合巢路17號地塊設計任務書背景方案

31本案置業客群分析32本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判34本案產品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業屬性）的分案例研判35本案外立面建議1、合肥市公寓置業客群分析

本案置業客群分析合肥市公寓客群主要分為兩大類：自住及自用、投資公寓客群合肥市公寓客群分析-置業動機合肥市公寓客群分析-置業動機公寓客群目的客群置業動機細分自住及自用居住工作就近學區房源婚前用房第二居所外地人過渡短期居住外地父母團聚本地父母讓房經營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會出租不出租，純等升值公寓客群目的客群置業動機細分購房次數自住及自用居住合肥另有居所，工作就近皆有學區房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團聚首次或二次本地父母讓房二次經營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次不同置業動機的購房次數分析2、合肥市LOFT公寓置業客群分析本案置業客群分析公寓客群目的客群置業動機細分置業次數自住及自用居住工作就近皆有學區房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團聚首次或二次本地父母讓房二次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次合肥市LOFT公寓客群分析備注：相對普通公寓，LOFT客群少了“購買多套開酒店”的類別！3、合肥市商業公寓置業客群分析本案置業客群分析公寓客群目的客群置業動機細分購房次數自住及自用居住工作就近皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團聚首次或二次本地父母讓房二次經營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次備注：相對普通公寓，商業公寓少了“學區房源”的類別！合肥市商業公寓客群分析4、商業屬性對于居住客群定位的影響本案置業客群分析

40年產權公寓優勢

40年產權公寓劣勢不限購、不限貸首付高利率高生活成本高（主要是水費高）契稅高產權年限短貸款年限短不能進燃氣優劣比較商業屬性對本案客群定位的影響公寓客群目的客群置業動機細分相對住宅屬性

影響趨勢自住及自用居住工作就近婚前用房第二居所外地人過渡短期居住外地父母團聚本地父母讓房經營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會出租不出租，純等升值商業屬性對本案客群定位的影響備注：左側箭頭為主要影響5、地段區位對于本案客群定位的影響

本案置業客群分析影響因素結合本案的分析在合肥大區位環境中的優勢高低價格本案位于二環線內，地價高達650萬/畝，預計銷售均價可達6500元/㎡。且因商業屬性，首付門檻高。低形象本案位于包河區馬鞍山路附近，區域形象好。高配套周邊聚集了多個新老社區，菜市場、商店、金融服務等生活配套相對齊全。中交通本案靠近馬鞍山路高架、距地鐵1號線南二環地鐵口僅750米，未來可快速直達火車站，4路公交直達，交通條件好。高前景本案位于馬鞍山路商業集群區，馬鞍山路是連接主城區和濱湖新區的要地，處在城市發展上風口，具備發展前景。高地段區位對本案客群定位的影響公寓客群目的客群置業動機細分影響趨勢自住及自用居住工作就近—婚前用房—第二居所—外地人過渡短期居住—外地父母團聚—本地父母讓房—經營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會出租不出租，純等升值地段區位對本案客群定位的影響6、本案置業客群、置業動機及置業指標的綜合定位分析本案置業客群分析商業屬性與地段疊加后對于不同置業動機的影響公寓客群目的客群置業動機細分購房次數相對住宅

影響趨勢地段影響趨勢自住及自用居住工作就近皆有—婚前用房首次—第二居所二次或多次—外地人過渡短期居住首次—外地父母團聚首次或二次—本地父母讓房二次—經營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次本案置業客群分析綜上所述，由本案的地段區位及商業屬性，得出1、本案平層產品的目標客群、置業指標類型客戶群體（置業動機）占比套型核心客群投資會出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1廳工作就近10%外地人過渡短期居住10%邊緣客群辦公Soho辦公10%并套純辦公經營購買多套開酒店1室1廳居住第二居所1室1廳本地父母讓房外地父母團聚本案置業客群分析綜上所述，由本案的地段區位及商業屬性，得出2、本案loft產品的目標客群、置業指標類型客戶群體（置業動機）占比套型核心客群投資會出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1廳工作就近外地人過渡短期居住辦公Soho辦公并套邊緣客群辦公純辦公10%1室1廳居住第二居所外地父母團聚本地父母讓房核心客群分析

由于本案土地屬性問題，本案首付高達50%，賃款年限僅有十年，這無疑增加了自住者的置業門檻。特別是小戶型的自住者，大多較為年輕，資金實力有限。而投資客群恰恰相反，此類群體分布在社會各個層面，年齡分布較廣，最關注投資回報比。只要項目的總價控制得當，升值前景看好，具備投資價值，就會得到這些投資客群的認可。核心客群定位投資型客群：身份特征中小投資客年齡特征28—65歲收入描述家庭年收入12萬元以上，經濟基礎較好。置業次數二次置業或者多次置業置業動機抵御通貨膨脹，投資收租金。居住頻次經營投資客群1-1：會出租核心客群屬性、習慣及置業動機身份特征純投資者年齡特征30—55歲收入描述家庭年收入20萬元以上，經濟基礎較好。置業次數多次置業置業動機只看中房產升值，租金忽略不計。居住頻次經營投資客群1-2：不出租，純等升值核心客群屬性、習慣及置業動機重要客群分析

