貴州土地市場回顧與展望（）

一貴州土地市場分析2017年，貴州省土地市場出現劃撥、出讓供應齊頭并進的態勢，供應總量及宗地數保持穩中有降，土地市場的市場化程度逐步走高，受全省經濟持續加速發展和城市基礎設施配套完善帶來的城市升值影響，土地出讓平均住宅用地供應價格上漲趨勢明顯，土地出讓收入增幅較大。（一）2017年貴州土地市場運行態勢分析回顧1.土地供應總量、宗地數保持穩定，略有下降2017年，貴州土地市場供應總量及宗地數保持穩中有降，2017年第1～4季度全省國有建設用地4403宗，供地面積14673.63932公頃，供應面積和宗地數持續下降，供應面積同比下降4.04%，但貴州土地市場依然適應經濟社會高速發展的需要，這體現出努力提升用地效率、提高節約集約用地水平的供應思路。從季度供應結構來看。全省國有建設用地第四季度供應規模依然最大，為6588.0475公頃，占全年供地總量的45%；其次第二季度為3475.6288公頃，第一季度為2797.4574公頃；第三季度最少，為1812.5056公頃，僅占全年供地總量的12%（見圖1）。2.房地產開發用地供應保持穩中有降，住宅用地仍占較大供應比重貴州土地市場房地產開發用地供應保持穩中有降，2014～2017年房地產開發用地供應總量均出現下滑，2017年減少到4540.747796公頃，其中，商服用地供應838宗，面積1659.8969公頃，占房地產開發用地供應總量的37%，比上年下降3個百分點；住宅用地供應1517宗，面積2880.8509公頃，占房地產開發用地供應總量的63%，仍占較大供應比重（見圖2）。圖12017年貴州國有建設用地供應季度變化圖22017年貴州房地產開發用地供應結構2017年住宅用地供應內部結構顯示，各類住房用地供應規模擴大，普通商品住房用地供應有所回落，總體上仍然以中低價位、中小套型住房供應為主，出現了高檔住宅用地供應。普通商品住房用地供應面積2181.3752公頃，同比下降9.4%，占住宅供應總量的76%，其中，中低價位、中小套型住房供應面積1350.3345公頃。高檔住宅用地、公共租賃住房、經濟適用住房及廉租住房等保障性住房用地供應量分別為9.1585公頃、158.0131公頃、381.3890公頃、150.9151公頃，同比均有所增長（見圖3）。圖32017年貴州土地市場住宅用地供應內部結構3.除住宅用地外，各類用地供應有所回調2017年貴州土地市場其他用地（包括公用設施、公共建筑、基礎設施、交通運輸、水利設施、特殊用地等）供應量持續回落，但仍達到7466.82公頃，占供地總量的51%；工礦倉儲用地2666.07頃，占供地總量的18%；商服用地1659.90公頃，占供地總量的11%。住宅用地2880.85公頃，占供地總量的20%，供應規模穩中有升（見圖4）。圖42017年貴州土地市場土地供應結構4.劃撥、出讓供應齊頭并進2017年貴州省土地市場出現劃撥、出讓供應齊頭并進的態勢。劃撥供應仍然是主要供應方式，供應比例與上年基本保持一致，占供地總量的55%，供應面積達8111.70公頃，有所回落。出讓方式供應量為5689.46公頃，其中招拍掛出讓5577.79公頃、協議出讓111.68公頃，供應比例占供地總量的39%。租賃供應面積達872.47公頃，雖僅占供應總量比例的6%，但延續了上年供應活躍的勢頭（見圖5）。圖52017年貴州土地市場土地供應方式變化5.土地出讓平均住宅用地供應價格上漲趨勢明顯貴州省土地出讓平均供應單價總體呈逐年上漲趨勢，2017年各類用地供應價格除商服用地外均有所提升，其中住宅用地平均供應價格上漲為1975元/平方米，同比增長達71.6%，工礦倉儲用地平均供應價格248元/平方米，同比增長21.96個百分點；商服用地平均供應價格小幅下降到1190元/平方米，同比下降6.46個百分點（見圖6）。圖62008～2017年貴州土地市場土地出讓收入平均單價變化6.土地出讓收入增幅較大，住宅用地收入占總比最大2017年貴州土地市場供應收入增幅較大，達6732490.8294萬元，其中招拍掛出讓收入6592193.7896萬元，占供應收入的97.92%；協議出讓收入109364.5856萬元，占供應收入的1.62%，租賃供應收入30932.4542萬元，占供應收入的0.46%（見圖7）。