北京中關村總部基地二期規劃出臺歷程以及營銷推廣報告本文是對中關村（豐臺）總部基地整個項目策劃、研究、建設思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續研究做些參考。中關村科技園區豐臺園，利用自身的區位優勢，實現了傳統科技園區產業的轉型，采用國外成熟的商務花園建設模式，與已日趨成熟的總部經濟形態相結合，適應企業總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。全文分四個部分進行論述。第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。第二部分，是豐臺園產業基地二期所采用的商務花園模式在建設規劃、產業定位上對科技園區的創新突破。第三部分，是總部經濟的理論。第四部分，是商務花園與總部經濟對接，形成中關村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設、推廣和理論的日趨成熟。前言2第一部分：豐臺園的位置、優勢、發展情況及近年來發展面臨的問題第一章：中關村豐臺園的位置和發展優勢第二章：豐臺園發展的情況及經濟基礎第三章：豐臺園二期開發的啟動及需解決的問題第二部分：商務花園第四章：商務花園模式的引進第五章：商務花園的規劃與建設第六章：商務花園理論問題的解決第三部分：“總部經濟”概念的形成和中心城市總部經濟的發展第七章：總部經濟的理論第八章：總部經濟發展實際狀況的研究第四部分：中關村（豐臺）總部基地——商務花園與總部經濟對接的產物第九章：郊區化研究和企業總部選址多樣性的研究以及對北京大型企業的實證調研第十章：中關村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣第十一章：總部基地在政府、企業和學術界及媒體上所產生的影響目錄3近年來發展面臨的問題，豐臺園盡管有許多的區位優勢，有了一定的經濟基礎與產業基礎，但在發展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區順利推進所必須越過的一道障礙。第一章中關村豐臺園的位置和發展優勢中關村科技園區豐臺園始建于1992年11月，是中關村科技園區的重要組成部分，是經批準的國家高新技術產業開發區。它包括5平方公里產業基地和科技一條街。產業基地分三期開發建設，是中關村科技園區最具活力的產業基地之一。優越的地理位置。豐臺園產業基地位于豐臺橋南，西南四環路穿越腹地，是中關村科技園區“一區五園”中距市區最近的一個基地。沿四環路可就近達京石高速、京開高速、京津溏高速，通達首都機場、南苑機場也十分便捷。良好的人文環境和自然環境。豐臺園產業基地位于享有“花鄉”美譽的豐臺，環境優美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，大堡臺西漢古墓都具有較高的知名度。第一部分：豐臺園的位置、優勢、發展情況45豐富的文教與科技資源。有北京電子工程學院、首都經濟貿易大學、裝甲兵工程學院等7所高等院校；豐臺區是僅次于海淀區的北京市第二大技術知識密集區。有中央、市屬科研院所60多家，各類科技人員7萬多人，占豐臺區人口總數的10%，其中國內外知名專家千余人，有充足的人才源和技術力量。成熟的產業氛圍。產業基地一期1.24平方公里，目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發已經完成，部分大型企業已建成投產，形成了電子信息、生物醫藥、光機電一體化三大產業群。完善的支撐服務體系。科技創新孵化網絡目前已擁有孵化場地近10萬平方米，具有了為中小企業提供創業培訓、實驗室共享、創業資金等各方面的扶助服務，為在孵的企業和項目成長壯大奠定了基礎。同時，園區還建立了中介服務體系、人才服務體系、投融資體系在內的四大中介服務體系。6豐臺園從1992年正式開發，至今已10個年頭，企業數從無到有，累計已認定高新技術企業2000余家，存活的企業超過1400多家，已經形成了一定的經濟基礎。

產業基地一期在2001年開發完成，實現了“七通一平”，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經驗、教訓。

