第37頁共37頁2023年暑假物業公司實習報告2023年暑假物業公司實習報告。還記得是去年的6月2號我們隨學校一起走的同學都一起滿懷期望的來到xx物業公司，最開場的一個月最漫長，我做過收費員，做過門崗，做過監控員，根本上懂得了這些工作的流程，只要上班盡心就可以做好?？墒且粋€月以后，我開場遐想了，我不能就這樣承受這一切，我需要尋找學習的時機，尋找提升的時機，就在這個時候，公司給了我們十個人一次時機——競選物業管理員。我們都盡心的準備了，借這次時機，我通過網絡，加強自己對專業知識的理解。最后，功夫不負有心人，我被提拔到客服部實習了。剛去客服部的時候，什么都不懂，只是接，前臺接待，對客服部的相關事宜有了理解，可是，事與愿違，沒有過多久就把我們調到了原來的崗位，心里開場不舒適了。不過在那里，我熟悉了最根本的裝修流程和這樣辦理入伙。比方，辦理裝修流程為：一、裝修申請1、確認業主身份〔如業主委托別人辦理裝修申請手續，應提交身份證原件和受權委托書〕；正確指導業主或裝修負責人填寫《裝修申請表》；請業主提交裝修平面圖。2、與業主及裝修負責人簽訂《裝修管理協議》一式兩份，如業主是自裝應簽訂《裝修保證書》并蓋章。3、發放《裝修指南》請業主閱讀并簽寫《裝修承諾書》；發放《裝修、房屋使用本卷須知》、《裝修管理本卷須知》并請業主簽收，需口頭告知業主裝修管理的本卷須知；4、將業主裝修申請及圖紙一并交給工程部進展審核。5、工程部審核簽寫《裝修審批通知書》后由客服部一并將業戶裝修申請全部資料交總經理審批，審批通過后通知業主與裝修負責人一并到管理處辦理裝修手續。二、辦理裝修手續1、請業主到物業財務交清費用：1〕裝修押金。2〕裝修垃圾清運費：按建筑面積計算。2、管理處簽發《單元施工容許證》、《裝修審批通知書》給業主；需告知業主《單元施工容許證》須張貼在入戶大門口。3、裝修單位須辦理工人出入證：提交一寸彩照2張、身份證復印件1份、出入證押金、出入證工本費。辦理入伙的流程——首先，業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，假設在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：《關于辦理入伙手續的通知》、《購房合同》原件和復印件各一份、業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一吋彩照每人各一張、委托別人辦理的，須帶業主委托書。其次，入住手續的辦理。驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進展檢查：《購房合同》原件、業主的身份證原件、委托別人辦理的，還須檢查業主的委托書。檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內。再次，交納入住費用：物業客戶效勞應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款工程開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下工程：煤氣開戶費〔屬代收代繳費用，小區無此配套工程的不予收費〕、有線電視初裝費、裝修垃圾清理費。管理費：預收六個月物業費等等。再次，驗房收檔a)物業客戶效勞在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。b〕房屋經歷收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。c〕驗收中發現問題，應立即協商整改。d〕整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由____跟蹤改良，至合格為止。再次，發放鑰匙。業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。再次，簽署《業主公約》再次，資料發放。管理員將以下資料發給業主保存：《住戶手冊》、《效勞指南》、《業主公約》、《住宅使用說明》、《住宅質量保證書》。在xx物業公司工作了兩個月以后，我決然決然地選擇了分開，不是因為我工作很累，而是因為我的心累了。經過一個星期的困難尋業，我在新地物業管理應聘上了房管員，可是，公司領導說我是實習的，在畢業證拿到之前不給予轉正，由于我在成熟小區工作，所以，主要工作就是催費〔尤其是下半年〕，還有一些維修事宜要動用維修基金。經過這長達大半年的時間的實習，我覺得收費難的原因在于：1、物業費太高，業主認為物業效勞費的上下跟物業管理企業的資質有關。2、房屋質量。3、業主不理解物業管理的實際含意。為了加強收費效率，我覺得我們應該對不同性格的業主進展不同的溝通。比方：1、理性型：這樣的業主占絕大多數，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。2、憂郁型：這樣的業主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現矛盾，或因事業或工作出現變故，心情煩躁就找物業管理公司撒氣，甚至無理取鬧，作為提供物業效勞的一方必須敢于承受、一如既往地耐心效勞。3、情緒型：這些業主常常隨著情緒變化而變化，在與物業管理人員交流時，態度也隨著個人心情變化而起伏變化。4、暴跳如雷型：這樣的業主，往往在事情還沒有講清楚之前，就開場無理謾罵，拍桌子、瞪眼睛。總體來說，我覺得對待不同的業主采取不同的溝通方式，才能更有效地解決問題。積極有效的“溝通”是化解矛盾的良策，作為一名稱職的物業管理人員，不僅要求自身具備良好的“溝通”才能，更要在日常工作和點滴事務中不斷地培養公司員工的“溝通”才能、不斷地鍛煉他們，使所有物業管理人都能不斷探究并掌握“有效溝通”的技巧，讓“業主滿意”恒久定格。其實，最關鍵的是要進步效勞質量、加大收費管理，尤其是對于無理拖欠費用的業主可通過以下三種方法收?。骸?〕一般性追繳。當上半年費用被拖欠時，物業公司在下半年向業主、住戶發催款通知單。此單將上半年費用連同滯納金以及下半年費用一起通知業主、住戶，并經常以催繳和登門催繳。回訪時以及在中要注意文明禮貌?！?〕區別性追繳。物業公司對拖欠費用的業主、住戶，要區分不同情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門，進展解釋和勸導，爭取其理解和支持?！?〕對于不是由于物業責任而不交物管費的一些“釘子戶”，要實行三步走：首先登門拜訪業主，理解業主不交物管費的原因，針對原因對其動之以情曉之以理，態度誠懇的為業主解釋不交物管費是不能解決問題的，并對其心中存在的不滿之處一一解答。