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融科·檀香山項目全案策劃，在商業策劃確定的定位思路指引下，展開了第一輪方案概念研究、規劃方案研究，以及建筑和園林等方案的研究。基于這些階段性的研究成果，以本報告做全景式的展示，以梳理從定位思想與方案成果之間的邏輯路線。本案核心策劃思想是以最大差異化產品定位切入市場，一期首推洋房，后兩期滾動開發南北兩區高層。而周邊競爭項目均為小高層、高層產品，本區域近幾年中洋房供應將出現空白，故本策劃報告，主要圍繞一期洋房產品所面對的市場環境、競爭環境、客戶環境展開論述。前言策劃歷程

2004年雨花大道項目可行性研究報告

2005年雨花大道項目商業策劃報告

2006年北京世聯長沙項目發展戰略及物業發展建議

2007年融科檀香項目全案策劃報告策劃班底

總策劃劉蔚先生撰稿：羅峻杜震曾志舜龍瓊暉陸兵譚欽方馬源游榮市調執行：楊智華王顯斌肖淳譚伶三萬英尺銷售團隊美編：曾志舜陸兵校對：羅峻一背景二項目概況及現有資源分析三長沙宏觀經濟與房地產市場分析四項目所在區域分析五競爭環境分析及市場空間判斷六客戶需求分析及目標客戶定位七產品定位及方案八全案分期開發策略與計劃九整合營銷推廣與銷售策略十項目投資收益分析十一資源保障計劃十二重點工作計劃目錄一、背景1、策劃思路2、整體目標3、項目定位回顧4、項目開發主要策略1、策劃思路

商業策劃階段

全案策劃階段

商業策劃階段1、策劃思路搜索尋找現狀未來產品現狀市場表現客戶需求產品創新點市場推廣客戶需求

商業策劃階段1、策劃思路清晰描述產品（現狀與未來的差距）客戶（潛在需求實現及未知需求創造）市場（現實市場表現及我們的對策）

商業策劃階段1、策劃思路清晰描述羅列價值差距分清紅花和綠葉鎖定焦點研究實現的可能及成本市場表現的可能（四兩撥千金）形成核心競爭力焦點透視核心競爭力價值創造核心點價值創造核心點提供者接受者技術保證成本許可過程控制接受者認知接受喜歡傳播

商業策劃階段1、策劃思路實施策略產品策略客戶策略市場策略創新成本進度質量細節認知度美譽度傳播力核心提煉推廣策略銷售執行

商業策劃階段1、策劃思路商業策劃書產品客戶市場反饋意見分析確認全案策劃報告設計公司施工單位預算單位規劃部門客戶俱樂部抽樣調查隨機訪問咨詢公司廣告公司策劃公司媒體

商業策劃階段1、策劃思路深化項目定位及設計方案產品方案比較項目定位深化商業策劃初步定位項目市場空間判斷項目自身資源分析外部市場狀況分析產品定位及初步方案洋房專題研究目標客群再調查項目開發計劃整合營銷策略投資收益分析結合公司戰略要求區域競爭分析客戶需求分析

全案策劃階段1、策劃思路2、整體目標

全案階段經營目標

管理目標主要工作節點目標絕對指標（萬元）相對指標（％）總銷售收入155731IRR32.90%總投資104661總投資回報率27.24%總銷售凈利潤28514銷售凈利潤率（全借款）18.31%2、整體目標

全案階段經營目標在三萬英尺階段性成功之上，使融科品牌地位再度提升在高收益基礎上，確保一期洋房較快銷售速度，帶動后期高層產品銷售，并為融科東南海項目提供一定的資金保障進一步鍛煉團隊的項目運作能力，為多項目運作打下堅實基礎為總部三年規劃的實現作出應有的貢獻2、整體目標

管理目標2007年12月破土動工2008年1月公司臨時接待中心開放2008年7月現場銷售中心開放2008年10月一期項目開盤2009年10月一期交房2、整體目標

主要工作節點目標

市場定位

客戶定位產品定位3、項目定位市場定位城市高端花園洋房標準的制定者，城市類別墅生活的引領者客戶定位熱愛城市生活、渴望擁有別墅級生活品質的高端人群產品定位

長沙城區有突破性、標準性的花園洋房3、項目定位

項目定位4、項目開發主要策略

市場策略

客戶策略產品策略－充分調研市場現狀，尋求市場差異化競爭－通過產品創新，確定長沙花園洋房新標準－整合各種營銷手段，倡導品位生活方式－整合尖端資源，借三萬英尺成功之勢，強勢品牌推廣，以高舉高打的營銷功勢，再創融科品牌輝煌4、項目開發主要策略

市場策略－以高尚生活方式營造突破客戶心理預期，全面提升客戶心理價值感受－充分運用三萬英尺的客戶積累，實現兩項目間的客戶互動－探索在深圳及長沙周邊地市新的營銷推廣方式，積極拓展外向型客戶－以生活方式、美國風情、別墅體驗等綜合文化因子引導客戶，改變客戶對洋房的舊有認知，建立高品質洋房的價值標準－現場營造會所、景觀、示范區、樣板間、銷售人員等全方位高端品位感4、項目開發主要策略

客戶策略

在價值創造點分析策略的指引下，全面構造產品的核心競爭力，實現從規劃、到建筑、戶型、景觀、配置等新突破以價值研究的方法和規律，以市場認同價值為準繩，全面評估產品設計營造方案，合理控制成本，在造價與效果間做合理選擇特別注重洋房的戶型、單體立面、景觀、車庫、部品配置等硬件的研究和設計，形成過硬的產品品質；高層產品背負90平米以下戶型，采取按市場需求真實地做一部分、偷送贈做一部分、大戶型切割做一部分的方式，解決60%90平米的戶型問題在規劃條件允許之下，將洋房面積做足，且給洋房區足夠的用地資源，保證其最高舒適度；讓三期開發的北部高層適當地背面積，南部高層區做到合理的容積率，使其亦有一定的舒適度4、項目開發主要策略

產品策略目錄一背景二項目概況及現有資源分析三長沙宏觀經濟與房地產市場分析四項目所在區域分析五競爭環境分析及市場空間判斷六客戶需求分析及目標客戶定位七產品定位及方案八全案分期開發策略與計劃九整合營銷推廣與銷售策略十項目投資收益分析十一資源保障計劃十二重點工作計劃二、項目概況及現有資源分析1、項目概況2、項目現有資源分析1、項目概況地理位置及周邊環境項目規劃條件地塊價值解析本案

融科·檀香山項目位于長沙市雨花區體育新城板塊內，北臨長沙大道，西臨白沙灣路，東距京珠高速200米，為長沙市體育新城板塊內的潛力地塊。三萬英尺本案三萬英尺

地理位置及周邊環境雨花區概況：雨花區位于長沙市東南部，區內總面積115.2平方公里，人口約50萬。長株潭城市一體化的中心區域，長沙市東南門戶，區位優勢明顯；交通發達，路網密集，形成了以體育新城為中心的新區開發。商貿業發達；工業基礎雄厚。雨花區是目前長沙房地產市場比較火熱的一個行政區。本項目湘江二環韶山路芙蓉路長沙大道三萬英尺1、項目概況

