房地產投資證券化與房地產泡沫制作者：房地產投資證券化02相互作用機制03具體措施及建議04房地產泡沫產生01CONTENTS目錄房地產泡沫產生1房地產供給結構例：經濟適用房和商品房供給結構提高商品房空置率經濟適用房價格不斷提高宏觀經濟政策放寬銀行信貸購房按揭制度性缺陷稅收政策住房制度.

土地制度.

房地產投資證券化2基本原理房地產投資證券化，是將房地產有形資產與房地產投資直接轉變為有價證券形式。一般小額投資者的資金憑借金融機構的股票或受益憑證，將投資者與房地產投資標的物之間的關系由擁有土地或者房地產的所有權改變為擁有有價證券的債權。證券化作用房地產資本的流動和重組分散和轉移房地產投資風險投融資方和房地產業的公平競爭與發展解決房地產資金短存長貸的矛盾相互作用機制3投資角度可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，提供投資機會疏通房地產資金循環的梗阻

房地產投資證券化參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志完善中國房地產金融架構市場跨空間風險分擔能力比較強，可以在不同主體之間進行分攤。引入房地產投資證券化將有助于房地產金融系統風險的分散和化解，提高金融體系的安全性降低系統性風險融資角度1、在目前我國房地產業的融資渠道中，房地產業已成為與銀行業高度依存的一個行業。近年來，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重不斷呈上升的趨勢，從2010年的53％，上升到2015年的59％，預計到2020年會上升到65％2、大力發展房地產投資證券市場，無疑是開辟多樣化的房地產融資渠道的一個重要方面。通過提供不同的證券化產品，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業的融資和投資提供服務，滿足不同客戶不同的需求，無論是銀行，還是房地產開發商，都有效分散融資風險，從而降低房地產市場泡沫風險發生的概率。需求分析中國目前的現狀是受房價上漲的刺激，無論收入高低都在利用銀行按揭購房，這樣就是將中國的經濟資源統統壓到泡沫上去，最終導致一場資源浪費和經濟發展不平衡。通過廉租房的信托基金來解決資金困難的問題。可以以廉租房市場作為試點，引入信托公司或資產管理公司參與，通過發行房地產信托投資基金，疏導部分中長期資金投資房地產的需求，拓寬資金渠道。政府購入房產存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產或經濟使用房，出租給低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府補貼和租戶支付租金兩個部分，可以作為房地產信托基金的紅利來源和償付本息的來源。廉租房信托基金具體措施建議4一、建立房地產投資信托基金（REIT）影響：（1）有針對性的投資策略和較高的收益回報（2）增強房地產市場的需求及流通性（3）運作透明度高，財務可預測性強（4）面向中小投資者且交易簡便（5）能夠分散風險，具有穩定的市場價值房地產投資信托基金措施：（（1）建立完善的法律體系（2）建立嚴密的REIT內部組織機構，（3）建立嚴格的信息披露制度和監管體系（4）培養機構投資者，拓寬資金來源（5）建立完善的風險防范措施（6）建設適合REIT的成熟穩定的市場二、推進住房抵押貸款證券化影響：（（1）分散和轉移住房抵押貸款的風險（2）提高了銀行貸款資產的流動性（3）激活住房抵押貸款一級市場住房抵押貸款證券化措施：（1）住房貸款一級市場的擴大和規范化（2）建立住房抵押貸款證券化的標準化操作模式（3）建立和健全住房抵押市場信用保險