婚前用房&就近工作&外地人過渡短期居住：重要客群分析此類客戶選擇本案，主要是看中總價不高、馬鞍山路的區位、距離地鐵站僅一站路的距離等帶來的高性價比，無論是婚前用房、就近工作，還是外地人過渡居住都是理想選擇，至于是不是商業屬性，問題不大，因為不考慮長期居住。身份特征未婚年輕人年齡特征22—28歲收入描述個人年收入5-8萬元。置業次數首次置業置業動機結婚前買套小公寓自己住，作為婚前財產。居住頻次常駐居住客群2-1：婚前用房重要客群屬性、習慣及置業動機身份特征公司單位的精英骨干年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經濟基礎較好。置業次數二次置業或者多次置業置業動機為了上下班方便，在公司附近購買小戶型公寓。居住頻次偶爾居住客群2-2：工作就近重要客群屬性、習慣及置業動機身份特征外地來合肥工作的中低收入群體年齡特征25—45歲收入描述家庭年收入6-10萬元，經濟基礎較差。置業次數首次置業置業動機解決居住問題居住頻次常駐居住客群2-3：外地人過渡短期居住重要客群屬性、習慣及置業動機邊緣客群分析

辦公&經營&其他居住型：邊緣客群分析此類客戶可細分為三類客戶，其中有少量客戶看好馬鞍山路大區位環境，可以忽略本案自身不在主干道的位置，而選擇本案。

其二，有少量客戶看中本案所在區位的居住、辦公人群多，消費力較高，而選擇在此開設酒店。

其三，

有少量作為有特殊目的的第二居所、本地父母因子女結婚騰房、外地父母因子女落戶就近照顧的需求，而選擇購買本案居住。身份特征創辦小型公司或者設計創意工作室等智力型公司年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經濟基礎較好。置業次數首次置業置業動機解決居住和辦公問題。居住頻次常駐辦公客群3-1：SOHO辦公邊緣客群屬性、習慣及置業動機身份特征創辦小型公司年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經濟基礎較好。置業次數二次置業或者多次置業置業動機解決辦公場所問題。居住頻次經營辦公客群3-2：純辦公邊緣客群屬性、習慣及置業動機身份特征私企老板、公司高管年齡特征40—55歲收入描述家庭年收入30萬元以上，經濟基礎雄厚。置業次數多次置業置業動機購買多套開酒店居住頻次經營經營客群3-3：購買多套開酒店邊緣客群屬性、習慣及置業動機身份特征私企老板、公司高管年齡特征40—55歲收入描述家庭年收入20萬元以上，經濟基礎雄厚。置業次數多次置業置業動機看中項目所在地段和配套，作為第二居所居住頻次偶爾居住客群3-4：第二居所邊緣客群屬性、習慣及置業動機身份特征為子女結婚騰房的合肥父母年齡特征50—65歲收入描述家庭年收入6-10萬元以上，經濟基礎較差。置業次數首次置業或者二次置業置業動機為子女結婚騰房居住頻次常駐居住客群3-5：本地父母讓房邊緣客群屬性、習慣及置業動機身份特征子女在合肥生活的外地父母年齡特征50—65歲收入描述家庭年收入6-10萬元，經濟基礎較差。置業次數首次置業或者二次置業置業動機與子女在合肥團聚居住頻次常駐居住客群3-6：外地父母團聚邊緣客群屬性、習慣及置業動機31本案置業客群分析32本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判34本案產品的功能、戶型及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業屬性）的分案例研判35本案外立面建議1、LOFT產品打動公寓置業客群的優勢本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判LOFT產品打動公寓置業客群的優勢

分類具體描述性價比實用率達到150%以上，相比購買相同使用面積的普通住宅，總價低，首付低，月供低。功能性層次分明，功能分區，空間獨立性強，相互干擾少。可以滿足居住與辦公的兼容與轉換。個性挑高空間，新潮，極富個性。作為選擇的首選因素：性價比：約占70%；功能：約占20%；個性：約占10%。2、LOFT產品對于最終放棄選擇的公寓置業客群的問題點

本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判LOFT產品對于最終放棄選擇的公寓置業客群的問題點分類具體描述舒適度雖然能夠分隔2層，但是2層的層高都不高，尤其是裝修后，比較壓抑，而且隔音效果差。規避的做法就是將層高做到足夠，并且將隔層的預先處理考慮充分。3、主流LOFT產品與套型、功能的相關研判本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判主流LOFT產品與套型、功能的相關研判