地理位置及周邊環境

融科·檀香山項目所在的體育新城片區是目前長沙市樓市具備發展潛力和活力的地區之一。周邊雖配套暫不成熟，但已有多家知名開發商進駐，樓市活躍，發展空間大、潛力大。本案1、項目概況

地理位置及周邊環境東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路新火車站人民路項目西側為規劃中的白沙灣路，建成后將連接北部的人民東路和南部的體育新城項目北側緊鄰城市主干道——長沙大道，東至京珠高速和黃花機場，西至城市中心區項目東側為我司修建的臨時道路，遠期為嘉勝路項目南側尚有一些臨時倉庫用房北西東南長沙大道（雨花大道）規博進路沙灣路規劃路及體育公園用地劃路

地理位置及周邊環境宗地四至1、項目概況１２３４56長沙大道（雨花大道）規博進路沙灣路規劃路及體育公園用地劃路1、項目概況

地理位置及周邊環境宗地現狀本案

項目北邊有人民路高尚住宅區及專業市場區，西邊是高橋大市場商業區，東北部為高科技園區等，發展勢頭良好。加之體育新城的迅猛發展，依靠城運會場館建設和武廣高鐵等建設的契機，該區域將逐步成長為未來城市發展的中堅力量。1、項目概況

地理位置及周邊環境周邊環境萬家麗路二環線京珠高速白沙灣路高嶺路遠大路長沙大道勞動路香樟路本案體育新城綠城桂花城雨花區政府水云間、香堤雅境、西街花園等星沙互通馬王堆市場圈商務區芙蓉區政府雨花互通洞井互通圭塘河風光帶居住區人民路東塘商業圈高橋市場圈韶山路

融科·檀香山項目周邊路網日益發達，依靠逐漸成熟的城市道路，區域成熟度正在逐步提高。1、項目概況

地理位置及周邊環境周邊環境

華雅度假酒店圭塘河風光帶高橋大市場海悅酒店雨花區政府芙蓉區政府1、項目概況

地理位置及周邊環境周邊環境勞動路已建成的白沙灣路中段長沙大道及宗地西北側的寶馬4S店

銀源賓館湖南省醫藥職業學院萬家麗路1、項目概況

地理位置及周邊環境周邊環境地塊1地塊2項目規劃指標總面積210畝凈地面積163畝建筑面積約40萬平米其中地上面積約28萬平米容積率2.5建筑密度<24%綠化率>40%建筑限高100米1、項目概況

規劃指標自身價值區域價值1、項目概況

地塊價值解析地塊1地塊2地塊優勢地勢平坦形狀方正，呈規則狀

自身價值地塊自身條件1、項目概況居住環境：居住生活配套不足，沿長沙大道只有一些汽車4S店及居民安置房，整體檔次不高；關鍵影響因素：高橋大市場。位于長沙大道西北部，占地713畝，已完成40萬平米的營業、倉儲和配套用房，鋪位6000余個，從業人員5萬人，為中南地區最大的綜合批發市場。由于流動商販較多，往來的貨運車輛對本區域帶來“臟、亂、差”的不利影響。萬家麗路長沙大道京珠高速人民東路高尚成熟居住區體育新城汽車修理廠居住小區高橋市場加油站

自身價值目前周邊狀況1、項目概況地塊處于城市東部，機場高速入口位置地塊位于機場高速進城第一印象位置對于品牌地位有一定影響體育新城城市規劃起點高，建設進度快該地區樓市熱度空前品牌開發商較多，產品檔次高，提升了地塊價值武廣高鐵長沙站運營在即，城市次中心時代來臨本項目距武廣高鐵長沙客運站僅2.3公里規劃中長沙站周邊將建成100平方公里的城市次中心地塊規模優勢容積率達2.5、總建筑面積達28萬平方米，屬于該區域建筑規模較大的樓盤之一市中心體育新城武廣長沙站城市次中心

區域價值1、項目概況

目前地理位置及周邊環境尚不成熟，有待區域的形象提升拉動本項目發展；項目自身因素可作為高端項目的支撐條件，適合打造高低結合、低密度為主的產品類型；區域規劃條件使項目具備強大的發展潛力，價值的提升存在較大空間。

小結1、項目概況市政基礎配套自然資源分析商業資源分析生活配套分析教育與文化資源分析產業資源分析2、項目現有資源分析

長沙大道周邊可向本項目提供電信、有線電視及寬帶資源。

強電

經與電力部門研究，將從城東供電局旁的城東變電站進行電纜鋪設至本案。

弱電東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路城東供電局鋪設電纜

市政基礎配套供電情況2、項目現有資源分析博進路長沙大道沙灣路嘉勝路

長沙大道與沙灣路交匯處鋪設了DN600的管道，可接設200的支管向本項目供水；長沙大道與嘉勝路交匯處鋪設了DN300的管道，可接設200的支管向本項目供水，完全能滿足小區日常供水需要。DN300DN6002、項目現有資源分析

市政基礎配套給水情況博進路長沙大道沙灣路嘉勝路

長沙大道項目雨水、污水均排入自東向西穿過本項目的博進路箱涵內，也可向沙灣路排水渠排放。博進路箱涵沙灣路排水渠2、項目現有資源分析

市政基礎配套排水情況博進路長沙大道沙灣路嘉勝路

嘉勝路上有DN400天然氣管道為項目提供接入口，解決項目的天然氣供應問題。DN4002、項目現有資源分析

市政基礎配套供氣情況線路

起始站601體院北路—解放四村124體育北路－東塘160體育新城—火車南站156體育新城－烈士公園135體院北路－火車站159體育新城—汽車北站目前暫時無途徑長沙大道的公交線路，上述公交線路均只途徑勞動路沿線，且車次較少，僅輻射到市區部分區域。輻射圈2、項目現有資源分析

市政基礎配套公共交通

本案水、電、通訊等基本市政配套設施齊全，公共交通狀況較差。東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路2、項目現有資源分析

市政基礎配套小結本案東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路1000畝自然原生態原始森林，距離項目2KM圭塘河流經本區域，距離項目1KM

本項目自然資源不足，原始森林及圭塘河均距離較遠，不足以作為本項目景觀資源。2、項目現有資源分析

自然資源分析

片區自然資源缺乏，無先天自然資源支持

項目周邊存在兩種商業形態：

1、長沙大道商業以汽車4S店為主，包括寶馬、日產、大眾、雪鐵龍等多款名車專賣店；

2、社區商業為主，主要是一些已建成小區的裙樓、底商等形式，以社區服務型商業業態為主。社區商業長沙大道商業2、項目現有資源分析

商業資源分析

商業配套尚不成熟，業態不夠豐富，商業資源有限東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路廣益試驗中學長沙瑞寶（寶馬4S店）大橋小學易初蓮花超市（規劃）國中星城萬國風情商業街沃爾瑪超市上河商業街區旺旺醫院大潤發超市省游泳館、網球中心、射擊館華雅華天大酒店（華雅高爾夫）體育公園長沙婦女兒童活動中心2、項目現有資源分析

