論房地產企業開發中的成本控制摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文根據房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成，即土地費用、前期工程費，基礎設施建設費，建筑安裝工程費，公建配套設施費用，銷售費用，管理費用，財務費用，稅費等。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析影響房地產開發成本增大的主要因素，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過政府部門和內部管理兩個方面來進行成本控制。即通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定的外部手段，以及強化合同管理、擇選監理單位；做好規劃設計、控制建安成本、降低貸款利息的內部管理實施成本的控制，以達到真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。關鍵詞：開發成本合理利潤成本控制近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾人矚目的焦點。它不僅與人們的生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農民進城帶來的“自動型”需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。目前，房地產正處于一個發展的熱潮中，供求兩旺。購房一族、炒房一族在許多城市不同程度的出現，以及商品房開發過程中本身的成本也在不斷上漲，從而造成房價的居高不下。國家為了密切掌握房地產市場運行情況，加強了對房地產市場的宏觀調控，譬如發布了緊縮房地產信貸的央行121號文件，以引導房地產市場理性投資和消費，繼而達到控制房價不斷上漲的目的。然而國家通過宏觀調控來抑制房價上漲的手段，對房地產開發企業而言是非常不利的，為了保持利潤率，企業只能通過采取降低成本的手段來維持合理的利潤空間。一、房地產開發中的成本構成房地產開發企業的成本構成與其他行業不同，有其特殊性。成本包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等。1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%左右，有些地區的開發商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地的價格決定了房價。2、前期工程費前期工程費主要指開發項目的前期規劃，設計費，可行性研究費，水文、地質勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。3、基礎設施建設費基礎設施建設費指為開發產品發生的費用，包括開發項目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環境、環衛設施等費用。該項費用約占成本的10%。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。5、公建配套設施費公建配套設施費指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店，銀行，超市等）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電所，車庫等室外工程。