EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.老舊小區改造可實施性策略研究宋昆1崔昊夫2（1宋昆，天津大學建筑學院，2崔昊夫，天津大學建筑學院，300072）摘要：通過分析老舊小區改造中因所有權區分問題而各種弊病，以構建明晰的住宅所有權關系劃分為改造的前提基礎，建立改造項目評估體系確定改造方向，明確改造資金的來源和資金分攤原則，指出從政策層面完善相關法規制度并提出相關建議，形成一套老舊小區改造的可實施性策略，可長期有效的推動我國老舊小區改造工作的實現完成。關鍵詞：老舊小區，區分所有權，改造，策略ABSTRACT:KEYWORDS:前言為了順應群眾期盼改善居住條件的強烈愿望，2019年6月中央經濟工作會議和《政府工作報告》部署“加快城鎮老舊小區改造工作”。依照住建部等三部委印發的《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，“城鎮老舊小區”指的是城市或縣城建成時間較長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區。老舊小區改造是一項能夠增強人民群眾的“幸福感、獲得感、安全感”的重大民生工程，但是落實到具體操作上，改什么、怎么改、誰來改、改后如何能夠形成長效管理機制，是當前需要解決的具體問題。如沒有一套切實可行的系統性方針，則可能將導致改造工作缺乏統一的組織，改造內容抓不住重點，改造項目實施困難等，或又將陷入一種僅有短期影響力的性示范工程模式，無法形成體系使之長期有效的貫徹執行。面對這一局面，需構建一套可實施性強的老舊小區改造策略，能夠從總體上對改造工程規范和指導并能夠有效推廣，從而實現老舊小區可持續發展的目標。老舊小區改造的權責明晰問題住宅的所有權區分自我國實施全面住房體制改革政策以來，從住宅所有權角度而言逐步消除了公有制的住宅產權形態，取而代之的是以私有住宅為主，以保障性住宅為補充的住宅所有權方式。當前我國大部分的私有住宅的建筑形態，都是以所謂的多層、高層“單元式商品住宅”呈現的，這種住宅形態在建筑學術語中被稱為“共有公寓”（Condominium）或共管式公寓，它是一種在住宅形態上為集合住宅形式，在住宅權屬關系上，住宅單位所有權歸私人所有，住宅單位以外的小區一切實體所有權又全體業主共同所有的住宅類型。當前我國所涉及改造的老舊小區住宅大都可被劃歸此類住宅類型。圖1共有公寓的所有權形態圖示圖片來源：筆者自繪螞所有權蒙問題是掘共有公寓逢區別于獨戶住哪宅、社會住宅虛的最基本稠特征，歪在一定意義上興它哀決定了它的旋建設描、淹管理煎、運維栽以及在住房市社場上流通交易妄等一灌系列頂相關問題上的茄規則和程序享。山[參考文獻[]鄭昕宇．美國共有公寓管理模式及設計方法研究[D]．天津：天津大學，2013榨]蹲與務同為私人產權擾性質的沫獨戶住宅不同故的是，堤它的取住宅予的所有權并非央完整的歸屬于念業主焰個人潔的，嘆而是由同序一階住宅攪單元樓或同一結住宅小區胖的各戶所分持先的，即膝所謂的頃區分考所有權。杏在區分所有權瞇關系下，住宅臺小區可以大體分上分為專有部瘋分和共有部分無，盡以一個共有公刃寓單元樓為例逝，盤各個區分所有權人撞（業主）懂對糞共有公寓的私專有部分伯——即各戶公狗寓單筆位肉所享有的專有樓所有權，幕對摔住宅單位以外挖門廳、樓梯、丸走廊、電梯等筆公用部分筋持約有尋共有權畫（圖縫1矛）也。共有權的產樓生，依托于躺區分所有權人膀對其點住宅單位的專扇有，粥圖1共有公寓的所有權形態圖示圖片來源：筆者自繪參考文獻[]鄭昕宇．美國共有公寓管理模式及設計方法研究[D]．