安徽宣城敬亭香榭·山景別墅策劃報告目錄前言中國安徽·宣城簡介市場研究篇房地產市場現狀項目分析篇項目現狀研判項目產品分析項目產品建議項目整體定位項目推廣篇項目案名詮釋項目推廣主題項目推廣策略宣傳媒介選擇項目銷售道具項目銷售通路人力資源篇人力資源整合原則銷售現場組織構架銷售現場人員職能銷售流程及其說明銷售管理篇銷售價格策略銷售進度控制可售房源管理簽約風險管理附件：案場管理表單銷售流程及說明前言通過一段時間對項目的了解對她有了初步的認識。雖然宣城的地產市場出于起步階段，市場及消費者的消費心理還不很成熟給項目推廣帶來一定的困難，但同時也為我們建立一個成熟的市場帶來了契機。只要我們建設的產品是市場需要的產品，我們的推廣手段符合當地消費者的消費心理，項目銷售工作完全能夠達到預期設想的狀態。經過對宣城的考察得出我們的產品有較為廣泛的市場空間，這一點為日后項目推廣工作提供了客觀依據。宣城消費者雖然消費心理尚處相對稚嫩階段但部分消費者也以開始成熟起來，而這部分消費者就是本案的直接消費群體。根據他們的生活習慣，消費心理、思維方式我司撰寫了本簡報。本方案針對諸如房地產市場研究、項目研究判斷、推廣策略及銷售管理等項目運作的核心問題進行深入研究。總結出一些指導思想，他將做為本案銷售工作的中心思想貫穿整個銷售過程。為銷售工作的順利開展提供理論指導。宣城，東鄰江浙，西連九華，南倚黃山，北通長江，是安徽東南門戶，轄郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德、寧國五縣一市，另設宣州區，為市政府所在地，全市面積12，340平方公里，人口272萬。其中市區面積15.7平方公里，人口21萬。宣城是上海和南京經濟區以及長江經濟帶的有機組成部分，是連接浦東開發與皖江開發的陸上紐帶。這里公路四通八達，青弋江，水陽江與長江相接，皖贛鐵路復線和宣杭鐵路，318國道，205國道貫穿全境。改革開放以來，宣城致力于經濟發展，致力于基礎產業建設和基礎設施的改善，奮力趕超，爭先進位，經濟和社會事業取得了大跨度，跳躍式的發展。一時間宣城在全省發展最快，國內生產總值，農民收入全省第一，固定資產增速全省第二，職工年均工資增長在全省第三，人口自然增長在全區最低，宣城地區步入了發展快，人民得到實惠多，實力強勁，后勁增大的良性循環路子。宣城，奮發昂揚的崛起，向世人展示自己新的形象，新的氣魄。2003年2月，市政府成立了以方寧市長為組長的總規修編領導小組，以切實加強對總規修編工作的領導。并召開了兩次研討會，針對城市未來發展以及現行總規中存在的問題、近期建設項目安排等進行研討，有效地指導了規劃編制工作。本次規劃主要內容包括：宣城市城市總體規劃和宣城市城市近期建設規劃。宣城市城市總體規劃包括城市總體規劃綱要編制和對98版宣城市城鎮體系規劃進行提煉和深化；宣城市城市近期建設規劃包括宣城市城市近期建設規劃中的強制性內容和指導性內容。規劃時限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，遠期2011-2020年，遠景2020年以后。城市擬發展規模:2005年25萬人,2010年32萬人，2020年42萬人。為今后城市總體發展提供了法律依據。市場研究宣城的房地產市場處于初級階段對市場的研究相對較簡單，對于本案來講主要圍繞類似本項目的產品進行重點調查即能夠滿足本案的需要。房地產市場現狀分析縱觀宣城房地產市場的現狀來看，總體處于初級階段。但從宣城立市的時間和宣城的人口數量來看發展速度還是比較合理的。本案在這一時間進入市場還是有良好的市場前景的。宣城的地產市場目前或多或少存在一些滯后的現象。產品結構過于單一大部分產品為多層的住宅項目，聯體、獨立別墅成為了市場的空白點。而對于別墅的需求卻是實實在在存在的，從而累計了一部分別墅消費群體。商鋪雖然在市場上普遍存在，但是缺乏一種先進的商業模式。現有商鋪多為一些住宅項目的底層商鋪。產品缺乏特色大部分產品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。如有一種方形優良，外立面豐富的樓盤推向市場極容易分流現有其他樓盤的客戶源。宣傳推廣理念相當落后在產品上的落后折射出宣城地區發展商整體營銷策劃理念的匱乏。一些設計水平落后，低質的樓書，混亂的銷售現場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅。全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。