-.z物業(yè)管理行業(yè)面臨問題的思考和對(duì)策**耀江物業(yè)管理**董事長(zhǎng)陳家豪物業(yè)管理在我國(guó)的開展已有整整三十年，在**也有十七、八年的歷史。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建立的加快，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房制度的改革，產(chǎn)權(quán)多元化的出現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)從無到有，從小到大，得到了空前的大開展。但與此同時(shí)，也滋生了一系列問題，各種矛盾逐漸凸顯。如果解決不好，勢(shì)必會(huì)阻礙物業(yè)效勞行業(yè)的安康、穩(wěn)步開展。物業(yè)效勞行業(yè)進(jìn)入高速開展時(shí)期近年來，在城市建立快速開展的推動(dòng)下，物業(yè)效勞*圍不斷擴(kuò)大，已普及我國(guó)城鄉(xiāng)各地，覆蓋了住宅、商業(yè)、辦公以及工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、機(jī)場(chǎng)、道路、市政設(shè)施及公園、景區(qū)、寺院和農(nóng)居點(diǎn)等。可以說，但凡和人類活動(dòng)有關(guān)的場(chǎng)所，都已經(jīng)或即將推行專業(yè)的物業(yè)管理效勞，成為開展前景廣闊的**產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年底公布的第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)，到2008年底，我國(guó)物業(yè)管理的房屋面積到達(dá)125.47億平方米，比2004年增長(zhǎng)了335%，平均年增速為44.4%。物業(yè)效勞業(yè)主營(yíng)收入2075億元，比2004年增加1394.7億元，增幅為204.5%。據(jù)全國(guó)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)實(shí)際從業(yè)人員已達(dá)500-600萬(wàn)人。從2004年到2008年，短短4年間，經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)清晰地梳理出了物業(yè)管理行業(yè)快速成長(zhǎng)的脈絡(luò)，也預(yù)示了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入跨越式開展的新時(shí)代。物業(yè)效勞行業(yè)的重要性越來越突出“四年來物業(yè)管理開展非常迅速，在推動(dòng)城市化、工業(yè)化方面起到了重要的作用。〞這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)物業(yè)效勞行業(yè)重要性的概括。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)謝家瑾會(huì)長(zhǎng)則將中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奉獻(xiàn)歸結(jié)為四個(gè)重要方面：對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)、對(duì)增加就業(yè)、安置剩余勞動(dòng)力的的奉獻(xiàn)、對(duì)改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，促進(jìn)社會(huì)資產(chǎn)保值增值的奉獻(xiàn)、對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的奉獻(xiàn)。誠(chéng)如謝家瑾會(huì)長(zhǎng)所言，一個(gè)行業(yè)，有為才有位——開展不到30年的物業(yè)管理行業(yè)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查中被重視和凸顯，這無疑源自行業(yè)對(duì)于國(guó)計(jì)民生做出的奉獻(xiàn)。當(dāng)前物業(yè)效勞行業(yè)面臨的突出問題物業(yè)效勞作為一個(gè)方興未艾的**產(chǎn)業(yè)，伴隨著近年來外部條件的不斷調(diào)整，人們對(duì)物業(yè)效勞要求的不斷提升和從業(yè)人員大量缺口，效勞本錢大幅上升，其面臨的問題逐漸顯現(xiàn)，有些已經(jīng)成為阻礙行業(yè)持續(xù)安康開展的瓶頸。行業(yè)外部環(huán)境亟待改善1、法律法規(guī)支撐不夠。近年來，盡管相繼出臺(tái)了?物權(quán)法?、?物業(yè)效勞條例?及其他物業(yè)管理法律法規(guī)，但可操作性強(qiáng)的具體法規(guī)和實(shí)施細(xì)則還比擬缺乏，一旦出現(xiàn)糾紛和**違規(guī)現(xiàn)象，很難用現(xiàn)有的法律法規(guī)進(jìn)展有效的約制，導(dǎo)致“無法可依、有法難依、依法難行〞，影響了行業(yè)的安康有序開展。2、政策扶持力度不夠。