天津：天津大學，2013已所有權區分關斯系在共有公寓勵中通?？梢砸郎俊靶^總協頸議書”等形式蹤的規約，通過組詳細的條例說亞明或以實體有例舉適的方式嚴格規鏟定，以確保在顧小區的后期運慘維中通過準確夢的依據明確小而區中業主各方端責任關系，避安免各種矛盾的觸產生。眼所有權禾問題高在瘋老舊住宅中霞存在的癥結險由于共有公寓翅在所有權方面索最大的特點就貼是它分為了專黑有部分和共有屢部分兩個所屬刺關系，而這兩常個部分在現實筍中卻完全不能患像其概念解釋砍一樣做到有嚴略格的分界線，?？偸恰澳阒杏卸盼?，我中有你叼”的交織在一犧起，在住宅單誘元樓內部，樓吧梯、走廊、分并戶墻、樓板等默等共有部分與祖其串聯或分隔鉤的專有部分相感生相伴，而在股整個小區中，劣道路、公共空俊間、停車場地煉及公共設施等戶更是無法清晰勁的劃出邊界或戰聲明所有權范豬圍，在這種現晨實狀況下若不鹽以明確的條文忍做出詳盡的規貞定，僅憑經驗祖判斷是難以厘頃清的。賣交織的復雜所堪有權墳關系拿是共有公寓湯住宅形態中諸伏多寫問題的惕根源鞋，也是造成對系老舊小區改造到困凍難的最直接原殊因。枕沒有清晰的所套有權劃分依據漿，則無法明確勿小區范圍內特佩別是共有部分勇的責任認定，漁也就無從組織家起相關責任的貢業主共同維持策小區共有部分漸的管理運維工喜作件，富長期以往旁便形成了老舊機小區難以有效騙實施全面改造擇，或改造局限毅于政府牽頭的變“外部形象工喊程”層面，不住能形成長期有失效的機制執行蛛和推廣。稱拿能此次擠被列入改造范黑圍的嶄全國各地雄約鍵17鑰萬個小區多來說醋，它們大部分市建成年齡都在熄2系0喘年以上，悟在建設之初盛因房屋所有權授性質和業主管笛理體制的不成峰熟，搏并馬沒有連形成明確榆清晰的峰所有權撇判定依據，要或望所設定的休所有權判定惰標準繭含糊不確切，扁加上很多還未城能形成有效的總業主自治管理撇體系，及缺少瑞專門的物業服切務企業對日常秀運始維工作僑擔負，這些原艇因共同作用襪造成了琴當前老舊小區億改造的巨無大的難度拾。完所有權磁區分關系劃分靈區分所有權的鋼界定犯影響到今共有公寓魯諸多胡層面的因素，剪從盟建筑設計、公住宅差銷售光、自治餐管理掩以及洲后期的彼運維、修繕改濱造勾，值無不矛與其區分所有紅權鍬之便界定有著密切似的關系泰。尾厘清共有公寓遙中各建筑要素孔的所有權屬性勻，都是世老舊小區改造混工作法落實責任人的輝基本要求，更低是改造項目良得以同落地醋實施的取前提痕。專有部分娛專有部分一般州來說就是指貧住宅特的繳戶內部貸分宮，停包含所有的房乏間，揭戶內躍隔墻這、木戶內的水南、蔥電臨、叮燃氣管道設備叼等澤獨立占有并使卸用的建筑要素域。這前種疏的認識雖然普夕遍存在的，然呀而在實際操作單層面隙上，這樣陽籠統的繼界定輕難免也會產生告大量的分歧打，圓遇到大量的權縱利、義務及責輔任問題。井當今抗世界你上街各國晉家（隆或地區超）在住宅區分丹所有權中專有狀權的清晰界定矛方面，普遍負采用的是以法笛律法規的形式誕對共有公寓專鄰有部分的范圍斗及邊界進行規雙定像，其判斷標準岔在大多數國家公的法律規定中襲以憑弄“構造上和使賊用上的獨立性睡”為依據。喉[[]陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[]陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社：1995,3共有部分寧共有公寓中除膜專有部分以外奉的所有建筑要捐素、道路、場丙地及設施均屬迫共有部分，而斃根據實際使用戀功能和使用范紅圍的區別，又挺可以分為以下周幾種類型：鄰1四.養全體共駛用共有部分墨即與整個小區詢業主居住生活賤相關的小區建固筑實體、道路拉、公共空間及燦設施設備等，噸它們吳的寄服務產對象是小區廊全體業主企；脊2詢.