【**廣場】策劃提案撰寫：**物業日期：二零零三年三月六日1前言由于各個商場項目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對項目本身的針對性也不強。如何令到項目在市場中順利進行招商工作，敝司認為關鍵要從項目的定位開始。進一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發，結合市場現狀，對項目的定位部分作出詳細的闡述，以更有利于項目的招商工作進行。2一、市場狀況分析1.1廣州商業狀況1.1.1廣州商業現狀總述現時廣州的商業格局主要呈塊狀分布，以各行政區域為雛形，形成多個商業圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。

3就其商業氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：北京路的商業底蘊較濃厚，經營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業特色不明顯，與上下九步行街的區別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區域為核心的商圈。上下九商業步行街體現出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區域，吸引來自市內各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業核心地位的作用明顯。4北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業經濟發展；天河城廣場繼續發揮其商業核心的地位，影響廣州、廣東地區的消費潮流。從市政規劃來看，三大商圈未來的商業發展方向也會朝著現時的發展狀況繼續深化發展，即：5就本項目的影響而言，北京路作為商業核心商圈的商業價值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優勢已經難以支撐項目的整體發展。因此，必然要求挖掘項目更多的附加價值支撐。6廣州市主要商業圈級別區域商業圈大型商場市級商業圈越秀區北京路——中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業城荔灣區上下九一帶荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都天河區天河城——體育西路天河城廣場、宏城商業廣場區級商業圈越秀區中山三路一帶中華廣場、流行前線東山區農林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區環市東——淘金路一帶友誼商店、世貿、好世界、宜安廣場海珠區江南西——江南大道南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線1.1.2廣州商業格局分布7分析：從上表可以看出，現時市內的各主要商業圈內均已經擁有多間大型商場，且商業功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現時的商業格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區消費欲望。市內各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區域內的消費者，難以在大范圍內造成影響。