物業集團前期物業項目評審工作指引1、目的對前期項目方案、圖紙從物業管理的角度進行評審，提出合理、專業的建議并提交地產公司相關部門，便于后期物業管理工作順利開展。2、范圍適用于物業集團內前期物業項目。3、職責物業集團品質及工程管理部負責編制、發布和修訂工作指引。各地物業分公司應與地產保持良好的溝通，及時索要物業相關資料，按照本操作指引共同研究，合理建議，有序開展前期物業項目的方案、圖紙評審工作。4、方法和過程控制4.1設計方案階段主要工作：針對小區布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料新技術、景觀配置、綠化配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面與地產具體負責該項目的設計師溝通對接以便施工藍圖的繪制能夠滿足物業需求。審查需審查的具體內容項目根據小區周邊治安環境，小區采取封閉式、半開放式還是開放式布局，是否合理？有無小區圍墻，采用的建筑模式?小區出入口設置是否利于日后安全管理、成本控制，并與市政道路接駁順暢。車庫出入口設置位置在非臨街商鋪位置，且與市政路車輛方向一致。小區垃圾中轉站配置的位置及面積、埋地式垃圾設備的數量。是否存在日后需物業維護的紅線外綠地管養問題。是否存在商業區，如有商業區，建議盡量與住宅區分開。從節約能源考慮公共區域的路燈、草坪燈是否分路控制，并采用節能光源？地下車庫面積過大，可否采用采光井的形式進行補光，以減少白天燈源的開啟，同時車庫照明多路控制，以便節能。綠化面積大和水景面積、泳池面積大的小區建議采用廢水集中自動噴灌方式進行澆灌。小區戶外公共照明可否設置太陽光伏能照明系統（盡量爭取）。建筑設備房是否集中設置，是否便于日后管理。方案小區物業管理用房位置設置及面積測算：管理用房面積=2‰小區總建筑面積各功能用房的面積：小區員工宿舍區域設置和面積測算、物業食堂、物業管理倉庫、技術部維修室、保潔綠化用品室、物業會議、培訓室等占地面積測算。客戶服務中心盡量設置在小區中心，方便業主辦事；其它管理用房的設置考慮盡量不擾民的原則。小區內各功能服務設施是否齊全，例如：警務室用房、社區居委會用房、社區計生醫療、社區文化、社區戶外文體設施、小區公廁等。小區會所功能設置與布局，如：餐飲、棋牌室、網球場、籃球場、泳池等。商業項目根據業態規劃增加排油煙和新風，具體量參照業態的面積按照規范設置；寫字樓項目廁所排風井道加裝引流風機。小區幼兒園、學校位置設置需避免小區主入口和人車匯流處。小區綠化設置應與小區其他管路設計時需錯開，例如：與給排水管道、電氣、煤氣施工管道等。針對前期開發項目中存在的問題點，作統計一并提交給設計師，避免新項目重復出現。第964頁共1416頁4．2施工藍圖評審階段4.2.1房屋本體類審圖項審圖內容目商鋪廣告位設計方案，廣告位面積是否滿足需求；商鋪廣告牌應統一規格，核心商業區的廣告燈箱與霓虹燈的設置避免對住戶產生燈光污染。商鋪應獨立于小區之外，車輛人行管理相互獨立。商鋪商業空調、煙道、水（供、排）電、氣設計方案，商鋪是否每戶擁有獨立計量（水電煤氣），商鋪按銷售單位配置獨立的水、電表。商戶層高超過6米，電氣容量是否提高基數的2倍。有餐飲區域的給排水管應加大管徑，統一設置隔油池，污水排污井應直排到市政管道內。檢查陽臺欄桿高度，應不低于1.2米，以及外廊、室內回廊、內天井、上人屋面欄門窗、桿高度。陽臺、生活陽臺功能復核露臺露臺、陽臺、院門的門上是否設置雨蓬給水、污水、雨水、空調冷凝管布置是否影響陽臺、露臺的美觀。空調位空調位置、構造尺寸、排水、反坎等是否滿足要求。置室內、室外空調機及空調排水管布置是否合理高層住宅樓梯踏步尺寸(0.26~0.27米)寬度*(0.170~0.175)高度；復核樓梯凈高、凈寬。消防樓高層住宅樓梯玻璃窗建議設置為非落地玻璃窗，窗戶通風，高度至少1.1米；高層梯間住宅消防樓梯間采用落地玻璃窗戶時，是否采用防護措施，采用護欄安裝。消防樓梯間采用人體感應開關控制燈具的照明系統。底下室車庫與電梯廳應設置殘疾人通道，通道符合國家規定。信報箱建議采用不銹鋼制作，避免后期生銹。信報箱住戶信報箱位置建議設置在單元門外側（架空層處），即利于安全管理也方便投遞員投遞。4.2.2設備設施類：審圖項審圖內容目設備房設計位置及強弱電井設計大小應滿足設備使用空間；設備房應有備用電源。住戶電表配置，樓層電箱分布；電井內設施布置情況公共配電應單獨計量，各類設備控制柜應有獨立計量裝置供配電各類電表、開關、電線設計容量及直徑寬能否滿足功率需求。