房產的房屋拆遷補償估價結果報告一、委委托方：單位：：長沙XX房地產開發(fā)發(fā)有限公司法人代代表：王X公司地址址：長沙市開開福區(qū)藩城堤堤XX號X樓聯(lián)系電話：二、估價方方單位：長沙XXX房地產評估估有限公司法人代表：任XX地址及電話：曙曙光中路XX號雨花區(qū)房房地局二樓、5566***蔡鍔中路XXXX號房地產大大廈一樓、2236****資質等級：二級級三、估價項目概概況1、估價對象評估對象為位于于長沙市潮宗宗街當鋪巷008號的房產，房房屋所有權人人為賀岱蘭，建建成時間為1986年12月，建筑面面積68.977㎡，產權面積56.166㎡，房屋使用用性質為自住住。2、估價對象位位置與環(huán)境評估對象所處樓樓宇位于潮宗宗街當鋪巷東東側，東靠黃黃興北路、市市青少年宮斜斜對面，北有有創(chuàng)世紀電腦腦學校，南抵抵潮宗街，金金滿地商業(yè)街街近在咫尺；；該區(qū)域位置置為城市老城城區(qū)內，周邊邊多為住宅，基基礎配套設施施一般。隨著著老城區(qū)的改改造建設，對對周邊的房地地產影響較大大，地理位置置較好。3、評估對象物物業(yè)權屬及現(xiàn)現(xiàn)狀評估標的物為混混合結構，共共4層，于1986年12月建成，用用途為住宅，建建筑面積為68.97平方米，產產權面積56.16平方米，產產權來源為自自建，房屋權權證號碼為私私0298555號。評估對對象東西朝向向，房屋東西西南北均為自自墻。評估標標的物外墻一一般抹灰，室室內水、電設設施齊全，通通風采光情況況一般。四、估價目的：：為房屋拆遷補償償提供價值參參考。五、估價時點：：二ＯＯ三年年九月二十七七日六、價值定義：：房屋拆遷評評估的價值定定義是被拆除除房屋無權利利負擔的房地地產公開市場場價值。房屋屋拆遷評估不不考慮租賃、抵抵押等權利限限制的影響。七、估價依據(jù)：：1、中華人人民共和國城城市房地產管管理法2、中華人人民共和國土土地管理法3、中華人人民共和國土土地管理法實實施條例4、中華人人民共和國擔擔保法5、中華人人民共和國城城市房地產抵抵押管理辦法法6、房地產產估價規(guī)范7、房屋拆拆遷許可證[[拆許字（2003）第083號]8、城市房房屋拆遷管理理條例9、湖南省省實施《城市市房屋拆遷管管理條例》辦辦法10、長沙市市城市房屋拆拆遷管理若干干規(guī)定11、長沙市市城市房屋拆拆遷管理條例例12、委托方方提供的有關關待估房地產產產權資料13、受理估估價方實地勘勘察獲取的資資料及收集的的價格信息14、公證書書八、估價原則：：本評估報告在遵遵循公正、公公平、公開原原則的前提下下，結合評估估目的和評估估物業(yè)具體情情況，具體遵遵循：1、合合法原則：房房地產估價必必須以房地產產的合法使用用為前提。2、最最高最佳使用用原則：房地地產估價要以以房地產的最最高最佳使用用為前提。也也就是說，房房地產評估價價格應是在合合法使用方式式下，各種可可能的使用方方式中，能獲獲得最大受益益的使用方式式的估價結果果。3、供供求原則：房房地產價格同同其它物品的的價格一樣，受受供求關系的的影響。若需需求不變，供供給增加，則則價格下降；；若供給不變變，需求增加加，則價格上上升。由于房房地產具有地地理位置的固固定性、地區(qū)區(qū)性和個別性性，這種供求求狀況主要是是指當?shù)赝愵惙康禺a市場場的供求狀況況。4、替替代原則:同一個市場場中的具有相相近效用的房房地產，其價價格應當相近近。在同一市市場供需圈內內，可以通過過調查近期發(fā)發(fā)生交易的、與與待估房地產產有替代可能能的房地產的的價格和條件件，通過與待待估房地產進進行比較來確確定待估房地地產價格。5、估估價時點原則則：估價實際際上是求取某某一時點的價價格。估價時時點是責任交交待的界限和和評估房地產產時值的界限限。房地產的的價格具有很很強的時間性性。在不同時時點，同一宗宗房地產往往往會有不同的的價格。6、公平原則::房地產估價價必須站在公公正的立場上上，估價的目目標在于求得得一個客觀合合理的價格。九、估價方法：：本次采用市場場比較法和重重置成本法進進行評估。估價方法通常有有市場比較法法、收益法、成成本法及假設設開發(fā)法等四四種估價方法法。