Word版本，下載可自由編輯成立業主委員會的困難與經驗目前,廣州市1000多個新建住所小區已成立業委會的有388個,但業委會能勝利成立并運作起來的卻鮮有見報。而隨著越來越多新建小區的交樓入住,許多樓盤都相繼感到了業委會成立之艱巨。

前段時期,本報針對“業委會難產”的話題作出具體報道后,廣州市白云區的城西花園主動發信給編輯部,稱該花園到目前已經成立了第三屆業委會,當中有的閱歷和方法希翼對其他樓盤的業主能有所協助。

近日,本報記者特意前往這個占地10萬平方米的大型小區,這種規模與廣州多個大盤旗鼓相當。而且,到目前為止,該小區交樓2800多套,常住人口達2000多戶。那么,這么浩大的社區是如何順當成立業委會的?其他社區碰到的問題在這里又是如何解決的?

□勝利成立

第一二屆

困難:業主生疏,維權意識稀薄

閱歷:委員由物管公司推舉產生

城西花園位于白云區金沙洲,小區規劃風和居、麗日居、翠林居、綠茵居四期住所,目前已交樓2800多套,常住戶達2000戶。

自1999年,城西花園相繼成立第一、二屆業委會。跟其他小區一樣,此兩屆業委會是依賴物業管理公司推舉產生業委會成員的。據第一屆業委會委員馬可立介紹,當初因為業主維權意識稀薄,業委會未能被廣闊業主熟悉,工作開展舉步艱巨,業委會成員也換了三次。

第三屆

困難:業委會要代表業想法愿

閱歷:民主選舉避免前任委員

2023年上半年,城西花園開頭籌備第三屆業委會換屆選舉工作。吸取了前二屆的閱歷,業委會候選人所有利用民主選舉產生7名成員。

曾是籌委會成員的陳曉介紹說,根據相關規定,進展商在業委會成立的籌備工作中應起主導作用,城西房地產派出了銷售主任參加到籌備工作中。其他籌委會成員都是認識小區狀況、又比較有時光的熱心業主,而現任的其次屆業委會委員則沒有挑選。□關鍵兩步

第1步:民主選舉樓主代表

□每樓選出兩三位樓主并公示簡介□籌委會挨家派發選票

□在行政部分監管下封箱、點票□候選人得票率至少50%

一個擁有2000多戶業主的社區,民主選舉到底是如何實現的?

據介紹,城西花園第三屆業委會籌委會產生后,向全區76棟樓舉行摸底,采納自主報名或推舉的方式在每棟樓定出2-3位樓主代表候選人,然后在每棟樓的顯要位置張貼候選人的簡介、事跡和決心等。

公示一段時光后,籌委會成員和其他熱心業主挨家挨戶派發和收集業主的選票,并在行政部門的監管下封箱、開箱、點票。按規定,惟獨獲得本棟樓50%以上的業主投票,才可成為樓主代表,因此有些候選人即使達到49.5%的也不能當選。

為了體現公正挑選,該百分率的計算辦法為投票戶數產權面積總和除以該棟的總面積,因此避開了不少小區以戶數來計算,而復式和平層面積迥異的不公。

最后挑選出76名樓主代表,報房管部門備案。

第2步:由樓主產生業委會委員

□按棟數多寡每區聯合選出2-3名代表

□在小區幾個入口宣揚9位業委員候選人

□業主代表大會上藏匿選舉產生業委會

樓主代表選舉出來后,城西花園四個區每區按照樓房棟數的多寡聯合選出2-3名代表,產生9名業委會委員候選人,并制作特地的宣揚牌在小區的幾個入口處公示。

今年6月16日,在城西花園第三屆業主代表大會上選舉產生了第三屆業主委員會,并利用了業主公約、業委會章程和業主大會議事規章。

當選的業委會七名成員得票率都在90%以上。全部投票、唱票都在現場藏匿舉行。選舉結果報送房管局、街道辦、派出所、居委等相關部門。當天晚上,第三屆業委會召開第一次會議,作了初步分工,推薦出主任、副主任、秘書,并隨即開展工作。

□聲音

城西花園物業管理處楊澤南主任:

物業管理公司主要起到一種協作的作用,管理處也意識到業委會對業主維權方面所起的作用,向來都比較支持。如提供業委會的工作經費,在選舉樓主代表時,派出不少工作人員向業主收選票等。

城西花園業委會主任王鍔模:

業委會

工作經費每半年公布一次,一是使用前的預算,二是使用后實際開支。同時每年向業主大會作至少一次的財務情況的匯報。

城西房地產銷售部主任招婉芬:

在成立業委會的過程中,進展商的參加作用是比較重要的,公司很重視該項工作。至于業委會成立后是否會對進展商構成約束,絕對會有一些。業主比較關懷的物業修理基金,我們公司已經有一個時光支配,到時自然會如數交上。

□焦點

業委會經費從哪來?

