淺析影響城市房地產價格評估的環境質量因素摘要:區位是影響城市房地產價格的第一位因素,包括:位置、交通條件、基礎設施和環境狀況等因素.其中,環境因素包括大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境和衛生環境等.房地產估價的主要難點是,房地產價格的影響因素多種多樣且難以把握和量化.本文在分析環境質量影響房地產價格的機理的基礎上,構建了一個經濟計量模型,以分析環境質量因素對房地產價格的作用.結果顯示,隨著人們生活水平的提高和環境保護意識的加強,環境質量越來越成為影響房地產價格的重要因素.關鍵詞:房地產價格環境質量因素影響因素房地產估價房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業.房地產既是生產和生活的必需品,同時也是一種資產或財富.我國的房地產業經過20多年的發展,取得了顯著的成效,在加快住房建設的步伐、有效啟動住房消費、改善居民的住房條件方面發揮了積極的作用,同時也促進了國民經濟的發展和人民生活水平的提高.近年來,不斷上漲的房地產價格引起了民眾、專家學者、企業、政府和媒體輿論的高度重視.然而,目前就關于房地產價格為何上漲、影響價格上漲的原因是什么、它們對房地產價格變化的影響程度有多大等問題的爭論很難達成一致意見.如何用科學的方法對房地產價格進行分析和研究是一個具有理論價值和現實意義的問題在此背景下,本文對房地產價格影響因素進行了詳細的整理和分析,重點探討了影響房地產估價的環境質量因素.1房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素多而復雜,通常劃分為一般因素、區域因素和個別因素(見圖1).一般因素,是指對廣泛地區的房地產價格水平有所影響的因素,如利率、通貨膨脹;區域因素,是指對某地區的房地產價格水平有所影響的因素,如環境污染、基礎設施完備程度;個別因素,是指房地產自身狀況或條件對其價格水平有所影響的因素,如土地的位置、面積、形狀、地勢、地質[1].眾所周知,區位因素是眾多房地產價格影響因素中最主導的因素.“location,location,location”是西方國家認為的投資房地產最重要的3點,它強調了區位對房地產的極端重要性.房地產的區位可劃分為位置(或坐落)、環境(包括自然環境、人工環境、社會環境、景觀等)、交通和配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)4個方面來認識[2,3].因此,選取位置、環境質量狀況、交通條件和配套設施4個方面對房地產價格的影響因素進行分析.1.1位置房地產的位置,是指房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系,除了其地理坐標位置,還包括它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業等)的距離,從其他地方到達該房地產的可及性(accessibility),從該房地產去往其他地方的便捷性(accessibility).[4]我們用“可及性”來表達由“外”到“內”至“進”的方便程度,用“便捷性”來表達由“內”到“外”至“出”的方便程度.1.2交通條件交通條件包括道路通達度、公交便捷度和對外交通便利度3個方面.1.2.1道路通達度道路通達度反映道路在城市交通中占有的地位及其對周邊地區的影響程度.道路按其規模可以分為主干道、次干道和支路.主干道是聯系城鎮中主要工礦企業、交通樞紐和全市性公共活動場所的道路,次干道為聯系主干道之間的道路,支路為各街坊之間的聯系通道.按在城市交通中作用的大小,其順序一般為:混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路.1.2.2公交便捷度道路通達度考慮的是道路的功能作用,寬闊的道路不一定便捷.