6、銷售費用銷售費用指房地產開發企業銷售部門以及專設機構在銷售開發產品或提供老物等過程中發生的各項費用。包括產品在銷售過程中所發生的廣告宣傳費，展覽費，代銷手續費，銷售服務費，樣品房裝修費，銷售人員的工資、獎金、差旅費等。它在成本構成中的比例越來越大，現在的開發商普遍請用專業的營銷公司來銷售樓盤，勢必費用會加大。7、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費，業務招待費，審計費等。在整個成本構成所占比例很小。8、財務費用統房地產因開發碼周期長，需要效投資數額大，優因此必須借助妄銀行的信貸資寶金，在開發經豐營過程中通過景借貸籌集資金疤而應支付給金幅融機構的利息如也成為開發成輕本一個重要組游成部分。它的勤大小與所開發錄項目的大小、句融資額度的多貧少有密切關系妖，所以占成本競構成比例相對顯不穩定。9、稅費先稅費包含兩部她分：一部分是小稅收，與房地哥產開發建設有炎關的稅收包括設營業稅，城市窗維護建設稅和會教育費附加，辟房產稅，城鎮舟土地使用稅，墨耕地占有稅，堵土地增值稅，諷契稅，企業所芬得稅，印花稅據，外商投資企效業和外國企業點所得稅等；另絕一部分是行政潔性費用，主要亦由地方政府和需各級行政主管捎部門向房地產元開發企業收取桿的費用，項目裁繁多且不規范炊。包括諸如征火地管理費，商爐品房交易管理敬費，基礎設施腦配套費，人防醉費，煤氣水電膨增容費，開發競管理費等。便二、房地產價讀格居高不下的示影響因素錢1能、土地供應價萌格上升屬據統計，懂從柔200筑3份年二季度開始爬，全國很多地哲區土地交易價著格持續保持較紛高上漲幅度，甚于伍200棗2爪年統計相比上勻漲噴5.4診%壟。土地價格上留漲主要是市場利需求趨旺，部墨分地區調整土鋼地基準地價，需很多地區在土激地交易中主要棟采用招標，拍穴賣方式造成。淘以蘇州為例，筋在均屬于南門旺地區的同一相凡鄰地置段標200盆1權年初取得土地爆每畝約槽需福12貴1雀萬元，按容積夢率毛為串1.鈔4暗計算，樓面地陡價匙為坊129匪2娛元驟/盤每平方米。借到著200蒸3顫年切7暑月則愚需日25蝕9搞萬元計算，按誠容積率臘為把1.燈7蠢計算樓面地價禁為耕228敵2彩元惑/叉每平方米，。躺漲幅之大令人委吃驚。同一地圣段因地價上漲震，開發成本每疤平方米就梨從鼓129怎2倡元上漲到晌了杠228沖2豆元，漲幅玉達南77牧%菠。輪從確200醋3濾年四季度開始訊，國土資源部次對建設用地進昆行清理整頓，雙各地方政府抓椒緊土地儲備。完這些措施的施霸行，使建設用瞎地更趨緊張。趕房地產圈地熱足潮不但未縮相對反更趨高漲，禽地價更是一路蒙上漲。許多人癥看到炒地炒樓銅有利可圖便投望身其中，形成間新的需求，使尚土地供應壓力礙更大，造成惡牛性循環。缺政府壟斷土地軟的一級市場，灘而土地的供應瓜量決定市場冷薦熱和房價高低東。地方政府在廣土地市場上的濾調控力度和水良平，決定了房株地產市場的發春展態勢。作為朝成本轉嫁對象角，地價的上漲栽，最終由消費口者埋單。抖2許、政府行政性伍收費項目繁多核，費用偏重甜導致房價居高錘不下的原因之收一，房地產開晝發企業承擔的罪行政性收費過勇重。從各級政轉府對房地產的脾收費項目看，殲不但繁多而且孟混亂。雖鵲然垮199爺5凍，與199業6叨年國家計委和趣財政部聯合發蓬文，后經國務征院批準雖然相取消包了柴4悶8粘項不合理收費昌項目，但房地罪產企業仍然面境對沉重的行政卻收費。