叔部分共用共有漲部分哭這是相較于全腎體共有部分而鏟言，服務對象錦僅僅躍限于相關業主仔群體的建筑、骨空間和設施設荒備等，如同進一今單元樓共用的牢交通空間搏、宵屋頂、愛電梯等；披3猶.餓專養供構使用共有部分志此共用部分在定所有權歸屬上誕為共有，而的壯實際使用中服吸務與各戶，例粥如各戶住宅呈幼現于單元樓外頭立面的陽臺、姓外窗，穿過各凳戶的入戶管線餓接口以及各戶駕專用的固定停員車位等。劇老舊小區改造援項目蝦評估牢體系韻建立蟲老舊小區改造澆是一玉項淚業主嘴訴求復雜鹿、遵涉及制內容氏繁多愧、搏受益人群蠶不等掃的予綜合性奧工程悅，宏難以設立一個陷統一的執行縱目標，陳因此在幟改造項目的前膜期策劃階段，湯需要建立合理孟的評估系統來悠判斷哪些小區蹲需要改造，需形要哪些方面的創改造天，念改造的針對人拉群有哪些等具煎體目標，從而因根據隨老舊小區居民醒所提出的改造捐意愿針對性的販確定改造的內洋容、范圍、程家度甚至次序等梢，進一步精確冶設立改造項目箱并制定志改造方案喇。這改造三意愿禾的確定屯改造意愿的分叢類方1哪.只保斜障好人身安全柳居住安全是首伸要保證的，這莫不僅是人類生匹存需求的最基阿本保障，也符迎合法治社會政椒府對人們群眾漲人身安全保護巖的核心價值觀紛。例如年久失井修的住宅主體顯結構、維護結紅構及構造的可漲靠性，小區道杯路及住宅的消鑰防通道不符合僅要求，小區私框搭亂建違規建留筑物、構筑物誓，建筑外墻脫禍落等問題，這啄類問題一旦發園生則直接關系穗到群眾生命安念全，因此也是凝改造內容中最黨刻不容緩的一初類，其改造需鉛求“優先級”足最高。涼2膨.甩強調公共受益震對小區層面諸簽多必要的道路淹、停車場地、厘基礎設施、建敵筑設備等的改疤造，屬于讓小扁區全體業主受救益的改造內容錢，在改造需求辰的評價中應放話在僅次于安全棟改造求后，優于“部葛分人群受益”暢的改造內容。仰這其中可以包蹈括小區的道路肯、管線、排水糠及老化的電氣博改造，停車場謊地的擴展或加蘆建改造，適老錢化設施改造等怨等。通3拘.怨尊重多數意愿罪對于一些服務與于全體業主，因但并不屬于亟岡需改造，或改老造內容僅為了抄提升居住質量像，而并無安全真性、適用性的體需求的改造內型容，可以根據世多數業主需求蹦的提出作為評旗估標準，例如寬增加小區綠化吵、改造公共活霜動場地等屬于泊此類“優先級果”。簽4奧.退符合個別需求母基于小區共有必部分的受益人亦群不同原因，恭一些“部分共耀用共有部分”環的改造意愿會墊經由少數受益盯人提出，如單狀元樓內的建筑得構造維修、改插造，單元樓防劉盜門的安裝以釣及單元樓外立換面美化等。各蔽戶戶內專有部耕分的改造內容嘴也屬于此“優賞先級”。耐改造意愿的提尿出央各個小區的改風造內容按照小酒區全體或部分湊業主的改造意少愿，需通過申握報的方式立項彈提交有關負責早單位確立改造貫項目。業主大養會作為小區全察體業主的代表狀機構，應承擔纖起接受和匯總裕小區業主改造爭意愿的職能，寇由業主大會統蛾一作為改造項腸目申報的代表私的意義在于，挪首先，通過根航據改造內容分翻類進行改造意濟愿的收集匯總旺，可以準確獲串知繩改提出煤改造意愿的具薯體對象、涉及相范圍及意愿強耳烈程度，更好滾的掌握小區改擋造的整體方向畫和對資源、資懶金的統一調動符；其次，作為層小區全體業主篩的代表，可以捕從集體的高度只上出發，對改杯造內容的必要錄性、合理性、貫收益性等綜合絕評判，決定申輩報的提出或時敘間順序。在改膝造意愿的收集石中，業主大會錯聘請的物業服頓務企業可以承姑擔起具體的改缸造意愿接收和妙信息匯總的工涌作孕，必要時可入轉戶收集改造意喝愿非。走改造意愿可以聯由以下幾種方制式提出：艙1薯.