**農村商業銀行流程操作手冊樓宇按揭貸款業務操作規程編號：部門:總行零售銀行部版次號：A/６密級:**生效日期:＊年＊＊月７日

目錄TOＣ＼o＂1-２"\h＼z＼u ? ??? ???? ? ??????? ?修改記錄序號修改日期修改原因和修改內容批準人１*-7－1５２*-12-1對總行*場營銷推廣部門的代碼及稱謂等作了修改。3201修改我行稱謂、就人行個人信用報告改版修訂有關規定、細化辦理流程、優化有關操作。4*-依據有關一手樓宇按揭、二手樓宇按揭、轉按揭、經適房、限價房等規程的共性，合并為同一業務操作規程，明晰業務操作流程及有關規定：修改了樓盤額度的有關規定;增加拍賣競得“二手”樓宇按揭貸款的情形;統一了保障房的詳細操作;細化了各業務所需基本資料文件資料。5＊-61．修改轉按揭業務的有關規定;２.修改樓宇按揭額度的有關要求；3.修改了二手樓宇按揭的年限要求；4.修改了單筆按揭貸款的操作流程。6*－９－７明晰了按揭額度所需的資料文件資料,明晰了按揭額度的期限；修改了征信的準入要求;修改了二手樓宇按揭的受理范圍;調整了按揭額度與單筆按揭貸款的流程；適用范圍本資料文件適用于*****農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱“我行”）個人類客戶樓宇按揭貸款業務的操作與風險監控。定義樓宇：是指已取得房地所有權證/不動所有權證書、《商品房預售許可證》的預售商品房或《確權證明書》的現售商品房，包括住所、車庫、車位及商業用房。商業用房:是指房地所有權證所列“土地用途”或購房協議所列“所購商品房用途”為“商業”或包含有商業用途的商用房、商住兩用房、公寓（含酒店式公寓）、商鋪、寫字樓等。樓宇按揭貸款：我行（貸款人)向購買坐落于我行營業機構所在地內(佛山*或外設機構所在地級＊)樓宇的購房人（借款人）發放的、用于向售房人支付購房尾款、并由借款人以所購樓宇作抵押擔保的個人貸款業務,包括一手樓宇按揭貸款、二手樓宇按揭貸款、轉按揭貸款、保障房按揭貸款?！岸帧睒怯畎唇屹J款：是指借款人購買他人坐落于我行營業機構所在地內（佛山＊或外設機構所在的地級*）的“二手”樓宇,并以所購“二手”樓宇作為抵押向我行申請貸款的樓宇按揭貸款業務。售房人為除房產開發商以外的企業或個人的樓宇按揭貸款。轉按揭貸款:包括異名行內轉按揭業務、異名跨行轉按揭業務和同名跨行轉按揭業務。異名行內轉按揭業務:是指我行存量按揭貸款因賣房人(以下簡稱“原按揭借款人”）出售／資產分割抵押物而由抵押物的買方/資產分割后權屬人（以下簡稱“借款人”)向我行申請辦理按揭貸款，并用新發放的貸款歸還原按揭貸款的樓宇按揭貸款業務。異名跨行轉按揭業務：是指我行以外的其它金融機構(以下簡稱“他行”）存量按揭貸款因抵押物二手買賣而買受人（借款申請人）向我行申請辦理按揭貸款的樓宇按揭貸款業務。同名跨行轉按揭業務：是指借款申請人將他行存量按揭貸款（不高于原按揭余額）轉至我行按揭的樓宇按揭貸款業務。保障房按揭貸款:是指我行向具備購買保障住房資格/資質的購房人(借款人)發放的專項用于購買保障房的樓宇按揭貸款業務。保障房是經有關部門審批立項的，包括但不僅限于經適房、限價房等。業務受理范圍：借款人購買坐落于我行營業機構所在地(佛山*或外設機構所在的地級＊）以外的樓宇必須上送總行視詳細情形審批。基本規定樓盤項目合作對象和條件:房地產開發商(以下簡稱“房產商”)必須是經工商行政管理機關核準登記的,并取得建設部門核發的房地產開發資質證書的獨立企業法人；房產商已取得合作樓盤的《商品房預售許可證》或《確權證明書》；原則上房產商應提供貸款發放起至抵押房產辦妥房地所有權證／不動所有權證書及房地產他項權證/并移交我行期間的階段性連帶責任擔保。需突破上述保證期間的，有關合作樓盤按揭額度應上送總行審批。