頁。第五十九頁，共一百六十八頁。第六十頁，共一百六十八頁。第六十一頁，共一百六十八頁。第六十二頁，共一百六十八頁。第六十三頁，共一百六十八頁。第六十四頁，共一百六十八頁。位于重慶市區東北部、嘉陵江與長江北岸的三角地帶。東與重慶市長壽縣接壤，南面毗連重慶市江北區，西與重慶市北碚區、合川市相鄰，北與四川省廣安地區華鎣市、鄰水縣分界；渝北的地勢呈“三山兩槽”地形，以丘陵分布最廣，約占幅員面積的50%。區域概況第六十五頁，共一百六十八頁。渝北片區依華鎣，挾兩江，旅游資源豐富，名山勝水、古跡園林、民俗風情匯萃而成獨具魅力的旅游勝景。重點景區有：統景風景區、張關大型溶洞群、碧津公園、巴渝民俗文化村全景旅游資源第六十六頁，共一百六十八頁。向北，是重慶城市發展的方向。從中國首個內陸保稅港區的建立，到國務院明確在渝開發“兩江新區”，北部始終是重慶乃至國家著力打造的重點。渝北:重慶城市發展風向標第六十七頁，共一百六十八頁。渝北，不是江北勝似江北大多數購房者至今都還習慣于把渝北稱作“江北”，在他們的地理概念里，過了嘉陵江以北，皆統稱“江北”。這些混淆的概念足以說明，渝北，不是江北，但勝似江北。作為重慶的北部窗口城區，渝北毫無疑問已經成為重慶北移東下的主戰場。未來十年內，渝北與北部新區將合力為重慶主城貢獻200平方公里的新城。此外，加之渝北被列入重慶市一小時經濟圈的戰略布局，讓大量房地產、建筑業投資商將目光鎖定于此，重慶當下最具招商潛力的投資熱土非渝北莫屬。

第六十八頁，共一百六十八頁。渝北，水陸空立體交通樞紐中心渝北，一個將機場、碼頭、港口及保稅港這幾個城市最為重要的功能單位合為一體的區域，正匯聚著重慶越來越多的物流、人流、信息及優惠政策。距離機場不到2公里，距人和鐵路樞紐站約7公里左右，橫貫全境的渝鄰、渝涪、渝合、機場高速、金開大道、北二環等6條高等級公路已經建成。同時，輕軌6號線已經建設中，輕軌3號線即將動工建設，屆時，其區域交通將進一升級，約十八分鐘左右，即可直達解放碑。

第六十九頁，共一百六十八頁。CLD：未來中央居住區十年前，龍湖選址新牌坊，魯能選址龍頭寺。十年后，新牌坊成了有口皆碑的富人區，龍頭寺成了投資宜居兩相宜的新住區。此后，空港新城、回興片區、悅來新城開始發力并脫穎而出，呼之欲出的兩江新區，更是將渝北的區域價值推進到了一個無可比擬的高度。近幾年，渝北區集聚了重慶檔次最為豐富的樓盤，為購房者提供了不同類型的宜居之所。此外，作為投資高地的渝北，樓市潛力也被業內廣泛看好。在重慶，住在金開大道，非富即貴，已然成為身份地位的象征。第七十頁，共一百六十八頁。產業經濟的新陣地擁有三區（經開區、高新區、出口加工區）一港（航空港）一會展（中國西部國際會展中心）經開區：“十里汽車城”和現代制造業、出口加工業、現代物流業基地高新區：光電、生物醫藥、軟件三大產業基地和涉外商務中心、江北火車客運樞紐出口加工區：已引進日本利時德汽車部件、日本風琴針業、貝特爾科技實業、美國西亞斯國際貝斯特、美國現代美聯制藥、華福數碼液晶顯示器、臺灣合通生物、中日吉西西車用空調壓縮機、潤際合金添加劑等企業和項目。第七十一頁，共一百六十八頁。六大區域助推器、打造重慶未來新中心【一】新城廣場如果要評選重慶公園TOP3，空港新城區的新城廣場一定榜上有名。大片的草坪，波光粼粼的人工湖，由于地勢平坦，它擁有重慶公園少有的開闊與大氣。【二】渝北體育館重慶也有“巨蛋”了。作為臺北國際化地標建筑——巨蛋體育館，因為多次召開巨星演唱會而名聲鵲起?？崴婆_北巨蛋體育館外形的渝北體育館也將在今年內建成投入使用，如同一個晶瑩剔透的巨型蛋，躺在空港新城區廣袤的土地上。

