第36頁共36頁2023年物業公司實習心得2023年物業公司實習心得。一：實習目的通過在物業公司的實習，可以讓我們更好地將理論與理論相結合；熟悉自己即將從事的工作，為自己今后的工作打下一個堅實的根底；也可以更加明確自己的想法，選擇更加適宜自己的崗位。二：實習時間XX年5月21號——XX年7月13號三：實習地點北京新浩物業管理有限責任公司第五分公司金澳國際工程四：實習內容及心得體會時間就像沙子一樣無論你握的再怎樣的緊，它仍然會從你的指縫間流走，讓人是那樣的措手不及，也讓我們在即將完畢的喜悅中夾雜了濃濃的憂傷。雖然實習已經完畢了，但是第一次來這兒的畫面卻愈發的明晰了，就像是剛發生般的在眼前、在腦海中一一閃現。記得我們在新浩實習的所有的同學第一次來兒的時候，說是面試，其實大家都心知肚明，這就是一次見面會，一次入職前公司對我們的發動大會。腦海中還非常明晰的閃現著李曉波經理跟我們講的話：“你們這些大學生在還未踏入職場之前就是一張白紙，我希望在這兒你們都可以把自己變成一張耐人尋味的、充滿色彩的名畫，而非一張可以讓人隨意丟棄的草稿紙。”“因為物業是一個效勞行業，書本上的知識它肯定是有用的，但畢竟更多的是理論，不見得你把書本上的知識照搬到實際中它也適用。所以為了減少不必要的費事，你們是可以做到多看、多聽、多學習、少說話。”聽到那些話，我真的好沖動，也好興奮，感覺自己就像是即將上戰場的將士被注入一劑強心針一樣充滿了昂揚的斗志，而我也堅信自己會在將來的兩個月的實習中做得更加的出色。在新浩金澳國際實習的共有五個人，我們中三個人被分到了客服部樓長這塊，相當于是樓長助理；一人被分到了客服前臺接待那塊；一人被分到了工程部。我有幸被分到了客服樓長這塊，擔任樓長助理。在跟在其他公司實習的我的同學們的交流中，我得知他們都是好多人只有一個師傅給帶著，說有時會感覺蠻混亂的，有時會不知道自己到底該干什么。我就覺得我們公司在這點上做得很好，因為我們五個人每個人都由一個師傅帶著，指引著，減少了我們一開場在工作上的毫無頭緒。這也充分表達了新浩公司對于與我們學校這次合作的重視，真的很不錯！經過了將近兩個月的實習，我總結了一下自己的工作，發現樓長這塊的工作主要有以下幾項〔其實樓長的工作遠比我以以下出的要多很多很多，但是我能接觸到的也只有下面的了〕：一：日巡視：每天早上都檢查整棟公寓的衛生情況以及是否有公共區域的設施設備的損壞等問題，并及時的記錄下來，找相關的負責人簽字處理問題，然后下午我們再去復查一次，看看那些問題的處理結果怎樣。每天我們都要兩次從35層一層一層的往下走，看似簡單，但卻是一個需要付出體力以及認真耐力的活哦。有時在巡樓的過程中碰到了業主我就會問他們對我們保潔的工作還滿意嗎，他們都答復很滿意，我就好快樂。當看著本來很差的衛生情況在自己的監視下漸漸的有所改善，那種喜悅之感以及成就之感真的是很難用筆墨去形容的。二：檢查空置房：這是一個周性的工作，并不需要我們每天都去干，但是一周至少要有一次。因為到目前為止，我們這邊的公寓入住率可能只到達了65%，差不多還有二百多戶沒有賣出或者是租出，這就要求我們時刻保證那些空置房的內部設施設備的完好無損，好隨時承受想要入住的業主的檢查。因為我們這兒的都是精裝房，所以跟毛坯房的檢查并不一樣。我們主要檢查房中的壁紙是否破損開裂，地板上是否有劃痕，淋浴房是否缺五金件，窗戶是否漏水，附贈的東西〔比方洗衣機、衣柜等〕是否有短缺…然后將發現的問題寫到門后的表上，還有就是要登記在檢查空置房的維修記錄表上，等工程部的師傅維修的時候我們再跟去盯維修。這兒就說到了我的第三項工作，那就是：三：盯維修：每天當前臺接到報修單，工程部的師傅去維修的時候，我們樓長這塊是必須至少得去一個人盯著點〔因為我們這兒共有三個樓長，每個人負責的方面不同，帶我的袁浩樓長他主要是負責維修這塊，所以更多的時候，盯維修都是我跟我師傅去的〕，好證明工程部的師傅確實有來維修，也好及時的與業主溝通，理解他們對此次維修的滿意程度，也及時的將維修結果反響到前臺以及上級領導那塊。以上三項工作是我來這兒所做的最日常性的工作了，此外，因為正好是年中，所以我們還得配合做業主滿意度調查。這項工作我們做了大約有兩周，第一次做的時候我們是分為兩撥由師傅們帶著去的。先開場做得時候師傅們都是自己敲門跟業主溝通的，讓我們在邊上學習，兩三戶以后我們就開場自己做了，敲門——調查——感謝配合。其實工作中都是存在技巧的。我們共做了三遍，第一遍先做商戶，然后做住戶，最后再復調查一下前兩次敲門不在家的業主，完事以后還是沒在家的就進展訪問。可能是我們在這兒還不是很成熟，所以并未接觸到訪問這項工作。在這次的業主滿意度調查中，我真切的感受到了書到用時方恨少。有時我們敲開門業主是一外國人，你跟他講中文他聽不懂，他跟你講英文你懵了，簡直就是雞同鴨講，整的滿頭是汗也只能認了，只能感慨一句：英語是學來交流的，不是學來考試的。挨家挨戶的敲門，手都紅了痛了，但是心中很開心自己可以接觸到那么多不同類型的人，那時也有在想既然是精裝房為什么不給裝門鈴呢？呵呵！可能我自己也有照搬理論的嫌疑，個人覺得這份問卷調查所調查的內容有些太廣泛了。假設只是問“您對我們客服部/工程部/保安部/保潔部的工作是非常滿意/滿意/不滿意呢”并不會得到什么本質上的信息。因為在此次調查中我發現有些業主甚至不知道我們各個部都是干什么的，又怎么能做出客觀合理的評價呢？但是我想公司這樣設計問卷也是有他的理由存在的，畢竟站在業主的角度受騙然是問題越少越好埃我想假設是我的話，可能會設計一些諸如“您對我們物業效勞人員的統一著裝滿意嗎？”