37㎡一室兩廳兩衛38㎡一室兩廳一衛2衛1衛開放廚房開放廚房主流LOFT產品與套型、功能的相關研判

2衛2衛餐廳挑空餐廳挑空開放廚房開放廚房餐廳餐廳儲物空間儲物空間主流LOFT產品與套型、功能的相關研判

餐廳挑空客廳挑空2衛2衛獨立廚房獨立廚房餐廳餐廳獨立陽臺獨立陽臺獨立廚房儲物空間儲物空間面積

（㎡）面寬臥室獨立廚房獨立餐廳衛生間數量獨立陽臺儲物空間改造后挑高空間37-381個1個否否1-2個否有不挑高50-551-1.5個2個否是2個否有餐廳挑高651.5個3個是是2個是有餐廳挑高客廳局部挑高主流LOFT產品與套型、功能的相關研判

1、如果面積過小，則只設置1間臥室，如果面積足夠，則設置2~3間臥室。2、要設置3間臥室，則必須達到1.5個面寬，實現通過凹槽采光通風。3、中小面積戶型（2房及以下）不設獨立廚房間，達到3房才設獨立廚房。4、小面積戶型（1房）不設獨立餐廳，達到2房以上才設獨立餐廳。5、衛生間為了上下水管道排設方便，一般樓上樓下對應設置，各設1個衛生間。6、中小面積戶型（2房及以下）不設獨立陽臺，達到3房才設獨立陽臺。7、一般均設置儲物空間。8、一般采用餐廳挑空的模式，個別客廳局部挑空，如果面積過小則不挑空。4、本案的5.4米LOFT與平層價值換算的平衡點本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判5.4米LOFT層高：與平層價格比的平衡點約為1.355倍本案LOFT層高與平層價值換算的平衡點

5.6米LOFT層高：與平層價格比的平衡點約為1.39倍整體選用5.6米層高5、本案選擇LOFT產品的綜合研判

本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判本案選擇LOFT產品的綜合研判

類型客戶群體（置業動機）占比套型核心客群投資會出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1廳工作就近外地人過渡短期居住辦公Soho辦公并套邊緣客群辦公純辦公10%1室1廳居住第二居所外地父母團聚本地父母讓房LOFT產品目標客戶從產品的多元化、經濟收益兩個角度分析，LOFT產品肯定是要做的。具體所占的比例應考量。本案選擇LOFT產品的綜合研判

以工程角度，其中拿出一棟樓做LOFT的話，面積占比為36%，相當于1/3產品是LOFT。如果比1/3的比例還少的話，就意味著其一一棟樓既有LOFT，又有平層，從外立面形象看確實要差些。更何況很容易將LOFT的開發收益遠遠超過平層的，因此就拿出一棟樓的資源做LOFT。31本案置業客群分析32本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判34本案產品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業屬性）的分案例研判35本案外立面建議合肥市LOFT公寓案例合肥市熱銷公寓的分案例研判合肥市快銷公寓案例◎寶業東城廣場◎鉑金漢宮◎信地城市廣場◎家天下奇寓◎松芝萬象城◎萬科甲殼蟲公寓◎萬科鉑客公寓◎安糧QQ公寓◎鉑領星座◎港匯廣場一寶業東城廣場合肥市LOFT公寓案例寶業東城廣場所屬項目基本情況及定位物業類型瑤海區長江東路與東二環交口(汽車東站對面)相關經濟指標32萬㎡，容積率3.2，占地100畝開盤時間2013年4月11日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格商務公寓270008%2013年4月11日約6%辦公260008%2012年7月10約13%商業10000031%——————住宅16000052%2012年3月28日約51%2013年5月16日目前銷售情況住宅、辦公、商務公寓均在售，商鋪未售項目基本情況寶業東城廣場是集SHOPPINGMALL、5A寫字樓、高檔住宅、時尚公寓于一體的大型城市綜合體。項目配套國際連鎖超市、百貨商場、豪華酒店、數碼廣場、國際影城、KTV、電玩城、健身中心、美食廣場、兒童樂園、SPA會所、主題餐廳等一站式購物、休閑、娛樂中心。

項目賣點地段、開發商品牌、商業配套、開發規模寶業東城廣場公寓組團公寓體量27000定位廣告語公寓賣點區位、挑高戶型、集中商業配套、不限購推售時間2013年4月11日去化率10.7%銷售價格9000同期住宅(或辦公)價格住宅：7300；寫字樓：8200產品特征產權屬性：商辦層高：5.2米面積贈送：有交房標準：毛坯、預留隔柵熱銷原因不算熱銷。銷售動因：挑高戶型、不限購、宜居宜辦公主力客戶投資客寶業東城廣場公寓組團樓層戶型分布圖寶業東城廣場公寓組團戶型配比特征:戶型配比單一，均為50平米左右；挑高5.2米層高（2.9+2.3），降低居住、辦公的舒適度。戶型去化特征:去化受朝向影響較大，北向房源幾乎沒有銷售，整體去化率低。戶型設計:利用對挑高走廊進行隔層實現面積贈送。項目借鑒:利用走廊的挑高，預留隔柵，增大了二層使用面積，在二層達到了面積贈送。戶型配比及去化率套型面積段總套數所占比例售出套數去化率整體去化率一房一廳一衛52、54288%92.5%10.7%一房一廳一衛4630888%298.2%一房一廳一衛42144%00寶業東城廣場公寓組團價格走勢2013年4月11日開盤，成交均價9000元/㎡2013年4月25成交均價9000元/㎡2013年5月16優惠后均價9000元/㎡寶業東城廣場公寓組團樣板房寶業東城廣場公寓組團報廣、戶外推廣寶業東城廣場公寓組團報廣、戶外推廣寶業東城廣場公寓組團售樓部、沙盤二鉑金漢宮合肥市LOFT公寓案例鉑金漢宮所屬項目基本情況及定位物業類型馬鞍山南路與望江路交口向南200米