羅由各戶業主獨爐立提出帥業主根據各戶器現實情況獨立鵝提出的改造意載愿，一般涉及亂各戶自身專有剛部分的改造，符或戶內專用使紡用共有部分的戴改造需求。董2照.掃由雙利益相關各戶萄集體篩提出但由共同居住同碧一單元樓的各罰戶，或共同使常用同一公共空度間、設施、設象備的各戶聯名鞏提出的改造意扯愿，一般所涉紐及的改造內容菊為共用質部分共用共有追部分玉的改造需求。彎3碗.仇由業主大會或陶物業提出蝦涉及全體業主盆共用的共有部姓分改造，可以細由業主大會代磨表全體業主直就接提出改造意訊愿，也可由具梨體執行日常運鬼維工作舅的物業服務企已業提出。物業都作為日常運維序的執行者，應冰對小區公共部撞分水定期檢查，并局在發現問題時費及時提出賓維修、搜改造甚要求，并陰呈報業主大會格或直接代表業蒸主大會提出波改造申請。悄物業服務企業展同時應承廳擔小區銀中建筑物和公鏟共設施的定期配安全檢查工作扶，并在發現安管全問題時及時辱提出改造要求長，并優先提出抗改造申請。為梳了能夠應對相椒關建筑安全檢杯查的職能，物礙業企業應聘請含專業工程人員雄，或直接委托駱房屋解安全鑒定機構幕定期對安全性陡問題進行檢測棋監督。懇4聾.結由政府或有關加監督部門提出很對于弄小區房屋建筑鑄及其他筆安全杏性問題的改造揭意愿提出，橫除發生顯著的設安全性問題，躬往往很難由業敵主提出侄，軌原因一方面在耽于女在建成年代尚經早的老舊小區乓中，居民的意直識還無法從公寫有制住房時代距完全轉變事，錫且存在自治管躺理意識不強，技物業服務不到析位的情況偏；另一方面受舊制于專業性和織安全程度的認糖知問題，居民描難以主動對安屬全問題有所警釀覺，因此面對蠢這一問題大多壇處于被動晨。那為了應對虜這類安全納性改造樓問題，政府或島有關監督部門害須咱從棕維護級居民保公共利益角度臥出發，應主動幟承擔其雞對老舊魔小區安全性的邁定期檢測，并圾主動承擔安全屬問題改造項目竄的改造申報。取1稼蠅改造茂內容惕與遵責任主體認定車老舊小區改造鐘在各個不同小抖區、不同單元勁樓甚至各戶之拿間內容各有不左同，揚改造內容根據冰其服務的對象釀范圍的不同，肉所涉的所有權潔性質也不同。殺因此醉確定改造內容此所殿對應的所有權時性質，認定改汽造對象的責任大出體，是旁在改造前期克的評估中頑需件要拾明確的露。退對改造早內容的隨責任主體嬌認定規則是根載據陵改造內容的所蔽有權性質可為依據的臣，笛依據共有公寓錯所有權劃分，井專有部分和共葵有部分所涉及隙的責任人或責抖任人范圍各不防相同。裕對于專有部分避的改造，其責兵任主體一般可恐確定為葛各戶彩業主閱。而對共有部持分改造的責任收主體確認戴，需要依據改挽造內容費的共有蹦權類型棉推斷其責任主冶體的范圍。哄依次規則，濃小區膚內譽一切建筑物、過道路、場地、蝶基礎設施設備敬等所有實體筍均可根據其眼所有權屬性作驗為判定褲依據撥，懷明確消對應于央各個擊責任主體焦（圖智2沈）舍。垃改造刮責任主體便的斬確定茶，也是為島改造梨項目確定了基茄本參與對象，米他們將對的項目的確立、礎方案制定、施聚工監督柳全過程參與大以及濁分攤它改造粥資金朗。浙圖衰2絨改造盛內容與責任主禁體對應關系蜘圖片愁來源：筆者自胞繪慈改造需求靠級別德定位倒改造熔項目的設立卻原則上要根據筑小區業主所提口出的意愿與逆其需求程度本來確定，但是被一方面業主提頁出爽的改造圓需求往往是從艘滿足自身受益灘的角度出發，曠有時難以覆蓋察更大范圍的業岸主需求，傾另一方面在改筒造所達到的目冰標上也有著輕俗重緩急之分，排因此，旁改造怪項目確立塞需要設立若干癥需求裳標準，浮將所收集的改盞造意愿按照“烈優先級”將決定立項與否圓或執行的先后認順序靜。在“優先級隱”標準的設立漂標準餓上，挖首要從主解決小區安全未性出發，恩再根據受益范拳圍和“民意所扯向”的程度逐傻步遞減。對于電改造盯需求體級別訴設立可以根據桌以下幾方面原幣則確定：適1麗.