公交便捷度主要是考慮距離公交車站的遠近及公交車站的等級.1.2.3對外交通便利度對外交通便利度是表示長途車站、火車站、機場、港口等對外交通設施對城市對外交通的影響程度.1.3配套設施1.3.1基礎設施完備程度基礎設施完備程度是指道路、供水(上水)、排水(下水,包括雨水、污水)、供電、通信、燃氣、熱力(供暖)等基礎設施的完備程度.1.3.2公共服務設施公共基礎設施包括圖書館、體育館、博物館、文化館、俱樂部、影劇院、學校、醫院等.1.4環境因素環境因素主要指地形、地勢、地質條件、氣候、水文、植被和大氣、水文、聲覺、視覺等因子綜合作用的自然環境、工程環境以及社會環境.自然環境是一切直接或間接影響人類的、自然形成的物質、能量和現象的總體,即地球的空間環境、陽光、空氣、水、土壤、巖石、動植物、以及地殼的穩定性等自然因素的總和.自然環境資源作為一種稀缺資源對房地產的開發,尤其是生態住宅開發有很大價值.工程環境是人類在利用和改造自然環境中創造出來的人工環境.社會環境是由政治、經濟和文化等要素構成的.隨著人們環境意識的不斷增強,環境因素日益成為購房者越來越關注的因素.本研究中的環境質量主要是指自然環境,用大氣、聲、水、視覺、衛生的環境質量,綠化率影響值和自然因子條件來評價.2房地產估價與環境質量2.1影響城市房地產價格評估的主要環境要素[4]影響房地產價格的環境要素,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素,且在城市中存在著明顯區域差異的自然環境質量要素.這方面的要素主要有大氣、聲覺、水文、視覺、衛生環境等.2.1.1大氣環境大氣是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質.大氣質量的好壞,對人體健康十分重要.房地產所處的地區有無難聞氣味、有害物質和粉塵等(如懸浮顆粒物、CO,SO2、NOx,等等),對房地產價格有很大影響.尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染,因此,凡接近這些地方的房地產價格較低.反之,靠近公園、河流附近的房地產價格都較高.2.1.2聲覺環境汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農貿市場)等,都可能形成噪聲.對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說,噪聲大的地方,房地產價格較低;反之,則高.2.1.3水文環境隨著城市居住密度的加大,“小橋流水人家”式的風景日益為人們所向往,房地產項目周邊的美麗水體常常成為該房地產亮麗的風景與成功的銷售賣點,能在很大程度上提升房地產的價格.其次,地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,對其附近的房地產價格也有很大影響.2.1.4視覺環境房地產周圍安放的東西是否雜亂,如電線桿、廣告牌、表示牌等的豎立狀態和設計是否美觀,建筑物之間是否協調,公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目,都會對房地產價格有影響.2.1.5衛生環境清潔衛生狀況,包括垃圾堆放情況,對房地產價格也有影響.2.2房地產的供求與環境因素房地產市場的波動,房地產價格水平及其變動,從經濟學上來講,是由房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果[5].從某種意義上講,如果想知道環境因素將如何影響房地產價格,應當先考慮它將如何影響房地產的供給和需求.2.2.1環境因素對房地產供給的影響[6,7]房地產供給是指房地產開發商和擁有者(買者)在某一特定的時間內,在每一價格水平下,對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量.某種房地產在未來某一時間的供給量為:供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量.環境因素對房地產供給的影響主要體現在環境容量和房地產開發商對未來的預期上.首先,環境容量會直接對房地產的供給量產生影響.環境質量的區域差異所造成各功能區在今后發展中所擁有的環境容量是不同的.對于環境容量小的功能區,新建項目,包括房地產項目,在環境容量的限制下將不易得到審批,而且往往要進行環境補償.