假設業主仍然堅持不交物管費就實行第二步對他們發放律師函，限期交納物管費，這樣對于一些理虧的業主會主動交納拖欠的物管費。假設業主、住戶經收費員上門催繳仍然拒付，那就實行第三步由物業公司根據相關管理制度以及相應的法律程序處理。最后，我覺得物業管理是效勞行業的同時，也是一門藝術，是永遠討論不完的話題。雖然我們無法施行完美，但是我們仍然不斷探究，尋找效勞的真諦。用我們的專業知識和誠心管理為業主提供效勞。這就是我一直追求的目的。2023年物業公司實習報告還記得是去年的6月2號我們隨學校一起走的同學都一起滿懷期望的來到xx物業公司，最開場的一個月最漫長，我做過收費員，做過門崗，做過監控員，根本上懂得了這些工作的流程，只要上班盡心就可以做好。可是一個月以后，我開場遐想了，我不能就這樣承受這一切，我需要尋找學習的時機，尋找提升的時機，就在這個時候，公司給了我們十個人一次時機——競選物業管理員。我們都盡心的準備了，借這次時機，我通過網絡，加強自己對專業知識的理解。最后，功夫不負有心人，我被提拔到客服部實習了。剛去客服部的時候，什么都不懂，只是接，前臺接待，對客服部的相關事宜有了理解，可是，事與愿違，沒有過多久就把我們調到了原來的崗位，心里開場不舒適了。不過在那里，我熟悉了最根本的裝修流程和這樣辦理入伙。比方，辦理裝修流程為：一、裝修申請1、確認業主身份〔如業主委托別人辦理裝修申請手續，應提交身份證原件和受權委托書〕；正確指導業主或裝修負責人填寫《裝修申請表》；請業主提交裝修平面圖。2、與業主及裝修負責人簽訂《裝修管理協議》一式兩份，如業主是自裝應簽訂《裝修保證書》并蓋章。3、發放《裝修指南》請業主閱讀并簽寫《裝修承諾書》；發放《裝修、房屋使用本卷須知》、《裝修管理本卷須知》并請業主簽收，需口頭告知業主裝修管理的本卷須知；4、將業主裝修申請及圖紙一并交給工程部進展審核。5、工程部審核簽寫《裝修審批通知書》后由客服部一并將業戶裝修申請全部資料交總經理審批，審批通過后通知業主與裝修負責人一并到管理處辦理裝修手續。二、辦理裝修手續1、請業主到物業財務交清費用：1〕裝修押金。2〕裝修垃圾清運費：按建筑面積計算。2、管理處簽發《單元施工容許證》、《裝修審批通知書》給業主；需告知業主《單元施工容許證》須張貼在入戶大門口。3、裝修單位須辦理工人出入證：提交一寸彩照2張、身份證復印件1份、出入證押金、出入證工本費。辦理入伙的流程——首先，業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，假設在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：《關于辦理入伙手續的通知》、《購房合同》原件和復印件各一份、業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一吋彩照每人各一張、委托別人辦理的，須帶業主委托書。其次，入住手續的辦理。驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進展檢查：《購房合同》原件、業主的身份證原件、委托別人辦理的，還須檢查業主的委托書。檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內。再次，交納入住費用：物業客戶效勞應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款工程開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下工程：煤氣開戶費〔屬代收代繳費用，小區無此配套工程的不予收費〕、有線電視初裝費、裝修垃圾清理費。管理費：預收六個月物業費等等。再次，驗房收檔a)物業客戶效勞在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。b〕房屋經歷收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。c〕驗收中發現問題，應立即協商整改。d〕整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由____跟蹤改良，至合格為止。再次，發放鑰匙。業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。再次，簽署《業主公約》再次，資料發放。管理員將以下資料發給業主保存：《住戶手冊》、《效勞指南》、《業主公約》、《住宅使用說明》、《住宅質量保證書》。在xx物業公司工作了兩個月以后，我決然決然地選擇了分開，不是因為我工作很累，而是因為我的心累了。經過一個星期的困難尋業，我在新地物業管理應聘上了房管員，可是，公司領導說我是實習的，在畢業證拿到之前不給予轉正，由于我在成熟小區工作，所以，主要工作就是催費〔尤其是下半年〕，還有一些維修事宜要動用維修基金。經過這長達大半年的時間的實習，我覺得收費難的原因在于：1、物業費太高，業主認為物業效勞費的上下跟物業管理企業的資質有關。2、房屋質量。3、業主不理解物業管理的實際含意。為了加強收費效率，我覺得我們應該對不同性格的業主進展不同的溝通。比方：1、理性型：這樣的業主占絕大多數，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。2、憂郁型：這樣的業主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現矛盾，或因事業或工作出現變故，心情煩躁就找物業管理公司撒氣，甚至無理取鬧，作為提供物業效勞的一方必須敢于承受、一如既往地耐心效勞。3、情緒型：這些業主常常隨著情緒變化而變化，在與物業管理人員交流時，態度也隨著個人心情變化而起伏變化。4、暴跳如雷型：這樣的業主，往往在事情還沒有講清楚之前，就開場無理謾罵，拍桌子、瞪眼睛。總體來說，我覺得對待不同的業主采取不同的溝通方式，才能更有效地解決問題。積極有效的“溝通”是化解矛盾的良策，作為一名稱職的物業管理人員，不僅要求自身具備良好的“溝通”才能，更要在日常工作和點滴事務中不斷地培養公司員工的“溝通”才能、不斷地鍛煉他們，使所有物業管理人都能不斷探究并掌握“有效溝通”的技巧，讓“業主滿意”恒久定格。其實，最關鍵的是要進步效勞質量、加大收費管理，尤其是對于無理拖欠費用的業主可通過以下三種方法收?。骸?〕一般性追繳。當上半年費用被拖欠時，物業公司在下半年向業主、住戶發催款通知單。此單將上半年費用連同滯納金以及下半年費用一起通知業主、住戶，并經常以催繳和登門催繳?；卦L時以及在中要注意文明禮貌?！?