生活配套資源本案旺旺醫院華雅城市高爾夫球場國中星城萬國風情商業街體育休閑公園體育新城酒店、餐飲、娛樂場所2、項目現有資源分析

生活配套資源銀行游泳館、跳水中心華銀旺和超市華雅華天大酒店廣益試驗中學大橋小學2、項目現有資源分析

生活配套資源分析說明：本項目周邊生活配套設施雖然較多，但距離本項目均有一定的距離，對本項目的實際支撐作用不大，但隨著周邊各類大型房地產項目的不斷涌現，將出現多種商業業態及商業形式，未來的生活配套前景較為明朗。東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路新康橋項目綠城桂花城中隆國際御璽茂華國際湘三江花中城2、項目現有資源分析

生活配套資源

教育、科研單位：轄區內有為數不多的小學、中學，包括廣益實驗中學、大橋小學、雅禮中學寄宿部、砂子塘教育集團、省體育職院、省醫藥職院等學校；以及湖南文化產業園區。大橋小學廣益實驗中學

周邊教育資源不構成優勢本區域教育優勢需要我方尋找更多資源2、項目現有資源分析

教育文化資源本案

企事業單位：轄區北部為人民東路高尚居住板塊，東側為京珠高速路，西側為大橋村政府，南部為規劃中的體育休閑公園。周邊數公里內基本無產業資源可言。

項目周圍缺乏優質客戶資源項目客戶來源應從全市范圍內定位2、項目現有資源分析

產業資源

市政基礎配套齊全，并逐步完善片區自然資源缺乏，無先天自然資源支持；商業配套尚不成熟，業態不夠豐富，商業資源有限；生活配套目前對本項目無實際支持作用，待周邊小區逐步成熟之后有待改善；教育及文化資源暫無優勢可言，但隨著區域逐步成熟將有明顯改善；周邊無企事業單位，客戶支持度低。2、項目現有資源分析

小結目錄一背景二項目概況及現有資源分析三長沙宏觀經濟與房地產市場分析四項目所在區域分析五競爭環境分析及市場空間判斷六客戶需求分析及目標客戶定位七產品定位及方案八全案分期開發策略與計劃九整合營銷推廣與銷售策略十項目投資收益分析十一資源保障計劃十二重點工作計劃三、長沙宏觀經濟與房地產市場分析1、長沙宏觀經濟形勢分析2、長沙房地產市場分析1、長沙宏觀經濟形勢分析

經濟總量概況

產業結構概況長沙人口概況長沙城市居民家庭收支概況長沙私家車擁有量概況

小結

近幾年長沙市GDP增長率保持在12%以上，2006年城市GDP達到1790.66億元，固定資產投資年穩定快速增長，2006年達1089.8億元，居六省省會城市(合肥、長沙、武漢、鄭州、太原、南昌)第三位。

經濟總量概況1、長沙宏觀經濟形勢分析長沙與其他地市州國民生產總值、增長率、人均GDP比較名次地區20052006GDP（億元）GDP增長率人均GDP（元）GDP（億元）GDP增長率人均GDP（元）——湖南6473.6111.6%103667493.1712.1%118301長沙1519.9014.9%239681790.6614.8%278532岳陽628.5711.712408733.8512.4%143403常德627.6211.8%11689723.8412.1%133384衡陽590.1411.5%8888672.0712.3%100575株洲525.6711.9%14497605.312.3%165266郴州47712.7%11197546.28.3%12516

長沙經濟總量在全省的占比為23.9%，比上年提升0.6個百分點,長沙14.8%的GDP增速在省內也遙遙領先；長沙GPD是排在第二位岳陽的244%。湖南各省市發展水平不均衡，除了長沙之外，其他城市整體經濟水平都不高，長沙經濟水平在一枝獨秀。

經濟總量概況1、長沙宏觀經濟形勢分析

長沙市產業結構為三、二、一型，其中三產比重連續11年最大，2006年三產比重達49.8%。但第二產業所占的比例在逐漸增長。三產中批發零售和餐飲業占據最大比重，其次是運輸郵電業，可見長沙的三產仍以低端產業為主，缺乏高級服務業和城市白領階層。

產業結構概況1、長沙宏觀經濟形勢分析2006年長沙常住總人口646.5萬人，比上年增長1.13%；戶籍總人口631萬，同比增長1.62%，自然增長率為4.20‰，人口自然增長緩慢。06年外來常住人口共15.5萬人，僅占常住人口的2.4%。2003-06年長沙總戶數、總人口、市區人口2006年長沙市外來人口比例情況

長沙人口概況1、長沙宏觀經濟形勢分析2006年長沙城市居民人均可支配收入13924.13元，同比增長12%；人均消費支出10679.74元，同比增長10.6%。長沙人均可支配收入和支出分列中部六省省會城市第一。長沙居民更注重在娛樂、文教、交通及通訊方面的消費。

2006年居住支出占消費支出的10%，但增加幅度居8大類之首。2006年長沙城市居民家庭消費支出構成年份全年人均消費支出食品支出衣著支出家庭設備用品及服務支出醫療保健支出交通與通訊支出教育、文化、娛樂、服務支出居住支出雜項商業與服務支出20027854253577756549079514021035251200383302629778558607111515747922742004903130178504846621195160692429120059659322996961378812091685851311200610679.734811055.5669.886713981794.971089323增長率（05）10.6%7.8%8.9%9.1%10%15.6%6.5%27%3.7%

長沙城市居民家庭收支概況1、長沙宏觀經濟形勢分析2006年度長沙上牌機動車數是56582輛，平均每天新上牌155輛，相比前年平均每天新上牌機動車數125輛足足高出30輛，其中新上牌的小車數為44053輛，機動車總量達到了456636輛。200120022003200420052006每百戶居民私家車擁有量0．50．80．8146．25長沙常住居民戶數（萬）64666870私家車上牌量（輛）————512066002720043750上表：長沙城區私家車上牌量

從2005年開始，長沙私家車數量突飛猛漲，城市每百戶居民私家車擁有量從2004年的1輛增至2005年4輛，再到2006年的6.25輛,已經是一個很大的跨越，從2006年長沙人均消費支出也可看出，交通通訊支出位列居民消費支出第三位，次于食品、教育文化娛樂支出。私家車數量的激增，在給城市交通帶來壓力的同時，實際上也擴大市民的活動空間，縮短了城市區域往來的時間，使人們對城鄉結合部和郊區的認識越來越模糊，這會給非市中心樓盤帶來機會。

長沙私家車擁有量概況1、長沙宏觀經濟形勢分析

長沙整體經濟穩速發展，GDP增長速度連續5年超過14%，經濟總量接近湖南全省四分之一，但從全國來看，仍處中游水平長沙產業以低端三產為主，但第二產業發展迅速長沙外來人口比例目前較低，但有逐漸增長的明顯趨勢長沙未來城市發展戰略為“東進南擴”，本項目面臨良好發展前景隨著大型基礎設施建設的展開和城市環境的優化，城市的向心力起來越強