小區物業管理毫無特色同樣物業管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質的服務而僅僅改善了住房條件。項目分析每個項目在推廣之前必定會將項目進行認真分析。找出于市場產生共鳴的切入點。同時也將項目不合理的地方提出進行必要的修正，使之能夠被市場認同。針對本案我司通過對項目自身的一些研判，提出本案市場定位的理論。項目現狀研判本案目前已進入詳細規劃階段，通過詳細規劃上的設計反映了設計師的設計思路。但依然存在一些不明確以及一些產品缺陷，通過產品分析能清晰的反映出來。之前我司對本案進行了SOWT分析，找出項目存在的機會、風險等問題以便進一步優化。商業用房SOWT分析優勢產品面積合理功能性強整個項目整體性強功能全每年的旅游季節能為業主帶來良好的經濟效益劣勢距離市區較遠交通不便人氣不足，客源匱乏投資者信心不足風險消費者對區位的抗性較大，對本案區位的認同度較低本案所處地區難以在段時間內形成商業濃厚的商業氛圍機會通過創造一種新興的商業模式來引領消費隨著敬亭山旅游資源開發力度的加大必將為本案帶來良好的投資前景別墅社區SOWT分析優勢小區依山傍水，社區環境、周邊環境極為優越產品相對其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進許多小區物業管理十分成熟，是現有周邊別墅無可比擬的劣勢小區周邊生活機能不完善，生活不十分便捷小區距離市區較遠，消費者存在區位抗性個別單體別墅面積偏大會導致總價過高市場難以接受風險別墅作為市場空白點，存在一定市場風險相對過高的價格會扼殺大部分消費者機會市場缺乏別墅產品為本案贏得市場空間敬亭山附近不存在同等品質的別墅與之競爭現存一定量消費者存在別墅消費需求敬亭山土地停止批租，本案成為不可替代性的產品項目產品分析房型分析外立面：使用功能：房型B房型E：面積控制：項目產品建議建筑風格：環境建議配套設施建議做為高品質的別墅社區來講，完善的配套設施對于業主還是社區來講都是很重要的。本案地勢對小區景觀起到了決定性作用，但也為小區的安全帶來一定隱患，因此加強對小區保安設施的投入。第一重保安系統加強小區周邊紅外線警戒系統，確保一些保安人員難以涉足區域的安全第二重保安系統設置可視對講系統將危險拒絕在門外第三重保安系統對門窗加裝窗磁門磁系統，以防止不安全因素入侵。第四重保安系統在室內安裝報警系統，同時與小區物業相連接做到層層把關施工建議為了方便消費者看房以及提升社區品質的需要，建議對別墅類產品進行分段施工。局部施工完畢，可將景觀同時施工形成樣板段便于看房。房型建議根據項目性質及特點，我司推薦幾種優良房型以對目前的房型進行調整。外立面建議方案一點評該物業采用典型的美式鄉村風格，立面層次鮮明色澤搭配和諧2門廳上方的陽臺不僅起到較好的裝飾作用，同時也是一個不錯的功能性陽臺方案二、點評該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質，色澤搭配非常協調轉角處理既活潑又大方方案三、點評該物業的外立面有著濃郁的鄉土氣息與本案的自然環境融為一體外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨有的氣質房型建議方案一點評該房型面積控制在300平方米左右極大的優化了物業的功能性恰到好處的中庭體現了該戶型的氣質方案二、評會客室、起居室一應俱全家庭餐廳、正餐廳強化了該物業的功能兩套主臥室方便主人招待重要客人轉角陽光房采光充分點評該房型面積控制相當合理，279平方米的面積做到主衛18平方米交通動線清晰，不浪費面積功能性良好，可變性強案例賞析：天兆家園（左岸半島一泉點睛四海成龍）樓市風云、戰火紛紛；成王敗寇，幾多拚殺。我們曾以為，北京東部CBD是火藥味最濃的區域，不曾想到，就在CBD冷戰的縫隙中，西直門地區突升狼煙、烽火四起。就在時代之光名苑、金暉嘉園之潤憬、遠洋風景忙于“三國大戰”的狹小陣地上，一陣緊鑼密鼓之后，天兆家園以出其不意的迅猛攻勢，占領了制高點。肌市場競爭是母產品升級的羽最大動力，界是產品創新伸的最大源泉宋。顯我們曾以為嬸，CBD因咸競爭激烈，父最容易出現既產品的升級捏與創新。西添直門地區捷榮足先登，形拖成一方面因梯道路改良、納水系治理等估利好而形成接熱賣場面，蹄而另一方面稍，也因四國冤大戰全面展慘開，升級與宏創新的產品抱也應運而生駐，后來居上形的天兆家園環的半島主題畜即是首席代安表之一。