□公共場所經營收益每月劃撥3000元

□每月開支記錄在案,定期公示

據現任業委會主任王鍔模介紹,每個月物管公司會從小區公共場所經營收益中劃撥3000元,作為業委會的運作經費,這無疑使業委會增添強大的活力,可以將無數工作方案付諸行動,設想變為現實。

主要開支包括業委會辦公室的水電費、辦藏匿支、業主聯歡費、購買各類競賽的小紀念品、墻報的宣揚品等,如組織業主到中山、茂名等地游玩等,每次都做滿一兩車人;有時為了舉辦業主的文體活動,還需要到小區外面租場舉行。

但是在業委會委員開展工作過程中,還是有許多地方用自己的電腦設備、手機、辦公設備等,而業委會委員每個月惟獨100元的補助,基本上是以一股熱心公益的熱烈來舉行工作的。對于每月的經費開支,業委會都有具體的記錄在案,并將定期向業主公示。

□沖突

面向業主質疑問心無愧做好交流

在采訪中記者遇到一位姓李的業主,他認為業委會站在管理公司、進展商一邊,尤其是在自來水問題上,存在著天天損耗350噸水的疑問,令人不行信服。

現任業委會副主任彭佩群則表示,業主的看法我們都會記錄在案,并努力去解決,但自來水的問題牽涉面廣而復雜,有幾次會議眼看快要解決問題了,最后又由于一些新的文件出臺而懸著了。

有許多小區,往往對業委會的期望值過高,其實業委會只是業余的執行機構,權力非常有限,假如業主不齊心的話,就很難持續下去。業委會工作本身就是出力不討好的,面向一些業主的牢騷也很正常,但我們也要盡量做到滿足絕大多數人的利益。

對于本報不久前關于業委會具有訴訟資歷的社論,城西花園業委會的陳天祥表示,這是對業委會工作的一個鼓勵,今后可以通過法律武器來解決一些懸而不決的問題。

□勝利運作

問題:人人都上班,開個會都難

閱歷:設專責小組,小范圍碰頭

據現任業委會副主任彭佩群介紹,第三屆業委會成立后,業委會7名成員分成若干個工作專責小組。由于業委會委員大部分都是上班一族,要想大家都聚在一起開會比較困難,而分成專責小組后,有時為了處理一個問題,只要兩、三個人碰頭就可以開展工作了,然后再由小組的牽頭人向主任匯報,也有利于提升效率。在實際操作中,城西花園業委會成立了五個小組,由認識該塊內容的業委會委員交錯組合。

問題:非一戶一表,長久不交費

閱歷:三方代表成立專責小組

該小區自來水不是一戶一表,自來水公司又未能與物管公司達成共識簽訂托付抄表收費的合同,小區存自2023年3月都沒有收繳水費。

在業委會的樂觀斡旋下,組成了由業委會、自來水公司和物業管理公司三方組成的專責小組,從易到難,求大同存小異,將抄表收費工作逐步推動。并以書面的形式向廣州市市長電子郵箱反映問題并得到答復,目前正在進一步的處理中。問題:物業修理基金拿不到

閱歷:小組長久與開發商交涉

針對小區尚未根據有關規定建立物業修理資金問題,他們組成了物業修理資金專責小組,到政府職能部門查閱文件和資料,再堅持不懈地與開發商交涉,力求盡快解決。

問題:小區占道停車業主反駁

閱歷:專責小組調研、查賬

城西花園秘書朱惠明表示,針對業主劇烈反駁小區占道停車問題,業委會組成了專責小組。他們首先調查住戶車輛數量與小區停車位的供求關系是否平衡,再審查物業管理公司的收支明細賬,討論是否的確需要利用停車場的收入來彌補物管費的不足,如需要,則應補充多少停車位比較合理而又不至于對小區道路有太大的影響等。

問題:業主之間交往少,交流少閱歷:開設“業委會接待日”

為拓寬與業主的交流渠道,業委會創辦了“業委會之窗”宣揚欄,還定期組織聯歡會、體育競賽,每星期三開設“業委會接待日”等。

□記者手記

民主集中的捷徑

業委會緣何“難產”?從過往閱歷可以看到,許多小區即使好不簡單越過了進展商和物管公司的門檻,在成立籌委會階段也會由于要全體小區一半以上業主簽名而難以產生;而召開聚集小區全部住戶的業主大會,則越發難上加難。

城西花園以民主集中的形式,先選舉小范圍的樓主代表,再由樓主代表挑選業委會,無疑是一條終南捷徑。而囫圇選舉過程中的藏匿、公示和透亮?????化,也使業委會更具有公信力,進而影響到其在日后開展工作時的權威性。

□專家看法

業委會五點關鍵

廣州市物業管理協會常務副會長江瑞敏:

首先,業委會要有一定數量的經過考核的人員。

第二,我始終堅持業委會要有一定經費,但關鍵是由業主負擔,而不要受制于進展商或物管公司。

第三,業委會成員要有一定的學歷、年齡限制。有的老人力不從心;有的人是想管人;太衰老則缺少經驗和活動能力。

第四,業委會需要有一個監督機構。前段時光廣州省高院批復說業委會可以做原告,但業委會能不能成為被告呢?業委會成員違背了業主公約、相關合同協定等,作為個人只是不當業委會委員罷了,不會有其他的責任,這可能會導致問題。