小結1、長沙宏觀經濟形勢分析2、長沙房地產市場分析長沙房地產完成投資情況長沙房地產市場竣工面積與施工面積情況長沙商品房市場供求情況

2004-06年長沙經濟適用房占商品房供應比例長沙房地產市場競爭簡析長沙商品房價格分析小結

近幾年長沙房地產完成投資額增長較快，增幅較大，表明開發商對長沙樓市的看好。其中土地購置費和土地開發費所占的比例比較大，說明開發商加大了在本市儲備土地的投資，土地購置投資與土地開發投資增幅回升。

2007年1-6月份，長沙房地產共完成投資174.69億元，預計全年將達到350億元左右。2、長沙房地產市場分析

長沙房地產完成投資情況

與竣工面積相比，施工面積每年增加幅度較大，2006年達2614萬平米，將導致后期推出市場的供應量將大幅增加。施工面積逐年大幅增加一方面說明新開工面積逐年增加，另一方面說明土地放量逐年增加；后期推出市場的供應量將大幅增加；市場存在不確定性因素；

長沙房地產市場竣工/施工面積情況2、長沙房地產市場分析2003年開始長沙商品房供需迅猛增長，2006年商品消化量達690萬平米，同比增長8%；成交量逐年增加，至2007年上半年全市商品房銷售面積435萬平方米，預計銷售量全年將突破800萬大關。

長沙商品房市場供求情況2、長沙房地產市場分析源于市場改善型需求年份200120022003200420052006城市人均住宅建筑面積19．5521．5023．2225．3027．20——同比增長（㎡）0．951．951．722．11．9——年份1977197819791980198119821983市區出生人口104161160012502100981438217287155761977-1983年出生人口已到適婚年齡，特別是1981-1983是人口生育的高峰期，目前已進入獨生子女結婚的高峰期，根據相關統計數據，長沙近幾年婚姻登記在4萬多對左右，城區約為6000對左右，如果按60%的新婚夫婦有購房需求，每套住宅按120㎡計算，這部分剛性需求每年消化的住宅約為40萬平米左右。

從2002年開始，長沙城區人均住宅面積每個約增長2平米左右，按2006年長沙市區常住人口212萬計劃，則全年住宅改善型需求面積約為420萬平米左右。其中包括了40萬平米左右的市場剛性需求.A.B市場剛性需求分析長沙房屋銷售量上漲幅度大，2006年成交量達到690萬平米，據初步分析，主要有以下原因：

長沙商品房市場供求情況2、長沙房地產市場分析B、長沙對本省其他地區的吸引力根據長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心針對2006年房地產市場購房對象特征分析顯示，從2006年各地置業者在長購房套數比例來看，本市城區戶口置業者約占總量的49.80％；其次為本省其他地市州置業者，約占總量的32.86％（2004年該比例為29.45%）；而長沙周邊縣市置業者為8.13％：外省置業者為8.97％；境外置業者較少，僅占總量的0.25％。表(1):2006年各地置業者在長購房套數比例

長沙商品房市場供求情況2、長沙房地產市場分析C、源于投資的需求根據長沙市房產信息中心、長沙市房地產發展研究中心的研究表明，外省市、境外置業者二次置業、三次置業購房套數比例較高，其二次置業套數比例分別達到10.23％、17.03％，三次置業套數比例達20.63％、20.27％，這說明外省市、境外人士在長以投資為目的的購房現象比較突出。同時房產的保值、增值、投資功能也促使本市部分居民新購商品房。綜合上述各種需求，近來長沙商品房銷售量需求增長較快是可以理解,也是良性的,同時也說明了長沙房地產發展前景廣闊。

長沙商品房市場供求情況2、長沙房地產市場分析2004年2005年2006年

長沙經濟適用房量較大，2004年其占當年商品房竣工面積的比率為19%，面積達到110萬平米，2005年開始降低，為50萬平米，06年將維持在05年的水平上,竣工面積為50萬平米。長沙單位自建的安置房量大，有的甚至以低于成本的價格對內銷售，嚴重分流了市場購房的主力群體。2004－06年長沙經濟適用房占商品房供應比例2、長沙房地產市場分析進入時間開發商項目2003陽光100陽光100國際新城、黎托項目南都集團西街花園一期2004融科智地三萬英尺、長沙大道項目、香樟路項目浙江綠城綠城桂花城、綠城青竹園別墅項目中體奧園集團長沙奧林匹克花園卓越集團蔚藍海岸、麓南別墅項目珠江地產珠江花城2005年廣東碧桂園威尼斯城和記黃埔望城金星大道項目當代集團當代MOMA中信集團中信新城南山地產南山蘇迪亞諾、麓南項目2006萬科集團西街花園二期（通過收購南都進入長沙市場）、瀏陽河項目香港新世界新城新世界北京茂華茂華國際湘華潤置地星沙項目世紀金源撈刀河項目

由于長沙房地產市場發展潛力大，從2003年起，眾多知名開發商集中進入長沙，在初個項目告捷之后，一般都會加大在長沙的開發力度。外來開發商主要以中高端項目和大盤開發為主，項目品質較高，競爭日趨激烈的同時也不斷提升長沙市場的整體開發水平。2、長沙房地產市場分析

長沙房地產市場競爭簡析商品住宅均價2691

相比消化量的快速增長，近年來長沙商品房價格增長緩慢，2006年商品房均價為2991元/平米，同比下跌1.29%，其中住宅均價2691元/平米，同比增長5.99%。

2007年上半年全市商品房成交均價為3278元/平米，同比上漲14.35%，其中住宅累計成交均價3054元/平米，與06年上半年同比上漲19.07%。

長沙商品房價格分析2、長沙房地產市場分析2003年來商品房消化量增長迅速，但價格增長緩慢，同時，未來商品房供應量大，也將影響價格上漲幅度由于距離成熟市場近、眾多大牌開發商的進入及良好的自然條件使得長沙房地產整體開發水平得以提升目前購房客戶以城市中高端客戶居多，反復置業現象普遍，同時長沙市民置業觀念開始轉變

2003年以來，長沙房地產市場呈現“走量不走價”的態勢，但進入2007年長沙樓市價格上漲較快，增幅超過10%

小結2、長沙房地產市場分析目錄一背景二項目概況及現有資源分析三長沙宏觀經濟與房地產市場分析四項目所在區域分析五競爭環境分析及市場空間判斷六客戶需求分析及目標客戶定位七產品定位及方案八全案分期開發策略與計劃九整合營銷推廣與銷售策略十項目投資收益分析十一資源保障計劃十二重點工作計劃四、項目所在區域分析1、雨花區經濟發展及未來規劃分析2、雨花區房地產市場區域分析1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區概況雨花區經濟概況雨花區人口概況雨花區城區居民人均可支配收入/消費支出雨花區區域規劃建設雨花區產業結構概況小結

雨花區地處長沙東南，東部與長沙縣接壤，北部與芙蓉區為鄰、西部與天心區為界。總面積115.2平方公里，下轄7個街道辦事處、1個鎮、1個鄉和1個高科技產業園。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區概況(單位：億元）天心區芙蓉區岳麓區開福區雨花區2005年140.62231.5130.08145.47271.492006年159.60272.17154.20170.7310.09