保障房的開發商或協助開發單位應提供充足的擔保，包括（但不限于)階段性的保證金、回購等擔保方式。房產商能嚴格遵守和執行國家、地方規定的商品房建設開發及預售和銷售管理的法律、法規；嚴格遵守和積極協助配合我行關于貸款操作及管理工作。合作樓盤按揭額度：針對一手樓宇按揭貸款業務,對合作樓盤簽訂合作協議及申請按揭額度管理分為標準額度管理、零散額度管理兩類，詳細要求如下：標準額度管理：同一個樓盤項目向我行申請并使用了項目開發貸款或預期按揭規模超過規定標準的（詳細標準以我行最新通知為準），房產商必須向我行申請樓盤按揭額度并簽訂《按揭合作協議》。標準額度由房產商提供申請所需資料文件資料（記錄一),若該樓盤項目已向我行申請并使用了項目開發貸款，額度呈批引入項目貸款批復為附件，則可不提交項目“四證”、公司章程等資料文件資料?！栋唇液献鲄f議》具備有關擔保條款且為有效期間的,房產商可不于《購房擔保借款協議》上蓋章。若簽訂非固定格式的《按揭合作協議》,必須通過協議呈審流程提交總行業務營銷推廣主管部門及總行風險管理部門審核。標準額度最長期限為4８個月。對同一樓盤的按揭額度進行調劑或過期重新申請時,可憑記錄一中第一及第八項資料文件資料申請。若房產商前期提供的股東會/董事會決議的擔保范圍及期限均有效的，則不需要重新收集;否則，應要求房產商出具新的股東會/董事會決議。保障房按揭額度必須辦理標準管理額度，并由總行統一審批額度。項目業務的開辦應與房產開發商簽訂合作協議,明確貸款的擔保責任。結合各類保障房二手轉讓的規定,最大限度增加開發商或主辦單位的擔保責任，以“一事一議”的原則確定項目合作方案,確保業務風險可控。詳細項目的擔保方式參照如下:●?！窨梢蠓慨a開發商向我行繳存保證金作擔保，用于代為清償借款人在保證期間出現欠供情形的所有貸款本息及有關費用。●房產開發商應提供對保障房貸款的階段性回購擔保，回購擔保的期限及方式應以與我行簽訂的按揭貸款業務合作協議為準。零散額度管理:a)同一個樓盤項目與我行合作按揭業務開展較零散的，進行零散額度管理,詳細標準以我行最新通知為準。b)《按揭合作協議》具備有關擔保條款且在有效期間的,房產商可不于《購房借款協議》上蓋章，若房產商未與我行簽訂《按揭合作協議》的,必須于《購房借款協議》保證人欄簽章。其他:一手樓單筆按揭呈批應關聯相應的按揭額度。按揭額度由支行依據有關總行關于授信主辦行的規則進行申請，按有關審批權限進行審批,同一樓盤各支行采用共用方式，不重復申請同一項目的樓宇按揭額度。同一樓盤項目不論是否分期開發,應盡量以整個項目為單位申請按揭額度，進行統一管理；如支行認為必須按樓盤開發進度分期申請的，可分期申請。其中,對于單期額度到期后仍需辦理按揭業務的，在不超過零散額度管理要求的情形下,可由支行按審批權限自行辦理，超過上述標準的，支行應就該期樓盤重新申請按揭額度。單筆按揭貸款對象和條件借款人年齡須在１8周歲以上,能提供有效身份證明資料文件的具備完全民事行為能力的自然人。港、澳、臺人士須提供港、澳通行證、臺胞證，以及本地身份證或護照；外籍人士須提供護照、屬地國駐我國大使館出具的護照翻譯或復印件與原件相符的證明及我行要求提供的有關身份證明資料文件。港、澳、臺及外籍人士提供上述證件后，應提供國內“經常居住地”的辦公地址。境外主體作為我行抵押人時,若抵押登記機關要求其辦理身份認證或主體資格/資質認證的,則必須按登記部門要求執行。申請借款時，借款人年齡+按揭貸款年限≤65(以周歲為單位進行核定）。借款人必須是《商品房買賣協議》、付款證明中記載的購房人。借款人具備穩定的經濟收入,具備長期償還貸款本息能力,且借款人按揭貸款月房產支出與收入比監控在50%以下(含５0%)，月所有債務支出與收入比監控在55%以下（含５5％)；房產支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額＋月物業管理費)/月均收入；所有債務與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額＋月物業管理費+其他債務月均還款額)/月均收入;若收入為借款人夫妻各方的收入，其他債務也應包括配偶的債務。