“您對我們工程部師傅在接到報修后十五分鐘內到達現場維修滿意嗎？”等一系列更加具細化的問題，因為這樣不僅可以讓業主理解到我們物業的工作內容，讓他們知道他們所交的物業費都得到了怎么的效勞；也能得到更加詳細的信息，以便我們更好地改良工作。當然，我的想法也存在不少的問題，因為在無形中也增加了我們的工作量。在實習期間，我還配合這邊的民警用一天的時間做了一次北京市在住人口調查和跟我們的客服部吳經理一起去通知家里電量缺乏的業主及時充電，以便保證他們的正常生活。假設業主在家，我們就當面跟他說；假設不在家，我們就將經理事先做好的通知單貼在他家的門上。真的好希望這個通知單是我做的，我不怕辛苦，只想學到更多的東西。除此之外，假設有時間的話我會到前臺或者是工程部去學習，增加經歷。在與工程部的師傅們交流的過程中，我學到了譬如“要看窗戶是不是漏水并不是在下雨天才可以進展，通過看窗邊是否有水印我們就可以知道了”等一些很實用的知識；在前臺我也學會了打派工單以及在原那么上我們是不可以代業主簽收快件等物業小知識。五：實習建議在這短短的8周實習中，我發現公司中還是存在一定的問題的，在這兒我就自己發現的問題提出一點點自己的建議：①公司可以更加的明確分工，將每一個人的工作明確化，不要再出現工作穿插，最后責任推來推去的現象；②客服前臺應該注意現象，見了業主要主動問好，微笑效勞；③再一些文書的書寫上可以盡量的去研究討論什么樣的東西是既節省人力物力，又卓有成效的。六：實____結以前，在未踏入職場前總是會聽人說職場是多么多么的黑暗，人們之間都是勾心斗角，所以在來這兒之前我還是蠻擔憂的。但是當我正經融入這兒以后，覺得自己真的好幸運。這是一個充滿了歡樂且輕松地工作環境，有很平易近人的領導，也有很熱心幽默的同事。我真的好慶幸自己當初選擇了這兒，也很感謝這樣一個年輕、充滿歡樂的公司為我保存了那份對職場的美妙向往。雖然兩個月的實習對我們來說短促了點，但是可以讓我們以一個全新的角度、站在一個全新的高度上去全面或者說是更多的理解我們所學的專業，也發現了自己在知識上的許許多多的缺乏，特別是在英語方面，在今后的學習中，我會更加的注重學以致用，有針對性的補足自己的缺乏之處。非常感謝學校以及公司可以給我這次實習的時機，在這兒我想致上自己誠摯的感謝！F132.【以下為贈送相關文檔】實習報告編輯推薦物業公司實習心得光陰荏苒，轉眼間我已經在物業實____五個月的時間了，非常感謝公司領導的關心與指導，以及同事之間團結愉快的合作。五個月的實習讓我學到了不少也進步了很多，我感到書本上學到的理論知識與客觀實際是有一定差距的。理論中學到的東西更具有實用價值，這有助于我日后走出校園踏入社會做好準備。剛開場工作時，讓我感覺到，新的環境有許多不同之處，在工作中我很注重向周圍同事的學習，多留意，多看，多考慮，多學習，以便能盡快熟悉和理解公司的情況及管理制度，用較短的時間融入到這個團隊中，也便于今后能再這個環境中更好的學習與工作。在實習期間我從事了客服這個崗位，經過這五個月的磨練使我對物業管理有了一個全新的認識，同時對自己有了一個更客觀更全面的理解，對自己以后的開展也有了一個初步的打算和規劃。在這段時間內我常常在想我們到底要給業主提供什么效勞?為什么社會上會那么多的糾紛發生在物業管理中?以下就是我的實習心得與體會：1、有效的溝通溝通工作對我們物業管理工作來說至關重要。一方面，作為客服人員，要時時刻刻為業主著想，及時與業主溝通以保證我們的效勞質量。另一方面，公司內部需要有效的協調與配合把各個部門和人員安排好使我們溝通的重要責任，這有助于我們團結一心進步我們的效勞質量。2、走動式效勞經過在客服崗位五個月的學習時間讓我對交房之后的維修工作有了一個全面的理解，必須身體力行走上一線崗位，親自體驗，發現問題并及時與業主溝通、回訪，最后為其解決問題，從而到達業主的滿意度。因此只有親自走到一線崗位去才能有效實在的體驗并熟悉各個崗位的工作流程，對以后工作的順利開展也有著積極的影響。3、細節決定成敗物業管理本身就是一個效勞性行業，效勞的對象是我們的業主，就是我們的上帝。物業效勞工作看似很簡單，但要持之以恒的做的出色干的漂亮是不簡單的。物業管理重在細節，重在瑣碎，物業糾紛很多情況都是無視細節造成的。下水道堵塞，衛生間門口需要鋪過門石，這些只需要我們平時注意到細節，做好防范，多提一個醒就可以了。有些事我們需要做到前面，做到未雨綢繆。4、換位考慮為業主著想，才會有商機，才會到達共贏的場面，我們是業主的朋友，業主的安康，業主的煩惱等等，都應該被我們關心。其實在人與人復雜的關系中，假設我們處理問題時能真心為業主著想，從業主的立場出發，換位考慮一下，大多數情況下都會得到他們的寬容，不是有句話叫做“精誠所至，金石為開”嗎?遇到問題不妨來個換位考慮，假設我發生這種情況，我會怎么做?往往業主的“百般挑剔”都事出有因，是對我們效勞不滿意的表現，另一方面也表達了我們工作的缺乏之處，例如：今晚我打給業主提醒他明天交報停費，業主以從交房到如今沒有為其整改房修問題為由拒交報停費。因此，這也是對我們工作缺乏的一個警示。總之，經過這五個月的實習期，我覺得我可以勝任自己目前所擔任的工作，可以積極主動的完成自己的工作，并全面配合公司的要求來開展工作，與同事可以很好的協調與配合。當然，我自身也存在很多的缺乏之處，在今后的學習與工作中，我會進一步嚴格要求自己，爭取在各方面獲得更大的進步。