目前，國(guó)家給予物業(yè)效勞企業(yè)政策上的優(yōu)惠根本停留在理論上，處于微利或虧損狀態(tài)的物業(yè)效勞企業(yè)所承受的營(yíng)業(yè)稅稅率實(shí)際高達(dá)5.7%左右，與交通、建筑、郵電通信、文化教育等行業(yè)比，平均利潤(rùn)率最低的物業(yè)效勞行業(yè)，其營(yíng)業(yè)稅稅率卻最高。這也從一定程度上反映了相關(guān)政策扶持力度的缺乏。3、社會(huì)協(xié)調(diào)機(jī)制未建立。物業(yè)效勞的內(nèi)容不僅僅是維修、保潔、保安，還會(huì)涉及到鄰里關(guān)系，公共秩序的協(xié)調(diào)和維護(hù)，因此群眾性、綜合性、公益性非常強(qiáng)。它需要規(guī)劃、綠化、市容、公安、環(huán)保及供水、供電、供氣等諸多政府部門的支持和協(xié)調(diào)，形成行政執(zhí)法合力。而實(shí)際上社會(huì)各部門行政資源卻未能有效整合，缺少各社會(huì)職能的協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)效勞糾紛的快速處理機(jī)制。4、行業(yè)的社會(huì)認(rèn)同度不高。盡管物業(yè)效勞已經(jīng)滲入到了老百姓生活的方方面面，成為提高居民生活品質(zhì)、維護(hù)城市設(shè)施和社會(huì)治安不可或缺的力量。但是由于物業(yè)效勞與消費(fèi)者全方位、零距離接觸的特殊性，也由于局部從業(yè)人員素質(zhì)不高，工作不規(guī)*，效勞不到位，還由于社會(huì)普遍的對(duì)物業(yè)效勞工作認(rèn)識(shí)缺乏，造成社會(huì)認(rèn)同度不高，行業(yè)社會(huì)地位低。局部媒體對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的片面報(bào)道，也誤導(dǎo)了群眾，影響了社會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的正確認(rèn)知。〔二〕效勞價(jià)格機(jī)制不合理已成為制約行業(yè)開展的瓶頸根據(jù)中國(guó)物業(yè)效勞協(xié)會(huì)2007年組織的行業(yè)生存狀況調(diào)查，全國(guó)承受調(diào)查的4600家企業(yè)中，僅有40.07%的企業(yè)盈利。而根據(jù)**市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)**市30個(gè)住宅小區(qū)2007年盈利狀況抽樣調(diào)查，其中：虧損的10個(gè)小區(qū)，占33.33%，30個(gè)小區(qū)利潤(rùn)總額只占物業(yè)管理總收入的0.83%。一方面是物業(yè)效勞行業(yè)呈欣欣向榮、蓬勃開展的態(tài)勢(shì)，一方面卻是眾多物業(yè)效勞企業(yè)盈利難，虧損甚至瀕臨倒閉。究其原因主要有以下幾點(diǎn)：1、物價(jià)上漲快，效勞本錢顯著上升。近幾年來，我國(guó)的物價(jià)呈現(xiàn)逐年攀升的特點(diǎn)。一些原材料價(jià)格的提高直接引發(fā)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的連鎖漲價(jià)，與老百姓生活息息相關(guān)的根底消費(fèi)品如糧、油、水、電、煤、氣等的價(jià)格都有不同程度上漲，物業(yè)效勞，作為一個(gè)關(guān)系民生的效勞行業(yè)和直接消耗大量生活和生產(chǎn)消費(fèi)品的根底產(chǎn)業(yè)，受到的沖擊，承當(dāng)?shù)膲毫Ω蟆?、勞動(dòng)力本錢持續(xù)增加。物業(yè)效勞企業(yè)屬于效勞業(yè)中典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，根據(jù)物業(yè)行業(yè)調(diào)查顯示，物業(yè)效勞費(fèi)中〔不含公共能源費(fèi)用〕人工費(fèi)占物業(yè)本錢的比例達(dá)60%以上，是物業(yè)支出中最大的局部。隨著社會(huì)物價(jià)指數(shù)的上升，人工工資也水漲船高。全國(guó)各地的社會(huì)平均工資節(jié)節(jié)攀升。以**省為例，1992年的全省職工平均工資為2884元，2002年上升為16367元，

2009年則到達(dá)了27480元，十七年間社會(huì)平均工資漲了近十倍。3、物業(yè)效勞收費(fèi)低，調(diào)價(jià)難。物業(yè)效勞行業(yè)自身的特性和我國(guó)老百姓對(duì)物業(yè)效勞的傳統(tǒng)觀念、認(rèn)知水平使這個(gè)行業(yè)從起步階段就處于低價(jià)的定位。近年來，在勞動(dòng)力本錢、原材料本錢大幅增加的同時(shí)，物業(yè)效勞費(fèi)幾乎沒有同步提高。特別是**，與、**、**等國(guó)內(nèi)大城市相比，物業(yè)效勞收費(fèi)明顯偏低，一些小區(qū)交付多年了，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今未變。一邊是人力、水電等運(yùn)行本錢持續(xù)增加，一邊是物業(yè)效勞費(fèi)未能同步調(diào)整。