市場比較較法適用于同同類房地產交交易案例較多多的估價；收收益法適用于于有收益或有有潛在收益的的房地產估價價；假設開發(fā)發(fā)法適用于具具有投資開發(fā)發(fā)或再開發(fā)潛潛力的房地產產估價；成本本法適用于無無市場依據(jù)或或市場依據(jù)不不充分而不宜宜采用市場比比較法、收益益法、假設開開發(fā)法進行估估價情況下的的房地產估價價。1、市場比較法法是首先調查查與評估對象象相類似的交交易實例，在在結合評估人人員現(xiàn)場勘查查的資料，進進行交易內容容、交易時間間、區(qū)域因素素和個別修正正，加權取值值，求出委估估對象的比準準價格。計算公式如下：：比準價格＝交易易實例價格×（100/交易修正）×（日期修正/100）×（100/區(qū)域因素修修正）×（100/個別因素修修正）2、重置成本法法是采用估價價時點的建筑筑材料和建筑筑技術，按估估價時點的價價格水平，重重新建造與估估價對象具有有同等功能效效用的全新狀狀態(tài)的建筑物物的正常價格格，扣除折舊舊，并做適當當修正來確定定對象房地產產價格的一種種方法。計算公式如下：：評估對象價格＝＝重置價格×成新率×（1＋調節(jié)系數(shù)）十、估價結果：：本估價機構構根據(jù)估價目目的，遵循估估價原則，按按照估價程序序采用科學適適用的估價方方法，在認真真分析現(xiàn)有資資料的基礎上上，經過測算算，結合估價價經驗與對影影響房地產市市場價格因素素的分析，在在本報告書中中已說明的假假設與限制條條件下，確定定估價對象在在估價時點的的可能實現(xiàn)的的拆遷補償價價格為人民幣幣1014000元，（大寫寫：人民幣壹壹拾萬壹仟肆肆佰元整），單單價1805..5元/㎡。十一、估價人員員任遠：注冊冊房地產估價價師簽章：徐志革：注注冊房地產估估價師簽章：曹帥：注冊房房地產估價師師簽章：十二、估價作業(yè)業(yè)日期：20003年12月01日～2003年12月04日十三、估估價報告應用用的有效期：：一年房地產估價價技術報告一、個個別因素及區(qū)區(qū)域因素分析析(1)商業(yè)服務務中心繁華影影響度主要指不同類型型的商業(yè)服務務中心自身等等級規(guī)模和對對其它商業(yè)服服務中心的程程度。評估對對象位于潮宗宗街當鋪巷東東側，東靠黃黃興北路，市市青少年宮斜斜對面，北有有創(chuàng)世紀電腦腦學校，南抵抵潮宗街，金金滿地商業(yè)街街近在咫尺；；區(qū)域位置為為城市老城區(qū)區(qū)內，周邊多多為住宅，基基礎配套設施施一般。隨著著老城區(qū)的改改造建設，對對周邊的房地地產影響較大大，地理位置置較好。(2)交通便捷捷度該物業(yè)位于潮宗宗街當鋪巷，東東靠黃興北路路，到公交站站點不遠，交交通較便捷度度較好。(3))基礎設施保保證度該物業(yè)業(yè)的供水、供供電的保證度度較高。(4))公用設施完完備度該物業(yè)業(yè)所處位置基基礎設施完善善，公用設施施完備度較高高。(5)環(huán)境質量量優(yōu)劣度主要用人文環(huán)境境與自然環(huán)境境兩個指標來來反映環(huán)境質質量。該地區(qū)地質狀況況較好，土地地有足夠承壓壓力，沒有嚴嚴重的水污染染、大氣污染染及噪音污染染，也無周期期性洪水災害害。(6))城市規(guī)劃限限制該物業(yè)業(yè)建筑高度、建建筑密度、容容積率、綠化化率、消防間間距及土地使使用要求等基基本符合規(guī)劃劃限制要求。二、市場背景景：近年來，我國國國民經濟仍處處于舉世矚目目的持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展時期，從從九八年開始始，國家根據(jù)據(jù)國際國內形形勢，制定了了一系列擴大大內需、拉動動經濟增長的的積極財政政政策，使作為為先導產業(yè)和和主要經濟增增長點之一的的房地產業(yè)總總體規(guī)模穩(wěn)步步增長，國家家為房地產業(yè)業(yè)發(fā)展提供的的許多優(yōu)惠政政策正在落實實，房地產業(yè)業(yè)面臨空前的的發(fā)展機遇。隨著國家停止福利分房、實施貨幣分房以及銀行存貸款利率大幅下調等政策的出臺，城市居民的消費觀念已經開始形成質的轉變，特別是國家有關房地產消費推動政策，房地產市場消費前景更是可觀。這一切都表明我國房地產業(yè)從九十年以來經歷的迅猛高速、超常規(guī)模、宏觀結構調控等歷史階段以后，進入理性穩(wěn)定發(fā)展時期，按照價值規(guī)律作用，它必維持持續(xù)快速的發(fā)展勢頭。