圖72017年貴州土地市場土地供應收入2017年貴州土地市場收入主要來源于房地產用地。住宅用地供應收入4002379.3044萬元，占供應收入的59.45%；商服用地供應收入1974914.7662萬元，占供應收入的29.33%（見圖8）。圖82017年貴州土地市場土地供應結構情況（二）2017年貴州各地區土地市場運行態勢分析回顧1.土地年度供應分析從2017年各市（州）供應量來看，供應土地總量為14673.64公頃，其中遵義市供應量依然居首，供應量達2607.1655公頃，占供應總量的18%；其次黔南州供應量為2161.3748公頃，占供應總量的15%。同比發生增長的是貴陽市、銅仁市、安順市。安順市供應最少，只有755.3547公頃（見圖9）。2.土地收入分析從2017年各市（州）土地收入來看，貴陽市作為黔中經濟區建設的中心，依舊延續多年高收入趨勢，供應收入列第1位。2017年貴陽市供應收入2451106.2556萬元，占全省供應收入的36%，同比成倍增長；遵義市供應收入1447019.2859萬元，占全省供應收入的22%，也出現同比成倍增長，黔南州供應收入750457.1016萬元，占全省供應收入的11%（見圖10）。圖92007～2017年貴州省各市（州）土地供應量變化圖102017年貴州省各市（州）土地供應收入變化從2017年各市（州）房地產開發用地出讓收入來看，黔南州、遵義市、貴陽市宗地數、供應面積、出讓收入仍列全省前三（見圖11）。圖112017年貴州省各市（州）房地產用地供應情況（三）2017年貴陽市房地產市場土地供應分析2017年，貴陽市始終堅持新發展理念，強力推進創新驅動發展戰略，深化供給側結構性改革，不斷發展壯大實體經濟，做大經濟總量，優化經濟結構，經濟發展質量與效益實現雙提升。做好土地供應服務于各行各業的建設需求，保障各項重大民生項目的推進和完善，促進貴陽市經濟穩定快速發展。1.土地供應規模和供應總量基本保持平穩2017年供應國有建設用地324宗，供應總量為2082.1184公頃，供應總量相比上一年增長3.36%，比2015年下降11.39%（見圖12）。可見，隨著貴陽市經濟的持續增長、城市基礎設施建設的不斷推進和完善、房地產市場的回暖及房地產去庫存周期的減小等，貴陽市土地供應規模和供應總量基本保持平穩。圖122015～2017年貴陽市國有建設用地供應總量2017年貴陽市供應其他用地（公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地）達892.6114公頃，占全年國有建設用地供應總量的42.87%；供應住宅用地572.0817公頃，占全年國有建設用地供應總量的27.48%；供應工礦倉儲用地457.9867公頃，占全年國有建設用地供應總量的22.00%；供應商服用地159.4386公頃，占全年國有建設用地供應總量的7.66%（見圖13）。可見，由于公共管理與公共服務用地和交通運輸用地量供應較大，其他用地（公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地）占據了貴陽市2017年全年土地供應的半壁江山，反映了貴陽市積極推進基礎設施建設的力度。圖132017年貴陽市國有建設用地供應結構2.房地產開發用地供應總量增長達三成，住宅用地落實超額完成2017年貴陽市房地產開發用地（商服用地和住宅用地）供應量為731.5203公頃，比上年增長31.52%，占土地供應總量的比例為35.13%。其中商服用地供應159.4386公頃，同比減少31.08%，占到房地產開發用地供應量的21.80%；住宅用地供應572.0817公頃，同比增長76.10%，占到房地產開發用地供應量的78.20%（見圖14、圖15）。圖142015～2017年貴陽市房地產開發用地供應來源分析圖152015～2017年貴陽市房地產開發用地內部結構分析根據貴陽市2017年住宅用地計劃供應量和實際供應情況分析得到，2017年貴陽市的住宅用地供應計劃落實率為155.46%，比2016年的52.18%增加103.28個百分點，比2015年的65.77%增加89.69個百分點。可見，2017年貴陽市的住宅用地供應計劃落實超額完成。3.