豐臺園十年發展的經濟數據表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經驗、資本和產業氛圍，在全國高新區競爭加劇的情況下，應該考慮二次創業的一些問題。第二章豐臺園發展的情況及經濟基礎7主要指標時間1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年總收入0.626.49.719.923.22428.142.487.1120200工業總產值0.453.14.47.611.21214.7244469.8488增加值///3.413.744.775.768.9614.0220.329稅費0.020.190.360.670.881.121.331.892.754.357.01利潤總額0.390.571.41.61.92.53.88.79.7/從業人員/124571549815599155681528315847168732452229242/企業數230324112626769126168258272301注冊資本2515.3619.519.0189.5附：豐臺園10年開發經濟發展的情況統計單位：億元、家、人

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豐臺園二期是豐臺園產業基地的一部分，占地1.65平方公里，緊臨一期，位于四環路南側，于2000年開始策劃啟動，2002年正式進場，2003年全面啟動。但與十年前一期開發時的情況相比，二期開發時的內外環境已經發生了巨大的變化。一、地價成本升高很快，不能滿足產業用地的需求。豐臺園產業基地最初是被定為中關村的產業用地，即工業用地，一期被分為兩個功能區：產業區、住宅區（含公建），在一期開發中，基本上是嚴格按照這個定位進行開發。但是，即便在1992年開發的時侯，豐臺園即估算到產業區土地的轉讓收益不可能補償產業區的開發成本，即提出了以住宅補償產業的辦法，尋求資金的平衡。事實上，在十年后啟動的二期開發，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴張帶來的拆遷量的增加，已經使開發成本劇增，由一期開發時的平均成本900多元/平方米增長到1600多元/米。如果按照工業用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發按項目來運作，財政不可能大規模補貼，壓低地價所形成的市政建設虧損靠什么才能彌補？第三章豐臺園二期開發的啟動及需解決的問題9二、周邊園區的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業用地的思路來開發。十年以來，在北京已經形成大大小小二十多個工業園區，北京周邊的河北省，工業園區也是星火燎原之勢，遠郊區縣與外省的工業園，由于地價成本很低，加上無國家的稅收優惠政策，所以很多是由政府補貼，實行零地價或低地價吸引工業項目的投資，工業項目往往對商務環境要求不高，而對地價成本極為敏感，所以大量工業項目向遠郊區和市外轉移，在這種情況下，豐臺如定位于工業用地，難有出路。三、一期開發的教訓與啟示。豐臺園一期的開發方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉讓給工業項目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業的企業并不多，很多企業拿到土地后，多數做成了可以轉讓或出租的寫字樓或其他房產，原因是什么呢？除一部分企業本身不具備做工業的條件外，另一個重要的原因在于經濟行為，即企業用這片地，不做工業而做成房產，房產的收益更大，在現在，豐臺園所處的橋南，由于四環路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正的工業企業，由于收益的差別，大部分企業也未必將它拿來做成工業。這給業主的啟示是，這片土地在產業功能分工上，是不是還真正適合搞工業，業主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產，還值不值？10四、一期的經驗：最初招商形式：將基地分割成為數不多的地塊，將每個地塊賣給企業；這種招商形式，出現了這樣一些問題，一是企業良莠不齊，部分企業能力不足，將建筑建設得檔次太低，影響整個景觀；二是企業用地有自己的時間表，部分企業將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設造成了空間的不可控制性。這些使園區必須考慮更為合理的規劃、開發和建設方式。只有解決這些在產業功能定位、開發模式定位上的問題，園區二期的開發才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創新的思維。11商務花園，是借用國外成熟的BusinessPark理念，對豐臺園產業基地二期開發提出的一種新的開發模式，它是豐臺園二期開發思路的轉折點。