對人：與人為善，想業主之所想，急業主之所急;對工作：不做，只做更好，不斷提升自己的綜合素質，為公司的開展盡自己的一份力量。2023年物業公司實習報告還記得是去年的6月2號我們隨學校一起走的同學都一起滿懷期望的來到xx物業公司，最開場的一個月最漫長，我做過收費員，做過門崗，做過監控員，根本上懂得了這些工作的流程，只要上班盡心就可以做好。可是一個月以后，我開場遐想了，我不能就這樣承受這一切，我需要尋找學習的時機，尋找提升的時機，就在這個時候，公司給了我們十個人一次時機——競選物業管理員。我們都盡心的準備了，借這次時機，我通過網絡，加強自己對專業知識的理解。最后，功夫不負有心人，我被提拔到客服部實習了。剛去客服部的時候，什么都不懂，只是接，前臺接待，對客服部的相關事宜有了理解，可是，事與愿違，沒有過多久就把我們調到了原來的崗位，心里開場不舒適了。不過在那里，我熟悉了最根本的裝修流程和這樣辦理入伙。比方，辦理裝修流程為：一、裝修申請1、確認業主身份〔如業主委托別人辦理裝修申請手續，應提交身份證原件和受權委托書〕；正確指導業主或裝修負責人填寫《裝修申請表》；請業主提交裝修平面圖。2、與業主及裝修負責人簽訂《裝修管理協議》一式兩份，如業主是自裝應簽訂《裝修保證書》并蓋章。3、發放《裝修指南》請業主閱讀并簽寫《裝修承諾書》；發放《裝修、房屋使用本卷須知》、《裝修管理本卷須知》并請業主簽收，需口頭告知業主裝修管理的本卷須知；4、將業主裝修申請及圖紙一并交給工程部進展審核。5、工程部審核簽寫《裝修審批通知書》后由客服部一并將業戶裝修申請全部資料交總經理審批，審批通過后通知業主與裝修負責人一并到管理處辦理裝修手續。二、辦理裝修手續1、請業主到物業財務交清費用：1〕裝修押金。2〕裝修垃圾清運費：按建筑面積計算。2、管理處簽發《單元施工容許證》、《裝修審批通知書》給業主；需告知業主《單元施工容許證》須張貼在入戶大門口。3、裝修單位須辦理工人出入證：提交一寸彩照2張、身份證復印件1份、出入證押金、出入證工本費。辦理入伙的流程——首先，業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，假設在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：《關于辦理入伙手續的通知》、《購房合同》原件和復印件各一份、業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一吋彩照每人各一張、委托別人辦理的，須帶業主委托書。其次，入住手續的辦理。驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進展檢查：《購房合同》原件、業主的身份證原件、委托別人辦理的，還須檢查業主的委托書。檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內。再次，交納入住費用：物業客戶效勞應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款工程開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下工程：煤氣開戶費〔屬代收代繳費用，小區無此配套工程的不予收費〕、有線電視初裝費、裝修垃圾清理費。管理費：預收六個月物業費等等。再次，驗房收檔a)物業客戶效勞在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。b〕房屋經歷收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。c〕驗收中發現問題，應立即協商整改。d〕整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由____跟蹤改良，至合格為止。再次，發放鑰匙。業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。再次，簽署《業主公約》再次，資料發放。管理員將以下資料發給業主保存：《住戶手冊》、《效勞指南》、《業主公約》、《住宅使用說明》、《住宅質量保證書》。在xx物業公司工作了兩個月以后，我決然決然地選擇了分開，不是因為我工作很累，而是因為我的心累了。經過一個星期的困難尋業，我在新地物業管理應聘上了房管員，可是，公司領導說我是實習的，在畢業證拿到之前不給予轉正，由于我在成熟小區工作，所以，主要工作就是催費〔尤其是下半年〕，還有一些維修事宜要動用維修基金。經過這長達大半年的時間的實習，我覺得收費難的原因在于：1、物業費太高，業主認為物業效勞費的上下跟物業管理企業的資質有關。2、房屋質量。3、業主不理解物業管理的實際含意。為了加強收費效率，我覺得我們應該對不同性格的業主進展不同的溝通。比方：1、理性型：這樣的業主占絕大多數，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。2、憂郁型：這樣的業主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現矛盾，或因事業或工作出現變故，心情煩躁就找物業管理公司撒氣，甚至無理取鬧，作為提供物業效勞的一方必須敢于承受、一如既往地耐心效勞。3、情緒型：這些業主常常隨著情緒變化而變化，在與物業管理人員交流時，態度也隨著個人心情變化而起伏變化。