相關經濟指標20萬㎡，容積率3.2，占地81畝開盤時間2008年9月4日各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格公寓5500027%2011年9月30日約82%10200住宅12500063%2008年9月4日約95%7200商業2000010%2011年6月約82%——目前銷售情況在售少量大戶型住宅、平層公寓及少量挑高公寓項目基本情況擁有21萬平米體量公寓、住宅、商業一體化的鉑金漢宮集合了現代高檔社區的前沿科技元素，社區配備有合肥首座社區私屬影城，合肥首座用于住宅樓宇的新風系統。鉑金漢宮對于現代人居中人們對于生活享受的追求、身心健康的追求、身份象征的追求和科技化便捷的需求達到了近乎完美的滿足。

項目賣點地段、配套、品質鉑金漢宮公寓組團公寓體量55000定位廣告語公寓賣點位置、品質、配套、產品創新推售時間2011年9月30日去化率81%銷售價格平層7300，挑高10200同期住宅(或辦公)價格7200產品特征產權屬性：住宅層高：16-24層挑高5.4米，16層以下為平層。面積贈送：無交房標準：毛坯熱銷原因挑高戶型、70年產權、成熟配套、區位優勢主力客戶投資客、過渡型居住鉑金漢宮公寓組團樓層戶型分布圖鉑金漢宮公寓組團戶型配比特征:每棟樓中16-24層均為挑高公寓，5-15層為平層公寓；戶型面積分布較單一；挑高公寓的數量略高于平層。戶型去化特征:挑高公寓去化速度明顯高于平層，挑高與平層的售價比在1.4倍。戶型設計:4.2米開間，增加舒適性。項目借鑒:開間增大，增加舒適性。戶型配比及去化率套型面積段總套數所占比例售出套數去化率整體去化率挑高50、5648645%44091%81%平層50、5659455%43673%鉑金漢宮公寓組團價格走勢2011年9月開盤，成交均價9200元/㎡，同期平層6500元/㎡2013年5月16優惠后均價10200元/㎡平層7300元/㎡鉑金漢宮公寓組團樣板房鉑金漢宮公寓組團報廣、戶外推廣三信地城市廣場樂富公寓合肥市LOFT公寓案例信地城市廣場所屬項目基本情況及定位物業位置瑤海區臨泉路與全椒路交匯處相關經濟指標90萬㎡開盤時間2013年4月11日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格住宅380000㎡42%2011年9月15日約5%7300寫字樓、酒店150000㎡17%2012年10月30日約21%8200商鋪314000㎡34%2011年7月4日約1%——公寓61000㎡7%2010年4月7日約99%11000目前銷售情況三期高端住宅即將推出、信地城市廣場寫字樓A座最后清盤特惠一口價項目基本情況信地城市廣場1期為紅星美凱龍；2期：1#樓為寫字樓，樂家精品住宅為3#、4#樓；樂富精品公寓為5#、2#樓，樂匯商業街為ABCDE座三層商業。項目賣點地段、開發商品牌、商業配套、開發規模信地城市廣場公寓組團情況公寓體量6.1萬㎡定位廣告語公寓賣點品牌、商圈、規劃、投資回報、創新戶型推售時間2010年4月7日去化率99%銷售價格挑高11000平層7500同期住宅(或辦公)價格住宅：7300；寫字樓：8200產品特征產權屬性：住宅層高：5.4米面積贈送：無交房標準：毛坯熱銷原因區位、配套、品牌、創新戶型主力客戶投資信地城市廣場公寓組團情況戶型圖信地城市廣場公寓組團情況戶型圖信地城市廣場公寓組團情況戶型圖信地城市廣場公寓組團情況戶型配比特征:挑高戶型中主力為37平，占LOFT比例為60%，其次為50平米，占比26%；較大面積的62、77平米兩個戶型共占16%。戶型去化特征:可以看出，樂富公寓中LOFT去化速度明顯占優勢，LOFT主力戶型只有37平米，降低了投資門檻。戶型設計:項目借鑒:LOFT面積做小，盡可能降低投資門檻。戶型配比及去化率套型面積段總套數所占比例售出套數去化率整體去化率一室一廳一衛（挑高）3728224%282100%99%一房一廳一衛（挑高）50-5412410%124100%二房一廳一衛（挑高）62--77705%70100%一室一廳一衛42-4956047%55499%二室一廳一衛63-6916814%16599%信地城市廣場公寓公寓組團情況價格走勢2010年4月4月25日開盤，在售5#樓，37-66平米精致挑高小戶型，均價11000—12000元/㎡2012年3月開盤，價格7000元/㎡（平層）2012年7月平層均價7500元/㎡信地城市廣場樂富公寓公寓組團情況樣板房信地城市廣場樂富公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣信地城市廣場樂富公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣信地城市廣場樂富公寓公寓組團情況售樓部、沙盤四家天下奇寓合肥市LOFT公寓案例家天下所屬項目基本情況及定位物業類型銅陵北路與潁河路交口西北相關經濟指標600000㎡，容積率2，占地近166667.5㎡開盤時間2009年10月1日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格住宅400000㎡66%2009年10月1日約90%7300商鋪150000㎡25%2011年8月31日約90%——公寓40000㎡9%2012年8月10日約95%9500目前銷售情況家天下奇寓5#6#樓在售，戶型面積在38、48平米，有大面積的贈送，目前僅余四套。