隔欲成龍頭羅耽只能創新衫天兆家園位旅于西直門立枝交橋核心區缸，東面緊臨掘西直門通往巖北四環的快沾速路，南鄰雙正在修建的專索家墳路，背所處位置不攤僅離西直門然地鐵僅撐800米鞏遠，而且還逃將成為地鐵惕輕軌的始發賢站，可謂北漿京內城區罕心見的黃金地洞段遞——針位置金貴、充交通順暢、吐出行便捷，頂南接金融街腿、北連中關喜村，并通過嶄環城公路和冶地鐵以及輕鳳軌鐵路，成京為泛金融區蜘、泛中關村什甚至全城區界置業人士的本首選。特別脆是申奧成功富后，天兆家愁園與金運大豬廈之間那條場早已經被人撈淡忘的暗河臟將重見天日康。這條曾經銷被老北京人劈稱之為蓋板承河的河流，濾將借中國承來辦奧運及美厲化北京城之盤勢，被北京河市政府列為饞北京城市景繁觀改造重建子的重點工程顆。改造后的卸蓋板河將由猶源頭昆明湖色經動物園流側向中南海，誠并且將在天鋼兆家園社區器旁，建設一菊處美妙的觀隱光碼頭，為島北京城市增痛添一道亮麗嗚的風景。纖有這樣的位泊置條件和交阻通優勢，特墳別是有城市犬稀有的水資算源所帶來的撲生態和景觀走的優勢，天剃兆家銷售看播漲。尤其在托倍受關注的代西直門暗河洪重建這個主用題上，在西甘直門地區的岡諸多項目中辯，天兆家園咽不僅是臨水艦系最近的項然目，而且還蘭是唯一一家千位于上游和點北岸(也即詠順流之左岸城)的項目，具可謂占盡細“未上風上水默”拾之地利。逐于是，天兆良家園自視為侍西直門地區電的龍頭。其穿中最大表現謝是，天兆家屯園為提高社盤區檔次，幾演乎全部放棄涂了市場熱門蟲的小戶型設駁計，而將戶蠢型鎖定在大歡戶型及超大蹦戶型之間。勇而天兆家園巡大戶型的暢渡銷又很好的津證明了發展毯商的高瞻遠湖矚。羞盡管這樣，嘆對于近在咫已尺的、已經肝跑在市場前賭面的時代之予光名苑、金認暉家園一二墳期及遠洋風幸景等，天兆須家園不敢有嚷半點輕心，續而且從策劃摔之初就清楚削地意識到：音天兆家園，曠不創新勿寧蝶停。北因材創意界握靈感不期落天兆家園的濁創新表現在騰方方面面。究比如，占地凱僅3.35已萬平方米的艷項目，就有歇1.造3萬平方米發綠地規劃，膏綠化率達4夾0%以上。峽但這一點僅田能使其成為岡目前各建設牲項目中的優夏秀者，而不災能空前絕后贊。農天兆家園打趟起了東面緊擴臨快速路的號一條寬窗70米居的隔離帶的篇主意。通過岔方方面面的拆努力，目前亦天光家園已扁經將臨社區耍的孤30米輛隔離帶爭取赤為永久綠化痰帶，而且天雞兆家園認為煤，整個隔離屠帶最終將被弓建設成一個蕩真正的城市夸綠化公園，逐沿天兆家園丘東面的公園仗綠地面積將弱近副3萬平方米蹲，令人震撼晶！借同樣的理由掠，天兆家園耕的產品設計尺也是經過精翠心挑選、多料次推敲和否德定后的結果山。最終由北尊京中外建工迎程設計院的比兩位頂尖設類計師設計的額9座純正板污樓不僅格局省方正、分區冬合理，而且某還根據各個碧樓體的不同煤位置與高度氣，設計了平糞層、錯層的根交替，并特拌別提出鄉“毛錯越層標”盛概念，將層催高標準定在黃2.9蓬-3.25尋米電之間。其大掩面寬飄窗、嘩漸變觀景陽序臺等設計在術京城樓市也繭是首次亮相夜。枯在建筑立面糖方面，天兆貿家園可謂煞方費苦功，前蠅后改動的次掉數只能用時尤間段來形容釀。其中最為風大膽的舉動竹是，在項目獄已經推廣促令銷后，開發鴨商發現了外虜立面有一些趟遺憾，便果閑斷地停下來月，重新規劃叫設計。目前吼，天兆家園告的外立面由匆澳洲五合國嫩際設計集團杠名師親定，碎不僅外觀挺虹拔，立面曲燙線柔飽滿、斯色澤雅致，班而且低層與膽高層之間的匠細節變化和擾藝術處理也然錯落有致。洲最引人注目栗的是，發展兄商在與設計心師的多次碰玩撞中，靈感施不期而遇。叫天兆家園的技頂部設計成尼潔白、大方寬的貝殼造型監，其靈感來嗓源于澳洲的逮海岸景觀，挽而創意表現亦則取材于悉付尼歌劇院，評并且將貝殼半頂做了反向略、立式的處筑理。天兆家勢園首次將澳鋸洲海岸生活券情趣引進到綿內陸城區的饞高樓建筑中大，一經推出額，便受到市離場好評。弦都知有水痕他不知有岸何就因材創意郵方面，最大燦的源泉和最柄具賣點的主貼題，當屬天嗚兆家園南岸具的水系。雹眾所周知，攝水系住宅不標僅有景觀和爪生態價值，籮而且在嚴重茫缺水的北京粗城更有稀有稿、尊貴的感蓄覺，所以，泡水景住宅正肢在成為京城逼樓市中僅次歷于CBD、刊中關村等地錫緣優勢的一汪大賣點。盯天兆家園自金然看好門前鬼天然水系的潛治理。據說黃，申奧成功似當日，天兆只家園的發展登商興奮得幾圾乎徹夜未眠陣，其情其景福遠勝過奧運灰村周邊項目靈。因為，天問兆家園不僅乏知道蓋板河葡將因申奧成紋功而得到及候時治理，而胖且知道自己宋是唯一一家假能夠用足水哭景題材并借爪景創新的項滲目。據稱，判在相當長一旦段時間，這杠個創意一直壟是公司內部等的秘密。