4、暴跳如雷型：這樣的業主，往往在事情還沒有講清楚之前，就開場無理謾罵，拍桌子、瞪眼睛。總體來說，我覺得對待不同的業主采取不同的溝通方式，才能更有效地解決問題。積極有效的“溝通”是化解矛盾的良策，作為一名稱職的物業管理人員，不僅要求自身具備良好的“溝通”才能，更要在日常工作和點滴事務中不斷地培養公司員工的“溝通”才能、不斷地鍛煉他們，使所有物業管理人都能不斷探究并掌握“有效溝通”的技巧，讓“業主滿意”恒久定格。其實，最關鍵的是要進步效勞質量、加大收費管理，尤其是對于無理拖欠費用的業主可通過以下三種方法收取：〔1〕一般性追繳。當上半年費用被拖欠時，物業公司在下半年向業主、住戶發催款通知單。此單將上半年費用連同滯納金以及下半年費用一起通知業主、住戶，并經常以催繳和登門催繳。回訪時以及在中要注意文明禮貌。〔2〕區別性追繳。物業公司對拖欠費用的業主、住戶，要區分不同情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門，進展解釋和勸導，爭取其理解和支持。〔3〕對于不是由于物業責任而不交物管費的一些“釘子戶”，要實行三步走：首先登門拜訪業主，理解業主不交物管費的原因，針對原因對其動之以情曉之以理，態度誠懇的為業主解釋不交物管費是不能解決問題的，并對其心中存在的不滿之處一一解答。假設業主仍然堅持不交物管費就實行第二步對他們發放律師函，限期交納物管費，這樣對于一些理虧的業主會主動交納拖欠的物管費。假設業主、住戶經收費員上門催繳仍然拒付，那就實行第三步由物業公司根據相關管理制度以及相應的法律程序處理。最后，我覺得物業管理是效勞行業的同時，也是一門藝術，是永遠討論不完的話題。雖然我們無法施行完美，但是我們仍然不斷探究，尋找效勞的真諦。用我們的專業知識和誠心管理為業主提供效勞。這就是我一直追求的目的。2023年物業公司實習報告通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的理解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的詳細業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的根底。在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位。雖然海納物業僅經過了短短幾年的開展，卻獲得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業開展的問題，現總結整理如下。第一，內部管理不標準。首先，海納物業受日照整個物業管理開展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理形式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、標準化的工作流程，大局部進展著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的開展，但當因此而無視了內部管理與對外效勞時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的安康開展。第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業開展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大局部是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建立與管理不分的場面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的場面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施裝備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的效勞質量的進步和物業管理企業的安康開展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員裝備不科學，造成了工作效率低下，人員充裕，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了效勞程度的進步。第三，根底薄弱，正常運行困難。首先由于局部物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修本錢高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建立單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改良設備，改善效勞，導致了效勞程度低，業主投訴率居高不下，對效勞不滿意，進而導致局部業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大局部是中途搞物業管理，盡管經歷相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，效勞意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性開展的軌道。