81.1.3部分經營中的商場項目對比分析廣州部分經營中的商場對比表名稱位置規模特色包裝經營狀況廣百北京路——廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續多年位列市內百貨零售業的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場建筑面積4.5萬㎡開業不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內的經營狀況也不如預期理想新大新北京路————北京路上老牌商場，對北京路的商業發展起著舉足輕重的作用天河城天河路————成為一站式商場的經營典范，對市內商場的發展有著重要的作用9廣州部分經營中的商場對比表（續上表）名稱位置規模特色包裝經營狀況荔灣廣場下九路——傳統西關風情商業街是荔灣區最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優勢，南座人流充足、經營尚算理想；但北座人流稀少，現主要經營玉器、水晶等工藝品為主。該商場的經營管理較差，先后出現物業管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經營環境造成一定的負面影響名匯商廈下九路————新大新、麥當勞等品牌的進場，為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數量都明顯不如荔灣廣場中華廣場中山三路商場面積16萬㎡，門前廣場2000㎡公園游樂式概念商場經過幾年的發展，現與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表中泰廣場林和西路占地1.5萬㎡，總建筑面積20萬㎡提出口岸物業概念雖然百盛進駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降10分析商業同質化化強烈，爭爭奪同類消消費者從上述對比比可以看出出，目前市市內多個大大型的綜合合性商場其其同質化程程度很高，，無論是商商場內功能能的劃分還還是目標消消費者層次次，都有著著較大的相相似，無法法剌激消費費者的消費費欲望。大型百貨超超市磁石作作用減弱由大型百貨貨公司進駐駐而帶旺整整個商場的的效果越來來越不明顯顯，如名匯匯商廈、中中泰廣場等等，新大新新、百盛的的進場雖然然為商場帶帶來一定的的人流，但但作用已明明顯不如當當年吉之島島進駐天河河城所帶來來的影響。。11硬件未能配配合主題，，缺乏個性性失去吸引引力商場開業后后大多數都都地無法體體現當初所所打造的個個性特色。。由于硬件件設施不完完全配合，，經營方向向發生偏移移等因素，，使商場缺缺乏個性特特色，難以以主動吸引引消費者，，如荔灣廣廣場、中華華廣場。舊有經營模模式缺少新新鮮感新開業的商商場不能跳跳出舊有傳傳統的經營營模式，令令其不能從從根本上打打開新的經經營局面。。例如廣百百新翼，該該商場憑借借廣百在市市場上的影影響力，在在銷售階段段取得不錯錯的成績，，但其現時時的經營狀狀況未如理理想，說明明了消費者者看重的是是商場本身身的經營特特色，只有有真正體現現個性的商商場才能走走向成功。。121.1.4部部分在售售/將售售的商場場項目對對比分析析廣州部分分在售/將售的的商場對對比表名稱位置規模備注光明廣場西湖路占地8000㎡，總建筑面積6萬㎡，其中商場面積15470㎡1—4層共有277個鋪位，B1古韻風情，B2-B3停車場，1-6F商場，7F國際標準真冰滑冰場，8-9F休閑、娛樂、飲食，10F空中花園。麗新項目中山五路總建筑面積近6萬㎡，10層商場未推出市場正佳廣場天河城廣場旁占地5萬㎡B1層一站式超市，M層前沿精華區，1F國際經典，2F時尚麗人，3F世界之窗，4F動感地帶，5F七彩都市，6F環球美食城，7F世紀歡樂城。負一層現正銷售中，地上部分全部招租東山錦軒現代城東山口農林下路商場營業面積近2萬㎡B3-B2停車場，B1-6F商場，7F空中花園及住宅會所，8F-28F住宅麗的百貨文明路和北京路交界1F-6F女士用品和服飾，7F美食城。租金采用純利潤抽成25%-27%的形式。13分析多個大型型商場涌涌現，競競爭更為為激烈現時市場場上各主主要商圈圈均有商商業物業業推出市市場，商商戶的可可選擇范范圍較多多，市場場競爭十十分激烈烈。