借款人及與借款人聯名的個人信用記錄良好,主要參照人民銀行《個人信用報告》為主,對《個人信用報告》不符合以下任一規定的，原則上不予受理借款人的貸款申請：貸款、貸記卡、準貸記卡當前逾期總額=0；最近2４個月內單筆貸款最高連續脫期期數≤3；最近２４個月內所有貸款累計脫期次數≤4；最近24個月內單張貸記卡未還最低還款額次數≤2；最近２4個月內所有貸記卡未還最低還款額次數≤6；對外擔保貸款當前五級分類屬正?；蜿P注。，對信用記錄的要求,不僅限于6)中的限制條件，應結合其他信息，綜合評定借款人的信用記錄,貫徹貸款受理與否。借款人申請保障房按揭貸款的，必須已獲關于主管部門批準具備購房資格/資質。借款人已支付購房首期款。已在我行開立結算賬戶，并作為貸款使用和還本付息的指定專用戶。借款人申請辦理二手樓及轉按揭貸款的樓宇須已領取房地所有權證/不動所有權證書、他項權證/不動產登記證明且所有權明晰，可進入房地產＊場流通買賣,不在拆遷公告范圍以內的，并符合以下條件:已使用年限一般不超過1５年；擁有專業的小區管理和完善配套的中高檔住所,升值潛力較好的單家獨戶住所，已使用年限一般不超過20年;擁有專業物業管理的獨立別墅或聯排別墅,已使用年限一般不超過２5年；變現能力較強的車庫或車位，認定評估價值不低于1０萬元；商業用房的使用狀況良好。受理以下二手樓按揭貸款的申請：在購房交易履行前提出的業務申請；在購房交易履行后至取得房地所有權證/不動所有權證書之日起1個月內，向我行提出的業務申請。借款人可在提供其他足值抵押或質押的情形下，向我行申請貸款用于支付拍賣成交款，在成功拍賣后2個月內置換拍賣所得房產為抵押物。借款人以自籌資金或他人借款所有支付拍賣費用并已取得房地所有權證/不動所有權證的，可在出證１個月內向我行申請按揭貸款。二手樓按揭貸款用于歸還他人借款的,除提供有關拍賣競得資料文件資料外，還必須提供有關借款協議/協議/借據等資料文件資料。轉按揭業務的基本要求:原借款人在他行或我行的按揭貸款且尚未還清，申請時應出示貸款信息清單。原按揭貸款不是處于脫期、催收或逾期等異常狀態。對已辦理二次抵押登記的抵押物,不受理轉按揭業務，必須在注銷二次抵押登記后才可申請我行轉按揭業務。原按揭借款人應以原按揭貸款結算賬戶作為本筆轉按揭業務的受托支付收款賬號。轉按揭發放的貸款用于歸還存量貸款,異名轉按揭大于原貸款余額部分的貸款屬于售房應收尾款，由原借款人自行支配。轉按揭業務參照“二手”樓宇按揭貸款要求受理客戶申請，詳細流程依照本規程5．2要求操作。在轉按揭業務的基本要求上，異名行內轉按揭還應遵循以下要求操作:一般的二手樓買賣交易，貸款金額不得超過抵押物最新認定價值及當前買賣成交價兩者最低值的最高按揭成數。以異名行內轉按揭方式辦理離婚析產的，貸款金額不得大于原貸款余額。辦理離婚析產轉按揭的以離婚資料文件為房產轉移依據，不用提供首期款或尾款收據。貸款發放后,原按揭借款人可親自到網點進行還款，也可簽訂《還貸授權書》(一式兩份)委托我行還貸,其中一份歸信貸檔案管理，另一份在還貸時交柜員作當天傳票。在轉按揭業務的基本要求上，異名跨行轉按揭依照以下任一種模式操作：模式一：自籌資金歸還他行按揭貸款。借款申請人向我行提出異名轉按揭申請,經我行審批同意貸款的,借款申請人通過他人借款先歸還他行按揭貸款、辦妥注銷抵押登記同時辦理我行貸款的抵押登記，我行發放貸款并受托支付至他人借款賬戶。貸款金額不得超過抵押物最新認定價值及當前買賣成交價兩者最低值的最高按揭成數。模式二:引入第三方擔保足額按揭。借款申請人先不歸還他行按揭貸款，通過引入擔保公司或符合我行要求的第三方擔保人,擔保期間自我行轉按揭貸款發放至我行辦妥抵押登記止。