〕區別性追繳。物業公司對拖欠費用的業主、住戶，要區分不同情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門，進展解釋和勸導，爭取其理解和支持?！?〕對于不是由于物業責任而不交物管費的一些“釘子戶”，要實行三步走：首先登門拜訪業主，理解業主不交物管費的原因，針對原因對其動之以情曉之以理，態度誠懇的為業主解釋不交物管費是不能解決問題的，并對其心中存在的不滿之處一一解答。假設業主仍然堅持不交物管費就實行第二步對他們發放律師函，限期交納物管費，這樣對于一些理虧的業主會主動交納拖欠的物管費。假設業主、住戶經收費員上門催繳仍然拒付，那就實行第三步由物業公司根據相關管理制度以及相應的法律程序處理。最后，我覺得物業管理是效勞行業的同時，也是一門藝術，是永遠討論不完的話題。雖然我們無法施行完美，但是我們仍然不斷探究，尋找效勞的真諦。用我們的專業知識和誠心管理為業主提供效勞。這就是我一直追求的目的。2023年物業公司實習報告通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的理解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的詳細業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的根底。在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位。雖然海納物業僅經過了短短幾年的開展，卻獲得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業開展的問題，現總結整理如下。第一，內部管理不標準。首先，海納物業受日照整個物業管理開展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理形式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、標準化的工作流程，大局部進展著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的開展，但當因此而無視了內部管理與對外效勞時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的安康開展。第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業開展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大局部是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建立與管理不分的場面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的場面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施裝備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的效勞質量的進步和物業管理企業的安康開展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員裝備不科學，造成了工作效率低下，人員充裕，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了效勞程度的進步。第三，根底薄弱，正常運行困難。首先由于局部物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修本錢高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建立單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改良設備，改善效勞，導致了效勞程度低，業主投訴率居高不下，對效勞不滿意，進而導致局部業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大局部是中途搞物業管理，盡管經歷相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，效勞意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性開展的軌道。這些問題，影響著海納物業的開展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、安康開展。1.明晰權利和責任。海納物業欲走品牌之路，就必須走獨立開展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承當其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，標準各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適宜本企業特點的規章、制度，來標準員工的行為。要樹立海納物業品牌，必需要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理效勞工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的標準。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立海納物業品牌。3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，限度的提供優質效勞，盡努力滿足業主的合理要求，以進步收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，可以獨立正常運作。4.進步員工素質。只有進步員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立海納物業品牌。進步員工素質可以從以下幾個方面入手，一方面，內部培訓。經常開展業務知識、專業知識、效勞意識學習活動，整體進步員工的業務程度和效勞意識；另一方面，就是從優秀的物業公司，請專業知識淵博，理論經歷豐富的專家，進展培訓，學習優秀物業管理企業的成功經歷；最后，引進人才。企業應引進局部專業知識豐富的優秀人才，以補充新穎血液，進步企業的活力和創新力，促進企業的開展和品牌的樹立。5.建立企業文化。