尤其其在北京京路上，，過去所所出現的的商鋪““僧多粥粥少”的的現象，，隨著多多個大型型商場的的涌現，，商鋪緊緊缺的局局面已被被改變。。商鋪物業業投資大大回報高高在售或將將售的商商鋪物業業均以體體現回報報率為賣賣點，以以吸引投投資者，，但現時時在售的的物業中中，買家家首期往往往需要要投入大大筆資金金，對部部分經營營者而言言，入市市的門檻檻較高。。141.2消消費狀狀況城市商業業發展迅迅猛隨著社會會發展，，人們生生活水平平逐步提提高，加加上外來來高素質質人口涌涌入，消消費要求求層次不不斷提升升，令廣廣州的商商業在近近十年間間發展蓬蓬勃。消費模式式發生改改變各類商業業場所大大量涌現現，大小小不一的的綜合性性商場、、專業市市場紛紛紛進入市市場，使使市場趨趨向飽和和，供需需關系發發展改變變，市民民由需求求消費變變為選擇擇消費。。15“兩端””的消費費需求基基本得到到滿足廣州的商商業結構構經過多多年的發發展及調調整，現現時高端端消費群群體與大大眾型消消費群體體的消費費需求基基本已得得到滿足足。高端消費費層市場場空間有有限，廣廣州作為為國際大大都市，，已吸引引到相當當一批國國際名牌牌進駐，，另外，，高端的的消費群群一方面面較多的的前往國國外消費費，另一一方面此此類人群群的占有有比例亦亦不大。。因此，，現時的的商業結結構基本本滿足這這部分人人士的需需求。中低端的的大眾型型消費為為生活的的基本消消費，隨隨著經濟濟的發展展，人們們已解決決基本的的物質需需求，市市場上的的中低消消費品也也出現供供大于求求的關系系，故該該類市場場消費亦亦已得到到滿足。。16中高端的的個性消消費嚴重重不足部分消費費者對消消費的要要求越來來越高，，尤其是是處于中中間階層層的中高高端型的的消費者者，可選選擇的消消費空間間不大。。當本地地商家無無法滿足足這批消消費者的的消費欲欲望或迎迎合他們們的消費費形態時時，消費費者多數數尋求異異地消費費，例如如前往香香港、上上海等地地購物，，使本地地市場流流失了龐龐大的一一批消費費力較強強的顧客客。171.3廣廣州商商業發展展的趨勢勢從上述的的分析可可得知，，現時廣廣州的商商業現狀狀可歸結結為：數量龐大大的中端端/中高高端個性性消費嚴嚴重不足足社會的商業發發展飛速進行行中，供求關關系的杠桿必必然要求將此此局面打破傳統的營商模模式越來越難難以滿足消費費者的消費觀觀的改變舊有的市場格格局已達到飽飽和狀態，各各路商家正尋尋求突破口新的經營模式式呼之欲出，，關鍵是誰先先打開新局面面18大型一站式綜綜合性商場仍仍然是市場主主流，但以綜綜合性為基礎礎的同時必須須走向個性化化經營，創造造出自身特色色所在。具體表現為跳跳出舊有的傳傳統商場定位位思維，引入入嶄新的消費費觀念，開創創領先的經營營模式。廣州商業發展展的趨勢：19由此，說明了了本項目若要要在市場中有有所突破，打打開嶄新的局局面，則堅決不能簡單單復制類似““天河城”一一站式商場到到北京路作為為發展目標，，而應該是開創創新的經營模模式，推廣新新的經營理念念，走在市場場的前列，成成為市場的先先行者。20結論商業飽和買賣雙方地位易轉尋求突破口體現市場競爭激烈跳出舊有的定位思維模式符合市場發展趨勢現有商業占據各種經營方式專業市場游樂式經營一站式經營21二、項目質素素分析2.1優勢勢（S）地理位置優越越本項目位于市市中心的北京京路商業步行行街，擁有龐龐大的人流優優勢，是廣州州的商業核心心所在。交通便捷公共交通線路路繁多，地鐵鐵一號線、二二號線交換處處，公園前站站近在咫尺，，且本項目及及附近多個商商廈均配有大大型停車場，，交通極少方方便。22商業氛圍濃郁郁北京路的商業業歷史悠久，，是傳統的商商業圈，以北北京路為核心心向外幅射周周邊路段，其其商業氣氛也也十分濃郁，，一直以來都都具有相當高高的知名度，，聞名全國。。又是國內著著名的商業圈圈，甚至是國國外人士必到到的旅游點之之一。