配電房建議配電采用電纜溝設置，增加配電房空間。配電柜前后柜應配備符合要求的絕緣膠墊。變壓器上端不安裝照明燈具；強弱電井設置照明，開關在井道內，弱電井需設插座。發電機負荷應滿足小區智能化系統、消防電梯、監控中心、公共照明、公共新風系統、消防系統的需要；發電機排煙風機能夠與發電機聯動并具有延時停止設置、發電機排煙不影響小區環境。柴油油箱室安裝防爆燈、設置消防沙、通風口，油箱上有透氣孔，油箱加油口設置在裝卸柴油位置，方便加油；發電機排煙過濾系統應設自動補水裝置，設置水位標識。從保護設備的角度出發，發電機消防設備應考慮二氧化碳系統，盡量避免使用水系統。高壓、低壓配電室配備相應的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手等。管網供水情況，水池、水箱設計要求，水箱、水池設置高低水位報警。水井各類設施設置及布置是否滿足需求。給水公共區域取水計量是否單獨計量。水泵房內消防、給水、泳池布置，水泵房設備容量。變頻給水泵、消防泵、污水泵、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機檢修的設備應至少按一開一備安裝設計。化糞池的設置，是否在路口，便于吸糞車施工。排水設備間、泳池、水景設備排水方案。（最好直接排放到市政管網。）地下室的排污井、集水井應設超高水位報警。地下室車庫四周設置排水箅子，排水箅子深度在30公分左右。電梯機房建議減少玻璃窗戶的面積，增加百葉窗面積，百葉窗應設置兩層并做好防雨措施。電梯每層電梯廳在裝修時應做高差為2cm的坡度處理，防止電梯廳積水流入電梯井道內。電梯基坑應設置排水管道，并流入車庫集水井內。電梯轎廂采用數字式五方對講設備。消防控制中心與監控中心位置放在一起，消防報警信號應聯至中心。檢查圖紙施工要求和系統技術要求是否滿足國家規范和集團要求。消防商鋪消防噴淋試水裝置是否設置在公共區域。消防栓系統水壓，噴淋系統水壓是否達到國家法律法規和集團要求；是否設置消防穩壓系統。結合物業管理需求和小區外部治安環境與公司安全督察部進行對接研討合理配置智能化設備。弱電監實現攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統的防雷接地能控系統否滿足需求；監控中心是否設置高架防靜電地板；監控中心是否設置UPS電源。實現攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統的備用電源問題。泳池設計方案，應滿足封閉是管理要求，進入泳池區域只有唯一通道，泳池四周應泳池封閉。室內外泳池應設置浸腳池和強制淋浴裝置；泳池沐浴間、洗手間應設置通風系統。泳池給、排水設計方案應參照國標游泳池和水上游樂池給排水設計規程2002進行設計施工。在管道相關位置設置閥門，使部分循環泵能做為吸塵泵使用；泳池照明系統設計，室內泳池照明設備不應設置在泳池頂部，應設置在泳池四周；室內外泳池減少水底燈的數量。設備房應配備應急燈，并按相關法規要求配備一定數量的滅火器。設備房應設置對流通風口。設備房產生噪聲、振動等可能影響住戶的設備房應采取相應的隔音減震措施。公共部公共部位防火門鑰匙通用，配電房強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。分供配電及電氣設備房應設置防鼠措施的防鼠板。變配電房、發電機房、水泵房、電梯等設備房應預埋吊裝環，吊裝環的安全系數按照設備重量的2倍考慮。4.2.3小區道路、園建工程綠化清潔類：審圖審圖內容項目景觀設計方案，減少水景面積，增加綠化景觀。景觀 景觀照明燈建議采用低壓低耗燈具，考慮后期節能降耗。水景減少水景燈等照明設備，水泵建議采用變頻設計，以便后期節能。小區車庫空間每50米設置保潔取水口，排水方案。清潔 小區垃圾中轉站設計方案，垃圾房設置為壓縮式垃圾設備，滿足日后清潔、容積、通風等。綠化園林取水點布置，取水點設計是否方便取水。園林 園林整體排水方案，重點關注防堵措施。喬木布置盡量與監控、井蓋、綜合布線、消防、給水不發生沖突。安全防范類：圖審圖內容項目園區圍墻設計是否合理，高度是否達到2.5-2.8米；材料選用是否耐用、牢固，是物防否采用防爬刺。苑區圍欄設計是否合理，材料選用是否耐用、牢固。單元大門設計，樓宇外圍是否需要考慮加裝防爬刺。小區監控頭分布是否滿足需求。技防電梯轎廂應安裝閉路監控設備。車輛出入口監控是否合理。外圍