雨花區發展勢頭十分迅猛，經濟總量連續排名第一。2006年全區地區生產總值（GDP）為310.09億元，同比增長11.5%。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區經濟概況2004年2005年2006年全市（萬人）202.47208.65212.57雨花區（萬人）46.148.8150.26占全市比例22.77%21.48%23.64%2006年末，雨花區全區年末戶籍總人口為50.26萬人，增加1.45萬人。從下表可以看出，雨花區人口和長沙市人口增長趨勢雷同，增長趨勢較慢。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區人口概況

雨花區城區人均可支配收入和人均消費支出水平略高于長沙市城區居民整體水平,從中也可以看出長沙城區人均收入和支出的均衡性。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區城區居民人均可支配收入/消費支出本案武廣新城區域規劃圖1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設東二環長沙大道機場高速勞動東路萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速博進路武廣長沙站人民路

長沙大道出城口改造方案已確定，預計08年5月通車，此高架橋的形成將極大提升本區域形象和價值。開放時間與本項目開放時間吻合，對提升本項目形象是一大利好。長沙大道出城口改造方案1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設

規劃中的黎托武廣新城北起勞動東路，南至湘府路，西抵京珠高速公路，東達瀏陽河畔。新城以武廣高建鐵路黎托客運站的建設為契機，建設完善配套商業設施，并與規劃建設中的萬國商業城、體育新城鼎立三足，構建商貿、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業中心。武廣新城核心區夜景鳥瞰圖1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設武廣長沙站樞紐西廣場鳥瞰圖武廣長沙站樞紐東廣場夜景鳥瞰圖武廣客運專線是國家《中長期鐵路網規劃》中“四縱四橫”快速客運網的主骨干，全長968公里，其中湖南境內500多公里。武廣客運專線于2005年6月23日正式開工建設，2009年建成通車。武廣專線項目建成后，最高行車速度近期將達200公里/小時以上，遠期達到350公里/小時。屆時，從長沙到廣州僅需3個小時左右，從長沙到廣州一日內便可往返。長沙到武漢也將從現在最快的3小時20分鐘縮短為1小時左右。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區區域規劃建設本案“一區一城”是指武廣客運專線長沙站及其配套項目為主體的黎托商貿新區，以及以湖南環科園工業和生產性服務業為依托的工業新城。“兩縱兩橫”是指以韶山路、萬家麗路為縱軸線，以香樟路和湘府路為橫軸線，打造高品位、高投資強度、高稅收貢獻率的新興服務業走廊。“三圈”是指以東塘、紅星、高橋為主體的三個商貿服務業經濟圈；“三塊”是指以體育新城、報業集團、出版物交易中心等項目為主體的文化創意板塊，以同升湖、植物園、清泉寺等項目為依托的生態旅游板塊，以全州物流港、高橋物流群等項目為代表的現代物流板塊。

雨花區按照“一區一城、兩縱兩橫、三圈三塊”的整體布局，加快產業升級步伐，推動產業集群發展。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區產業結構概況

電子信息、新材料、生物醫藥等新興產業迅猛發展，煙草食品、機械制造、醫藥化工、床具服裝等支柱產業不斷強大，湘計算機、九芝堂藥業、海利化工、長沙卷煙廠等多家企業成功躋身上市公司和國內外知名企業行列。“十五”期間雨花工業總產值年均增速達到18.4%。特別是新型工業的發展載體，占地15.2平方公里的省級園區——湖南環保科技產業園正以獨特的發展路徑，得到中國環境科學學會的贊賞，被命名為“全國環保科技示范園區”。1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區產業結構概況

商業是雨花區的支柱產業，2004年，雨花區推出“打造億元方陣”的戰略，支持具有較強經濟基礎與發展前景的街道、鄉、鎮率先發力，成為“億元方陣”的排頭兵。2006年，全區9個街、鄉、鎮8個過“億元”。該區對具有聚集效應的高橋、東塘、紅星三大商圈著力打造，全力提升其商業檔次和核心競爭力。高橋大市場是中南地區第一大市場，為推進高橋新一輪發展，該區提出了“新高橋、新商圈”的產業發展思路；東塘商圈以東塘立交橋為核心區向四角布點；紅星商圈按經濟學上的“波擴原理”實行產業梯度布局。三大商圈成為流金淌銀的財富圈。高橋商圈專業市場分布圖1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區產業結構概況紅星商圈黎托商圈東塘商圈雨花區商業網點布局規劃圖雨花區商業體系結構為3個區域性商業中心即:東塘商業中心紅星商業中心黎托商業中心2006年共有較大市場43家，其中億元市場11家，一般市場32家，全年商品成交額達134.8億元，其中億元市場成交額127.9億元；1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

雨花區產業結構概況

雨花區經濟發展勢頭良好，區域商業氣氛濃厚雨花區人均購買力、人均消費力較強，居民置業較旺盛雨花區產業結構合理，優質企業成群本項目所在的體育新城板塊將成為長沙復合交通樞紐核心，城市化進程加快，升值潛力巨大未來發展趨勢更支持高層產品，洋房將因其稀缺性更突顯價值優勢1、雨花區經濟發展及未來規劃分析

小結2、雨花區房地產市場區域分析

雨花區房地產完成投資概況雨花區房地產新開工/竣工面積概況雨花區房地產銷售面積概況雨花區房地產競爭狀況分析小結25.9628.0723.0922.3946.0327.8332.8635.3630.0954.4934.651.4845.1143.1469.9301020304050607080芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區2004年2005年2006年2004-2006年長沙五區房地產投資情況（單位：億元）

雨花區房地產投資保持良好的發展勢頭，完成投資額持續保持長沙各區（縣）第一，領先優勢十分明顯。2、雨花區房地產市場區域分析

雨花區房地產完成投資概況芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區2004年97.27100.9397.33110.4185.932005年127.73133.11169.16144.49221.272006年164.51214.04206.04192.11279.59芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區2004年106.5460.8965.2536.82241.962005年91.6488.6497.0368.69121.192006年157.83107.71112.9480.5152.75

雨花區房地產新開工面積及竣工面積持續排名長沙各區前茅。雨花區房地產竣工面積雨花區房地產竣工面積2、雨花區房地產市場區域分析

雨花區房地產新開工/竣工面積概況

雨花區房地產銷售面積一直以來排列長沙樓市第一。2004年-2006年長沙五區房屋銷售面積(單位:萬平米)2、雨花區房地產市場區域分析

雨花區房地產銷售面積概況雨花區重點樓盤分析樓盤名稱占地面積(平米)建筑面積(平米)開發商物業類型綠城桂花城17.5萬25萬湖南綠城置業(浙江)多層\小高層長沙奧林匹克花園33萬50萬湖南湘天地產(本土)高層托斯卡納18萬45.6萬長沙城普置業(上海)洋房\別墅美洲故事53萬60萬長沙德普置業(上海)別墅融科三萬英尺4萬19萬長沙融科智地(北京)高層茂華國際湘22萬50萬湖南茂華置業(北京)高層中城麗景香山15萬40萬長沙中達地產(浙江)洋房\高層新城新世界45萬120萬新世界地產(香港)高層西子花苑9萬16萬長沙湘越(浙江)高層