貸款金額不得超過抵押物最新認定價值及當前買賣成交價兩者最低值的最高按揭成數。在轉按揭業務的基本要求上,同名跨行轉按揭按揭以下任何一種模式操作:模式一：自籌資金歸還他行按揭貸款。借款申請人通過他人借款先歸還他行按揭貸款、辦妥注銷抵押登記之日1個月內向我行提出同名跨行轉按揭申請。經我行審批同意貸款的，貸款應受托支付至他人借款賬戶。貸款金額不得超過他行貸款余額（可取貸款結清1個月內最高余額）且不得超過我行認定抵押物價值的最高按揭金額。模式二:二次抵押轉按歸還他行貸款。借款申請人先不歸還他行按揭貸款，以二次抵押樓宇的方式取得我行審批貸款,貸款發放后受托支付至原按揭貸款的供款賬戶,并用于歸還他行按揭貸款。轉按揭貸款金額必須少于他行按揭貸款余額(可取貸款申請時點1個月內最高余額)，同時不得超過我行認定抵押物價值的最高按揭金額且不得高于抵押物價值-貸款余額。通過模式一、模式二辦理同名跨行轉按揭,借款人向我行申請余額貸業務的,以他行按揭貸款發放日期計算已按揭期限。我行規定的其他條件。單筆按揭貸款申請階段操作規定調查評估崗應向借款人明確說明,借款人提交的貸款申請只是借款人的要約邀請行為,并不作為我行受理貸款的時間起點,只有當借款人的貸款條件符合我行貸款規定，并在7個工作日內提交我行所需的完備資料文件資料，經各方確認無誤后，貸款才進入正式受理流程。調查評估崗在接受借款人貸款申請時，不得就貸款發放利率、成數、期限、貸款是否批準等事項向借款人作任何口頭及書面承諾，不得讓借款人單方面簽訂空白協議文本。調查評估崗應向借款人說明，如遇國家、銀監及我行的信貸政策調整,將依照最新政策及我行貸款規定執行。貸款利率、期限和金額以簽訂的協議為準。調查評估崗應與買、賣各方(尤其賣方）面談面簽，并盡職告知注意事項。針對二手樓宇交易行為的真實性,應切實把握業務的核心風險，避免發生“騙證”和“騙貸”的風險。調查評估崗必須向二手樓宇買賣各方、借款人及原按揭借款人各方明確,若辦理房產過戶及抵押登記手續后、我行發放貸款前房產被查封的,我行將暫停發放貸款。為確保借款人明確并協助配合我行貸款受理各個流程環節的有關要求，調查評估崗受理借款人申請時應與借款人簽訂《個人消費貸款客戶面談筆錄》及《客戶須知》。調查評估崗應嚴格依照我行樓宇按揭辦理時效規定跟進貸款,填寫《消費貸款流程跟蹤表》（記錄二)，如實反映時間進度；各支行應依據有關當前信貸規模分配及使用情形、已正式受理的按揭數量多少，合理安排是否接收新的貸款申請。單筆按揭貸款受理階段操作規定在貸款受理階段,如遇國家、銀監政策或我行住房按揭政策調整,調查評估崗應立刻向借款人及協議當事人說明調整情形,請借款人及協議當事人確認是否接受新的貸款條件，若不接受,則應在5個工作日內退回借款人所有貸款申請資料文件資料。不得向借款人及協議當事人透露我行的任何審查審批建議或意見，或擅自作出預測或承諾。單筆按揭貸款協議簽訂及貸款發放階段操作規定按揭貸款經審批同意后,調查評估崗才能正式與借款人簽訂《購房擔保借款協議》、《借款借據》等法律協議文本,明確有關貸款條件及要素;并依照我行最新制度及有關通知要求執行面簽?！顿彿繐＝杩顓f議》和《借款借據》所記載的貸款條件及要素必須一致。協議文本內容必須依照我行要求填寫完整;協議當事人應在協議文本上簽章確認；若《購房擔保借款協議》內有兩個或以上保證人且各自商定不同的保證期間及保證范圍的，需要在協議中明確描述各自的保證期間及擔保范圍。借款人及協議當事人與我行簽訂《購房擔保借款協議》和《借款借據》之前，調查評估崗應向借款人及協議當事人明確說明，協議的簽訂意味著已全盤接受我行的貸款條件,而且代表各方借貸及擔保法律關系的正式確立。協議文本內容必須依照我行要求填寫完整，協議當事人應在協議文本上簽章確認，當事人為個人的應親筆簽名并打指模(右手食指,特殊情形除外)。