綿陽市金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司“湖濱印象“工程可行性報(bào)告綿陽市金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司“湖濱印象“工程可行性報(bào)告第第10頁共15頁可行性爭論報(bào)告綿陽市金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2023年五月二十三日目 錄第一局部工程概況??????????????????????3一、宗地現(xiàn)狀二、工程周邊的配套狀況其次局部土地價(jià)款狀況及付款安排???????????????4一、土地價(jià)款狀況二、付款安排第三局部規(guī)劃要點(diǎn)分析????????????????????5一、依據(jù)規(guī)劃要求二、規(guī)劃條件分析三、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第四局部高區(qū)城市進(jìn)展綜述、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與工程市場(chǎng)定位??6一、高區(qū)城市進(jìn)展綜述與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕高區(qū)城市進(jìn)展綜述〔二〕高區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r二、高區(qū)進(jìn)展規(guī)劃三、工程定位第五局部工程進(jìn)展打算????????????????????13一、竣工目標(biāo)二、工程進(jìn)展主要節(jié)點(diǎn)第六局部工程靜態(tài)投資收益分析????????????????14一、工程總投資二、工程銷售總收入三、利潤四、稅務(wù)分析第七局部工程綜合評(píng)價(jià)????????????????????15第一局部工程概況一、宗地現(xiàn)狀1、地理位置該工程位于安昌河堤〔錦河花園二期旁。2、地塊面積、周邊狀況40470730005003、地塊現(xiàn)狀該地不很平坦，局部堆放有一些建筑材料。二、周邊的配套狀況A.市政配套市政道路狀況本工程位于綿陽高區(qū)和涪城區(qū)的交界，交通便利，距火車站18供水及雨污水排放：本工程的污水、雨水可以直接接入市政管道。燃?xì)猓盒^(qū)路邊鋪設(shè)有煤氣管道，需依據(jù)所需負(fù)荷向燃?xì)夤旧暾?qǐng)。供電：本工程周邊已有變壓器。將來生活用電需依據(jù)負(fù)荷向供電局申請(qǐng)。通訊：電信局會(huì)依據(jù)樓盤內(nèi)負(fù)荷狀況進(jìn)展通訊根底設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商只須申報(bào)，無需額外投資。B、社區(qū)配套周邊主要配套：教育中學(xué)小學(xué)2火炬中學(xué)東辰國際學(xué)校3醫(yī)療普明中學(xué)、外國語學(xué)校外國語學(xué)校、高區(qū)小學(xué)152024043交通富臨醫(yī)院、普明醫(yī)院等本工程北側(cè)有公交站臺(tái)通往市區(qū)。其它配套：

銀行 商業(yè)公里以內(nèi)建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行各種類型的商鋪3公里以內(nèi)各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn) 超市、商鋪密華配套局部小結(jié)：本工程位于城區(qū)，具有完善的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、休閑消遣配套，水、電氣、通訊已進(jìn)入工程或已至紅線外，配套方面不需額外投入，是一塊可以馬上開發(fā)的熟地。其次局部土地價(jià)款狀況及付款安排一、土地價(jià)款和狀況2023512的拍賣會(huì)上通過拍賣依法取得。通過綿陽市國土資源調(diào)查規(guī)劃所宗地面積0904707.42023517簽訂了《國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書〔綿土交易2023〕第87〔綿國土轉(zhuǎn)字〔2023〕24。二、付款安排依據(jù)《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〔綿國土轉(zhuǎn)字2023〕第24號(hào)，拍30%，一個(gè)月內(nèi)到總價(jià)款的90%，余款在產(chǎn)權(quán)證交付之日一次付清。