培訓教材房地產開發企業會計第1頁/共51頁第2頁/共51頁第一節開發成本的核算房地產開發企業的基本經濟活動是開發、經營商品房等建筑產品，建筑產品的開發建設過程是開發企業經營活動的中心環節。開發企業成本、費用的核算，就是對這些產品成本形成和費用支出的核算。

第3頁/共51頁一、開發成本的內容1.土地開發成本。指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2.房屋開發成本。指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本。指房地產開發企業根據城市建設規劃的要求，或項目建設設計規劃的要求，為滿足居住的需要而與開發項目配套的各種服務性設施建設，所發生的各項費用支出。

4.代建工程開發成本。指開發企業接受有關單位的委托，代為開發建設的工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發項目，所發生的各項費用支出。

第4頁/共51頁以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費。

2、前期工程費。

3、建筑安裝工程費。

4、基礎設施費。

5、公共配套設施費。

6、開發間接費用。

第5頁/共51頁二、開發成本的核算企業發生各項開發直接費用支出時，借記“開發成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；發生開發間接費用支出時，借記“開發間接費用”賬戶，貸記“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“周轉房”等賬戶；期未應將開發間接費用按一定的分配標準進行分配，借記“開發成本”賬戶，貸記“開發間接費用”賬戶。開發成本應按成本核算對象和成本項目進行明細核算。開發成本明細賬的參考格式如表4-１所示。

第6頁/共51頁第7頁/共51頁房地產開發企業可以根據企業管理的要求，將成本類賬戶合并或分解。如對間接費用較少的企業，可將“開發成本”和“開發間接費用”賬戶合并為“開發費用”賬戶；對規模較大、開發項目類型較多的單位，可將“開發成本”賬戶分解為“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”四個賬戶。

第8頁/共51頁（一）土地開發成本的核算土地開發的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，在費用發生時，根據有關憑證直接計入“開發成本——土地開發”賬戶的借方；發生的開發間接費用先計入“開發間接費用”賬戶的借方，期末按一定標準分配結轉的應由土地開發成本負擔的開發間接費用，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“開發間接費用”；結轉開發完工建設場地成本時，貸記“開發成本——土地開發”賬戶，商品性建設用地，借記“開發產品”賬戶，自用建設場地，借記“開發成本——房屋開發”賬戶；期末“開發成本——土地開發”賬戶的余額，表示正在開發土地的成本。

第9頁/共51頁[例4-1]方達房地產開發公司開發長興路建設用地5000平方米，計劃25％作為商品性建設用地對外銷售，75％用于本企業進行商品房開發用地。用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占用稅、勞動力安置費等1500000元。根據有關憑證，作如下會計處理：借：開發成本——土地開發1500000

貸：銀行存款1500000

第10頁/共51頁（二）配套設施開發成本的核算房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發的不能有償轉讓的公共配套設施，如居委會、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

第11頁/共51頁配套設施工程費用發生時，借記“開發成本——配套設施開發”賬戶，貸記有關賬戶；開發完工后，第一部分配套設施工程的開發成本，應按一定標準進行分配結轉，借記“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“開發成本——配套設施開發”賬戶；第二部分配套設施工程的開發成本，應轉入開發產品，借記“開發產品——配套設施”賬戶，貸記“開發成本——配套設施開發”賬戶。期末“開發成本——配套設施開發”賬戶的余額，表示正在開發的配套設施的成本。

第12頁/共51頁[例4-5]正大房地產開發公司開發建設住宅小區配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元，作如下會計處理：借：開發成本——配套設施開發67000

貸：銀行存款67000

第13頁/共51頁（三）房屋開發成本的核算企業在開發房屋過程中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入該房屋成本核算對象成本的“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”成本項目。如果費用發生時分不清成本核算對象，或應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過“開發成本—土地開發”賬戶進行歸集，待土地開發完成用于房屋建設時，再采用一定的方法分配結轉計入“開發成本—房屋開發”賬戶。