這些問題，影響著海納物業的開展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、安康開展。1.明晰權利和責任。海納物業欲走品牌之路，就必須走獨立開展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承當其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，標準各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適宜本企業特點的規章、制度，來標準員工的行為。要樹立海納物業品牌，必需要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理效勞工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的標準。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立海納物業品牌。3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，限度的提供優質效勞，盡努力滿足業主的合理要求，以進步收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，可以獨立正常運作。4.進步員工素質。只有進步員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立海納物業品牌。進步員工素質可以從以下幾個方面入手，一方面，內部培訓。經常開展業務知識、專業知識、效勞意識學習活動，整體進步員工的業務程度和效勞意識；另一方面，就是從優秀的物業公司，請專業知識淵博，理論經歷豐富的專家，進展培訓，學習優秀物業管理企業的成功經歷；最后，引進人才。企業應引進局部專業知識豐富的優秀人才，以補充新穎血液，進步企業的活力和創新力，促進企業的開展和品牌的樹立。5.建立企業文化。物業管理企業的效勞特性決定了必須從文化層面上去進步員工素質，只有建立起適宜本企業特點的企業文化，從文化的高度和層面來突出企業價值觀，以此標準員工的效勞程度、效勞態度和效勞意識。這樣才能促進企業的正常運行、高速開展。總之，海納物業走品牌之路，就應全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責與權利，建立健全各種規章制度，理順、協調各方面關系，形成高素質的優秀管理隊伍，建立起適宜海納物業特點的企業文化，樹立全新的海納物業形象。另外，由于海納物業所轄小區較多，各處的物業、業主各具特色，建筑物業差異較大。所以，還應根據各處的特點采取不同的改善措施。下面僅就對各處的初步理解，淺談以下各處的開展思路。一.林海物業標準管理，精益求精林海小區，屬我公司開發較早的物業小區，管理面積較大，居住人群復雜，管理難度較大。但相對其他幾處小區，林海的物業管理起步較早，相對成熟，并且已經獲得了相當的成績。林海的物業管理比擬成型，各部門的設置、崗位的配置相對合理。在日照也稱的上物業管理的典范。但與其他的優秀的物業管理相比缺乏也是非常明顯的。仍有許多缺乏之處需要改良。針對林海小區物業管理的實際可以采取進一步標準管理，精益求精的策略。詳細的說就是，一方面企業內部進一步完善各項規章制度，并加強落實，理順工作流程，使其管理流程更加順暢；向更優秀的同行企業學習，標準效勞行為，向更高程度的物業管理企業看齊，爭取在當前能獨立正常運行的情況下，進一步進步贏利程度。另一方面，在細節上下功夫，進步效勞質量，例如，員工效勞意識、效勞態度等方面。只有這樣，效勞質量才能進步，企業才能進步。二.山海天物業理順思路，創新管理山海天物業，在各處之中，是較為特殊的一處。作為別墅區的山海天，設備、設施配套齊全，各項智能化設備管理超前。盡管該處效勞管理質量要求更高，但由于其入住率較低，使得管理相對輕松。這一特殊性，就要求山海天的物業管理，當前來說不能采取象其他物業公司的正常的管理形式，因為該處的物業管理主要是對物業的管理，包括房屋維修、綠化管理、清潔衛生、保安等的管理，很少有直接針對業主的效勞。這種情況下的物業管理，就應該重新理順思路，根據本身的實際情況進展創新管理，比方說，在一些公司設置的部門、崗位，在這里可以不設置或者盡可能少的安排人員，也可以將一些崗位合并，以減少開支，當然這必須是在不影響正常效勞質量的情況下。所以，山海天別墅的物業管理，可以采取適宜其特殊性的管理形式，開展創新管理。三.城市花園高起點，嚴要求，創品牌相對其他幾處的物業，城市花園從硬件、配套設備設施上都是相當優越的。不僅綠化到位，各種智能化系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業接手較早，可以及早發現存在的問題，而且，管理人員效勞意識較強。這些為城市花園物業管理的開展奠定了堅實的根底。這就要求此處的物業管理必須高起點，嚴要求，創海納品牌的典范。可以大膽的引進外地優秀物業管理正規科學管理形式，定位要高，從成立之初，便以做優秀物業管理企業要求自己，從管理制度、管理形式、人員要求、崗位裝備都向秀的物業管理企業看齊，竭力將城市花園做成海納物業的。城市花園將是海納物業潛力的一處，是海納物業創品牌的關鍵。