第三局部規(guī)劃要點(diǎn)分析一、依據(jù)綿城規(guī)設(shè)[2023]059號(hào)文要求1、總用地面積：49742、建筑密度：≤35%；3、容積率：≤2.1；410445平方米；5、綠地率：≥30%；67、停車泊位：按商業(yè)建筑面積每 1000平方米設(shè)置4個(gè)計(jì)算；按住宅總戶數(shù)的50%計(jì)算；二、規(guī)劃條件分析1、自然環(huán)境與周邊狀況：本工程位于綿陽市高區(qū)和涪城區(qū)交界，地塊較平坦，自然環(huán)境條件良好：工程北面和東面緊鄰四川萬向集團(tuán)開發(fā)的“夢(mèng)竹園”小區(qū)。工程南面和西面臨安昌江，景觀很好，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡量承受較多朝向江面的戶型。2、交通狀況：地塊靠近涪城區(qū)，交通較為便利，工程南面為河堤道路，地塊西面為403、初步總體規(guī)劃與建筑紅線退讓間距a〕402.53c〕北面“夢(mèng)竹園”小區(qū)，建筑物需退紅線7米；d〕4.5三、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程名稱“湖濱映象”工程工程規(guī)劃總用地4928M2容積率2.1總建筑面積10445M2建筑密度35.0%住宅總建筑面積9505M2住宅總戶數(shù)121商業(yè)面積940M2汽車位總數(shù)42第五局部高區(qū)進(jìn)展綜述、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與工程市場(chǎng)定位一、高區(qū)城市進(jìn)展綜述與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕高區(qū)城市進(jìn)展綜述1、高區(qū)行政區(qū)域與自然概況19926.1437.69500的科技特區(qū)、外商投資中心、技術(shù)創(chuàng)中心、體制創(chuàng)中心。綿陽高區(qū)位于綿陽市區(qū)西端，距市中心18是綿陽最具區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的高技術(shù)進(jìn)展基地，成綿、成廣高速大路和寶成鐵路復(fù)線從區(qū)內(nèi)穿過，道路、交通、通訊條件優(yōu)越，高速寬帶信息網(wǎng)80醫(yī)療衛(wèi)生為主體的健全的社會(huì)效勞支撐體系。2、高區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況綿陽高區(qū)自創(chuàng)辦至今，已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資82.61510844182762798621753.887.2680654.650.35202315013344.3610346012775.221.6〔二〕高區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r1、高區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r高區(qū)商品房市場(chǎng)A2023-2023從確定數(shù)量上來看，高區(qū)住宅每年的成交量都不大。從增長幅度上來看，與綿陽市屬城區(qū)的總體水平相比，高區(qū)住宅每年成交量的變化幅度很大。一方面是由于各期的基數(shù)較小，即使變化確實(shí)定數(shù)量不大，但是引起的變化幅度卻不小。從產(chǎn)品類型來看，開發(fā)企業(yè)主要開發(fā)多層住宅物業(yè)，根本上沒有高層住宅物業(yè)。經(jīng)過幾年的進(jìn)展，目前市場(chǎng)上已經(jīng)開頭出現(xiàn)高層住宅物業(yè)和別墅物業(yè)。B2023-2023從總體的價(jià)格水平上看，高區(qū)的商品房住宅價(jià)格位明顯比市區(qū)低。從總體的價(jià)格走勢(shì)看，高區(qū)的商品房住宅價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。導(dǎo)致整體住宅價(jià)格上升的緣由，一方面與全國整體房產(chǎn)價(jià)格水平上升的緣由相像；另一方面是由于產(chǎn)品的質(zhì)素不斷的提升能夠維持房價(jià)到達(dá)上升的水平。