第14頁/共51頁企業在房屋建設過程中進行的建筑安裝工程，有的采用出包方式，有的采用自營方式。采用出包方式的企業，其建筑安裝工程費用，應根據承包企業提出的“工程價款結算單”所列工程價款，結算出包工程款，計入“開發成本——房屋開發”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。采用自營方式的企業，即房地產開發企業組織自有的工程隊進行施工的工程，發生的建筑安裝工程費，一般可直接計入“開發成本——房屋開發”賬戶，但應是實際發生數，不得按預算價格或預提費用入賬。如果企業自行施工的工程比較大，可以設置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，核算和歸集發生的建筑安裝工程費，定期結轉到“開發成本——房屋開發”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。

第15頁/共51頁房屋開發成本中的配套設施費用，是指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其會計處理方法為：（1）配套設施與商品房同步建設，發生的公共配套設施費能分清受益對象的，應直接計入“開發成本——房屋開發”賬戶的“公共配套設施費”成本項目；如果發生的配套設施費用，不能分清受益對象的，應先在“開發成本——配套設施開發”賬戶的借方歸集，待公共配套設施竣工時，再從其貸方分配結轉計入“開發成本——房屋開發”賬戶的借方；（2）若公共配套設施與商品房非同步建設，即商品房已建成出售，而配套設施尚在建設之中，未全部完成，為及時結轉已完商品房成本，對應負擔的配套設施費，按規定報批后可采用預提方法，預先計入商品房成本。待公共配套設施完工后，按配套設施工程的實際支出數，沖銷已預提的配套設施費，并調整有關成本核算對象的成本。

第16頁/共51頁房屋開發項目應負擔的開發間接費用，平時通過“開發間接費用”賬戶歸集，期末分配結轉計入“開發成本——房屋開發”賬戶的“開發間接費用”成本項目。結轉開發完工商品房等開發產品成本時，貸記“開發成本——房屋開發”賬戶，借記“開發產品”賬戶。期末“開發成本——房屋開發”賬戶的余額，表示正在開發的房屋的成本。

第17頁/共51頁[例4-7]萬華房地產開發公司將清園開發小區中的一幢商品住宅工程出包給市建二公司。工程已全部完工，市建二公司提交“工程價款結算單”，工程價款共計8000000元，已預付5000000元。經審查同意，支付余款，作如下會計處理：借：開發成本——房屋開發8000000

貸：銀行存款3000000

預付賬款5000000

第18頁/共51頁（四）代建工程開發成本核算代建工程開發成本是指開發企業接受有關單位的委托，代為開發建設的工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發項目，所發生的費用支出。其具體內容包括土地開發、房屋開發、市政工程開發（城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景區開發）等開發項目支出。

第19頁/共51頁開發企業接受委托代為開發的建設場地和房屋，其建設內容和特點與企業的土地開發和房屋開發基本相同，所以可比照土地開發和房屋開發的核算方法進行核算，其開發費用分別在“開發成本——土地開發”和“開發成本――房屋開發”兩個明細賬戶核算，開發工程完工，驗收合格時，轉入“開發產品——代建工程”賬戶內。其他代建工程開發項目，應在“開發成本——代建工程開發”賬戶核算。發生各項開發直接費用時，記入該賬戶的借方，各有關賬戶的貸方；期末分配結轉開發間接費用時，記入該賬戶的借方，“開發間接費用”賬戶的貸方；代建開發工程竣工驗收合格后，結轉其開發成本，借記“開發產品——代建工程”賬戶，貸記該賬戶。期末“開發成本——代建工程開發”賬戶的余額，表示正在開發的代建工程的成本。

第20頁/共51頁[例4-11]盛達房地產開發公司接受市政建設指揮部委托，代為建設靈山風景區，發生下列經濟業務：用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費3000000元，前期工程費300000元，基礎設施費400000元，結算應付建筑安裝工程費8700000元，應負擔的開發間接費用100000元。根據有關費用支出憑證，作如下會計處理：（1）用銀行存款支付拆遷補償費等：借：開發成本——代建工程開發3700000