直繡到2001堤年9月正式黃推出之時，挖這個秘密才姻終于大白天園下。襯在水系住宅價火熱的市場刃上，盡管大昂家都在挖空傅心思做水系宵項目，天兆閃家園另辟蹊距徑，用句簡遇單但頗具禪第意的話來來去形容，就是鐵“拜都知有水，盈不知有岸慌”滾。番水岸半島，布這正是天兆當家園的主題屈。嗽原來，天兆普家園位于西堪直門西北角所，不僅是在呆觀光河道日—夏轉河的左岸肺，而且也是若在西直門快患速路的左岸晨。無論中外臣，左與右都飄被用作是激榮進與保守、懲靈感與遇鈍呢的代名詞，容如法國左岸噸小鎮等。但責天兆家園最脅具創意的主打題不僅有住“德左岸姨”埋，而是棚“紛半島利”雙。先“憐半島惑”揀從地貌上講餡是指三面環胡水的陸地，頭而轉河的流方向以及項目歌在環境、景搜觀、建筑規類劃之初的創拳意激蕩了參交與天兆家園綁的設計者源姓源不斷的靈魯感。水岸，役半島攜手而梁來。畫于是，天兆而家園將左岸雁的激進創新許和半島的優宣雅高貴充分言融合到一起諸，在設計師難的幫助下，選終于規劃出幟“垮一泉兩綠三良島四海牽”距的整體環境陰，讓市場為躁之一嘆。怎一泉點睛鞏拔四海成龍糕所謂一泉，俊并不是普通撲的泉，而是未天兆家園獨念有的一個汲顛自地底下棄3000米址深處的、水腦溫高達提60花℃普的保健溫泉困，此泉可使角天兆家園的浴住戶在冬天跨里也可以享賊受露天的溫遞泉雪花浴，拒真切地感受產只有在諸如僚日本東京灣各才可享有的妄、浪漫與奢匯華的半島生焦活。燦所謂兩綠，朝除了上面提扎到的小區東答面寬達欠70米致的城市綠化補帶公園外，盡另一個是小性區紅線上特皮別圍合的喬額木林，這些佛喬木增加了彩社區半島生克活的隱私與聽尊貴。霉所謂三島，莊是指社區創極意設計的9醉個樓座，圍舊繞社區引進旱的天然水系繩，自然錯落席形成的三個膚半島。其中骨一至五號樓蔬為相擁的水絹岸半島住宅設，六號、八繼號和九號樓午為相互依存宿的水岸半島寫住宅，而七豈號樓則為獨內立的水岸住場宅。這種臨俊水而建的半鄉島式住宅在德北京尚屬首嶄創，形成了歷天兆家園狗“開家家近水，笑戶戶鄰灣隨”裂的完美生態申景觀。斑所謂四海，瓦是指天兆家榆園依照京城握傳統的風水企格局而特別畢營造的悉“組四個湖泊枯”喚，分別名為陽東海、南海核、西海、北擠海。如果非獄要將此四海但與紫禁城邊升的四海相比菜，這里的四數海當然要小巧許多，但因廚其創意制作虹，便有了自東己獨特的意環境。此四海辜依水系和半塌島相含相銜考，極像一條炎龍的形狀，轎即所謂枝“半四海成龍道”灰。而所謂的廣龍首，正是裙從南海的湯興泉開始的，反這樣，龍尾迫在北，龍身穗環繞于水岸殃半島住宅之園中，若隱若騎現；而龍頭瘡處的溫泉，坑不僅有畫龍配點睛之意，罵而且下接數帶千米地氣，忍并呈現出轎“腹面南背北耀”紹之極佳格局錢。譽在這樣深厚益的民族文化芬中，天兆家滴園的園林景降觀設計則以底現代的簡約難主義為主，棉追求geo構metry社的組合與情起趣，并將新劉材料、新工嘴藝的應用發仆揮的淋漓盡蟲致。當我們飯置身于天兆雪家園精心構桌造的疊層跳燈泉、東海長安堤、錯落平訴臺、鳥石野賓趣、陽光構茂架、條狀石期瀑等景觀中集，不得不再自次嘆為觀止魚。旦北戴河聆濤飄園企劃說明身書『別墅案雹例』待運籌帷幄之艦中讀精明的人懂耳得先行取勝哭，當發展商古完美的將自老身優勢與外旱部條件有機籠結合后，接兼下來就需要壞一個系統而妖專業的運作銹過程，讓這宴個富含生命待潛質的產品余加上后天的紅包裝和引導拴，使其具備誕在市場上壓儲倒多數的生或存力和競爭芝力，能夠在裂激烈的競爭秩中游刃有余館……墓產品淺析滑一、從別墅室的大環境輪1、概述增別墅將體現舞居住人的身拉份和社會階夢層作為主要頁攻關點去規貧劃延展，空臥間居住的文話化理念是別笑墅賴以生存震和維系的基痕礎，房地產語消費群實際吧上是一個特色定文化模式消下的亞文化銅群，文化是罰整個社會生揉活方式的總該和，而這些敢消費者的匯禾總就是在特皮定的區域中鬧具有相類似狼的文化、興灰趣、愛好、炕習俗等生活微方式的人群膝，因此，體只現身份和階剪級性就成了架別墅存在的賭主要根據。祥依山傍水而秒建的獨立洋腹房，文人雅尿士商賈豪富賺的幽居之所輩，順理成章框地圈起一部叮分富足者，作以居所體現果他們與眾不攏同的存在價屬值。鳳2、特征暴中國房地產淹業經歷了近衛20年來的禍大發展，特副別是近來別顯墅熱的升溫寶，別墅的內疾涵與外延已戒發生了一定窩變化。使用割對象從以前卻的少數特權聽人士到現在貼更多的富有敏人士。功能殘從以前的臨晃時修養之所攪拓展到作為遮生活起居的踐第一居所，棕從以前的單儉純的住所拓瓣展到居住、農辦公兼有。油但無論別墅泳的功能如何囑拓展，種類安如何演變，巴別墅都不能艘缺少以下特膊征：霉·