房下面是蘇州市蒼收費項目一覽妄表賽項目收費標準堅項目收費標準咽大配套鍬費抬10皇5小元痰/M圍2旋人防芒費句5擴6泥元奔/M2庸教育附加鎖費暖10-2伐0婆元譜/M濤2某有線電視預置純費涼10-1擦2妄元江/M2惜檔案管理炕費痛1.蹈2敢元校/M岸2嫌質監墨費嗎2.5-捕4將元明/M2勵標底編制靜費棍2.唯1朋元笛/M叨2宅煤氣開發建設虹費擁290艷0炊元戴/趨戶局散裝水泥專項團押持金厲3煌元己/M幟2再白蟻防治先費音0.7-2.慌3哪元富/M2倆工程質量監督洗費壞3芝元玻/M絞2貓規劃管理略費橡1較元梁/M2飄上表并沒有列絕全我市行政性塊收費項目，但碼從上表中還是梯可以看出，僅國各種收費，每造建筑平方米就診達體23柜0卷元。此外，還深有招標管理費減、公正費、安群監費、渣土處土置費、道路保獵結費、市政監愿理費等等品種旋繁多。休3代、市政公共設蓄施由開發企業害承擔，加大企歪業成本開支歇房地產開發企維業不但要承擔烘房屋建設任務柔，還要承擔諸載如道路，自來停水，污水，電糟力，電信，綠球化等的建設費私用，而且甚至晉要承擔諸如學餓校，幼兒園，嚇醫院，派出所底等各種非盈利柴性的公用設施繁。這些本應由單政府負擔的項領目移嫁由開發叔企業負責，在飾加重成本開支逃的同時，無形刺增加了消費者與的負擔。很多鼠公用設施不但夸要繳納配套增淹容費，還要承瘡擔相關的建安頸，設備費用。崖這些配套設施進的投入，房地闊產開發企業為做實現贏利目的浪，只有通過提捷高商品房售價衣的方式以確保搞投資的回收。北4志、房地產開發臘企業稅賦偏重殼房地產開發企橫業按收入額滔的拔5競%式交納營業稅，望按營業稅渣的驕7選%盞交納城建稅，抖按營業稅鹽的蛛4冠%袍交納教育費附榮加，按實現利民潤總額烘的前33點%錯交納企業所得漢稅，堆按絨0.怖3蒙—神1趙0角元標濾準所/M屠2櫻交納城鎮土地悲稅，按房產余三值漢的華1.2繞%秧交納房產稅，預按營業收入帆的姓1.0低%柴預征土地增值咽稅，按土地交度易額活的炸4綿%黃交納土地契稅股，還有諸如印齊花稅，耕地占丙用費，車船使活用稅種，按這亡些稅種綜合計槽算，企業稅收大負擔可達雖到戲15減%憐左右。況且，壁現在稅務部門贏對房地產業的密稅收采取預征仿的政策，即稅堂收不是從房屋生竣工交付，并直開具銷售發票左起征收，而是姐從收到預收房塵款之日起就開侮始征收。例如就：預收黨到工10痰0為萬元房款，就據必須毛將透11.8破0黎萬元先交稅，屈剩伯下涉88.2竊0柏萬元才能用于牛工程的開發建鞏設。具體比例厲為營業稅及城洞建、教育附阻加丑5.55項%島；土地增值肉稅拍1.0表%閑；瘋按西15掃%鉤的利潤率預交州企業所得橫稅升4.95%(銜15%*33爛%=4.95捏%達)夫；物價調節基渾金、糧食調節棉基金、防洪基伸金傘0.3基%存，合紗計甘11.80掙%抗。雖然說依法均納稅是每個企查業應盡的社會繪責任，但交納秩時間提前，稅仔收偏高，負擔恒加重。企業要墾保證合理的利芝潤，唯一有效都途徑就是提高友房屋售價。缸5蛙、融資渠道相表對薄弱，貸款株利率居高不下銀200油4篩年洽1徑0蹦月相2項9患日某起，中國人民摩銀行再次調整帆貸款利率，目掩前，企業承擔退貸款利率仍要乓高出同期存款蔽利率蜻的漢2.陪5繳倍以上，下面拐是企業貸款利房率一覽表多貸款期限基準崇利率浮動標準瞇6叮個蹈月森—紅—桿1香年咸5.58缺%訪最高可上朱浮逗70%剛1夕年茅—浴—尾2殘年場5.76給%歐最高可上水浮躬70%緩3撫年毀—悟—遷5棵年盯5.85煮%獸最高可上智浮特70%增從上表可以看籌出，企業最低刮貸款年利率激是公5.31市%樸，而房地產企揭業一般享受不織到基準利率，獻至少上穩浮悼10顆%仆，即達到年利沾率腔6.138旦%占，最高貸款年及利率可密達扮9.027胸%銜。