2014年3月交房，均價9500元/平米。項目基本情況家天下位于新站區銅陵北路與穎河路交口，生態公園和瑤海公園之間，總占地面積250畝，建筑面積六十萬方，建成后可容納4000戶，15萬平方家庭式主題購物公園、占地約5000平米的迷你果嶺高爾夫球場，大型綜合超市、商業步行街、星級酒店、餐欽、娛樂、潮流大賣場，精彩匯聚。項目賣點公園配套、產品創新、開發規模家天下奇寓公寓組團情況公寓體量4萬㎡定位廣告語公寓賣點創新戶型、成熟配套、低總價、精裝推售時間2012年8月去化率95%銷售價格挑高9500同期住宅(或辦公)價格住宅：7300產品特征產權屬性：住宅層高：5.8米面積贈送：大面積贈送交房標準：精裝熱銷原因戶型創新、精裝后與住宅價格比為1.35，性價比高主力客戶投資、自用家天下奇寓公寓組團情況戶型圖家天下奇寓公寓組團情況戶型配比特征:主力為38平米；錯躍層結構設計，解決北向采光問題；挑高5.8米層高（2.9+2.9）、精裝房，增加舒適度的同時降低了投資成本。戶型去化特征:48平米去化率比38平米高，在自用客群占比較高時，低總價將有一個臨界值。戶型設計:錯躍層，實現北向采光。項目借鑒:總價并非越低越好，在突破臨界值后，購買客群會傾向于舒適度？戶型配比及去化率套型面積段總套數所占比例售出套數去化率整體去化率一室一廳一衛3861677%61299%99%一房一廳一衛4817623%176100%家天下奇寓公寓組團情況價格走勢2012年8月10日開盤，成交均價9500元/㎡2012年12月18成交均價9500元/㎡2013年5月16優惠后均價9500元/㎡家天下奇寓公寓組團情況樣板房家天下奇寓公寓組團情況報廣、戶外推廣家天下奇寓公寓組團情況售樓部、沙盤五松芝萬象城合肥市LOFT公寓案例松芝萬象城所屬項目基本情況及定位物業類型合肥市蜀山區長江西路478號相關經濟指標18萬㎡㎡，容積率3.68，占地近33934.17㎡開盤時間2009年4月22日各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格住宅29000㎡16%2011年11月18日約98%7800商鋪90000㎡50%——————公寓61000㎡34%2009年4月22日約60%11500目前銷售情況松芝萬象城目前E棟（挑高）和D棟（平層）已經開始認籌，開盤可享受按揭86折一次性付款85折的優惠，D棟推出45-98平米戶型，E棟30-55平米戶型，總共約330套房源，2013年年底前交房，預計6月中旬開盤。松芝公館平層C座已售完。挑高A座在售60-80平米房源，均價11500元/平米。總價70-100萬之間項目基本情況集商業、公寓、寫字樓、住宅、酒店、院線、餐飲、游樂、娛樂、運動、休閑、旅游、市政配套為一體的大型都市綜合體，是合肥目前最先進、最符合世界潮流的shoppingmall。經營業態非常豐富項目賣點挑高、商業綜合體松芝萬象城公寓組團情況公寓體量61000萬㎡定位廣告語公寓賣點挑高推售時間2009年4月去化率60%銷售價格挑高11500同期住宅(或辦公)價格住宅：7800產品特征產權屬性：住宅層高：5.4米面積贈送：無交房標準：毛坯熱銷原因地段價值、成熟配套、自身集中商業、學區主力客戶投資松芝萬象城公寓組團情況樓層戶型分布圖松芝萬象城公寓組團情況戶型配比特征:主力戶型65平，占比71%。戶型去化特征:戶型設計:項目借鑒:已推售房源戶型配比及去化率套型面積段總套數所占比例售出套數去化率整體去化率一室一廳一衛43-4820029%19597%97%二房二廳一衛60-6846871%46097%松芝萬象城公寓組團情況價格走勢2009年4月22日開盤，成交均價8300元/㎡2010年2月26日成交均價9000元/㎡2013年5月16優惠后均價11270元/㎡松芝萬象城公寓組團情況樣板房松芝萬象城公寓組團情況報廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團情況報廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團情況報廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團情況售樓部、沙盤樓盤名稱產權屬性挑高高度主力戶型同期住宅售價比主要客群項目賣點熱銷原因寶業東城廣場商辦5.2米461.23投資、自用辦公地段、挑高、大體量集中商業不算熱銷。銷售動因：地段、不限購、住宅售價比低。鉑金漢宮住宅5.4米501.41投資、過渡居住地段、品質、配套、產品創新創新戶型、地段價值信地城市廣場住宅5.4米371.50投資品牌、商圈、規劃、投資回報率、創新戶型區位、配套、創新戶型家天下奇寓住宅5.8米381.35投資、自用創新戶型、成熟配套、低總價高回報、精裝創新戶型、性價比高松芝萬象城住宅5.4米651.47投資地段價值、創新戶型、自身集中商業配套地段價值、升值前景、學區房LOFT公寓案例綜合分析LOFT公寓案例綜合分析1、層高5.4米最佳。LOFT公寓中，層高絕大部分在5.4米；唯一的寶業東城廣場層高為5.2米，銷售并不順利。2、面積主要集中在50平米以內，其中家天下與信地兩個樓盤主力戶型均為38左右。3、銷售價格與同期住宅售價比高于1.4的，都有較突出的地段價值；地段價值較低的，與住宅售價比均低于1.4。4、LOFT分布區位均為商業配套較集中，地段價值較好，有一定升值潛力的地方。