物業(yè)效勞企業(yè)運(yùn)行本錢不斷增高，物業(yè)效勞費(fèi)調(diào)價(jià)難，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)日益困難，無疑已成為制約行業(yè)開展的最大瓶頸。〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)自身水平有待于進(jìn)一步提高。1、局部物業(yè)企業(yè)品牌意識(shí)淡薄，管理不規(guī)*，效勞不到位。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過30年的開展，已逐步走向成熟。大局部物業(yè)效勞企業(yè)都能注重效勞，苦練內(nèi)功。在十分困難的情況下，他們依然努力為業(yè)主提供良好的效勞。但也有局部企業(yè)缺少“為業(yè)主效勞〞的理念，效勞意識(shí)不強(qiáng)，管理不規(guī)*，效勞水平不高。有的片面追求利潤(rùn)，效勞“偷工減料〞，從而加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，損害了行業(yè)形象、破壞了物業(yè)效勞市場(chǎng)的安康持續(xù)開展。2、人員素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能參差不齊。現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)效勞還處于擴(kuò)*型開展時(shí)期，需要大量的物業(yè)效勞專業(yè)人員滿足市場(chǎng)需求，但事實(shí)上物業(yè)效勞企業(yè)卻普遍感覺“用工難〞。主要表達(dá)在高層次管理人才和專業(yè)人員缺乏。物業(yè)效勞從業(yè)人員人員素質(zhì)參差不齊。3、內(nèi)部市場(chǎng)不夠規(guī)*，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。隨著行業(yè)的開展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨劇烈，有些企業(yè)為了不被淘汰，會(huì)采取不正當(dāng)?shù)氖侄危缘陀诒惧X的價(jià)格參與競(jìng)標(biāo)，打壓同行，以惡性競(jìng)爭(zhēng)擾亂物業(yè)效勞市場(chǎng)。針對(duì)當(dāng)前面臨問題的應(yīng)對(duì)策略任何一個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)和開展，總會(huì)伴隨著困難和問題，物業(yè)效勞行業(yè)也不例外，關(guān)鍵在于我們要面對(duì)困難，要積極尋找應(yīng)對(duì)困難的策略和方法。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)效勞行業(yè)面臨的問題，我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面采取措施：一、抓住效勞業(yè)開展的大好機(jī)遇，積極爭(zhēng)取政策扶持。近幾年國(guó)家和地方政府的文件屢次提到物業(yè)管理行業(yè)。2007年?國(guó)務(wù)院關(guān)于加快開展效勞業(yè)的假設(shè)干意見?中提出要“圍繞城鎮(zhèn)化，大力開展房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)效勞業(yè)。〞2009年?國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)開展的假設(shè)干意見?中也提到要“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業(yè)、社區(qū)效勞等行業(yè)，拓展效勞領(lǐng)域，創(chuàng)新效勞方式，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)。〞溫家寶總理在2009年?政府工作報(bào)告?中也指出：“將大力開展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費(fèi)〞作為擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要方面。在今年的?政府工作報(bào)告?中又提出“大力開展市政公用事業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)效勞、社區(qū)效勞等面向民生的效勞業(yè)。〞可見，當(dāng)前各級(jí)政府已將物業(yè)效勞提到了民生的高度，這就為我們爭(zhēng)取政策扶持提供了有力的條件。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)以此為契機(jī)，積極通過各地協(xié)會(huì)、政府主管部門、人大代表、政協(xié)委員、新聞?shì)浾摗＜覍W(xué)者以及各種社會(huì)資源，爭(zhēng)取政府職能部門的認(rèn)可并在制定具體政策時(shí)給予扶持。例如參照建筑業(yè)、郵電通信業(yè)等行業(yè)，給物業(yè)效勞企業(yè)在稅收上給予優(yōu)惠；在物業(yè)企業(yè)用工上進(jìn)展政策傾斜；為物業(yè)效勞從業(yè)人員技能培訓(xùn)提供費(fèi)用和資源上的幫助等。