拿別墅永遠是錘為少數人建臭造，只有少扣數人才有條味件享用；素·

蒜別墅意味著娘占用著大量具稀缺資源，栗除奢侈占用舟土地之外，鋼別墅大都依只風景區、天距然水域等稀林缺資源而建懼造；裁·

邁別墅必須體把現個性化，灶不能大批量龜生產。嘗3、分類腐從別墅消費壺需求的角度賴我們大致可使以把別墅歸拍納為6類：怒⑴吸居家生活型揭別墅，就是芬把別墅作為佩第一居所需抬求蜘這種項目主腐要針對少部橋分經濟實力麗雄厚的成功看人士建造。賄比如圣美利然加項目就有丑這種情況，級開發商按照肝客戶要求設償計建造，完占全體現別墅蓬所有者的個泰**好和需夠求；膛⑵禮度假型的別稻墅，也就是沙兩套房，一畫套在市區，體一套在郊區跟，5天在市繞區，2天在殘郊區。墓這種居住與乘生活方式造箱就了這部分狗度假型的別模墅需求，而置且有預計說艦今后度假型驅的連體別墅里需求量將會頃增大；煩⑶珍出租型別墅尾，這種項目勤在北京、上麻海等經濟發陜達地區較多珠。穿例如在上海嗎虹橋、在張比江或金橋，刻有著很多外珍國公司的高畏級主管或外茅企員工，他銀們在上海一嘗般不會把別區墅買下來，享但濟公司高額的倡住房補貼使預得他們有能捉力租住別墅和；愁⑷令旅游型別墅志，那就是在切旅游風景區忽或度假區建晌造的帶有經賢營性質的別張墅。式在國外有許饒多專業的旅析游投資公司漠從事這種開趙發，業主只毒要買下這座夸別墅的時段果使用權，即番可在指定的稻時間享受在端此居住的待薦遇，平日有膀專職的物業齒公司代為管震理，價格比渴同等檔次的蹲星級酒店便椒宜許多，最亮重要的是這杏里有一種獨籮特的家庭氛限圍和人性化蛋享受，度假掀就在屬于自說己的家里；蜂⑸旋辦公型的別翻墅失一般是一個吵大公司把一叛棟別墅買下虹來自用，既黨有了花園式箱的辦公環境惕，又有了高昏級管理人員縱的寓所。在擇上海市區有倆不少老洋房贏就被一些大伶公司作了辦者公之用；篇⑹質投資型別墅詠由于很多別寺墅能夠獲得吵較高的租金射收益，具有生較高的投資紛價值，使其序頗受投資者榨關注。割二、從本案鮮的角度瞧1、個案優栗勢擱北戴河作為滔海濱療養勝否地，隨處可援見詩情畫意芬的自然景觀隊，用林之蔥血蘢海之浩淼攝裝點自家的火窗欞，亦是肺平生快事。酒本案具有作刮為別墅的基貸本條件，先富天資質有一噴定的優勢，編具體體現為皆：覺·

電占據北戴河銀可獲得土地永較佳的地理據位置，雖不雅能取得直接挽觀海效果，另但由于臨海挎一線的房產瑞不是作為銷用售項目，對榜本案影響不昨大。菌·

搜北戴河自身載的環境氛圍攔已經形成了規吸引旅游的慰天然資源，聰對項目的順狗利銷售提供蟻了保障。饞·

池市場上現未聰有強大的同狡類產品競爭寬個案，位于畜南戴河的逼“汪碧海藍天面”慧在本案銷售板期內沒有特著別大的動作洪，且在地理虛位置上與本盈案不存在競慕爭性。仗2、個案難督度池別墅物業已自經作為啦“簡成功<I>虎&#</I喝>8226珠;富足今”社的象征，已偉經成了生活椅中的附“粗最高境界污”乒，普通百姓丙是望塵莫及椒的。這就在肚產品規劃上扎提出了諸多葬限定性要求賓，從而給銷綠售增加了不吩少的約束，同具體到本案商，就存在以拼下項目難度袋：片·

商項目的客戶功以區域客為彩主流議秦皇島本身健的消費購買崖行為不足以匠支撐高價位退的房產商品費，且本案產特品為旅游型相的分時度假醒模式操作，沈更加限制了頂它的客源組油成。見·

終目標客戶可戲選擇性較多狗本案的客源斗組成以北京獵的投資客為妥主，在銷售博行為和廣告閑宣傳上必然專要向北京傾崇向，運作上晉可能會采用拆雙銷售處的銀模式進行。私然而對北京段的客源來說智，別墅產品揉的可選擇性塌很多，這就牧需要本案將匙度假性和投設資回報的特貢點加以最大食化發揚。厭·

旱北京房產市鼠場上注目度畫的宣傳有較險大難度院北京房產在倉銷在建案量卸頗多，宣傳助媒介不集中另，個案很難僵在短時間內炕憑借單純的杏廣告效力迅禿速造勢，只秒有有獨特賣韻點、有心的穴操作搜產品規劃簡釀述垃一、機褲別墅產品功貨能特點幫住宅首先要腹滿足使用功仿能，滿足日久常起居的便開利與舒適，葛滿足居室的泰生態要求。種因此，功能三區分隔、使溉用功能的細貫分化、專門烤化，已是必誘然趨勢。艙作為高檔物侄業的別墅來覺說，則更應戲注重功能的斬設計和配置富，更應滿足弦高于一般家票庭的生活需帆求。在增強吸居室私密性悔的同時，更街應注意室內晶、外空間的狼過渡，以及膏與私家花園陽，即自然環訪境的交融。文并在提高居譜家舒適度和朝便利性，空確間格局的經貿濟性、合理梨性方面，應乎多費心思，禍有所創新。底這既是時代取的要求，也課是未來的趨棍勢。本案在加規劃上，應孩首先滿足作腿為別墅產品東的必要條件沉，而后，在前獨特賣點上手下功夫。潛1、奴迫別墅物業空術間劃分為息“血五個區聰”圓·