“只租不售”的推廣策策略有助于項項目整體的經經營發展發展商推行““只租不售””的推廣策略略，把商場的的經營管理權權統一起來，，不但有利于于項目在日后后的經營中進進行整體的宣宣傳推廣，而而且發展商對對項目具有管管理的主動權權，能夠更好好的對項目發發展作出適時時調整。因此此，作為一個個可持續發展展的、長期經經營的項目，，“只租不不售”策略略將對項目的的整體發展帶帶來極有利的的幫助。這同時也是本本項目有別于于周邊同類型型項目的最大大優勢之一。。23商務物業的發發展帶來更大大的商機近年來，在北北京路附近出出現了較多的的商務物業，，帶旺了整個個區域的商務務氣氛，例如如，中旅商業業城、百匯廣廣場、廣百新新翼大廈、信信德商務大廈廈、健力寶大大廈、新寶利利大廈、捷泰泰廣場等，寫寫字樓林立亦亦為本項目帶帶來了更多的的商機。因為為，這些出入入寫字樓的白白領階層正是是本項目所針針對的目標消消費群體之一一。政府大力支持持北京路商業步步行街的開通通，道路兩旁旁商鋪外墻的的重新粉飾等等市政工程是是示出市政府府致力把北京京路打造成廣廣州旅游觀光光標記之一，，全面提升北北京路的商業業價值。242.2劣勢勢（W）如前所述，市內大型型的綜合性商商場眾多，尤尤其是繁華的的北京路上同同類型的商場場項目更是一一個接一個先先于本項目推推出市場，必必然分流了客客戶資源，對對本項目的推推廣造成一定定的影響。消費者的固有有消費習慣，，使他們對在在北京路購物物的取向多為為在地鋪消費費，從而令到到部分的商戶戶會擔心商場場項目能否吸吸引足夠的人人流支撐經營營，使商戶對對經營前景未未見樂觀。252.3機會會（O）充分發揮地利利優勢建筑在同區域域的消費水平平上，再注入入差異性捕捉市場空白白點，避免同同質化經營利用并延續續發展商的的品牌效應應，創造更更大的市場場價值262.4威威脅（T））本項目所面面臨的市場場威脅主要要來自兩方方面：傳統地鋪的的影響固有的消費費習慣決定定了地鋪的的高價值所所在，從而而受到了眾眾多的商家家追捧，因因此對商場場鋪所造成成的沖擊較較大。來自周邊商商場的項目目的威脅本項目附近近存在多個個同類型的的競爭項目目（例如廣廣百新翼、、光明廣場場等），由由于彼此的的先天環境境、質素接接近，導致致項目定位位、目標客客戶群極為為相似，因因此客戶在在下決定時時必然多翻翻比較，市市場競爭更更加劇烈。。27三、項目發發展方向建建議3.1項項目定位市場作主導導，從消費費者角度出出發，以嶄嶄新的、科科學的、全全面的角度度考慮，跳跳出舊有的的商業定位位思維，從從而為本項項目制定出出準確的市市場定位。。28項目出路輻射區位（大廣州、珠三角全省、華南地區）引領經營新模式（創新、主題個性化）倡導消費新觀念（潮流、品牌、旗艦店）挖掘潛在的消費需求項目出路29從上關系圖圖可以看出出，項目的的市場出路路在于挖掘掘潛在的消消費需求、、倡導消費費新觀念、、引領經營營新模式及及輻射地區區這幾方面面的要素決決定的，這這些因素共共同影響著著項目的定定位及未來來發展。因此，尋求求項目的發發展路向時時，敝司建建議以這些些關鍵要素素為突破，，確立項目目的市場定定位。30如前面項目目的“機會會”中所提提到，只有有捕捉市場場空白，結結合原有的的地段優勢勢，才能符符合本項目目的發展。。而捕捉市市場空白，，歸根究底底就是要找找出最終目目標消費群群，針對其其特征厘定定項目定位位。因此，，敝司在本本項目的定定位中，思思路方向如如下：定位思路31目標消費群定位商家客戶定位32目標消費群群定位綜觀市內各各家大型商商場，均沒沒有十分明明確的一群群目標消費費者，普遍遍都是面對對普羅大眾眾，全面照照顧到不同同階層，不不同年齡結結構的人士士需要，缺缺少針對性性。像狀元坊這這類對青少少年有強列列針對性商商場則經營營十分成功功，說明只只有目標消消費群明確確的商場才才能形成穩穩定、忠實實的客源，，取得經營營成功。33敝司為本項項目所擬定定的目標消消費群為：：中高端白領領階層34年齡介乎于于25———35歲。。多于大機構構中從事知知識型、技技術型、管管理型之工工作，有持持續上升的的發展空間間。收入穩定、豐厚厚，并已維持了了相當長的一段段時間。