這一點(diǎn)可以從20232023主力銷售樓盤包括懋景青城、中華苑、夢(mèng)竹苑、富臨山莊、嘉和苑等，這幾個(gè)樓盤的產(chǎn)品素養(yǎng)均處于同區(qū)的高水平，帶動(dòng)樓價(jià)走強(qiáng)。C：整體開發(fā)水平較低，成交總量和成交價(jià)格受個(gè)盤影響較大。1.2.高區(qū)商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析A：房地產(chǎn)企業(yè)少，開發(fā)力量相對(duì)較弱202320208%。同時(shí)，高區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)工程根本上由本市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展開發(fā)，還沒有實(shí)力強(qiáng)大的外來進(jìn)展商進(jìn)入該市場(chǎng)。因此高區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)力量相對(duì)較弱。B：高區(qū)占綿陽市份額微小從歷年的數(shù)據(jù)看，高區(qū)的商品房預(yù)售、成交量均處于綿陽市低水平。但近幾年的成交總量與預(yù)售總量根本相當(dāng)，可以認(rèn)為高區(qū)的商品房市場(chǎng)根本保持供求平衡。由于目前高區(qū)商品房市場(chǎng)的供求量少，因此個(gè)別樓盤的開發(fā)狀況將極大地影響到區(qū)域整體的市場(chǎng)進(jìn)展水平，從而也大大增加了不確定因素對(duì)整體市場(chǎng)的影響。C：住宅物業(yè)占高區(qū)商品房市場(chǎng)的份額極大；同時(shí)，由于受城市進(jìn)展空間和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展受現(xiàn)時(shí)的城市格局限制，樓盤集中分布在成綿路北面；因此，高區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭主要表達(dá)為各樓盤之間的競(jìng)爭。住宅物業(yè)是高區(qū)商品房市場(chǎng)的最主要產(chǎn)品，主要表現(xiàn)在住宅物業(yè)的預(yù)售量與成交量均占據(jù)了高區(qū)商品房預(yù)售、成交量的極大比例。尤其是成交85%以上的市場(chǎng)份額。說明高區(qū)的商品房供求集中在住宅物業(yè)。1.3.高區(qū)典型樓盤高區(qū)近幾年主要開發(fā)樓盤工程名稱地理位置進(jìn)展商 均價(jià)〔元╱平方米〕要銷售時(shí)段懋景青城外國語學(xué)校東面四川岷山集團(tuán) 13502023中華苑長虹商貿(mào)中心對(duì)面四川興力達(dá)集團(tuán) 14002023富臨山莊外國語學(xué)校西面四川富臨集團(tuán) 20232023夢(mèng)竹苑雙碑橋西面四川萬向投資集團(tuán) 14502023嘉和苑富臨醫(yī)院對(duì)面綿陽中房集團(tuán) 13002023－20232、高區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)高區(qū)住宅商品房以本區(qū)域消化和外來人員為主，買家組成包括：高區(qū)大中型企業(yè)職工、開發(fā)區(qū)技術(shù)人員、富有村落村民、外地來綿人員等；上述消費(fèi)群或是具備團(tuán)購力量，或是個(gè)人消費(fèi)力量高。近年來，每年高區(qū)有近一半的住宅商品房購置力外流。高區(qū)買家在他區(qū)的年購置量等于甚至大于在本區(qū)的年消化量。從近期中介公司就該工程周邊潛在消費(fèi)群市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果可見，大局部居民對(duì)目前居住環(huán)境和居住條件感到不滿足，并期望能通過購置商品房改善現(xiàn)有居住環(huán)境。綜上所述，現(xiàn)階段在高區(qū)進(jìn)展住宅工程開發(fā)，關(guān)鍵在于解決如何提高產(chǎn)品綜合質(zhì)素，通過概念先進(jìn)、品質(zhì)優(yōu)異的產(chǎn)品供給，吸引既有消費(fèi)者在為數(shù)不多的樓盤中選擇自己的樓盤，以阻擋本地買家外流，吸引更多的外地客戶購置。3、高區(qū)四周商鋪市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r目前高區(qū)四周商業(yè)主要分布在兩個(gè)區(qū)域：一是以花園批發(fā)市場(chǎng)為中心的批發(fā)市場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)內(nèi)集中了綿陽主要小商品、家具、日用品等商品的批發(fā)。