第四章商務花園模式的引進豐臺園為解決上述問題，與著名的物業顧問公司威格斯合作，開始對二期開發的模式、定位進行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了《中關村豐臺科技園區Ⅱ期項目之顧問報告匯報稿》，對產業區、公建區、住宅區分別進行了調研分析和定位。其中，產業區定位于“商務花園”在威格斯的報告中，有以下的定論。“豐臺園將會成為未來北京西南部的商務科技中心，西南部落后的經濟發展狀況也急需一個商務中心來帶動該區域相關產業的發展，因此，辦公物業將是二期開發的核心和基礎。”“豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環路高科技產業帶沿線——中關村“一區五園”中——面向成長期的高科技中小企業——小型寫字樓群體為特征——第一個大型、簇群式高科技商務花園——實現高科技中小企業擁有家的愿望。”第二部分：商務花園12“商務花園的定義應當為：大城市的相對邊緣地區，具有足夠大的土地規模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業的各項優惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環境和鮮明個性的產品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權，甚至獨門、獨院、獨戶，層數以多層為主，為中小企業的再次創業提供了一個量身定做的載體。”13在威格斯的技術說明上，對當時命名為北京首家商務花園的豐臺園二期這個項目的說明為：“隨著北京經濟的持續發展，北京的高科技企業無論從規模還是數量上都有所增長，因此對于BusinessPark這種辦公模式，在北京的高科技企業中出現了大量的需求。雖然BusinessPark受到企業的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。首先，由于BusinessPark對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以BusinessPark一般分布于邊緣地區，這樣才能使BusinessPark的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式；同時，作為BusinessPark，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外，BusinessPark與城市的經濟有著密切的聯系，保證在BusinessPark內人員工作外出的便利性。豐臺園二期規劃中的BusinessPark,是一種融合了四到六層現代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復合體。就目前規劃而言，豐臺園內將建的BusinessPark，完全涵蓋了BusinessPark“獨立性”和“個性化”這兩點特色，所謂“獨立性”是指其具有占天占天，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權。所謂“個性化”是指其在群體結構上，各個BusinessPark單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規模、不同性質、不同業態公司的需要。14規劃與開發模式確定后，豐臺園開始調整產業基地二期的控制性詳規和修建性詳規，按商務花園的規劃理念重新制定原產業區的規劃。隨后，豐臺園與英國道豐集團在建設商務花園的思路上一拍即合，道豐決定與豐臺園合作，按商務花園規劃模式，合作建設道豐科技商務園。2002年5月25日，豐臺園與道豐正式簽約，建設北京首家商務花園。要建設的BusinessPark，是一種融合了四至六層現代化智能化辦公空間的花園別墅式寫字樓復合體，具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權，從而能夠充分滿足事業初成一族對于擁有一個“公司家園”和“創業家園”的愿望。在群體結構上，BusinessPark各個單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規模、不同性質、不同業態的公司需要。但由于BusinessPark對建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很長一段時間與此無緣。同時在一個步行社區內，就能解決入園客戶工作與生活的需要。