住宅用地中仍以保障性住房用地（經濟適用房用地、廉租房用地、公共租賃住房用地及中低價位、中小套型普通商品住房）供應為主2017年貴陽市住宅用地供應中中低價位、中小套型普通商品住房用地供應比例最大，為67.64%；其次為其他普通商品住房用地，供應比例為15.23%；再次為公共租賃住房用地，供應比例7.82%。經濟適用房用地供應比例為7.61%；高檔住宅用地供應比例為1.47%；廉租住房用地供應比例為0.24%（見圖16）。圖162017年貴陽市住宅用地土地供應類型從住宅用地內部供應結構對比來看，除廉租房用地供應同比下降外，其余各類住宅用地均增長。其中廉租房用地供應同比減少74.65%，中低價位、中小套型普通商品住房用地供應同比增長60.46%，公共租賃住房用地供應同比增長1257.29%，經濟適用房用地供應同比增長260.80%，其他普通商品住房用地供應同比增長38.48%。從2015～2017年住宅用地區域分布對比來看，貴陽市本級仍為主要供應區域，受貴安新區發展建設的帶動，花溪區（包含貴安新區）和清鎮市后發優勢明顯（見圖17）。圖172015～2017年貴陽市各地區住宅用地供應情況4.房地產開發用地出讓單價出現較強上揚2017年房地產開發用地以出讓方式供應土地571.9761公頃，出讓價款為2106842.5876萬元，平均出讓單價為3683元/平方米，平均出讓土地單價同比增長106.79%。其中，商服用地平均出讓單價為2863元/平方米，同比增長65.24%；住宅用地平均出讓單價為4001元/平方米，同比增長119.82%（見圖18和圖19）。圖182014～2017年貴陽市房地產開發用地供應年度變化圖192015～2017年貴陽市房地產開發用地內部結構單價年度變化2017年房地產開發用地總出讓價款為2106842.5876萬元，以出讓方式供應土地的規劃建筑面積為1344.6840萬平方米，平均出讓樓面單價為1567元/平方米，平均出讓單價同比增長70.70%（見圖20）。圖202015～2017年貴陽市房地產開發用地樓面單價年度變化綜上所述，隨著貴陽市2017年房地產市場的回暖、房地產去庫存周期的縮短、地鐵1號線等各項重大基礎設施建設的不斷推進和完成等，房地產開發用地出現量價齊升，住宅用地落實超額完成。二2017年貴州土地供應市場體制建設基本情況2017年貴州土地供應市場從嚴核定每宗建設用地規模，優化建設用地布局，減少占用優質耕地及水田，嚴禁占用永久基本農田，扎實推進國土資源節約集約利用行動，加強建設用地批后監管，積極推進城鎮低效用地再開發，加大存量土地處置盤活力度，清理核實2014～2015年全省疑似閑置土地762宗9.6萬畝，全省2012～2016年農轉征項目供地率74.7%，居全國前列。利用土地市場動態監測與監管系統，對照閑置土地督察問題清單開展自查清理，分解下達單位GDP建設用地使用面積下降年度目標，開展土地出讓金遲繳清查。三貴州土地市場展望2017年，貴州省堅決貫徹落實中央和省委決策部署，經濟社會發展呈現穩中有進、轉型加快、質量提升、民生改善的良好態勢。未來五年，貴州省將更加奮發有為推進山地特色新型城鎮化，實現統籌城鄉區域民族地區協調發展新跨越。全面推進以人為核心的城鎮化，提升城鎮化質量。構建布局合理的城鄉空間格局。以貴陽市和貴安新區為龍頭，以中心城市為核心、周邊中小城市為支撐，提高黔中城市群發展質量。推進貴陽—貴安—安順、都勻—凱里等一體化，推動六盤水、遵義、畢節、銅仁、興義等中心城市組群發展壯大，做強縣城、做優新區，構建統籌協調的區域發展格局。現對貴州省土地市場做如下展望。（一）基礎設施性其他用地仍將保持較大供應在發展城市快速交通、立體交通，推進地下綜合管廊、海綿城市建設，構建特色鮮明的城鎮風貌格局的大背景下，未來的貴州土地市場仍將持續推進城市基礎設施建設，公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等基礎設施性其他用地仍將保持較大供應，為打好精準脫貧攻堅戰、發展實體經濟提供支持。（二）房地產開發用地市場供應區域性差別將呈現貴州房地產市場仍將優先保障中低價位、中小套型普通商品住房用地供應，加快推進“住有所居”民生工程，平抑房價，使城鄉群眾尤其是低收入群體“住房難