不免從以下幾方面入手。第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業生存的保障。加強企業內部管理制定標準的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才。打造一個優秀的團隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的。第二、強化對外效勞。進一步進步員工的效勞意識，為業主提供全方位立體式人性化效勞，為業主創造平安、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造海納物業的經典品牌。四、同發物業求生存，促開展同發物業由于開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業主的矛盾，物業是沒有才能解決的，這就更加加劇了物業與業主的矛盾。其次，同發物業與公司關系錯綜，使得其在業主與公司之間困難的生存。對于同發物業獨立生存將是其面臨的重點問題。因此，必須在盡量壓縮本錢的前提下，限度的為業主效勞，并且協調好各方面的關系，以求的生存促使企業正常運行。總之，海納物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和開展的必然要求，相信通過全體海納人的努力，必將獲得成功2023物業公司實習報告一、迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨著經濟體制的改革開展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續開展的要求，伴隨房地產商品經濟開展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人群、以不同于別人的管理形式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什么？根據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟開展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標志，而是企業客戶和價值〔文化價值、經濟價值〕的來。物業管理是一種效勞，它以物業為管理對象，以廣闊業主為效勞對象而定位于社會人群。由此，創立這種效勞的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科開展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其效勞的品牌效應。在屢次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣闊的業主的支持與信賴那么主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。但是創立一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。現實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不標準、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣闊業主的物管意識低等因素已經成為企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體程度低的情況下，對于一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經濟開展、人口規模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業的品牌，除了要抑制大的環境困難外，還要程度上優化企業的內部構造和人員配置。對此，筆者在公司的四個物業工程實習的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：〔1〕、物業人員的形象不標準。包括效勞人員的儀表、語言、行為形象。效勞人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣闊客戶留下的形象那么代表了公司的精神相貌。〔2〕、規章制度不健全。主要包括對內〔員工標準、崗位職責、獎罰機制〕和對外〔管理制度、業主公約、處理程序等〕。〔3〕、物業管理工作宣傳不到位。比方說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。〔4〕、效勞人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在理論的接觸中，效勞人員對答允業主的事情不能及時的處理，比方說報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。〔5〕、物業經營收入單一，難以擺脫虧損的場面。舉例說同發物業它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠1.1角的效勞費虧損是在所難免。