第五章商務花園的規劃與建設15豐臺園開始解決建設商務花園的一些理論問題。豐臺園于2002年6月5日在東方廣場召開了“北京首屆科技商務花園高層研討會”，專家們就首家“商務花園”發表了自己的真知灼見。探討商務花園的建設。第六章商務花園理論問題的解決16汪洪（中關村科技園區豐臺園管委會主任、研究員）在今天的信息時代，科技中小企業無論從產品概念還是從盈利模式上，都發生了質的改變。企業分工的細化、虛擬生產模式的出現，使得現代科技企業的研發、銷售、管理等活動與生產加工活動存在空間上分離的可能。科技中小企業在立業期，更應該充分利用社會分工的機遇，降低固定成本和制造費用，集中精力發揮自身科研開發和拓展市場的優勢，最大限度地提高技術附加值。可見，現代高速的信息平臺，為這種運行模式提供了有力的技術支持，使立業期的科技中小企業也隨之脫離了工業時代的傳統模式，但其商務交流和信息溝通會更加至關重要。順應這種需求，BusinessPark也同孵化器一樣應運而誕生。

豐臺園產業基地二期規劃BusinessPark，還有著自身的發展需求：一是科技園區大多是提供土地和優惠政策吸引企業入園，從而形成了同質性的競爭，致使形態上趨同，沒有自己的特色，使這些發展空間對新銳派科技企業缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據自身區位的優勢，實施差異性、互補性的發展模式。二是在單位面積開發成本上，與兄弟科技園區比較不顯優勢，如壓低土地價格轉讓，難以形成良性循環開發建設。三是產業基地一期“花園式科技園”已告竣，二期BusinessPark的構建，將使兩者優美的綠色景觀融為一體，激發科技人員的靈感和創意，讓快樂充滿工作空間，全面貫徹人文關懷理想。討論會專家發言記錄：17李忠：威格斯中國總經理

所有科技企業都把環境的創造用來調節研究工作狀態的一種手段，在這種狀態之下，科技園區商務花園出現成為必然，并越來越有利于提高科技人員的工作效率。商務花園來到中國，是一個完全不同的形態。它并不完全像國外一樣，僅保留一個景觀的模式。根據我們的研究，豐臺園建立BusinessPark有她的幾個機遇，一是中關村科技園的發展有向北發展的趨勢，發展空間有限，這就為豐臺園的發展創造了機遇，二是豐臺園的地域位置決定了商務花園的獨門獨院的特點，在這個商務花園里我們不是孵化企業，而是為科技型的企業找一個家，我們知道現在有許多孵化企業，但孵化后的企業到哪里去呢？“而立之年”需要有一個家，對于心理情緒，東、西方觀念不同，東方人具有本地情緒和本地色彩，所以商務花園來到中國，需要本地化，需要有一個中國特色的商務花園，我們有信心打造這樣一個商務花園。討論會專家發言記錄：18薛鐘靈：中科院研究員1、不要相信城市發展概念，這是一個變數，要多研究一些市場經濟的發展。2、城市不是規劃出來的，而是發展出來的，因為影響發展的因素很多，如中國朝陽區的CBD及西城區的金融街，并不在當初城市規劃范圍內，是后出現的。豐臺園要把自身發展的市場條件做為園區最核心的一個問題，其次是自身的管理體制要更新。3、規化問題。我們現在要為豐臺園區未來的發展提供一個功能化的結構。簡單地說就是要把園區的功能通過道路的系統連結起來。如哈佛大學內有兩條高速路穿過，作為哈佛大學來說交通很方便。4、功能化的結構有一個標準即聯系、環境、景觀。①聯系:與城市有非常便捷的聯系，在園區內最重要的問題就是交通及信息網絡。②環境：園區內的環境一是硬環境，二是軟環境,軟環境包括教育環境及高質、廉價的服務系統,因為園區內的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的。③景觀并不是絕對的,要適當。

討論會專家發言記錄：19顏振軍（中國第一個孵化器博士）

科技型花園實際上也是為科技型企業產生及發展、服務的機構、組織，這種組織有一個演變的過程，它最早，也就是從空間角度上來講是孵化器，它是一個小的機構，后來逐漸經過幾個階段演變到現在的BusinessPark。我認為打造首家BusinessPark，要考慮幾個方面問題：

一、首先要考慮BusinessPark的特點，使她有別于其他園區，從一開始建設就要從高起點開始，突出中國的特色；二、要重視集聚效應，在設計上要考慮園區企業相互之間的交流與溝通；三、要考慮產業的特點，要與豐臺園既有的資源結合起來，如周邊的教育環境，三大主導產業特點。四、在設計上要產生不同的需求。因為科技公司大小規模不一樣，要根據不同人的不同需求設計。討論會專家發言記錄：20商務花園歷經四代演變，第一代由多組小規模建筑組成，園內企業多從事輕工業、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機地融入到城鄉結合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內部交流空間的綜合社區。美國的硅谷則以采用這種方式而成為商務花園的范例。