5、LOFT公寓無論住宅屬性、還是商業屬性，主要客群均為自用客群（商業屬性多為辦公自用）；6、LOFT公寓熱銷的主要原因為戶型創新，使用面積成倍增加，而售價則僅增加40%，投資性價比高。一鉑領星座合肥市快銷公寓案例鉑領星座所屬項目基本情況及定位物業位置高新區科學大道與紅楓路交匯處相關經濟指標52900㎡，容積率5.7，占地近14畝開盤時間2013年5月5日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格商務公寓4.2萬M280%2013年5月5日約20%5800辦公5200（58戶*90㎡）10%2013年5月5日約30%5800商業550010%未售————目前銷售情況首推5-10層精裝公寓，基本售完。50年產權商務公寓項目基本情況鉑領公寓共一棟高層，地上31層，地下二層。公寓底部2層規劃為商業，其中一樓層高5.4米，二樓層高4.8米。項目賣點區位、投資回報率、精裝修、周邊商業、公園配套鉑領星座公寓組團情況公寓體量4.2萬M2定位廣告語復合型投資空間公寓賣點精裝，小戶型，價格低推售時間2013年5月5日去化率20.3%銷售價格5800（精裝修）同期住宅(或辦公)價格6500產品特征產權屬性：商辦層高：3.2米面積贈送：無交房標準：精裝熱銷原因超高性價比，周邊小戶型需求量大主力客戶投資出租，辦公自用鉑領星座公寓組團情況戶型圖鉑領星座公寓組團情況戶型配比特征:50平米占絕大部分，可滿足一般辦公需求；戶型去化特征:無明顯特征，因走低價路線。。項目借鑒:以價換量，暫無借鑒意義。戶型配比及去化率套型面積段總套數售出套數所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛4258128.5%21%20.3%一房一廳一衛48-5058012083%20%兩房一廳一衛9058118.5%19%鉑領星座公寓組團情況價格走勢2013年4月認籌階段，宣傳價格在6000元/㎡2013年5月16日均價5800元/㎡(精裝房，折算毛坯價：5000元/㎡)鉑領星座公寓組團情況樣板房鉑領星座公寓組團情況報廣、戶外推廣鉑領星座公寓組團情況售樓部、沙盤二安糧QQ公寓合肥市快銷公寓案例安糧QQ公寓所屬項目基本情況及定位物業位置東流路與合作化路交口東北角相關經濟指標總建筑面約80萬M2，占地15.38萬M2，容積率約4.8，綠化率45%開盤時間2011年3月26日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格住宅42萬M252.5%2011年3月份75%7300商務公寓10萬M212.5%2012年9月份85%毛坯6600，精裝7300辦公寫字樓10萬M210%暫未銷售0%——目前銷售情況目前在售2#QQ公寓，1-4層商鋪，大面積住宅項目基本情況該項目包括購物中心、休閑街區、5A級寫字樓、時尚商務公寓、住宅等多種物業功能于一體的現代全能都市生活體。項目賣點交通、區位、投資回報率、醫院、公園配套，50中學區安糧QQ公寓公寓組團情況公寓體量10萬M2定位廣告語有Q才夠巢公寓賣點小戶型，價格低，有毛坯有精裝能滿足不同層次客戶的不同需求，50中學區房推售時間2012年9月15日去化率68%銷售價格毛坯6600元/M2，精裝7300元/M2，朝北戶型6700元/M2,朝南毛坯戶型7400元/M2同期住宅(或辦公)價格7300元/M2產品特征產權屬性：70年住宅性質層高：——面積贈送：無交房標準：有精裝有毛坯熱銷原因小戶型,有毛坯有精裝，能滿足不同層次客戶的需求，50中學區房主力客戶投資，自用安糧QQ公寓公寓組團情況樓層面積分布圖安糧QQ公寓公寓組團情況戶型配比特征:小戶型，面積區間在50-60之間占比達到70%，能夠吸引大量純投資客戶的眼球，剩余15%的兩房設計又兼顧需求大面積或臨時過渡的群體；樓層整體設計為酒店式公寓型，分為朝南和朝北兩個部分戶型去化特征:小戶型去化率明顯較高。戶型設計:戶型四方四正，廚衛分明，有陽臺，在小戶型公寓中所占公攤較小項目借鑒:戶型配比及去化率套型面積段總套數售出套數所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛49-6196558785%49.2%68%兩房一廳一衛64-7622822415%18.8%安糧QQ公寓公寓組團情況價格走勢2012年9月15日開盤，毛坯均價在6500，精裝均價在70002013年4月25毛坯均價朝南戶型7400，朝北戶型6800，精裝均價72502013年5月16毛坯6600，精裝7300，朝北戶型6700,朝南毛坯戶型7400安糧QQ公寓公寓組團情況樣板房安糧QQ公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣安糧QQ公寓公寓組團情況售樓部、沙盤三萬科甲殼蟲公寓合肥市快銷公寓案例萬科金色名郡所屬項目基本情況及定位物業位置望江西路與石臺路交口東側相關經濟指標總建筑面積47萬M2，占地11.8萬M2，容積率3.61，綠化率40%開盤時間2009年高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格商務公寓2.25萬M24.8%2012年5月20日97%8700辦公寫字樓2萬M24.3%2012年12月份85%8100商業4.5萬M29.6%2012年10月份90%——住宅38.25萬M281.3%2009年100%11000目前