...wd......wd......wd...集寧新區商業工程市場調研報告調查前言很榮幸能接手此工程的調研工作，針對這個新區的商業工程，我們對集寧各個售房部進展了實地走訪，對各工程信息數據進展了采集，并對當地居民進展了抽樣了解和調查，結合目前集寧市各工程的施工現狀、促銷策略、銷售去化率等各方面綜合信息以及當地消費能力情況，對新區商業工程情況總結如下，供投資商參考。該商業工程位居集寧市新城區，順應了整體規劃的開展方向，目前市場周邊配套尚不成熟，新城區的開發處于是剛剛起步階段，行政機關辦公樓、文體、美食等工程多數已建成，新的行政文化中心已見雛形；商業工程建成的僅有一處，規模宏大，但缺乏商業氣氛；新的住宅、商業工程陸續在建，配套設施在逐步完善。預計5年后市場前景較好。我們通過相關數據的整理，結合本案周邊市場情況，初步估算出該工程總銷售收入可達37950萬元，工程總投資24432.9萬元，可實現凈利潤13517.1萬元，投資回報率到達36%。因新城區剛起步，尚不被廣闊客戶認可，加上市場購置力有限，銷售去化周期會較長，在一定程度上嚴重影響投資收益，使得資金不能在短期內快速回籠，所以對此工程的進一步實施不甚看好。目錄一、集寧城市概況………………3二、集寧樓市現狀………………8三、集寧各區域工程簡析……11四、新區商業工程可行性分析………………20五、新區商業工程投資收益分析……………22一、集寧城市概況集寧是烏蘭察布市市府所在地，位于內蒙古自治區中西部，陰山山脈灰騰梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。全區總面積404.8平方公里，市區人口35萬人。擁有各類商業網點4600多個，實現社會消費品零售額10.14億元。建成有農機、家俱、集貿、鋼材、建材、小商品批發等各類專業市場，從業人員近30000多人，招商引資到位額5.5億元，其中外資275萬美元，出口創匯36.12萬美元。地利優勢：位于環渤海經濟圈和呼包鄂金三角的接合部，區域開展前景良好。交通優勢：境內有京包、集二等五條鐵路；110、208高速公路及呼海大通道等四條國省干道。能源優勢：與大同、鄂爾多斯等煤炭基地為鄰，現已形成具有一定規模的煤炭集散地。同時又位于蒙西電網和華北電網連接處，是西電東送的首選之地，還有一批電力工程在陸續上馬，能源優勢在未來幾年將會逐步凸顯。行政區劃：烏蘭察布市地處內蒙古自治區中部，是一個以蒙古族為主體、漢族占多數的少數民族聚居地區，是全區十二個盟市之一，2003年底撤盟設市。全市轄1區、1市、4旗、5縣共11個旗縣市區，總人口270萬，總面積5.5萬平方公里。蒙古族6.34萬人，占總人口的2.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。漢族260.53萬人，占總人口的95.47%，回族、滿族等其他少數民族6萬多人，占總人口的2.21%。其中集寧城區人口35萬人，占總人口的13%。支柱產業：電力、建材、化工和農畜產品加工為四大支柱產業，農業、畜牧業是烏蘭察布市的傳統產業。電力工業是烏蘭察布市的支柱產業。烏蘭察布市毗鄰中國煤炭主要產區大同、準格爾、東勝，水資源豐富，輸電經濟便利，具備開展電力工業的條件。此外建材業、旅游業、化工工業、肉食品加工、乳業等產業逐漸成為烏蘭察布市的重要產業。6、經濟現狀：近年來，烏蘭察布市國民經濟持續快速增長，綜合實力和人均占有水平躍上了新臺階。2009年GPD總值上升至500.01億元，增長13.5%。隨著經濟開展的不斷增強，將會再上一個新臺階。產業構造得到優化，優勢特色產業初步形成，初步實現了國民經濟由農牧業主導型向工業主導型轉變。二、三產業分別形成了乳業、肉羊、馬鈴薯〔蔬菜〕、飼草飼料四大特色產業，電力、建材、化工和農畜產品加工四大支柱產業及交通運輸、商貿餐飲、旅游服務和信息通訊四大優勢產業。7、城市規劃：規劃中心城區空間構造為“兩軸、兩帶、四片多組團〞。一軸是指沿解放大街、工農北路和工農南路的南北向城市開展。另一軸是指沿察哈爾西大街、察哈爾東大街一直向東，跨霸王河往東的東西向城市開展。兩帶是指沿霸王河和泉玉林河的西北-東南向城市濱水景觀風貌帶。四片區分別為集寧老城片區、集寧新城片區、河東片區和察哈爾工業片區。其中規劃中集寧新區，是集未來新的城市政務和商業核心區域。