家庭經濟負擔較較輕，個人消費費能力強。對新生事物感興興趣，消費意識識超前。個性鮮明，講求求生活享受，追追逐名牌產品。。接收信息快，渠渠道主要來源于于電視、電臺、、雜志、書刊、、網絡等潮流媒媒體。目標消費群特征征35目前市場上沒有有專門針對該類類人士的大型商商場。本項目的的定位正好彌補補了市場的空白白。隨著中國經濟的的飛速發展，社社會各階層層次次也從“金字塔塔形”的遞進結結構變為中段膨膨脹的“橄欖形形”結構，因此此，中產階層將將迅速擴大。換換言之，本項目目的目標客戶群群數量呈現上升升勢態，消費能能力強大，市場場空間廣闊。作為有經濟能力力的一群，容易易接受新的消費費觀念，對潮流流品牌十分熱衷衷，表現出極大大的忠誠度。因此，中高端白白領階層將是本本項目所針對的的主流消費群體體。支持理據36由于中高端白領領階層的收入水水平、知識水平平都較高，對外外來文化相當熱熱衷，有一定敏敏銳的市場觸覺覺，因此，潮流流產品、品牌產產品都較迎合其其口味及需要，，故針對該消費費層，敝司建議議招商對象如下下：①引入新進品牌牌名店——廣州州第一店在本項目招商工工作中，重點的的招商對象建議議是引入新的品品牌商戶，即尚尚未在廣州地區區進駐的國際知知名品牌。引入入這些商戶在本本商場中開設““廣州第一店””，從而產生市市場熱點，擴大大項目的社會知知名度。例如：星巴克、、宜家家私、I.T.、BENETTON等商家客戶定位招商對象37“廣州第一店””不單是指確立立項目在廣州的的第一品牌地位位，同時也是國國內外知名品牌牌落戶廣州的第第一間分店，進進一步奠定項目目市場地位。造就“廣州第第一店”的意意義：確立“廣州第一一店”對其他商商戶品牌起到磁磁石作用，即一一般所說的羊群群效應。磁石作用盡善發發揮確立市場地位成成為商業龍頭38事實上，隨著中中國經濟的飛速速發展，較多國國際潮流品牌及及知名品牌紛紛紛瞄準國內各大大先進城市，先先后開設分店。。就以上海、深深圳為例，已有有多家潮流品牌牌駐扎陣營。如如國際連鎖咖啡啡店星巴克、大型潮流產品品I.T及廣州極為知名名的宜家家私等。就廣州在國內的的經濟實力、消消費指數及發展展潛力來說，上上述知名品牌早早已有意落戶，，因此，引入大型國際潮潮流品牌及知名名品牌并非遙不不可及。造就“廣州第第一店”的可可能性：知名品牌落戶國國內先進城市早早有先例廣州潛力早被看看好39星巴克咖啡飄香香深圳潮流I.T是都都市新貴代表超前的消費觸覺覺引領時尚40新潮服飾同樣是是新貴至愛41②對本地已有品品牌建議開設旗旗艦店通過旗艦店的開開設，既有助于于加強商戶的品品牌效果，擴大大市場份額，也也能迅速提升項項目形象，建立立本項目的市場場影響力。由于這些旗艦店店的品牌多為人人們已經所認識識，因此，更容容易將項目的信信息帶到消費者者中去。例如：G2000、NOKIA、NIKE等42旗艦店的發展前前景在香港，旗艦店店的開設已經不不是新鮮事，眾眾多的國際知名名品牌在港均有有設立旗艦店。。而國內，在北北京、上海、深深圳等城市也先先后紛紛出現各各式品牌的旗艦艦店，市場反響響巨大。旗艦店的開設將將會是今后商業業發展的一個新新趨勢。旗艦一詞來源于于海軍，在艦隊隊中起帶頭作用用的船叫旗艦。。旗艦店表示位置置極佳、銷售極極好，能對其他他店起表率作用用的樣板店。何謂旗艦店43眾多知名品牌紛紛紛落戶中國BENETTON上海開設旗旗艦店I.T上海旗艦艦店開幕44引進旗艦店的優優勢每個品牌都有自自己的永恒風格格，每一種風格格都會吸引一批批忠實的追隨者者。因此，品牌牌消費已經成了了消費者的消費費追求，而旗艦艦店更是成為品品牌愛好者所擁擁護的對象。數量款式上都領先先與其他商鋪，使使客人有更多的選選擇，故旗艦店總總能吸引最多的客客源。旗艦店展示出品牌牌產品在消費市場場的巨大爆炸力，，刺激著客人的人人均消費。據資料料指出，在香港一一般一千平方尺的的店鋪人均消費一一千至兩千元，而而旗艦店的人均消消費卻提升到四千千至五千元。45引進旗艦店的優勢勢業內人士更把旗艦艦店的功能比喻為為“用地方換人流流，用款式換消費費”，目的是將顧顧客在其他地方的的消費轉移至其品品牌下。