物業管理企業的效勞特性決定了必須從文化層面上去進步員工素質，只有建立起適宜本企業特點的企業文化，從文化的高度和層面來突出企業價值觀，以此標準員工的效勞程度、效勞態度和效勞意識。這樣才能促進企業的正常運行、高速開展。總之，海納物業走品牌之路，就應全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責與權利，建立健全各種規章制度，理順、協調各方面關系，形成高素質的優秀管理隊伍，建立起適宜海納物業特點的企業文化，樹立全新的海納物業形象。另外，由于海納物業所轄小區較多，各處的物業、業主各具特色，建筑物業差異較大。所以，還應根據各處的特點采取不同的改善措施。下面僅就對各處的初步理解，淺談以下各處的開展思路。一.林海物業標準管理，精益求精林海小區，屬我公司開發較早的物業小區，管理面積較大，居住人群復雜，管理難度較大。但相對其他幾處小區，林海的物業管理起步較早，相對成熟，并且已經獲得了相當的成績。林海的物業管理比擬成型，各部門的設置、崗位的配置相對合理。在日照也稱的上物業管理的典范。但與其他的優秀的物業管理相比缺乏也是非常明顯的。仍有許多缺乏之處需要改良。針對林海小區物業管理的實際可以采取進一步標準管理，精益求精的策略。詳細的說就是，一方面企業內部進一步完善各項規章制度，并加強落實，理順工作流程，使其管理流程更加順暢；向更優秀的同行企業學習，標準效勞行為，向更高程度的物業管理企業看齊，爭取在當前能獨立正常運行的情況下，進一步進步贏利程度。另一方面，在細節上下功夫，進步效勞質量，例如，員工效勞意識、效勞態度等方面。只有這樣，效勞質量才能進步，企業才能進步。二.山海天物業理順思路，創新管理山海天物業，在各處之中，是較為特殊的一處。作為別墅區的山海天，設備、設施配套齊全，各項智能化設備管理超前。盡管該處效勞管理質量要求更高，但由于其入住率較低，使得管理相對輕松。這一特殊性，就要求山海天的物業管理，當前來說不能采取象其他物業公司的正常的管理形式，因為該處的物業管理主要是對物業的管理，包括房屋維修、綠化管理、清潔衛生、保安等的管理，很少有直接針對業主的效勞。這種情況下的物業管理，就應該重新理順思路，根據本身的實際情況進展創新管理，比方說，在一些公司設置的部門、崗位，在這里可以不設置或者盡可能少的安排人員，也可以將一些崗位合并，以減少開支，當然這必須是在不影響正常效勞質量的情況下。所以，山海天別墅的物業管理，可以采取適宜其特殊性的管理形式，開展創新管理。三.城市花園高起點，嚴要求，創品牌相對其他幾處的物業，城市花園從硬件、配套設備設施上都是相當優越的。不僅綠化到位，各種智能化系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業接手較早，可以及早發現存在的問題，而且，管理人員效勞意識較強。這些為城市花園物業管理的開展奠定了堅實的根底。這就要求此處的物業管理必須高起點，嚴要求，創海納品牌的典范?？梢源竽懙囊M外地優秀物業管理正規科學管理形式，定位要高，從成立之初，便以做優秀物業管理企業要求自己，從管理制度、管理形式、人員要求、崗位裝備都向秀的物業管理企業看齊，竭力將城市花園做成海納物業的。城市花園將是海納物業潛力的一處，是海納物業創品牌的關鍵。不免從以下幾方面入手。第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業生存的保障。加強企業內部管理制定標準的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才。打造一個優秀的團隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的。第二、強化對外效勞。進一步進步員工的效勞意識，為業主提供全方位立體式人性化效勞，為業主創造平安、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造海納物業的經典品牌。四、同發物業求生存，促開展同發物業由于開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業主的矛盾，物業是沒有才能解決的，這就更加加劇了物業與業主的矛盾。其次，同發物業與公司關系錯綜，使得其在業主與公司之間困難的生存。對于同發物業獨立生存將是其面臨的重點問題。因此，必須在盡量壓縮本錢的前提下，限度的為業主效勞，并且協調好各方面的關系，以求的生存促使企業正常運行。總之，海納物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和開展的必然要求，相信通過全體海納人的努力，必將獲得成功2023物業公司實習報告一、迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨著經濟體制的改革開展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續開展的要求，伴隨房地產商品經濟開展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人群、以不同于別人的管理形式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什么？根據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟開展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標志，而是企業客戶和價值〔文化價值、經濟價值〕的來。物業管理是一種效勞，它以物業為管理對象，以廣闊業主為效勞對象而定位于社會人群。由此，創立這種效勞的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科開展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其效勞的品牌效應。在屢次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣闊的業主的支持與信賴那么主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。但是創立一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程?