二、通過在實習中理論的研究和理論的磨合，筆者認為這些根本的問題已經成為海納物業走向品牌化、從分散型經營到集約化開展的制約因素。如何解決這些問題，標準物業工程的運作，樹立海納物業的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。1、建立標準、高效、專業化的隊伍，作好根底管理是關鍵。優秀的根底管理是作好物業工作的基點而員工素質那么是優質效勞的決定性因素，也是一個物業企業能否持續開展的壯大的關鍵。〔1〕、標準效勞人員形象，加大企業宣傳力度。標準形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表標準要求我們的效勞人員要持證上崗，統一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求效勞接待人員要講普通話，由于在公司的工程上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。比方說在效勞人的接待中要首問“海納物業，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“海納物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作標準，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的非常重要，在小區里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量到達軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種效勞行業，其行為其實就是一個效勞的過程，即效勞傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于效勞缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，效勞人員的形象也是公司效勞的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。〔2〕、健全與物業有關的標準規章及各種檔案保持制度。完善的標準規章可以標準員工的行為，有利于整個效勞流程的再造，有利于提升企業的外部形象，其更是以后創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對效勞者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習中，城市花園的首問責任制就值得為其他的物業工程所借鑒，即每一個與業主接觸的效勞人員都要成為效勞流程上的一個點，實現效勞無縫隙。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要根據國家的法律法規，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立明晰合理的效勞流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰鼓勵措施。〔3〕、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋梁。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會那么是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監視者和協助者。一些重大的物業事項〔物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等〕必需要業委會審批，否那么有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。鑒于現今山海天和城市花園的業主委員會還不是健全，重大的事情盡可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理效勞中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以征詢在平時管理中的缺乏和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，懇求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。2、效勞管理要以專業化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。〔1〕、以專業化為方向，首先要打好它的專業根底，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比方說公司內部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡〔因特網、局域網等〕使各個工程的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣闊員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否那么只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的工程上很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業技能，因為其是效勞質量的根底，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的方法、參加國家的技能考試，對獲得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門構造、完善專業重組。