房地產開發炎企業一般具有角項目運作周期填長，資金集中肯投入并且量大誤，投資回收周晴期相對偏長的乳特點，對銀行回信貸資金的依屆賴十分嚴重。余按安1端0胞萬平方米居住菠小區計算，前叫期購地，交配靜套費，辦開工致手續所需啟動電資金以蘇州市椅為例約邪需呈1800浸0鷹萬符元捐—貨—騙2200細0爸萬元，按目前其商品房預售管測理辦法規定，水只有交齊土地錦出讓備金勸,撲取得土地證、踏建設用地規劃副許可證、建設扶工程規劃許可孩證、建筑工程捏施工許可證，蘭即所謂晉的清“座四秘證森”陵齊全，同時企獨業自有資金要柿達到項目總投臥資額汪的告35獅%皮，銀行才可發耍放項目貸款。喪并且多層建筑短要主體完工，乏高層、小高層彈建筑達奇到瞎30帳%才以上的形象進千度，方可取得就房屋預售許可誦證，才可預售憂。按央行規定購，商品房只有柴達到主體封頂垂才可發放按揭熄貸款。這些規垂定雖然可避免見一定的風險，煙但對絕大多數國流動資金不足寺的房開企業，英只能是自古華差山一條俯路厭—訪—肢貸款。按上面衰所需啟動資金范計算企業應承室但貸款利息每榆年駕達排110限0請萬擁元餓—挨—逗135墳0柳萬元，按項目虛周布期伐3楊年計算，每平暮方米成本利息碎費用將達慈到乎33陶0蠻元矛—慢—喇40腿5士元。如果銷售臣不暢，企業更描將是雪上加霜茅，利息費用更遮不可預測。熊5泡、建材價格波悼動，帶動建安熱成本提高斗建筑所需原材椒料中鋼材，水儉泥，木材三大鏡材所占比重最赤大，近幾年來度價格均有大幅蜓度上漲，以鋼級材為例，建筑蠟需要最多的螺事紋鋼和各種線陶材，今年的價歷格較去年平均心漲幅達懲近挨70超0牙元，有的最多粥每噸漲幅寧達鈔100使0排多元，建材價愉格的上漲，直中接影響了建安宏成本提高，如鏈果說幾年前建員安造價普通住衫宅扎在飄65憂0保—度75肝0痰元市/M督2小之間，那么現港在的框架鋼混桃結構住宅可其達泰95獅0疤—崗135停0概元護/M糞2計之間，漲幅每倉平方米達材到嫁30余0隔元。蕉我們從房地產饞開發成本的構缸成分析，成本找的發生是一個布過程，涉及到美了前期策劃、蘭規劃、設計、鏡施工、銷售等蹈開發全過程環雖節，以及外部裙環境的重大影諷響。因此，房羨地產開發的成掉本控制，就是抓要在項目開發參的全過程中，孔對全部成本構嘴成要素進行規潑劃、控制，從屯而實現企業利匆潤最大化。倘三、如何有效循地控制房地產尤開發中的成本規（一）通過政逗府部門來控制毫開發成本稻1同、強化土地供告應管理，控制搏土地供應總量笑，降低地價醬（比1握）規范控制建鈔設用地協議出首讓范圍，全面峰推行經營性土侄地使用權出讓姜的招標，拍賣碌，掛牌制度。墻在全國范圍內加建立統一，開界放，競爭有序終的土地市場，料并且逐步要使喊行政性配置方邪式從經營性土規地領域退出。昂土地協議轉讓梅方式只會導致賓不公平競爭，智容易出現黑箱熄操作，引發腐快敗和國有資產季流失。腰（走2蒼）加強政府調固控，力求土地知供需總量平衡片。土地供應量史不足，價格就棵一定會上漲。寧適量的供應維劑持動態平衡，戲使土地價格平愛穩上漲，甚至掉維持相對平衡加的價格，避免嘗因總量不足導盯致炒地之風盛掌行，地價狂漲技。功（警3株）逐步建立強伯制性退出機制嶺，避免因土地激供應方式招拍體掛后，因受資劑金規模限制，露而使大量土地蘇集中到少數資牛金實力雄厚的蝴開發商手中，夕以便其囤積居乎奇。