雨花區大盤、名盤云集，從上表可以看出外來開發商占據了雨花區房地產市場絕對地位，共同提升區域樓市整體檔次與形象。2、雨花區房地產市場區域分析

雨花區房地產競爭狀況分析

良好的區位優勢和經濟水平，雨花區房地產發展形勢領先其他城區經過近幾年的發展，雨花區成為消費得置業的首選區域區域市場競爭加劇，外來開發商大舉進入，開發水平整體提升較快體育新城板塊處于開發前沿，以高層項目為主，多層產品未來幾年供應不足，存在較大的市場空白點2、雨花區房地產市場區域分析

小結目錄一背景二項目概況及現有資源分析三長沙宏觀經濟與房地產市場分析四項目所在區域分析五競爭環境分析及市場空間判斷六客戶需求分析及目標客戶定位七產品定位及方案八全案分期開發策略與計劃九整合營銷推廣與銷售策略十項目投資收益分析十一資源保障計劃十二重點工作計劃

1、長沙洋房市場競爭綜述

2、河西區域洋房典型項目分析

3、城北區域洋房典型項目分析

4、城東區域洋房典型項目分析

5、項目內部因素回顧

6、項目SWOT分析

7、項目市場空間判斷五、競爭環境分析及市場空間判斷聚集長沙洋房項目市場各板塊典型洋房項目分析項目SWOT分析開發洋房產品的依據項目內部因素回顧項目市場空間判斷

分析思路五、競爭環境分析及市場空間判斷1、長沙洋房市場競爭綜述重要競爭項目地理分布競爭狀況小結

長沙洋房市場的板塊分布基本都位于遠郊區域，距離央區較遠。在售或近期面市的洋房集中在河西、城北的星沙等地。城東體育新城洋房項目僅有綠城桂花城、中城麗江香山、萬科西街花園及水云間，但都處于尾房銷售，新開發項目沒有洋房產品，市場近遠期都存在較大的市場空白點。央區板塊體育新城人民東路城南麓南市府麓谷城北1、長沙洋房市場競爭綜述星沙月湖中天山語林居利海項目南山蘇迪亞諾卓越蔚藍海岸山水英倫中新森林海雙盈臥龍灣新地東方明珠沙河世紀城創遠湘江1號藏瓏湖上國際美林水郡碧桂園威尼斯鵬基諾亞山林早安星城西街花園星城世家水云間綠城桂花城中城麗景香山橘郡托斯卡納

重要競爭項目地理分布長沙洋房市場一直受到忽略，“洋房”概念理解模糊，客戶的可引導性強；長沙洋房產品開發水平相對落后，有較大的品質提升和創新發展的空間；隨著產品的升級，洋房價格逐漸與多層、高層產品價格拉開距離，緊隨聯排別墅產品上漲；長沙高品質洋房產品07-08年市場供應量將遠遠低于實際市場需求量，尤其是城東區域洋房產品將出現“供不應求”；城市中心區土地資源的稀缺直接導致了低密度產品的外移，中心區洋房產品將“奇貨可居”。

在商業策劃確定了首期開發洋房的初步定位之后，我們對長沙洋房市場進行了為期近二個月較為深入的市場調查，調查結果顯示：1、長沙洋房市場競爭綜述

競爭狀況小結2、河西區域洋房典型項目分析卓越蔚藍海岸南山蘇迪亞諾河西區域洋房市場小結（1）項目簡介卓越·蔚藍海岸位于岳麓區金星大道與含光路交匯處，岳麓區政府正對面項目占地371628平方米，建筑面積525000平方米，容積率1.60，綠化率41.49%建筑采用地中海建筑形態，以退臺式疊景洋房為主，在坡谷各處點綴坡谷TOWNHOUSE、半山TOWNHOUSE、小高層配套主要有會所、幼兒園、室內游泳池、商業街。會帶室內恒溫泳池等多功能。幼兒園面積為4000平米，品牌未定配備可視對講、全小區紅外防盜系統2、河西區域洋房典型項目分析

卓越蔚藍海岸2、河西區域洋房典型項目分析

卓越蔚藍海岸（2）營銷策略廣告訴求重點：生態、坡谷、美墅07年階段性推廣語為“新市府中央，城市坡谷美墅”、“天賦優雅，領舞長沙”、“讓城市優雅起來”廣告媒體組合主要為報紙、廣播、路牌（10塊以上）；平面廣告畫面以建筑局部、細部表現為主分期開發策略：一、二期為洋房和別墅，三期為小高層，四期為別墅最新營銷活動組織了8月17日體驗之旅（自助餐、電影、酒會、業主抽獎送電器等）2、河西區域洋房典型項目分析

卓越蔚藍海岸（3）銷售情況洋房分兩期開發，共294套。2006年8月一期南區開盤，最低價3000元/平米，均價3600元/平米。2007年4月24日推一期北區112套，內部價差300元/平米目前一期正在交房階段，剩余少量尾房。業主對地基下沉、園林實景效果差等情況強烈不滿，交房工作進展艱難二期已售95%，三期正在預售2、河西區域洋房典型項目分析

卓越蔚藍海岸（4）洋房產品設計分析半地下車庫與北面地面車庫結合解決停車問題。地勢較低區域的一、二層均送地下室。標準戶型一、二層贈送地下室30-60平米。但一層進入地下室需經過花園，下雨天不方便，因此二層從室內進地下室接受度比較高單體南向房間南北錯退最大距離8米，因此花園面積集中在前庭院；露臺布置靈活；南向客廳帶陽光會客室；生活陽臺太少，功能不齊全部分樓棟寬景單位和窄景單位結合。寬景單位南向采光房間能布置3間房間；窄景單位南向布置客廳與主臥景觀資源最好的位置為4層（3-4層復式），東側單位平面200平米左右，西側單位平面160平米左右，總面寬24米戶型層數面積（㎡）面寬（ｍ）進深（ｍ）面寬/進深主要戶型特點五房1190-20013.320.70.6482㎡地下室+23㎡下沉式庭院+70㎡前庭+5.9ｍ超寬客廳帶轉角落地窗+8㎡陽光房+9㎡衣帽間+主臥轉角凸窗四房2170-18013.320.70.6425㎡地下室+約13㎡入戶花園+與客廳連接的4.7平米陽光房+5.2ｍ寬客廳+9㎡衣帽間+主臥轉角凸窗四房3-4200-21013.3（二層10米）20.70.645.2ｍ開間客廳+一層30㎡西向露臺+二層南向38㎡露臺+二層北向27㎡露臺+27㎡南向采光帶露臺餐廳+與客廳連接的4.7㎡陽光房+4.5㎡衣帽間景觀大戶型分析表2、河西區域洋房典型項目分析