單筆按揭貸款出貸并執行受托支付后必須收集劃款憑證歸檔,“二手”樓宇按揭貸款必須收集購房尾款收據或憑證歸檔，轉按揭貸款還必須收集原貸款結清憑證歸檔（使用自籌資金先歸還他行按揭貸款的也應收集還清貸款的有關憑證)。其他按揭貸款的利率、成數、年限須依照人民銀行和我行最新的規定執行，利率定價必須遵循“風險與效益對稱”的原則。其中保障房按揭貸款年限最長不得超過20年。拍賣貸款，應以拍賣成交價與我行認定價值孰低者為核貸基礎，貸款成數、利率及年限按我行最新房貸政策執行。單筆按揭貸款期限超過1年的,必須采取分期付款方式歸還貸款，可選擇遞減供款法或定額供款法，包括按月還本付息或首年還息不還本,次年起每月還本付息的還款方式;貸款期限在1年以內（含1年)的，可以采取按月還本付息或每月付息、到期還本的方式。借款人可申請提前歸還部分或所有貸款，部分提前歸還每次償還金額的要求以我行有關通知為準。轉按揭業務牽涉到多筆貸款,多方當事人，交易過程相對較長，貸款經辦人員必須做好全過程的跟進，每一筆業務流程均在合法依規的基礎上，保證辦理時效和服務質量。本操作規程除另有說明外，一級支行均包含總行營業部。原《＊****農村商業銀行股份有限公司樓宇按揭貸款業務操作規程》(順農商銀發〔*〕269號)自發文之日起同時廢止。職責與權限調查評估崗（兼任貸后管理崗）負責接受房產商樓宇按揭額度的申請,進行盡職調查，撰寫呈批報告并發表調查建議或意見。負責樓宇按揭額度審批通過后，與房產商簽訂合作協議,使用非固定格式版按揭合作協議的,負責合作協議的擬定或初審,需注意保護我行在業務合作中的合理權益。負責接受單筆樓宇按揭業務申請，進行盡職調查，初審貸款申請資料文件資料的真實性、有效性、齊備性,初步核定借款人申請資格／資質，對符合辦理要求的撰寫呈批報告并出具調查建議或意見。負責與借款人及協議當事人簽訂業務協議文本、辦理抵押登記備案、二手樓及轉按揭的過戶、抵押登記等手續。負責貫徹貸款審批條件,完善擔保手續，執行放款程序中的有關職責。負責依照我行貸后管理辦法對合作項目和單筆貸款進行貸后管理。貸款審查崗負責依照調查評估崗的調查材料,依據有關管理規定，進一步審核材料的有效性、合法合規性。負責依據有關現行的法律法規,我行最新政策規定，對借款人、擔保人主體資格／資質、償債能力、信用記錄、抵押物和質物的合法性、處置風險等進行審查,從以上風險的角度提出“可否考慮支持”,“如何支持(包括（但不限于)金額、方式)”等審查建議或意見。貸款審批崗負責針對調查、審查材料,遵循審批工作有關原則,依照審批工作流程，對上報項目做出選擇與判斷,并形成詳細結論。負責綜合各審查崗的建議或意見,對審批權限內的授信業務提出貸與不貸、貸款金額、利率、方式、期限等審批建議或意見，并由相應的有權簽批人確認。貸款簽批崗負責綜合各審批崗的建議或意見,對有權審批人/機構審批的貸款進行簽批確認。貸款放款審核崗負責依據有關管理規定在貸款發放前對關于授信資料文件資料進行審核,將滿足條件的授信業務進行放款審核,并確保貸款審批流程、所有手續等符合審批要求,確定放款條件是否貫徹。貸款開戶崗負責依據有關有關制度的要求,在貸款發放前對關于的協議、借款借據等契據憑證及其他授信資料文件資料進行審核并履行貸款開戶手續。貸款發放崗負責審核借款借據或其他契據憑證是否簽章齊全并符合會計要求。負責依照協議內容,將滿足條件的授信業務進行放款賬務處理,并確保期限、金額、利率符合借據要求。負責依照協議商定、借款人的提款申請及支付委托等將貸款資金發放并支付到有關賬戶。操作程序、合規要點與操作風險提示本資料文件的監控活動為2個流程，包括:樓宇按揭額度申請流程、單筆按揭貸款審批發放流程。詳細的流程描述及監控要求見下表：樓宇按揭額度申請流程貸款通則》(中國人民銀行令＊年2號)單筆按揭貸款審批發放流程貸款調查崗必須對房所有權屬人及共有人的債務及資信狀