二、加強(qiáng)行業(yè)宣傳，增加社會(huì)認(rèn)同，提高行業(yè)形象。物業(yè)效勞行業(yè)由于開展時(shí)間不長(zhǎng)，社會(huì)各界真正了解的不多，一些新聞媒體的片面報(bào)道，也使得社會(huì)各界、廣闊消費(fèi)者對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生誤區(qū)；這些對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展和社會(huì)地位提高十分不利，因此加強(qiáng)行業(yè)宣傳顯得尤其重要。物業(yè)效勞行業(yè)除了謝家瑾會(huì)長(zhǎng)總結(jié)四個(gè)方面的作用外，可以宣傳的東西還有很多很多。物業(yè)效勞的大多數(shù)企業(yè)都具有很好的社會(huì)責(zé)任感和較好的效勞理念。他們?cè)谑掷щy的條件下仍然兢兢業(yè)業(yè)、任勞任怨，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)*效勞，努力提高管理水平和效勞質(zhì)量，在困難推進(jìn)企業(yè)自身開展的同時(shí)，也推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的開展。在物業(yè)效勞領(lǐng)域，有很多優(yōu)秀員工值得社會(huì)肯定。他們雖然文化程度不高、收入微薄、生活清苦，還經(jīng)常受委屈，但他們?nèi)匀痪礃I(yè)愛崗，努力工作。在非典、大地震，奧運(yùn)會(huì)、**抗暴……，處處都有物業(yè)人的身影。非常時(shí)期、關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)人發(fā)揮著重要而獨(dú)特的作用。對(duì)這些應(yīng)該理直氣壯地宣傳，以正社會(huì)視聽，增加社會(huì)的認(rèn)同感，提升行業(yè)的形象。三、加快推進(jìn)酬金制，以收費(fèi)方式的改變突破行業(yè)開展的瓶頸。物業(yè)效勞酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)效勞企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制后，對(duì)業(yè)主來說，物業(yè)效勞費(fèi)打到公共預(yù)交賬戶，自己如何使用，使用在何處，明明白白，業(yè)主利益得到保障；對(duì)于物業(yè)效勞企業(yè)來說，第一，每一個(gè)工程都有固定的報(bào)酬，盡管利潤(rùn)不高，但有保證，不會(huì)因?yàn)槲飪r(jià)、勞動(dòng)力本錢的上升而損害物業(yè)公司的利潤(rùn)；第二，不會(huì)因?yàn)樾谠胶茫惧X越大，利潤(rùn)越低；第三，解決了收費(fèi)難，調(diào)價(jià)難的問題。與物業(yè)費(fèi)用使用不透明、本錢難以消化、付出與收獲不對(duì)等的包干制相比，酬金制的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的。酬金制使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的利益都得到了保障，明白消費(fèi)，透明使用，不失為突破行業(yè)開展瓶頸的好方法，應(yīng)該在行業(yè)里加快推行。四、加強(qiáng)行業(yè)自身建立，提高科學(xué)管理水平，創(chuàng)新行業(yè)開展模式，促進(jìn)展業(yè)安康開展。1、加強(qiáng)內(nèi)部管理，不斷提高效勞質(zhì)量。物業(yè)效勞企業(yè)要建立科學(xué)、合理的內(nèi)部管理機(jī)制和管理制度；加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作技能，重視效勞現(xiàn)場(chǎng)的控制；要轉(zhuǎn)變角色，樹立為業(yè)主效勞的理念，物業(yè)效勞以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不斷改良效勞中存在的缺陷和問題，向業(yè)主提供合格規(guī)*的質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)效勞。2、推行科學(xué)用工，優(yōu)化工作流程，合理控制人力資源本錢。物業(yè)效勞的最大本錢即人力資源開支，在人力本錢不斷上漲，勞動(dòng)用工日益困難的今天，物業(yè)效勞行業(yè)應(yīng)高度重視內(nèi)部的勞動(dòng)用工管理。首先要合理制定各工種的工作流程，減少不必要程序和環(huán)節(jié)，防止重復(fù)勞動(dòng)和無效勞動(dòng)。其次，要合理編排工作崗位，提高工作效率，第三，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用，減少人力的投入，提高效勞質(zhì)量和勞動(dòng)效率。3、積極創(chuàng)新盈利模式，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。一方面，物業(yè)管