從理念上分析，商務花園在城鄉結合部作為高度發達城市的一部分，既強調充分信息交流，又提供群落式獨立人文環境的概念，非常符合豐臺園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。商務花園的發展歷史21從以上的一些文章和報告可以歸納商務花園與傳統的工業園區的區別時，將其總結為“四大轉變”：1、規劃設計理念的轉變：由強調經濟效益的規劃設計轉變到對經濟效益與環境效益的結合。2、開發方式的轉變：由各自為政的單塊開發轉變到集中有序的統一開發。3、產業選擇的轉變：由科技園區傳統的制造業基地轉變到以中試、研發、辦公、商務相結合的綜合產業區。4、管理模式的轉變：由傳統的政府管理模式轉變到企業為主的管理模式。但在企業的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業，中小企業的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務花園龐大的空間供應，如果定位于大企業的辦公、研發與商務，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需要新的理論和實證來予以回答，這導致了總部經濟這種理論形態的出現。22總部經濟，是“總部基地”產生的理論基礎，中心城市總部經濟發展的基礎與前景，就是總部基地的未來。但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經濟作為一種經濟形態，已經發展到了一種相對成熟的狀態。第七章總部經濟的理論豐臺園最早發現“總部經濟”這種經濟形態的作用，是源于豐臺園與北京市社會科學院的一個合作課題——“大企業入園環境需求調研”，重點解決大企業是否對商務花園產生需求及滿足需求所需要的條件。在競標會上，豐臺園發現了市社科院經濟所副所長趙弘帶隊的課題小組提出了“總部經濟”這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業發展的困惑進行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關注“總部經濟”的理論。并予2002年11月完成《總部經濟——北京制造業需要組織創新》的文章，交由豐臺園出版的《商務花園》雜志發表。第三部分：“總部經濟”概念的形成和中心城市總部經濟的發展23最近，中國人民大學陳秀山教授也開始關注總部經濟，他認為總部經濟確切地說并非是一種經濟類型，而應屬于地區發展規劃的范疇。”他認為：并不是任何地區或城市都具備發展總部經濟的條件。對于跨國公司來說，他們選擇某地區投資或設立總部，首要的是該地區要有穩定的大環境、良好的經濟運行態勢和潛力巨大的市場，其次要有過硬的軟硬條件，即資訊、服務、交通等。具有國際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務是發展總部經濟的先決條件。中山大學博士生導師李江帆教授與其碩士生展開了對總部經濟的研究，他們認為：總部經濟就是吸引跨國公司、大企業的總部、分支機構或研發中心，以及各級政府的代表機構來本地區安家落戶帶動的經濟。24總部經濟理論擴展所帶來一系列實證研究一直未停止過，總部經濟包括什么樣的經濟類型，總部經濟對地方的貢獻在哪里，何種城市適合于發展總部經濟，總部經濟的發展需要什么樣的條件，企業總部的選址需求是什么？等等。研究中發現，亞洲城市如新加坡、香港，國內城市如上海、北京、深圳等地，總部經濟基本上已經成型。新加坡是大量投資于東南亞的跨國公司地區總部所選地。香港是跨國公司投資中國大陸和東亞地區，在該區域的總部所選地。國內的深圳，是跨國公司地區總部由香港轉移到大陸的首選地。上海，是臺商或跨國公司設立中國區總部的首選地。北京，是跨國公司設立中國區總部的第二選擇地，是設立研發總部的首選地。北京、上海、深圳，分別是國內大企業總部遷移的首選地，設立地區總部的首選地，同時，又是中國最發達的三大經濟區（環渤海灣經濟區、長三角經濟區、珠三角經濟區）大型企業的總部所選地。三地產業不斷置換，工業外遷、商務內聚，“兩頭分離”情況越來越突出，總部經濟已經形成了相當的基礎。第八章總部經濟發展的實際狀況的研究25商務花園能否定位于總部經濟，豐臺園經過對郊區化、企業總部選址需求差異性的理論研究和直接對北京市大企業的實證研究，證實了商務花園與總部經濟結合的可行性，確立了“中關村（豐臺）總部基地”的品牌概念，大力進行品牌推廣，使總部基地和總部經濟開始在政府、企業界、學術界產生強烈反響。