秀禮儀區：入款口（玄關）視、起居室、禮過廊、餐廳村等況·

召交往區：早服餐室、廚房坡、家庭室、斜陽光室等滋·

肉私密區：主潑臣、次臥、脈兒童房、客武人房、衛生彩間、書房等摧·

倉功能區：洗槐衣間、儲藏處室、壁櫥、密進入式衣廚蔑、車庫、地格下室、閣樓走、健身房、蓋傭人房等似·

昨室外區：外忍立面、前院政、后院、平鄰臺等方2、別墅的歉戶型設計和鼓室內空間格返局，理應更歐注重人與環夏境的溝通與潔交互作用，繞如日照采光艘、空氣對流肅、起居室、歐客廳、餐廳逢、過廊等居鴨室活動空間禮與私家花園兩、自然環境貌的視覺通透望，融為一體瘡（亦即以大黃面積的玻璃良墻體為隔斷皆與圍護）。貨3、別墅物絨業較其它的談物業而言本愛身面積比較與大，它的客嗚廳、臥室空臥間設計比較癥大氣，比如獎發展商常采腿用落地玻璃馳和陽光室，偷造成一種舒士適性尤其是正臥室，傳統垂的住宅若為立15啟—丹20平方米發之大，巨大靈的落地玻璃慨讓人直面自嗓然與窗外的色美景，陽光庭燦爛、空氣惠清新，對于酸別墅的居住龍者來說感到塊非常的舒適大，從而體驗碧生活的輕松桑和閑致。崇二、別墅建蚊造用材等特凍點動有利健康的阿無化學揮發踢、無輻射影驕響以及輕質底高強度、既懸保溫又隔熱普的種類環保放型綠色建材謝正在越來越桌多地被運用概在別墅項目視中。疫三、別墅小充區規劃特點要1、膏烘布局規劃孫別墅產品的券設計里面特糧別關心整個漸小區的規劃竿布局。比如槐說綠化問題航，別墅興區綠化應該券以分散綠化踢為主，使得傘每一棟別墅見住宅都能看呼到景觀。對缸于每個綠化節小景又都力夾圖完美。使音每一住戶主男都能夠坐則痛推窗入畫，中行則移步換嫩景。中國園足林造景離不獎開水，有水迅才能構造山桐水般詩意的側人生。氣2、環境早別墅區別其蹄它物業的差拍別，就是它車能夠密切的享貼近自然。仆別墅物業的肝這種環境概行念既保證了棒現代人快節粘奏的生活方踐式，又能夠垂與環境緊密壓結合，從中臂尋出現代別追墅的概念。旁別墅最主要抖的特色就是扎一個環境概壁念，別墅因搶為是貼著地席面走的，它川跟周圍的環飽境關系是非竄常重要的。壞環境其實有攜兩個要素，餐一個是自然遭環境，一個帖是人文環境闖。人文環境席是歷史積累穿起來的，自想然環境包括顫山山水水，債首先就是別菌墅物業的小介區。亦3、社區營盡造鄉別墅小區的恥營造和優化揚，已成為有且力的市場競灑爭手段。例帖如怎樣通過欄植被和成年堆喬木的移植乞，通過對樹蓄種的選擇，缺來增加光合聾作的氧氣釋尊放量和對有芒害氣體的吸辰收量，以及止對塵埃、噪續聲的吸附和襪凈化；又如圖何通過潺潺戒流水來調節辱溫度、濕度予，登產生負離子牢，通過水澡蒙的生物鏈，狂增強水體的傷生物自凈能蠻力；再如何答利用不同植蠢物間相克相幟生的習性，帳形成小區良裳好的生態循搬環系統，促永進生長、使標之枝繁葉茂談，喜營造一方人巴工森林或人弄造山林，使詳業主真正有墊回歸自然之岡感。塔四、別墅配浴套設施特點爪1、會所規疊格例舉晨A：娛樂休黃閑會所毯舞廳、歌舞笑廳、棋牌室斗、圖書館、詞健身房等；務B：綜合功丹能型會所臣醫療保健、日兒童樂園、最老年活動中緞心等；唇C：豪華舒振適型會所罩高爾夫球場樸、草地網球僅地、桑拿浴拿池、游泳池身等淋2、望尊別墅物業周僚圍配套機能裙例舉迫·

您大型超市請·

驅郵電局資·

軍自動提款機鍵（或銀行）嘆·

患美容中心楚·

貓洗衣中心等距3、凳幣關于物業管燥理服務及安哀保設施和配諸套例舉顧·

賽設備養護受·

怨24小時保吊修服務敬·

齡養綠護綠猜·

叨家政式社區劫服務燭·

斷24小時電密子巡更喜·

經紅外線周界郊報警宿·

悄一、二層設介門磁、窗磁筒、三樓設門斑磁閱五、別墅產術品在市場中襯的賣點構成驅別墅理應有耀一個完整的稈設計、推廣城、包裝體系氧。縱觀目前抄別墅物業在岔市場中的賣言點訴求，歸與納如下：順1、別墅物胖業的賣點構近成拉A、基本賣柴點內·

款優美健康的蝦生態環境；右（環境賣點汪）低·

遲舒適氣派的店家居生活；啦（房型空間材賣點）肌·

抹完善成熟的伏配套設施；紡（配套賣點余）音·

華快捷便利的半立體交通；馳（交通賣點略）永B、特別賣羊點語·

軟崇尚個性住喘宅，品質永供恒；（無價鑰賣點）蔬·

灰追求生態效要應，環境超工群；（稀有圓賣點）犁·

截超大棟距，燕獨成逍遙天紋地；（布避析賣點）籮·

梁多層的價格凍，超高的得耳房率；（低衫價賣點）次·

蔽買一送一、裂再呈多個超波大回扣；（根實惠賣點）蛋·

芽人腦加電腦此，多重保安蝶（物管賣點狡）督·

仁明智的投資胞，超值的回口報（投資賣占點）筒2、別墅物霸業主要行銷止通路和策略恢別墅特別墅限是中高檔以筑上級別的別毀墅物業，與團普通商品住黎宅的行銷通象路和策略常漁有不同，其節關鍵因素在香三個環節：宰·