因此，必必然有越來越多的的商家愿意開設旗旗艦店來吸引顧客客消費。借助知名品牌進場場開設旗艦店，能能迅速吸引大量商商戶進駐，形成羊羊群效應，產生磁磁石作用。旗艦店的開設更能能幫助項目本身提提高形象檔次，建建立市場影響力。。同時，旗艦店的的品牌一般都有明明星作為國際代言言人，可以利用這這些代言人剪彩開開幕極大提高商場場的知名度。46旗艦店的表現形象象豐富佐丹奴位于香港的的旗艦店占地8000平方尺，店店中天井種有超過過一層高的棕櫚樹樹，在家私和燈光光的襯托下營造出出別致舒適的空間間。AZONA新開的的旗艦店同樣占地地8000平方尺尺，是多元化的概概念店，隨了服裝裝名牌外更有近一一半的名式產品，，顯示出品牌的獨獨特魅力。旗艦店的表現形態態豐富，設計新穎穎，各具特色，例例如：因此，這些時尚、、個性的品牌旗艦艦店必然成為市場場新的焦點所在，，吸引無數的時下下年輕人消費，市市場前景廣闊。47AZONA的旗艦艦店極具個性48旗艦店的類型多樣樣化開設旗艦店的品牌牌類型可以是各種種各樣的，局限性性較小，適合不同同行業范疇。例如如：汽車展示廳通訊產品IT產品快餐店中西食肆發型屋美容院音像制品家用電器家私家居用品兒童玩具體育用品化裝品珠寶首飾服裝品牌49以旗艦店為主導的的商場成功例子：在北京，“東方新新天地”商場成為為購物場所大戰中中的一支生力軍，，原因是其集中了了一批國內外知名名品牌的旗艦店在在此。包括日本的的SONY電器的首家中國SONY旗艦店，德國大眾眾汽車的展廳，三三間風格各異的麥麥當勞、SPORT100運動用品概念店等等等，品牌旗艦店店的進駐為商場帶帶來了新的商機，，從而能夠在蕓蕓蕓眾商場中突圍而而出。50③引進體現娛樂功功能的商戶加強本項目的娛樂樂功能，也是招商商的重要方向之一一，有見及此，在在招商中建議引入入電影院、大型電電玩游戲中心等經經營者，以豐富項項目對消費者的使使用功能。在電影院方面，考考慮到項目附近已已有市內兩家最有有影響力的電影院院——永漢電影院院、榕泉電影院。。因此，再開設電電影院可能造成很很大的市場競爭，，故建議與上述之之一影院達成合作作關系，作為場地地擴展的一部分。。如果上述方案未能能達成合作共識，，則也可考慮與國國際院線合作，設設立院線，如環球球院線、華納院線線等，這樣既能提提升項目檔次，也也能為影院的經營營找到好的方向。。51國際院線是消費新新走向52項目市場定位綜合上述觀點，由由目標消費群定位位及商家客戶定位位的結論得出本項項目的市場定位為為，匯聚潮流品牌牌旗艦店的大型綜綜合性主題商場。。以明確擬定目標消消費群為突破點，，捕捉主流消費層層的消費取向，并并灌輸新的經營觀觀念及消費意識，，從而掀起個嶄新新的消費形態潮流流。533.2主題表現現項目主題形象的建建立直接影響到項項目的推廣招商工工作及日后的經營營狀況，具有鮮明明個性及主題特色色的項目不易被其其他商場項目所仿仿效及同化，這樣樣才能擁有穩定的的長期的客源，并并成為日后經營的的保證。國內外經營成功的的商場均有著明確確、清晰、突出的的主題，而其表現現形式也多種多樣樣，曾經出現過的的有：海洋主題荷里活主題侏羅紀主題公園游樂式主題等等等由此，可考慮結合合本項目實際條件件擬定一突出、新新穎的個性主題。。54本項目所處的地段段有著深厚的文化化底蘊，無論是來來自歷史的印記還還是周邊地區的文文化氛圍都同樣顯顯示出本項目具有有深層次的內涵表表現元素。北京路作為廣州本本地旅游資源發展展的重要一部分，，本項目地處其中中，自然直接成為為最大受益者，利利用旅游帶動商貿貿，將成為本項目目的主要賣點之一一。項目自身所創造的的主題特色——知名品牌旗艦后紛紛紛進駐，也是本本項目的重要表現現主題之一。本項目的主題表現現元素55一個項目的宣傳推推廣過程中，隨著著不同階段的推廣廣展開必然具有多多個不同的主題表表現形式，因此，，更具體詳細的方方案有待在日后工工作中與廣告公司司進一步溝通論述述。563.3功能分區區及規劃布局建議議本項目在前期已經經按樓層劃分出主主要的功能區域，，功能分區大致與與一般的商場相似似。