11開發工程報建敏感點管理一、前言房地產工程開發是一個系統工程，從土地獲得，到研發設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業管理和后期運行，每一個環節密切相關。本次主要針對公司已經開發的工程設計在報建工作中出現的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設計周期和報建周期，確保方案執行；尤其是對工程后期驗收容易出現的問題，以及對可能引起業主投訴的潛在問題作出警示，防止在今后發生。本文分五個階段進行介紹：方案、初設、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。二、方案階段1、規劃1.1工程名稱確實定工程名稱應與公司規定的統一名稱吻合。銷售的工程名稱在報建完成后，由客戶效勞部門辦理預售時自行更改。如果有條件統一前期報建名稱與銷售名稱那么最正確；但如果達不到〔報建時，銷售名稱尚未確定〕那么在整個報建周期中爭取不改變工程名稱【案例】如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞〞，方案報建階段以“林泉馨賞〞的名義進行報建，但在過程中公司調整該工程名為“藍湖郡三期〞，導致在報建過程中申請修改該工程名稱，產生不必要的時間本錢等。而營銷部根據推廣需要，又改名為“弗萊明戈〞，在辦理預售時，房管部門要求預售工程的名稱與建設工程規劃許可證名稱吻合，否那么不能用“弗萊明戈〞名稱；如果將建設工程規劃許可證名稱“藍湖郡三期〞改為““弗萊明戈〞。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。1.2核對經濟指標〔用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等〕，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續階段的工作，如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規劃竣工驗收。【案例】觀山水在規劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照經開南區的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為觀山水有許多的灰空間，加上修建過程中的局部調整，導致4號樓和商鋪4的實測面積超出規劃允許的面積誤差〔見附圖〕，與勘測院進行了屢次溝通才根本解決。由此，在規劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實測前我們如何做工作等。1.3配套是否齊備〔如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點〕居委會的配套標準為15平方米/100戶，公廁是指對小區外開放使用的廁所，其余配套設施參考相關標準和文件〔有特殊規定的除外，如本文第六條：是否滿足控規要求〕。由于對“垃圾站〞和“垃圾收集點〞的規模的理解偏差因人而異，建議公司開發的工程在設計圖中，一律將“垃圾站〞標注為“垃圾收集點〞。1.4是否滿足規劃選址和設計條件要求？主要是提醒設計負責人不要漏項。1.5是否滿足城市設計要求？案例：西城天街方案進行規劃報建，內街連廊過多，通透性不夠，與城市設計不吻合，導致兩次修改。1.6是否滿足控規要求，技術是否合理？1.7對總圖深度的關注〔制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關注〕1.8間距規定有明確要求的是原那么問題1.9滿足物權法的相關規定會所等產權有爭議的建筑以及建筑命名，應躲避今后的權屬爭議。詳見王明方的分析報告。1.10對綜合管網的關注和環評工作前置綜合管網的設計審查：排水接口位置和標高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信寬帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等，都不能在市政綠化帶內平行布置〔可穿越〕。1.11對其他部門提出的問題的再關注內部部門：物業、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等滿足物管用房的相關規定(經開北區已經實施標準，其余各區即將按此實施〕建筑規模〔平方米〕物業管理用房提供比例業主委員用房面積〔平方米〕10000～1000005‰30100001～2021004‰40202101～300000‰50300000以上3‰701.12滿足物管用房的相關規定1.13是否滿足“9070”2、消防2.1對建筑使用性質應明確〔如：住宅、商業、公建、其他等〕ａ.高層建筑：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣ｂ.商業建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售ｃ.