長沙系湖南省省省會，是全省省政治中心、文文化中心、金金融決策中心心，中國內陸陸的開放城市市。長沙市總總面積為118199.5平方公里，市市區(qū)面積556.333平方公里，轄轄芙蓉、天心心、岳麓、開開福、雨花五五個區(qū)和4個縣，總人人口582.447萬人，每天天還有50萬以上的流流動人員，商商業(yè)發(fā)達，交交通便利，伴伴隨著改革開開發(fā)和經濟發(fā)發(fā)展，長沙房房地產業(yè)已逐逐步成為支柱柱產業(yè)。℃，年平均降水水量1400毫米。清澈澈的湘江穿城城而過，把市市區(qū)分為東西西兩片。東片片是人海鬧市市，西片岳麓麓山下是全市市高等院校的的集中地，整整個市區(qū)依山山傍水，景色色宜人。由于于長株潭城市市群協(xié)調發(fā)展展的呼聲愈來來愈高，要求求長沙建立相相應機制和措措施在更大區(qū)區(qū)域內發(fā)揮核核心城市的帶帶動作用，無無疑有著巨大大的發(fā)展空間間。近三年來，隨著著城市化進程程的加快和人人民生活水平平的提高，以以及啟動內需需，擴大消費費等政策的積積極引導，長長沙市房地產產開發(fā)高速發(fā)發(fā)展，投資總總額大幅度增增加。2000—2002年房地產投投資總額的增增長速度分別別為46.2%、91.4%和29.3%；商品房的的銷售額的增增長速度分別別為30.3%、71.0%和405.55%。長沙市統(tǒng)統(tǒng)計局企業(yè)調調查隊景氣調調查顯示，從從2001年一季度開開始，本市房地產業(yè)業(yè)景氣指數(shù)開開始走出低谷谷，向上攀升升，宏觀經濟濟積極樂觀

。2002年初，中央央繼續(xù)實施積積極的財政政政策，央行實實行第八次降降息，按揭貸貸款和公積金金貸款利率也也相應下調，一一些單位實行行的貨幣化分分房政策以及及居民個人收收入的逐漸增增多使得本市房地產業(yè)業(yè)的有效要求求也明顯增加加。隨著城市化建設設步伐的加快快，城市居民民收入水平不不斷提高，改改善居住環(huán)境境和住房質量量已成為城市市居民生活消消費的主流；；城市居民用用于居住支出出的增長速度度明顯高出其其他生活費用用的支出；長沙作為全全省人口密集集和流動的中中心城市，近近年來市政府府制定出的一一系列優(yōu)惠政政策，吸引了了大批外地人人員在長沙市市內購買住房房和農村居民民的流入，從從而促進了房房地產開發(fā)的的發(fā)展，擴展展了房地產開開發(fā)的容量。諸諸多的有利因因素使本市房地產市場場呈現(xiàn)出良好好的發(fā)展態(tài)勢勢。三、最高最佳使使用分析房地產估價應當當以估價對象象的最高最佳佳使用為前提提進行估價。最最高最佳使用用是指法律上上允許、技術術上可能、經經濟上可行，經經充分合理論論證，能使估估價對象產生生最高價值的的使用。根據(jù)據(jù)估價對象所所處的自然地地理位置和社社會經濟位置置，以及城市市規(guī)劃的要求求，決定了其其最高最佳使使用用途為住住宅。四、估估價方法的選選用：本次估價的目的的是房地產拆拆遷價值評估估，根據(jù)委托托方所提供的的資料及估價價方實地查勘勘和對周邊區(qū)區(qū)域的調查、收收集的價格信信息資料之后后，鑒于評估估標的物為居居住用途的合合法性原則，該地段同類性質的房地產交易實例較多，故擬用市場比較法進行評估，再采用重置成本法進行修正評估，最后綜合確定評估對象估價時點的市場價值。五、估價測算過過程：（一）采用市場場比較法估算算市場比較法是首首先調查與評評估對象相類類似的交易實實例，在結合合評估人員現(xiàn)現(xiàn)場勘查的資資料，進行交交易內容、交交易時間、區(qū)區(qū)域因素和個個別修正，加加權取值，求求出委估對象象的比準價格格。比較實例的選擇擇：案例名案例A案例B案例C待估案例座落潮宗街通泰街北正街待拆住宅用途居住居住居住居住建筑結構混合混合混合混合面積61㎡65㎡42㎡56.16㎡附屬設施較好較好較好較好案例交易價格1836元/㎡㎡1846元/㎡㎡1905元/㎡㎡建成時間89年95年90年1986備注毛胚高裝1、交易情況修修正。選擇案例均為正正常市場價，而而評估對象為為拆遷房，市市場交易行為為不一樣，故故作交易情況況修正如下。