貸：銀行存款3700000(2）結轉應付建筑安裝工程費：借：開發成本——代建工程開發8700000

貸：應付賬款8700000（3）分配結轉開發間接費用：借：開發成本——代建工程開發100000

貸：開發間接費用100000

第21頁/共51頁第二節開發產品的核算開發產品是指企業已經完成全部開發過程，并已驗收合格，符合設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。

第22頁/共51頁一、開發產品增加的核算企業開發的產品，應于竣工驗收時，借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

[例4-13]仁太房地產開發公司，根據其開發的住宅樓驗收交接憑證，結轉住宅樓開發實際成本6500000元，應作如下會計處理：借：開發產品6500000

貸：開發成本6500000

第23頁/共51頁二、開發產品減少的核算房地產企業出售、轉讓或出租開發產品，都會造成開發產品的減少，企業應區別不同情況及時進行開發產品結轉的會計處理。企業有償轉讓或出售開發產品，應于每月終了，結轉對外轉讓、銷售和結算開發產品的實際成本。結轉時，借記“經營成本”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。企業如果是采用分期收款結算方式銷售開發產品，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同時，應將分期收款開發產品的實際成本，自“開發產品”賬戶轉入“分期收款開發產品”賬戶：借記“分期收款開發產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

第24頁/共51頁企業將開發的土地和房屋用于出租和將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于簽定合同、協議和移交使用時，將該土地和房屋的實際成本，自“開發產品”賬戶轉入“出租開發產品”、“周轉房”賬戶：借記“出租開發產品”、“周轉房”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。企業將開發的營業性配套設施，作為本企業從事第三產業用房，應視同自用固定資產進行處理，并將營業性配套設施的實際成本，自“開發產品”賬戶轉入“固定資產”賬戶：借記“固定資產”賬戶，貸記“開發產品——配套設施”賬戶。企業將開發的房屋安置拆遷戶，應按實際安置面積進行實物量管理和結轉。對于已經交付使用或辦理銷售和結轉手續，而產權尚未移交出去的開發產品，如商品房和配套設施等，應由企業設置“代管房產備查簿”，進行實物管理。企業不得將這部分財產入賬，也不得計提折舊和攤銷。企業在代管房產過程中取得的收入和發生的各項支出，應作為其他業務收支處理，不在“開發產品”賬戶核算。

第25頁/共51頁[例4-14]仁太房地產開發公司結轉銷售住宅樓實際成本6500000元。應作如下會計處理：借：經營成本6500000

貸：開發產品6500000[例4-15]仁太房地產開發公司將一套公寓采用分期收款方式銷售，已辦妥分期收款銷售合同，該公寓實際成本為200000元。應作如下會計處理：借：分期收款開發產品200000

貸：開發產品200000

第26頁/共51頁三、分期收款開發產品的核算

企業如以分期收款方式銷售開發產品，在將開發產品移交購買單位或個人，或辦妥分期收款銷售合同時，應將商品房等開發產品的實際成本，借記“分期收款開發產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。企業按合同規定的期限收取銷售價款時（包括第一次收款），借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“經營收入”賬戶。同時，按收入與費用相配比的原則，根據當期應收回的價款（即合同規定當期應收價款數額）占分期收款產品應收價款總額（即全部售價）的比例，計算分期收款開發產品應結轉的成本。借記“經營成本”賬戶，貸記“分期收款開發產品”賬戶。

第27頁/共51頁[例4-19]仁太房地產開發公司，以分期收款方式銷售一套公寓，售價為600000元，雙方簽訂的合同規定，其價款分兩次支付：房屋交付使用時支付70%，計420000元；6個月后支付余下的30%，計180000元。該公寓的開發成本為400000元。根據上述資料，仁太房地產開發公司應作如下會計處理：（1）簽訂合同時：借：分期收款開發產品400000貸：開發產品400000（2）在移交房屋、收到第一次房款時：借：銀行存款420000