灌提升安全性各居住安全是首標要保證的，這培不僅是人類生伴存需求的最基掀本保障，也符藝合法治社會政蟻府對人們群眾繼人身安全保護猴的核心價值觀慕。例如年久失共修的住宅主體倆結構、維護結鼻構及構造的可舍靠性，小區道嫁路及住宅的消荒防通道不符合撕要求，小區私攤搭亂建違規建菊筑物、構筑物營，建筑外墻脫叫落等問題。這哪類問題一旦發吧生則直接關系降到群眾生命安蟲全，因此也濁是改造內容中呆最刻不容緩的誰一類，其改造杰需求“優先級臭”應為最高，的在改造立項中凳也應當特別對趴待，優化審批阿手續，給予“拴綠色通道”執固行。際2面.引擴展適用性玉老舊小區大多鈔建成年代較早罰，其公共設施掩及配套標準大民多已無法適應寸當今的生活需粉求，需要通過薄改造擴展其對室當下居住生活處的適用性。擴束展適用性的改恒造既包括為了便使老舊小區在伏經過改造后能扎夠適應當前時埋代下的居住需賞求的基礎設施矩設備，如停車跳場地的改造或州加建，電梯等哭適老化設施的茂加裝等，能夠周彌補建設之嚴初所不具備，太而當代生活必綱不可少的功能喇的公共設施設斷備，也包括矮和居民生活直編接關系的水、均電、氣、路等宅最宵基礎的配套景設施的維修完厘善牌。這類改造內糖容基本受益范迫圍廣幻，改造后性能荒提升高，居民長“獲得感”顯究著，尖而僚優先改造老舊縣小區的水、電畢、氣以及光纖其等敢基礎立配套設施穩，也符合住宅而與城鄉建設部騰對此次老舊小牙區改造提出的希要求，所以其賣改造需求級別類較高。褲3鉗.祖提高舒適性膽提高舒適性的奧改造目的旨在止通過合理的改恭造提升住宅品心質，獲得更好坐的居住體驗。慎與前兩點不同混的是，這一類轟改造項目加繁陰多，而且根據賞受益的業主群用體的不同，又境可以細分為專純有部分受益、吉共有部分受益瞎等諸多名目。執如加裝保溫層改改造，小區樓阻間公共空間改輝造、增加綠化泊、公共設施設格備更新等。捐這類改造雖然恐受益范圍也較搬大，但提升對蘿基本的居住生等活影響不大，津更多提升的是之心理層面的“奴幸福感”指數馬，適宜在改造黎經費充足、業岸主支持度高的仇情況下考慮，弟因此在改造需屑求級別較低。改造評估系統鼻根據上述櫻悅改造內容——潤責任屯主體——需求劑級別刻潔建立改造綜合谷評估曲系統用（圖篩3脈），形通過評估達成誰共識吹確定改造項目宵，釣具體陳提出改造項目腦申報。通過這荷一評估結系統，可廊將改造爽意愿饞通過合理它的評價朽方法置進行價值判斷業，禍讓那些真正需客要改造的小區言和內容得到及餓時的改造，正襖如國務院參事衰、原住建部肚副部長仇保越興所說“番讓最需要改造全的小區冒出來余”。通過評估再系統的綜合評膨估，不僅能理眉性的篩選出各躲個小區需要改炭造的內容，還里能夠嬸明確改造執行檢力度占，句改造的及時性恰，妹以及紫通過確定準確辛的責任主體而豬決定駱改造經費的來抗源孟及分擔趴（表防1朗）爛。敬圖唱3蔬借改造綜合評估慰系統示意圖鄉圖片干來源：筆者自傳繪愁表1將煩改造綜合評估關意見例表吧申報人瑞（團體）恨申報內容挑所有權性質解責任主體網需求級別竹評估意見遮評估結果頁A泰棟全體俊業主啄住宅外墻墻體鴨脫落初部分共用共有緊部分賣A素棟全體景業主耀高得涉及安全問題級，需盡快立項炒改造普優先立項悠B變棟業主產X謝XX但增建小區停車烘場地檢全體共用部分模小區全體業主績較高愿為適應小區日腫益增加的機動崇車數量，應增撐建停車場地以吧滿足業主需求秋同意紡立項厭C爹棟業主扁X累XX另增建電梯灶部分共用共有偵部分者C侍棟全體攻業主肉較高牌為滿足眠適老性任需求，應增建幫電梯提高住宅光可持續性剃同意立項膽D奏棟促X皂戶業主救X井XX銳戶內暖氣主管陷道老化僑專供使用共有煙部分輪業主本人騎較高墓暖氣主要管道溝老化影響住戶騙冬季采暖，但針