第七十二頁，共一百六十八頁。第七十三頁，共一百六十八頁?！救繒怪行膶⒔ǔ杀饶掀簳怪行囊幠４?0倍的中國西部國際會展中心，策劃培育一批諸如兩江論壇這樣有影響力的會展品牌和論壇活動，吸引并舉辦制造業、商業、行政等行業大型國際展覽、綜合性會議和節事活動。會展的經濟價值難以估量。【四】總部基地說起總部，總是充滿了敬畏與遐想。之前在重慶，公司總部都愿意設在解放碑，因為代表了一種公司形象，但這種局面很快會被打破。占地1500畝的西南總部基地，將打造獨棟式、花園型、生態型的產品，專供國內大型公司、跨國公司的總部入駐。第七十四頁，共一百六十八頁。【五】游樂園規模超過上海迪士尼的科普中心游樂園，預算達33億元。包括3000畝的游樂區和1000畝的商業配套區，年接待量可達1200萬人次，預計今年有望正式簽約，屆時將成為重慶新地標?！玖刻窖筚徫镏行拇笮蜕虡I航母———“太平洋購物中心”將正式在空港新區掛牌。購物中心總建筑面積30萬平方米，商業經營面積約14萬平方米，擁有3家高檔主力店、12家次主力店、1家五星級影院、30余家特色餐飲娛樂休閑場所、200余家精品專賣店及900個泊車位的大型停車場。沃爾瑪、重百、麥當勞、屈臣氏、等數十家國內外知名商家已成功入駐。第七十五頁，共一百六十八頁。截止2010.5.23，目前渝北片區市場可售量合計：259.8785萬M2，占總量的26.43%

各區可售情況第七十六頁，共一百六十八頁。2009年渝北片區商品房成交量合計：652.28萬M2，占總成交量的28.78%2009年重慶主城各區商品房成交量和同比增長率

第七十七頁，共一百六十八頁。2009年，重慶主城各區成交均價最高的是北部新區，達到5273元/平方米，是唯一一個超過5000元/平方米的區域

2009年重慶主城各區成交均價和增長率

第七十八頁，共一百六十八頁。如果說重慶因西部大開發、三峽工程、城鄉統籌試驗區而成為中國的政策特區，那渝北片區則是這片政策特區中的特區。在優厚的政策支持下，北部新區不但是重慶本地最大的房企龍湖、金科賴以起家的大本營，也是外來巨頭搶灘重慶的首選區域。棕櫚泉、保利、奧園、融科、綠地、復地、常青藤、和記黃埔等，在這片熱土獲得了豐厚的回報。這也說明重慶人對外來品牌有很高的認同度。城市向北——政策導向強力推動渝北片區地產發展

第七十九頁，共一百六十八頁。即便在火熱的重慶主城各區中比較，渝北片區房地產發展速度也非常突出：從2004年到2009年商品房銷售額有成倍的增長，在重慶市商品房銷售面積和金額中占有的比例也一再攀升，發展趨勢顯而易見。

渝北片區是重慶房地產市場的制高點第八十頁，共一百六十八頁。大多數項目規模大，規劃起點高，產品以中高檔為主，富有創新：洋房、別墅、小高層、高層產品特色

第八十一頁，共一百六十八頁。以周邊及江北、渝中為主，二次置業約占50%左右，客戶層面相對較高，而且還成為外地客戶在重慶的首先之一客戶分析

重慶搜房網曾經展開了一次外地人重慶購房需求調查，調查結果顯示，三北地區（江北、渝北、北部新區）共占到總需求的54.83%。三北地區無論是地理位置、交通的便捷程度、商貿業的成熟度、開發的進程等方面都是其他區域無法比擬的第八十二頁，共一百六十八頁。住宅是渝北片區商品房銷售中最主要部分，商業只是配套，住宅占全部商品房銷售面積90%以上住宅與商業的比重