舉例來說，山海天工程由于人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對于部門構造要有明確的劃分即辦公室、效勞中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，并且各部門要形成自己的責任和崗位標準且有相應的配套設施。最后，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比方說保安、綠化、工程部門在部門明確的根底上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。〔2〕、寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯絡，這也是我們在工作中始終都能占據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園，筆者看到一些復式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比擬狹窄，假設在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發惹事故我們就要承當責任。假設我們給予醒目的警告，那我們只可能不承當責任或是承當連帶責任。同樣的情況比方在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結冰的小區路上等等，我們都應該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以防止不必要的費事。3、首打營銷牌，要走多條路。品牌的創立說到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業可以進步自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業形成一種口碑效應，在不多增加的客戶根底上從而形成自己的規模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個工程部〔山海天、同發、林海小區、城市花園〕大多處在虧損狀態，這是因為業主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業的運作中光靠單一的效勞費為生存來是不可行的。通過實習，筆者認為同發物業的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區的工作的同時，充分利用人力資承接企業外的維修等工作為企業創收，在的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比方做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約效勞，這都可以成為企業的一個收入來。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業的開展營造一個寬松、穩定的空間。4、針對小區的特點，因地制宜，建立各有特色的物管區域。假設說把公司現有的和將來的工程物業收斂到一面旗幟下塑造海納物業的品牌的話，那么我們不能搞“一刀切”的形式，要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過理論，筆者有自己的一點體會：〔1〕、山海天工程，其購置者大都是為投資而來，因此使業主的房屋升值成為了關鍵，詳細說就是空房和環境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由于前期開發遺留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是這肯定會給業主造成不滿，由此就給物業收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環境管理上。〔2〕、城市花園工程，物業剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。于是為創優、9000認證提供了良好的條件，假設在獲得成功的根底上，合理的進步效勞費，那么也會讓廣闊的業主心服口服。因此，城市花園創立一個全功能的優秀社區，應該成為可能。〔3〕、林海小區，業主入住率較高，物業歷史長，因此怎樣和業主處好關系是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業人員以社區文化為中心，積極轉變效勞態度，處處為業主著想，活潑小區的氣氛。對于一些經常外出的業主，我們要加大物管