扛有效目標客秘源的甑選、北定位及對這滲類人群的正倒確把握；字·

健達成與有效伙目標客源的喝直效溝通；法·

不行銷招待如迫何與之全面鞋配合和銷售妻策略的靈活嗎有效。蠶常見行銷策挺略為：燙·

仆運用多種方鑄式對有效目霸標群（特別兇是金字塔上帖部客層）實賢行歇“見一對一和”洋直效營銷；震·

拒廣告策略隨蹦有效目標客棉源而調整，喚輔助配合銷們售進行；附·

家銷售執行策玻略靈活、機咬動、有效；后·

倉銷售方式多錘樣化（如帶策租約銷售、今以租代售、府包租返利等腿多種銷售方改式的使用）編。禿“排一對一蔽”察直效營銷旋“攜一對一匆”窯直效營銷是孟指營銷過程迎中間環節，饒達成產品與杠有效客源在棍同一界面，勵直接面對面盾，加強目標邀命中率，促隔進銷售的實喘現，是一種酸實用、有效繼、節約成本跑的銷售模式恩。曾直效營銷模咽式具體舉措念·

夜事件營銷：數組織由目標滾客源直接參寄與的如是“脊項目與文化碰”討研討、交流艇會鐵·

仁公關營銷：饅如組織由目辦標客源直接暑參與的各類睜聯誼會、酒忘會遙·

縫情感營銷：選如有獎活動遭等碗直效營銷推給廣路徑騾推廣路徑選椒擇應體現直蠶效的特點，度建立與有效少客源程的直嬸接交流平臺泊，促進有效懇溝通。常常概是放棄大眾銜化傳播媒體屢，或者將傳干統廣告起輔濁助的作用，絨選擇針對性爬極強的媒體旁如各類高級茄俱樂部、高塔爾夫球場現駛場、高級酒鳥店等場所P歐OP或內部閉各類高檔雜泛志等。客廣告企劃販一、案名建渡議:球主推案名：四豎藝墅尊邸皆案名解釋：姥·幸藝墅：諧音膚“鼻藝術標”辛，本案的運府作方向今后鋪將走向一種炎藝術化的表層現方式，賦紀予度假別墅全符合身份和雄階級的象征披文化理念是映整體銷控策承劃的重點。臟藝術，不僅受賦予本案高稈素質的質感呼表現，更能貨迎合購買者今對別墅概念園和文化的追帳求。缸·“育尊邸擊”僵二字直接明抵了的劃分開掛客戶群體，孔在案名上體秩現本案基本愧定位是針對浮“風精神貴族拐”孤度身打造出仰的高檔次產嫩品。惜·下整個案名字唱面表現上雍等容尊貴，朗預朗上口、親虎切易記，又灣通過框“虜墅盆”掘字的變換使條用突出了產旋品定位，匠雪心獨運。純第二主推案老名：唉益臻程們品凈案名解釋：車·閘臻：臻于極餅致，暗示本赤產品是頂級鏡頂尖人士的怠專署。另土“例臻堵”澡與奴“塞珍考”本字諧音，調臻品，可以促讓本案從案遞名上就自然騰劃分出產品示的檔次定位荷，直接親近踐產品目標客甩戶，有效地幟為產品后期惰的推廣提供流便捷條件。貝二、肌竄副推案名太盛世別苑猛香榭藝墅忌香榭園墅恢異陽尊品撲水榭山莊末華爾茲別墅奧水岸別業弱海邊墅進絕代風華厘三、廣告總撈精神定“宗豪門度假生所活揮”督直接、明了送地訴求本案膜的利益點和摟產品特點睡——帆再現帆“枝豪門的度假鞋生活非”休。由于本案磚未來將針對緩兩種不同角右度的客戶進船行宣傳，一捧是購買本產冠品作為投資嘴賺錢載體的衫投資客戶，宿一是進駐做朽管理的企業摸，前者和后疼者都要看到渣產品的賺錢韻途徑和效應嫩。廣告總精傍神提出烘“藏豪門度假生竄活憐”旋的定位，可伶以同時針對慧這兩種不同珍身份和思考給角度的客源枝進行點對點蓮的直效宣傳嚇，更能夠打但動一些有度辜假計劃的潛藍在酒店客源遷，達到一舉慶三得的效果濫。墨銷售階段劃騎分及各階段怎主要工作內塘容挪一、銷售階泡段設計糞本案為大型丟度假別墅，站根據現在市飾場實際情況勁，未來市場生發展方向，身我們把項目賢的營銷周期也化分為以下泡幾個階段。鮮1、尋漢籌備期：首通過營銷推引廣策劃，明錄確營銷推廣乘的總體思路耗和策略，對莫營銷推廣組朽織實施，做震出初步安排鑄和計劃，通捉過售樓中心店和工地現場親的建設包裝件，樹立樓盤腳初步信息，匆反饋市場信吵息，完成銷靠售前的各種芬準備工作。耽2、交撒引銷期：譜晶(分為內部掉認購期和開賀盤期)于貞通過對樓盤厚綜合形象的測樹立和推廣蕉，提高樓盤焰市場知名度色，向公眾灌徑輸項目的主責題思想，了謹解市場反應嚼，市場實際形需求，檢討偏價格策略和悠推廣策略。春針對市場的愛不同需求，果以針對性的裁“蔬賣點抱”聰進行推廣。驅引導消費者蘆對樓盤的關臉注和認同。毀核對目標客毅戶群的劃分旱，針對討“損賣點該”織制定更有針憶對性的推廣胳策略。直3、強銷期閑：已這時消費者逮已對樓盤形純成了初步認恐同。本階段聞將通過樣板偷房參觀活動豎、業主聯誼背活動，對工踢程進度、工魯程質量、物匠業管理、會管所設施、企戰業文化等綜教合宣傳，進宿一步強化消釣費者的認同側感，刺激并魂促成消費者驢的購買行為微。間4、續銷期休：拋針對消費者窗對樓盤認為迷存在的問題果，通過各種意促銷活動，騙做針對性的椒宣傳銷售。蒙5、清盤期舒：礦在樓盤銷售煩尾期，對樓湯盤的環境實吉景加以報導舍宣傳，對開停發商實力加同以肯定。聘喘請知名物業脊顧問公司加愧盟物業管理破，擴大物業脹管理公司宣撐傳力度，最象終完成項目科清盤。斃二、銷售階虧段劃分屈2003.纖3.1災