政府應當害明確規定對超標過規定期限而曉未進行開魔發的土地在進隔行合理性補償后后要強制性收章回，以保持足旗量的用地規模譽，來平抑過高桶的地價。望2喇、加大對房地愛產開發和消費憶環節不合理收洋費的清理力度霞各級地方政府裙應認真落實國負家已出臺的各各項清理收費政懇策，對房地產翁開發建設領域膛和消費環節的架各項不合理收曾費應切實進行竊全面清理整頓喊。對國家已明加令禁止的收費誘項目，不能再厭繼續征收和變炊相征收。對現厭有收費項目，睜適當調低收費扯標準，對可收佳可不受的項目嗎予以停收，以謀利降低開發建溪設成本，減輕匹購房者負擔。斤3體、完善市政配桌套，履行政府炊職責，合理分職攤城市公共設徒施費用引對應有政府負盯擔的市政配套考設施，政府應盜切實負起責任巡。不能再通過滔變相方式繼續討轉嫁到開發商悶頭上，對確需痰應由開發商承慈擔的市政配套訊設施，適當降易低收費標準，壇并引進競爭機城制，避免壟斷毯性經營加重開訪發企業負擔。帝4掩、適當降低稅請收負擔端依法納稅是每經個企業應盡的項義務，適當的灘稅收政策，會寫對某一行業的拘健康發展起到違積極促進作用丘。房地產行業墊也不例外。政倚府對房地產行潮業的稅收政策歪可適當降低，再如適當降低企蔑業營業稅和所忙得稅稅率及改惑變征收方式，餐并可減免部分桃小稅種，如契把稅等。這對降澇低房地產業成松本開支，平抑戲過高的房價，桿促進居民住房蘿消費將起事半怪功倍的效力。混5偏、開拓金融業持務，增強產業懂活力，降低利搜息費用祥房地產業離開斧金融業的支持服和配合，將會吼寸步難行。房亂地產行業普遍忙存在融資渠道班單一，利率水傘平較高，貨幣鴉供應過緊的狀頃況。真正完善丈的房地產融資筒體系必須是兩睜條腿走路，一燕是間接融資，陪依靠銀行；二坐是直接融資，喊通過股票市場吧、債券市場、貿基金、信托等飄渠道。因此，釀積極推行金融摘機制改革，適兼當對房地產業騎輔以支持，如忘發行住房投資軌基金，企業債臘券，降低房地綢產企業股票上壁市門檻，適當嗽放寬對房地產捉開發企業信貸否要求，增加信塘貸規模，降低橋中長期貸款利竊率水平等。也距只有通過拓寬心房地產企業融釣資渠道，才可甜以降低資金成條本，分散和降班低金融風險。攪6責、充分發揮政判府職能，加強念市場宏觀調控緞力度，維持物輔價平穩亦加強宏觀調控呀是任何實行市近場經濟的國家版維持物價平穩牙必選之道，政稠府通過利率調衰整和控制貨幣陽發行量調節經筐濟運行，抑制胡通貨膨脹和維報持物價穩定。李通過市場這個幣無形之手，優錫化建材產業配損置，特別是鋼止鐵、水泥等對暫房地產開發息載息相關的產業研予以重點關注維，使其既保證透具有適當生產就規模，又具有智一定競爭格局敞，并可適當放麥寬進出口相關卸政策，確保價受格維持合理水幕平，保持建材滾市場的健康發震展。穩定的物急價水平不但可碌以降低建材價諸格，而且最終吧導致降低房屋粗建安成本。跌（二）通過內攔部管理，在開拖發的全過程中出嚴格控制成本塊1睜、以合同管理此為手段，加強巴成本控制部房地產開發過練程中的投資支戒出存在于開發蒙過程中的各個乎環節，大部分輪是通過各種各眠樣的合同、協掉議為依據支付晴的。如何讓這降些費用支出得飄到有效的控制奔，一個重要的害途徑就是合同怒管理。像開發企業的各世個部門按職責名都有簽訂合同報或協議的權利添，如拆遷安置襯的合同由拆遷適部門辦理，規擔劃設計合同由肉規劃設計部門歌簽訂，工程施揉工階段的合同到、協議由工程仙管理部門簽訂戒，廣告策劃合噸同由銷售部門皆簽訂。因此，晶作為投資企業剝要制定必要的幫合同審查、會做簽批準制度，驕把所有經濟行研為納入合同管伶理，保證合同映或協議簽訂的汪質量，維護企舊業的利益，所慕有的合同協議慕要按內容統一燭編號，分類歸統檔，便于管理首和查閱，在付渡款時完全按照查合同內容進行俘支付。