銷售情況目前在售甲殼蟲公寓和萬科中心寫字樓項目基本情況該項目規劃為純高層精裝住宅，共16棟住宅，分四期開發，其中1#綜合樓是金色名郡的商業部分，又紅風尚（3層商業）、甲殼蟲（公寓4-32層）、紅未來（寫字樓）等組成，位于望江路板塊項目賣點精裝，小戶型，區位、交通，周邊配套萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況公寓體量3.75萬M2定位廣告語公寓賣點品牌，精裝，周邊配套，小戶型，交通，區位推售時間2012年5月20日去化率97.6%銷售價格8500同期住宅(或辦公)價格11000產品特征產權屬性：40年商業屬性層高：2.9m面積贈送：無交房標準：精裝熱銷原因品牌，精裝，小戶型，區位主力客戶投資客，過渡型萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況樓層面積分布圖萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況戶型配比特征:戶型配比豐富，小戶型居多，面積區間在30-35之間占比達到70%，能夠吸引大量純投資客戶的眼球戶型去化特征:以極小戶型吸引投資客群。戶型設計:創新超小甲殼蟲式戶型，在合理的設計上透明且空間利用合理項目借鑒:如客群定位為投資客群，極小戶型，極低總價能成為最大賣點戶型配比及去化率套型面積段總套數售出套數所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛2416816820.7%100%97.6%一室一廳一衛30-4558857572.4%97.8%一房一廳一衛50-6056506.9%89%萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況價格走勢2012年5月20日開盤，均價8700-88002013年3月152013年5月16均價8600均價8500，折后均價7600-8000萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況樣板房萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣萬科甲殼蟲公寓公寓組團情況售樓部、沙盤四萬科鉑客公寓合肥市快銷公寓案例萬科鉑客公寓所屬項目基本情況及定位物業位置西一環與南一環交口西南角相關經濟指標總建筑面積48萬多M2，占地11.5萬M2，容積率3.56，綠化率42%開盤時間2010年10月份各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格商務公寓1.45萬M23%2011年6月25日100%8700商業2萬M24.2%——————住宅44.5萬M292.8%2010年10月份80%11000目前銷售情況目前在售5#6#13#住宅項目基本情況該項目共規劃有十幾棟高層，其中有住宅、公寓和商業。項目均為高層，一期住宅；二期為鉑客公寓項目賣點精裝，區位，交通，學區，周邊配套萬科鉑客公寓公寓組團情況公寓體量1.45萬M2定位廣告語公寓賣點精裝，周邊配套，小戶型，交通，區位，不限購，不限貸推售時間2011年6月25日去化率100%銷售價格8700同期住宅(或辦公)價格11000產品特征產權屬性：40年商業屬性層高：——面積贈送：無交房標準：精裝熱銷原因精裝，小戶型，區位，配套，不限購，不限貸主力客戶過渡型，住家型萬科鉑客公寓公寓組團情況戶型配比特征:小戶型，戶型配比單一，面積50平左右，吸引了住家打算過渡型客戶戶型去化特征:周邊配套齊全，純小戶型，總價較低，市場反應良好，整體去化率高。戶型設計:項目借鑒:商業屬性，做精裝酒店服務式公寓，重點針對過渡性居住客群、短居客群。面積可以做小至35平米左右。戶型配比及去化率套型面積段總套數售出套數所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛4819919966.5%66.5%100%一室一廳一衛5310010033.5%33.5%萬科鉑客公寓公寓組團情況價格走勢2011年6月25日開盤，均價80002011年7月202013年5月10均價8500均價8700萬科鉑客公寓公寓組團情況樣板房萬科鉑客公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣萬科鉑客公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣萬科鉑客公寓公寓組團情況售樓部、沙盤五港匯廣場合肥市快銷公寓案例港匯廣場所屬項目基本情況及定位物業位置望江路與潛山路交口東北角相關經濟指標總建筑面積31萬M2，占地5.5萬M2，容積率4.5，綠化率25.5%開盤時間2011年3月26日高層各物業類型配比及去化率物業類型面積所占比例銷售時間售出比例同期銷售價格商務公寓2.4萬M27.7%2011年12月24日95%折后均價6400辦公寫字樓4.3萬M214%2012年7月份90%8300-8400住宅5萬M216%2011年3月26日85%7300目前銷售情況在售3#4#住宅，港匯中心寫字樓和少量公寓項目基本情況該項目為31萬㎡城市綜合體，物業形態涵蓋品質高層、高端寫字樓、時尚公寓、一站式ShoppingMall。項目含有3棟住宅，其中1#樓、3#樓共32層，2#樓30層。