，F實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不標準、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣闊業主的物管意識低等因素已經成為企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體程度低的情況下，對于一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經濟開展、人口規模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業的品牌，除了要抑制大的環境困難外，還要程度上優化企業的內部構造和人員配置。對此，筆者在公司的四個物業工程實習的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：〔1〕、物業人員的形象不標準。包括效勞人員的儀表、語言、行為形象。效勞人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣闊客戶留下的形象那么代表了公司的精神相貌?！?〕、規章制度不健全。主要包括對內〔員工標準、崗位職責、獎罰機制〕和對外〔管理制度、業主公約、處理程序等〕。〔3〕、物業管理工作宣傳不到位。比方說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式?！?〕、效勞人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在理論的接觸中，效勞人員對答允業主的事情不能及時的處理，比方說報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機?！?〕、物業經營收入單一，難以擺脫虧損的場面。舉例說同發物業它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠1.1角的效勞費虧損是在所難免。二、通過在實習中理論的研究和理論的磨合，筆者認為這些根本的問題已經成為海納物業走向品牌化、從分散型經營到集約化開展的制約因素。如何解決這些問題，標準物業工程的運作，樹立海納物業的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。1、建立標準、高效、專業化的隊伍，作好根底管理是關鍵。優秀的根底管理是作好物業工作的基點而員工素質那么是優質效勞的決定性因素，也是一個物業企業能否持續開展的壯大的關鍵?！?〕、標準效勞人員形象，加大企業宣傳力度。標準形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表標準要求我們的效勞人員要持證上崗，統一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求效勞接待人員要講普通話，由于在公司的工程上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。比方說在效勞人的接待中要首問“海納物業，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“海納物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作標準，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的非常重要，在小區里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量到達軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種效勞行業，其行為其實就是一個效勞的過程，即效勞傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于效勞缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，效勞人員的形象也是公司效勞的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象?！?〕、健全與物業有關的標準規章及各種檔案保持制度。完善的標準規章可以標準員工的行為，有利于整個效勞流程的再造，有利于提升企業的外部形象，其更是以后創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對效勞者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習中，城市花園的首問責任制就值得為其他的物業工程所借鑒，即每一個與業主接觸的效勞人員都要成為效勞流程上的一個點，實現效勞無縫隙。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要根據國家的法律法規，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立明晰合理的效勞流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰鼓勵措施?！?〕、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋梁。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會那么是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監視者和協助者。一些重大的物業事項〔物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等〕必需要業委會審批，否那么有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。鑒于現今山海天和城市花園的業主委員會還不是健全，重大的事情盡可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理效勞中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以征詢在平時管理中的缺乏和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，懇求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。2、效勞管理要以專業化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路?！?