由于損壞部分蜂在戶內，故業墻主需承擔改造傻費用恥同意立項慈E臨棟淹全體翅業主招E妻棟樓前綠化修莊護除部分共用共有讓部分浩E曉棟全體雖業主臣普通瓣修繕綠化可美倉化小區環境，殼提高小區整體販居住質量，但決并非急需改造卵暫緩立項習表格來源棉：筆者自繪丟老舊小區改造惑資金視的來源涂與分盞攤防原則俘改造廢資金蹦的來源深國務院參事、困原住建部莫副滋部長仇保您興盼在第五屆中國詞綠色智慧地產鈔論壇演講時表茅示羨當前老舊小區吃的改造工作俘的總投資額應轉是尖5秋萬億克元經，濫這在筆系龐大的資金如蹦果納僅憑國家夜政府搞投資涼無疑對財政的臨壓力是巨大的杜，路因此響還需要裂動員其他繳社會各方力量府的加入皺?？米〗ú控撠熑碎L在創政策例行吹風龍會減上對螞老舊小區改造說的出資方面鐘了郊提充出御“水小區居民姑”、“喚社會獎資助價”喉和“中央補助僻”三個渠道。士1咐.佳居民自籌勢老舊小區改造您項目幟的資金來源首謊先應鼓勵居民花自籌，因為以歉共有公寓居住騙形態的現代物鹽業管理視角下盜，業主對專有恢部分和共有部劃分擁有管理、心維護、維修及叨改造的責任申。因此研在老舊小區改炎造中無論涉及遵專有部分或共梨有部分扯，都應幕倡導進在業主大會的截統一管理協調伸下，爸以再業主歌自籌倦改造資金耕為主，吊或言按照鎖程序與懼規則合理緒申請蓮使用專項維修壤基金藥。而舌在面對諸多未吵能建立起現代有業主自治體系幫的煤老舊繡小區，應在地屬方譯基層政府、荷街道居委會的學統一協調和動壇員下泄，發動小區居愚民孟自籌資金決。在充分動員廚業主自籌資金而基礎上再輔以灶社會、政府資汪助，共同解決押改造資金問題名，共謀小區未度來。激2貧.姜企業啄投資覺鼓勵叉和吸引迫各類企業參與萌到老舊小區改接造的投資中，移是老舊小區改恐造籌集經費的室一個有力手段谷。通過市場化犧的經濟規律，匙本著“誰投資香、誰受益”原蔑則警，讓企業在其慘投資辛的改造詢項目中享受一護定的回報，或毛為投資企業提覽供額外的商機辣，建立共享成手果機制，收讓更多判社會資金投入評，實現“雙贏棕”的目標納。畝[[]李[]李一戈．老舊小區改造不是開發商的舊改[N]．21世紀經濟報道，2019-08-09（004）為為了實現企業怨能夠在一定程沒度上盈利的目亦標，參與老舊答小區改造的企油業可以主要在福小區公共設施矮或門窗的更新餐等建筑構造塞、建筑材料畏方面投入，特蓋別是與此類構提造、設施、設調備生產直接相饅關的企業，對虛改造項目給予倘較低的產品價遍格甚至免費投般資，而企業獲均取的回報，可據以通過在小區飼中獲得免費廣眼告位，產品后潮續更新更換的壟長期合約，或保者對投資公共劉設施的經營權縫等方面取得。峰例如在擴建或冬增建停車場的斃改造中，參與輛企業可以獲得凱建成后停車場梨的經營權期，收取停車場釋的租賃管理費扯用，甚至可以瀉在滿足小區停脖車的基本條件積滿足的情況下哄，將額外的停鋒車位對社會開梨放，獲取利潤稀?？傊?，在吸市引企業參與老帽舊小區改造的俘投資時，一方翠面倡導與鼓勵攪企業承擔社會輝責任，適度降訴低產品價格或網積極墊資；另耳一方面在改造書項目完成后，麻給予投資企業普寬松的經營環茅境，使其獲得鬼可觀的回報率哥。孤3爽.習政府補助合政府補助是國授家對老舊小區援改造的資金支才持不可或缺的銜部分，民生問共題是政府一直菊以來極為重視卻的工作重點，航老舊小區改造撐的目的從根本寫上說解要急解決一系列的悲社會矛盾，創簡造出和諧的居辮住釘環境寺，是造福于民拐的重大民生工討程。存所以政府有責柄任有義務在改工造資金上給予斑必要的補助，碑幫助并湯大力推動收改造工作的順柔利實現。石不同與企業對石改造資金的投聰資主要以一定倦的盈利為目標欺，朋政府對改造資膀金提供補助該更應該關注造浙福于民的基本綢民生需求，且海要考慮受益群踐體的廣度雨惠及大眾。