敝司在此提出出功能分區建議主主要是針對在對大大型品牌名后進行行招商時，大商家家對位置、面積的的要求所提出的。。由于大商家要求的的經營面積較大，，且多數選擇中心心位置，因此在招招商工作中如何兼兼顧這些大商家所所提出的要求，將將成為招商工作能能否順利進行的關關鍵。合理、完善善的功能分區可避避免了大商家之間間，大商家與中小小商戶之間在選擇擇位置、面積時的的爭議。功能分區建議57樓層功能布局上，，首層、二層等商商業價值高的樓層層建議面向主流目目標商戶，例如，，引進“廣州第一一店”、開設品牌牌旗艦店、吸引潮潮流產品商戶等，，以充分體現項目目的商業價值。在區域布局上，建建議靠近北京路的的商場部分以經營營時尚、潮流的商商品為主，大量吸吸引來自北京路的的龐大人流進場；；靠近文明路的商商場部分則主要體體現娛樂、文化、、飲食等功能，與與周邊地段的商業業環境相呼應。（（如下圖示）規劃布局建議58娛樂、飲食是廣廣州人的首要消消費，其吸引力力同樣影響著商商業發展。59要體現項目的經經營檔次，商場場內的布局劃分分是其中重要的的一個指標。上上檔次的商場項項目，均十分注注重場內公共區區域的面積大小小，商場整體的的空間感，使用用功能及室內外外設計的色彩搭搭配等因素，力力求為顧客創造造最優的購物環環境。故本項目在進行行規劃布局時，，需著重考慮這這些方面的設計計。60前面所提到的北北京東方新天地地商場，在功能能劃分上就很巧巧妙地進行平面面布局，按商品品風格把擁有200多家商鋪鋪的商場劃分為為五大主題區域域，該五大主題題區域裝修各異異，讓來此購物物與消費者感受受到明確的購物物目的。在整體布局上，，一改過去購物物場所層層累積積的漢堡包模式式，以寬敞平坦坦的大道型設計計，使所有商家家都一目了然的的呈現在消費者者面前，令購的的更具有針對性性。成功例子61四、宣傳策略一般的商業項目目所采用的宣傳傳方式都是利用用常規的本地媒媒體進行，形成成形成主要有平平面廣告、影視視廣告、戶外廣廣告、軟性新聞聞炒作等等，但但針對本項目的的市場定位特點點，敝司提出更更有利于項目宣宣傳推廣的策略略——逆向宣傳傳為主導，本地地宣傳的輔助。。逆向宣傳——就就是利用作外地地媒體進行宣傳傳炒作，宣傳效效果逆流回本地地。具體建議：利用用香港的媒體進進行宣傳（特別別電視及時尚雜雜志），產生逆逆流效果影響廣廣州，從而達到到預期的宣傳目目的。62采用逆向宣傳為為主導的原因吸引目標商戶的的注意由于本項目在招招商工作中所希希望吸引的主要要商戶均為境內內外的知名品牌牌，因此運用境境外媒體進行炒炒作宣傳，能引引起這類目標客客戶的注意，達達到招商的目的的。針對消費者的信信息渠道如前所提出的本本項目所針對的的目標消費者為為都市新貴，而而該類人群接收收時尚資訊的主主要渠道正是來來自于境內外媒媒體的報道，包包括電視、電臺臺、雜志、網絡絡等，當中尤以以時尚雜志的報報道最能造成影影響，故建議利利用港臺及本地地有影響力的時時尚雜志作軟文文炒作宣傳，以以吸引消費者及及商家的眼球。。63擴大宣傳范圍利用境外媒體逆逆流宣傳，能擴擴大本項目的社社會知名度。由由于在本地及珠珠三角地區都以以收看香港的電電視節目、接收收香港的媒體信信息較多，因此此，逆向宣傳不不但能使港臺地地區接收到本項項目的信息，更更能輻射影響到到其他地區，從從而擴大本項目目的宣傳區域，，使宣傳范圍更更廣闊，影響更更大。64與逆向宣傳相配配合的就是運用用明星效應，制制造城內焦點，，擴大本項目的的社會輿論性。。尤其在項目初初期推廣階段，，借明星的影響響力，迅速提升升項目的知名度度。操作建議：由于多數品牌名名店的開業或定定期活動中都會會有明星出席，，項目籍此亦可可直接得益，提提高知名度。為項目日后的經經營中保持相當當的知名度，建建議定期舉辦以以本項目為主題題的，有明星參參與的活動及現現場節目SHOW。提供場地舉行各各式的明星記者者會（例如新聞聞發布會、首影影禮、簽名活動動等）。明星效應提高知知名度65五、招商策略由于本項目在推推廣中