〕、以專業化為方向，首先要打好它的專業根底，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比方說公司內部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡〔因特網、局域網等〕使各個工程的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣闊員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否那么只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的工程上很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業技能，因為其是效勞質量的根底，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的方法、參加國家的技能考試，對獲得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門構造、完善專業重組。舉例來說，山海天工程由于人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對于部門構造要有明確的劃分即辦公室、效勞中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，并且各部門要形成自己的責任和崗位標準且有相應的配套設施。最后，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比方說保安、綠化、工程部門在部門明確的根底上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況?！?〕、寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯絡，這也是我們在工作中始終都能占據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園，筆者看到一些復式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比擬狹窄，假設在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發惹事故我們就要承當責任。假設我們給予醒目的警告，那我們只可能不承當責任或是承當連帶責任。同樣的情況比方在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結冰的小區路上等等，我們都應該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以防止不必要的費事。3、首打營銷牌，要走多條路。品牌的創立說到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業可以進步自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業形成一種口碑效應，在不多增加的客戶根底上從而形成自己的規模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個工程部〔山海天、同發、林海小區、城市花園〕大多處在虧損狀態，這是因為業主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業的運作中光靠單一的效勞費為生存來是不可行的。通過實習，筆者認為同發物業的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區的工作的同時，充分利用人力資承接企業外的維修等工作為企業創收，在的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比方做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約效勞，這都可以成為企業的一個收入來。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業的開展營造一個寬松、穩定的空間。4、針對小區的特點，因地制宜，建立各有特色的物管區域。假設說把公司現有的和將來的工程物業收斂到一面旗幟下塑造海納物業的品牌的話，那么我們不能搞“一刀切”的形式，要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過理論，筆者有自己的一點體會：〔1〕、山海天工程，其購置者大都是為投資而來，因此使業主的房屋升值成為了關鍵，詳細說就是空房和環境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由于前期開發遺留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是這肯定會給業主造成不滿，由此就給物業收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環境管理上。〔2〕、城市花園工程，物業剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。于是為創優、9000認證提供了良好的條件，假設在獲得成功的根底上，合理的進步效勞費，那么也會讓廣闊的業主心服口服。因此，城市花園創立一個全功能的優秀社區，應該成為可能?！?〕、林海小區，業主入住率較高，物業歷史長，因此怎樣和業主處好關系是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業人員以社區文化為中心，積極轉變效勞態度，處處為業主著想，活潑小區的氣氛。對于一些經常外出的業主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，防止因管理空白帶來的誤會?？偵纤觯愿鱾€小區的特點為工作的基點，才能豐富我們的效勞體系，樹立企業品牌形象。5、區域開展，近學青島，遠學深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經濟開展、人口數量上有不小的差異，但在人文環境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業的生存年限、植被的生長等各個方面也大致一樣，所以說在物業的管理上應該有著一定的地緣關系。