間建筑安全加固塔，外立面整修群，小區道路、末水、電氣管網餃的更新，以及建老舊住宅的加判裝電梯，保溫如采暖改造，都親是調是枕政府補助所支農持的改造方向描。賢目前黎，各地省市對冒老舊小區加裝意電梯改造的資愁金補助已經成雨為一個很好的產例子，各地政觀府紛紛投入資童金對加裝電梯蠢改造給予充分季的支持，這對蚊老舊小區中加雁裝電梯改造的痕意愿提高和實茫施推進都提供激了有力的協助慕（表胡2溝）。希望隨著擔改造工程的推翻廣，在政府的榆補助資金給予牽下能夠更多方術面的改造內容碑得以達成共識如并加快進行。液根據改造內容暑的不同而采取散多樣化的出資衛方式不僅可以披在一定程度上留緩解酷老舊小區居民駁的經濟壓力，弱也能夠提高居稠民對改造項目躲參與的積極性爆；社會企業和按政府財政補貼境的加入則可以羽充分發揮全社月會力量，不僅叔體現企業的社視會責任和政府露民生政策，也揮能夠在讓各方頓發揮的優勢下忽推動老舊小區埋改造更快更好殿的實現目標（棋圖謎4些）。站表狹2劍監部分地方政府薄對加裝電梯改表造的湊補貼廉金額及比例蠢省玻/拉市瞞/午區炭補貼金額（元枯/熄部）澤所占比例剪省暖/索市腹/迎區床補貼金額（元蜜/否部）蒼所占比例牧上海市產不超過禾24拍萬禿工程總價的頑40%爺北京市散海淀區啄最高補貼貍70桶萬皂市財政補貼艙40%舒，門區財政補貼攜擴大到紀5浪0扁%努重慶市銜最高補貼稼25省萬模電梯總價格槐60%渣天津市境最高補貼脖2痰0窄萬解—步江蘇省叨南京市娛最高補貼掩20顫萬汗—勤四川省朋成都市志最高補貼希20世萬來—猴浙江省葡杭州市掠補貼倡20雷萬麻—蓄浙江省裳寧波市醒最高補貼桑20稱萬隱—淚陜西省曉西安市康最高補貼役15劫萬較—狀廣東省勿廣州市殃補貼粘10棕萬柳—宴福建省姜福州市艘最高補貼善22產萬勵—盡福建省長廈門市兄最高補貼煌1得0郵萬公—盆表格來源耗：筆者自繪碗圖任4衡改造資金的來批源耗圖片床來源：筆者自覆繪汪改造藍資金唇的分賣攤既原則菠改造竊資金窯在確定以自籌揮資金為主，企教業投資、政府第補助為輔的資雀金來源為基本粉框架，需要建敬立對籌集資金權的分攤的標準替。由于企業與姑政府補助的資您金一般根據改幫造內容由企業遞自行評估或由帽政府統一規定及，所以分攤的壤標準主要針對轟的是業主自籌痕部分。改造資完金的分攤要充航分體現公平公櫻正的原則，因鄉此可根據兩個羊原則作為分攤雁依據：喪1缸.愁按改造項目的龜受益范圍淋改造內容的所灰有權性質是確蜻定改造項目收龍益范圍的攤首要噴依據，稿不同所有權性拐質的改造內容貧決定了使用對件象的范圍，即標是資金分攤的合人員范圍，饞故居民躁自籌的改造資早金方式也可以屬細化分為業主逢本人承擔、部荒分業主分攤和電全體業主分攤室的方式。傳2撕.泰按專有部分面詢積占比雙在通過改造內社容確定分攤人成員范圍后，需衡要進一步對具需體的深資金滲分攤比例到進行明確的規倘定。資金分攤據比例的確定，囑在一般情況下鋼，可以根據分凱攤各戶的專有英部分面積在所憲有分攤業主總講面積之中占有犧比例而確定，陳即根據住宅面超積決定分攤金間額。跳這種分攤比例鋪符合我國收《住宅專項維停修資金管理辦省法》涌中以墓“騙擁有物業的建叉筑面積瘦”繳存住宅專泊項維修資金的谷分攤的依據，竟是一種較為公匯平的分攤方式趕。衫3獵.泡按改造內容的斷需求程度添這種改造資金灘分攤方式檔針對的是秋較為特殊的改旋造內容上，例遼如加建電梯閃改造，如果以懇專有部分面積武占比來確定分偏攤比例，不考駁慮各樓層的需串求程度，顯然粗有失公平。所勵以在加建電梯笑這類特殊改造謊內容的經費分瞎攤上，應采取對按照需求程度鏡分攤的原則，鼓分攤資金由樓今層高自低逐層肚遞減。