第九章：郊區化研究和企業總部選址多樣性的研究以及對北京大型企業的實證調研存在著一系列問題，包括商務花園地處城郊，是否能營建企業總部聚集的氛圍，同樣，在北京大力建設中關村西區、CBD的情況下，商務花園能否與其展開競爭，這是商務花園定位于總部經濟要解決的問題。對郊區化的研究表明，地處郊區的商務花園在城市發展的潮流面前，有成為總部聚集區的可能。商務花園改變了傳統工業園的形態，轉變為了科技辦公園，辦公園的專業化和郊區化，是未來發展的方向。第四部分中關村（豐臺）總部基地——商務花園與總部經濟對接的產物26美國學者在對郊區化的研究中，得出郊區化的五個階段。第一個階段是“郊區化前的外遷現象”。時間在19世紀末20世紀初，表現為鐵路和電車時代所帶來的富人住宅的沿線路郊區遷移。第二階段是1920-1950年的“汽車郊區化時代”。表現為汽車的發展使郊區住宅的大量出現，郊區人口居住快速增加。第三階段是1950—1980年“普遍郊區化時期”。表現在由于政府對郊區住宅的補貼促進，使郊區住宅急劇增長，與此同時，產業郊區化開始出現，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉儲業等紛紛向高速公路、機場等交通便利的地方，形成產業園區。而且，隨著住宅區向郊區的推進，購物中心、銀行、電影院、游樂場、高爾夫球場、大學等也大量遷往郊區，并且結合形成復合式的郊區化力量，產業開始向郊區轉移。案例：在美國的郊區化理論研究中表明，現代化的辦公方式已向郊區轉移。27第四階段是80年代的郊區化。表現為富人通勤的獨戶住宅式郊區已經滲入低收入階層住宅、郊區公寓和郊區工業園，同時，歷史上郊區沒有經濟基礎完全依附于中心市的狀況已經發生了改變，郊區成為了區域性的經濟中心，一半以上的人在本地生活、本地就業，而只有一小半的人仍在郊區和市區通勤，在這種情況下，它不再是“缺乏經濟基礎的臥城”，而是擁有許多雇員的城市綜合體的一部分，房地產開發商和建筑商從以前的分散型高級住宅的建設轉移到中高層公寓住宅的建設，居民階層更加多樣化，繼工廠、商業的擴散后，辦公設施和機構也開始向郊區遷移，郊區的城市功能日趨完善，產業配套開始自成一體。第五階段是90年代的郊區化——邊緣新城的形成，其特點表現在郊區鎮與中心市的共生關系越來越不緊密，其競爭力越來越強大，對中心市的職能地位提出了挑戰，典型的如芝加哥庫克地區的Schaumberg鎮，其具有購物、娛樂、居住和其他服務的功能，擁有1.08萬家公司（其中白領公司近6700家）和1000家左右的公司總部。實質上形成了中心市外圍的以白領職業為主的城鎮，它們的工作用地多于居住用地，而且職能上基本上與中心市老的中央商務區一致，它們被稱為“邊緣新城”。它的內涵包含：位于都市區的郊區；發展極快，就業崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業為主，主要以商業、第三產業、公司總部為主；與中心市同構，二者互補性下降。28因此，商務花園有可能成為次級的研發、辦公、商務區。從物業形態和企業總部選址差異化的研究，表明企業總部選址的需求是存在多樣性的，商務花園與CBD、中關村西區等，構成協同互補的關系。結論：291、中關村，目前大規模、高成本的市政開發，對大量的成長型科技企業產生了排擠效應。有一份報告表明，有80%在中關村注冊的中小企業因為地價太貴，而離開園區另選辦公用地，中關村IT企業有39%在政策區以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米，目前，中關村核心區為改善硬件設施，大量增加市政建設投入，使地價水平居高不下，直接導致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業的運營成本。這種成長型的中型企業，既希望能享受到科技園區的政策待遇，又能享受到科技園區的服務水平，同時又希望在立業的同時降低運營成本，在這一方面，商務花園應該對中關村成長型的中型企業，有很大的分流作用。2、CBD發展定位上，更著重于商務，而非科技企業的研發和辦公。這種功能區域正如《北京CBD的暫行辦法》所定位的一樣，主要是現代的服務業，如證券商、投資公司、律師所、保險公司、電信網絡服務商、廣告商等，這類總部下屬的產業主要是營業廳等形式，總部更接近于信息大量集中的市場。而大量的科技型企業，下游的產業主要是原材料供應、產品制造等，其總部不一定非得在區域上與一個城市的商務區在一起，相反，商務區喧囂的環境、擁擠的交通與急促的工作節奏，會對充滿人文色彩、追求自然和諧的科技創業者和科研人員產生壓抑。