青島近幾年來，物業管理的開展可謂日新月異，每年都有數個小區被評為省級、示范單位，而且其物業行業從企業、政府到學校已經可以形成一個整體運作機制。完善的法規政策、健全的運作機制為青島物業的開展，提供了舒適的“溫床”，近幾年來，一些____、深圳的企業相繼落戶青島足可見其程度之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理形式、經營理念，在經過可行性分析^p后為我所用，對我們來說還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。1981年，深圳第一家物業公司的建立標志著深圳已成為中國物業的先河之地，由那后，經過二十幾年的開展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業的巨頭，淵的開展歷史、豐富的管理經歷、與國際接歸的管理形式使之成為中國物業的學習典范。近幾年來，深圳物業的“揮軍北上”應該說為我們的學習提供了良好的時機，因此我們要積極學習深圳物業在治理北方物業方面的經歷和教訓，加強企業間的交流，形成共享網絡，為我們品牌的創立引他山之玉。三、在海納四個工程物業實____一個月的時間里，使筆者學到了一些書本上沒有的東西，增加了理論經歷，為走向工作崗位奠定了夯實的根底，以上是筆者的一些體驗心得和建議。在企業變革和構造重組后，經過全體員工長期不懈的努力，筆者堅信海納物業定能走出日照、山東乃至全國，樹立自己的企業品牌。揚帆激進，終就輝煌，海納物業人定能托起燦爛的明天。2023物業公司實習報告實習時間xx年xx月xx日實習地點唐人起居實習單位xxx物業實習內容今天是實習的第一天，主要工作是熟悉物業公司以及該小區的根本情況。該物業公司是宏達地產的下屬子公司，物業公司設有經理室、綜合部和監控室，其中監控室是核心，因為該小區是一個智能化的小區，實行全封閉式的管理，業主進出必須刷卡才能進入。收獲和體會通過今天的實習，理解了智能小區的根本管理形式，以及智能化小區的優點，認識到了監控室的重要性，也感受到了業主對于平安需要的意識越來越強，安防對于一個小區非常重要。實習日志實習日期2月26日實習時間8：00—17：00實習地點唐人起居實習單位宏達物業實習內容今天的實習任務是在監控室學習如何使用那些監控設備，監控室值班員給我講解了監控室各設備的用處，并教我如何操作。通過實際操作，根本上可以使用這些設備，并可以協助值班員做一些簡單的工作。收獲和體會通過接觸這些監控設備，使我聯想到了許多書本中的知識，好多學過的知識都得到了應用，如物業智能化管理中學的安防、監控、ic卡、停車管理等。原來總覺得這些知識抽象難懂，如今通過理論，發現這些東西并不難。所以，理論聯絡實際非常重要。實習日志實習日期2月27日實習時間8：00—17：00實習地點唐人起居實習單位宏達物業實習內容今天照舊在監控室實習，在昨天的根底上，繼續練習使用各種監控設備，并親自操作如何解除警報，幫忘記帶ic卡不能進出車庫的業主呼叫保安，讓保安幫助去抬桿等。總之，讓業主可以及時的得到物業為他們提供的各項效勞。幫助值班員監控小區內的各種活動，遇到情況及時上報綜合部。收獲和體會通過實際操作，加深了對這些監控設備功能的認識，進一步理解了智能化給小區業主帶來的便利。在看到得到幫助的業主滿意的笑臉時，心里也感到很滿足，物業做為一個效勞行業，真正表達了為業主效勞的價值，這也是每個物業效勞人員的愿望。實習日志實習日期2月28日實習時間8：00—17：00實習地點唐人起居實習單位宏達物業實習內容今天學習了如何加卡，并親自理論了一次，而且通過詢問專業的師傅，明白了加卡器的原理，經過操作記住了加卡的步驟，可以獨立的進展加卡了。同時繼續協助監控室值班員進展監控，并幫助經理查看監控錄象，檢查保安是否按點巡邏。收獲和體會學習知識必須通過理論才能真正理解并且學會，所以理論的重要性是不容無視的。其次，管理的嚴格也有助于標準員工的行為，催促員工更加認真的工作，為小區業主提供更加優質的效勞。物業公司實習報告：物業公司實習報告總結物業公司實習報告：物業公司實習報告總結一、迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨著經濟體制的改革開展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續開展的要求，伴隨房地產商品經濟開展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人群、以不同于別人的管理形式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什么？根據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟開展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標志，而是企業客戶和價值〔文化價值、經濟價值〕的來。物業管理是一種效勞，它以物業為管理對象，以廣闊業主為效勞對象而定位于社會人群。由此，創立這種效勞的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科開展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其效勞的品牌效應。在屢次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣闊的業主的支持與信賴那么主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。但是創立一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程?，F實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不標準、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣闊業主的物管意識低等因素已經成為企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體程度低的情況下，對于一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經濟開展、人口規模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一