第八十三頁，共一百六十八頁。重慶房地產行業已經發展到相當的高度，產品也日益成熟。根據對重慶和渝北片區最新最具代表性高檔樓盤的考察，可以總結出如下的亮點和不足：【抽樣標桿項目：龍湖藍湖郡、江與城、金科十年城、保利高爾夫花園、綠地翠谷、棕櫚泉花園……】重慶和渝北片區標桿住宅項目的亮點與缺陷

第八十四頁，共一百六十八頁。第八十五頁，共一百六十八頁。開發企業可以發現“邊緣”片區的價值，獲得巨大回報。渝北片區是距離重慶傳統中心相對較遠，重慶直轄后才得到迅猛發展的區域。同國內其它大城市的新興片區一樣，實力開發商大手筆高起點的規劃和開發，可以極大的提升原本處于邊緣位置的片區價值，并從中獲得巨大的回報。渝北區的新牌坊片區就是最經典的例子，也是新都市主義的實踐范本。十年前的新牌坊還到處是荒坡和農田。新牌坊片區的飛速成熟，離不開“拓荒者”龍湖。龍湖不僅將住宅進行合理的規劃，更重要的是整個片區的規劃。從基本的住宅到商業、市政規劃的配套，龍湖無一不全方位投入。在龍湖精心布局一系列樓盤打造的“龍湖大社區”周圍，眾多開發商眾星捧月地參與發展，新牌坊迎來了大規模開發的局面。從下表可以看出新牌坊房地產市場的變化趨勢：龍湖在十年前低價拿下的土地終于在多年耕耘后開花結果，在炒熱新牌坊的過程中龍湖獲得了巨額回報，為其成就目前的高度打下了堅實基礎。重慶和渝北片區房地產發展趨勢第八十六頁，共一百六十八頁?！霸斐恰备拍畹某笮蛷秃系禺a項目是今后的發展趨勢?？v觀重慶和渝北區的高檔大盤，雖然體量較大，在產品品質方面也各具特色，但是都存在著商業不足人氣不旺的缺陷，導致西式的建筑形態和中式生活方式脫節。西方人愛清凈，中國人講人氣。單靠小區內部的商業配套體量，形不成各類資源的集聚效應，無法滿足不同層次業主的各種需求，不能代表如今市場發展的方向第八十七頁，共一百六十八頁。擁有軌道交通、靠近機場區域將是新一輪城市建設的熱點。根據對國外和國內城市軌道交通的大量研究發現，軌道交通會縮小沿線郊區一端與中心城區的房價差。由于重慶經濟健康快速發展，沿線郊區住宅需求的釋放不會以市中心的負增長為代價，而是郊區和市中心同時升值，但郊區的增值幅度和速度遠遠高于市中心。另一方面，重慶機場正在持續擴建過程中，第二跑道和第三跑道都已開工或完成規劃，2020年旅客吞吐量將達到4500萬人次，必將極大地持續提升空港片區的價值第八十八頁，共一百六十八頁。從商業的區位來看，重慶歷來就是多中心多組團的商業格局。重慶不同于普通平原城市的一大特點，就是商業呈多中心多組團式的發展。重慶現有五大商圈同質化嚴重，加上各區之間距離較遠，市民習慣就近消費，各大商圈社會消費零售額差異不大。2005年以前，因為江北缺乏集中化上檔次的商業中心，居民都不得不過江到解放碑商圈釋放消費需求；2005年底觀音橋商圈步行街完工后，立即“攔截”了絕大部分過江消費，傳統排名的第一的解放碑商圈，面臨著觀音橋商圈趕超的危險。第八十九頁，共一百六十八頁。渝北片區房地產市場需求旺盛、項目品質高、市場競爭激烈，渝北片區是重慶房地產市場的制高點和風向標。綜述第九十頁，共一百六十八頁。1、品牌實力優勢：開發商是廈門的知名企業，上市公司，具有一定品牌，企業實力強，是確保商業物業運作成功的前提；2、區域位置優越：位處金開大道富人區，與建工未來城相鄰，物業發展空間較大。目前三北地區是重慶房地產發展最火熱的地區，三北地區的房地產開發主要是中高端物業，有助于項目高端人群的集聚和選擇；3、人居環境優勢：渝北片區的人居環境已經深入人心，加上項目依山，有個天然的湖泊，人居環境優勢明顯；4、項目規模優勢：項目有390多畝，有一定的規模優勢。操作建議：結合項目的優勢，突出項目的景觀資源和產品的差異性，加上高品質生活的營造，將形成樓盤極強的賣點。項目優勢分析及因素分解