項目賣點交通區位，周邊配套，不限購，不限貸港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況公寓體量2.4萬M2定位廣告語公寓賣點周邊配套，交通，區位，不限購，不限貸推售時間2011年12月24日去化率89.8%銷售價格折后6400同期住宅(或辦公)價格7300產品特征產權屬性：40年商業屬性層高：——面積贈送：無交房標準：毛坯熱銷原因區位交通，總價低，低首付，不限購，不限貸主力客戶投資港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況樓層面積分布圖港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況戶型配比特征:小戶型，戶型配比單一，面積61平左右，吸引了住家打算過渡型客戶，以及投資客戶型去化特征:周邊配套齊全，小戶型，總價較低，市場反應良好，整體去化率高。戶型設計:項目借鑒:戶型配比及去化率套型面積段總套數售出套數所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛5624216.3%5.4%89.8%一室一廳一衛60-6936032493.7%84.4%港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況價格走勢2011年12月24日開盤，均價70002012年6月5日2013年5月16均價6600折后均價6400港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況樣板房港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況報廣、戶外推廣港匯廣場SOHO公寓公寓組團情況售樓部、沙盤樓盤名稱產權屬性地段主力戶型同期住宅溢價率主要客群項目賣點熱銷原因鉑領星座商辦350—30%投資、自用辦公精裝、超高性價比價格超低安糧QQ公寓住宅449-61—9%投資、過渡型居住小戶型、價格低、學區房、精裝低總價、學區房、精裝萬科甲殼蟲公寓商業434—22%投資、過渡品牌、精裝、成熟配套、低總價低總價、升值潛力、品牌、不限購萬科鉑客公寓商業448—20%投資、過渡酒店式公寓、精裝、配套、品牌、區位精裝、酒店式服務、品牌、不限購港匯廣場商業461—12%投資、辦公自用區位、配套、商業副中心地段價值、升值潛力、不限購快銷公寓案例分析快銷公寓案例分析1、快銷公寓第一顯著特征是相對于同期同地住宅售價均低近20%2、當客群定位為純投資客群時，小面積、低總價是快銷的主要原因；3、較高的地段價值和升值潛力以及良好的投資回報率是快銷的另一重要原因。31本案置業客群分析32本案置業客群對于LOFT產品的適應性研判34本案產品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業屬性）的分案例研判35本案外立面建議本案的功能定位，應結合本案客群的需求，以核心客群和重要客群為主，落位到每個功能區間。本案產品戶型、功能及配比分析類型客戶群體（置業動機）占比套型核心客群投資會出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1廳工作就近10%外地人過渡短期居住10%邊緣客群辦公Soho辦公10%并套純辦公經營購買多套開酒店1室1廳居住第二居