德2霧、通過招標選舒擇監理單位以好的監理隊伍析不僅可以把好貸工程質量關，隸而且可以幫助茂業主把好經濟沸效益關，控制乘工程成本的支允出。開發商在必確定監理單位瀉時應進行公開弓招標，選擇三柏家以上的監理陪單位進行投標身報價，從中選醒出監理費用低瓣、技術力量強選、業績好、信尿譽高的監理單逢位來進行監理失。在辦理工程掃洽商時要有監劑理人員簽字才符能生效，對洽怨商內容在技術午上是否可行、檢經濟上是否合樂理都有發言權區。蓋3逝、做好規劃設許計階段的成本尾控制涉控制建設工程調成本，首先應薪從設計開始，翅因為設計是工痕程項目付諸實堆施的龍頭，是醬工程建設的靈室魂，是控制基齡本建設投資規盞模，提高經濟丹效益的關鍵。姨設計階段對投寺資的影響程度辟達胃7義0茫％懂—亭9筒0丙％。設計階段康工作水平的標譜低，設計質量塞的高低，不僅跡影響到施工階默段投資的多少謝，而且也影響科到項目建成投薯產以后經濟效肚益的高低。規乓劃設計的考慮魂，要圍繞商品喘住宅銷售的市雜場和利潤的大話小來研究，如笑高層、多層的更比例要合理，獅容積率高，設斥計平面組合好擺，將會使產品噴銷售好，從而芹經濟效益也高作。因而要保證狼設計的質量，揀盡量減少施工杏期間的洽惑商變更，就必任須采取有力措蒙施，切實加強溜設計階段的工亂程成本管理。夾其措施，主要蘋是以下幾個方瘋面：跳（節1閑）加強設計階馳段的經濟論證冬設計階段是工裝程建設的重要渾環節，它決定據整個工程項目堤的規模、建筑過方案、結構方階案。設計方案乖優化與否，直廈接影響著工程嫌總造價，影響打著工程建設的板綜合效益。在蔑方案比較時，略可以采用成寫本登—范—撤效益分析方法鑄，在滿足工程塊結構以及使用議功能的前提下借，依據經濟指喝標選擇設計方爬案。設計單位決在技術經濟分著析中應大力開閘展價值工程方味法的應用。價均值工程是分析逗產品功能和成舊本的關系，力炭求以最低的產飄品壽命周期成嶼本實現產品的抓必要功能的一如種有組織的活虛動和管理方法芒，以獲得最佳各綜合效益。示（搖2妹）實行限額設騙計樣所謂限額設恨計，就是按照什批準的設計任疲務書和投資估浪算，在保證功秋能要求的前提費下，控制初步寫設計以及按照瞞批準的初步設姨計總概算，控李制施工圖設計味。同時，各專規業在保證達到藝使用功能的前辰提下，按分配答的投資額控制熊設計，嚴格控尋制設計中不合文理的設計變更晶，保證工程竣座工結算不突破適總投資額。限圓額設計并不是的一味考慮節約娃投資，也決不羅是簡單地將投晃資砍一刀，而廢是包含了尊重項科學，尊重事溪實，實事求是昂，精心設計和查保證設計科學砌性的實際內容腐。投資分解和饞工程量控制是借實行限額設計顫的有效途徑和域主要方法。顧（泊3義）實行工程造塊價和設計方案趕相結合的設計丘招標方法披目前，建筑行常業引進了競爭獲機制，普遍實蛛行了招投標制冬。設計的招投蠶標制對提高設龍計水平，促進錄良性競爭起到紡了很好的作用腹。推行工程造森價和設計方案波相結合的設計喬招標方法，可岡以促使設計單押位和設計人員串不僅在建筑造濱型、使用功能艷上動腦筋，而茂且要在如何降閥低工程造價上旁下功夫。一個絡優秀的設計方心案。既要建筑慈造型美觀，又猾要造價合理，板從而保證建設所單位的經濟利已益。笑（販4培）要加強設計衫出圖前的審核譽工作續加強出圖前的潑審核工作，將鄙工程變更的發秤生盡量控制在泉施工之前。從篇設計階段所設插計的成果來看居，設計方案的三不足或缺陷加刃以克服時，所親花費的代價最普小，可取得的遞效果最好。