非住宅建筑的規劃綜合費收取高于住宅建筑的規劃綜合費〔住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業及其他：4.5元/平方米，工業廠房：1元/平方米〕建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質的情況下，盡可能按照住宅進行設計。2.2對消防道路和撲救面的規定“高規〞2021版條〔指撲救場地〕與4.3.1條〔指消防道路〕請不要混淆。2.3對防火分區應表達明晰2.4對消防疏散通道的設置進行復核〔疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等〕2.5工程設計中，設計應明確建筑套用何種標準〔如：高規、坡規、新建規等〕？2.6建筑之間的防火間距問題2.7明確消防站的建設方式渝府令〔2021〕140號文：居民住宅小區住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發區總建筑面積30萬平方米～40萬平方米，應建微型消防站。總建筑面積40萬平方米～80萬平方米，應建小型消防站。80萬平方米以上，應建標準消防站。3、園林綠化3.1對綠化指標表的復核,理清計算方式、分塊綠化編號。3.2對景觀實體計算面積的復核。見紫都城綠化審批附圖樣本。3.3對舊有古樹的保護的規定。3.4對樹木移植、損毀的規定。3.4重點景觀處理建議和意見。在城市重要道路旁的工程，應特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山工程3.5對集中綠地、市政綠化帶權屬的界定。應明晰市政綠化帶的權屬方，以及景觀設計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。4、人防4.1就地、易地建設經濟本錢比擬4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準a.由于主管人防賠付的各區人防辦隸屬于各區政府管理，公司應直接作各區長的工作，爭取予以免除賠付〔有先例〕。b.損壞舊有人防工程，采取易地建設賠付標準：根據重慶市人民政府辦公廳文件－－?關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知?〔渝辦發〔2021〕204號〕，新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設，那么按照?重慶市財政局關于調整我市結合民用建筑修建防空地下室易地建設費收費標準的通知?規定：新建工程的總建筑面積交納易地建設費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區人防辦，參照以上文件標準賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。〔此建議操作起來有一定難度，供各位參考〕4.3如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級〔報建組落實〕按照渝辦發〔2021〕204號?關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知?核實相關內容。5、教育5.1對配套建設學校、幼兒園的關注按照控規要求和相關標準規定，合理設置學校、幼兒園的班級數量。5.2對不配套建設學校的工程，落實工程業主子女入學的劃片統籌問題。6、社發6.1對配套居委會的關注，要求：15㎡/百戶7、環保7.1對工程環評報告審批的規定7.2目前設置餐飲的相關規定設計中應考慮減少餐飲對工程影響的措施，如：隔油池、排煙設施等7.3生產污水在滿足排污標準前提下可以直排市政污水管網詳渝建發〔2021〕19號文。8、節能盡管在方案階段不審查節能設計，但考慮到節能的因素〔體型系數、朝向、外窗、圍護結構等〕和方案設計緊密相關，故方案設計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節能的關系，否那么，對實施節能投入的經濟本錢和時間本錢會增加。二、初設階段1、消防〔初設消防審查目前查是消防審查的最后一關，重點把控〕1.1對工程指標、總戶數的關注1.2高層建筑應形成環行車道或沿兩個長邊形成消防車道。1.3消防配套設施的關注〔如：消防站等〕1.4對不同類別建筑的消防定性的界定有無爭議〔如：多層、高層、一類還是二類消防〕1.5建筑之間的防火間距問題1.6在商業工程設計時，盡可能運用?重慶市大型商業建筑設計防火標準?2、園林2.1對配套指標的審核〔重點關注綠化指標〕、總表、植物配置表〔可行性〕2.2綠化指標計算結論復核和計算方式的關注2.3對配套集中綠地、市政綠地的審核和監控3、防雷3.1對建筑防雷等級的定性3.2是否應作防雷風險評估〔5萬平方米以上的工程，或建筑高度超過50米的工程〕盡可能控制防雷引下線的數量〔減少〕，減少防雷審核費支出。4、人防4.1易地建設只需提供人防方案批復4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準4.3如果就地建設，對新建人防工程面積、等級進行審核5、建委5.1對初設文件與已審批方案的指標核對、關注初步設計文件中，與各專業對應的方案批復〔消防、園林、規劃、人防等〕的定性、指標等應吻合5.2對總圖的關注總圖的深度〔無障礙設計、道路寬度、坡度等〕、表達方式、與市政道路的關系。