第九十一頁，共一百六十八頁。1、公共交通不便：目前區域的公共交通還是個瓶頸，雖然輕軌在建設中，但與中心區域的距離不容忽視；2、區域配套不足：項目地處新區，生活配套及教育資源相對不足，周邊缺乏人氣和商業氛圍；解決方案及建議：在開發過程中，要充分考慮交通的不利因素對客戶的影響，產品規劃以中大戶型為主；增加小區的配套，塑造項目本身高素質和獨特性，規避劣勢，通過塑造景觀來營造高尚社區環境，通過良好的項目形象包裝，相應的廣告宣傳配合，樹立項目良好的品牌形象。項目劣勢分析及因素分解

第九十二頁，共一百六十八頁。1、兩江新區的發展機遇：據悉，兩江新區審批應該不會有多大問題，這將為項目的開發提供良好的發展機遇；2、西部國際會展中心選址定于渝北悅來，為區域的提升和配套的完善提供良好的發展機遇，必將促進項目的開發。3、軌道交通的建設將拉近各區域之間的距離，為項目提供了良好的機會。4、區域產品同質化嚴重，為本項目的開發提供機會；5、重慶為中央直轄市、新特區，國家的大投入有力地推動地方經濟的發展，高收入階層增多，推動各行業的發展；6、渝北片區的高起點規劃、建設，有效地刺激周邊物業的需求，為本項目的開發建設提供機會。7、區域樓價的急速拉升，為區域的樓價起示范作用；對策：整體經濟環境向好，市場潛力巨大，結合本區域高標準規劃的特征，塑造本項目的市場和與之相匹配的高品質產品。項目機會及因素分解

第九十三頁，共一百六十八頁。1、政策面和經濟環境的不確定性，市場競爭的加劇，對房地產的影響不容突視；2、直接威脅：綠地翠谷、美利山、棕櫚泉等——是本案最直接的競爭與對比個案，與本案有諸多共同點，它各方面的參數將會直接影響到本案；對策：由上述分析可以看出，本項目面臨著一定的威脅，因此我們要做好前期市場調研工作，充分了解市場和競爭項目，對項目進行準確的定位。項目威脅分析及因素分解

第九十四頁，共一百六十八頁。一、客源區域：ａ、以北部新區、渝北、江北、渝中為主；ｂ、部分在重慶經商的外地人及周邊區縣；ｃ、其它；二、職業類別：

ａ、政府職能部門的公務員；ｂ、個體、私企老板；ｃ、企、事業單位高級白領、教師；三、購房動機：項目所處的地段、周邊的人居環境、開發商的實力和物業的投資回報、升值前景是購房的主要動機。認同產品文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態。項目的目標客戶群分析

第九十五頁，共一百六十八頁。目標顧客群的消費層次設定

第九十六頁，共一百六十八頁。中堅知識財富階層，二次置業點評：本案潛在客源主要為項目渝北片區、江北、渝中等及周邊縣區高收入階層，即在重慶生活、工作、學習、經商之人士和重慶藉的外地經商人士?？傮w素質較高，消費能力較強，且多為30—60歲的中青年夫婦一次置業或二次置業之人士。然而，良好的區位發展前景也吸引了大量的投資者。因此本案的包裝和推廣必須充分考慮到客源特征。目標客戶群鎖定

第九十七頁，共一百六十八頁。一、項目定位原則迎合市場需求、適度超前、引導市場、創建精品樓盤的原則二、項目定位思路創造產品附加值，以產品特色作為行銷思路提升物業檔次，以聯發集團的品牌為市場風向標，以產品創新引導市場。項目定位要考慮差異化產品和產品的創新項目定位