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路2003.融4.30澡豎籌備期達2003.達5.1友

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斜2003.垃6.15暢純內部認購期辦2003.礦6.16煮

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槐2003.肅6.30未接開盤期莊2003.趕7.1祥

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象2003.弟9.30齡密強銷期評2003.昌10.1鑒

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嗚2004.捧崗11.30優謝續銷期纖烈2004.巡12本

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別清盤期鍋以上階段劃柔分為我方初宋步設定，詳篩細內容待貴剃司方案確定蠟后再做調整唱。態三、掩阿各階段主要眠工作內容混1、飲針籌備期桂任務：入市公策略擬定，貸相關資料準豎備，辦理入齊市手續勾工作重點：得·

騾建筑設計定梢案拖·

恒互動園林定攜案冷·

刃行銷策略定淺案藝·

軋研究市場情厘況舟·

臥召開動腦會慢議績·

倚擬定公關（自PR）活動防及促銷（S面P）計劃蠅·

趴確定產品推還廣的造勢活烏動論·

雁售樓資料（洽戶型圖、售濁樓書、認購莊須知、價格串表、項目說嚴明、貸款利調率表及投資諒回饋利率表醫等）準備齊套備深·

揀會所經營項靜目定案雕·

猜會所布置圖股定案留·

舒接待中心及需樣板房設計果制作輩·

活小區大門及稍入口道路制惑作完成績·

訴廣播稿制作彩·

邪電視廣告制登作懷·

青報紙廣告制菌作亡·

勞銷售人員招哀聘與培訓橋·

誰現場POP浙設計芹·

撕確定銷售組艱織架構告·

輔工地圍墻設剛計制作領·

姿路牌廣告制蔽作發布，引腰起注意，吸杰引客戶奉·

拒車身廣告制悲作發布膀·

未模型廠家定錄案制作妖2、刑好內部認購期闊任務：畏1、名冬散布擴大知蜘名度漂2、告知業渠界與媒體造顯成耳語傳播愉3、攔截其脾它競爭物業零客源功4、輔強極力塑造產秧品形象，引騙發消費者一誕窺究竟的欲批望制接上頁飼——棉特色業務：敘代辦各種公錦用事業費；飯禽代購車票、矮機票；伏代訂送報刊蔽雜志；俊代聘請家教筍、保姆、家登庭護理；洪提供打字、承復印、傳真與、電子郵件侍服務；旨提供常用健架身設備；鄭提供各類書囑籍、報刊雜協志借閱；陡承辦各類生省日、婚禮慶蓬典活動或各四種聚會；悔日常健康醫害療診斷，提毯供常用藥品舊；拆洗車、汽車躬美容、衣物箏代洗、搬家呢服務；腎提供照顧幼絡兒、接送小奇孩、陪伴老廊人、護理病關人、家庭烹波飪、臨時管諷家服務；啞業主或使用培人委托的其判他服務。歪——鋪經營業務：貸室內裝潢；電器維修；商務中心；代理經租；房屋置換；其他服務。唯附：答行置信社區成送立的業主協興會與隊伍暖1）用鋪置信業主讀描書會遍2）環瓶置信圖書室最、閱覽室利3）伙龍卡拉OK愛沈好者協會產4）翻瓦旅游愛好者遇協會遇5）步烈乒乓球愛好齊者協會陪6）董乘卡丁車愛好壇者協會扇7）羅積保齡球愛好笨者協會頁8）浙謝棋牌愛好者種協會（象棋悶、圍棋、麻微將、橋牌等付）筍9）擔芬置信主婦聯焦誼會刪10）追詢兒童素質教恰育聯誼會桑11）艱吉美食烹飪愛床好者協會個12）辛稅美術書法愛砍好者協會世13）儉飛置信業主攝穩影愛好者協豪會談14）暫刻美術書法愛宿好者協會燒忘15）閉伍置信業主服該飾愛好者協廳會爭16）煌曲置信業主藝潑術團輔17）邀蓬置信業主釣醉魚協會滿18）精燦置信業主運院動愛好者協儉會（羽毛球杰、籃球、足略球、網球等的）齒19）置鋒競技麻將會填員俱樂部鍋20）輩打健身、美容則愛好者協會然音樂音響愛盞好者協會揪21）秀紹置信球迷協件會帶22）鑰愚置信業主足慚球隊乳23）呀愚置信業主老碎年協會（老迷年自行車騎猛游隊、老年雅腰鼓隊、老資年藝術團、聲老年交誼舞暴協會、老年嶼氣功協會、擇老年合唱團座、老年茶莊素、置信老年潔健康特護中刃心）蘭“持置信生活方疫式撕”噴輝煌回顧賊1、挑穿1998年襲4月，蜀蘭蟲大酒店一期乳客戶懇談會港唱出了置信蹲生活方式的校序曲。范2、沫返1998年閃7月，青城及后山電信賓耐館二期客戶囑懇談會。洲3、終斬1998年勿7月，以高尚昂的年薪聘黑請香港物業器管理專家，睬為業主提供興港式物業管沃理，并把置慢信購物廣場皂交付蜀信物林業管理公司鳴經營，補充燈物業公司收賣入，以保證府置信業主長獵期享受高質思優價的物業貢管理。役4、港岡1998年落8月，置