卓越蔚藍海岸2、河西區域洋房典型項目分析

南山蘇迪亞諾（1）項目簡介南山·蘇迪亞諾位于岳麓河西金星北路三段399號（金星大道與普瑞大道交匯處）項目占地334612平方米，總建筑面324531平方米，積容積率1.05，綠化率60%。別墅區容積率僅為0.7，綠化率達到50%。總戶數2146戶，車位1331個，車位比僅為0.6產品以聯排、洋房、小高層為主，有少量的獨立別墅景觀設計按照二湖三軸五主題的規劃思路，將項目分為天鵝湖畔、墨蕾河谷、藍山語林、維琴山嵐、悠藍海濱、雅拉美地6大組團主要配套集中在用地東北角，有酒店式公寓，會所（2700平米）、室外游泳池（1000平米）、商業等配套設施樓層面積（㎡）單價（元/㎡）總價（元）1147360053萬2151330050萬3140320045萬4134310042萬597270026萬D1戶型價格對比表2、河西區域洋房典型項目分析

南山蘇迪亞諾（2）營銷策略本項目總體定位："有特色、彰顯大氣和尊貴、擁有高性價比"的中高檔都市生活小區，洋房定位為“別墅級洋房”廣告訴求重點：“澳洲首府莊園，一城別墅伴城湖”“別墅之上是莊園”廣告媒體組合：戶外、報紙、網站公關活動：

07年4月22日“澳洲風情嘉年華產品說明會”

07年6月9日“首府莊園嘉年華暨聯排選房活動”

07年7月14日晚“首府莊園蜜荔之夜預售期優惠手段：花園洋房交1000元抵6000元；聯排交10000元抵20000元；獨棟、雙拼交20000元抵40000元。在售洋房主力面積為97-160平米，均價3200元/平米2、河西區域洋房典型項目分析

南山蘇迪亞諾（3）銷售情況07年6月9日推一期一批74套聯排，當日售罄，均價為4000元／平米2007年8月18日推一期二批，共約180套，主要包括洋房162套、聯排，以及少量獨棟2、河西區域洋房典型項目分析

南山蘇迪亞諾（4）洋房產品設計分析整體建筑風格定為新古典主義風格。洋房立面用白色作為主色調，赭石、土黃作為點綴，形式較為現代；采用退臺式設計，層層退臺，立面較豐富南山·蘇迪亞諾定位經濟型類別墅產品，因此戶型面積相對市場同類型產品縮小10-20平米，同時借鑒沿海創新戶型（例如洋房有退臺，別墅有內庭院）以D3戶型為例，洋房負一層北側為贈送給首層兩戶的２個地下室和２個采光庭院并排，南側為６個車庫，東西兩端車庫與一層采光庭院相通，為首層兩戶使用車庫。不足的車位通過小組團的半地下停車場（外露約1米）解決洋房建筑面寬/套集中在9.9-12.3米之間，主要通過客廳、主臥、次臥的咬合錯排（南北向錯開最大距離9.2米）來增加南向房間的采光面戶型層數面積（㎡）面寬（ｍ）進深（ｍ）面寬／進深主要戶型特點四房１13912.317.30.7145㎡庭院＋9.2㎡露臺＋18.8㎡地下室+5.6㎡采光井+8.1㎡多功能房+4.8ｍ開間客廳帶轉角落地窗+4.5ｍ開間主臥+3.3ｍ開間以上次臥四房２15412.317.30.719㎡露臺＋8.1㎡多功能房+4.8ｍ開間客廳帶轉角落地窗+4.5ｍ開間主臥+3.3ｍ開間以上次臥+一次臥帶轉角凸窗+儲藏室三房３14112.317.3露臺以內12.90.71／0.9513.2㎡露臺+4.8ｍ開間客廳帶轉角落地窗+4.5ｍ開間主臥+3.3ｍ開間以上次臥+兩臥帶步入式凸窗+一臥帶轉角凸窗三房４12912.312.11.011㎡露臺＋4.8ｍ開間客廳＋兩臥帶步入式凸窗+一臥帶轉角凸窗三房５11112.312.11.04.9ｍ開間客廳+每個臥室帶露臺共15.3㎡+3.8ｍ開間主臥D1戶型分析表2、河西區域洋房典型項目分析

南山蘇迪亞諾2、河西區域洋房典型項目分析

河西區域洋房市場小結河西區含洋房產品的在售項目普遍容積率在1-1.3之間，最低的有英倫山（0.6），最高不過蔚藍海岸（1.6），且周邊自然環境好，山體資源豐富，適合開發別墅產品，因此該區域洋房是以環境和別墅社區為主要營銷亮點利海項目在容積率2.5左右的情況下首期開發花園洋房，將與蔚藍海岸、蘇迪亞諾一起引領河西洋房開發的新洋房市場洋房戶型平層面積集中在125-160平米之間，復式面積集中在180-220平米之間；面積最小的有86/100平米兩房該區域洋房均價除蔚藍海岸外，一般在3000-3500元/平米之間該區影響洋房銷售的主要原因是區位較偏、交通不便利，其次是洋房一般是別墅社區中位置相對差的單位，再次是整體來看，河西洋房產品本身相對多層無太大優勢3、城北區域洋房典型項目分析藏瓏湖上國際社區美林水郡城北區域洋房市場小結3、城北區域洋房典型項目分析

藏瓏湖上國際社區（1）項目簡介項目東臨火星大道，靠近長沙世界之窗和湖南廣電中心，北臨工程兵大道，與長沙大學對望，西南與月湖公園融為一體，連接瀏陽河風光帶，南有319國道城區段與城市主干道相連項目總占地面積約1500畝，總用地面積約307300平方米，總建筑面積約460160平方米物業類型包括獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房、高層住宅獨棟別墅車位比為1：2；雙拼別墅部分車位比為1：2，部分為1：1，洋房車位是按小組團集中在小型半地下車庫配套設施有商務樓，會所、星級酒店以及與之配套的綜合性服務設施3、城北區域洋房典型項目分析

藏瓏湖上國際社區（2）營銷策略廣告訴求重點：月湖、豪宅帶來的身份標簽廣告語：“6億，使命造月湖”、“為這座城市樹立領袖”、“事業登峰生活造極”廣告媒體組合：網絡、戶外、報紙內部認購期優惠：在內部認購期交50000元定金的VIP客戶在開盤當天享受20000元的優惠價格策略：通過大膽的內部價差，充分體現湖景的價值3、城北區域洋房典型項目分析

藏瓏湖上國際社區（3）銷售情況07年4月底開盤，一期僅剩10套左右高層住宅，二期07年8月5日推高層（18-28層），樓王戶型面積為170-190平米，暢銷戶型為兩梯四戶蝶型樓的140-160平米戶型洋房在開盤前已消化60多套，開盤當天108套即全部售罄。第二層銷售速度相對較慢3、城北區域洋房典型項目分析