5.3節能熱工計算書、節能建模光盤隨著國家的重視，節能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規劃方案階段，一定要充分考慮節能的因素〔體型系數、朝向、外窗、維護結構等〕，盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節能帶來意想不到的困難。尤其是節能辦要求審核節能的建模電子文件，非常關鍵。5.4對相關部門初設審批意見的關注〔消防、防雷、環保〕各部門的審批意見〔消防、園林、防雷、人防等〕相互之間應吻合〔指標、建筑定性等〕三、施工圖階段1、消防1.1設計負責人確認審圖報告的內容、定性、指標等1.2對施工圖審圖機構出具的審查合格書的重點關注〔合格書編制標注、審查機構印章、設計單位印章的關注〕1.3對施工圖消防范案資料裝訂的關注1.4非住宅裝修工程應報消防部門單獨審批2、防雷2.1對建筑物防雷等級的定性2.2盡可能控制防雷引下線的數量〔減少〕，減少防雷審核費支出。2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設方式〔明敷、暗敷或明暗結合〕應滿足防雷要求3、規劃3.1提供國土證或用地批準書，如果被抵押計財部應提供銀行的同意辦理建設工程規劃許可證的書面說明3.2檢查審圖公司出具的審圖報告內容、性質3.3復核施工圖是否和方案、初設批復意見吻合3.4就地建設的人防施工圖審核意見應齊備3.5復核放線成果是否準確、建筑間距是否滿足規劃技術規定由于放線偏差和節能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規劃技術規定的基礎上再增加5厘米3.6對節能復核結果的關注3.7對規劃局信息中心提供的面積指標核算結果的關注a.施工圖階段的面積總指標與方案階段的總指標允許偏差1％；b.確認報建內容中的各種性質建筑的面積與施工圖是否吻合；c.檢查規劃局核算的各單體建筑指標與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業主。3.8外立面審查4、人防4.1人防工程易地建設只需完善人防繳費手續。4.2如果人防工程就地建設，對新建人防工程面積、等級、設計深度進行審核，并獲得市人防辦對施工圖審核的書面意見。四、工程施工過程中的規劃勘測檢查主體±0檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核主體各大角點的座標、高程與規劃報建施工圖是否吻合。裙樓封頂檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核裙樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。塔樓封頂檢查：由規劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核塔樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。五、工程驗收階段1、消防驗收1.1工程驗收范圍、面積、建筑名稱應明晰工程消防驗收容易出現問題的原因：a.施工中出現設計變更；b.對建筑名稱、面積統計口徑不一致〔設計、工程、規劃、房管等部門〕；c.報建圖版本與施工版本不同；d.非公開原因。措施：〔1〕.在主體施工至正負零前，研發部組織向工程部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；〔2〕.在驗收前3個月，由工程負責人牽頭組織工程部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。1.2對建筑使用性質應與初設圖〔或施工圖〕消防批復一致〔如：住宅、商業、公建、其他等〕關系到工程竣工驗收和今后的使用1.3消防道路和撲救面是否滿足審批的規定復核消防道路的寬度、數量、位置、距建筑物的距離等，復核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理〔如：隱形場地〕，撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。1.4對完工后的消防疏散通道的凈寬進行復核ａ.復核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規定。ｂ.復核公共走道〔住宅、非住宅〕的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內。1.5落實是否配置了消防站，如有消防站那么應落實建設方式〔就地建設或易地建設〕。1.6工程施工進度是否到達驗收條件。建筑防火分隔及封堵施工完成；防火門及閉門器、順序器安裝完成；功能系統安裝調試應完成；消防道路和消防撲救場地應完成。2、防雷驗收2.1建筑物防雷工程地阻測試應合格；2.2避雷帶的設置方式是否有爭議？2.3盡可能防止防雷檢測費增加3、規劃驗收3.1工程驗收范圍、建筑名稱、經濟指標〔用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等〕應明晰，容易混淆的原因：施工中發生了設計變更；對建筑名稱、面積統計口徑不一致〔設計、工程、規劃、銷售、房管等部門〕；報建圖版本與施工版本不同；非公開原因。