二、集寧樓市現狀在市調過程中，我們采集了相關部門的統計數據，對集寧樓市現狀的簡單分析如下：1、土地供應狀況2009年--2011年土地出讓情況單位：平方米年份/類別/數量商品房商業工業合計2010734136.4615294213959252283003.420116572532499487206441627845合計1391389.44028902116569結論：從此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年時間，土地釋放量已到達去年全年土地釋放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的釋放量將比去年全年超出30%，土地供應迅猛增加，進而提升房屋開發面積，側面反映出居民對住宅的需求在逐步上升，形勢利于商品房的開發建設。2、房地產市場開展狀況1〕整體處于開展初級階段，開展前景良好。2010年開發企業工程共48家。總建筑面積：276.87萬m2，總占地面積：174.5萬m2，總投資：29.56億元。1-10月底總完成投資：6.74億元，總套數：17828套。其中新建8家：建筑面積：48.5萬m2，占地面積：31.78萬m2，總投資：4.91億元，完成投資：2.25億元。續建22家：建筑面積：135.48萬m2，占地面積：79.72萬m2，總投資：18.02億元，完成投資：4.49億元。發放預售許可證的：29家，建筑面積：69.22萬m。住宅套數：9449套；商鋪：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商鋪空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新區漲幅9%，均價：2203元，舊區漲幅12%，均價：2500元。2〕居民住房消費支付能力不斷提高通過對居民收入情況及住房消費的抽樣調查，我們了解到普通居民年均收入約18000元，公務員年均收入約40000元。市民的住房消費能力從2009年的約20萬元增長至目前約40萬元，同時居民的提前消費意識已經形成，貸款購房已成為消費習慣。環境和配套也逐步成為居民消費的追求和享受。3〕新增樓盤放量增多，局部產品市場需求過剩，存量房制約市場全市上半年放量樓盤大致10個，市場競爭加劇。在商業工程中，商場是居民消費最直接的配套設施，但目前市場尚有欠缺，老城區商場雖多，但整體檔次不高，定位混亂，人氣普遍不旺。結論：1〕烏蘭察布市正由農牧業主導型向工業主導型轉變，優勢特色產業初步形成，受渤海經濟圈、呼包鄂金三角經濟的帶動，區域經濟開展潛力巨大。城市化進程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“樓房化〞，用于改善住宅的支出正穩步增多，周邊旗縣的居民不斷進入城區，購房需求正在進一步釋放。2〕2010年商品房銷售率到達79%，空置率較高，但整體房價上漲趨勢明顯，且漲幅較大，住宅市場前景廣闊，有很大的市場開展空間，預計后期房地產開發投資空間較大，投資額將進一步攀升。商鋪釋放量到達商品房總量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投資開發市場，但去化時間較長。三、集寧市各區域工程簡析經過對周邊工程的篩選和分析，我公司重點實地市調的工程如下：工程名稱瑞豐-悅園工程位置幸福路團結街交匯處北工程規模12棟，72000平方米建筑形式多層產品信息住宅、商鋪價格區間住宅：2500—3600元/平方米；商鋪：8000元/平方米銷售狀況一期住宅銷售率95%，商鋪銷售率30%。商鋪為社區內鋪，銷售狀況不是很好。客戶狀況周邊居民及縣鄉居民周邊配套學校、超市、金融、醫療老城區住宅工程〔一〕：老城區住宅工程〔二〕：工程名稱半山一城工程位置懷遠大街中段路東工程規模64棟，分三期開發建筑形式多層、小高層、高層、別墅、地下車庫產品信息住宅、臨街商鋪價格區間住宅最高價3500元/平方米，二期預期3800元/平方米，商鋪不賣。銷售狀況一期銷售95%，二期排號30%客戶狀況周邊居民及縣鄉居民周邊配套會所、商場、幼兒園新城區商住工程〔一〕：工程名稱景泰名座工程位置察哈爾西街工農南路交匯處西南角工程規模10萬平方，商業13400平方建筑形式多層、小高層產品信息住宅、商場價格區間均價4000元/平方米，商場不賣銷售狀況一期多層已售完。