案例A案例B案例C待估案例交易情況市場交易市場交易市場交易拆遷估價交易情況修正系系數(shù)9595951002、期日修正。選擇案例均為近近期房地產市市場價格，日日期相近，故故不作修正。3、區(qū)域因素修修正。區(qū)域因素修正是是指待評估地地塊所在區(qū)域域的社會、政政治、經濟、自自然等綜合產產生的效應對對待評估案例例的影響因素素，其主要內內容區(qū)域的交交通便捷度、基基礎設施完善善度、地形環(huán)環(huán)境條件、產產業(yè)集聚規(guī)模模。通過對比比較案例與待待估案例的差差異進行調整整。區(qū)域因素素修正列表如如下：區(qū)域因素比較案例案例A案例B案例C待估案例自然條件15151515社會環(huán)境15141515道路狀況15151615公交狀況10101010距商服中心距離離15141415距公共設施距離離10101010基礎設施狀況10101010規(guī)劃限制10101010小計10099100100４、個別因素修修正個別因素是指房房地產所表現(xiàn)現(xiàn)的個別特性性，如面積、臨臨街狀態(tài)、位位置、容積率率、建筑結構構、施工質量量、裝修標準準、新舊程度度等。個別因因素修正列表表如下：個別因素比較案例案例A案例B案例C待估案例結構差異17171715戶型10101010樓層10101010朝向10101010裝修標準15171615物業(yè)管理15151515施工質量10101010新舊程度17191815小計1051081061005、評估結果比準價格的計算算，列表如下下：案例A案例B案例C待估案例案例坐落潮宗街通泰街北正街待拆住宅-案例價格183618461905交易情況修正100/95100/95100/95100/1000交易日期修正100/100100/100100/100100/1000區(qū)域因素修正100/100100/99100/100100/1000個別因素修正100/105100/108100/106100/1000比準價格184118171892待估案例比準單價＝＝（案例A單價＋案例B單價＋案例C單價）÷3＝（1841＋＋1817＋1892）÷3計算得住宅比準準價格1850元／／平方米，則則：評估對象評估值值＝比準單價價×建筑面積＝1850元／／平方米×56.116平方米＝1038966元（二）采用重置置成本法估算算1、土地價值基準地價是政府府各級土地或或勻質區(qū)段及及其商業(yè)、住住宅、工業(yè)等等土地利用類類型分別評估估出的土地使使用權平均價價格。基準地地價修正法的的估價過程是是：利用政府府已經確定公公布的基準地地價，依據(jù)替替代原理，通通過交易日期期、區(qū)域因素素和個別因素素（包括土地地使用年限）的的比較修正，由由基準地價調調整得出估價價對象宗地價價格。（1）估價對象象基本情況宗地位置：長沙沙市開福區(qū)潮潮宗街當鋪巷巷土地用途：住宅宅土地等級：二級級樓面基準地價：：889元/平方米[依據(jù)《長沙沙市城鎮(zhèn)土地地有償使用規(guī)規(guī)定》（長政政發(fā)[20033]號16文件）]（2）區(qū)域因素素和個別因素素、土地利用用狀況修正宗地區(qū)域因素和和個別因素修修正系數(shù)選取取住宅用地距商業(yè)中心距距離公交便捷度道路路通達度綜合環(huán)境質量狀狀況宗地位置偏向度度公共設施配套程程度合計因素指標值好好好好好系數(shù)選取5.91%7.86%3.76%4.58%3.31%25.42%土地利用狀況土地年限擬定為法定最高高出讓年期，土土地年期修正正為1.0臨街加價額加價面積加價幅度00%基礎設施配套程程度配套情況修正系數(shù)好5.64%街角地0備注根據(jù)上表得區(qū)域域因素和個別別因素修正后后的樓面地價價為：889×（1＋＋25.422%＋5.64%）×1.0＝1165..12元/㎡土地（4）評估對象象建筑面積62.76平方米，則則其地價為：：估價對象土地價價值為：1165..12元/㎡×56.116平方米＝65433元2、房產價值（1）重置價格格評估人員通過對對長沙市近期期建筑市場的的調查和19998年長沙沙市房改售房房價格測算過過程的分析，以以及19999年長沙市房房地產價格評評估參照標準準（完全重置置價試行辦法法），確定估估價對象（混混合結構）重重置