貸：經營收入420000同時結轉與上述商品房銷售收入相關的銷售成本280000元（400000×70%）：借：經營成本280000

貸：分期收款開發產品280000（3）6個月后，收到余下的30%價款時：借：銀行存款180000

貸：經營收入180000同時結轉與上述商品房銷售收入相關的銷售成本120000元（400000×30%）：借：經營成本120000

貸：分期收款開發產品120000

第28頁/共51頁第三節出租開發產品和周轉房的核算一、出租開發產品的核算出租開發產品是指房地產開發企業開發完成、用于出租經營的土地和房屋。它是企業資產的一部分，但它不同于企業的固定資產，也不同于企業的一般勞動產品，財務制度規定出租經營的開發產品，應視作存貨。為了核算出租開發產品的使用、攤銷及其增減變動情況，企業應設置“出租開發產品”賬戶，并在其下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個明細賬戶。同時應根據出租經營的實際情況，按出租產品的類別進行明細核算，并建立“出租產品”卡片，詳細記錄出租產品坐落地點、結構、層次、面積、租金、單價等情況。

第29頁/共51頁（一）出租開發產品增加的核算

企業開發建成用于出租的土地和房屋，應在其竣工后，借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。簽定出租合同、協議后，按出租土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品——出租產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。[例4-20]永安房地產開發公司將開發竣工后的花園小區5#樓，出租給立業公司，該房屋的總成本為4500000元，完工后即投入出租經營之用，作如下會計處理：借：開發產品4500000

貸：開發成本4500000同時，借：出租開發產品——出租產品4500000

貸：開發產品4500000

第30頁/共51頁（二）出租開發產品攤銷的核算

出租房屋隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值，這部分損耗價值，房地產開發企業應根據出租產品的賬面原價（實際成本）和預計使用年限，計算其損耗額，并作為出租房經營期間的費用，將它按月計入出租房屋的經營成本，其計算公式如下：月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業按月計提出租開發產品攤銷額時，借記“經營成本”賬戶、貸記“出租開發產品——出租產品攤銷”賬戶。

第31頁/共51頁[例4-21]永安房地產開發公司出租的花園小區5#樓，規定攤銷期限為40年，月攤銷率假設為0.2%，按月計提攤銷額時，作如下會計處理：借：經營成本9000

貸：出租開發產品——出租產品攤銷9000

第32頁/共51頁（三）出租開發產品修理的核算出租開發產品在租賃期間發生的修理費用，應列為企業的經營成本，數額不大的可直接計入“經營成本”賬戶，借記“經營成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付工資”等賬戶；如果數額較大，可先在“待攤費用”賬戶歸集后，分期攤入“經營成本”賬戶。

第33頁/共51頁[例4-22]永安房地產開發公司出租的花園小區5#樓，出租后的第二年，承租單位要求對該房屋進行修復、裝飾。共發生費用136000元，其中：人工費50000元，材料費70000元，其他16000元，用銀行存款支付，作如下會計處理：費用發生時：借：開發成本136000

貸：銀行存款16000

庫存材料70000

應付工資50000工程完工后，增加出租產品價值：借：出租開發產品——出租產品136000

貸：開發成本136000

第34頁/共51頁（四）出租開發產品改變用途對外銷售的核算房地產開發企業的出租開發產品與企業的固定資產不同，它不屬于企業的勞動資料，而是企業的一種開發產品。因此，企業如果改變出租開發產品的用途，將其作為產品對外銷售時，則應視同開發產品銷售處理。企業的出租開發產品改變用途對外銷售，在銷售成立時，按其銷售價格，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”賬戶。其末，結轉對外銷售的出租開發產品成本時，按其攤余價值，借記“經營成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“出租開發產品——出租產品攤銷”賬戶，按原值，貸記“出租開發產品——出租產品”賬戶。

第35頁/共51頁[例4-24]永安房地產開發公司出租的花園小區5#樓，出租使用五年后，企業改變用途對外銷售，收取價款5000000元，該房屋攤銷額為540000元（9000×12×5），原值為4636000元（4500000+136000）。作如下會計處理：借：銀行存款5000000

貸：經營收入5000000

借：經營成本4096000

出租開發產品——出租產品攤銷540000

貸：出租開發產品——出租產品4636000

第36頁/共51頁二、周轉房的核算房地產開發企業的周轉房是指用于安置被拆遷居民周轉使用、產權歸企業所有的各種房屋。包括：（１）在開發過程中已明確其為安置被動遷居民使用的房屋；（２）搭建用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋；（３）開發的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋。