第九十八頁，共一百六十八頁。本地塊適宜做的住宅項目分析

第九十九頁，共一百六十八頁。根據以上地產因素分析，本項目位置目前屬于一般區域，交通不便，配套不全等劣勢，雖然本區域未來發展趨勢很好，但本項目是今年底可能開工建設，單靠現有條件沒有太大的說服力。然而為保證開發商獲得最大利潤，因此本項目只有靠自身條件的創造，以自身的個性特色作為賣點，由產品創造附加值。第一百頁，共一百六十八頁。人文大宅庭院生活產品定位

第一百零一頁，共一百六十八頁。兩江新區財智精英城形象定位

第一百零二頁，共一百六十八頁?？罩携B加聯排別墅開發主題

第一百零三頁，共一百六十八頁。生態、健康、休閑倡導理念

第一百零四頁，共一百六十八頁。重點樓盤－重慶國際家紡城

第一百零五頁，共一百六十八頁。第一百零六頁，共一百六十八頁。重點樓盤－華港翡翠城第一百零七頁，共一百六十八頁。第一百零八頁，共一百六十八頁。重點樓盤－萬科渝園第一百零九頁，共一百六十八頁。第一百一十頁，共一百六十八頁。重點樓盤－萬科朗潤園

第一百一十一頁，共一百六十八頁。第一百一十二頁，共一百六十八頁。重點樓盤－魯能星城

第一百一十三頁，共一百六十八頁。第一百一十四頁，共一百六十八頁。重點樓盤－首創十方界

第一百一十五頁，共一百六十八頁。第一百一十六頁，共一百六十八頁。重點樓盤－奧林匹克花園

第一百一十七頁，共一百六十八頁。第一百一十八頁，共一百六十八頁。重點樓盤－綠地翠谷

第一百一十九頁，共一百六十八頁。第一百二十頁，共一百六十八頁。重點樓盤－美利山

第一百二十一頁，共一百六十八頁。第一百二十二頁，共一百六十八頁。重點樓盤－融科橡樹瀾灣

第一百二十三頁，共一百六十八頁。第一百二十四頁，共一百六十八頁。重點樓盤－龍湖悠山時光

第一百二十五頁，共一百六十八頁。第一百二十六頁，共一百六十八頁。重點樓盤－棕櫚泉國際花園

第一百二十七頁，共一百六十八頁。第一百二十八頁，共一百六十八頁。重點樓盤－恒大華府

第一百二十九頁，共一百六十八頁。第一百三十頁，共一百六十八頁。重點樓盤－江與城

第一百三十一頁，共一百六十八頁。第一百三十二頁，共一百六十八頁。重點樓盤－逸翠莊園第一百三十三頁，共一百六十八頁。第一百三十四頁，共一百六十八頁。重點樓盤－協信天驕城第一百三十五頁，共一百六十八頁。第一百三十六頁，共一百六十八頁。別墅（聯排、雙拼、獨立、疊加）花園洋房（多層、多層帶電梯）小高層、高層重點樓盤產品規劃總結

第一百三十七頁，共一百六十八頁?！笆袌龌迸c“適度超前”規劃設計原則

第一百三十八頁，共一百六十八頁。項目規劃，必須“以人為本”，創造“人與自然、城與自然”和諧共存的生活、工作、休閑環境，節約和集約化利用土地，走“緊湊城市”的發展到道路，堅持“市場化”與“適度超前”的原則，充分考慮到業主的生活和居住需求，切合項目定位思想，規劃出與定位本身相對應的項目氣質、風格與內涵。本項目雖然是中偏高檔商住型小區，但規劃起點要高，還要營造項目本身的獨特性和唯一性，起立項目在市場的良好形象。規劃設計思路

第一百三十九頁，共一百六十八頁。方案一

第一百四十頁，共一百六十八頁。方案二

第一百四十一頁，共一百六十八頁。方案三

第一百四十二頁，共一百六十八頁。方案四

第一百四十三頁，共一百六十八頁?？罩携B加聯排別墅----廈門中贏獨創產品產品特色：1、擁有聯排別墅（擁有前庭后院的復式小洋樓）的享受，卻有空中