在這種悅分攤方式下，滅需要相關業主看以小區甚至以朗樓（門）為單迷位，共同協商紛各樓層的分攤幫系數，合理制豆定分攤金額。鼠老舊小區改造毛法規照及制度的匠完善隨老舊小區改造秒事關社會民生耀和居住環境的僚可持續發展，怪無論是政府還遠是參與其中小塔區業主，在面嗽對復雜的改造票問題不能僅僅詢憑借經驗和習件慣解決，必須于要“立法先行猴，依法辦事，掩依規實施，按貪例管理”。自天上而下的設立鑄和完善相關的援法律法規、地意方規定，以及陸切實有效落實輪居民自治管理歷體系，嚴格依辭照小區規約執籍行管理運維的輛實施，才是保鋤證老舊小區改桿造能夠長期貫謎徹并有效推廣憑之舉。誓設立專門法律總法規匪自近代以來世唱界各國住宅相屆關法律的產生稍及演變中，無格不將建筑物區蹤分所有權的相家關條文寫入該救國法律體系中虎，亦有國家出精臺如《住宅區憑分所有權法》規等專門法律，活為集合住宅的亭進一步發展提酒供了有效的法笑理支持。我國扶于竟2007犯年頒布的《物趴權法》中首次植對建筑物區分揀所有權的內容王做出相關的規礎定，雖然在一促定并程度上為我國爹共有公寓的管鎖理旨方面解決了以送往難以處理的舞疑難問題筋，但區對于建筑物所咐有權區分問題食在操作層面上窮的規定仍然顯贊得不夠細致，蟲導致這些條文詳規定內在具體處理實聽際問題上仍然近可能存在的所什有權爭議問題帖，對改造中所勺遇到困難無法共形成直接有效片的約束和指導揀。佛而隨著我國法葛治的不斷健全乘，洋設置專門的共良有公寓法律，送來應對共有公鷹寓這一住宅類石型會產生的各干種復雜問題及盲權責糾紛，顯踢得十分有必要與性。在此項共翻有公寓法案中璃，需將共有公箭寓所有權界定飾的專有部分、診共有部分悉數貧列出，并對具挺體每種具體情哲況都有詳細而灣規范的規定，榴使共有公寓的備所有權在法律艇的指導下能夠狂精確區分，并忽排除了大多數虧情況下可能發期生的權責糾紛狗，即使發生也夫有非常詳細的燥條款規定來指故導解決。設置守專門的共有公俱寓法案，無論笨從頁未來酷我國共有公寓坑的發展，奸或是嘗對當下已有的辣共有公寓管理事的規范化來說形，垂還是著眼于老顏舊小區改造的萍各種具體問題妹，吧都是一個有意升義且有必要的織舉動念，該項法律霸的誕生即符合荷歷史規律，又勞是當前社會解漂決住房問題的辨所迫切需要。順出臺地方性相槳關規定扔我國幅員遼闊雙，各地氣候、跨文化差異較大溜，加之經濟區飛經濟發展水平鼠不均，因此在扯老舊小區改造胳的需求與實施顧上都有較大區踢別，不可以統基一標準應對所桑有問題。雖然然在設立國家層諷面的法律法規及對老舊小區改地造工作加以指地導有著充分的俱意義，但是同辯樣有必要依據因各個地方的實慣際情況設立地紡方性的規定、合辦法，以應對基各地不同的改曉造需求和改造剝標準。地方性曲規定的出臺與胃落實，較之全負國性的法律法臂規更具針對性挎，能夠更加有鏟效指導改造項裝目在地方實際翼情況中的具體站操作和實施，詠有利于改造項歉目的落地。教以加裝電梯改漏造為例，各個握地方咳對加裝電梯改船造的技術要求刺不同，誕政府對改造資脂金的補貼金額勤與力度菊不柿同，唉所以應由各地叼分別出臺相關秤規定具體應對思。短強化小區總規壺約效力批共有公寓小區俊總協議書在高獲度自治的共有尋公寓小區中如臥同小區內的“名基本法律”，呆業主必須嚴格討遵守這一“基筒本法律”，才聾是這一小區正消常運轉的基礎作。位[[]周樹基．美國物業產權制度與物業管理[M]．北京：北京大學出版社，2005,6語]府筆者任為罰，未來我國能云夠有序老舊小帆區改造的前提似，應當在各個甚共有公寓小區非落實程和強化繞共有公寓總協抽議書量的制定，并在杯相關顛法律的指導和友有關管理部門吧的監督下形成察制度，加強總估協議書的權威開性紐，芝讓它成為小區[]周樹基．美國物業產權制度與物業管理[M]．北京：北京大學出版社，200