使CBD不可能成為科技企業總部的首選，同樣，中關村核心區的建設理念，實際上是在奠造一個科技型的CBD，不過形成的產品不是信息流、而是科技產品流，如海龍，這些都限制了大型科技企業在中心區的落戶。《分析：不同地域物業形態供給的差異性》：303、商務花園是豐臺園采用國外成熟的BusinessPark模式，在選址上，在城郊而不在城中心，這樣的優勢是級差地租勢別降低開發成本，減少公司的營運成本，在這方面，商務花園和CBD、中關村西區相比，具有明顯的優勢；另一方面，商務花園近郊的選址，也使成片開發、更高層次的統一設計成為可能，不同于CBD等核心區的改造，而變成了新建；再一方面，在規劃設計上，商務花園強調低密度的獨立辦公樓、獨享冠名權，大量的綠化空間，追求陽光和空氣，對那些并不強烈依賴于商務空間的科技企業有著巨大的吸引力。《分析：總部選址需求的差異性》：不同的企業總部，在選址標準上具有明顯的差異性：服務性企業和制造業企業總部的選址有明顯的差別；不同規模企業的總部選址標準有所不同；不同的企業領導人對企業的總部選址標準有所不同。總的來說：大型企業總部的選址，有共性，希望所在城市是中心城市、信息發達、商務繁榮、設施完善、配套齊全。但有差異性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。商務花園與CBD、中關村，在地域、環境、價位等方面具有差異性，正好符合企業總部選址的差異化需求。實證：北京市社科院的調研：豐臺園委托市社科院對在北京的100家大企業進行調研，大部分企業已經是總部與生產基地“兩頭分離”的局面，90%的企業對商務花園這種形態表現出濃厚的興趣。31依托于各種分析和調研，證實商務花園可以與總部經濟相結合，豐臺園正式確立了中關村（豐臺）總部基地的概念，以原來的道豐科技商務園為主體，吸引大型企業的總部。并開始了規劃、建設和品牌的大規模推廣。6月19日，中關村（豐臺）總部基地正式奠基。7月5日，中關村（豐臺）首次招商會在北京新世紀飯店舉行。7月16日，中國人民建設銀行北京市分行，注資10億中關村（豐臺）總部基地簽字儀式在國際俱樂部舉行。到目前，總部基地已簽約20家，其中11家是國字頭企業。第十章中關村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣32在中關村（豐臺）總部基地的奠基儀式上，開發商為總部基地準備的資料為：概念的外延:中關村（豐臺）總部基地[ABP]在于能夠實現國內外市場經濟的信息整全、互動；能夠達到國內外企業峰會能動的良好釋放效果；能夠作為北京中關村及北京大總部經濟區的重要基地；能夠成為國內成長期企業形象的特征標志。ABP的寓意：ABP的全稱是---AdvancedBusinessPark,英文解釋為高級商務花園。以此用來涵蓋中關村（豐臺）總部基地的建設主旨及立意。中關村（豐臺）總部基地[ABP]相關數據：總面積：110萬平方米，獨體獨棟、獨立冠名總部樓500余座；綠化比率：占總面積約50%；總投資額：約45億人民幣；建設周期：約3—5年；基地區位：西南四環路邊，緊鄰豐葆路、世界公園；距天安門直線距離12公里。33基地構成：每棟面積1000至5000平米的總部樓；總面積約40000平方米五星級酒店；面積約40000平方米商業配套設施；每套面積約30平方米的總部小公寓；幾十個面積200至500平方米的風味食堂；大型地上、地下停車場。入口大廈（五星級灑店）：建筑面積4萬平米；停機坪：大廈前有商務直升停機坪，占地約2.5萬平米；基地商業配套：總部基地內每個庭院中心均設置一處面積約為200-500平米的風味餐廳。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內交通環路。地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統，大大超過每萬平方米45個車位的國家標準。其它配套——全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫療診所、全科醫師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。智能化系統：電信及寬帶綜合布線系統；設備管理智能化系統（BAS）；安防系統；智能消防及自動滅火系統；停車場自動管理系統；微小蜂窩數字無蠅系統；有線電視系統；公共廣播及背景音樂系統；一卡通系統；電子地圖及電子信息發布系統；34總部樓設備：集中采暖系統；中央空調系統；中水處理系統；供配電及自控系統；照明配電及應急照明網絡系統；防雷接地系統；每棟樓獨立電梯1-2部。