第37頁/共51頁（一）周轉房增加的核算企業開發建成的周轉房，應在其竣工后，借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。明確作為周轉房后，按其實際成本，借記“周轉房——在用周轉房”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。[例4-25]興華房地產開發公司為安置新安小區的動遷居民，將其建造的2#樓作為周轉房，實際成本為3000000元，根據房屋交付使用等憑證，作如下會計處理：借：開發產品3000000

貸：開發成本3000000借：周轉房——在用周轉房3000000

貸：開發產品3000000

第38頁/共51頁（二）周轉房攤銷的核算周轉房隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值，因此，應根據周轉房的使用年限按月攤銷其損耗價值。這部分損耗價值，應作為開發期間的費用，將它計入土地、房屋的開發成本。周轉房攤銷額的基本計算公式如下：月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）÷（攤銷年限×12）月攤銷額=周轉房賬面原值×月攤銷率

第39頁/共51頁周轉房損耗價值的攤銷額，應在“周轉房——周轉房攤銷”賬戶核算。每月計提的周轉房攤銷額，對能確定其為某項土地或房屋開發項目負擔的，應計入該土地或房屋的開發成本，借記“開發成本——土地開發”或“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶。對不能確定其為某項土地或房屋開發項目負擔的周轉房攤銷額，應記入“開發間接費用”賬戶的借方和“周轉房——周轉房攤銷”賬戶的貸方。

第40頁/共51頁（三）周轉房修理費用的核算由于周轉房是為了安置因開發項目等建筑產品的開發建設而動遷的居民，是直接服務于某項開發項目的，因此，周轉房在使用過程中發生的修理費用，應作為有關開發項目的成本。按其實際發生的成本，借記“開發成本”、“開發間接費用”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付工資”等賬戶。如果發生的修理費用數額較大的，可通過“待攤費用”賬戶進行歸集，分次攤入有關的開發項目的成本。

第41頁/共51頁[例4-27]2#樓周轉房發生修理費用50000元，以銀行存款支付，該費用分10個月攤銷計入成本，應作如下會計處理：支付費用時：借：待攤費用50000

貸：銀行存款50000每月攤銷修理費時：借：開發間接費用（或開發成本）5000

貸：待攤費用5000

第42頁/共51頁（四）周轉房改變用途對外銷售的核算與固定資產出售核算不同，改變用途對外銷售的周轉房，應視作開發產品對外銷售處理。在銷售成立時，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”賬戶；同時，按其攤余價值，借記“經營成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶，按其原值，貸記“周轉房——在用周轉房”賬戶。

第43頁/共51頁三、營業收入的核算房地產開發企業的營業收入包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入也叫經營收入，是指開發企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務所取得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租開發產品租金收入等。其他業務收入是指在主營業務以外，不獨立核算的其他業務或附加業務所發生的收入，主要包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產出租收入、其他多種經營收入等。

第44頁/共51頁1．主營業務收入的核算企業按照簽訂的銷售合同，結算開發產品價款時，借“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“經營收入”賬戶。根據經營收入應與其相關的成本、費用配比的原則，開發企業在將各期實現的經營收入入賬時，應同時將其相關的經營成本結轉入賬。借記“經營成本”賬戶，貸記“開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶。

第45頁/共51頁[例4-29]宏大房地產開發公司出售商品住宅一棟，取得價款收入6700000元，已存入銀行，該住宅的實際成本為5800000元，作如下會計處理：借：銀行存款6700000

貸：經營收入——商品房銷售收入6700000借：經營成本5800000

貸：開發產品——房屋5800000

第46頁/共51頁2．其他業務收支的核算為了反映其他業務收入的核算，企業應設置“其他業務收入”賬戶。本賬戶貸方登記取得的各項其他業務收入；借方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的金額；結轉后本賬戶應無余額。在本賬戶下，可按商品房售后服務收入、材料