藏瓏湖上國際社區（4）洋房產品設計分析戶型有前庭后院、陽光房、退臺、露臺等典型洋房特征；采用框架結構形式，因此采光面大.一層帶花園和陽光房的戶型最暢銷：錯2級，動靜完全分區，層高3.2米；南向客廳、陽光房、主臥直對花園，陽光房與其他房間通過入戶走廊分離；客廳有完整的觀景面；前庭后院贈送面積大二層退臺后僅留一層陽光房位置作為露臺，后加次臥帶的小露臺，贈送戶外面積相對顯小頂層因坡屋頂的限制，戶型布局與露臺面積受一定局限；即便是靠近別墅的觀景洋房因頂層大露臺位置朝西，觀景效果也受影響戶型層數面積（㎡）面寬（ｍ）進深（ｍ）面寬／進深主要戶型特點四房115312.717.90.7136㎡前庭+7.2㎡門廊+31.4㎡后院+16.8㎡陽光房+3級錯層動靜分區+4.8m開間客廳+3.9M開間兩臥室+3.6m次臥+2m開間公衛三房213812.716.10.7920㎡前露臺+4.3㎡后露臺+4.8m開間客廳+3.9M開間兩臥室+3.6m次臥+2m開間公衛+客廳、兩臥室帶凸窗五房3-418812.711.91.07一層兩前露臺共12.6㎡+二層西側20㎡露臺+4.8m開間、挑6m高客廳+二層4m開間主臥帶衣帽間+2.8m開間書房+二層家庭廳典型戶型平面分析3、城北區域洋房典型項目分析

藏瓏湖上國際社區3、城北區域洋房典型項目分析

美林水郡（1）項目簡介長沙美林水郡位于長沙經濟技術開發區開元西路與博覽路交匯處，北側為影視門戶區金鷹城板塊中心，西臨金金鷹影視文華城，南接中南汽車世界總建筑面積12.61萬平方米，其中住宅面積10.93萬平方米,容積率1.2，總戶數728戶，車位比1:1會所設置在中心水景附近，2層共500平米，功能設置健身、酒吧、卡拉OK；幼兒園1000平米，品牌待定；室外游泳池與中心水景結合設置樓層面積（㎡）單價（元/㎡）總價（元）1170370063萬2165340056萬3165340056萬4-52354350102萬07年8月價格表3、城北區域洋房典型項目分析

美林水郡（2）營銷策略項目定位：純粹地中海坡地花園洋房，以地中海印象引領氣質客戶比例：外地客戶占10%、本地客戶占90%廣告訴求重點：純粹五層花園洋房社區廣告媒體組合：瀟湘晨報報廣、戶外、路牌、雜志公關活動：在前期形象推廣期贊助了《七劍》影片，05年6月巴士捐贈活動價格策略：05年9月一期開盤，均價3400元/平米，06年4月二期開盤，一層2800-3500元/平米，二、三層2700-3000元/平米，四-五層2800-3600元/平米主要產品附加值：地板采暖、壁掛爐，成本在10000元/戶左右3、城北區域洋房典型項目分析

美林水郡（3）銷售情況分期開發策略產生的實際情況是一期未達到預期的市場效果，而二、三期的產品價值支撐不夠。經過2年時間的銷售，一、二期共500套已售90%，剩40套左右為2、3層單位和少量頂層復式單位，尾房全現房銷售8月份推出三期一批4棟，每棟16套，共64套。一批中的一層帶花園單位已基本預定完3、城北區域洋房典型項目分析

美林水郡（4）洋房產品設計分析美林水郡為純花園洋房社區，洋房樓層為4+1和少量5+1,共45棟。160-170平米的四房比例高達60%，且戶型缺乏多樣性，是該項目銷售不暢的原因之一洋房外立面設計風格力圖體現現代、優雅的地中海風格，采用坡屋頂形式；色彩以咖啡、淡黃、白色為主戶型設計較為周正傳統，4.8m開間以上客廳與餐廳空間的連貫適合本地人的居住心理需求；增加了入戶花園、一步陽臺、轉角凸窗等等新元素，中間樓層與普通住宅之間的差異被忽略了，因此造成中間樓層的滯銷一期部分戶型采用錯層設計:一層8級錯層，客廳層高4.2米;二層2級錯層，客廳層高3.2米。在二期設計中取消了8級錯層，保留了2級錯層二期戶型中，沿用至三期的主要是四房的C2戶型。C2戶型相對A1、A2戶型是最傳統的臥室集中動靜分區戶型，相對C1戶型的區別在于公共衛生間與臥室區更分離四房（A1）1-3160-17014.915.50.968.6㎡入戶花園+1.2m高錯層+5.1m開間4.2m層高客廳+3.9m開間主臥帶轉角凸窗+5㎡衣帽間+10㎡廚房四房（A2）1-3160-17015.215.30.99約6㎡入戶花園+1.2m高錯層+5.1m開間4.2m層高客廳+3.9米開間主臥帶轉角凸窗+3.3米以上開間次臥++5㎡衣帽間+餐廳帶一步陽臺三房（E1）1-3160-17011.212.20.9215㎡入戶花園（部分可作儲藏室）+4.5m開間客廳帶法式小陽臺+3.6米開間主臥帶西向陽臺+3.3m開間次臥帶凸窗+主衛南向開窗0.9m寬三房（E2）1-3160-17014.612.21.1912㎡入戶花園+4.8m開間客廳帶法式小陽臺+3.6m開間主臥帶東向陽臺+餐廳帶北向8.1㎡觀景陽臺和3.6㎡生活陽臺+5㎡衣帽間+3.3m開間次臥帶凸窗五房（A1躍層）4-5170------露臺+5.1m開間客廳+32㎡主臥戶型層數面積（㎡）面寬（ｍ）進深（ｍ）面寬／進深主要戶型特點

典型戶型平面分析3、城北區域洋房典型項目分析

美林水郡3、城北區域洋房典型項目分析

城北區域洋房市場小結該區域洋房盤大部分集結于星沙，基本屬于復合型大盤，容積率集中在0.6-1.5之間；景觀資源主要來自內部人工景觀營造，配套不完善全部為外來開發商產品，洋房風情演繹痕跡較重，產品形態較先進，一般有前庭后院、花園、露臺等元素，但產品細節均有較大提升的空間平層戶型面積集中在130-170平米之間，復式面積集中在200平米左右洋房總價集中在40-120萬之間，復式基本在100萬以上，單層又分兩個區間段：35-60萬之間和80-85萬吸引較大比例外省客戶，銷售業績良好，銷售速度較快；洋房產品在該區域的認可度和認知度相對較高4、城東區域洋房典型項目分析中城麗景香山托斯卡納城東區域洋房市場小結4、城東區域洋房典型項目分析

中城麗景香山（1）項目簡介中城麗景香山雨花區體育新城(勞動路與萬家麗路交匯處向南200米左右)，秀麗圭塘河與600畝體育公園之間該項目于2005年9月1日動工，2006年5月20日開始預售。2007年12月一期洋房入伙，2008年3月一期小高層入伙項目占地15萬平方米，總建筑面積40萬平米，容積率1.81。社區以升級版短板小高層為主，輔以豪華退臺式情景洋房及局部景觀高層，并完整保留了近萬平方米內部山體，形成整個社區的核心公園總戶數2600戶，車位1800個，車位比0.69配套有3000平米會所（3層）、幼兒園（品牌未定）、400平米室外游泳池等4、城東區域洋房典型項目分析

中城麗景香山（2）營銷策略項目定位：“體育新城35萬平米山地公園格調社區”廣告語：“傳