總部基地建設和活動的相關材料：《45億打造中關村總部基地15家企業先取冠名權》（科技日報）中關村最大中外合資單體項目中關村（豐臺）總部基地奠基開工典禮6月19日隆重舉行。該項目整個工程預計3到5年完成。建成后的總部基地，投資資金量將達到45億元人民幣，總面積達110萬平方米，獨棟總部樓將達500余座，將會形成400億元的技工貿總收入和15億元的稅費收入。一期開發建設的中關村（豐臺）總部基地83棟總部樓將于今年10月份竣工，企業將準期入駐。同期還將再開工20萬平方米的87棟總部樓施工工程。中關村（豐臺）總部基地是中關村科技園區豐臺園產業基地二期的第一個項目。總部基地前期的商務機停機坪和今天開工的一期工程，總面積達到20萬平方米，83棟獨棟總部樓，這些樓全部擁有獨立冠名權，今年9月總部基地將建一座五星級商務酒店，與這些總部樓一同構成大型企業的總部聚集基地。中關村（豐臺）總部基地，是中關村科技園區豐臺園將國外歷經四代發展的商務花園先進理念與其交通、綠化等優勢資源相結合，對接“總部經濟”理論的產物；也是豐臺園正在打造的國際商務花園（InternationalBusinessPark）的首個重點項目。它具有占天占地、獨門獨院、個性猶存的特征，并可贈予企業大廈冠名權，是創業者的立業家園。35總部基地推出后，在政府、企業界、學術界和媒體評論上，產生了強烈的反響。北京市市長范伯元在《優化環境、抓住機遇，建好企業發展基地》一文中說：“中關村科技園區承擔著發展高新技術產業的重任，已全面進入五年上臺階階段……，豐臺園在科技園區的開發模式上，采用‘商務花園’這種全新的開發模式，通過低密度、低容積、高綠化的規劃設計，營造出更為人性化的發展空間，營建更為寬松的創業環境，符合北京市政府提出的‘把北京建成市場化進程最快、市場秩序最好、政府服務最優、行政效率最高的企業發展樂園’優化發展環境的目標要求，希望豐臺園能夠繼續創新性地發展‘商務花園’模式，并將豐臺園發展高新技術產業的理論加以總結、歸納、推廣。北京非常重視吸引跨國公司的地區總部，也逐步形成CBD、中關村西區、亦莊等一批企業總部的聚集地，并注意到企業總部的入駐所帶來的經濟提升作用，豐臺園通過‘商務花園’這種模式，建設‘總部基地’，對于北京市發展‘總部經濟’，形成大總部經濟區，回避北京制造業發展中的劣勢并充分利用北京的優勢，是一種揚長避短的產業組織選擇；對于實現市委、市政府提出的‘振興北京現代制造業’的重大戰略是一個有力的補充和支持。第十一章：總部基地在政府、企業界和學術界及媒體評論上所產生的影響36我國著名的經濟學家吳敬璉在中關村發展的經驗總結與改進建議中說：“對于中關村的定位，過去有過各種各樣的意見，例如中關村應當成為引進外資和技術的基地，成為高新技術貿易中心，成為高新技術產業的制造中心等等。我看多數人的意見可以用三句話來概括：高新技術的創新中心，高新技術產業的創業基地，新型企業家的搖籃。我認為其中的第二點是關鍵，中關村總部基地建設就是一種新的嘗試。”37（一）、《北京物流企業緣何扎堆中關村總部基地》（北京日報）在中關村（豐臺）總部基地近日公布的首期招商入駐客戶名單中，共有２０家正式入駐，其中中國誠通集團、中國物資儲運總公司、中國集裝箱控股公司、中國物流公司等６家大型集團公司赫然排在前幾位。盡管中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展董事長總經理許為平強調“這中間有幾家不是真正意義上的物流公司”，但物流企業在首屆招商會名單中仍然顯得非常搶眼。難道豐臺總部基地意欲打造西南物流港，欲與現在物流已經漸成氣候的大興和天竺一爭高下？

物流企業緣何扎堆總部基地許為平認為，首次招商之所以能夠吸引眾多的物流企業，有兩個主要原因：一是豐臺在物流上確實在大環境、大交通具有很大的優勢，鐵路樞紐在豐臺，有兩條高速公路直接到豐臺，這是總部基地吸引了物流企業的一方面的原因。二是有巧合，目前尚以倉儲和運輸為主營業務的基礎物流“老大”——中儲確實在給自己的總部找“家”。他認為，“天意”也很重要。媒體宣傳38總部基地永遠是總部基地

盡管豐臺總部基地由于天然的區位優勢，在歷史上就形成了物流集散地，無形中對北京其他已經逐漸成形的物流港在某種程度上具有挑戰的意味，但對豐臺的總部基地而言，總部基地永遠是總部基地。在許為平看來，總部經濟最大的優勢在于，這一平臺首先是從高科技園區的概念跳出來，進入到總部經濟、總部企業。他認為現代企業的發展最終是綜合式的，“這不是一個科技園的項目，而是一個總部基地落戶在科技園，連著豐臺科技園，是蘋果和梨子的嫁接，決不是單純的蘋果或者梨的概念，二者的嫁接大大超過蘋果或者梨子的單一效果，是互補的。”

從總