二期排號5%客戶狀況當地充裕居民，投資客周邊配套行政單位云集，數碼大廈待建，商業氣氛尚不明顯。新城區住宅工程〔二〕：工程名稱宏基名園工程位置杜爾伯特西大街與黃旗海路交匯處西南角工程規模多層2棟小高層4棟建筑形式多層小高層產品信息住宅、臨街商鋪、價格區間住宅3000-4200商業12000銷售狀況住宅70%商業80%客戶狀況周邊行政單位人員，局部投資人員周邊配套行政單位云集，市一中，銀行，餐飲，商業氣氛成型。解析：1、在售住宅工程多層均價約3100元/平方米，小高層均價約在3650元/平方米。相對去年有了較大程度的上漲。2、中心城區環境成熟，居民認可度高，但價格漸高，銷售節奏減緩；新區正在崛起，雖在價格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客戶認可。3、房價增長平穩，自去年有所加快。住宅的市場較為樂觀。老城區商業工程〔一〕：工程名稱烏蘭察布購物中心工程位置恩和路西段烏蘭察布賓館對面工程規模地上4層工程定位家電，低檔服飾經營模式分層招租業態范圍電器，服飾租售狀況第4層空置租售價格1500元/月/平米老城區商業工程〔二〕：工程名稱聯營商場工程位置恩和路光明街交匯處50米工程規模地上4層工程定位中高檔綜合性購物中心經營模式70%統一招租30%自營業態范圍飾品，鞋帽，服飾，家紡租售狀況4層空置租售價格1800元/平方/月管理費：營業額5.3%水電：據實老城區商業工程〔三〕：工程名稱奧威購物廣場工程位置恩和路光明街交匯處西100米工程規模23000平米地上4層地下1層工程定位高檔綜合性購物商城經營模式統一招租業態范圍飾品，鞋帽，服飾，大型綜合超市，食品等租售狀況招商完成，無空置。籌備擴建1000平米營業面積租售價格2100元/月/平米管理費：營業額1%水電：據實新城區商業工程〔一〕：工程名稱溫州建材城工程位置烏蘭察布東街集寧大街交匯處工程規模23棟樓。9萬多平方米工程定位大規模、專業型建材、五金、機電市場經營模式出售、出租業態范圍建筑材料、裝飾材料、五金機電等租售狀況出售80%左右，開業經營50%左右租售價格售：6000—8000元/㎡〔現房〕，租：15000-20000元/㎡/年通過以上工程，我們總結如下：1、多數臨街商鋪單層價格約在9000元/平方米，二層價格大致在6000元/平方米。2、社區商業在市場上比較普遍，已經被多數居民認可，面積小投資總額不高的商鋪比較熱銷，且容易在短期內形成市場，投資群體相對廣泛，出售率較高。3、專一型商場均集中在市中心位置，各家商場體量相當，檔次不一。這些商場多是自建自營，不予出售，而是統一招商出租，僅溫州建材城對外出售。自2009年開場出售至今，尚有20%存量商鋪待售，50%商鋪空置待租，可見去化周期長、市場認可度不高。4、老城區配套成熟，人流量大，商業房基本無空置，營業狀態良好。新城區配套尚未成熟且現有常住人口近3萬人左右，人流量小，空置率較高，營業狀態不容樂觀，5-10年后將有很大的開展。四、新區商業工程可行性分析集寧規劃城市開展方向為向東，向南。空間開展策略為：開辟東向適度擴展，向南優化提升，向西修養生態，向北更新整合。分為集寧老城片區，集寧新城片區，河東片區和察哈爾工業片區開展。集寧新城片區范圍：101國道以南，京藏高速以北，208國道以東，霸王河以西。新區聚集了政治、文化、商業功能，將形成新城行政文化中心。新區集合了集寧的黨政辦公區以及市級公共設施，預計整個區域將在5年后逐漸成熟。本案地塊位于新區察哈爾西街與工農南路交匯處東北角，總占地面積約64畝。周邊配套：行政單位云集，距離廣場較近，美食、建材已趨向成熟，規劃中休閑、娛樂、教育、金融一應俱全，未來配套較完善，但需要較長時間。自然環境：自然人文景觀較好，交通通達性良好。規劃條件：總建筑面積6.9萬平方米，容積率1.7，建筑層數四層，物業類型為商場。優勢：※交通便利，四通八達，便于會聚各方人流；※土地拆遷已完成，開發便利；※工程南側為溫州建材城，已投入經營，有一定的商業氣氛，便于及早形成市場，有利于促進銷售。劣勢：※商業開發體量較大，市場需求有限，銷售壓力較大；※新區配套尚不完善，不被廣闊客戶認可，不便形成短期銷售轟動效應，不利于資金快速回籠。時機：※位居新區開展的方向，未來前景良好。威脅：※集寧地區經濟欠興旺，購置力有限；※中心城區商場云集，潛在供應量不容無視，分散有效購置群體；※工程周邊規劃有新