2023年房地產估價師之估價原理與方法綜合練習試卷B卷附答案

單選題（共80題）1、有助于把握最高最佳利用原則的經濟學原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B2、運用假設開發法中的動態分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續開發經營期B.估算后續開發的各項支出、收入C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生D.估算投資利息和開發利潤【答案】D3、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設計C.臨路狀況D.公共配套設施情況【答案】B4、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產估價的復核估價【答案】D5、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現在C.重新估價的作業日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A6、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D7、下列哪項屬于氣和血的關系失調A.氣血不榮經脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D8、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據()，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序【答案】B9、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C10、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B11、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經過年數B.實際經過年數C.剩余經過年數D.自然經過年數【答案】A12、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D13、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B14、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D15、在房地產狀況調整中，如果估價對象房地產優于可比實例房地產，則應對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調整【答案】A16、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。A.全國房地產價格指數或變動率B.本地區房地產價格指數或變動率C.全國同類房地產價格指數或變動D.本地區同類房地產價格指數或變動率【答案】D17、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A18、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發法估價中后續建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D19、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D20、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A21、房地產估價專業意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任B.一般來說，起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B22、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B23、手三陽經行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A24、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B25、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B26、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現率，是與利率和內部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質D.同類型【答案】C27、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C28、手三陰經均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D29、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A.了解某宗房地產的出租人權益價值B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值C.了解某地區地震后房地產價值的變化D.了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額【答案】D30、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A31、新開發區土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發區在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設開發法【答案】B32、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B33、使住宅房地產價格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A34、在房地產投保火災險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B35、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價【答案】B36、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（）業務。A.傳統價值評估B.價值分配C.相關經濟損失評估D.價值減損評估【答案】C37、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B38、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B39、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發土地【答案】B40、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A41、關于收益遞增遞減原理揭示的規模報酬規律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A42、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴重吐瀉D.大量失血【答案】D43、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B44、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A45、土地價值不包含地上()的價值。A.裝修工程B.物業C.建筑物D.物產【答案】C46、黑睛由何臟之精氣上注濡養A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B47、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C48、國家標準《房地產估價規范》的最早頒布時間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C49、房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給______，使其現期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C50、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D51、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。A.投資報酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C52、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D53、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A54、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產估價機構和無利害關系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產估價師無利害關系的第三人C.公證機關和無利害關系的第三人D.人民法院【答案】A55、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發法D.收益法【答案】A56、如果采用直接比較進行房地產狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標準房地產狀況的得分D.估價對象相對于標準房地產狀況的得分【答案】A57、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C58、房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。A.土地成本＋建設成本B.開發完成后的房地產價值C.土地成本＋建設成本＋管理費用D.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用【答案】D59、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C60、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C61、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C62、某宗房地產交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A63、不屬于房地產狀況調整的內容是（）。A.經濟狀況調整B.區位狀況調整C.實物狀況調整D.權益狀況調整【答案】A64、三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務是（）。A.在建工程抵押估價業務B.公司上市估價C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務D.司法鑒定估價【答案】A65、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B66、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A67、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。A.維持現狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發前提【答案】D68、一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格______；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C69、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發利潤【答案】D70、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B71、現實中的房地產價格、特別是具體一宗房地產價格，直接取決于其（）。A.市場價值B.花費的成本C.效用D.投資價值【答案】C72、下列房地產估價活動中，價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估【答案】B73、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫學說明人體組織結構的應用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內屬陰B.就其背腹四肢內外側來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側為陽，四肢內側為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰病；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D74、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容【答案】C75、關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本B.動態分析法中要進行現金流量預測C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點【答案】C76、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》【答案】C77、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.在估價時點時B.在交易時C.在簽訂轉讓協議時D.在建造完成時【答案】A78、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養情況D.評定房屋的功能【答案】B79、房地產作價入股估價應當采用（）標準。A.謹慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現價值【答案】C80、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法【答案】B多選題（共40題）1、只有在靜態分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發利潤D.銷售稅費E.后續的開發成本【答案】BC2、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。A.設定標準臨街深度B.將標準臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數D.求取單獨深度價格修正率E.制定使用年限修正系數【答案】ABD3、下列對房地產價值和價格的關系，表述正確的有（）。A.價值是價格的外在表現，圍繞著價格上下波動B.價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩定的C.價格是實際發生的、已經完成并可以觀察到的事實D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內在的價值E.房地產估價的本質是評估房地產的價值而不是價格【答案】BCD4、不能獨立使用、處分的房地產，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD5、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優先于下位法B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法C.特別法優先于普通法D.法律文本優先于法律解釋E.強行法優先于任意法【答案】ACD6、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結果低于市場法測算的結果D.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC7、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。A.專業勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD8、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。A.應由專業機構和專業人員完成B.應經過審慎判斷并提供專業意見C.出具的結果具有證明效力D.應收取一定的服務費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD9、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD10、判定工業房地產區位優劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產品和原料運輸【答案】BC11、假設開發法中，選擇最佳的開發利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.未來發展趨勢E固定性【答案】ACD12、成本法主要適用于評估房地產的類型有（）。A.新開發的B.重新開發C.正在開發建設D.計劃開發建設E.危險房【答案】ABCD13、關于房地產估價誤差的說法錯誤的有（）。A.判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師的重新估價結果【答案】AB14、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC15、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。A.房產稅B.承租人支付的物業管理費C.空調設備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC16、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值【答案】ABC17、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調整法是一種批量估價方法B.標準房地產必須是實際存在的C.房地產分組包括分用途.分類型.分區域D.估價范圍僅指估價的區域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估【答案】AC18、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD19、中國目前的房地產權利主要包括（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.永租權【答案】ABCD20、采用比較法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。A.統一面積大小B.統一計價單位C.統一幣種和貨幣單位D.統一面積或體積內涵和計量單位E.統一付款方式【答案】BCD21、下列屬于建筑物實物因素的有（）。A.開間.進深.樓層B.電梯.中央空調.集中供熱C.通風.采光.日照D.風格.色調E.層高.朝向【答案】BCD22、開發完成后用于出售的房地產通常采用（）測算開發完成后的房地產價值。A.比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.推測法【答案】ABD23、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD24、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現的價格。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD25、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續開發的投資利息E.銷售稅金【答案】AC26、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變為商務辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D27、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC28、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現能力弱D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱【答案】ABC29、關于報酬率的說法，正確的有（）。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B.累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系【答案】D30、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A31、比較法可用于（）的求取。A.經營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC32、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有（）。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格【答案】ABC33、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC34、從理論上講，將多個可比實例對應的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。A.平均數B.隨機數C.眾數D.中位數E.概率分析【答案】ACD35、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產意外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC36、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD37、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD38、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經濟適用住房【答案】ABC39、中國目前的房地產權利主要包括（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.永租權【答案】ABCD40、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】AC大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押