萬向、三匯建材商業(yè)中心是綿陽市建材的批發(fā)和零售的主要銷售地。高區(qū)汽車貿(mào)易是川西北汽貿(mào)的主要集散地。幾個(gè)商業(yè)中心均是一片購銷兩旺，欣欣向榮的景象。結(jié)論：A：始終以來，由于綿陽市偏向于把高區(qū)定位為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，城市建設(shè)主要集中在涪城區(qū)和游仙區(qū)，高區(qū)的城市建設(shè)明顯滯后于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)不同步的現(xiàn)象。B：高區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，住宅市場(chǎng)供給量和產(chǎn)品供給質(zhì)素較為滯后且與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不同步，樓價(jià)不高，樓盤綜合質(zhì)素較1200m2。C：高區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展處于較低水平，全區(qū)成交量和成交價(jià)格受個(gè)盤影響較大，精品大盤的消滅往往打算了年度的市場(chǎng)總體走勢(shì)。說明精品大盤的消滅可以較大程度的開發(fā)本區(qū)的住宅消費(fèi)潛力。D：就高區(qū)居民收入水平分析，高區(qū)的住宅消費(fèi)潛力始終沒有得到應(yīng)有的激發(fā)；而近年來，每年高區(qū)更有相當(dāng)一局部的住宅消費(fèi)力流向綿陽其他區(qū)域〔尤其是市區(qū)；由于價(jià)格緣由，每年高區(qū)有近一半的住宅商品房被外地來綿的客戶購置。E：高區(qū)的經(jīng)濟(jì)在綿陽市各區(qū)中舉足輕重，其經(jīng)濟(jì)水平孕育著對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求；高區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)面臨突破性進(jìn)展的機(jī)遇。二、高區(qū)進(jìn)展規(guī)劃高區(qū)作為綿陽城區(qū)的重要組成局部，也是綿陽科技城進(jìn)展的重點(diǎn)。202394日，黨中心、國務(wù)院作出了建設(shè)綿陽科技城的重大決策。目前，綿陽人民正依據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《綿陽科技城進(jìn)展綱要》的要求，加2023年把綿陽建設(shè)成為具有中等興旺國家水平的百萬人口現(xiàn)代化城市；全市國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕2023900GDP16000100004500高區(qū)進(jìn)展定位為“適宜創(chuàng)業(yè)居住的綿陽西部城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、醫(yī)療、信息、交通中心，成為提高綿陽中心城市輻射力的戰(zhàn)略性結(jié)合點(diǎn)。為適應(yīng)高區(qū)的進(jìn)展定位的要求，綿陽市政府和高區(qū)政府近年來已加大對(duì)高區(qū)城市建設(shè)的投資力度，并將在今后幾年內(nèi)對(duì)高區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)、空間優(yōu)化整合、區(qū)域環(huán)境整治等方面連續(xù)投入。三、工程定位〔一〕SWOT1、優(yōu)勢(shì)A：就高區(qū)市場(chǎng)整體開發(fā)狀況來看，本工程具有肯定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，易于工程品牌的塑造。B：工程緊鄰安昌江河堤，地處高區(qū)與涪城區(qū)交界，相比高區(qū)其他在售或在建工程，具有較好的自然資源。C：鄰近范圍內(nèi)缺少直接競(jìng)爭性樓盤，有肯定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。D：周邊生活配套設(shè)施齊全，居住和商業(yè)氣氛深厚。2、劣勢(shì)A：高區(qū)整體房地產(chǎn)發(fā)育不成熟，歷年來房地產(chǎn)投資和成交狀況均不活潑，區(qū)域內(nèi)購房氣氛欠缺。