在震設計出圖前加憑強對設計圖紙桶的審核管理工遠作，以求得提摟高設計質量，盛避免將設計的競不足帶到施工眨階段，減少不編必要的浪費。激4罵、嚴格控制建悠安成本，降低晨工程造價泊在目前的施工泳過程中，質量妹監督、進度控虜制機制已經比射較完善，但成訓本控制工作恰梳恰是施工管理你中的薄弱環節超。由于成本控艱制工作做的不象到位，工程雖旗能按期保質完欺成，但一算賬捉就是不盈利或泥盈利較低，未久能達到預期的侄收益。刷（逃1啦）嚴格進行工嫌程招標，控制做新開工程的造懲價巴通過招投標選束擇信譽高、工疑期短、技術力外量強、施工質趨量好、造價適煉中的施工隊伍卷。建設單位簽硬訂承包合同是搖個關鍵，要把案主要內容在合賭同中予以明確失。要根據建筑猶市場行情、建芒筑業的一般慣果例和有關規范需，就施工中可割能產生職責不艷清、互相扯皮短、影響造價、毫延誤工期等因助素進行事先約捎定，經法律形標式確定下來，華確保雙方的按搜約履行。讀（擠2遷）合理安排施釘工順序，減少凡臨時費用暢在組織住宅小才區的施工，安段排開工計劃時掉，要考慮到附姨屬配套及大、距小市政工程能宮否與住宅工程播同步進行，盡但量不發生臨時節供水、供電、儉供熱的費用，陶并減少二次施靈工造成的人力昏、物力、財力漂的浪費。在建礦設小區道路前龍，即可進行各棟類管道的鋪設炸，減少二次開絹挖，避免施工亭企業因現場施雙工的原因向開璃發企業索賠，拒從而降低成本泉。積（翠3嘗）建立工程變爪更制度，降低支工程成本曬工程變更是編滾制預算增減賬要的依據，是施先工企業在中標勾后提高造價，粘增加收入的主練要手段，作為壟監理工程師要株加強工程洽商辭的管理，防止桌不正當的索賠味，建立規范的途變更制度是非做常必要的。變撕更管理制度的混內容要確定工羊程、規劃、預郊算合同等有關餓部門在簽辦工箏程洽商時的責蘿任，分工必須爪明確，權力不戶宜過分集中。犁簽辦變更要注自意以下問題：泡第一，施工前淋應嚴格審圖，籮盡量少改動，犬少辦洽商，減列少造價增加的唇幅度；死第二，結算時改要特別注意減簡賬洽商，防止硬施工企業漏報拴；房第三，變更應響先辦，有了手廈續后再施工。趕在工程施工中乓，工程人員往款往考慮工程進皇度，先按變更格的情況施工，狐然后再補洽商掩手續。這樣做削的弊病往往是涉有的隱蔽工程夾，做完之后無炮法核實，工作懼中出現被動。澆如果工程進度缺要求緊，也要歐變更和施工同誓步進行，增、肺減賬及時審，奔避免無法核實跟的情況發生，準引起雙方不必割要的爭議。納第四，變更內速容既要滿足工尼程施工及使用只功能需要，又背要考慮經濟合繁理和投資節約內。凡是因施工樂企業出于施工刮方便簽辦的變田更增帳，原則條上不予補償。瘦并應在洽商中膀予以注明。盯（件4哨）嚴格控制材艱料、設備價格鬧作好市場價格夏的管理工作，喝掌握價格的變郵動趨勢，特別鳳是大宗材料設饒備訂貨，應貨軌比三家，在滿坑足施工的前提尺下，把握好訂掃貨的時機。同槍樣的材料設備激，由于產地檔喬次不同，價格類相差很遠，就蘿是同樣品牌的寶設備由于銷售笛代理級別不同稅，價格也有差拔別。要樹立成釣本意識，形成饅控制成本機制霜。借材料設備費在到工程的建安造專價中約巖占宣7繳0嫂％，有的工程陽還會更高，因野此材料設備費之應是建安成本鑼控制中的重點槍。凡施工企業舞自行采購的材堆料，重點是對蠻指導價的材料酒控制，可以采動取限價的手段訊進行控制。材歷料限價的原則毅，一是明確加旬工訂貨的責任醬者是施工單位誦，業主與監理縱工程師適當參佳與，參與的目揚的是控制材料欺的采購價格，惰但不能包辦代呼替；二是可以窯推薦廠家但不上指定廠家；三壩是監督材料的笨質量；四是在穿保證質量的前滔提下合理限價急。這種材料限