在環境容量大的功能區,污染程度較輕,建筑密度小,政府鼓勵投資建設項目,功能區的房地產供給量相應較大.其次,城市生態環境改善,水資源富足,土地集約利用,環境因素造成房地產開發商對未來的預期看好,則在制定投資開發計劃是會增加開發量,從而會使未來的供給增加;反之,房地產的當前供給通常更少.2.2.2環境因素對房地產需求的影響[6,7]房地產需求是指消費者在某一特定的時間內,在每一價格水平下,對某種房地產所愿意而且能夠購買的數量.形成需求有兩個條件:一是消費者愿意購買,二是消費者有能力購買.也就是說消費偏好和收入的高低視覺、衛生的環境質量,綠化率影響值和自然因子條件來評價.直接影響著人們對環境質量較好的房地產的需求,影響的程度取決于需求的環境彈性的大小.房地產需求的環境彈性=房地產需求量單位的百分比環境變化的百分比/環境變化的百分比。環境彈性越大房地產的需求量就越大;反之,則越小.處于較低收入水平時,人們主要關注是否能買到房產,這時環境因素對需求的影響程度很小;但是隨著收入水平的提高,人們越來越偏好環境質量優越的房地產.隨著城市化進程的加速,必然隨之產生城市用地需求的遞增,建設用地面積逐年遞增,這就給房地產業提供了巨大的市場潛力.同樣,城市人口規模不斷的擴大,城市沒有充足的居住條件提供給蜂擁而至的人口對房屋需求的巨大潛力,城市房地產業發展勢必加快.那么,房地產的供給與需求上漲的同時,隨之伴來的必然是房地產價格的增長.人們在選擇樓盤的時候,除了考慮樓盤的位置、交通條件、配套設施,必定對其環境的好壞也越來越重視.3實例研究3.1實例選擇本研究選擇成都沙河周邊房地產價格與其各影響因素的經濟計量分析.通過分析影響房地產價格的諸因素,特別是環境質量因素所占的比重,探索性地構建環境質量與房地產價格關系的模型,定量分析環境質量因素作為一種特殊的資源在房地產估價中所起到的作用.成都市沙河北起北郊洞子口,沿金牛、成華、錦江三城區逶迤而下,在市區東南下河心村歸流府河,全長22.22km.為把成都歷史文化、水文化、現代文化等融入沙河工程,沙河全線著力打造了北湖凝翠、新綠水碾、三洞古橋、科技秀苑、麻石煙云、沙河客家、塔山春曉、東籬翠湖八大景點.本研究只選取科技秀苑景點周邊的樓盤作為研究對象.通過研究沙河科技秀苑景點周邊小區樓盤的價格、所處區位的基礎設施、交通狀況及其他因素,建立了沙河科技秀苑周邊地區樓盤價格與其基礎設施、交通狀況和環境質量的經濟模型,以分析科技秀苑周邊房地產價格與環境質量狀況的關系.3.2以特爾斐法確定環境質量、交通條件以及基礎設施等因素分值沙河科技秀苑周邊樓盤環境質量、交通條件以及基礎設施等因素以特爾斐法計算分值(見表1).特爾斐法是客觀地綜合多數專家經驗和主觀判斷的技巧,將定性與定量分析的因素進行量化的一種決策分析方法。表1成都市沙河科技秀苑周邊樓盤價格的影響因素數據表樓盤價價格（元∕m2）環境質量（分分）交通條件（分分）基礎設施（分分）金域藍灣7200968890高地6900948890愛這城6600948788龍湖三千里6200948588頤和家園6100958488翰林花園5200938486東郊－紅楓嶺5000918386藍水灣4800938484格林尚城4800918286萬基南麟4600908484靜居家苑二期4600898482東辰瑞景4200898284東籬居4200898280環境因素:樓盤距離沙河10m以內,環境質量分值為90-98分,臨河樓盤環境質量分值為98分,背河環境質量分值為96分;距離沙河每增加10m,環境質量分值減少1分,依此類推.交通條件:具有公交車站點、汽車站,且道路為8車道的樓盤,交通分值為96分;樓盤距離公交車站點50m以內,其交通條件分值為98-90分,距離每增加10m,分值降低1分,依此類推.基礎設施:內部或附近有幼兒園、中小學、大學、醫院、娛樂場所、超市,同時開發商為知名企業的樓盤,其基礎設施分值較高.3.3回歸分析此部分研究對沙河附近小13個樓盤的環境質量、交通條件及基礎設施狀況進行打分,應用回歸建立數學模型來分析房地產價格與各因素之間的經濟計量關系.設因變量Y為樓盤價格、自變量X1為環境質量、X2為交通條件、X3為基礎設施及其他影響因素,所建立模型為:Y=198.15X1+153.05X2+78.0