B：高區(qū)整體生活設(shè)施不上檔次。C：公司企業(yè)品牌及房地產(chǎn)開發(fā)水平相比綿陽知名開發(fā)商具有肯定的劣勢(shì)。3、時(shí)機(jī)A：隨著高區(qū)各項(xiàng)進(jìn)展規(guī)劃的實(shí)施，高區(qū)城市建設(shè)將得到較大的改觀，區(qū)域居住環(huán)境及生活氣氛得到改善，區(qū)內(nèi)購置力將得到激發(fā)。B：高區(qū)由于價(jià)格緣由住宅消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，外來住宅消費(fèi)需求將得到更大的開發(fā)。C：高區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力將得到進(jìn)一步提升，區(qū)內(nèi)居民購置力將同步增長。4、威逼A：區(qū)域進(jìn)展必將引起一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭。B：區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步進(jìn)展和成熟，及其區(qū)域條件的優(yōu)勢(shì)，將連續(xù)對(duì)高區(qū)市場(chǎng)帶來壓力。〔二〕目標(biāo)客戶定位結(jié)合本工程自身特點(diǎn)〔地處高區(qū)，緊靠涪城區(qū)，臨安昌江等〕具備與高區(qū)其他房地產(chǎn)工程競(jìng)爭的根底，同時(shí)考慮到因工作關(guān)系在本工程購房和外地客戶購房，因此本工程擬將目標(biāo)客戶定位在“在高區(qū)工作、居A：在高區(qū)工作、居住的長期居民和原居民高區(qū)已經(jīng)成為綿陽科技城進(jìn)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技成果轉(zhuǎn)化的基500家屬長期在高區(qū)居住，人數(shù)眾多，福利分房時(shí)期已經(jīng)過去，職工宿舍不能滿足他們及家屬的住房需求。很多人有改善居住環(huán)境的需求。由于高區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)突出，很多工廠企業(yè)紛紛落戶該區(qū)，購置村地建廠房，令當(dāng)?shù)卮迕衩磕甑墓山鹗杖敫裢庳S厚。隨著村民的經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，改善居住條件、為下一代供給更好的教育和文化環(huán)境氣氛而進(jìn)城購房居住的村民會(huì)越來越普遍。該類目標(biāo)客戶群地域情結(jié)較重，且具有較強(qiáng)的購置力，購房意向以具小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)、樓盤品牌影響力較強(qiáng)、戶均面積較大的產(chǎn)品為主。B：在高區(qū)工作的外地人高區(qū)各個(gè)企業(yè)每年均會(huì)通過社會(huì)聘請(qǐng)或畢業(yè)安排等途徑吸納各類各層次外來的員工、高技術(shù)人員和治理人員，該類人群具有薪金高、福利待遇好的特點(diǎn)。該類人群由于是外來人口須在本地置業(yè)落戶，沒有對(duì)區(qū)域選擇偏執(zhí)的愛好，且事業(yè)處于上升期，假設(shè)鄰近工作地點(diǎn)能有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，信任能吸引其購房。同時(shí)，開發(fā)區(qū)有不少外來企業(yè)為員工供給購房福利，如中力電子公司購下成單元的住宅，然后讓員工以低息或無息貸款購置這些商品房。該類人群購房重社區(qū)文化、重品質(zhì)品牌、以消化中小面積為主。C：外地客戶20城市、造林綠化十佳城市、園林綠化先進(jìn)城市、聯(lián)合國改善人居環(huán)境示范城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)典范城市、中國優(yōu)秀旅游城市。越來越多的外地客戶把綿陽作為安居樂業(yè)的首選之地，據(jù)綿陽市房管局不完全〔三〕工程定位綿陽是中國西部人居環(huán)境最優(yōu)的居住區(qū)；該工程又位于綿陽最美的安昌江岸。應(yīng)當(dāng)把工程建設(shè)成高區(qū)的中高檔樓盤。〔四〕產(chǎn)品定位1、住宅整體戶型配比和價(jià)格面積 面積比例 套數(shù) 估量價(jià)〔毛坯房〕總價(jià)范圍 80－110M2 56% 91 1350元/M2 10-16萬 5855120－130M