措施：〔1〕.在主體施工至正負零前，研發部組織向工程部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；〔2〕.在驗收前3個月，工程負責人牽頭組織工程部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。超出面積局部，應在進行規劃現場勘測前做好施工封堵；驗收后如需使用。應滿足物權法的規定。3.2對建筑使用性質應與施工圖規劃批復一致〔如：住宅、商業、公建、其他等〕關系到工程竣工驗收、辦理產權證和今后的使用。3.3核對經濟指標〔用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等〕規劃現場勘測的中間成果應得到工程工程部和銷支組的認可，才能讓勘測院出具正式面積報告和地形圖；規劃驗收合格證的指標應與規劃勘測的報告一致。3.4配套是否齊備〔如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點〕。配套不齊備會影響規劃驗收。3.5間距是否滿足規劃技術規定。3.6建筑與市政管網的保護距離是否滿足規定。3.7綠化工程應實施完成。3.8臨時設施應撤除完畢。3.9滿足物權法的相關規定。會所、等產權有爭議的建筑以及建筑命名，在驗收時按照公司要求執行。4、園林綠化驗收4.1工程驗收范圍、建筑名稱、綠地面積及計算公式、綠地率等應明晰。分清實體綠化、架空綠化、水體綠化等。4.2名貴苗木統計為工程的物管費審批提供支持。4.3綠地率不能滿足批復要求的情況，各部門應早作商議。

論大學生寫作能力寫作能力是對自己所積累的信息進行選擇、提取、加工、改造并將之形成為書面文字的能力。積累是寫作的基礎，積累越厚實，寫作就越有基礎，文章就能根深葉茂開奇葩。沒有積累，胸無點墨，怎么也不會寫出作文來的。寫作能力是每個大學生必須具備的能力。從目前高校整體情況上看，大學生的寫作能力較為欠缺。一、大學生應用文寫作能力的定義那么，大學生的寫作能力究竟是指什么呢？葉圣陶先生曾經說過，“大學畢業生不一定能寫小說詩歌，但是一定要寫工作和生活中實用的文章，而且非寫得既通順又扎實不可。”對于大學生的寫作能力應包含什么，可能有多種理解，但從葉圣陶先生的談話中，我認為：大學生寫作能力應包括應用寫作能力和文學寫作能力，而前者是必須的，后者是“不一定”要具備，能具備則更好。眾所周知，對于大學生來說，是要寫畢業論文的，我認為寫作論文的能力可以包含在應用寫作能力之中。大學生寫作能力的體現，也往往是在撰寫畢業論文中集中體現出來的。本科畢業論文無論是對于學生個人還是對于院系和學校來說，都是十分重要的。如何提高本科畢業論文的質量和水平，就成為教育行政部門和高校都很重視的一個重要課題。如何提高大學生的寫作能力的問題必須得到社會的廣泛關注，并且提出對策去實施解決。二、造成大學生應用文寫作困境的原因：（一）大學寫作課開設結構不合理。就目前中國多數高校的學科設置來看，除了中文專業會系統開設寫作的系列課程外，其他專業的學生都只開設了普及性的《大學語文》課。學生寫作能力的提高是一項艱巨復雜的任務，而我們的課程設置僅把這一任務交給了大學語文教師，可大學語文教師既要在有限課時時間內普及相關經典名著知識，又要適度提高學生的鑒賞能力，且要教會學生寫作規律并提高寫作能力，任務之重實難完成。（二）對實用寫作的普遍性不重視。“大學語文”教育已經被嚴重地“邊緣化”。目前對中國語文的態度淡漠，而是呈現出全民學英語的大好勢頭。中小學如此，大學更是如此。對我們的母語中國語文，在大學反而被漠視，沒有相關的課程的設置，沒有系統的學習實踐訓練。這其實是國人的一種偏見。應用寫作有它自身的規律和方法。一個人學問很大，會寫小說、詩歌、戲劇等，但如果不曉得應用文寫作的特點和方法，他就寫不好應用文。（三）部分大學生學習態度不端正。很多非中文專業的大學生對寫作的學習和訓練都只是集中在《大學語文》這一門課上，大部分學生只愿意被動地接受大學語文老師所講授的文學經典故事，而對于需要學生動手動腦去寫的作文，卻是盡可能應付差事，這樣勢必不能讓大學生的寫作水平有所提高。（四）教師的實踐性教學不強。學生寫作能力的提高是一項艱巨復雜的任務，但在教學中有不少教師過多注重理論知識，實踐性教學環節卻往往被忽視。理論講了一大堆，但是實踐卻幾乎沒有，訓練也少得可憐。閱讀與寫作都需要很強的實踐操作，學習理論固然必不可少，但是閱讀方法和寫作技巧的掌握才是最重要的。由于以上的原因，我們的大學生的寫作水平著實令人堪憂，那么如何走出這一困境，筆者提出一些建議，希望能對大學生寫作水平的提高有所幫助。三、提高大學生應用寫作能力的對策（一）把《應用寫作》課設置為大學生的必修課。在中國的每一所大學，《應用寫作》應該成為大學生的必修課。因為在這個被某些人形容為實用主義、功利主義甚囂塵上的時代，也是個人生存競爭最激烈的時代，人們比任何時代都更需要學會寫作實用性的文章，比如職場競爭中的求職信，生活中的財經文書、法律文書等，以提高個人的生存競爭能力。（二）端正大學生的學習態度。首先，要讓大學生充分認識到實用寫作課的重要性，這門課關乎到他人生的每一個方面，諸如就職，求愛，理財，人際交往等，是他